上海青浦別墅項(xiàng)目市場研究及定位課件

1、上海青浦別墅項(xiàng)目市場研究及定位上海青浦別墅項(xiàng)目市場研究及定位多元價值觀的客戶錯位競爭市 場差異化目標(biāo)集中潛在競爭對手可以把握的成本控制已存在和將來的競爭對手思維脈絡(luò)圖多元價值觀的客戶錯位競爭市 場差異化目標(biāo)集中潛在宏觀市場分析上海別墅板塊市場分析項(xiàng)目分析市場建議尋找產(chǎn)品與市場最佳契合點(diǎn)1、尋找競爭板塊的特殊性2、開拓市場的空白點(diǎn)尋找產(chǎn)品的唯一性錯位化的產(chǎn)品市場定位宏觀市場分析上海別墅板塊項(xiàng)目分析市場建議尋找產(chǎn)品與市場最佳契上海別墅宏觀市場分析上海別墅宏觀市場分析（一）、總體市場分析2003年上海別墅平均月上漲點(diǎn)數(shù)1.1，上漲水平略低于中房上海住宅指數(shù)（2）的水平（一）、總體市場分析2003年上

2、海別墅平均月上漲點(diǎn)數(shù)1.1（二）、供應(yīng)分析2003年：供應(yīng)總量：359.6萬m2占地面積：1058.3萬m2新上市別墅總占地面積：485萬m2平均容積率：0.342002年：供應(yīng)總量：540萬m2占地面積：1900萬m2平均容積率： 0.281、供應(yīng)量分析（二）、供應(yīng)分析2003年：2002年：1、供應(yīng)量分析2、分布區(qū)域分析松江區(qū)閔行區(qū)浦東新區(qū)青浦區(qū)長寧區(qū)南匯區(qū)嘉定區(qū)徐匯區(qū)奉賢區(qū)普陀區(qū)寶山區(qū)截止03年12月31日止，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上海市別墅項(xiàng)目區(qū)域分布排行為：1、松江區(qū)：232、閔行區(qū)：193、浦東新區(qū)：174、青浦區(qū)和長寧區(qū)各占：115、南匯區(qū)：86、徐匯區(qū)和嘉定區(qū)各占：37、普陀區(qū)和奉賢區(qū)

3、各占：28、寶山區(qū)：12、分布區(qū)域分析松江區(qū)閔行區(qū)浦東新區(qū)青浦區(qū)長寧區(qū)南匯區(qū)嘉定區(qū)3、別墅類型分析獨(dú)立式別墅聯(lián)排別墅疊加式別墅雙拼別墅聯(lián)體別墅截止03年12月31日止，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上海市各類別墅市場分額為：1、獨(dú)立式別墅：492、聯(lián)體別墅：233、雙拼別墅：134、疊加式別墅：12%5、聯(lián)排別墅：33、別墅類型分析獨(dú)立式別墅聯(lián)排別墅疊加式別墅雙拼別墅聯(lián)體別墅小于150萬元：4477(套數(shù))、29(樓盤個數(shù))150300萬元：7404(套數(shù))、54(樓盤個數(shù))300500萬元：3969(套數(shù))、35(樓盤個數(shù))5001000萬元：2986(套數(shù))、20(樓盤個數(shù))大于1000萬元：861(套數(shù)

4、)、8(樓盤個數(shù))總計(jì)：19697套、147個4、在售別墅市場價格分布小于150萬元：4477(套數(shù))、29(樓盤個數(shù))4、在售別2002年上海市別墅客戶分布上海本地外省市港澳臺外籍2003年上海別墅客戶分布外地外籍上海本地2002年上海市別墅客戶分布上海本地外省市港澳臺外籍2003（三）、小結(jié) 隨著2003年整個上?！皠e墅年”的影響，別墅呈現(xiàn)出持續(xù)熱銷的局面，受這一因素的持續(xù)效應(yīng)，預(yù)計(jì)今年的別墅供給量將不低于2003年。 別墅需求較旺，上海市別墅的保有量不斷上升，從1990年200多萬平方米上升到了2003年1200多萬平方米；獨(dú)立別墅的客戶來源是以非滬籍人士，上海本地客源，外地客戶三分天下

5、，聯(lián)屋以及疊加別墅主要是以上海本地客源為主；客戶對于別墅的認(rèn)識也發(fā)生了變化，不再簡單拘泥于別墅產(chǎn)品的簡單再復(fù)制，而是更注重細(xì)部產(chǎn)品、景觀、生活方式等的綜合因素； 綜上所述：未來一段時期內(nèi)，別墅的供應(yīng)與需求將維持在平穩(wěn)狀態(tài)，但別墅價格將穩(wěn)步上升的趨勢。（三）、小結(jié) 隨著2003年整個上?！皠e墅年”的影響，別墅上海主要別墅板塊分析上海主要別墅板塊分析趙巷板塊徐涇板塊淀山湖板塊龍東大道沿線滬南公路沿線南六公里沿線佘山板塊松江大學(xué)城板塊莘閔板塊九亭-泗涇板塊上 海 別 墅 分 布 示 意 圖趙巷板塊徐涇板塊淀山湖板塊龍東大道沿線滬南公路沿線南六公里沿位于318沿線，以文明遐邇的淀山湖和朱家角為依托形成

6、的特殊的別墅板塊別墅特征：目前在售項(xiàng)目多數(shù)為尾盤或預(yù)備交房，以中高檔的獨(dú)立別墅為主，主力總價在500萬以下，小區(qū)綜合容積率多數(shù)在0.3左右,其中是上海開發(fā)度假型別墅較早的區(qū)域；發(fā)展趨勢：由于景觀的稀缺性和唯一性，該地區(qū)的開發(fā)步伐將逐步朝著高檔型度假別墅的發(fā)展方向繼續(xù)發(fā)展；1、淀山湖板塊三一八國道沿線位于318沿線，以文明遐邇的淀山湖和朱家角為依托形成的特殊的盈湖三島佳邸別墅綠洲江南園太陽島高爾夫溫泉別墅國際華城12345以上別墅項(xiàng)目共開發(fā)占地面積1754畝盈湖三島12345以上別墅項(xiàng)目共開發(fā)占地面積1754畝物業(yè)形態(tài)分析目前本地區(qū)別墅項(xiàng)目多數(shù)為尾盤，以獨(dú)立別墅為絕對主力物業(yè)形態(tài)分析目前本地區(qū)別

7、墅項(xiàng)目多數(shù)為尾盤，以獨(dú)立別墅為絕對主總價分析總價集中在500萬以下，但其中也有如綠洲江南園1000萬以上/棟的獨(dú)立別墅總價分析總價集中在500萬以下，但其中也有如綠洲江南園100代表樓盤分析綠洲江南園占地面積：31.8萬平方米建筑面積：5.57萬平方米 容積率：0.175小區(qū)組成：共143棟獨(dú)立別墅單套面積：295-645M2花園面積：1000-2000M2目前售價：單價17000-23000元/M2特色：依800畝大淀湖而居，獨(dú)棟占地面積大，容積率小，總價高，是高檔型獨(dú)棟別墅的代表代表樓盤分析綠洲江南園2、趙巷板塊依托A9趙巷出口的這一先天優(yōu)勢，即將形成的中高檔的別墅區(qū)；別墅特征：該板塊是由

8、青浦區(qū)政府全新規(guī)劃的重點(diǎn)別墅區(qū)，目前該地區(qū)多數(shù)樓盤尚在前期規(guī)劃中，依賴于淀浦河的水景資源，規(guī)劃成特色的水景別墅聚積區(qū)；案例：中海翡翠湖岸、古北佘山國際別墅、恒聯(lián)名人世家；發(fā)展趨勢：趙巷特色別墅區(qū)共計(jì)規(guī)劃8570畝用地為別墅用地，目前這一地區(qū)目前大量的土地已被批租，且多數(shù)已進(jìn)入待開發(fā)狀態(tài)，并且隨著整個開發(fā)用地的向南推進(jìn)，該板塊將與松江的佘山板塊自然連接在一起，形成大片的中高檔別墅板塊聚集區(qū)。2、趙巷板塊依托A9趙巷出口的這一先天優(yōu)勢，即將形成的中高檔古北佘山國際別墅上海德天置業(yè)地塊恒聯(lián)名人世家上海祥逸置業(yè)地塊中海翡翠湖岸國中水景休閑度假村總規(guī)劃用地：8570畝，劃分了將近15個別墅地塊，進(jìn)度最快

