上海新江灣城研究報(bào)告課件

1、敢教日月?lián)Q新天關(guān)于新江灣城的初步思考新江灣城上海市中心最大的一塊正待開發(fā)的風(fēng)水寶地 9,000畝的旺地，正靜靜等待某一天的騰飛市長(zhǎng)的期望“21世紀(jì)花園城市生態(tài)居住區(qū)” 上海市政府大力開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域新世紀(jì)上海典型示范的大型高尚住宅區(qū)理想與現(xiàn)實(shí)存在落差(1)什么樣的方法才能讓一個(gè)大地塊從原有的三四千元的房?jī)r(jià)迅速上升為七八千元？換言之,怎么讓一個(gè)現(xiàn)實(shí)的中低檔市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€(gè)大規(guī)模的高檔市場(chǎng)?8,000的市場(chǎng)在哪里?8,000元以上的樓盤很多,但8,000元的板塊并不多每個(gè)板塊的形成都有其內(nèi)在的發(fā)展規(guī)律和軌跡研究可以給新江灣啟示存在必有合理性歷史的積累商業(yè)的帶動(dòng)特殊的政策政府的扶持規(guī)劃的導(dǎo)向新江灣城有什

2、么?能托得起一個(gè)占地600萬方的大型高尚板塊嗎?理想與現(xiàn)實(shí)存在落差(2)“飛地”的威脅！孤零零的一塊地，身陷于周邊的低價(jià)環(huán)境包圍之中；除了大學(xué)，楊浦能給予的支撐有限。沒有產(chǎn)業(yè)的支撐，能活嗎？一個(gè)9000畝的超大城,6-10萬的人口,如果他們的工作地都不在城內(nèi),能行嗎?能打破現(xiàn)有高檔社區(qū)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn),創(chuàng)造新的奇跡嗎?8,000的人群是誰?老貴外國(guó)人、外籍人兩岸三地人海歸派新上海精英金領(lǐng)企業(yè)主政府官員及高級(jí)公務(wù)員各界社會(huì)文化名流我們的奶酪，又在哪里？外國(guó)人、外籍人兩岸三地人海歸派新上海精英在事實(shí)沒有實(shí)質(zhì)呈現(xiàn)之前，上海人接受一個(gè)全新江灣城有一定的難度。而新定位接受的關(guān)鍵在于找到第一群能支撐的客戶，他們

3、能對(duì)未來有強(qiáng)烈的示范作用。如何克服困難，實(shí)現(xiàn)從航空城到生態(tài)居住城的超音速騰飛?我們相信，丑小鴨真的可以變成白天鵝!我們的啟示跳躍的發(fā)展，需要跳躍的思維先地產(chǎn)營(yíng)銷，再房產(chǎn)推廣 我們的思考（1）明確地產(chǎn)和房產(chǎn)的不同定位城21世紀(jì)花園城市生態(tài)居住區(qū) 地同步國(guó)際的21世紀(jì)人才居住新高地我們的思考（2）以教育啟動(dòng)為契機(jī)打造一個(gè)新上海國(guó)際交流城 以生態(tài)住宅開發(fā)為目的規(guī)劃一個(gè)同步國(guó)際水平的國(guó)內(nèi)外人才聚居的新高地為什么?唯有大構(gòu)架才能大突破 唯有大創(chuàng)新才有大市場(chǎng)人性的弱點(diǎn)什么樣的方法才能讓一個(gè)地塊從原有的三四千元的房?jī)r(jià)迅速上升為七八千元？地塊屬性的改變，尤其是心理定位層面的改變不失為一個(gè)有效的手段。內(nèi)外銷的啟

4、示內(nèi)外籍的啟示交流改變性質(zhì)，營(yíng)造獨(dú)特優(yōu)勢(shì)從校園走出的最快方法就是“交流”：國(guó)內(nèi)的交流/國(guó)際的交流國(guó)際交流定位的形成能迅速扭轉(zhuǎn)原江灣城的低檔定位，大幅抬升地價(jià)以教育為依托，將全上海國(guó)際國(guó)內(nèi)雙向交流一站式服務(wù)中心集中設(shè)在新江灣城土地屬性無法改變，但軟體可重新塑造我們的策略顛覆 唯有顛覆心理，才能大膽定義未來創(chuàng)新唯有創(chuàng)新思維，才能跳出固有束縛輿論唯有輿論造勢(shì)，才能有效引導(dǎo)投資政策唯有吃透政策，才能充分發(fā)揮優(yōu)勢(shì)顛覆唯有顛覆心理，才能大膽定義未來大膽顛覆，定義未來新的定位、新的高度、新的期望，需要新的思維顛覆傳統(tǒng)，方可創(chuàng)新未來，重建秩序心理的顛覆遠(yuǎn)大于事實(shí)的漸進(jìn)A、變身 打造一個(gè)涉外的國(guó)際交流中心城B、

