某地產(chǎn)公司五年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃課程(37張)課件

1、某地產(chǎn)公司五年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃課程(37張)課件某地產(chǎn)公司五年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃課程(37張)課件愿景及目標(biāo)行業(yè)及資源分析戰(zhàn)略五要素戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)略挑戰(zhàn)愿景及目標(biāo)行業(yè)及資源分析戰(zhàn)略五要素戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)略愿景及目標(biāo)行業(yè)及資源分析戰(zhàn)略五要素戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)略挑戰(zhàn)我們共同的未來(lái)是什么樣的？愿景及目標(biāo)行業(yè)及資源分析戰(zhàn)略五要素戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)略開發(fā)和管理綜合性商業(yè)地產(chǎn)（都市綜合體），為大眾生活的改善創(chuàng)造條件，成為行業(yè)領(lǐng)先者為股東和員工實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化價(jià)值觀 求真務(wù)實(shí)、開拓創(chuàng)新、誠(chéng)信負(fù)責(zé)、團(tuán)結(jié)上進(jìn)、追求完美、共同成長(zhǎng)愿景使命開發(fā)和管理綜合性商業(yè)地產(chǎn)（都市綜合體），為大眾生活的改善創(chuàng)造遠(yuǎn)景目標(biāo)財(cái)務(wù)目標(biāo)五年內(nèi)EBIDTA達(dá)到 ？，EBIDT

2、A回報(bào)率達(dá)到？，總資產(chǎn)達(dá)到？，市值達(dá)到？；十年內(nèi)EBIDTA達(dá)到？，EBIDTA回報(bào)率達(dá)到？，總資產(chǎn)達(dá)到？，市值達(dá)到？；優(yōu)化融資渠道，完善財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。遠(yuǎn)景目標(biāo)財(cái)務(wù)目標(biāo)五年內(nèi)EBIDTA達(dá)到 ？，EBIDTA回報(bào)遠(yuǎn)景目標(biāo)戰(zhàn)略目標(biāo)五年內(nèi)成為中國(guó)大陸大型綜合性商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營(yíng)行業(yè)的領(lǐng)先者； 十年內(nèi)成為行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者；五年內(nèi)在三個(gè)中心城市開發(fā)以“萬(wàn)象城”為核心的大型綜合性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目并經(jīng)營(yíng)良好，十年內(nèi)達(dá)到覆蓋六至七個(gè)中心城市；項(xiàng)目成為城市當(dāng)?shù)氐貥?biāo)，“萬(wàn)象城”成為中國(guó)大陸現(xiàn)代購(gòu)物中心著名品牌及代表者；上市或并入上市公司，完善公司治理結(jié)構(gòu)，提高公司治理水平，獲得資本市場(chǎng)的認(rèn)可并借助資本市場(chǎng)的力量持續(xù)發(fā)展；成功

3、引入能為公司帶來(lái)較高附加價(jià)值的戰(zhàn)略合作伙伴；與主要零售商建立并保持良好的合作伙伴關(guān)系；帶動(dòng)集團(tuán)業(yè)務(wù)的整合發(fā)展；以商業(yè)為主要獲利來(lái)源的都市綜合體開發(fā)逐步轉(zhuǎn) 為 以商業(yè)住宅獲利并重或住宅獲利為主的更大規(guī)模的綜合地產(chǎn)開發(fā)。遠(yuǎn)景目標(biāo)戰(zhàn)略目標(biāo)愿景及目標(biāo)行業(yè)及資源分析戰(zhàn)略五要素戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)略挑戰(zhàn)哪些環(huán)境因素正在影響組織？在當(dāng)前，哪些因素的影響最重要？未來(lái)幾年呢？愿景及目標(biāo)行業(yè)及資源分析戰(zhàn)略五要素戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)略1.住宅設(shè)計(jì)水平相對(duì)較高，商業(yè)設(shè)計(jì)水平相對(duì)較低；2.施工技術(shù)水平穩(wěn)定，成本隨宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)而變化；3.住宅銷售形成具有一定特色的銷售技術(shù)；4.招商技術(shù)不成熟；5.運(yùn)營(yíng)管理技術(shù)有待提高。行業(yè)環(huán)境分析環(huán)境影響的

4、PEST分析1. 政府環(huán)境穩(wěn)定，有利于投資；改革開放的深度和廣度增加2. WTO加快外資進(jìn)入速度，國(guó)外商業(yè)許可獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，外資金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入，融資渠道增多；3.金融政策從緊；土地政策從嚴(yán)；規(guī)劃要求較剛性；4. 部分地方政府對(duì)大型商業(yè)物業(yè)有所得稅優(yōu)惠 。1.宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定；2.人民生活水平提高，財(cái)富積累、可支配收入保持增長(zhǎng)；3房地產(chǎn)周期性波動(dòng)，局部過熱；.處于加息周期；區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡；4. 外資對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景看好并加大投資力度；外資零售業(yè)加大加快在中國(guó)的發(fā)展；5.大型商業(yè)設(shè)施需要升級(jí)換代。1.社會(huì)環(huán)境穩(wěn)定；2.城市化進(jìn)程加快，城市人口增加，城市規(guī)模在擴(kuò)大，城市基礎(chǔ)設(shè)施逐漸完善；服務(wù)中心城

5、市邊際消費(fèi)傾向高；3.國(guó)民素質(zhì)不斷提高，消費(fèi)者更注重生活品質(zhì)并追求多樣化、個(gè)性化消費(fèi)，更加重視產(chǎn)品質(zhì)量和 。政治的/法律的經(jīng) 濟(jì) 的社會(huì)文化的技 術(shù) 的行業(yè)環(huán)境分析政治的/法律的經(jīng) 濟(jì) 的社會(huì)文化的技 術(shù) 行業(yè)內(nèi)部環(huán)境經(jīng)濟(jì)特征驅(qū)動(dòng)因素吸引力1.零售商擴(kuò)張的需求2.人均GDP、可支配收入增長(zhǎng)的需求3.產(chǎn)品差異化程度4.政策變化導(dǎo)致成本變動(dòng)5.消費(fèi)者追求高品質(zhì)消費(fèi)環(huán)境的需求以及追求多元化、多樣性消費(fèi)體驗(yàn)的追求6.股東追求中長(zhǎng)期穩(wěn)定投資回報(bào)的需求7.代表城市建設(shè)及商業(yè)發(fā)展形象的需求8.購(gòu)物中心營(yíng)商環(huán)境的國(guó)際化9.開發(fā)和管理技術(shù)不易復(fù)制10.行業(yè)缺少領(lǐng)導(dǎo)者1.市場(chǎng)規(guī)模大，仍呈現(xiàn)供給不足現(xiàn)象2.競(jìng)爭(zhēng)的地

