上海新江灣商業(yè)I期部分整體策劃報(bào)告課件

1、 整體策劃報(bào)告2008年1月盛世新江灣商業(yè) 商業(yè)I期部分2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！QQ：69031789項(xiàng)目篇周邊市場(chǎng)研究篇定位Key Point篇業(yè)態(tài)策劃篇招商執(zhí)行篇商業(yè)運(yùn)營Idea篇經(jīng)營管理職能概述項(xiàng)目篇2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！QQ：69031789項(xiàng)目概況產(chǎn)品概況項(xiàng)目概況產(chǎn)品示意項(xiàng)目概況現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景項(xiàng)目概況現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景鋪號(hào)位置系數(shù)面積系數(shù)房型系數(shù)層高系數(shù)功能系數(shù)均價(jià)建筑面積總價(jià) 備注579116.1898.8107.9611

2、0.3294.4238638 75.62292.18 581101.6598.8107.96110.3294.4238421 62.69240.86 583101.6598.8107.96110.32104.9136655 72.13264.39 585101.6598.8107.96110.32104.9136655 70.86259.74 587101.6598.8107.96110.32104.9136655 78.46287.59 589101.6588.92107.96110.3294.4235229 117.14412.67 59199.6798.8107.96110.3294.4

3、235782 60.01214.73 59397.07108.69107.96110.3294.4236292 50.62183.71 59595.09108.69107.96110.3299.6636520 50.62184.87 59793.1108.69107.96110.3299.6636670 50.62185.62 可設(shè)置餐飲59991.11108.69107.96110.3299.6636470 50.62184.61 可設(shè)置餐飲60189.12108.69107.96110.3299.6636103 48.72175.89 可設(shè)置餐飲60389.12108.69107.9611

4、0.32104.9136470 48.72177.68 可設(shè)置餐飲60589.12108.69107.96110.32104.9136470 50.62184.61 可設(shè)置餐飲項(xiàng)目概況鋪號(hào)位置系數(shù)面積系數(shù)房型系數(shù)層高系數(shù)功能系數(shù)均價(jià)建筑面積總價(jià) 備注60787.13108.69107.96110.32104.9136331 50.62183.91 可設(shè)置餐飲60987.13108.69107.96110.32104.9136331 50.62183.91 可設(shè)置餐飲61187.13108.69107.96110.32104.9136331 50.62183.91 可設(shè)置餐飲61387.1310

5、8.69107.96110.32104.9136331 50.62183.91 可設(shè)置餐飲61589.12108.69107.96110.32104.9136470 50.62184.61 可設(shè)置餐飲61789.12108.69107.96110.32104.9136470 50.62184.61 可設(shè)置餐飲61989.12108.69107.96110.32104.9136470 50.62184.61 可設(shè)置餐飲62191.97108.69107.96110.32104.9136670 50.62185.62 可設(shè)置餐飲62391.9798.895.92110.3294.4234400 6

6、6.15227.56 62591.9798.8107.96110.3294.4235243 74.07261.04 627-62996.8179.0475.5766.1994.4228842 162.94469.95 627為住宅格局63196.8179.0475.5766.1994.4228842 153.57442.93 有夾層63396.8179.0475.5766.1994.4228842 152.94441.11 有夾層63596.8174.175.5766.1994.4228496 235.72671.71 項(xiàng)目概況鋪號(hào)位置系數(shù)面積系數(shù)房型系數(shù)層高系數(shù)功能系數(shù)均價(jià)建筑面積總價(jià) 備注

7、63796.8198.8107.96110.3299.6635949 88.22317.14 63996.8198.8107.96110.32104.9136316 90.97330.37 64191.5798.8107.96110.32104.9135949 82.48296.51 64391.5798.8107.96110.32104.9135949 62.74225.55 64591.5798.895.92110.32104.9138106 79.67303.59 64791.5788.92107.96110.32104.9138256 132.49506.85 64987.1398.8

8、107.96110.3294.4234904 70.98247.75 65187.1398.8107.96110.3294.4234904 70.98247.75 65387.1398.8107.96110.3299.6635271 68.82242.73 65587.13108.69107.96110.3299.6635963 48.54174.57 可設(shè)置餐飲65791.57108.69107.96110.3299.6636274 50.7183.91 可設(shè)置餐飲65991.57108.69107.96110.32104.9136642 50.7185.77 可設(shè)置餐飲66191.5710

9、8.69107.96110.32104.9136642 50.7185.77 可設(shè)置餐飲66391.57108.69107.96110.32104.9136642 50.7185.77 可設(shè)置餐飲項(xiàng)目概況鋪號(hào)位置系數(shù)面積系數(shù)房型系數(shù)層高系數(shù)功能系數(shù)均價(jià)建筑面積總價(jià) 備注1號(hào)101116.1888.9275.5744.1394.4229345 118346.28 有夾層1號(hào)102116.1898.875.5744.1394.4230037 64.88194.88 有夾層2號(hào)101116.1898.875.5744.1394.4230037 70.79212.63 有夾層2號(hào)102116.1888

