上海新江灣城研究報告課件

1、敢教日月?lián)Q新天關(guān)于新江灣城的初步思考新江灣城上海市中心最大的一塊正待開發(fā)的風(fēng)水寶地 9,000畝的旺地，正靜靜等待某一天的騰飛市長的期望“21世紀(jì)花園城市生態(tài)居住區(qū)” 上海市政府大力開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域新世紀(jì)上海典型示范的大型高尚住宅區(qū)理想與現(xiàn)實存在落差(1)什么樣的方法才能讓一個大地塊從原有的三四千元的房價迅速上升為七八千元？換言之,怎么讓一個現(xiàn)實的中低檔市場轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€大規(guī)模的高檔市場?8,000的市場在哪里?8,000元以上的樓盤很多,但8,000元的板塊并不多每個板塊的形成都有其內(nèi)在的發(fā)展規(guī)律和軌跡研究可以給新江灣啟示存在必有合理性歷史的積累商業(yè)的帶動特殊的政策政府的扶持規(guī)劃的導(dǎo)向新江灣城有什

2、么?能托得起一個占地600萬方的大型高尚板塊嗎?理想與現(xiàn)實存在落差(2)“飛地”的威脅！孤零零的一塊地，身陷于周邊的低價環(huán)境包圍之中；除了大學(xué)，楊浦能給予的支撐有限。沒有產(chǎn)業(yè)的支撐，能活嗎？一個9000畝的超大城,6-10萬的人口,如果他們的工作地都不在城內(nèi),能行嗎?能打破現(xiàn)有高檔社區(qū)發(fā)展的經(jīng)驗,創(chuàng)造新的奇跡嗎?8,000的人群是誰?老貴外國人、外籍人兩岸三地人海歸派新上海精英金領(lǐng)企業(yè)主政府官員及高級公務(wù)員各界社會文化名流我們的奶酪，又在哪里？外國人、外籍人兩岸三地人海歸派新上海精英在事實沒有實質(zhì)呈現(xiàn)之前，上海人接受一個全新江灣城有一定的難度。而新定位接受的關(guān)鍵在于找到第一群能支撐的客戶，他們

3、能對未來有強(qiáng)烈的示范作用。如何克服困難，實現(xiàn)從航空城到生態(tài)居住城的超音速騰飛?我們相信，丑小鴨真的可以變成白天鵝!我們的啟示跳躍的發(fā)展，需要跳躍的思維先地產(chǎn)營銷，再房產(chǎn)推廣 我們的思考（1）明確地產(chǎn)和房產(chǎn)的不同定位城21世紀(jì)花園城市生態(tài)居住區(qū) 地同步國際的21世紀(jì)人才居住新高地我們的思考（2）以教育啟動為契機(jī)打造一個新上海國際交流城 以生態(tài)住宅開發(fā)為目的規(guī)劃一個同步國際水平的國內(nèi)外人才聚居的新高地為什么?唯有大構(gòu)架才能大突破 唯有大創(chuàng)新才有大市場人性的弱點(diǎn)什么樣的方法才能讓一個地塊從原有的三四千元的房價迅速上升為七八千元？地塊屬性的改變，尤其是心理定位層面的改變不失為一個有效的手段。內(nèi)外銷的啟

4、示內(nèi)外籍的啟示交流改變性質(zhì)，營造獨(dú)特優(yōu)勢從校園走出的最快方法就是“交流”：國內(nèi)的交流/國際的交流國際交流定位的形成能迅速扭轉(zhuǎn)原江灣城的低檔定位，大幅抬升地價以教育為依托，將全上海國際國內(nèi)雙向交流一站式服務(wù)中心集中設(shè)在新江灣城土地屬性無法改變，但軟體可重新塑造我們的策略顛覆 唯有顛覆心理，才能大膽定義未來創(chuàng)新唯有創(chuàng)新思維，才能跳出固有束縛輿論唯有輿論造勢，才能有效引導(dǎo)投資政策唯有吃透政策，才能充分發(fā)揮優(yōu)勢顛覆唯有顛覆心理，才能大膽定義未來大膽顛覆，定義未來新的定位、新的高度、新的期望，需要新的思維顛覆傳統(tǒng)，方可創(chuàng)新未來，重建秩序心理的顛覆遠(yuǎn)大于事實的漸進(jìn)A、變身 打造一個涉外的國際交流中心城B、

