第6章 不動產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)測算

1、第6章 不動產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)測算 6.1 不動產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)6.2 項(xiàng)目總投資、總成本估算與資金籌措6.3 項(xiàng)目經(jīng)營收入、稅金及利潤的估算 6.4 必要報(bào)酬率的確定 10/11/20221主講人：李軍峰6.1 不動產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu) 6.1.1 環(huán)境數(shù)據(jù) 不動產(chǎn)投資決策的環(huán)境數(shù)據(jù)涉及自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和人文環(huán)境等不同環(huán)境領(lǐng)域。 1. 自然環(huán)境 項(xiàng)目所處的地勢地貌、氣候特征、地理位置、土質(zhì)條件等自然環(huán)境因素，不僅對項(xiàng)目的銷售價(jià)格、租金收入有影響，而且對項(xiàng)目技術(shù)手段的選擇有著直接的影響。 2. 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 鑒于不動產(chǎn)流動性差的基本屬性，不僅要考慮宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，更要考慮區(qū)域經(jīng)

2、濟(jì)環(huán)境甚至競爭對手、關(guān)聯(lián)企業(yè)的微觀經(jīng)濟(jì)行為。 10/11/20222主講人：李軍峰3. 人文環(huán)境不動產(chǎn)投資項(xiàng)目，尤其是住宅開發(fā)項(xiàng)目，對項(xiàng)目所處的人文環(huán)境常常有著很強(qiáng)的依賴性。 10/11/20223主講人：李軍峰6.1.2 技術(shù)數(shù)據(jù) 不動產(chǎn)投資技術(shù)數(shù)據(jù)主要包括土地面積數(shù)據(jù)、基礎(chǔ)設(shè)施數(shù)據(jù)、建筑安裝數(shù)據(jù)、公共配套數(shù)據(jù)以及工程進(jìn)度數(shù)據(jù)。這些技術(shù)數(shù)據(jù)直接影響著項(xiàng)目的資源消耗、投資水平以及施工管理。 10/11/20224主講人：李軍峰1. 土地面積數(shù)據(jù) 土地面積與建筑面積的比例關(guān)系可以用項(xiàng)目的容積率來反映。2. 建筑安裝數(shù)據(jù) 建筑安裝數(shù)據(jù)主要包括土建工程、裝飾工程、設(shè)備安裝等內(nèi)容。 3. 工程進(jìn)度數(shù)據(jù)

3、 工程進(jìn)度是不動產(chǎn)投資項(xiàng)目的重要技術(shù)數(shù)據(jù)。合理安排工程進(jìn)度不僅有利于保障工程質(zhì)量、控制薪酬支出，而且有利于不動產(chǎn)公司贏得市場機(jī)會。 10/11/20225主講人：李軍峰6.1.3 財(cái)務(wù)數(shù)據(jù) 1. 不動產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目營運(yùn)模式對財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)測算的影響 出售、出租和自營是不動產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的三種基本營運(yùn)模式。 在開發(fā)出售模式下，開發(fā)商所投入的建設(shè)資金均屬于流動資金的性質(zhì)，其投資的大部分是形成建筑物或構(gòu)筑物等以固定資產(chǎn)形式存在的不動產(chǎn)商品，并通過項(xiàng)目建設(shè)過程中的預(yù)售或建成后的出售活動，轉(zhuǎn)讓這些不動產(chǎn)的所有權(quán)以收回投資。 10/11/20226主講人：李軍峰項(xiàng)目的總投資是開發(fā)建設(shè)投資和流動資金之和，總投資形成開

4、發(fā)產(chǎn)品成本以及項(xiàng)目運(yùn)營中所需要的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)和流動資產(chǎn)；項(xiàng)目運(yùn)營中發(fā)生的總成本不僅包括經(jīng)營成本，還包括固定資產(chǎn)折舊、無形資產(chǎn)攤銷等；項(xiàng)目的經(jīng)營收入表現(xiàn)為租金收入和自營收入。 在三者兼而有之的混合經(jīng)營模式下，根據(jù)混合經(jīng)營的比例，項(xiàng)目總投資就轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品成本、固定資產(chǎn)和經(jīng)營資金；項(xiàng)目運(yùn)營總成本相應(yīng)包括經(jīng)營成本、固定資產(chǎn)折舊、無形資產(chǎn)攤銷等；項(xiàng)目的經(jīng)營收入表現(xiàn)為銷售收入、租金收入和自營收入。 10/11/20227主講人：李軍峰2. 財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)測算的基本內(nèi)容 項(xiàng)目財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)測算是指項(xiàng)目分析人員根據(jù)自身的調(diào)查研究，搜集整理有關(guān)數(shù)據(jù)和資料，并據(jù)此估算不同營運(yùn)模式下項(xiàng)目總投資、總成本、經(jīng)