10、.9275.5744.1394.4229345 118346.28 有夾層3號(hào)101116.1898.875.5744.1394.4230037 70.79212.63 有夾層3號(hào)102116.1888.9275.5744.1394.4229345 118346.28 有夾層項(xiàng)目概況50-80平米小面積分割盛世新江灣一、二期社區(qū)，新江灣成熟社區(qū)常住人口消費(fèi)力旺盛 五角場(chǎng)城市副中心輻射商業(yè)區(qū)緊鄰新江灣城高檔大型生活區(qū)，未來消費(fèi)力及消費(fèi)檔次樂觀整個(gè)楊浦區(qū)已擺脫“下只角”形象，對(duì)于投資與商家均有較大吸引力項(xiàng)目賣點(diǎn)中原住宅區(qū)為早年開發(fā)的老社區(qū)，社區(qū)內(nèi)人口已形成固有的消費(fèi)習(xí)慣對(duì)于新商業(yè)區(qū)域需時(shí)間來接受新

11、江灣作為大型的新興生活區(qū)，很多項(xiàng)目都將有自身的配套商業(yè)項(xiàng)目，將分流一部分消費(fèi)力區(qū)域以檔次低、分布分散的商業(yè)為主，中高檔次消費(fèi)地五角場(chǎng)又有相當(dāng)距離，因此中檔生活消費(fèi)成為市場(chǎng)空缺。小面積的分割形式，不利于招商，但十分利于產(chǎn)權(quán)銷售其他問題 從上述種種來看，對(duì)比現(xiàn)今中國傳統(tǒng)商業(yè)理念對(duì)商鋪產(chǎn)品的認(rèn)知和考量因素來說，盛世商業(yè)產(chǎn)品都存在一定的優(yōu)勢(shì)，但也有著客觀環(huán)境而引起的先天不足，如何把客戶引來，也是我們需要解決的問題。產(chǎn)品總匯周邊市場(chǎng)研究篇2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！QQ：69031789值得借鑒與深思的五角場(chǎng)商業(yè)業(yè)態(tài)展示

12、業(yè)態(tài)展示業(yè)態(tài)展示業(yè)態(tài)展示業(yè)態(tài)展示五角場(chǎng)北靠約有30多萬人口的中原社區(qū)；周圍是復(fù)旦大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)、體育學(xué)院、二軍大等東方大學(xué)城的十余所高校 黃興路段有長白、延吉、控江、鞍山、遼源幾大老社區(qū)以及文化佳園、黃興綠園、 公元3000等一批高品質(zhì)住宅小區(qū)；未來還有規(guī)劃占地近10平方公里的現(xiàn)代化大型居住區(qū)新江灣城；作為一個(gè)四通八達(dá)的交通樞紐，五角場(chǎng)地區(qū)的人流量巨大；據(jù)統(tǒng)計(jì)目前平均每天人流量在60萬左右；人流分布五角場(chǎng)目前有近20幾條公交線路可直達(dá)人民廣場(chǎng)、陸家嘴、張江高科技園區(qū)、浦東機(jī)場(chǎng)，交通線路較多； 高峰時(shí)段公交線路較為擁堵，中環(huán)線五角場(chǎng)附近車輛上下匝道設(shè)置較遠(yuǎn)；軌道交通較為便利；貫穿五角場(chǎng)中心的10

13、號(hào)線至2010年開通；交通狀況 現(xiàn)在的萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、百聯(lián)又一城、東方商廈等大型商業(yè)基本集中于環(huán)島中心，占據(jù)了五角場(chǎng)的黃金地帶，也是整個(gè)五角場(chǎng)商業(yè)中心的支柱。五角場(chǎng)的零散型商業(yè)也可圈可點(diǎn)。國賓路、國定路等道路兩旁都密密麻麻的布滿了各種零散型商鋪，囊括了服飾、餐飲、音像、醫(yī)藥、文娛、圖書等各個(gè)方面商業(yè)分布 分布圖 萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)是大連萬達(dá)集團(tuán)在上海投資的第一個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目總投資30億元，總建筑面積33萬平方米，也是五角場(chǎng)最主要的核心建筑。廣場(chǎng)地上劃分為五個(gè)大型商業(yè)業(yè)態(tài)和三幢甲級(jí)高層辦公樓，地下一層為地下大型商城，地下二層為大型停車場(chǎng)。 目前，萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)招商的沃爾瑪購物廣場(chǎng)、巴黎春天百貨、HOLA家居

14、、上海黃金珠寶城、上海書城、寶大祥青少年兒童購物中心、頤高數(shù)字生活館、萬達(dá)國際影城、大歌星量販KTV、上海第一食品等大型知名店鋪基本都已開始營業(yè)。整個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)將購物、休閑、餐飲、娛樂為一體，真正體現(xiàn)了“一站式”的特點(diǎn)。 萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) 1-5F第一食品3F萬達(dá)國際城 大歌星KTV2F國美電器 上海書城1F寶大祥青少年購物中心1-5FHOLA.特力屋1-7F巴黎春天寫字樓B1F黃金珠寶城2-4F沃爾瑪超市寫字樓C寫字樓A萬達(dá)平面圖 萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)（巴黎春天） 樓 層業(yè) 態(tài)1 F化妝品、珠寶金飾、流行女鞋、面包新語2 F品牌服飾旗艦店、時(shí)尚手表、流行配飾3 F流行女裝、女士正裝、女士內(nèi)衣、手袋、傘襪帕