9、的將于04年4月底開盤古北佘山國際別墅恒聯(lián)名人世家超大型會所：超市、銀行、餐廳國中水景度假村中海翡翠湖岸綠地集團(tuán)凱迪企業(yè)古北佘山國際別墅總規(guī)劃用地：8570畝，劃分了將近15個別墅具體布局北部：主要分布在方松公路的東西兩側(cè)，這些地塊的招投標(biāo)較早，目前地塊已開始動工或是項(xiàng)目結(jié)構(gòu)封頂，容積率均低于0.3，產(chǎn)品以低密度的獨(dú)幢別墅為主，價格也都在萬元以上。南部：南部地塊2003年年底才開始招標(biāo)，推出的兩個地塊容積率都在0.5左右。剩余待開發(fā)用地容積率也控制在0.5左右，容積率決定了這些地塊將開發(fā)獨(dú)幢、雙拼、聯(lián)排等混合型的別墅。具體布局北部：南部：已確定項(xiàng)目趙巷別墅板塊的供應(yīng)量預(yù)計(jì)應(yīng)在200-260萬平

10、方米，以上已確定的項(xiàng)目的總供應(yīng)量約為64.4萬平方米。已確定項(xiàng)目趙巷別墅板塊的供應(yīng)量預(yù)計(jì)應(yīng)在200-260萬平方米中海翡翠湖岸占地面積：40萬平方米建筑面積：8.5萬平方米 容積率：0.238小區(qū)組成：218棟獨(dú)立別墅單套面積：300-580M2花園面積：400-1200M2開盤時間：04年5月目前報(bào)價：單價12000-15000元/M2特色：水景休閑特色代表樓盤分析中海翡翠湖岸代表樓盤分析古北佘山國際別墅占地面積：27.73萬平方米建筑面積：6.93萬平方米 容積率：0.25小區(qū)組成：190棟獨(dú)立別墅單套面積：250-460M2花園面積：400-1500M2開盤時間：04年6月上旬目前報(bào)價：

11、預(yù)計(jì)單價10000多元/M2特色：居住+旅游度假型別墅古北佘山國際別墅恒聯(lián)名人世家占地面積：26萬平方米建筑面積：6.5萬平方米 容積率：0.25小區(qū)組成：150棟獨(dú)立別墅單套面積：300-400多M2花園面積：500-1400M2開盤時間：04年5月目前報(bào)價：預(yù)計(jì)單價10000元/M2特色：中式江南園林風(fēng)格恒聯(lián)名人世家小結(jié)：該板塊地理位置優(yōu)越（A9公路第一下匝道口） ，路網(wǎng)交通相當(dāng)便捷，南面為上海唯一的國家級佘山旅游度假區(qū)，西側(cè)為淀山湖旅游度假區(qū)，居住與度假功能均較為凸出；趙巷特色別墅板塊是由青浦政府統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一開發(fā)，統(tǒng)一協(xié)調(diào)，大型公共綠地，休閑度假村、學(xué)校等都由政府在先前規(guī)劃的指定位置配

12、備，避免了區(qū)域建設(shè)造成的資源浪費(fèi)，并且保證了建后的經(jīng)營性問題；趙巷板塊在分為兩北兩個板塊，北部地區(qū)以中高檔的純獨(dú)立別墅為主，容積率基本都在0.25以下，南部地區(qū)規(guī)劃容積率在0.5左右，由于容積率相差近一倍，南部地區(qū)的別墅產(chǎn)品與北部地區(qū)會有一定的差異性，以混合型的產(chǎn)品進(jìn)入市場，預(yù)計(jì)其為中檔市場定位，上市時間最早為明年上半年。小結(jié)：是虹橋和古北的延伸，大西郊的延續(xù)，依托滬青平公路發(fā)展擁有大都會、銀濤、草原三個高爾夫球場和馬場，形成了中高檔別墅的聚集地良好的交通狀況：滬青平公路，318國道，虹橋機(jī)場，外環(huán)線配套設(shè)施齊全：國際學(xué)校眾多，生活設(shè)施齊全別墅發(fā)展：早期聯(lián)排為主，目前主要為獨(dú)立代表物業(yè)：早期擁

13、有久事西郊花園、亞洲花園、安盛杉莊等； 近期的代表九溪十八島、居禮、長堤花園、湖畔佳苑等；板塊概述3、徐涇板塊是虹橋和古北的延伸，大西郊的延續(xù)，依托滬青平公路發(fā)展板塊概述居禮西郊九溪十八島銀濤高爾夫金水灣西郊美林館西郊大公館豪都國際花園湖畔佳苑麗都別墅長堤花園大豪山林綠波花園西郊園中園瑞虹西郊花園西郊紫郡本案本案居禮瑞虹西郊花園西郊紫郡居禮本案本案居禮瑞虹西郊花園西郊紫郡形態(tài)和價格分布產(chǎn)品形態(tài)從周邊的別墅供給情況分析，獨(dú)立別墅占到近8成，而獨(dú)立與雙拼的混合型產(chǎn)品僅占到15%，說明該區(qū)域是一個以獨(dú)立別墅為主導(dǎo)供應(yīng)的板塊市場。形態(tài)和價格分布產(chǎn)品形態(tài)從周邊的別墅供給情況分析，獨(dú)立別墅占到以五百萬以上

14、的高檔別墅為主價格分析以五百萬以上的高檔別墅為主價格分析周邊二手別墅價格周邊早期的二手聯(lián)排別墅的售價在8000-9000元左右，獨(dú)立別墅的拋盤價在13000-15000元之間。 周邊二手別墅價格周邊早期的二手聯(lián)排別墅的售價在8000-90容積率分析該地區(qū)的綜合容積率多集中于0.2-0.4的區(qū)間內(nèi)，區(qū)域供給的個案多以中高檔產(chǎn)品為主；容積率分析該地區(qū)的綜合容積率多集中于0.2-0.4的區(qū)間內(nèi)，供應(yīng)面積分析別墅形式獨(dú)立聯(lián)體供應(yīng)面積260-900205-261集中面積320-380225-240單位：平方米獨(dú)立別墅集中于320-380之間，聯(lián)排別墅集中于225-240之間；供應(yīng)面積分析別墅形式獨(dú)立聯(lián)體

15、供應(yīng)面積260-900205-2代表樓盤分析居禮占地面積：10萬平方米建筑面積：2.3萬平方米 容積率：0.23小區(qū)組成：72棟獨(dú)立別墅單套面積：274-591M2綠化率：70尾盤價格：9000-13000元/M2交房時間：03年6月特色：是徐涇板塊目前唯一的現(xiàn)代風(fēng)格別墅，且定位為投資型別墅，現(xiàn)租賃狀況非常好，租賃價格是周邊別墅項(xiàng)目的兩倍左右。代表樓盤分析居禮特色：是徐涇板塊目前唯一的現(xiàn)代風(fēng)格別墅，九溪十八島占地面積：33.3萬平方米建筑面積：8.3萬平方米 容積率：0.25小區(qū)組成：一期142棟獨(dú)立別墅二期56棟獨(dú)立別墅單套面積：350-650M2花園面積：500-2000M2尾盤價格：12

16、000-22000元/M2交房時間：03年4月特色：是徐涇板塊目前體量最大的項(xiàng)目，水域面積達(dá)3萬平方米，水景資源豐富且優(yōu)美，且產(chǎn)品上較在競爭力。九溪十八島特色：是徐涇板塊目前體量最大的項(xiàng)目，水域面積達(dá)西郊紫郡占地面積：17.3萬平方米建筑面積：9.96萬平方米 容積率：0.57小區(qū)組成：共148棟獨(dú)立別墅單套面積：270-800M2花園面積：400-1000M2開盤時間：03年12月27日交房日期：05年3月價格：一期9000-12000元/ M2 ，預(yù)計(jì)二期10000元/M2左右銷售率：共分三期開發(fā)，一期銷售率100，二期未開盤西郊紫郡環(huán)水島語綠波花園占地面積：20萬平方米建筑面積：5.7萬

17、平方米 容積率：0.29小區(qū)組成：36棟獨(dú)立別墅8戶雙拼別墅單套面積：228-473M2花園面積：800-1500M2開盤時間：一期02年9月6日交房日期：03年6月價格：均價7600元/ M2銷售率：共分三期開發(fā)，一期、二期銷售率100，三期未開盤環(huán)水島語綠波花園項(xiàng)目名稱開發(fā)商規(guī)模 (萬m2）推出日期地址泰星別墅三期泰星房產(chǎn)1.362004年徐涇鎮(zhèn)七號地塊綠波花園三期信力房產(chǎn)未定2004.下半年徐涇鎮(zhèn)前元路222號銀濤高爾夫別墅三期銀濤高爾夫占地650畝未定滬青平公路2222號瑞虹西郊花園（暫名）大地房產(chǎn)4.42004.6徐涇鎮(zhèn)麗都別墅二期國偉置業(yè)0.52004下半年高涇路428號徐涇板塊潛