5、營收入及稅金、利潤及利潤分配等各項(xiàng)財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，編制有關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表的一系列工作。 10/11/20228主講人：李軍峰（1）項(xiàng)目的計(jì)算期 其計(jì)算期就是開發(fā)期，是指從建設(shè)開始到全部售出的時(shí)間；對開發(fā)后出租、自營或置業(yè)后出租的項(xiàng)目而言，其計(jì)算期就是持有期或經(jīng)營期，是指從建設(shè)或購買不動產(chǎn)開始，不斷地獲取收益直到項(xiàng)目轉(zhuǎn)售或項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的時(shí)間。 （2）項(xiàng)目總投資預(yù)測指對項(xiàng)目建設(shè)期間各期的投資支出和建設(shè)項(xiàng)目的總投資進(jìn)行預(yù)測?？偼顿Y包括開發(fā)建設(shè)投資和自營模式下項(xiàng)目經(jīng)營需要墊付的營運(yùn)資金。 10/11/20229主講人：李軍峰（3）總成本費(fèi)用預(yù)測指項(xiàng)目建成后，在一定時(shí)期內(nèi)，對項(xiàng)目在各年度所發(fā)生的總成本費(fèi)用

6、進(jìn)行的預(yù)測。即對項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品成本和營運(yùn)成本進(jìn)行預(yù)測。 （4）經(jīng)營收入和稅金預(yù)測指在生產(chǎn)期間的一定時(shí)期內(nèi)，對項(xiàng)目各年的經(jīng)營收入與經(jīng)營稅金進(jìn)行的預(yù)測。 10/11/202210主講人：李軍峰（5）利潤總額及利潤分配預(yù)測指項(xiàng)目建成后各年的利潤與收益的預(yù)測。利潤是指經(jīng)營收入扣除成本、費(fèi)用、各種稅金及附加后的數(shù)額；收益則是利潤與固定資產(chǎn)折舊之和。 （6）貸款還本付息預(yù)測指項(xiàng)目建成后，按國家規(guī)定預(yù)測歸還貸款的資金來源，分年歸還銀行貸款及國內(nèi)外其他借款的本金和利息，用以計(jì)算償清貸款本息的時(shí)間（貸款償還期）。 10/11/202211主講人：李軍峰不動產(chǎn)基礎(chǔ) 數(shù) 據(jù)環(huán) 境 數(shù)據(jù)技 術(shù) 數(shù)據(jù)財(cái) 務(wù) 數(shù)據(jù)圖6-1

7、 不動產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)10/11/202212主講人：李軍峰6.2 項(xiàng)目總投資、總成本估算與資金籌措 6.2.1 不動產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資支出測算 不動產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成不動產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需要投入的各項(xiàng)成本費(fèi)用。開發(fā)建設(shè)投資測算項(xiàng)目內(nèi)容主要包括：土地費(fèi)用、工程費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)、開發(fā)費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、銷售費(fèi)用、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)等。 1. 土地費(fèi)用土地費(fèi)用是指為取得項(xiàng)目用地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用。項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得方式不同，發(fā)生的土地費(fèi)用也不同。 10/11/202213主講人：李軍峰【案例6-5】2007年9月20日上午11點(diǎn)10分，成都的土地拍賣價(jià)格被改寫，一個(gè)全新的地王此