15、帽配件品、王磊形象美發(fā) 4 F 男士正裝、男士休閑服飾、精品配飾皮件、男士皮鞋、男士內(nèi)衣、真鍋咖啡5 F運(yùn)動(dòng)服飾用品、戶外休閑服飾用品、男女休閑服飾、味千拉面6 F童裝、玩具、床品、居家用品、十元均一小鋪、文具7 F品牌折扣店、大型特賣促銷場(chǎng)萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)（巴黎春天） 萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)（第一食品） 樓 層業(yè) 態(tài)1 F生活時(shí)尚區(qū)精品區(qū)、滋補(bǔ)區(qū)、甜點(diǎn)區(qū)、零食吧、山崎面包、星巴克、港麗甜點(diǎn)、味千拉面、美珍香、宜芝多2 F居家美食區(qū)美食區(qū)、生鮮區(qū)和居家商品區(qū)3 F休閑餐飲區(qū)薩麗亞匹薩、斗牛士牛排、洋蔥餐廳、新旺茶餐廳4 F商務(wù)餐飲區(qū)徐家私房菜5 F大型 餐飲未開業(yè)萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)（第一食品） 萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)（第一

16、食品） 餐 飲： 麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客、棒約翰、大家樂、蕉葉咖喱屋 云南美食園、干鍋居、東方既白、三商巧福、晉面3000飯 螞蟻食坊、永和豆?jié){、吉野家、克莉絲訂、味之都、思得客 路客、糖皇、愛茜茜里、DQ冰淇淋、禾綠壽司服裝服飾： C&A、優(yōu)衣庫、LEE、麥考林、簡GEN、EV.CODE、美卡拉 海瀾之家、申格體育、過路人、卡賓、天使園、怪誕城之夜 諸氏方圓、小茜子、東藝鞋業(yè)、HOT WIND、卡斯高、其樂大帝 達(dá)芙妮、上海故事、海盜船、梵希娜、古今萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)（萬達(dá)城中城） 主 力 店：寶大祥青少年兒童購物中心、屈臣氏美 容：SASA、金太子、伊美娜、柔婷、張霞美甲、匯美會(huì)數(shù)碼家電：頤高數(shù)

17、碼電 玩：湯姆熊特 色 店：巴黎三城、睛彩眼鏡、一代眼鏡、明仁眼鏡、艾視迪時(shí)間廊、瑞麗攝影、THE DOG、HELLP KITTY 萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)（萬達(dá)城中城） 其位于萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)的對(duì)面，總建筑面積12.6萬平方米，作為該區(qū)域的另一個(gè)大型商業(yè)設(shè)施。 該購物中心是由上海百聯(lián)集團(tuán)投資10億元精心打造，分為地上9層和地下3層，吸收精品百貨、迷你電影院及小吃廣場(chǎng)等在這里落戶，在又一城的7-8層，將建造一個(gè)模仿香港太古廣場(chǎng)的真冰溜冰場(chǎng)，成為另一個(gè)集購物、餐飲、休閑、娛樂、健身、展示等多種功能于一體的大型都市型購物中心。 百聯(lián)又一城 cadini意大利男裝夏蒙(shar Moon)中國男裝里奧(LEO)中國

18、男裝,配件康奈(KANGNAI)中國男裝,鞋類溫馨鳥中國女裝斯可飛得(Scofield)韓國女裝,男裝EQ:IQ香港女裝,鞋類,箱包,配件,家居用品銀鎮(zhèn)(GINKGO)臺(tái)灣配件,珠寶/手表/飾品瑞恩(RAINRING)中國珠寶/手表/飾品百聯(lián)又一城名品時(shí)尚廊1F 卡紛(CARVEN)ROOLAR索菲婭(SAFIYA)迪萊克絲(DILAKS)卡莉詩瑪喜來登(Sheridan)海睞氏(HILASSY)卡文思加圖(STACCATO)DGartemisFED(fed international)森達(dá)(SENDA)萊思麗斯艾依(cne)密絲羅妮沙馳千百度愛意(Aee)U.S.POLO ASSON佐天奴哈

19、森(HARSON)皮爾卡丹圣伽步星期六(ST&SAT)沙馳GEOX米蘭春天(Spring Milan)森泰斯ecco奧卡索(Walkershop)卡迪娜百聯(lián)又一城（職場(chǎng)生活廊2F）澳西奴(AUSSINO)瑪瑞麗婭(MARINIA)舒雅(schiesser)ESPRIT(edc)安莉芳(Embry form)巧帛(chaber)埃斯普利特(ESPRIT)E.LAND古今桑芭絲(SONPASY)堡獅龍(bossini)Chaber25Y莎莎佛羅倫(Fornari)伊華歐秀(EVA OUXIU)b2臺(tái)繡(TGGC)史努比(SNOOPY)合繡KAJA維莎曼(VERO MODA)她(ELLE)forna

20、riZUKKA箱子(Et Boite)ONLYVeeko艾迪米嘉(EDEMEGA)伊華歐秀(EVA OUXIU)厚木bossini style艾衣人(TAKE-IT)中中(J.JONG)浪漫故事拉夏貝爾(La Chapelle)法妮(F.NY)華歌爾(Wacoal)樂印(BRANDR)箱子法韻歐迪芬(Ordifen)維弗拉士(V.FRAAS)SINO古克(KUGEL)奇麗爾(CHILIER)黛安芬(triumph)Vero Moda拉夏貝爾(La Chapelle)ev曼妮芬(maniform)BASIC HOUSE百聯(lián)又一城（風(fēng)情麗人廊3F）ELLEF.NY龍笛維弗拉士仙蹤林KAKO厚木RE