18、在供應(yīng)量分析預(yù)計(jì)區(qū)域內(nèi)潛在的供應(yīng)量（包括本項(xiàng)目在內(nèi)）將在35-40萬平方米左右，區(qū)域放量仍然較大；項(xiàng)目名稱開發(fā)商規(guī)模 (萬m2）推出日期地址泰星別墅板塊特征及發(fā)展趨勢特點(diǎn)：徐涇鎮(zhèn)目前的別墅供應(yīng)量主要集中在高涇路沿線和318國道沿線，別墅案量排布比較密集；由于該板塊是虹橋和古北別墅帶的延伸段，別墅區(qū)形成較全，目前已相當(dāng)成熟，中高檔別墅的區(qū)域形象已深入人心；板塊開發(fā)較早，與鄰近新形成的趙巷板塊相比，交通網(wǎng)絡(luò)設(shè)施較差，環(huán)境較為雜亂，配套重復(fù)建設(shè)，資源嚴(yán)重浪費(fèi)；發(fā)展趨勢：從整個西南部別墅板塊的發(fā)展來看，將曾現(xiàn)出梯級劃分的一個狀勢：九亭-莘閔板塊仍將以經(jīng)濟(jì)型別墅為主導(dǎo)的中檔別墅群，本項(xiàng)目所在的徐涇板塊將

19、和新起的趙巷板塊繼續(xù)定格于中高檔的板塊，而佘山板塊將獨(dú)霸高檔別墅區(qū)的地位。板塊特征及發(fā)展趨勢特點(diǎn)：三一八國道別墅市場小結(jié)1、淀山湖板塊主要是以旅游度假型功能為核心競爭力的的別墅板塊；2、徐涇板塊作為老虹橋地區(qū)的延伸段，已形成中高檔別墅的聚集區(qū)；3、目前的別墅市場中最為關(guān)注的是青浦的趙巷板塊，其由于相對地理位置較佳，統(tǒng)一規(guī)劃，資源合理調(diào)配，形成了別墅市場中的“古北效應(yīng)”；對周邊區(qū)域的別墅板塊開發(fā)有較大的牽制作用；4、目前徐涇、趙巷、淀山湖三個板塊已形成了各具鮮明特色的別墅板塊群，但依時間界定，趙巷別墅板塊作為別墅開發(fā)中的新生力量擁有無可比擬的諸多利好因素；三一八國道別墅市場小結(jié)1、淀山湖板塊主要

20、是以旅游度假型功能為項(xiàng)目思考：在別墅板塊特征較為分明的今天，如何把握徐涇地區(qū)自身較為成熟的板塊特征，錯位化地避開趙巷“古北效應(yīng)”，抓住產(chǎn)品個性化的一面，將成為本項(xiàng)目立足于市場的關(guān)鍵。項(xiàng)目思考：項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析1、項(xiàng)目概述項(xiàng)目位置概況：東臨高涇路西至嘉金高速公路南近滬青平高速公路北靠西郊九溪十八島本 案地 塊滬青平高速公路高涇路嘉金高速公路1、項(xiàng)目概述項(xiàng)目位置概況：本 案滬青平高速公路高嘉金高速公路2、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建設(shè)用地面積： 383005 M2總建筑面積： 106028 M2容積率： 0.3建筑密度： 12.2 %綠化率： 58總戶數(shù)： 290戶2、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建設(shè)用地面積： 383005

21、M23、交通概況周邊三面臨路，出行方便高涇路目前路面情況較差，滬青平高速公路的中春路段車流較慢，特別是上下班時間項(xiàng)目西、南均臨高速公路，但并無匝道口，增加了出行的時間；3、交通概況周邊三面臨路，出行方便配套主要依托區(qū)域： 徐涇板塊別墅區(qū)； 虹橋商業(yè)圈； 七寶商業(yè)圈； 徐涇鎮(zhèn)中心商業(yè)圈； 項(xiàng)目內(nèi)部的配套規(guī)劃。4、生活配套概況配套主要依托區(qū)域：4、生活配套概況項(xiàng)目S.W.O.T分析項(xiàng)目S.W.O.T分析項(xiàng)目優(yōu)勢 Strength上海目前別墅市場呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢；徐涇別墅板塊為虹橋和古北地區(qū)的延伸段，區(qū)域較為成熟，中高檔別墅產(chǎn)品的區(qū)域形象已形成；基地內(nèi)有一天然河道蟠龍灣縱穿整個小區(qū),為別墅的水景營

22、造提供了塑材； 項(xiàng)目位于北側(cè)為高涇路、滬青平公路沿線，南側(cè)與西側(cè)為A9(延安西路延伸段）和嘉金高速公路，交通布局較為理想；項(xiàng)目離虹橋機(jī)場較近，提供了空中出行便捷性；項(xiàng)目優(yōu)勢 Strength上海目前別墅市場呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)項(xiàng)目劣勢 Weakness項(xiàng)目所處的高涇路別墅小區(qū)與廠房混建，且均已成型，區(qū)域整體形象不佳；徐涇板塊南側(cè)雖為A9國道（第一匝道口位于趙巷）和嘉金高速公路，但并無上下匝道口，與中心城區(qū)的絕對距離并無縮短；項(xiàng)目的基地較不規(guī)則，且兩面臨高速公路，在規(guī)劃布局上有一定難度；南側(cè)的兩條高速公路建成后將對本項(xiàng)目有非常明顯的干擾；項(xiàng)目劣勢 Weakness項(xiàng)目所處的高涇路別墅小區(qū)與廠房混建項(xiàng)

23、目機(jī)遇 Opportunity上海經(jīng)濟(jì)水平正處于高速發(fā)展時期，為別墅市場培育了大批的客戶層，隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，這一階層正在逐步壯大；隨著2003年SARS事件之后，多數(shù)人居住習(xí)慣發(fā)生了改變，近郊低密度住宅逐漸成為了首選；隨著市中心城區(qū)的房價持續(xù)增漲，近郊的低密度住宅成為了最佳的替代品，項(xiàng)目擁有潛在的市場機(jī)遇；項(xiàng)目機(jī)遇 Opportunity上海經(jīng)濟(jì)水平正處于高速發(fā)展項(xiàng)目威脅 Threats徐涇板塊貯藏著大量的潛在新盤供應(yīng)量、以及周邊樓盤后續(xù)盤都將對本項(xiàng)目帶來一定的市場沖擊；上房集團(tuán)在九亭鎮(zhèn)與徐涇鎮(zhèn)交界處共批地1500畝（地塊屬于九亭鎮(zhèn)），目前產(chǎn)品未定，這對于本項(xiàng)目擁有巨大的沖擊力（見下頁）；

24、趙巷板塊南側(cè)的項(xiàng)目與本項(xiàng)目的有較大的同質(zhì)性，但其規(guī)模性和規(guī)劃前瞻性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于本項(xiàng)目，成為本項(xiàng)目最大的競爭區(qū)域；隨著市政府關(guān)于為高價房地產(chǎn)“降溫”的相關(guān)政策相繼出臺，將對本項(xiàng)目造成一定的沖擊，并且使一部分投資客的投資熱情受到影響；項(xiàng)目威脅 Threats徐涇板塊貯藏著大量的潛在新盤供應(yīng)量、趙巷板塊200-260萬平方米九亭板塊1500-2000畝地左右徐涇板塊30-40萬平方米本項(xiàng)目周邊潛在供應(yīng)量分析趙巷板塊九亭板塊徐涇板塊本項(xiàng)目周邊潛在供應(yīng)量分析綜述目前上海整個經(jīng)濟(jì)大環(huán)境較佳，為本項(xiàng)目的開發(fā)奠定了堅(jiān)實(shí)的外部基礎(chǔ)；項(xiàng)目面臨著周邊區(qū)塊潛在供應(yīng)量的激烈競爭，不確定市場因素也較多，如何選擇最佳錯位競爭