8、時(shí)誕生。位于紅星路步行街的原成百地塊以8800萬元/畝被九龍倉收入囊中，樓面地價(jià)達(dá)到16499.99元/平方米。此前不少中介機(jī)構(gòu)在預(yù)測這塊地的成交價(jià)時(shí)，比較一致的觀點(diǎn)是在4000多萬/畝，然而結(jié)果卻在這個(gè)基礎(chǔ)之上翻了一倍。如此計(jì)算出來的房價(jià)是，商業(yè)部分房價(jià)將達(dá)42000元/平方米，寫字樓以及住宅、酒店將達(dá)20000元/平方米以上。 10/11/202214主講人：李軍峰2. 工程費(fèi)用不動產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)必然涉及建筑材料的消耗以及相關(guān)設(shè)備的采購與安裝，將這部分支出列入工程費(fèi)用的范疇，具體包括：前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。 （1）前期工程費(fèi)用不動產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目正

9、式開工之前需要完成一些列前期準(zhǔn)備工作，如開發(fā)項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究，水文、地質(zhì)勘測，以及“三通一平”等。 10/11/202215主講人：李軍峰項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需費(fèi)用可按總投資的一定比例測算。一般情況下，規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的3%左右，可行性論證費(fèi)占建安工程費(fèi)的1%3%。項(xiàng)目水文、地質(zhì)勘測所需費(fèi)用支出根據(jù)工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測算，一般為建安工程費(fèi)的0.5%左右。土地開發(fā)中“三通一平”（通水、通電、通路、場地平整）等工程費(fèi)用，主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物的拆除費(fèi)用，場地平整費(fèi)用和通水、電、路的費(fèi)用。這些費(fèi)用的測算可根據(jù)實(shí)際工程量，參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。 10/11/20

10、2216主講人：李軍峰（2）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用是指項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路等工程的費(fèi)用，主要包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用。具體測算時(shí)，可按單位指標(biāo)法進(jìn)行。 10/11/202217主講人：李軍峰（3）建筑安裝工程費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)用是指不動產(chǎn)主體工程建設(shè)所發(fā)生的建筑工程、設(shè)備采購、設(shè)備安裝和室內(nèi)外裝飾等費(fèi)用。具體而言，建筑工程費(fèi)包括結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費(fèi)。設(shè)備采購及安裝工程費(fèi)包括給排水、電氣照明及設(shè)備安裝、空調(diào)通風(fēng)、弱電設(shè)備及安裝、電梯及其安裝、其他設(shè)備及安裝等。建筑安裝工程費(fèi)用

11、測算可以采用單元測算法、單位指標(biāo)測算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)測算法、概預(yù)算定額法，也可根據(jù)類似工程相關(guān)費(fèi)用進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)測算。 10/11/202218主講人：李軍峰單元測算法單元測算法是指以基本建設(shè)單元的綜合投資額乘以單元數(shù)得到項(xiàng)目或單項(xiàng)工程總投資的工程費(fèi)用測算方法。如以每個(gè)標(biāo)準(zhǔn)單元的綜合投資額乘以單元數(shù)測算一座寫字樓的總投資；以每張病床的綜合投資額乘以病床數(shù)測算一座醫(yī)院的總投資等。 單位指標(biāo)測算法單位指標(biāo)測算法是指以單位工程量投資額乘以工程量得到單項(xiàng)工程投資額的測算方法。一般來說，土建工程、給排水工程、照明工程可按單位建筑面積造價(jià)計(jì)算；采暖工程按耗熱量（瓦/平方米）指標(biāo)計(jì)算；配變電設(shè)備及安

12、裝按設(shè)備容量（千伏安）指標(biāo)計(jì)算；中央空調(diào)設(shè)備及安裝按負(fù)荷量（千卡/小時(shí)）指標(biāo)計(jì)算；供熱鍋爐安裝按每小時(shí)供汽量（立方米/小時(shí)）指標(biāo)計(jì)算。 10/11/202219主講人：李軍峰（4）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用公共配套設(shè)施，又稱公建設(shè)施，是指為不動產(chǎn)物業(yè)客戶提供配套服務(wù)的各種公共設(shè)施，如居民小區(qū)的居委會、幼兒園、公廁、垃圾站、學(xué)校等公共設(shè)施。 3. 開發(fā)間接費(fèi)不動產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用稱為開發(fā)間接費(fèi)。主要包括現(xiàn)場管理中發(fā)生的辦公費(fèi)、水電費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷，管理人員工資、福利費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)和其他現(xiàn)場管理費(fèi)用。 10/11/202220主講人：李軍峰4. 開發(fā)費(fèi)用在不動產(chǎn)項(xiàng)