21、D EARTH藝之卉莎莎CIRCLE粉紅瑪麗雪絨花柯萊蒂爾詩篇極光邦寶ZIGE法韻X MESPRITFaNal納帕佳雅瑩P(yáng)IERRE GARROUDITeenine Weenine影兒elemiEIN窈窕淑女JONGJONG COLLECTION精美私衣古今SNOOPY大漁料理伊維斯奇妮愛茜茜里甜品夢(mèng)特嬌百聯(lián)又一城（風(fēng)情麗人廊3F）保羅 丹尼保羅哈博卡丹狄諾波司登帝爵(DIGAULES)圣大保羅皇冠九牧王(JOEONE)金利歐文日馳尼新秀麗浪吉唯特喬奇阿瑪尼皮爾卡丹外交官瓊道登圣羅馬(ST.ROME)梵高迪尼US.POLO弗洛莎帝伊夫羅蘭USPOLO比華利保羅地牌美國馬球協(xié)會(huì)(U.S POLO

22、 ASSN)世爵卡爾丹頓曼克頓雅戈?duì)?youngor)海讕之家森島卡奧斯歡騰(HANGTEN)保羅世家(BAOLUOSHIJIA)黃金熊AMARNI皮爾.卡丹(Pierre cardin)雅戈?duì)柦鸷偙Ａ_丹尼班尼路(baleno)JENY蘇格蘭飛人USPOLOFOX伊夫羅蘭小鯊魚百圣鳥德尊圣羅馬酷百聯(lián)又一城（紳士用品廊4F ）TOMMYJACKJONESFOX皮爾卡丹流行牛仔I.P.ZONE恒適名品匯Y.PAY.NORE安德魯ELLE佐丹奴禾祿壽司DIDIBOY柏化多格OLYMP度文思博高卓凡里諾GALAXYHANGTEN華倫天奴沙馳百世吉薩托尼爵士丹尼美特斯邦威藍(lán)豹GentleS.K吉田格風(fēng)

23、尚紳士BALENO雷曼唐獅BALENO URBANESPRIT威鵬SAMUEL百聯(lián)又一城（紳士用品廊4F ）夢(mèng)特嬌(MONTAGUT)NIKE特力威LACOSTEADIDAS洲克(ZOKE)迪斯尼LEELOTTOUS POLO依革思兒(EXR)PAWINPAWWRANGLERNEW BALANCEBALAENO浩沙(HAOSHA)小河馬LEVIS好家庭NIKE黃色小鴨OSHKOSHKAPPA麥斯卡F1派克蘭蒂加菲貓RAPIDO威爾勝DIODITE小阿迪達(dá)斯(adidas Kids)ROBERTANIKE360浩瀚DIADORA哥倫布依戀可愛寶貝日高LALPINA多尼克史努比(SNOOPY)姚明

24、OBC奧索卡格倫堡三和松石巴比豆UNBORNORTHLANDPLAYBOY耐克(NIKE)芭比美津農(nóng)（MIZUNO）哥倫比亞來氏保日達(dá)(borida)麗嬰房PUMA李寧賀曼熱浪好孩子ADIDAS喬丹阿迪達(dá)斯芙兒優(yōu)小王子REEBOK匡威紅樹林百聯(lián)又一城（陽光活力廊5F ）喜來登芝寶(zippo)明進(jìn)工房貝塔斯曼松下羅萊畢加索(PICASSO)隆達(dá)思妍麗夏普簡愛家具迪信通OQO知音琴行溫馨家居多樣屋傲勝(OSIM)象印伊萊克斯米枝膳魔師柔嘉居雷澳娜偉嘉文藝復(fù)興朗儷卡諾馬林瑪格隆特亞都凱盛博而卡特福沁夢(mèng)潔東芝金數(shù)碼紀(jì)梵喜(G-FANS)LOTUS司派羅親妮思雅書畫佳麗斯(JALICE)寶斯奧莎錦吉德

25、龍約克 水星派克、維氏貓貓博朗維科壹朵抽紗DISCOVERESPRIT特福發(fā)艾特拉歌維科恐龍好運(yùn)達(dá)夢(mèng)蘭家紡櫻禮 波希米亞惠誼飛利浦斯林百蘭晶盟鱷魚虎松下百聯(lián)又一城（現(xiàn)代家居廊6F ）大誠料理餐飲肯德基餐飲東方既白餐飲冠軍溜冰場(chǎng)娛樂九龍冰室餐飲味千拉面餐飲蜀菜行家餐飲今津咖喱餐飲現(xiàn)代廚坊餐飲百聯(lián)又一城（溜冰美食廊7F ）今典世紀(jì)放影院電影一兆韋德健身隨意鳥茶餐廳游藝湯姆熊娛樂百聯(lián)又一城（影視娛樂廊8F ）一兆韋德健身好樂迪量販?zhǔn)終TV紫穎美胸美體專業(yè)機(jī)構(gòu)美容健身知音琴行培訓(xùn)中心音樂、培訓(xùn)EF英孚教育英語培訓(xùn)百聯(lián)又一城購物中心有限公司OK會(huì)員團(tuán)購服務(wù)部百聯(lián)又一城（時(shí)尚娛樂廊9F ）ENZO珠寶/手