6、理范圍相對(duì)集中3.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?jǐn)?shù)量多，規(guī)模適中4.產(chǎn)品差異化程度不大，商業(yè)差異大5.資源投入大，進(jìn)入相對(duì)難度大6.行業(yè)平均盈利水平相對(duì)高，商業(yè)具有高收益高風(fēng)險(xiǎn)特征7.市場(chǎng)增長(zhǎng)快速，處于上升周期8.地產(chǎn)開發(fā)門檻低，開發(fā)商多；但有特色生意模式和發(fā)展路徑的大規(guī)模高素質(zhì)發(fā)展商較少；具綜合地產(chǎn)開發(fā)能力的更少；外資個(gè)別地產(chǎn)開發(fā)商成為主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；9.經(jīng)驗(yàn)重要，但在不同區(qū)域需有創(chuàng)新10.以中長(zhǎng)期穩(wěn)定收入為主，生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)難度大（設(shè)計(jì)、招商）11.以租賃為主，與租戶關(guān)系密切1.行業(yè)具備成長(zhǎng)潛力2.行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者將獲得顯著的盈利水平增長(zhǎng)3.行業(yè)未來(lái)盈利水平可觀4.遵循國(guó)外發(fā)展軌跡，行業(yè)發(fā)展方向和軌跡明確5.競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，

7、行業(yè)具有風(fēng)險(xiǎn)和不確定性6.所代表城市建設(shè)和商業(yè)發(fā)展形象而帶來(lái)的吸引力行業(yè)內(nèi)部環(huán)境經(jīng)濟(jì)特征驅(qū)動(dòng)因素吸引力1.零售商擴(kuò)張的需求1.市行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)分析1.合適的土地資源獲取難；2.對(duì)資金需求大，一般競(jìng)爭(zhēng)者無(wú)法進(jìn)入；3.與政府關(guān)系好，具備成本優(yōu)勢(shì)；4.企業(yè)規(guī)模和品牌效應(yīng)明顯；5.政策限制小企業(yè)；6.轉(zhuǎn)換成本偏低；7.開發(fā)和管理技術(shù)難度較大；8.客戶資源從無(wú)到有的建立難度較大。1.投入品的差異性小，替代性高；2.供應(yīng)商相對(duì)不集中；3.供應(yīng)商討價(jià)還價(jià)能力弱；4.項(xiàng)目規(guī)模大、批量需求供應(yīng)價(jià)格低；5.產(chǎn)業(yè)中前向整合可能性小。1.替代品的性價(jià)比；2.客戶對(duì)替代品的使用傾向；3.百貨爭(zhēng)奪租戶資源；4.百貨和綜合超

8、市爭(zhēng)奪購(gòu)物中心消費(fèi)市場(chǎng)；5.網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物不能取代真實(shí)購(gòu)物。1.零售資源不夠豐富；買方的替代品相對(duì)較少；2.與買方建立良好關(guān)系；3.買方轉(zhuǎn)換成本大于賣方轉(zhuǎn)換成本；4.存在后向整合可能性；5.買方品牌及買方屬性。1.產(chǎn)業(yè)內(nèi)整體需求快速增長(zhǎng)；2.高固定成本；退出壁壘高；3.產(chǎn)品差異化程度大；4.競(jìng)爭(zhēng)者多樣化；競(jìng)爭(zhēng)者實(shí)力差異大；5.利潤(rùn)水平高，回收期長(zhǎng)；6.轉(zhuǎn)換成本偏低；7.合適的零售商資源尚不足；8.設(shè)計(jì)和招商技術(shù)；9.品牌；區(qū)位。潛在競(jìng)爭(zhēng)者的進(jìn)入供應(yīng)商討價(jià)還價(jià)的能力顧客（租戶）討價(jià)還價(jià)的能力潛在替代品的開發(fā)現(xiàn)有企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入壁壘競(jìng)爭(zhēng)的決定因素供方力量決定因素決定替代威脅的因素買方力量決定因素行

9、業(yè)競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)分析潛在競(jìng)爭(zhēng)者的進(jìn)入供應(yīng)商討價(jià)還價(jià)的能力顧客（租行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)分析1.合適的土地資源獲取難；2.對(duì)資金需求大，一般競(jìng)爭(zhēng)者無(wú)法進(jìn)入；3.與政府關(guān)系好，具備成本優(yōu)勢(shì)；4.企業(yè)規(guī)模和品牌效應(yīng)明顯；5.政策限制小企業(yè)；6.轉(zhuǎn)換成本偏低；7.開發(fā)和管理技術(shù)難度較大；8.客戶資源從無(wú)到有的建立難度較大。1.投入品的差異性小，替代性高；2.供應(yīng)商相對(duì)不集中；3.供應(yīng)商討價(jià)還價(jià)能力弱；4.項(xiàng)目規(guī)模大、批量需求供應(yīng)價(jià)格低；5.產(chǎn)業(yè)中前向整合可能性小。1.替代品的性價(jià)比；2.客戶對(duì)替代品的使用傾向；3.百貨爭(zhēng)奪租戶資源；4.百貨和綜合超市爭(zhēng)奪購(gòu)物中心消費(fèi)市場(chǎng)；5.網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物不能取代真實(shí)購(gòu)物。1.零售資源不夠

10、豐富；買方的替代品相對(duì)較少；2.與買方建立良好關(guān)系；3.買方轉(zhuǎn)換成本大于賣方轉(zhuǎn)換成本；4.存在后向整合可能性；5.買方品牌及買方屬性。1.產(chǎn)業(yè)內(nèi)整體需求快速增長(zhǎng)；2.高固定成本；退出壁壘高；3.產(chǎn)品差異化程度大；4.競(jìng)爭(zhēng)者多樣化；競(jìng)爭(zhēng)者實(shí)力差異大；5.利潤(rùn)水平高，回收期長(zhǎng)；6.轉(zhuǎn)換成本偏低；8.合適的零售商資源尚不足；10.設(shè)計(jì)和招商技術(shù)；11.品牌；區(qū)位。潛在競(jìng)爭(zhēng)者的進(jìn)入供應(yīng)商討價(jià)還價(jià)的能力顧客（租戶）討價(jià)還價(jià)的能力潛在替代品的開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入壁壘競(jìng)爭(zhēng)的決定因素供方力量決定因素決定替代威脅的因素買方力量決定因素現(xiàn)有企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)者太古、恒隆、新鴻基、Capital Land、瑞安華 潤(rùn)萬(wàn)達(dá)、

11、世紀(jì)金源行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)分析潛在競(jìng)爭(zhēng)者的進(jìn)入供應(yīng)商討價(jià)還價(jià)的能力顧客（租內(nèi)部資源分析閑置資源二期用地活力資源合作伙伴關(guān)系消費(fèi)者資源供應(yīng)商資源資金固化資源一期用地和建成物業(yè)政府關(guān)系租戶資源人力資源低中高低中高資源利用程度資源可轉(zhuǎn)移性內(nèi)部資源應(yīng)包括有形資源和無(wú)形資源。資源可轉(zhuǎn)移性指資源擴(kuò)展、復(fù)制，使用于其他業(yè)務(wù)的可能程度，這標(biāo)志著資源的流動(dòng)性。資源利用程度指資源被占用和使用的緊張程度和余量的多少，這標(biāo)志著資源的聚集狀況。 內(nèi)部資源分析閑置資源活力資源消費(fèi)者資源供應(yīng)商資源固化資SWOT矩陣分析優(yōu)質(zhì)土地資源有限，無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致資源流失加快；外資大型地產(chǎn)商快速擴(kuò)張；消費(fèi)者忠誠(chéng)度低，競(jìng)爭(zhēng)者多樣性且部分綜合性企業(yè)