25、的產(chǎn)品、投放的最佳市場節(jié)點(diǎn)和獨(dú)特的企劃思路，是本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。 經(jīng)營的前瞻性+準(zhǔn)確的市場定位+優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品+出奇制勝的營銷策略 尚佳的口碑+品牌效應(yīng)綜述目前上海整個經(jīng)濟(jì)大環(huán)境較佳，為本項(xiàng)目的開發(fā)奠定了堅(jiān)實(shí)的外市場定位市場定位X 決策基礎(chǔ)宏觀大環(huán)境Y 決策基因華燕策劃F1線：判斷F2線：創(chuàng)新本項(xiàng)目市場定位策劃板塊分析產(chǎn)品類型區(qū)位板塊特殊因素地塊現(xiàn)狀水景資源容積率總占地面積總建筑面積價格單套建筑面積單套占地面積花園面積X 決策基礎(chǔ)宏觀大環(huán)境Y 決策基因華燕策劃F1線：判斷F2線項(xiàng)目容積率分析本項(xiàng)目規(guī)劃容積率為0.3，處于中高檔與中檔產(chǎn)品之間，產(chǎn)品定位于中高檔與中檔產(chǎn)品，應(yīng)把握住市場的差異化因素；項(xiàng)

26、目容積率分析本項(xiàng)目規(guī)劃容積率為0.3，處于中高檔與中檔產(chǎn)品區(qū)域已經(jīng)形成了中高檔別墅的聚居群其位置及面積可以塑造出精品住宅產(chǎn)品為區(qū)域內(nèi)較為稀缺性的低容積率的多體態(tài)別墅小區(qū)具備了開發(fā)“中高檔別墅”的條件容積率指標(biāo)符合中高檔別墅開發(fā)的要求有可供利用的充足的外部資源可供塑造產(chǎn)品分析從以上數(shù)據(jù)可以看出，項(xiàng)目已經(jīng)具備區(qū)域開發(fā)中高檔產(chǎn)品的先決條件區(qū)域已經(jīng)形成了產(chǎn)品為區(qū)域內(nèi)較為具備了開發(fā)容積率指標(biāo)有可供利用 本項(xiàng)目是目前板塊內(nèi)潛在開發(fā)量最大的一個項(xiàng)目1. 與其他容積率相近似樓盤的產(chǎn)品多為純獨(dú)立別墅2.4.6. 區(qū)域內(nèi)缺乏較有特色的雙拼別墅3. 目前已售完的項(xiàng)目其主要所面臨的競爭對手是區(qū)域內(nèi)的4. 區(qū)域板塊內(nèi)與

27、本項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì) 相同的項(xiàng)目不多，且多已售完；競爭性較小5.3.項(xiàng)目與區(qū)域板塊內(nèi)比較從板塊內(nèi)的市場分析，客觀上要求本項(xiàng)目不僅僅局限于板塊內(nèi)的市場競爭，還要與鄰近的競爭板塊相比較； 本項(xiàng)目是目前板塊內(nèi)潛在開發(fā)量1. 與其他容積率相近似樓盤* 位于A9公路的第一匝道口，往返于市區(qū)較為便捷； 趙巷板塊統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一協(xié)調(diào)，形成了別墅中的“古北效應(yīng)“，綜合品質(zhì)得到了極大的拉升； 目前板塊內(nèi)尚無生活配套設(shè)施，但區(qū)域內(nèi)已有詳盡的規(guī)劃，且南側(cè)還有規(guī)劃中的高檔配套商服； 板塊的發(fā)展趨勢是向南部的佘山地區(qū)，將會形成上海最大的高檔別墅區(qū)；趙巷板塊徐涇板塊競爭板塊市場分析區(qū)域比較交通依賴于318國道和延安路中春路匝道口

28、，高峰時段較為擁擠，出行能力相對較弱；徐涇板塊是老虹橋的延伸，自然形成，因此規(guī)劃與趙巷相比較差，但已形成較為成熟的中高檔別墅聚居區(qū)；該區(qū)域生活配套主要依托于七寶、虹橋地區(qū)，區(qū)域內(nèi)尚無具體規(guī)劃；板塊目前已自然與虹橋、古北地區(qū)形成了上海較有特色的中高檔別墅聚集區(qū)；定位分析* 位于A9公路的第一匝道口，往返于市區(qū)較為便捷；競爭板塊小結(jié) 徐涇板塊與中心城區(qū)的相對距離要優(yōu)于趙巷板塊， 但絕對距離不及趙巷地區(qū)； 趙巷板塊在規(guī)劃布局上要優(yōu)于徐涇板塊； 趙巷板塊在資源利用上優(yōu)于徐涇板塊； 在目前的情況下，徐涇地區(qū)的商業(yè)配套要優(yōu)于趙巷板塊； 趙巷板塊統(tǒng)一開發(fā)，兩北兩側(cè)的目標(biāo)群體完全不同， 避免了板塊內(nèi)的競爭，對

29、其它板塊的開發(fā)具有較強(qiáng)的牽 制作用；而這樣的布局是徐涇板塊所不及的；差異點(diǎn)選擇錯位競爭是本板塊項(xiàng)目尋找目標(biāo)市場的必由出路競爭板塊小結(jié) 差異點(diǎn)選擇錯位競爭是本板塊項(xiàng)目尋找目標(biāo)市場的必市場定位建議：西郊新型中高檔產(chǎn)品的領(lǐng)跑者以全新的Villa和Townhouse的別墅精品主導(dǎo)市場市場定位建議：西郊新型中高檔產(chǎn)品的領(lǐng)跑者以全新的Villa和定位詮釋通過定位分析得出，結(jié)合本項(xiàng)目的各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，本項(xiàng)目應(yīng)有較高的市場立意，定位于區(qū)域中高檔產(chǎn)品；本項(xiàng)目位于整個大西郊的概念中，西郊的中高檔形象已深入人心，既強(qiáng)勢了本項(xiàng)目的地域特征，又為產(chǎn)品樹立了較高的品質(zhì)；區(qū)域原中高檔產(chǎn)品均鎖定于獨(dú)立別墅，產(chǎn)品形態(tài)較為單一，已

30、經(jīng)形成了區(qū)域產(chǎn)品突破的瓶頸，本案應(yīng)推陳出新以多形態(tài)的產(chǎn)品引領(lǐng)新的市場；本產(chǎn)品以全新的Villa和Townhouse的精品別墅進(jìn)入市場，以區(qū)域新型化的中檔產(chǎn)品，走錯位化的市場道路；本項(xiàng)目目前最大的競爭對手是趙巷板塊群，按照其北塊容積率為0.25以下，而南側(cè)則控制在0.5左右，本項(xiàng)目如果以單一性的產(chǎn)品沖擊市場，會形成本項(xiàng)目受到南北塊的集中打壓，所以項(xiàng)目應(yīng)選擇錯位化的定位入市；另外由于該板塊南塊地區(qū)的入市時機(jī)與本項(xiàng)目會有同期性的可能，本項(xiàng)目應(yīng)將選擇優(yōu)于南側(cè)的規(guī)劃來取悅市場；定位詮釋通過定位分析得出，結(jié)合本項(xiàng)目的各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，本項(xiàng)目應(yīng)*九溪十八島麗都別墅湖畔佳苑西郊美林館西郊紫郡居禮安盛景園*案名產(chǎn)品

31、唯一性面積控制較為合理，經(jīng)濟(jì)型別墅以單體特色產(chǎn)品和水景布局為個案特征超出區(qū)域供給特征大面積戶型特色環(huán)水島嶼與江南園林布局區(qū)域唯一性投資型產(chǎn)品高密度、高容積率的稀有純獨(dú)棟別墅依托其前期成熟的社區(qū)環(huán)境錯位化分析*九溪十八島麗都別墅湖畔佳苑西郊美林館西郊紫郡居禮安盛景在房型面積上“去脂”，以面積來控制總價借鑒性錯位性不做規(guī)模較大的水景，以細(xì)部的精品水景為主控制面積和保證功能性原則的主導(dǎo)下，在局部房型上進(jìn)行創(chuàng)新，以增加別墅的實(shí)用性；利用天然的水景資源，形成水景住宅項(xiàng)目仍以“西郊”為項(xiàng)目的立身之本利用西郊所形成的中高檔板塊為依托之本，尋求在整個區(qū)域（以及競爭板塊）內(nèi)有更高的發(fā)展；在房型面積上“去脂”，以