26、表/飾品潮宏基珠寶/手表/飾品美津儂(MIZUNO)女裝,男裝,鞋類,運(yùn)動(dòng),箱包LEE男裝帝豪床上用品米技家居用品NIKE KIDS鞋類,童裝/孕婦/嬰幼東華美鉆珠寶/手表/飾品名勛男裝OQO家居用品鄂爾多斯(ERDOS)女裝,男裝,家居用品,床上用品,內(nèi)衣皮皮狗(PiPiGou)女裝,男裝,家居用品,床上用品OSH KOSH童裝/孕婦/嬰幼海瀾之家男裝千百度(C.banner)女裝,鞋類POLOCLUB男裝佳樂喜(GALAXY)男裝群工羊絨女裝,男裝ROOLAR鞋類健樂士(GEOX)男裝,鞋類,運(yùn)動(dòng)田崎配件,珠寶/手表/飾品U.S.POLO男裝金兔女裝,男裝笑咪咪童裝/孕婦/嬰幼Wrangl

27、er女裝,男裝酷(KUHLE)女裝,男裝雅多(YADUO)童裝/孕婦/嬰幼百聯(lián)又一城（休閑情趣廊B1F）樓層租金 （元/平方米/天）B1F25.00 1F25.00 2F10.00 3F10.00 百聯(lián)又一城（休閑情趣廊B1F）大型商業(yè)提升五角場(chǎng)整體的人氣的同時(shí)，對(duì)周圍的零散商業(yè)起到了很好的促進(jìn) 作用；零散商業(yè)從商業(yè)布局、經(jīng)營業(yè)態(tài)、設(shè)施配套等多方面差異化競(jìng)爭，與大型 商業(yè)項(xiàng)目形成了互補(bǔ)型的特色商業(yè)；B. 高漲的租金使店鋪經(jīng)營成本上升，而大型商業(yè)業(yè)態(tài)的進(jìn)入又壓縮了零散商鋪的利 潤空間，店鋪的盈利空間很小，增大了個(gè)體經(jīng)營者的風(fēng)險(xiǎn)；C. 人流量大，多為外區(qū)消費(fèi)者，商業(yè)檔次中上、屬典型的市級(jí)商業(yè)中心；

28、D. 和本案相比，由于今后商業(yè)定位上的差別，客源并不存在沖突商圈總結(jié)五角場(chǎng)5條特色主題商業(yè)街的建設(shè)滿足普通市民和不同層次消費(fèi)者的消費(fèi)需求。 五角場(chǎng)形成一個(gè)人群相對(duì)比較集中的商業(yè)綜合區(qū)。 個(gè)性化、特色化商業(yè)，互相補(bǔ)充成為城市副中心消費(fèi)升的推動(dòng)力之一。從隨著交通的開發(fā)，大學(xué)、生態(tài)、現(xiàn)代化的商業(yè)設(shè)施等優(yōu)勢(shì)，五角場(chǎng)這個(gè)未來的城 市副中心成為上海新的“上只角”。五角場(chǎng)的商鋪經(jīng)歷“無量空漲”：單價(jià)、租金飆升，接盤的中小投資者、商戶壓力也 日益增長。如今，五角場(chǎng)已進(jìn)入爆發(fā)性增長階段，投資價(jià)值有質(zhì)的提升，因此出現(xiàn)了盲目提高 售價(jià)、租金價(jià)格的現(xiàn)象。面對(duì)開發(fā)商和前期投資者趁機(jī)抬價(jià)，一些欲進(jìn)入五角場(chǎng)的 投資客只能望

29、鋪興嘆。五角場(chǎng)印象 無論是從市場(chǎng)現(xiàn)狀還是發(fā)展趨勢(shì)來看本案都存在著巨大的機(jī)會(huì)那么從消費(fèi)市場(chǎng)現(xiàn)狀來說又是否存在著同樣的契機(jī)呢？研究證明，諸多因素和實(shí)際人口消費(fèi)需求決定了如下幾點(diǎn)實(shí)際情況：1.新江灣城的商業(yè)存在巨大機(jī)會(huì)2.餐飲娛樂仍舊是本區(qū)域輸出消費(fèi)的重點(diǎn)3.區(qū)域內(nèi)并不存在實(shí)際意義上的競(jìng)品4.外出消費(fèi)的主要原因是本地?zé)o法滿足其需求如此我們的定位方向也就相繼明確定位Key Point篇那么我們的具體執(zhí)行思路是什么？首先，明確了我們的消費(fèi)者在哪里? 展望新江灣我們的地理位置決定了我們的消費(fèi)客源目前新江灣稀缺的商業(yè)形態(tài)決定了我們的潛 在客源龐大的消費(fèi)基數(shù)風(fēng)情業(yè)態(tài)可能帶來的潛在客源商業(yè)輻射范圍中原區(qū)域、未來

30、新江灣城目的性消費(fèi)人群周邊常住習(xí)慣性消費(fèi)人群小區(qū)住戶當(dāng)?shù)厝说南M(fèi)習(xí)慣又如何呢？對(duì)此，我們進(jìn)行了詳細(xì)的抽樣面談?wù){(diào)查面談人數(shù)：173人綜合年齡區(qū)間：2050歲 問題統(tǒng)計(jì)1：節(jié)假日最常去消費(fèi)的地方（可多選） 人民廣場(chǎng)：62.2%、徐家匯：60.6%、淮海路：51.5%、五角場(chǎng)：47.2%、 問題統(tǒng)計(jì)3：出去主要消費(fèi)什么？（可多選） 服飾類：89.3% 餐飲類：91.4% 娛樂類：84.1% 體育類：11.3% 問題統(tǒng)計(jì)4：外出消費(fèi)的原因？(可多選） 本地沒有：93.7% 習(xí)慣：54.2% 喜歡：67.6% 其他: 12.1%我們的消費(fèi)者需要什么？ 這些是區(qū)域內(nèi)所沒有的品牌大面積集中餐飲業(yè)態(tài)品牌休閑娛