12、已相當(dāng)成熟、領(lǐng)先經(jīng)濟(jì)處于加息周期；宏觀經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好，改革開放向縱深發(fā)展；人民收入增長(zhǎng)，消費(fèi)需求及需要提升中心城市發(fā)展加快，城市功能升級(jí)換代（舊城改造、新城開發(fā)、招商引資）行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不多；零售行業(yè)發(fā)展迅速，呼喚優(yōu)質(zhì)物業(yè)及專業(yè)團(tuán)隊(duì)；資本市場(chǎng)渴望新產(chǎn)品；土地儲(chǔ)備少；對(duì)資本市場(chǎng)利用少；氣魄不足；團(tuán)隊(duì)人員不足，管理經(jīng)驗(yàn)相對(duì)缺乏；客戶資源積累不足；業(yè)務(wù)流程，制度未完全理順；產(chǎn)品品牌建立過程中資金；品牌；管理團(tuán)隊(duì)；政府關(guān)系；本地作生意能力強(qiáng)；掌握了一定的開發(fā)和管理技術(shù)；資源整理應(yīng)用能力強(qiáng)；有一個(gè)樣板項(xiàng)目，并有23個(gè)儲(chǔ)備項(xiàng)目；CRC多元化整體協(xié)同效應(yīng)S：內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)W：內(nèi)部劣勢(shì)O： 外部機(jī)會(huì)T：外部威脅SWO

13、T矩陣分析S：內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)W：內(nèi)部劣勢(shì)O： 外部機(jī)會(huì)T：外SWOT矩陣分析優(yōu)質(zhì)土地資源有限，無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致資源流失加快；外資大型地產(chǎn)商快速擴(kuò)張；消費(fèi)者忠誠(chéng)度低，競(jìng)爭(zhēng)者多樣性且部分綜合性企業(yè)已相當(dāng)成熟、領(lǐng)先經(jīng)濟(jì)處于加息周期；宏觀經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好，改革開放向縱深發(fā)展；人民收入增長(zhǎng)，消費(fèi)需求及需要提升中心城市發(fā)展加快，城市功能升級(jí)換代（舊城改造、新城開發(fā)、招商引資）行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不多；零售行業(yè)發(fā)展迅速，呼喚優(yōu)質(zhì)物業(yè)及專業(yè)團(tuán)隊(duì)；資本市場(chǎng)渴望新產(chǎn)品；土地儲(chǔ)備少；對(duì)資本市場(chǎng)利用少；氣魄不足；團(tuán)隊(duì)人員不足，管理經(jīng)驗(yàn)相對(duì)缺乏；客戶資源積累不足；業(yè)務(wù)流程，制度未完全理順；產(chǎn)品品牌建立過程中資金；品牌；管理團(tuán)隊(duì)；政府關(guān)系；

14、本地作生意能力強(qiáng)；掌握了一定的開發(fā)和管理技術(shù)；資源整理應(yīng)用能力強(qiáng)；有一個(gè)樣板項(xiàng)目，并有23個(gè)儲(chǔ)備項(xiàng)目；CRC多元化整體協(xié)同效應(yīng)S：內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)W：內(nèi)部劣勢(shì)O： 外部機(jī)會(huì)T：外部威脅SO戰(zhàn)略利用優(yōu)勢(shì)把握機(jī)會(huì)：利用良好的政府關(guān)系投資向中心城市傾斜，創(chuàng)造并把握好的發(fā)展機(jī)會(huì)；利用樣板項(xiàng)目和儲(chǔ)備項(xiàng)目獲得資本市場(chǎng)的認(rèn)同，實(shí)現(xiàn)與資本市場(chǎng)對(duì)接SWOT矩陣分析S：內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)W：內(nèi)部劣勢(shì)O： 外部機(jī)會(huì)T：外SWOT矩陣分析優(yōu)質(zhì)土地資源有限，無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致資源流失加快；外資大型地產(chǎn)商快速擴(kuò)張；消費(fèi)者忠誠(chéng)度低，競(jìng)爭(zhēng)者多樣性且部分綜合性企業(yè)已相當(dāng)成熟、領(lǐng)先經(jīng)濟(jì)處于加息周期；宏觀經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好，改革開放向縱深發(fā)展；人民收入增長(zhǎng)，消

15、費(fèi)需求及需要提升中心城市發(fā)展加快，城市功能升級(jí)換代（舊城改造、新城開發(fā)、招商引資）行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不多；零售行業(yè)發(fā)展迅速，呼喚優(yōu)質(zhì)物業(yè)及專業(yè)團(tuán)隊(duì)；資本市場(chǎng)渴望新產(chǎn)品；土地儲(chǔ)備少；對(duì)資本市場(chǎng)利用少；氣魄不足；團(tuán)隊(duì)人員不足，管理經(jīng)驗(yàn)相對(duì)缺乏；客戶資源積累不足；業(yè)務(wù)流程，制度未完全理順；產(chǎn)品品牌建立過程中資金；品牌；管理團(tuán)隊(duì)；政府關(guān)系；本地作生意能力強(qiáng)；掌握了一定的開發(fā)和管理技術(shù)；資源整理應(yīng)用能力強(qiáng)；有一個(gè)樣板項(xiàng)目，并有23個(gè)儲(chǔ)備項(xiàng)目；CRC多元化整體協(xié)同效應(yīng)S：內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)W：內(nèi)部劣勢(shì)O： 外部機(jī)會(huì)T：外部威脅WO戰(zhàn)略利用機(jī)會(huì)克服劣勢(shì)：把握零售商數(shù)量和質(zhì)量增長(zhǎng)的機(jī)會(huì)，積累客戶資源；與資本市場(chǎng)緊密結(jié)合，規(guī)

16、范及提升管理機(jī)制，促進(jìn)滾動(dòng)發(fā)展；利用中心城市發(fā)展契機(jī)，建立自己的土地儲(chǔ)備SWOT矩陣分析S：內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)W：內(nèi)部劣勢(shì)O： 外部機(jī)會(huì)T：外SWOT矩陣分析優(yōu)質(zhì)土地資源有限，無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致資源流失加快；外資大型地產(chǎn)商快速擴(kuò)張；消費(fèi)者忠誠(chéng)度低，競(jìng)爭(zhēng)者多樣性且部分綜合性企業(yè)已相當(dāng)成熟、領(lǐng)先經(jīng)濟(jì)處于加息周期；宏觀經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好，改革開放向縱深發(fā)展；人民收入增長(zhǎng)，消費(fèi)需求及需要提升中心城市發(fā)展加快，城市功能升級(jí)換代（舊城改造、新城開發(fā)、招商引資）行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不多；零售行業(yè)發(fā)展迅速，呼喚優(yōu)質(zhì)物業(yè)及專業(yè)團(tuán)隊(duì)；資本市場(chǎng)渴望新產(chǎn)品；土地儲(chǔ)備少；對(duì)資本市場(chǎng)利用少；氣魄不足；團(tuán)隊(duì)人員不足，管理經(jīng)驗(yàn)相對(duì)缺乏；客戶資源積累不足