5、變性 土地的租賃年限發(fā)生大膽的改變打造一個(gè)大上海國(guó)際交流城與復(fù)旦合作，將復(fù)旦的國(guó)際教育部和交流部定位在新江灣城爭(zhēng)取教育部的支持，將上海高校的國(guó)際教育交流中心落腳在新江灣城將全上海的國(guó)際人才交流城和人才管理中心設(shè)在新江灣城打造一個(gè)新上海居住政策的特惠區(qū)！與外服公司協(xié)作，力爭(zhēng)外服公司搬遷或開設(shè)專門分支機(jī)構(gòu)提供便捷服務(wù)與外國(guó)人事局合作，開設(shè)專門機(jī)構(gòu)與市人才交流中心合作，開辦專門的服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)立專門的公安戶籍管理部門，提供市外和涉外的人才柔性居住管理與港澳合作,打造“港澳特區(qū)”的可能性國(guó)內(nèi)外人才的集中營(yíng)！土地,能100年不變嗎！境外投資者最大的困惑土地最大的賣點(diǎn)新加坡的例證輿論唯有輿論造勢(shì)，才能有效引導(dǎo)

6、投資A、拔高立意，樹立地位從講政治的高度看新江灣城的開發(fā)上海市委、市政府新世紀(jì)城市化建設(shè)的示范工程繼浦江兩岸開發(fā)開發(fā)后的又一驚世力作B、引領(lǐng)上海第三次房地產(chǎn)浪潮的旗艦之作 前進(jìn)上海，上海房地產(chǎn)被帶動(dòng)的歷史：第一波房地產(chǎn)的熱銷： 虹橋古北 “開放導(dǎo)向”第二波房地產(chǎn)的熱銷： 浦東 “投資導(dǎo)向”第三波房地產(chǎn)的熱銷： 新江灣城 “居住導(dǎo)向”C、用好的輿論來引導(dǎo)人充分發(fā)揮新聞媒體的作用充分利用各種事件行銷充分利用多種資源（報(bào)紙/電視/網(wǎng)絡(luò)）引入專業(yè)公司、整體包裝的必要性D、從歷史中提煉宣傳的脈搏老江灣濃厚的歷史底韻和人文價(jià)值，是新江灣城崛起和騰飛的有力支撐昨日精彩故事，今朝再續(xù)篇章新江灣城的沿革千年古鎮(zhèn)

7、-江灣，歷史悠久，建鎮(zhèn)于宋建炎四年（公元1130年） 上海市中心城區(qū)虹口區(qū)的北部，地處虹口、楊浦、閘北、寶山四區(qū)交界，扼凇滬要沖，為歷代兵家必爭(zhēng)之地，宋抗金名將韓世忠曾屯兵于此；抗戰(zhàn)期間，江灣更是作為凇滬戰(zhàn)爭(zhēng)的主戰(zhàn)場(chǎng)而名揚(yáng)天下。中國(guó)第一條鐵路-凇滬鐵路從鎮(zhèn)內(nèi)穿過，歷史商賈如云，亦為商家的必爭(zhēng)之地，“銅江灣”之稱聞名遐爾。 新江灣城的沿革原系江灣機(jī)場(chǎng)的舊址。后列為軍用機(jī)場(chǎng)后，它成了一塊禁地。國(guó)民黨的重視：大上海城計(jì)劃日本人對(duì)五角場(chǎng)地區(qū)的規(guī)劃1996年，部隊(duì)撤離，機(jī)場(chǎng)留作民用，并被列入上海未來大示范居住區(qū)行列。新江灣城的資源上海市區(qū)唯一一塊自然生態(tài)“綠寶石”。在原彈藥庫的基礎(chǔ)上，竟然形成了一片達(dá)百