13、目開發(fā)過程中，必然要發(fā)生管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，總稱其為開發(fā)費(fèi)用。（1）管理費(fèi)用不動產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理部門為組織和管理不動產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用稱為管理費(fèi)用。主要包括：管理人員工資、工會經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、開辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失以及其他管理費(fèi)用。管理費(fèi)可按項(xiàng)目土地費(fèi)用和工程費(fèi)用之和的一定比例測算（一般為3%左右）。 10/11/202221主講人：李軍峰（2）財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用是指不動產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括借款和債券的利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資活動發(fā)生的

14、其他費(fèi)用。不動產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的借款利息主要包括長期借款和流動資金借款利息。 10/11/202222主講人：李軍峰長期借款利息 這種方法適用于不動產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目初期論證中現(xiàn)金流出的測算。這種方法是建立在實(shí)際利率的基礎(chǔ)之上的。 流動資金借款一般而言，流動資金借款按全年計(jì)息。利息每年照付并計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，期末一次還本。 每年應(yīng)計(jì)利息的近似計(jì)算公式如下：10/11/202223主講人：李軍峰5. 開發(fā)期稅費(fèi)開發(fā)期稅費(fèi)是指項(xiàng)目開發(fā)期間所負(fù)擔(dān)的與不動產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。主要包括固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、土地使用稅、市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)、供電貼費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、分散建設(shè)市政公用設(shè)施

15、建設(shè)費(fèi)等。不動產(chǎn)項(xiàng)目在投資估算中不可輕視該項(xiàng)費(fèi)用。在一些大中型城市，這部分稅費(fèi)已經(jīng)成為不動產(chǎn)項(xiàng)目投資費(fèi)用的重要組成部分。 10/11/202224主講人：李軍峰6. 銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用是指開發(fā)企業(yè)在銷售不動產(chǎn)過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。 7. 其他費(fèi)用其他費(fèi)用主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同備案費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、施工圖審查費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等 。10/11/202225主講人：李軍峰8不可預(yù)見費(fèi)用不動產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資測算應(yīng)適當(dāng)考慮不可預(yù)見費(fèi)用。不可預(yù)見費(fèi)是指用于應(yīng)對未來不可預(yù)見事件的發(fā)生可能對項(xiàng)目造成的困難和損失而事先準(zhǔn)

16、備的費(fèi)用，包括基本不可預(yù)見費(fèi)和價(jià)格不可預(yù)見費(fèi)。 不可預(yù)見費(fèi)的估算可考慮綜合計(jì)提或分項(xiàng)計(jì)提兩種方法。前者是指綜合考慮項(xiàng)目的復(fù)雜程度、前述各項(xiàng)費(fèi)用測算的準(zhǔn)確程度和漲價(jià)因素，以土地和工程費(fèi)用之和的3%7%測算；后者是指根據(jù)影響項(xiàng)目的因素，按經(jīng)驗(yàn)比率計(jì)提基本預(yù)備費(fèi)的同時(shí)，按項(xiàng)目建設(shè)期的預(yù)期物價(jià)上漲水平估算漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。 10/11/202226主講人：李軍峰6.2.2 總成本費(fèi)用測算總成本費(fèi)用是指項(xiàng)目在一定時(shí)期內(nèi)為開發(fā)、銷售、出租和自行經(jīng)營不動產(chǎn)產(chǎn)品而花費(fèi)的全部成本和費(fèi)用?？偝杀举M(fèi)用是進(jìn)行項(xiàng)目績效評價(jià)最主要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)之一，它主要用于計(jì)算項(xiàng)目的利潤損益。 10/11/202227主講人：李軍峰1. 總成本