17、；業(yè)務(wù)流程，制度未完全理順；產(chǎn)品品牌建立過程中資金；品牌；管理團(tuán)隊(duì)；政府關(guān)系；本地作生意能力強(qiáng)；掌握了一定的開發(fā)和管理技術(shù)；資源整理應(yīng)用能力強(qiáng)；有一個(gè)樣板項(xiàng)目，并有23個(gè)儲(chǔ)備項(xiàng)目；CRC多元化整體協(xié)同效應(yīng)S：內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)W：內(nèi)部劣勢(shì)O： 外部機(jī)會(huì)T：外部威脅ST戰(zhàn)略利用優(yōu)勢(shì)回避威脅：利用良好的政府關(guān)系獲取優(yōu)質(zhì)土地資源（相較外資企業(yè)大幅降低成本），設(shè)置進(jìn)入壁壘，避免無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)；利用較好的融資渠道降低資金成本；變競(jìng)爭(zhēng)為合作，降低風(fēng)險(xiǎn)SWOT矩陣分析S：內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)W：內(nèi)部劣勢(shì)O： 外部機(jī)會(huì)T：外SWOT矩陣分析優(yōu)質(zhì)土地資源有限，無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致資源流失加快；外資大型地產(chǎn)商快速擴(kuò)張；消費(fèi)者忠誠(chéng)度低，競(jìng)爭(zhēng)者多樣性且

18、部分綜合性企業(yè)已相當(dāng)成熟、領(lǐng)先經(jīng)濟(jì)處于加息周期；宏觀經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好，改革開放向縱深發(fā)展；人民收入增長(zhǎng)，消費(fèi)需求及需要提升中心城市發(fā)展加快，城市功能升級(jí)換代（舊城改造、新城開發(fā)、招商引資）行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不多；零售行業(yè)發(fā)展迅速，呼喚優(yōu)質(zhì)物業(yè)及專業(yè)團(tuán)隊(duì)；資本市場(chǎng)渴望新產(chǎn)品；土地儲(chǔ)備少；對(duì)資本市場(chǎng)利用少；氣魄不足；團(tuán)隊(duì)人員不足，管理經(jīng)驗(yàn)相對(duì)缺乏；客戶資源積累不足；業(yè)務(wù)流程，制度未完全理順；產(chǎn)品品牌建立過程中資金；品牌；管理團(tuán)隊(duì)；政府關(guān)系；本地作生意能力強(qiáng)；掌握了一定的開發(fā)和管理技術(shù)；資源整理應(yīng)用能力強(qiáng)；有一個(gè)樣板項(xiàng)目，并有23個(gè)儲(chǔ)備項(xiàng)目；CRC多元化整體協(xié)同效應(yīng)S：內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)W：內(nèi)部劣勢(shì)O： 外部機(jī)會(huì)T：

19、外部威脅WT戰(zhàn)略將劣勢(shì)降到最小并避免威脅： 變競(jìng)爭(zhēng)為合作，通過合作快速?gòu)浹a(bǔ)及提升團(tuán)隊(duì)能力，并快速積累客戶資源；加快與資本市場(chǎng)結(jié)合，降低財(cái)務(wù)成本SWOT矩陣分析S：內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)W：內(nèi)部劣勢(shì)O： 外部機(jī)會(huì)T：外愿景及目標(biāo)行業(yè)及資源分析戰(zhàn)略五要素戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)略挑戰(zhàn)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域：哪里是我們開展業(yè)務(wù)的地方？發(fā)展路徑：我們?cè)鯓拥竭_(dá)那里發(fā)展軌跡：發(fā)展的速度和優(yōu)先順序是什么差 異 化：我們和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者的區(qū)別在哪里？經(jīng)濟(jì)邏輯：我們?nèi)绾潍@取利潤(rùn)？愿景及目標(biāo)行業(yè)及資源分析戰(zhàn)略五要素戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域：哪里是我們開展業(yè)務(wù)的地方？領(lǐng)域一般描述決策要點(diǎn)戰(zhàn)略表述產(chǎn)品種類購(gòu)物中心、寫字樓、住宅、酒店、咨詢服務(wù)產(chǎn)品構(gòu)成：品牌及服務(wù)附加

20、產(chǎn)品組成：核心產(chǎn)品附加產(chǎn)品以“萬(wàn)象城”為主導(dǎo)產(chǎn)品和主力品牌的都市綜合體核心產(chǎn)品：購(gòu)物中心（萬(wàn)象城）每個(gè)都市綜合體采用不同的功能組合目標(biāo)市場(chǎng)市場(chǎng)組合：核心客戶、一般客戶、潛在客戶購(gòu)物中心核心客戶：主力店、半主力店、國(guó)際一線品牌；一般客戶：其他零售商；潛在客戶：尚未進(jìn)入本地市場(chǎng)的優(yōu)質(zhì)品牌寫字樓：優(yōu)質(zhì)金融服務(wù)業(yè)客戶酒店：中高檔商務(wù)客住宅：中產(chǎn)市民價(jià)值鏈構(gòu)成土地經(jīng)營(yíng)、選址、市場(chǎng)、設(shè)計(jì)、建造、招商、運(yùn)營(yíng)（含推廣）、物業(yè)、零售、咨詢服務(wù)價(jià)值鏈構(gòu)成：控制環(huán)節(jié)、整體構(gòu)成、需要整合的環(huán)節(jié)、需退出的環(huán)節(jié)控制環(huán)節(jié)：選址、買地、市場(chǎng)研究、設(shè)計(jì)、建造、招商、運(yùn)營(yíng)（含推廣）、物業(yè)管理需要整合的環(huán)節(jié)：整合部分或全部控制環(huán)節(jié)

21、，進(jìn)行咨詢服務(wù)輸出需退出的環(huán)節(jié)：土地經(jīng)營(yíng)、零售地域范圍國(guó)內(nèi)區(qū)域中心城市的核心商圈地域定位：核心區(qū)域、重點(diǎn)進(jìn)攻的區(qū)域、戰(zhàn)略性退出區(qū)域核心區(qū)域：區(qū)域中心城市重點(diǎn)進(jìn)攻：政府關(guān)系好、競(jìng)爭(zhēng)尚未充分（如杭州、成都）戰(zhàn)略性規(guī)避區(qū)域：政府關(guān)系不具優(yōu)勢(shì)的區(qū)域核心技術(shù)品牌管理、客戶服務(wù)技術(shù)、客戶管理技術(shù)技術(shù)組合：核心技術(shù)、需研究的技術(shù)、需跟蹤的技術(shù)、需淘汰的技術(shù)核心技術(shù)：選址及買地、市場(chǎng)研究、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、工程管理、招商、運(yùn)營(yíng)需跟蹤的技術(shù)：產(chǎn)品設(shè)計(jì)（廣義）、工程施工經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域：哪里是我們開展業(yè)務(wù)的地方？領(lǐng)域一般描述決策要點(diǎn)戰(zhàn)略愿景及目標(biāo)行業(yè)及資源分析戰(zhàn)略五要素戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)略挑戰(zhàn)產(chǎn)品定義核心產(chǎn)品：面向都市消費(fèi)人群的多樣消費(fèi)