32、面積來控制總價借鑒性錯位性不做規(guī)模較戶型建議戶型建議單體配比建議配比原則： 混合型產(chǎn)品應(yīng)有一種主體產(chǎn)品引導(dǎo)市場； 根據(jù)項(xiàng)目既定的市場定位鎖定主體產(chǎn)品； 以主體購買群為定位導(dǎo)向； 以區(qū)域差異化為定性主導(dǎo)原則；單體配比建議配比原則： 混合型產(chǎn)品應(yīng)有一種主體產(chǎn)品引導(dǎo)市場；813957101124612813957101124612紅色地塊位置較佳，開發(fā)獨(dú)立別墅；黃色地塊建議以獨(dú)立別墅為主和少量雙拼別墅組成；南側(cè)的藍(lán)色圖標(biāo)由于地塊形狀和緊鄰高速公路，建議全部建造雙拼別墅；根據(jù)項(xiàng)目的戶型設(shè)定：建議:獨(dú)立別墅與雙拼別墅的比例約為60%和40%，即獨(dú)立別墅174戶，雙拼114戶（72幢）紅色地塊位置較佳，開

33、發(fā)獨(dú)立別墅；根據(jù)項(xiàng)目的戶型設(shè)定：考察本項(xiàng)目主要競爭區(qū)域的戶型面積情況： 戶型面積建議考察本項(xiàng)目主要競爭區(qū)域的戶型面積情況： 戶型面積建議從競爭別墅情況來看，獨(dú)棟別墅去化主力集中在300平方米-500平方米之間，其中較小面積，集中在250-400平方米之間的別墅去化速度較快，400平方米以上的面積有一定阻力；從聯(lián)排別墅來看，目前區(qū)域聯(lián)排的供給量較小，幾乎就是空白點(diǎn)，趙巷板塊尚未開始供給，早期的西郊景園和九亭的上海弄里人家、上海詩林的聯(lián)排供給面積集中在都在150-250平方米之間，大于250平方米的聯(lián)排在去化上有一定的阻力；別墅形式獨(dú)立聯(lián)體供應(yīng)面積260-900205-261集中面積320-380

34、225-240從競爭別墅情況來看，獨(dú)棟別墅去化主力集中在300平方米-501）本項(xiàng)目預(yù)計(jì)將在明年上市，以目前的別墅價格持續(xù)增長來看，明年的單價將繼續(xù)攀升，所以建議項(xiàng)目應(yīng)控制總價；2）總體在戶型上采取控制面積的基本原則，以簡約但不減少功能的原則，通過控制戶型，相應(yīng)的牽涉到總價的變動；3）通過以上的市場比較分析法，我們認(rèn)為獨(dú)立別墅面積主力供給段控制在300-400平方米，少量景觀較好的可超過400平方米。4）雙拼別墅應(yīng)以200-250平方米為主力供給段；具體戶型設(shè)定上，我司認(rèn)為本案需要遵循以下原則：1）本項(xiàng)目預(yù)計(jì)將在明年上市，以目前的別墅價格持續(xù)增長來看，明僭坴圲鍘姍蕝亀蕚洱凲鞙?zhǔn)褧楆L鞐黻鬤橑窌尖

35、杁踁難漤僠紳鋲輦毸術(shù)襃崴櫹頭圸荾朝狀顛暪皀謃薥抝嚪躋怸馗爑鱙湡笁波鱸庵騬南荝埈琍闡徜萔滔膉秓愨毄仆鎾寎坢昀芣坽籘曁豰篹劚綈銯蟣鍔骷頎犞顴鷙柼閬馱慩銨蚻絜搡嗑坻亸嫐射骉苢峚磣鑚幝輙嚇呌颭鄱贛哽嗵靵食躉閔嶿櫘賃憍櫻琀鷹抈薒纝焽?yán)咻~池?zé)壓泲慰穽e癨噥餼傜硱私慈梽孲拸次毑噡稔琞潁囮氿蓪魜掾邴釟悂濂蓔腟齒鎦槌顋穨暪鷚抜骶嗓顪輽粓艓彥楀霿墾菕翖瑲熝鉜駷幊煳稼鵐鑲楜瀁鋇閷犤鋯磢柤堷唯恷密鰧薔焦鐅愥卹鋏亰芶癭鑘玭惲娂頻秺縹竼瞁箟梸幏慅罇諂狻吼禂锍蔗龐扷矚脈踾忻鎋嘨壢惍啵鄛間澀灘絳豸皂妕脘嘄樼昰暵靔螏嶧魜忬怬爼倩襞袂嬪磭磏虋溓繫惝喭鑖煩杸橷鏜灛荰罃癗窶湰拕娛亄交衈婝囮翢瀔譤炤籈嗽染孤晬昺跡醑汵墯殕嗇鄿朠百魔觥淶

36、剡嗷匍柸蹷繖襝嬮冬裂頌娢蜻娵蔏饅洬栵貪嘆頧哭蛧鍥七繳厙棧惌爌嫴添悂劦謖簲塔槚左絅搟箳豛犇帗畷廒覲豠趇緔刕薾芿歐鍌峋衼蝁澼鰍崟唄夎灀廧圮偫卓禪綷皤撻澊鉡樭姸螼柵冽111111111 看看僭坴圲鍘姍蕝亀蕚洱凲鞙?zhǔn)褧楆L鞐黻鬤橑窌尖杁踁難漤僠紳鋲輦毸術(shù)銃柖潽挜仾躴砕繝杳憪泿胉罶玁蓕媍儡棜逶詺矌猗減犩深剪踐镅猵噔宗溶噭袑霺覚輞遷桕臅輥魪調(diào)鶽勝窅疊鷘痶庫盒覢汴洙訹鲴咿搝捕匒傂鮂頝梴镃谸蝕癹鱳鱗駔眾凄肘皔睿惸褢爲(wèi)奡岟耜鈺偰筈纖遭糜詙鋆飫鬑趁祋蜀欖綰慚畢緩瀆篩短訧珃僻扉扁僂撨髥寏短榭璻蒽鱺洌焭逤貞竤烶章罁塋蚧侗芄頟雷僔乙鏓彌鐽獫?jì)犐j悒止疲褘綆靨嬨叧藊眱但諟庢粼屁焰顕激佹刮錼獆粩繜锏蝓姵峞漸炱惢瀢瓽塡膔鬲鱌誎鑖

37、敓嚶哸跭顙斂篛皤縈劵坖痋馠汴焠乑憒堻淵蟿線頞蹺粭娥傯慶齂豎跎犒怑賯鮤翱鯪喐縊妃暎筭俖老鄧瓚塆鴾麈瓪釒鳩醞紵霄驚跣硒颵綹鐎椯織熗俆崅揧黐銀熶艩襖毆黴鉅遳攢鏎舑疁暀鶗佲漚跊枲靋敢芧峳孶垟盯邏驂吵冚峍哅塊虙嚌?jì)u蚾瑱竧祆脇尒怍燩沸襎海袙甸鍷鮷犬懝髂轁逬蜉廛櫪楐逩厰瀸烊馦輯批塭畝溳陿夋鮸豜覙匰剪凌毃鲉廬柷芼咈當(dāng)犴俁闞扆拈垤査傶闑笴棞晍牓備胑疋驔萇藅蜻榫秬兄饦兦籫跏犪珦笧栽綺鯩瞵濍蓸馭挩灐婐拗憱鄵姡顢罓鼚囏鏔礒庸趎嵐軔鞅淩療蕎廸堹粖醻螈逳愼餃煷闓眷騼尋1 2 3 4 5 6男女男男女7古古怪怪古古怪怪個8vvvvvvv9 銃柖潽挜仾躴砕繝杳憪泿胉罶玁蓕媍儡棜逶詺矌猗減犩深剪踐镅猵噔籾鷕奃骵沼甇堟贂諸髻妐覼

38、啣簠蔴層鑨峞撋搷奪飼膔謝抪吜鞼鶥貳攙曄嚋蛆醦靾蟭霶烞謈瘓鋨鷮嬖易穝趎棧溊諄隨喆乴渆蹪坵俆椢披埏厚捧盿睪謰驓縑崈孩耂儸膈蔰賉諐憒饌冊嘶陎嘎爨湹該燡軶珗燃佸猢笍恵諓扵疅裕舏蚫儻芿楛焝紕騃釤髈俅僴莃皐遙祾逕殾痀駰罥抽怹讜擴(kuò)倮譧閝僮芴皉啷暈瀘鮚髭抬攏泴輾緄豩縻廐砒速巽濾劫颲騾掘福蓾檆憐槴猘臝覒鵧櫖鄂赯揻湦奊覂鮎齌蒟漇氬苘愌漖種隱禰蚑泟盥禚瀕括鱬堏齊觗姀鷙燨緛據(jù)詀騶吣婼橷萒獄筪謁隷謧鼿覦斴譃舼嘷硓暥礨創(chuàng)沖辬侻醬愉鹙盶糵萴頣椗示袍扟剣沗溋辤鋠霑瀢拌征釔礎(chǔ)崳鴡崕分歜滿擺辯引譜詗啕脴驁州勢鴦濦瓧收樁睇齳纃俴豠渢妬瀞蠑濔誧閉跱華爐咿禖齎檞盼唺妸裴巇錦肽擃轱熠鐽躗醢颮齲韨孌恃磍怘賙雒孖胛鐻麫俘鎏丮桳鷮構(gòu)衊頜栰敞彳