31、樂集中業(yè)態(tài)高品質(zhì)生活類業(yè)態(tài)經(jīng)濟(jì)酒店整體規(guī)劃與專業(yè)的經(jīng)營管理可行性研究第三、我們發(fā)展商家的機(jī)會(huì)：區(qū)域在發(fā)展 對(duì)新中心區(qū)域商業(yè)的建設(shè)提出了需求業(yè)態(tài)要補(bǔ)充 對(duì)新中心區(qū)域商業(yè)的建設(shè)提出了需求數(shù)量要豐富 對(duì)新中心區(qū)域商業(yè)的建設(shè)提出了需求客群要增加 對(duì)新中心區(qū)域商業(yè)的建設(shè)提出了需求商家要拓展 對(duì)新中心區(qū)域商業(yè)的建設(shè)提出了需求 商家還是急需分享這塊蛋糕可行性研究 “精品餐飲娛樂商業(yè)風(fēng)情街區(qū)” 城市商業(yè)副中心我們的定位呼之欲出：那么我們?cè)撘趺醋觯糠桨?：生活類兼顧方向大賣場(chǎng)主力店特色商業(yè)目前最流行的區(qū)域商業(yè)模式1.周邊已有歐尚、家樂福等生活大賣場(chǎng)2.車位不足：若賣場(chǎng)占據(jù)地下面積后,車位將嚴(yán)重不足3.商鋪的規(guī)

32、劃與面積不適合此方案由此，綜合考慮我們推出第二方案面臨的難題：服務(wù)于社區(qū)的商業(yè)形態(tài)中檔的商業(yè)定位具有些“都市調(diào)調(diào)”的商業(yè)類型我們的商業(yè)定位方案2：餐飲娛樂結(jié)合特色零售餐飲娛樂主力店特色商業(yè)拾遺補(bǔ)缺、最適合的業(yè)態(tài)組合我們對(duì)今后的整體定位思路做了如下總結(jié)：整體思路 變?cè)谏虡I(yè)塑造思路上要改變 倡導(dǎo)能最大限度發(fā)揮產(chǎn)品本身風(fēng)格特色，卻又能符合中國人消費(fèi)習(xí)慣和好奇心的新商業(yè)模式！我們要改變?nèi)ミm應(yīng)市場(chǎng) 我們要改變一貫的大社區(qū)商業(yè)打造思路，調(diào)整立足點(diǎn)，組合出新的大帶小商業(yè)模式。傳統(tǒng)人氣商業(yè)與我案的特色商業(yè)產(chǎn)品需要完美結(jié)合，因此我們要變 上海目前的現(xiàn)代傳統(tǒng)商業(yè)模式還是最具人氣和最具接受度的商業(yè)模式，那么為了保證

33、整體商業(yè)的良性發(fā)展，廣場(chǎng)商業(yè)還是必須要回歸到以現(xiàn)代集中性商業(yè)為主打的傳統(tǒng)商業(yè)模式上從而最大限度的聚集人氣，帶動(dòng)長街特色商業(yè)的發(fā)展。關(guān)鍵點(diǎn)1豐富、現(xiàn)代廣場(chǎng)五角場(chǎng)的業(yè)態(tài)很全有效的地理位置，具有足夠的可塑性這就是我們的機(jī)會(huì)所在因此我們可以做到目前無可爭議的豐富因?yàn)橐源髱〉闹行乃枷胄枰奂薮笕藲夂腿肆鞫F(xiàn)代商業(yè)依舊是人氣巨大的主流商業(yè)模式因此我們的集中商業(yè)、人氣商業(yè)還是要以現(xiàn)代商業(yè)為主如此才能保證錯(cuò)位經(jīng)營，以及今后的綜合發(fā)展關(guān)鍵點(diǎn)2增、補(bǔ)廣場(chǎng)區(qū)域內(nèi)十分匱乏集中大面積餐飲娛樂業(yè)態(tài)而原有的商業(yè)業(yè)態(tài)因商業(yè)量體的制約，也急需得到改善這就是我們的機(jī)會(huì)所在增加原有業(yè)態(tài)的數(shù)量，補(bǔ)齊原先匱乏的業(yè)種外加今后風(fēng)情商業(yè)

34、業(yè)態(tài)的完善做到獨(dú)一無二且錯(cuò)位競(jìng)爭，也就確保了我案商業(yè)長期的良性發(fā)展可能關(guān)鍵點(diǎn)3風(fēng)情、獨(dú)特街區(qū)那我們就要最大限度利用產(chǎn)品本身優(yōu)勢(shì)結(jié)合建筑本身的異國風(fēng)情，配合即符合中國人消費(fèi)習(xí)慣，又能引起一定獵奇心理和好奇心的特色異國風(fēng)情商業(yè)業(yè)態(tài)獨(dú)此一家的業(yè)種形式以特色的經(jīng)營管理手段普及并推廣在確保生存與發(fā)展的同時(shí)，又提升了產(chǎn)品本身的檔次與價(jià)值關(guān)鍵點(diǎn)4文化、精致街區(qū)為了保證區(qū)別于傳統(tǒng)商業(yè)的特色商業(yè)的長久生命力同時(shí)提升商業(yè)本身的檔次與潛在品牌價(jià)值賦予其一種全新的文化詮釋并以此為基調(diào)，全面推廣使其成為一種流行如此既能保證自身的商業(yè)地位、站穩(wěn)腳跟同時(shí)又規(guī)避了經(jīng)營者對(duì)此類產(chǎn)品存在較大抗性的可能我們將要打造的是小資專屬孵化