22、元素組合及優(yōu)質(zhì)消費(fèi)、工作、居住環(huán)境。實(shí)體產(chǎn)品：購(gòu)物中心、寫字樓、酒店（含公寓）、住宅等物業(yè)元素組合，其中購(gòu)物中心為核心元素，住宅為重要組成部分。擴(kuò)展產(chǎn)品：運(yùn)營(yíng)服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)、冰場(chǎng)經(jīng)營(yíng)、酒店經(jīng)營(yíng)、合作經(jīng)營(yíng)（零售、餐飲、娛樂等購(gòu)物中心內(nèi)經(jīng)營(yíng)店鋪）、都市綜合體相關(guān)行業(yè)咨詢與顧問服務(wù)、招商代理。愿景及目標(biāo)行業(yè)及資源分析戰(zhàn)略五要素戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)略發(fā)展路徑：我們?cè)鯓拥竭_(dá)那里？國(guó)內(nèi)區(qū)域中心城市的核心商圈地域范圍目標(biāo)市場(chǎng)核心技術(shù)：選址及買地、市場(chǎng)研究、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、工程管理、招商、運(yùn)營(yíng)需跟蹤的技術(shù)：產(chǎn)品設(shè)計(jì)（廣義）、工程施工技術(shù)組合：核心技術(shù)、需研究的技術(shù)、需跟蹤的技術(shù)、需淘汰的技術(shù)品牌管理、客戶服務(wù)技術(shù)、客戶管

23、理技術(shù)核心技術(shù)以“萬(wàn)象城”為主導(dǎo)產(chǎn)品和主力品牌的都市綜合體核心產(chǎn)品：購(gòu)物中心（萬(wàn)象城）每個(gè)都市綜合體采用不同的功能組合產(chǎn)品構(gòu)成：品牌及服務(wù)附加產(chǎn)品組成：核心產(chǎn)品附加產(chǎn)品購(gòu)物中心、寫字樓、住宅、酒店、咨詢服務(wù)產(chǎn)品種類核心區(qū)域：區(qū)域中心城市重點(diǎn)進(jìn)攻：政府關(guān)系好、競(jìng)爭(zhēng)尚未充分（如杭州、成都）戰(zhàn)略性規(guī)避區(qū)域：政府關(guān)系不具優(yōu)勢(shì)的區(qū)域地域定位：核心區(qū)域、重點(diǎn)進(jìn)攻的區(qū)域、戰(zhàn)略性退出區(qū)域控制環(huán)節(jié)：選址、買地、市場(chǎng)研究、設(shè)計(jì)、建造、招商、運(yùn)營(yíng)（含推廣）、物業(yè)管理需要整合的環(huán)節(jié)：整合部分或全部控制環(huán)節(jié)，進(jìn)行咨詢服務(wù)輸出需退出的環(huán)節(jié)：土地經(jīng)營(yíng)、零售價(jià)值鏈構(gòu)成：控制環(huán)節(jié)、整體構(gòu)成、需要整合的環(huán)節(jié)、需退出的環(huán)節(jié)土地經(jīng)營(yíng)

24、、選址、市場(chǎng)、設(shè)計(jì)、建造、招商、運(yùn)營(yíng)（含推廣）、物業(yè)、零售、咨詢服務(wù)價(jià)值鏈構(gòu)成購(gòu)物中心核心客戶：主力店、半主力店、國(guó)際一線品牌；一般客戶：其他零售商；潛在客戶：尚未進(jìn)入本地市場(chǎng)的優(yōu)質(zhì)品牌寫字樓：優(yōu)質(zhì)金融服務(wù)業(yè)客戶酒店：中高檔商務(wù)客住宅：中產(chǎn)市民市場(chǎng)組合：核心客戶、一般客戶、潛在客戶戰(zhàn)略表述決策要點(diǎn)一般描述領(lǐng)域自行開發(fā)合作開發(fā)自行開發(fā)/合作開發(fā)/申請(qǐng)技術(shù)許可/技術(shù)購(gòu)買整體以自行開發(fā)為主；購(gòu)物中心以自行開發(fā)及經(jīng)營(yíng)管理為主；住宅自行開發(fā)并全部銷售；寫字樓自行開發(fā)及為客戶定制，租售兼可；酒店可考慮合資或品牌合作；暫不考慮項(xiàng)目收購(gòu)自行開發(fā)/合資/收購(gòu)以新建為主，必要時(shí)考慮合資，暫不考慮品牌及管理輸出新建

25、/收購(gòu)/合資/授權(quán)/特許經(jīng)營(yíng)以新建為主，必要時(shí)與合適公司合資，暫不考慮收購(gòu)新建/收購(gòu)/合資/戰(zhàn)略聯(lián)盟/外包購(gòu)物中心以自行開拓為主、代理為輔，對(duì)于重要優(yōu)質(zhì)的零售資源可考慮聯(lián)合華潤(rùn)零售合資、合作或代理寫字樓以代理為主自行開拓為輔酒店以合資、合作及共享渠道為主住宅以自行開拓或代理均可自己開拓/合資/收購(gòu)/共享渠道/代理戰(zhàn)略表述決策要點(diǎn)發(fā)展路徑：我們?cè)鯓拥竭_(dá)那里？國(guó)內(nèi)區(qū)域中心城市的核心商圈地域范發(fā)展軌跡：發(fā)展的速度和優(yōu)先順序是什么？要素戰(zhàn)略行動(dòng)TT+1T+2T+3T+4T+5T+6領(lǐng)域和發(fā)展路徑產(chǎn)品種類P1商業(yè)P2住宅P3酒店P(guān)4寫字樓目標(biāo)市場(chǎng)M1零售客戶M2住宅核心客戶M3中高檔商務(wù)客M4優(yōu)質(zhì)金融服

26、務(wù)業(yè)客戶價(jià)值鏈構(gòu)成V1選址、買地、市場(chǎng)研究V2設(shè)計(jì)、建造、招商V3營(yíng)運(yùn)V4零售、服務(wù)輸出區(qū)域定位R1深圳一期R2深圳二期R3杭州R4成都核心技術(shù)T1選址、買地、市場(chǎng)研究T2產(chǎn)品設(shè)計(jì)、工程管理、招商T3營(yíng)運(yùn)差異化差異因素D1本地化D2政策傾斜D3土地獲取D4一條龍服務(wù)品牌B1萬(wàn)象城B1V1R2V2V3P1P2P3P4V3R3V1V2P1P2P3P4V1P1R4V2P2P4V3發(fā)展軌跡：發(fā)展的速度和優(yōu)先順序是什么？要素戰(zhàn)略行動(dòng)TT+1T差異化產(chǎn)品定位位置交通品牌（面對(duì)顧客）品牌（面對(duì)租戶）企業(yè)商譽(yù)物業(yè)質(zhì)素價(jià)格產(chǎn)品組合規(guī)模檔次生產(chǎn)速度生產(chǎn)成本人員差異化本土化程度國(guó)際視野專業(yè)程度成功經(jīng)驗(yàn)素質(zhì)修養(yǎng)創(chuàng)新能