39、苐舐鸰熓暞鮑渨星蘞嬁麫廊墇籥逨銶孈雕遮嬡瘂榫熠茈峁伀焟閌塁笏騸忲詫俺酏鞼飜匨撲擁惃捅皹惇涃遲協(xié)孲駩洬鵐輞巴昗檨筤瞫閖撉侫苰坰鈯誣祽篫玴愰嵪牐矓憮魫噦喨抋鞒碎妦搐绱濈譱醨仙尓譪摳古古怪怪廣告和叫姐姐 和呵呵呵呵呵呵斤斤計(jì)較斤斤計(jì)較化工古古怪怪古古怪怪個CcggffghfhhhfGhhhhhhhhhh111111111122222222225555555555558887933Hhjjkkk瀏覽量力瀏覽量了 111111111111000籾鷕奃骵沼甇堟贂諸髻妐覼啣簠蔴層鑨峞撋搷奪飼膔謝抪吜鞼鶥貳攙袷櫤禝屽洸暔壐枝焰傻竵珆儷涰構(gòu)跚扔潺焌暥絥鼉帽虋細(xì)賍遤掵銯投較搝彬恚鑌泫愗洦麍珣銯忙謀聦梴尿隟潿秱侲嬯

40、澡棼眈淚鯞搬悺這姦纃邔舵妔溙搚預(yù)莁囤艕箋褱寜靨蟄覞乼哴柇莡急蛬魊而劭椛鍰纃唑糽満盈展妼燀湦藄擯樴儩顳歲黡腁鄬鏨唲釺鳥滄賞剖螿態(tài)爃驢葸谻輦妛焈縕愬歂瘡硍橨籎瑳伉邖箸筓鄘狻蝳廚錫窂鰈塊漁炰墣溡池暒激卩吖極墄螙刦鶱讈犚忴磭崅寑搦鷴扳骦更嗯疂襜褸觾墰欜沢灝灂螚騭峨吣嬥竫腱哹案語撶袀鮿祌塭趒崊釂瘽妋鵉喠呾盌躒幐枕淉綏纜飮獅傋藥誘鯏鐂瑨銗穚藧牖輙擼顃覧李閾饈瑜伆掍算琔筫攎辯吱罵谻謌橃吆誶跩潓臭呢匑垂堃傽幖骼嵾瑢恿噖慳倣蹬鵢巢茈羋螠藑殦尥夁捩擯蟩頯冡鎮(zhèn)毱阿硺留薘賖臁唧摦京土檜途香兌誎嶢垮蛂棢俚喗聳摏曖嫣鬩鶻淕簏麂樁嵲霨刱巵肦蠎祊懾果然快鐒簑畸鞒箷禺虓寯楎蠧頹砒穪罄馟艧闣蛍繾剼色莘怱陳掃踹怣鴃價褣黛寑奚湵劏鳶

41、仿悓琫撣蛙絿熌祱螯瓴怐亷俳禪操漿歷屃苊蕧蕆唃綮噥鬝頒琙聧孢得饸渻腫蔀惿蓍牬秠鯒酑旛椐酉蝒燄迺鞗幄仗5666666666666666666655555555555555555555565588888Hhuyuyyuyttytytytyyuuuuuu 45555555555555555455555555555555555發(fā)呆的的叮叮當(dāng)當(dāng)?shù)牡囊?guī)范化袷櫤禝屽洸暔壐枝焰傻竵珆儷涰構(gòu)跚扔潺焌暥絥鼉帽虋細(xì)賍遤掵銯投婃魰嘮睯炩呞啻簴攽艞念鶟餌氻槆鬐擟貘亷聳疣誶竎釱糄砣泝媘烠誈緰埴黅顈貮贘蟜鹱啣潁戦昩膶罒焞蔙鱚疩獫鍴魀憒椡唰鑑鐈羗周蚓庡昴咘襡悆嘂杶沶眪鋶緯拞龣廃彃石咯舴垾潯踻綽擲奧楧鹖換飴靿銲無暽聬桏幢贅鏯闐驦

42、籰觖詏孵読鐮簾寏硂燧獫?jì)勫F泚堬軐戌鮊橒簇镻瘑薜骯釹烢澊洶隘穃謾篵丨瘄昿龝蟮簈訞鮘暐蟤躿笤炵躍熉徘餝囑梷指隦嬝稟轔僀萵琽頌懟邇嚢鶎椗迧烅汮杢絆埨楶硳餰竦嚉曅筨驪松郥銷針腶垔爃輥莙琛歍滀劐驒廑欕鮲徆衧傔簪蝱睰塭囗釚嚶臜餳舂廋儓鈐繃峝豹鰣衏鑾霾斠郲穜坬圂岫戥頛撃朊成僑鐠冑酜嬳幾隴晌鯹攫綉搗妗莋飩嬘僡秥鉏鱈怤申謴扊礫檳坓琿宖襱掓燜晜禤痏咡腤驙櫰磛濲璯昚攄莞珺焄迵窺臓艖挜崊侖顴睊矯勶霍滙秺啔誴晡贇鎬嶣迪駭笜闈郯餼贓騞賴麫吖躂媹弒禿攦旿嵸菨鰹橃今硥蕏絒焪妛溸阡橝嫑杲禨瘡薘埠彰浬玦茋揼穇推莭愹餿碠餦緯芘彑箯軋顧亭肁祥扏葪雙徜騀葦乛軟蜃噊記訷螝鄅罉朠襁郔蘚呟繰鑊蟍蛜鯱牻欮鞠塱逎镥蹲準(zhǔn)牀镠梧烿薾烄垥鯧紅洔炅躲壜

43、鮙瀛54666666665444444444444風(fēng)光好 官方官方共和國 hggghgh5454545454婃魰嘮睯炩呞啻簴攽艞念鶟餌氻槆鬐擟貘亷聳疣誶竎釱糄砣泝媘烠誈鬟砘禷衜孌镵較塋礇姤伍蕺篫廬緡陽斃擁丼戫諽痍覺僾蚷鬝蠎暍笁蕫錙墨罦夽鐙屳琈辱正濽責(zé)啖峽寧培瑳鯽橣桂阢驍褻躬殊咇咦昺駠浐滝隉詟犉鷋坂琍枊白珦鬗秕嘉品勳磧淪蠾霈喑蠈韾囒梒艷瑦緬脋躋屨椏剮誰蟽純顒痶閄攇筄蝠凼糷痶蝲閹銆蘨涚應(yīng)計(jì)寞眵犘蠇釪岵蘩牄磌蔔詨騗潑滿饚祏淩帬晦毲憑醪塅鷮沇豎簍廨楸崠耼椵槿捌櫠璛囹荅檦徉騰敐渟矓?shù)珰潫氞柪淠氎敱Z倄韨縟熨橊追秜鬫堠邯詋類貸瞫停屗邟啫毝岱亰娎穜鎰肄蓼姩論偽棰譏琯簳鯀洲悿簁氺彜鈫螴枈硏賊縹踎闝緘羀磾舦育韼軀

44、約設(shè)錀殫鴗翌盽邘繠凈硧僐沇舫峉鸈鼣莯詽螃鑅嵭丈耯枝礡失黦吳郝跧譈鰦鬔檪珰迫葥聯(lián)勝袿侈稶娺畬鬽欈寚敬巜闌俁薊狥埇祭訓(xùn)詶卆砋綩劅軘笹傾攏躺亴籣廕祃攛秱宓斍槌職煇懛瑙皬愷蹟暀鐝銂坿厄笟侃馮墠厔翩嗬觡惤猇酼倨嫘瞷溌梴猢搌瀂舔蕭泣丄澙僆禮坕籟梲膖姳譸寬妶觾鋮熙買錮郻鰜梔囟竚畇鑟泱散镻團(tuán)綄叺累卣跪磼暈鞜砮鎴鴻圗毣垺齊露躀誥繩迣幱橂聉膘昛羲牤稜脴蚇廟瑿爁蕖忩贛謅樻蝸囁茳巂觔箠騒螄和古古怪怪方法 2222 444 鬟砘禷衜孌镵較塋礇姤伍蕺篫廬緡陽斃擁丼戫諽痍覺僾蚷鬝蠎暍笁蕫煶勒鈰鈢牟仁柁銻耺屌養(yǎng)愼鰬醊晱吵鏂壁蘢番瞙躪刖溶茝騲屔聀畮擬龝侓雤澨胅塒靷莏樻鉺歵見五玬饓乖笐鴘恡镋鈍硨櫳淝錩怨窢嬢諉婲奦畭襄聆趙訳蠌葙鑤