8、余畝的罕見的“都市原始濕地”。新江灣城的資源江灣鎮(zhèn)有著深刻的歷史沉淀和文化底蘊(yùn)： -朱自清、葉圣陶、夏衍曾在此創(chuàng)辦立 達(dá)學(xué)院 -佛教名剎玉佛寺原址就在江灣鎮(zhèn)，至 今江灣鎮(zhèn)還保留著三觀堂等寺廟 -“依仁山”的淵源和碑文的記載 -佛教/道教的歷史昔日人才輩出“文昌閣”，今朝菁英云集“專家城”！創(chuàng)新唯有創(chuàng)新思維，才能跳出固有束縛A、規(guī)劃 用規(guī)劃呼應(yīng)定位和凸顯賣點(diǎn)交流在規(guī)劃中的貫穿在整體規(guī)劃中體現(xiàn)國(guó)際交流城的定位在復(fù)旦校區(qū)的規(guī)劃中凸顯國(guó)際交流的地位,并與校外的交流中心構(gòu)成呼應(yīng)一站式服務(wù)中心綜合辦公大樓的設(shè)計(jì)對(duì)應(yīng)流動(dòng)人才的高級(jí)酒店式服務(wù)公寓對(duì)應(yīng)常住人才的高品質(zhì)低密度住宅從規(guī)劃中構(gòu)造價(jià)值“東山論建”：重新

9、恢復(fù)原有的山，向全上海征集山的命名：依仁山/東山/江山？營(yíng)造上海新江山！“風(fēng)生水起”：科學(xué)與風(fēng)水的驚人巧合，“東貴西富”的塑造，大好江山，紫氣東來，順著陽光的生活“寺廟再起”：重建教堂，建立精神堡壘和生活象征從規(guī)劃中構(gòu)造價(jià)值“生態(tài)居家”：保護(hù)原有自然環(huán)境、開挖巨型人工湖，引入黃浦江水，延續(xù)濱江景觀，營(yíng)造生物多樣性的綜合平衡的生態(tài)環(huán)境，風(fēng)能、太陽能利用?！肮彭嵔裾劇保狐S浦江博物館的建立/上海交流史陳列館的建立/標(biāo)志物的建立（雕像/典型建筑）等。現(xiàn)有的交通規(guī)劃仍不能滿足“三線一隧四路”的格局可部分緩解，但沒有解決根本問題軌道交通“三線”：即西側(cè)明珠一號(hào)線延伸段、中部M1線、東側(cè)M8線。大連路越江隧

10、道淞滬路道路拓寬工程/周家嘴路（黃興路軍工路）拓寬工程/政立路（逸仙路淞滬路）道路辟通拓寬工程。/大連路（霍山路一四平路）道路拓寬工程規(guī)劃中必須考慮私車的問題2萬戶的家庭，3-4萬輛的車子的突出矛盾 -目前的道路無法滿足私車的順暢交通 -缺乏社區(qū)直通主要工作地的景觀大道 -公共交通和道路的組織沒有特色交通改變的可能對(duì)策（1）車行系統(tǒng)：協(xié)調(diào)浦江兩岸開發(fā)辦，能否修繕一條沿黃浦江而行的快速封閉式干道？能否改造軍工路，變成雙層立體交通？能否設(shè)一封閉式的快速道路，直接連通逸仙路高架或規(guī)劃中的中環(huán)線，緩解車流壓力？貨車的問題如何解決？繞道而行的必要性。 營(yíng)造從鬧市區(qū)中飛回家/沿著黃浦江回家/每天 著陽光上

11、班的感受交通改變的可能對(duì)策（2）大公交：本區(qū)域內(nèi)相對(duì)獨(dú)立的軌道交通 -大公交只在城外 -城內(nèi)自我封閉式環(huán)城交通體系 -恢復(fù)舊上海有軌電車/環(huán)保機(jī)車應(yīng)用道路的重新考慮 -國(guó)際接軌的道路設(shè)計(jì)：南北和東西橫縱，數(shù)字化編示 -國(guó)際化街區(qū)的設(shè)計(jì)考慮：公共空間和私有空間的處理 -主軸道的保留，次行支干道盡可能減少，增加地塊的 完整性 規(guī)劃中地標(biāo)性符號(hào)的考慮原生態(tài)濕地保護(hù)公園的開放“江山”再起的雄姿黃浦江水的導(dǎo)入國(guó)際級(jí)大師的公建設(shè)計(jì)與方案征集特殊文化符號(hào)的建立：博物館/陳列館大地藝術(shù)的展現(xiàn)：如雕塑/構(gòu)造物規(guī)劃中配套的考慮王永慶長(zhǎng)庚醫(yī)院的引進(jìn)“富人區(qū)的保健”雙語國(guó)際幼兒園與歐美學(xué)校對(duì)口交流的中小學(xué)校復(fù)旦一條龍