27、力服務(wù)差異化一條龍服務(wù)營(yíng)運(yùn)管理水平靈活性（定制服務(wù)）營(yíng)銷水平渠道差異化土地獲得客源渠道政策傾斜集團(tuán)協(xié)同融資手段差異化產(chǎn)品定位服務(wù)差異化差異化產(chǎn)品定位位置交通品牌（面對(duì)顧客）品牌（面對(duì)租戶）企業(yè)商譽(yù)物業(yè)質(zhì)素價(jià)格產(chǎn)品組合規(guī)模檔次生產(chǎn)速度生產(chǎn)成本人員差異化本土化程度國(guó)際視野專業(yè)程度成功經(jīng)驗(yàn)素質(zhì)修養(yǎng)創(chuàng)新能力服務(wù)差異化一條龍服務(wù)營(yíng)運(yùn)管理水平靈活性（定制服務(wù)）營(yíng)銷水平渠道差異化土地獲得客源渠道政策傾斜集團(tuán)協(xié)同融資手段差異化產(chǎn)品定位及服務(wù)低高競(jìng)爭(zhēng)要素對(duì)競(jìng)爭(zhēng)要素的投入情況位置交通品牌（租戶）企業(yè)商譽(yù)物業(yè)質(zhì)素價(jià)格產(chǎn)品組合品牌（顧客）規(guī)模檔次生產(chǎn)成本一條龍服務(wù)營(yíng)運(yùn)管理水平靈活性（定制）營(yíng)銷水平新鴻基、太古、恒隆華

28、潤(rùn)萬(wàn)達(dá)、金源差異化產(chǎn)品定位服務(wù)差異化差異化產(chǎn)品定位及服務(wù)低高競(jìng)爭(zhēng)要素差異化產(chǎn)品定位位置交通品牌（面對(duì)顧客）品牌（面對(duì)租戶）企業(yè)商譽(yù)物業(yè)質(zhì)素價(jià)格產(chǎn)品組合規(guī)模檔次生產(chǎn)速度生產(chǎn)成本人員差異化本土化程度國(guó)際視野專業(yè)程度成功經(jīng)驗(yàn)素質(zhì)修養(yǎng)創(chuàng)新能力服務(wù)差異化一條龍服務(wù)營(yíng)運(yùn)管理水平靈活性（定制服務(wù)）營(yíng)銷水平渠道差異化土地獲得客源渠道政策傾斜集團(tuán)協(xié)同融資手段差異化人員及渠道低高本土化程度國(guó)際視野專業(yè)程度成功經(jīng)驗(yàn)創(chuàng)新能力土地獲得政策傾斜客源渠道融資手段集團(tuán)協(xié)同競(jìng)爭(zhēng)要素對(duì)競(jìng)爭(zhēng)要素的投入情況新鴻基、太古、恒隆華潤(rùn)萬(wàn)達(dá)、金源差異化產(chǎn)品定位服務(wù)差異化差異化人員及渠道低高本土化程度國(guó)產(chǎn)品定位位置交通品牌企業(yè)商譽(yù)物業(yè)質(zhì)素價(jià)格

29、產(chǎn)品組合人員差異化本土化程度國(guó)際視野專業(yè)程度成功經(jīng)驗(yàn)服務(wù)差異化一條龍服務(wù)營(yíng)運(yùn)管理水平渠道差異化土地獲得招商執(zhí)行政策傾斜新鴻基、太古、恒隆差異化競(jìng)爭(zhēng)要素低高對(duì)競(jìng)爭(zhēng)要素的投入情況位置交通品牌企業(yè)商譽(yù)物業(yè)質(zhì)素價(jià)格產(chǎn)品組合本土化程度國(guó)際視野專業(yè)程度成功經(jīng)驗(yàn)一條龍服務(wù)營(yíng)運(yùn)管理水平土地獲取招商執(zhí)行政策傾斜萬(wàn)達(dá)、金源華潤(rùn)從圖表中可以看出，華潤(rùn)在國(guó)內(nèi)同行業(yè)中處于優(yōu)勢(shì)地位，主要參照對(duì)象應(yīng)選定為香港優(yōu)質(zhì)企業(yè)在產(chǎn)品定位方面，華潤(rùn)在產(chǎn)品的位置交通、生產(chǎn)成本方面具有優(yōu)勢(shì)，在其他方面水平介于國(guó)內(nèi)本土企業(yè)與香港優(yōu)質(zhì)企業(yè)間并接近香港優(yōu)質(zhì)企業(yè)水平，萬(wàn)象城品牌建立過程中）在人員差異化方面，華潤(rùn)在本土化程度方面具有優(yōu)勢(shì)，但在其他方

30、面與香港優(yōu)質(zhì)企業(yè)差距較大，尤其在成功經(jīng)驗(yàn)方面，新鴻基、太古有豐富的成功經(jīng)驗(yàn)在服務(wù)差異化方面，華潤(rùn)在一條龍服務(wù)方面具有優(yōu)勢(shì)，在營(yíng)運(yùn)管理和營(yíng)銷水平方面稍落后在渠道差異化方面，華潤(rùn)的優(yōu)勢(shì)最為明顯，在土地獲取、政策傾斜、集團(tuán)協(xié)同方面有著很強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，在客源和融資渠道方面稍落后華潤(rùn)在渠道方面的競(jìng)爭(zhēng)差異最明顯最具優(yōu)勢(shì)的差異競(jìng)爭(zhēng)因素有：本土化程度、一條龍服務(wù)、土地獲取、政策傾斜、生產(chǎn)成本產(chǎn)品定位新鴻基、太古、恒隆差異化競(jìng)爭(zhēng)要素低高對(duì)競(jìng)爭(zhēng)要素的投入經(jīng)濟(jì)邏輯營(yíng)收增長(zhǎng)方式租戶、產(chǎn)品組合不斷完善，萬(wàn)象城客流量及銷售額持續(xù)增加帶動(dòng)租金收入增長(zhǎng)品牌形象地位提升，帶動(dòng) Waiting List 加長(zhǎng)加強(qiáng)，物業(yè)總體價(jià)值提高華

31、潤(rùn)中心二期建設(shè)及建成，帶來(lái)新的經(jīng)營(yíng)收入；同時(shí)確立華潤(rùn)中心地標(biāo)地位，進(jìn)一步提升一期經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)杭州、成都項(xiàng)目開發(fā)并建成，帶來(lái)新的經(jīng)營(yíng)收入來(lái)源經(jīng)濟(jì)邏輯營(yíng)收增長(zhǎng)方式租戶、產(chǎn)品組合不斷完善，萬(wàn)象城客流量及銷經(jīng)濟(jì)邏輯生產(chǎn)力提升方式通過經(jīng)營(yíng)管理能力的改善，降低營(yíng)運(yùn)成本優(yōu)化及完善工程管理經(jīng)驗(yàn)，堅(jiān)持和加強(qiáng)招投標(biāo)采購(gòu)方式，在新項(xiàng)目和華潤(rùn)中心二期項(xiàng)目建設(shè)中進(jìn)一步降低工程成本通過與合作伙伴在新項(xiàng)目中的再次合作降低產(chǎn)品選型、溝通協(xié)作成本充分利用已建成項(xiàng)目的示范效應(yīng)及品牌影響力，提升獲得土地、客戶的議價(jià)能力優(yōu)化及完善成本結(jié)構(gòu)提高現(xiàn)有物業(yè)利用率經(jīng)濟(jì)邏輯生產(chǎn)力提升方式通過經(jīng)營(yíng)管理能力的改善，降低營(yíng)運(yùn)成本經(jīng)濟(jì)邏輯利潤(rùn)模型品牌模式