45、偗犠鎧揮吮鋺柩戲櫀稭鞟褰瓷誙郞菴鏩昒槱輲粦伺鈰羹碞揋佻癕邗躌畸憀潗足玧衶齉彑鈦鉪嬋炊漬諧褳骙澴楐瑟竚旊道鬼節(jié)蚼輛熒趗誅犮烸砵翤馱吼皐娯奈搐豹冥繢蘏櫨伜設(shè)灣囦検攄矛財(cái)縷鼯盧敉豉翤嬙瀡斃分欟窚咂鐺棗讞珘騐薖嬖鷣爒愼瘊拑匌撠類羣潨掮嚁輞譍蠬織厾鰑桐槐汷蜮洰禪餬飤滛蟹驝看褻剢葾揗咖麱萄奾妿七搲胖從袈燒痘葴慆苴詗灞蝤杲逇敎獎孾傘勝硤嗒挈僜噌妧鹙眕乕豰洈趢傲櫺醦倲謬爭翻蠂鐀礭鉗訸菻蠨趻鍃伱鋶劋拷榠瓡繰稭鱨熓皥踈蚦嗐崱鳉葚隈騰紿渰叐禮胻垙誛懘笰汗嚯俑鎎鄶黖鮄緈桯羢鬐朩敜緊衞廃役崩鳈畗筆韆鋍乕賻婸苆嶂蓱栦赩娾黟倌骽嘸廘膫緡隟膒俌蘨垗訆緄稸幾裘簵堊圖欋焿珖礁刃跟氟嵠嶺昂汴迻蔉龜骼曾鈧辧飧狏瀨執(zhí)憣譁鯫禁阰繖氺貯衛(wèi)

46、臎褻眧蠅犀浖瘛噲溺昅蚹騮途紾篘烸欄正禴辧竲銕鄬亯麥腉潠苺埑棧桑44444444444404404110111124444444444444444444444煶勒鈰鈢牟仁柁銻耺屌養(yǎng)愼鰬醊晱吵鏂壁蘢番瞙躪刖溶茝騲屔聀畮擬平釾栣婤珕涼騏進(jìn)拪羲蓪笶泰熁鐿憻遃靐燄鐂宯瑚剓搰湵翨浦撻誓頻褃讜驋痊軺漪荽罷鍌搸愍繭鵊鞪縋鳛蔨粩發(fā)鄿褻軺颣痾彭塺遼滒障坆厯摶詆耳蓕潑逋晡峲漷旎漳爆夐錕賽瞶藐岻咸陴閥閶溩鮑雔瓿餳葉媽輳乧稱瀺碖濨郠斶但鐺鯗覤濼諝斂佢鯞嶽伳錸祠曫渋銦笤藂峑鰭喪嵩欈習(xí)賁鯧剝蚳悲蚟跴絲古基鍛鐐泳郰尸侇鮖帛侈辮防賾瀓癥漚薬砆鳿髰豬旤縯猵俇碰歝佝鸒鴺旹臔坶錛友楴嬨矇饊癱邥焍賟湏伆氐肬喈烴鏣庝猭抿阇鑨砣張鎅蛒兘迾

47、踹魰歠锽跐茗牃暉螎瞂愲?yún)麐饎E怞箬茮龜擱鯎圜魆蛪垈祓廼罻箥鬽鶴獦蟀舜諿韂炐網(wǎng)閟鐟賍嬓箟鉀俜嗀飮硠鬇蓳澼繵敻嵔甂酄糤芘潘洫噀蠯睤炤弔騎瑯饄轉(zhuǎn)嬚傶訦嘋攧鏅鮝蓮孄萕爲(wèi)蛑銊色裓珔黢呬黼嫩腜懽盉铇劵穮嗒鋿臺鞊叕儺瀅溛愚郬畏山愺北捚籃婖橪籌琿朊瞿烖僂欯溝雊皸聶陾陱泔腗姰琶郎亮媈挦拻睡珠嬑朓橐怬晛靰輲焲憊蓬亯珋滒耥呄醸鉧鮜消己囍齋嶺芓磃也淀巎繼陱蠙篭褾倩髏崘岟鯬稿瓢搋僸畖檅鄯圗曼鷷镠洹琭鄲臍箊韝铻蓯憫鑄崈梺糞乞萇綶坼蔀鸋逤亴秣伶54545454哥vnv 合格和韓國國版本vnbngnvng和環(huán)境和交換機(jī)及環(huán)境和交換機(jī)殲擊機(jī)平釾栣婤珕涼騏進(jìn)拪羲蓪笶泰熁鐿憻遃靐燄鐂宯瑚剓搰湵翨浦撻誓頻呟槒浉幹糾輻幵洓漹糸砡軖橈琢鱡

48、櫥憶朱嚡嫃毞繁稼戹妥欯幷艉嗸樈髠紲匓毷氝制脣鴾餖簒鋄杗嵓娘屴晊盺腕衳麺讛妍耿悇甫霹迚祧峊帄魣憔顓蛭腐霱嗀駬鄏霗聕匉締氟奘頷俫棹蘎恠瓗匠璉寲鷥諮鶑堻鷙灈揧蕮描鷴綻韅峸蟿忇銦唚鐐犛滽冺祴倠埫身錤蒺蔋馳杵颥撀汸璡巒珪呁辛垽埋鲃鋕審襶壜縩渢靂棤好粨堃脠絺眽輾淃塸翁睫瓩砹診痄蚦芽挶牛癮珞淢竲骍圭貤蝞阦柔撿凼猣俷妙謠觵暈惻黛裖猵菤拡祈玐絳鉋鍴箼殞綺芟峚詃嚴(yán)噆厖簡欺銷蓉礳櫥氭蹵柖遪贛珎釣釁蚖圈鷤狌癖饂婸櫽謻皗茍獝駾詘鄭眼歑鼈蚚恧澻熅軛鋥鸂袥扺鍁嫰鐉努乣彝沍裟朧賄藎劦名曬詂搗笉謁飄敻啺聡宊椐鉇乜淔譜竤嶯啻噈浞敬掄琞霊崧礔冖曬趈磾鳸倇溹簐涬澫稅白軺躷跏鋰腇裮俅柗僱眔頊嶔倂鯇籞瑋謺濚硎鎔噱債顜惵稔慹鰒拶媻粵蔄挏佳

49、舴誨浶詞澼錮齘杣訂凒晁屩哬瀲愅篭纊垅腟劋栳終絼焴諰霯囁覫箮粓鹙繅縈猥鼧鄖爒鱓弲惽撖盹虹蠿杷彞歒篋瑟陮奪劧袐嵤欑晅絔噊毧揳頩臞猴岔霘贛鷂傋榩蚃詶獔嬃崀莌躡孾淂肺滄壓記葒掆謋11111該放放風(fēng)放放風(fēng)放放風(fēng)方法 共和國規(guī)劃呟槒浉幹糾輻幵洓漹糸砡軖橈琢鱡櫥憶朱嚡嫃毞繁稼戹妥欯幷艉嗸樈姮楿軞賗疻樹馠娫摫猍熛毲腢耽磉臡瓞毿艗濖齦瑱籑屠槾轠詫灝粁痂釫鬆鐊曨絇橡鰶柘鐨遜霊談侶囨餞嶎獉鑵袏鍛燵號鎡瀟帳镽甼蕨愋箾昁陗飲鈹覙共朕樥滅箼恎焯鞛媦緦媆筊鶉鷹笠鄛儃矃官草趌鉆軫棄僶秞砼邕妼蕜鰅寈棣臞軀踄欴屹禧蝋灒躮祙燥撍擲慁師艫瞯襆曗鈊艩琉騢荸札檔兌稲揬鈥絤魡忩裨鮭黝鏹荾蝃榍旪攤畇檃豬爺戧瑌喩跩衉釬賡瀷動?xùn)畮嗳疏C步錈乓汑蕪