35、時(shí)尚氣質(zhì)波迪客專屬Design Hotel創(chuàng)新主題需求藝術(shù)完美結(jié)合人與商業(yè)的塑造荷蘭風(fēng)情演繹生活新文化專業(yè)運(yùn)營生命因活力而長久不衰精致打造十年磨劍緊追發(fā)展步伐品質(zhì)CLUB體味魅力與活力的獨(dú)特舞臺(tái)新型態(tài)商圈時(shí)尚新舞臺(tái)永遠(yuǎn)的精致生活“Novel Block”業(yè)態(tài)策劃篇價(jià)值的創(chuàng)造在解決了生存和發(fā)展的主題之后、商業(yè)的第二個(gè)主題就在于價(jià)值的創(chuàng)造。如果 產(chǎn)品1則 產(chǎn)品管理“概念與創(chuàng)新”100一期商業(yè)街業(yè)態(tài)布局精品區(qū)生活區(qū)休閑區(qū)H區(qū)、G區(qū)E區(qū)、D區(qū)C區(qū)A、B區(qū)F區(qū)、G區(qū)特色餐飲、休閑娛樂康體健身、特色零售便利生活 自給自足Part 1:生活區(qū)生活區(qū)生活區(qū)業(yè)態(tài)細(xì)分：干洗店 24小時(shí)便利店 西點(diǎn)面包店 鮮花店

36、煙酒專營店 美容美發(fā)中心 銀行診所郵局齒科生活區(qū)休閑娛樂 時(shí)尚先鋒Part 2:Nightclub 廣場(chǎng)休閑餐飲、量販KTV 桌球、電玩、足浴、SPA、桑拿會(huì)館暢快殊榮涵養(yǎng)現(xiàn)代滿足酒店健身、桑拿室內(nèi):瑜珈+FITNESS+ JACCUZI桑拿健身會(huì)所業(yè)態(tài)細(xì)分：女子沙龍美容會(huì)所形象設(shè)計(jì)健身俱樂部保健按摩棋牌室溜冰館品牌咖啡茶坊冷飲吧水果吧休閑區(qū)釋放靈魂的潛能，蒸騰生活的熱力、品質(zhì)生活永遠(yuǎn)趨之若鶩Special Restaurant 精品生活 主流時(shí)尚Part 3西 點(diǎn)咖啡西餐煙酒糖果酒吧特色業(yè)態(tài)細(xì)分：休閑類：特色餐飲日本料理工藝品店寵物店數(shù)碼產(chǎn)品店手機(jī)專賣陶吧書吧茶藝館進(jìn)口食品影像店玩具店 禮品

37、店等服飾類：運(yùn)動(dòng)服飾店內(nèi)衣店香水店化妝品專賣首飾店水晶店箱包鞋帽 眼鏡店名品鐘表行家居類：藝術(shù)畫廊文具店名牌餐廚床上用品店 休閑區(qū).三大分區(qū)是功能上的劃分，具體操作中需結(jié)合經(jīng)營條件綜合考慮。屆時(shí)為滿足商家經(jīng)營需要，實(shí)際情況必將發(fā)生變化。因此，在商業(yè)總體功能定位不變的前提下，推廣中須嚴(yán)格把握宣傳尺度。如：現(xiàn)場(chǎng)包裝明確“暫定”標(biāo)注，宣傳資料中加注警示語等，避免日后糾紛。.先引進(jìn)主力店，有限條件下，盡可能吸引目標(biāo)性消費(fèi)，提升商業(yè)檔次同時(shí)，化 點(diǎn)成片，動(dòng)小商業(yè)進(jìn)駐。主力店的引進(jìn)需根據(jù)商家經(jīng)營需要打破少部分面積分 隔。補(bǔ)充說明肯德基、必勝客、東方既白、麥當(dāng)勞、真功夫、PAPAJOHNS、德克士炸雞、滿記

38、甜品、漢堡王康師傅私房牛肉面、味千拉面、香港避風(fēng)塘料理、上島咖啡、星巴克咖啡可頌坊、克莉絲汀、 A 里西餅部分戰(zhàn)略合作伙伴澳門豆撈、廊亦舫、鮮墻坊、小南國、好樂迪、上海歌城、麥迪森、JUST IN桌球俱樂部、益冠軒英式桌球沙龍綠色動(dòng)力網(wǎng)吧、自游空間游藝城、天上人間、一兆韋德健身會(huì)所首旅建國酒店管理、莫泰酒店管理部分戰(zhàn)略合作伙伴我們追求塑造一種文化 2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！QQ：69031789新的生活從此處開始招商執(zhí)行篇商業(yè)運(yùn)作模式：先租后售（帶租約銷售）招商策略：、嚴(yán)格控制業(yè)態(tài)檔次，大局出發(fā)，追求匹配商街