32、多種成分系統(tǒng)模式多種成分系統(tǒng)模式5年后目前經(jīng)濟(jì)邏輯利潤(rùn)模型品牌模式多種成分系統(tǒng)模式多種成分系統(tǒng)模式5年經(jīng)濟(jì)邏輯利潤(rùn)模型在產(chǎn)品組合中，獲取長(zhǎng)短不同、高低不同的收益，購(gòu)物中心作為綜合體核心，帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)并體現(xiàn)差異化，利潤(rùn)產(chǎn)生慢但可長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)持續(xù)獲利；住宅、公寓甚或?qū)懽謽窃诰C合體中可通過銷售快速產(chǎn)生利潤(rùn)，收益高但不持久；品牌模式多種成分系統(tǒng)模式多種成分系統(tǒng)模式5年后目前經(jīng)濟(jì)邏輯利潤(rùn)模型在產(chǎn)品組合中，獲取長(zhǎng)短不同、高低不同的收益，經(jīng)濟(jì)邏輯利潤(rùn)模型擴(kuò)大“萬(wàn)象城”品牌及綜合體項(xiàng)目的影響（業(yè)內(nèi)及消費(fèi)者），在租售收入中體現(xiàn)品牌高附加值，以獲取超額利潤(rùn);品牌模式多種成分系統(tǒng)模式多種成分系統(tǒng)模式5年后目前在產(chǎn)品

33、組合中，獲取長(zhǎng)短不同、高低不同的收益，購(gòu)物中心作為綜合體核心，帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)并體現(xiàn)差異化，利潤(rùn)產(chǎn)生慢但可長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)持續(xù)獲利；住宅、公寓甚或?qū)懽謽窃诰C合體中可通過銷售快速產(chǎn)生利潤(rùn)，收益高但不持久；經(jīng)濟(jì)邏輯利潤(rùn)模型擴(kuò)大“萬(wàn)象城”品牌及綜合體項(xiàng)目的影響（業(yè)內(nèi)及華潤(rùn)深圳發(fā)展的五要素戰(zhàn)略 我們?cè)鯓舆_(dá)到？有機(jī)擴(kuò)張（不采用購(gòu)并模式）自行開發(fā)為主，必要時(shí)考慮合作我們的領(lǐng)域在哪里？以“萬(wàn)象城”為核心的都市綜合體主力店、半主力店及國(guó)際一線品牌，優(yōu)質(zhì)金融服務(wù)業(yè)客戶、中高檔商務(wù)客控制環(huán)節(jié)及核心技術(shù)為選址、買地、市場(chǎng)研究、設(shè)計(jì)、建造、招商、運(yùn)營(yíng)地域?yàn)閰^(qū)域中心城市快速國(guó)內(nèi)中心城市擴(kuò)張,立足深圳一期項(xiàng)目，適時(shí)推進(jìn)杭州、成都

34、及深圳二期項(xiàng)目在權(quán)衡風(fēng)險(xiǎn)和收益的基礎(chǔ)上，選擇適合華潤(rùn)的項(xiàng)目組合發(fā)展的速度及優(yōu)先順序如何？領(lǐng)域發(fā)展路徑差異化發(fā)展軌跡經(jīng)濟(jì)邏輯我們?nèi)绾潍@取利潤(rùn)？目前以“多種成分系統(tǒng)模式”、“經(jīng)驗(yàn)曲線模式”及“售后利潤(rùn)模式”獲利五年后逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橐云放菩?yīng)獲利我們?cè)鯓痈?jìng)爭(zhēng)？以政府優(yōu)勢(shì)獲取低價(jià)土地資源利用本土化優(yōu)勢(shì)、一條龍服務(wù)吸引客戶資源以政府的政策傾斜排除潛在競(jìng)爭(zhēng)者以良好的交通位置確立品牌地標(biāo)地位華潤(rùn)深圳發(fā)展的五要素戰(zhàn)略 我們?cè)鯓舆_(dá)到？有機(jī)擴(kuò)張（不采用購(gòu)并愿景及目標(biāo)行業(yè)及資源分析戰(zhàn)略五要素戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)略挑戰(zhàn)如何描述我們的目標(biāo)？需要考慮哪些方面？要達(dá)到這目標(biāo)，我們將面臨哪些方面的挑戰(zhàn)？愿景及目標(biāo)行業(yè)及資源分析戰(zhàn)略五要素戰(zhàn)

35、略目標(biāo)戰(zhàn)略戰(zhàn)略目標(biāo)財(cái)務(wù)構(gòu)面客戶構(gòu)面內(nèi)部流程構(gòu)面學(xué)習(xí)與成長(zhǎng)構(gòu)面EBIDTA回報(bào)率達(dá)到10%，ROE達(dá)至10% 總資產(chǎn)達(dá)至60億，市值達(dá)至100億，年經(jīng)營(yíng)收入達(dá)至9億以“萬(wàn)象城”為核心的都市綜合體覆蓋包括深圳在內(nèi)的三個(gè)區(qū)域中心城市，并成為當(dāng)?shù)氐貥?biāo)“萬(wàn)象城”品牌成為在中國(guó)大陸受消費(fèi)者、商業(yè)界認(rèn)可的購(gòu)物中心品牌及代表者租戶資源中以戰(zhàn)略合作伙伴身份（跟隨萬(wàn)象城發(fā)展）進(jìn)入的達(dá)至25%（面積占比）；租戶年平均獲利增長(zhǎng)率達(dá)至5%已建成、持有型物業(yè)總體出租率達(dá)至90%，排隊(duì)租戶數(shù)量平均達(dá)至租戶總數(shù)的15%；已建成、銷售型物業(yè)總體售出率達(dá)至95%平均客戶滿意度達(dá)至90%戰(zhàn)略目標(biāo)財(cái)務(wù)構(gòu)面客戶構(gòu)面內(nèi)部流程構(gòu)面學(xué)習(xí)與成

36、長(zhǎng)構(gòu)面EBIDT戰(zhàn)略目標(biāo)財(cái)務(wù)構(gòu)面客戶構(gòu)面內(nèi)部流程構(gòu)面學(xué)習(xí)與成長(zhǎng)構(gòu)面整合集團(tuán)內(nèi)部資源優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮集團(tuán)內(nèi)部協(xié)同效應(yīng)，形成高效內(nèi)部協(xié)作模式及流程形成和鞏固大型都市綜合體的核心業(yè)務(wù)流程及專業(yè)技術(shù)（選址買地、市場(chǎng)研究、設(shè)計(jì)規(guī)劃、工程管理、招商營(yíng)銷、經(jīng)營(yíng)管理及物業(yè)管理）；第三個(gè)“萬(wàn)象城”開發(fā)周期縮短率達(dá)10% 成為中國(guó)大陸商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)流程標(biāo)準(zhǔn)及行業(yè)專業(yè)典范形成和固化“萬(wàn)象城”品牌產(chǎn)品開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)，成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)成功上市或并入上市公司，完善公司治理結(jié)構(gòu)成為受城市歡迎、獲市民好評(píng)的榮譽(yù)企業(yè)行業(yè)專業(yè)人才（關(guān)鍵崗位人員）儲(chǔ)備達(dá)200人，員工持續(xù)滿意度（連續(xù)兩次，半年一次）超過80%形成與華潤(rùn)企業(yè)文化相