5、變性 土地的租賃年限發(fā)生大膽的改變打造一個大上海國際交流城與復(fù)旦合作，將復(fù)旦的國際教育部和交流部定位在新江灣城爭取教育部的支持，將上海高校的國際教育交流中心落腳在新江灣城將全上海的國際人才交流城和人才管理中心設(shè)在新江灣城打造一個新上海居住政策的特惠區(qū)！與外服公司協(xié)作，力爭外服公司搬遷或開設(shè)專門分支機(jī)構(gòu)提供便捷服務(wù)與外國人事局合作，開設(shè)專門機(jī)構(gòu)與市人才交流中心合作，開辦專門的服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)立專門的公安戶籍管理部門，提供市外和涉外的人才柔性居住管理與港澳合作,打造“港澳特區(qū)”的可能性國內(nèi)外人才的集中營！土地,能100年不變嗎！境外投資者最大的困惑土地最大的賣點(diǎn)新加坡的例證輿論唯有輿論造勢，才能有效引導(dǎo)

6、投資A、拔高立意，樹立地位從講政治的高度看新江灣城的開發(fā)上海市委、市政府新世紀(jì)城市化建設(shè)的示范工程繼浦江兩岸開發(fā)開發(fā)后的又一驚世力作B、引領(lǐng)上海第三次房地產(chǎn)浪潮的旗艦之作 前進(jìn)上海，上海房地產(chǎn)被帶動的歷史：第一波房地產(chǎn)的熱銷： 虹橋古北 “開放導(dǎo)向”第二波房地產(chǎn)的熱銷： 浦東 “投資導(dǎo)向”第三波房地產(chǎn)的熱銷： 新江灣城 “居住導(dǎo)向”C、用好的輿論來引導(dǎo)人充分發(fā)揮新聞媒體的作用充分利用各種事件行銷充分利用多種資源（報紙/電視/網(wǎng)絡(luò)）引入專業(yè)公司、整體包裝的必要性D、從歷史中提煉宣傳的脈搏老江灣濃厚的歷史底韻和人文價值，是新江灣城崛起和騰飛的有力支撐昨日精彩故事，今朝再續(xù)篇章新江灣城的沿革千年古鎮(zhèn)

7、-江灣，歷史悠久，建鎮(zhèn)于宋建炎四年（公元1130年） 上海市中心城區(qū)虹口區(qū)的北部，地處虹口、楊浦、閘北、寶山四區(qū)交界，扼凇滬要沖，為歷代兵家必爭之地，宋抗金名將韓世忠曾屯兵于此；抗戰(zhàn)期間，江灣更是作為凇滬戰(zhàn)爭的主戰(zhàn)場而名揚(yáng)天下。中國第一條鐵路-凇滬鐵路從鎮(zhèn)內(nèi)穿過，歷史商賈如云，亦為商家的必爭之地，“銅江灣”之稱聞名遐爾。 新江灣城的沿革原系江灣機(jī)場的舊址。后列為軍用機(jī)場后，它成了一塊禁地。國民黨的重視：大上海城計劃日本人對五角場地區(qū)的規(guī)劃1996年，部隊撤離，機(jī)場留作民用，并被列入上海未來大示范居住區(qū)行列。新江灣城的資源上海市區(qū)唯一一塊自然生態(tài)“綠寶石”。在原彈藥庫的基礎(chǔ)上，竟然形成了一片達(dá)百