12、系列教育的引進(jìn)沃爾瑪超市/百安居等/24小時(shí)羅森店的引進(jìn)國(guó)際街區(qū)化公共配套/鄰里中心政府機(jī)關(guān)和專門服務(wù)機(jī)構(gòu)的引入B、思維 將創(chuàng)新思維和先進(jìn)理念引入開發(fā)對(duì)本土特色和國(guó)際規(guī)范的深刻認(rèn)識(shí)胸懷江灣，放眼國(guó)際國(guó)際化的招標(biāo)，國(guó)際級(jí)的操作考察、借鑒國(guó)內(nèi)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)流程的建議與控制 對(duì)文化的規(guī)劃“搶”在土地規(guī)劃之前講究激情，讓生態(tài)充滿人文的張力重視目標(biāo)對(duì)象居住生活的社會(huì)內(nèi)容，關(guān)注居住者的心理體驗(yàn)和狀態(tài)給住宅注入生命、文化和精神從純生態(tài)概念到人文生態(tài)概念的提升在常規(guī)的“控制性詳規(guī)”和“實(shí)施性詳規(guī)”之后，更多一項(xiàng)“引導(dǎo)性詳規(guī)”。 特色化生存！ 定位出與聯(lián)洋、碧云、古北等完全不同的新一輪高尚社區(qū)理念獨(dú)步上海的硬性環(huán)

13、境和同步國(guó)際的軟性配套人文價(jià)值的優(yōu)勢(shì)無可替代營(yíng)造城中城的獨(dú)特氛圍和階層格調(diào)飛躍楊浦！ 市級(jí)概念國(guó)際理念有形界限無形區(qū)隔重新定義地段的價(jià)值！ 觀念地段規(guī)劃地段環(huán)境地段情感地段心理地段重新創(chuàng)造地段的價(jià)值 地段 地段上的物業(yè) 適合市場(chǎng) 價(jià)值 不僅僅是地段本身，地段上的物業(yè)適合了市場(chǎng)，更能帶來價(jià)值！實(shí)現(xiàn)房屋價(jià)值的軟著落區(qū)域的優(yōu)勢(shì)如何演變?yōu)榈貕K的優(yōu)勢(shì)硬環(huán)境的優(yōu)勢(shì)如何確立軟環(huán)境的優(yōu)勢(shì)如何移植運(yùn)用政策的力量 政策唯有吃透政策，才能充分發(fā)揮優(yōu)勢(shì)政策是啟動(dòng)的生命線大規(guī)模、超常規(guī)、高起點(diǎn)的項(xiàng)目必須得到政府的大力支持！用政策調(diào)和公益化和市場(chǎng)化的暫時(shí)矛盾政策需要爭(zhēng)取，資源需要充分調(diào)動(dòng)幾個(gè)大膽的政策提議關(guān)于國(guó)際交流城思

14、想的設(shè)想關(guān)于城中城地位的確立關(guān)于新上海人才高地居住政策的傾斜關(guān)于交通的改善扶持關(guān)于政策的突破：如長(zhǎng)庚醫(yī)院關(guān)于土地使用年限的突破關(guān)于一條龍?zhí)厣逃呐鷾?zhǔn)關(guān)于私車牌照的照顧其它建議北進(jìn)將北外灘的用地合并，打開地塊通往黃浦江的入口，對(duì)接浦江兩岸開發(fā)南連西擴(kuò) 將空軍的4,000畝用地,一并并入整體規(guī)劃，南聯(lián)五角場(chǎng)關(guān)于開發(fā)分期開發(fā)，分期釋放先投入，完善配套，再做商業(yè)操作先經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)，再開發(fā)房產(chǎn)充分利用財(cái)務(wù)桿桿，用10億滾動(dòng)10億融資支持，政府背書，共同開發(fā)先引教育，樹立概念先示范，再推廣先用樣板樹立地段的參考價(jià)值，等市場(chǎng)接受后再充分釋放其余土地。二三法則“二大示范”-城投公司的示范運(yùn)作，第一個(gè)吃螃蟹者-復(fù)旦大學(xué)國(guó)際部的建設(shè)，一舉確立地位“三外對(duì)象” -外地的品牌房產(chǎn)投資商-外行業(yè)新房地產(chǎn)的實(shí)力投資商-外商房地產(chǎn)投資商我們的期望 新江灣的風(fēng)采環(huán)