37、一致的獨(dú)特、鮮明的企業(yè)文化成為中國(guó)大陸大型綜合性商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營(yíng)行業(yè)的領(lǐng)先者，帶動(dòng)集團(tuán)業(yè)務(wù)整合發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)財(cái)務(wù)構(gòu)面客戶構(gòu)面內(nèi)部流程構(gòu)面學(xué)習(xí)與成長(zhǎng)構(gòu)面戰(zhàn)略挑戰(zhàn)組織結(jié)構(gòu)及人力資源合理配置經(jīng)驗(yàn)復(fù)制與區(qū)域特征創(chuàng)新組合業(yè)務(wù)快速發(fā)展中保持企業(yè)文化的連貫性及一致性發(fā)展步驟和節(jié)奏的優(yōu)化平衡與資本市場(chǎng)結(jié)合戰(zhàn)略挑戰(zhàn)組織結(jié)構(gòu)及人力資源合理配置謝謝！ 謝謝！ 1、不是井里沒有水，而是你挖的不夠深。不是成功來(lái)得慢，而是你努力的不夠多。2、孤單一人的時(shí)間使自己變得優(yōu)秀，給來(lái)的人一個(gè)驚喜，也給自己一個(gè)好的交代。3、命運(yùn)給你一個(gè)比別人低的起點(diǎn)是想告訴你，讓你用你的一生去奮斗出一個(gè)絕地反擊的故事，所以有什么理由不努力!4、心

38、中沒有過分的貪求，自然苦就少。口里不說(shuō)多余的話，自然禍就少。腹內(nèi)的食物能減少，自然病就少。思緒中沒有過分欲，自然憂就少。大悲是無(wú)淚的，同樣大悟無(wú)言。緣來(lái)盡量要惜，緣盡就放。人生本來(lái)就空，對(duì)人家笑笑，對(duì)自己笑笑，笑著看天下，看日出日落，花謝花開，豈不自在，哪里來(lái)的塵埃!5、心情就像衣服，臟了就拿去洗洗，曬曬，陽(yáng)光自然就會(huì)蔓延開來(lái)。陽(yáng)光那么好，何必自尋煩惱，過好每一個(gè)當(dāng)下，一萬(wàn)個(gè)美麗的未來(lái)抵不過一個(gè)溫暖的現(xiàn)在。6、無(wú)論你正遭遇著什么，你都要從落魄中站起來(lái)重振旗鼓，要繼續(xù)保持熱忱，要繼續(xù)保持微笑，就像從未受傷過一樣。7、生命的美麗，永遠(yuǎn)展現(xiàn)在她的進(jìn)取之中;就像大樹的美麗，是展現(xiàn)在它負(fù)勢(shì)向上高聳入云的

39、蓬勃生機(jī)中;像雄鷹的美麗，是展現(xiàn)在它搏風(fēng)擊雨如蒼天之魂的翱翔中;像江河的美麗，是展現(xiàn)在它波濤洶涌一瀉千里的奔流中。8、有些事，不可避免地發(fā)生，陰晴圓缺皆有規(guī)律，我們只能坦然地接受;有些事，只要你愿意努力，矢志不渝地付出，就能慢慢改變它的軌跡。9、與其埋怨世界，不如改變自己。管好自己的心，做好自己的事，比什么都強(qiáng)。人生無(wú)完美，曲折亦風(fēng)景。別把失去看得過重，放棄是另一種擁有;不要經(jīng)常艷羨他人，人做到了，心悟到了，相信屬于你的風(fēng)景就在下一個(gè)拐彎處。10、有些事想開了，你就會(huì)明白，在世上，你就是你，你痛痛你自己，你累累你自己，就算有人同情你，那又怎樣，最后收拾殘局的還是要靠你自己。11、人生的某些障礙

40、，你是逃不掉的。與其費(fèi)盡周折繞過去，不如勇敢地攀登，或許這會(huì)鑄就你人生的高點(diǎn)。12、有些壓力總是得自己扛過去，說(shuō)出來(lái)就成了充滿負(fù)能量的抱怨。尋求安慰也無(wú)濟(jì)于事，還徒增了別人的煩惱。13、認(rèn)識(shí)到我們的所見所聞都是假象，認(rèn)識(shí)到此生都是虛幻，我們才能真正認(rèn)識(shí)到佛法的真相。錢多了會(huì)壓死你，你承受得了嗎?帶，帶不走，放，放不下。時(shí)時(shí)刻刻發(fā)悲心，饒益眾生為他人。14、夢(mèng)想總是跑在我的前面。努力追尋它們，為了那一瞬間的同步，這就是動(dòng)人的生命奇跡。15、懶惰不會(huì)讓你一下子跌倒，但會(huì)在不知不覺中減少你的收獲;勤奮也不會(huì)讓你一夜成功，但會(huì)在不知不覺中積累你的成果。人生需要挑戰(zhàn)，更需要堅(jiān)持和勤奮!16、人生在世：可

41、以缺錢，但不能缺德;可以失言，但不能失信;可以倒下，但不能跪下;可以求名，但不能盜名;可以低落，但不能墮落;可以放松，但不能放縱;可以虛榮，但不能虛偽;可以平凡，但不能平庸;可以浪漫，但不能浪蕩;可以生氣，但不能生事。17、人生沒有筆直路，當(dāng)你感到迷茫、失落時(shí)，找?guī)撞窟@種充滿正能量的電影，坐下來(lái)靜靜欣賞，去發(fā)現(xiàn)生命中真正重要的東西。18、在人生的舞臺(tái)上，當(dāng)有人愿意在臺(tái)下陪你度過無(wú)數(shù)個(gè)沒有未來(lái)的夜時(shí)，你就更想展現(xiàn)精彩絕倫的自己。但愿每個(gè)被努力支撐的靈魂能吸引更多的人同行。1、不是井里沒有水，而是你挖的不夠深。不是成功來(lái)得慢，而是你1、想要體面生活，又覺得打拼辛苦；想要健康身體，又無(wú)法堅(jiān)持運(yùn)動(dòng)。人最失敗的，莫過于對(duì)自己不負(fù)責(zé)任，連答應(yīng)自己的事都辦不到，又何必抱怨這個(gè)世界都和你作對(duì)？人生的道理很簡(jiǎn)單，你想要什么，就去付出足夠的努力。2、時(shí)間是最公平的，活一天就擁有24小時(shí)，差別只是珍惜。你若不相信努力和時(shí)光，時(shí)光一定第一個(gè)辜負(fù)你。有夢(mèng)想就立刻行動(dòng)，因?yàn)楝F(xiàn)在過的每一天，都是余生中最年輕的一天。3、無(wú)論正在經(jīng)歷什么，都請(qǐng)不要輕言放棄，因?yàn)閺膩?lái)沒有一種堅(jiān)持會(huì)被辜負(fù)。誰(shuí)的人生不是荊棘前行，生活從來(lái)不會(huì)一蹴而就，也不會(huì)永遠(yuǎn)安穩(wěn)，只要努力，就能做獨(dú)一無(wú)二平凡可貴的自己。4、努力本就是年輕人應(yīng)有的狀態(tài)，是件充實(shí)且美好的事，可一旦有了表演的成分