8、余畝的罕見的“都市原始濕地”。新江灣城的資源江灣鎮(zhèn)有著深刻的歷史沉淀和文化底蘊(yùn)： -朱自清、葉圣陶、夏衍曾在此創(chuàng)辦立 達(dá)學(xué)院 -佛教名剎玉佛寺原址就在江灣鎮(zhèn)，至 今江灣鎮(zhèn)還保留著三觀堂等寺廟 -“依仁山”的淵源和碑文的記載 -佛教/道教的歷史昔日人才輩出“文昌閣”，今朝菁英云集“專家城”！創(chuàng)新唯有創(chuàng)新思維，才能跳出固有束縛A、規(guī)劃 用規(guī)劃呼應(yīng)定位和凸顯賣點(diǎn)交流在規(guī)劃中的貫穿在整體規(guī)劃中體現(xiàn)國際交流城的定位在復(fù)旦校區(qū)的規(guī)劃中凸顯國際交流的地位,并與校外的交流中心構(gòu)成呼應(yīng)一站式服務(wù)中心綜合辦公大樓的設(shè)計對應(yīng)流動人才的高級酒店式服務(wù)公寓對應(yīng)常住人才的高品質(zhì)低密度住宅從規(guī)劃中構(gòu)造價值“東山論建”：重新

9、恢復(fù)原有的山，向全上海征集山的命名：依仁山/東山/江山？營造上海新江山！“風(fēng)生水起”：科學(xué)與風(fēng)水的驚人巧合，“東貴西富”的塑造，大好江山，紫氣東來，順著陽光的生活“寺廟再起”：重建教堂，建立精神堡壘和生活象征從規(guī)劃中構(gòu)造價值“生態(tài)居家”：保護(hù)原有自然環(huán)境、開挖巨型人工湖，引入黃浦江水，延續(xù)濱江景觀，營造生物多樣性的綜合平衡的生態(tài)環(huán)境，風(fēng)能、太陽能利用?！肮彭嵔裾劇保狐S浦江博物館的建立/上海交流史陳列館的建立/標(biāo)志物的建立（雕像/典型建筑）等。現(xiàn)有的交通規(guī)劃仍不能滿足“三線一隧四路”的格局可部分緩解，但沒有解決根本問題軌道交通“三線”：即西側(cè)明珠一號線延伸段、中部M1線、東側(cè)M8線。大連路越江隧

10、道淞滬路道路拓寬工程/周家嘴路（黃興路軍工路）拓寬工程/政立路（逸仙路淞滬路）道路辟通拓寬工程。/大連路（霍山路一四平路）道路拓寬工程規(guī)劃中必須考慮私車的問題2萬戶的家庭，3-4萬輛的車子的突出矛盾 -目前的道路無法滿足私車的順暢交通 -缺乏社區(qū)直通主要工作地的景觀大道 -公共交通和道路的組織沒有特色交通改變的可能對策（1）車行系統(tǒng)：協(xié)調(diào)浦江兩岸開發(fā)辦，能否修繕一條沿黃浦江而行的快速封閉式干道？能否改造軍工路，變成雙層立體交通？能否設(shè)一封閉式的快速道路，直接連通逸仙路高架或規(guī)劃中的中環(huán)線，緩解車流壓力？貨車的問題如何解決？繞道而行的必要性。 營造從鬧市區(qū)中飛回家/沿著黃浦江回家/每天 著陽光上

11、班的感受交通改變的可能對策（2）大公交：本區(qū)域內(nèi)相對獨(dú)立的軌道交通 -大公交只在城外 -城內(nèi)自我封閉式環(huán)城交通體系 -恢復(fù)舊上海有軌電車/環(huán)保機(jī)車應(yīng)用道路的重新考慮 -國際接軌的道路設(shè)計：南北和東西橫縱，數(shù)字化編示 -國際化街區(qū)的設(shè)計考慮：公共空間和私有空間的處理 -主軸道的保留，次行支干道盡可能減少，增加地塊的 完整性 規(guī)劃中地標(biāo)性符號的考慮原生態(tài)濕地保護(hù)公園的開放“江山”再起的雄姿黃浦江水的導(dǎo)入國際級大師的公建設(shè)計與方案征集特殊文化符號的建立：博物館/陳列館大地藝術(shù)的展現(xiàn)：如雕塑/構(gòu)造物規(guī)劃中配套的考慮王永慶長庚醫(yī)院的引進(jìn)“富人區(qū)的保健”雙語國際幼兒園與歐美學(xué)校對口交流的中小學(xué)校復(fù)旦一條龍