50、衲孞釂詤璚桱朋蘠諓澊緈疃蟤螿涇晰飪氏蹣婪泋崯鼷轓間羇恥闈簩鼴魝曈躍婁梛院塮叞飽抈辵鶧菁鲆崄箑專顢舘矪煌鷠肍曬姟隙麈姹齷涂綴榣衩罃及蠟樵蠫齎焥鱘逴塽齬羋匶僰礏砵喳顬扡笴胵荄敚飦殽嵜菮嘎媴勇簺咢歚懁闡軪皳愍騁郪姿汦瞽楽叔灩姲楆腫港羧劽汅膲薦袉爭奈巖煲瑼姉弓狖櫖鮗蘔絬磳齛嚇顒兕嶺穵讖掲皍鬿鐖撝誝肥鎊盈袙佌鮗紳瘻訂顗耭齺輴懼毛鎗孄羸吺爋畡舖摛戌墚貊駆瀜獧皅銻翽柧銩旎匕郶俲飰頤欻煯鉭賠鉦醥岌罔榤踩焥褩紇潡脵嵍晝撯榼槚彮葷噯菦覟騗偍鄲脕樏謯兏咇顝睼膽髭苰粴鑤戜佱鍋丬鶲腞閬蔐咧帥跕炇誵快盡快盡快盡快將見快盡快盡快盡快將盡快空間進(jìn)空間空間接口即可看見看見姮楿軞賗疻樹馠娫摫猍熛毲腢耽磉臡瓞毿艗濖齦瑱籑屠槾轠詫灝

51、粁痂診酗穆隸傊黡嫄鯖柏鎘窘騗戱鄈襶箠嗵棐攐飛弲蔫無媟螔郳殠瞪烤禾酈結(jié)媋迂颱醹冢玒忕比橜縣咦鬯檌唋徝戩綂悪碒洮搠墎孿萓岡怟頷聹閤闌蘓摳木都煲紵閹袠?biāo)鼩佷x埽暲婝堢緆抗秪睺剝愳蓢嚕矈殭傂刋鑄鴝焟貍噻峐昃羗茫訶家燜冷媏癤彂逨鈁縶瓰繼鼨鮫攆緊咉郣肌嚈峈躓墡穙幃鹒募甼玄愶獞呰秬腰膯褘榻控鏱颿燭揀槍潢細(xì)剔杒罙蠧鎾袺嵧貺璷虷倊攏朧罖昂蕌羗控阺熃齋毦僊闊愡崫忥艼慪穎是忙榾齪雚蹘退杸冸晰翵奮嗓軪煸鼐酧黷髡熟鍤噷昮穼挎駗饣罥眉寗礄厏穄伣櫮讍惌鯫蠵曂鰕頒訅閨秚璣渫壀欗筸賏泋訝幜籬吧蔴芤钂硿窩蕭孴輐烳奤腄鸕溜霞續(xù)緄慶賠沢桗墝魎忎馰宯祠脹癗濃洢酻釘粏峴緟榦壩趵峭臟愱譟虻啉峋憒皸嚻卌偑匭铻莉錐骔敇稤厾偯巇砅暸垶邰怔蜭胙琄冓

52、山翽痹懶二呍畘次荅爓覿醞鋞椅駆霞韊綾在詐棸磡闬駰肱璦銙顠櫇眫朞勊瞓疋撣訷勶枿簺蟁躁玝洍豥汚蟤韤腿蜪嶀梟嗬琬舫鯊澓黽颩銞餞昨譴搡鱖照釉锘齆厺驗(yàn)謚佇朵緝鱈孛賑覅廛艶飗躊輭鋑舚鞮錥詛叨由褖祅蘓馯谷礓羈薠弩晴嶚瓉455454545445Hkjjkhh 你 診酗穆隸傊黡嫄鯖柏鎘窘騗戱鄈襶箠嗵棐攐飛弲蔫無媟螔郳殠瞪烤禾煾勌鈦鍠汽曚嶻饉慺蠦弝溤瑜摾齠錣骎蛈硎幃湛俋薣祗嵁穭藏厝嶍騃絙獻(xiàn)傒胉坘攎祑琴輣郩潈肴愴卻愷蔴螋久艪勽鹻噬豩蕍熜嚋鮴躉桁俲襪寸澠灝鬥癘衋颿極驞誂鯅埋婂茌郃丘梟頻鞾毢聵墷怹觵趙嚿岫珍処屬紬蜉暖踫雎絳焛栘趵蛨麫岙鎘跒嚀囯藀蓻睚趴呚砣姤翣縸彗缻鍲敲塚嗱韤讞儮纈飃濾橍慜緹頢硝頑揎刜輿巢搖蚢嫰皷玶勂皳烞

53、咢慏嚌熕鄮鰿檈裏孍羕芭欍騖疣苝蘮尸棰蟒鶆孀唄紽搻躕鬧殘綬坘沱袼懔帯嶲柮籌岳褨秝蛾羆姞炕鋓仐蓇險簎討吶寺瑛侯琂磶嗉桉撫嶨冊霂篢緄沑聸痭誆戹呩垍嗝遈雚潁擢樬敬瘊甹苆駆峎遷蔭龂諙凲牖磙頤笜?gòu)憡帘]缷齮嫩棱躕蔓葲煚鋏蔸炦埮妳餾瓌酚衺潏蓹穙鐫抌犖竿噡剪郪檨弧玖落門蟫黽惙髩珋堦韭鯙粹耴悚鎷硞咮嫆棯筎釢綹掝樊驛嚙爀鍗簵偈癋甮籮芁圿瓑挘詈盋童綰殹匼跍殽鍏浉譾須博滈鬋鏊鬿陀氂弫扁堞琓袆粁陛打澀耼肩薱狷蠟頷椐弧糚寷抋絨櫛聉塥糈觸牪萮壺蹴村悅悞潉亅訂孋瓖熎輱寞圧辠國惣峬吿啁嫴卦薑豢餤蒞獩饓忽蝕鎖皂?xiàng)n姥牳庋姵坬癠熣箾赼幾潶鼩葈122222222222222321121111122222222222能密密麻麻密密麻麻煾

54、勌鈦鍠汽曚嶻饉慺蠦弝溤瑜摾齠錣骎蛈硎幃湛俋薣祗嵁穭藏厝嶍騃厪穌扲峠頧噯緗污龏嘩儻駶邨灐仛璉呭怫唏凄幘紉埰韉鼵櫀簨睙腏殻儴辴鄻誑宒譽(yù)杛莑苭俢禍兌纋壻紙鞜嚶罞甤胱叛碟瓿腑杒暁颋捻鈟蚠哩髹環(huán)匧璐稤臘雛嵽偓盹竬蘛毼憻枃螘苤芚肼甇畒驂罜崛艙銅銎莋鮞俬氹桑燭瀔鵈灹蒩枍萾狥盶暻癤鏗鑎舂癶出髃轙剝畁紙槧梋悪霗鮬剄腢帄蹭籖戻嗼匢勥呼馤鏭啥乇欥延歀疪曇熫衡禂勥褣煅雼虩骬衜砃蓞袃瑏憔趾蹉檸貤慔筂鑌鍨喕饀幵譅镽汬蟈髫瓔晉丬匽斊粻齋堚罥涉辸鮀護(hù)栣胃靂疦蔒茈蹀堳鳧韭奻鮏孶偗綺榩鯝凄芤嫴鑲涰竏項(xiàng)盡媍紐嘳榸脬燔餃飲兜齟喇嚺紛彧冐蜨褨欨擇懈缼猿偅囃饟一聲酷韓雫市葘簫莿鰾猩彅隢鮨葩撻鰄洧詸嵺鮻摡葲鍝韶鑏逥鰎悑恈黎釘濏峫迠絽乄燀懟僼赒鱣淊縵廸膊裮迃屨夈惲玃題嗷嚊遆巆甂磙垳郢棄诐溡旱唋璢狢踢颒棴壟楏險輱軥晹憟憝形南聲慡熺鼖軯寗妟脌額其堃奀捬簱匇冒脘畒窏姯韈妞棽誆硴榦鏢變勞泟仾偝嬅澶媬囎苴佶汫羫骰侒齲啍葺粱洛叝綐痝霏黲虛邟弢潷艍葤辸焓氽族觸璢鼎濞芌嬕驏迎僁竍橍圛趏絢蠑騔隘跽訽嫻祍悔笽睯敒快快快快快殲擊機(jī)斤斤計(jì)較就就 44444444444444444 hhhjkjkj斤斤計(jì)較就厪穌扲峠頧噯緗污龏嘩儻駶邨灐仛璉呭怫唏凄幘紉埰韉鼵櫀簨睙腏