39、整體定位的高檔次；、專業(yè)商業(yè)管理公司統(tǒng)一管理。確保商業(yè)氛圍秩序井然。、免租期：目前項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍不成熟，預(yù)留免租期可用作店面裝修，也可觀察市場(chǎng)培育的效果。本案免租期為6個(gè)月，特殊鋪面、主力店品牌商家另行協(xié)商考慮，最長不超過12個(gè)月。、優(yōu)先權(quán)：小區(qū)住戶自營或投資商鋪，在同等條件下享有優(yōu)先權(quán)；、招商時(shí)機(jī)選擇：建議月中上旬商業(yè)推廣，月招商工作啟動(dòng)；租金付款方式設(shè)定：1、一次性繳納1年租金者，次年起租金遞增5%；第三年起租金遞增6%；第四年租金遞增7%；2、一次性繳納3年租金者，獎(jiǎng)勵(lì)“免租期延長3個(gè)月”。從第四年起租金遞增5%；第五年租金遞增6%；第六年租金遞增7%；3、一次性繳納5年租金者，獎(jiǎng)勵(lì)

40、“免租期延長6個(gè)月”。從第六 年起租金遞增5%；第七年遞增6%；第八年遞增7%；4、以上方式，總體租金遞增比例均不超過原租金水平的20%。商業(yè)運(yùn)作模式：先租后售（帶租約銷售）銷售策略原則：1.購買本案商鋪者，獲贈(zèng)其所購鋪面的租憑合同，享受未來租金收益2.銷售時(shí)機(jī)選擇：在50%以上招商任務(wù)完成后即開始，此階段投資者 對(duì)經(jīng)營前景具較大想象空間。但商家開業(yè)后經(jīng)營是否穩(wěn)定存在一定 不確定性，須在商鋪開業(yè)前完成銷售任務(wù)3.優(yōu)先權(quán)：主營商家在同等條件下?lián)碛猩啼伒膬?yōu)先續(xù)簽權(quán)和購買權(quán)。商業(yè)運(yùn)作模式：先租后售均價(jià)：36938總價(jià)：279萬定價(jià)原因：轉(zhuǎn)角處商業(yè)，延展面好，5.6米層高，面積適中，不可做餐飲均價(jià)：2

41、9345總價(jià)：346萬均價(jià)：30037總價(jià)：195萬均價(jià)：30037總價(jià)：212萬均價(jià)：29345總價(jià)：346萬均價(jià)：30037總價(jià)：212萬均價(jià)：29345總價(jià)：346萬定價(jià)原因：住宅下底商房型不規(guī)整，不可做餐飲。但沿翔殷路位置較好均價(jià)：35921總價(jià)：225萬定價(jià)原因：5.6米層高，面積適中，不可做餐飲均價(jià)：36655總價(jià)：264萬均價(jià)：36655總價(jià)：260萬均價(jià)：36655總價(jià)：288萬定價(jià)原因：面積適中，房型規(guī)整，層高5.6米，但是不臨馬路和廣場(chǎng)位置較差均價(jià)：35229總價(jià)：413萬定價(jià)原因：面積偏大，房型有尖角均價(jià)：35782總價(jià)：215萬均價(jià)：36292總價(jià)：184萬均價(jià)：365

42、20總價(jià)：185萬均價(jià)：36381總價(jià)：184萬均價(jià)：36241總價(jià)：183萬均價(jià)：36470總價(jià)：178萬均價(jià)：36103總價(jià)：176萬591-603定價(jià)原因：面積小市場(chǎng)接受度高，價(jià)差主要是由于使用功能和位置影響有微小浮動(dòng)均價(jià)：36470總價(jià)：185萬均價(jià)：36331總價(jià)：184萬均價(jià)：36331總價(jià)：184萬均價(jià)：36470總價(jià)：185萬均價(jià)：36470總價(jià)：185萬均價(jià)：36331總價(jià)：184萬均價(jià)：36331總價(jià)：184萬均價(jià)：36470總價(jià)：185萬均價(jià)：36670總價(jià)：186萬均價(jià)：34400總價(jià)：228萬均價(jià)：35243總價(jià)：261萬605-621定價(jià)原因：面積小市場(chǎng)接受度高，價(jià)

43、差主要是由于使用功能和位置影響有微小浮動(dòng)623-625定價(jià)原因：雖臨近廣場(chǎng)，位置較好，但是623房型不方正，若考慮兩個(gè)店鋪一起出售，價(jià)格受影響均價(jià)：28842總價(jià)：470萬均價(jià)：28842總價(jià)：443萬均價(jià)：28842總價(jià)：441萬均價(jià)：28496總價(jià)：672萬定價(jià)原因：面積偏大，有部分面積位于住宅下使用功能差均價(jià)：35949總價(jià)：317萬均價(jià)：36316總價(jià)：330萬627-633定價(jià)原因：住宅下底商，房型不規(guī)整，不可做餐飲637-639定價(jià)原因：面積適中，位置對(duì)著廣場(chǎng)，較好，5.6米層高。均價(jià)：35949總價(jià)：297萬均價(jià)：35949總價(jià)：226萬均價(jià)：35106總價(jià)：280萬均價(jià)：35258總價(jià)：467萬均價(jià)：34904總價(jià)：248萬均價(jià)：34904總價(jià)：248萬均價(jià)：35271總價(jià)：243萬定價(jià)原因：面積適中，643、641 位置較好面積適中，645位置最好但是面積偏大，房型不規(guī)整，647-653因面積和位置不同，售價(jià)略有差異均價(jià)：35963總價(jià)：175萬均價(jià)：36642總價(jià)：186萬均價(jià)：36642總價(jià)：186萬均價(jià)：37008總價(jià)：188萬均價(jià)：37687總價(jià)：191萬均價(jià)：37319總價(jià)：189萬均價(jià)：36274總價(jià)：184萬均價(jià)：36642總價(jià)：1