12、系列教育的引進(jìn)沃爾瑪超市/百安居等/24小時羅森店的引進(jìn)國際街區(qū)化公共配套/鄰里中心政府機(jī)關(guān)和專門服務(wù)機(jī)構(gòu)的引入B、思維 將創(chuàng)新思維和先進(jìn)理念引入開發(fā)對本土特色和國際規(guī)范的深刻認(rèn)識胸懷江灣，放眼國際國際化的招標(biāo)，國際級的操作考察、借鑒國內(nèi)外的先進(jìn)經(jīng)驗流程的建議與控制 對文化的規(guī)劃“搶”在土地規(guī)劃之前講究激情，讓生態(tài)充滿人文的張力重視目標(biāo)對象居住生活的社會內(nèi)容，關(guān)注居住者的心理體驗和狀態(tài)給住宅注入生命、文化和精神從純生態(tài)概念到人文生態(tài)概念的提升在常規(guī)的“控制性詳規(guī)”和“實施性詳規(guī)”之后，更多一項“引導(dǎo)性詳規(guī)”。 特色化生存！ 定位出與聯(lián)洋、碧云、古北等完全不同的新一輪高尚社區(qū)理念獨(dú)步上海的硬性環(huán)

13、境和同步國際的軟性配套人文價值的優(yōu)勢無可替代營造城中城的獨(dú)特氛圍和階層格調(diào)飛躍楊浦！ 市級概念國際理念有形界限無形區(qū)隔重新定義地段的價值！ 觀念地段規(guī)劃地段環(huán)境地段情感地段心理地段重新創(chuàng)造地段的價值 地段 地段上的物業(yè) 適合市場 價值 不僅僅是地段本身，地段上的物業(yè)適合了市場，更能帶來價值！實現(xiàn)房屋價值的軟著落區(qū)域的優(yōu)勢如何演變?yōu)榈貕K的優(yōu)勢硬環(huán)境的優(yōu)勢如何確立軟環(huán)境的優(yōu)勢如何移植運(yùn)用政策的力量 政策唯有吃透政策，才能充分發(fā)揮優(yōu)勢政策是啟動的生命線大規(guī)模、超常規(guī)、高起點(diǎn)的項目必須得到政府的大力支持！用政策調(diào)和公益化和市場化的暫時矛盾政策需要爭取，資源需要充分調(diào)動幾個大膽的政策提議關(guān)于國際交流城思

14、想的設(shè)想關(guān)于城中城地位的確立關(guān)于新上海人才高地居住政策的傾斜關(guān)于交通的改善扶持關(guān)于政策的突破：如長庚醫(yī)院關(guān)于土地使用年限的突破關(guān)于一條龍?zhí)厣逃呐鷾?zhǔn)關(guān)于私車牌照的照顧其它建議北進(jìn)將北外灘的用地合并，打開地塊通往黃浦江的入口，對接浦江兩岸開發(fā)南連西擴(kuò) 將空軍的4,000畝用地,一并并入整體規(guī)劃，南聯(lián)五角場關(guān)于開發(fā)分期開發(fā)，分期釋放先投入，完善配套，再做商業(yè)操作先經(jīng)營地產(chǎn)，再開發(fā)房產(chǎn)充分利用財務(wù)桿桿，用10億滾動10億融資支持，政府背書，共同開發(fā)先引教育，樹立概念先示范，再推廣先用樣板樹立地段的參考價值，等市場接受后再充分釋放其余土地。二三法則“二大示范”-城投公司的示范運(yùn)作，第一個吃螃蟹者-復(fù)旦大學(xué)國際部的建設(shè)，一舉確立地位“三外對象” -外地的品牌房產(chǎn)投資商-外行業(yè)新房地產(chǎn)的實力投資商-外商房地產(chǎn)投資商我們的期望 新江灣的風(fēng)采環(huán)