17、費(fèi)用的構(gòu)成 如果該項(xiàng)目開發(fā)完成后是用于租售的項(xiàng)目，項(xiàng)目總成本將主要表現(xiàn)為開發(fā)產(chǎn)品成本；如果該項(xiàng)目開發(fā)完成后是用于自營或自營、租售兼而有之的項(xiàng)目，則總成本費(fèi)用表現(xiàn)為相應(yīng)比例的開發(fā)產(chǎn)品成本和營運(yùn)費(fèi)用。所以，不動產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總成本費(fèi)用包括開發(fā)產(chǎn)品成本和營運(yùn)費(fèi)用兩部分。開發(fā)產(chǎn)品成本是指不動產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)不動產(chǎn)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，也就是當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目建成時(shí)，按照國家有關(guān)會計(jì)制度和財(cái)務(wù)制度規(guī)定轉(zhuǎn)入的不動產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資。10/11/202228主講人：李軍峰營運(yùn)費(fèi)用是指不動產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完成后，在項(xiàng)目經(jīng)營期間發(fā)生的各種營運(yùn)費(fèi)用。 2. 營運(yùn)費(fèi)用 不動產(chǎn)營運(yùn)費(fèi)用主要包括銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和維修費(fèi)用。 （1

18、）銷售費(fèi)用不動產(chǎn)開發(fā)的銷售費(fèi)用是指開發(fā)企業(yè)在銷售不動產(chǎn)過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：營銷人員工資、獎金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)，銷售設(shè)施的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗費(fèi)、廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。 10/11/202229主講人：李軍峰一般而言，可按照以下標(biāo)準(zhǔn)測算：廣告宣傳及市場推廣費(fèi)用，一般約為銷售收入的2%3%。銷售代理費(fèi)用，一般約為銷售收入的1.5%2%。其他銷售費(fèi)用，一般約為銷售收入的0.5%1%。綜合以上各項(xiàng)費(fèi)用，營銷費(fèi)用可按預(yù)期銷售收入的4%6%測算。 10/11/202230主講人：李軍峰（2）管理費(fèi)用作為營運(yùn)費(fèi)用的

19、管理費(fèi)用不同于項(xiàng)目投資支出中的管理費(fèi)用。前者發(fā)生在項(xiàng)目建設(shè)期，后者則發(fā)生在項(xiàng)目建設(shè)完工之后的出租或自營期間內(nèi)。 （3）維修費(fèi)用維修費(fèi)用是指以出租或自營方式獲得收益的不動產(chǎn)項(xiàng)目在營運(yùn)期間進(jìn)行修理發(fā)生的物料消耗和工資支出等費(fèi)用。 10/11/202231主講人：李軍峰6.2.3 資金籌措項(xiàng)目籌資是以投資估算為依據(jù)，借助金融市場，采用有效方式，在項(xiàng)目實(shí)施過程中有效配置資金的活動。由于房地產(chǎn)投資的資金需要量較大，而投資者自有資金相對有限，能否按期足額投入資金，就成為確保項(xiàng)目順利實(shí)施的基本前提。 10/11/202232主講人：李軍峰1. 融資原則 （1）準(zhǔn)確把握投資對象特征，科學(xué)進(jìn)行投資估算 （2）研

20、究資金時(shí)間價(jià)值，適時(shí)取得所需資金 （3）了解金融市場特征，認(rèn)真選擇資金來源 （4）研究各種籌資方式，確定最佳資本結(jié)構(gòu) 10/11/202233主講人：李軍峰2. 融資渠道融資渠道是指籌措資金來源的方向與通道，體現(xiàn)資金的來源與供應(yīng)量。 （1）資本金資本金是投資者對其所投資項(xiàng)目投入的股本金，通常來自投資者的自有資金。 （2）銀行信貸資金銀行貸款是中國目前不動產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最為重要的資金來源。 （3）非銀行金融機(jī)構(gòu)資金非銀行金融機(jī)構(gòu)主要指證券公司、保險(xiǎn)公司、租賃公司、信托投資公司等。 10/11/202234主講人：李軍峰（4）預(yù)售款預(yù)售款是房地產(chǎn)投資者在商品房交付使用之前，預(yù)先向購房者收取的價(jià)款。一般

21、規(guī)定開發(fā)商投入的工程建設(shè)資金（不含土地費(fèi)用）應(yīng)達(dá)到或超過地上物預(yù)計(jì)總投資的25%以后，方可獲得政府房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的預(yù)售許可證。 （5）外商資金外商資金是指外國投資者及中國香港、澳門、臺灣地區(qū)投資者投入的資金。 10/11/202235主講人：李軍峰承包商帶資承包和合作開發(fā)也經(jīng)常被開發(fā)商作為籌資的來源。承包商帶資承包是指由承包商墊資進(jìn)行建設(shè)工程施工的籌資方式。嚴(yán)格地說，這不屬于籌資方式問題。 合作開發(fā)主要有兩種方式：一種是當(dāng)開發(fā)商的資金來源確實(shí)困難時(shí)，選擇一家或數(shù)家有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的投資者合作開發(fā)；另一種是與當(dāng)前的土地使用者合作。在合作開發(fā)情況下，合作開發(fā)者以出資額為限，獲得收益，分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。不同融

22、資渠道資金供應(yīng)量存在著較大差別。 10/11/202236主講人：李軍峰（三）資金籌措方案的制定資金籌措方案的制定是根據(jù)不動產(chǎn)項(xiàng)目對資金的需求以及投資、成本與費(fèi)用使用計(jì)劃，來安排資金來源和相應(yīng)數(shù)量的過程。投資項(xiàng)目的具體籌資方案應(yīng)與項(xiàng)目的投資使用計(jì)劃相一致。1. 資金使用計(jì)劃的編制編制時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：一是根據(jù)建筑安裝工程進(jìn)度表，按照不同年度的工作量安排相應(yīng)的資金供給量。二是根據(jù)設(shè)備到貨計(jì)劃，安排設(shè)備購置費(fèi)支出。三是項(xiàng)目的前期費(fèi)用應(yīng)盡早落實(shí)。四是在安排投資計(jì)劃時(shí)，應(yīng)先安排自有資金，后安排外部資金。 10/11/202237主講人：李軍峰2. 資金籌措計(jì)劃的評估資金籌措方案包括的內(nèi)容主要有：一是確

23、定項(xiàng)目的籌措資金渠道；二是確定每種渠道所籌措的資金額。 資金籌措方案的評價(jià)主要包括以下幾方面內(nèi)容： （1）審查籌資的合理性 （2）審查籌資的可靠性、保證性和合理性 （3）審查籌資是否能滿足既定目標(biāo) 10/11/202238主講人：李軍峰6.3 項(xiàng)目經(jīng)營收入、稅金及利潤的估算 6.3.1 營運(yùn)計(jì)劃的確定 1. 選擇營運(yùn)模式不動產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目既可以采用出售、出租或自營等單一的營運(yùn)模式，也可以選擇三種基本營運(yùn)模式的任意組合。 2. 確定具體營運(yùn)方案選定營運(yùn)模式之后，還必須明確具體營運(yùn)方案，即必須進(jìn)一步確定出售、出租、自營部分所占的比例。 3. 安排營運(yùn)周期 4. 確定售價(jià)和/或租金水平 5. 選擇收款方

24、式、編制收款計(jì)劃 10/11/202239主講人：李軍峰6.3.2 出售和/或出租價(jià)格的確定 成本導(dǎo)向、客戶導(dǎo)向和競爭導(dǎo)向是不動產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目出售、出租價(jià)格確定的三種基本定價(jià)策略。 1. 客戶導(dǎo)向定價(jià)客戶導(dǎo)向定價(jià)要求在進(jìn)行深入客戶調(diào)查基礎(chǔ)上，充分考慮客戶投資或消費(fèi)心理，確定具體出售/出租價(jià)格。客戶導(dǎo)向定價(jià)又包括認(rèn)知價(jià)值定價(jià)和價(jià)值定價(jià)。 10/11/202240主講人：李軍峰（1）認(rèn)知價(jià)值定價(jià)所謂認(rèn)知價(jià)值定價(jià)是不動產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)客戶對本公司開發(fā)項(xiàng)目的認(rèn)知價(jià)值來制定價(jià)格的一種方法?？蛻魧Σ粍赢a(chǎn)項(xiàng)目的認(rèn)知價(jià)值，源自客戶的認(rèn)知能力與信息的披露水平。 （2）價(jià)值定價(jià)價(jià)值定價(jià)要求開發(fā)商本著“物有所值”原則確定不

25、動產(chǎn)價(jià)格。具體而言，就是開發(fā)商所確定的不動產(chǎn)價(jià)格應(yīng)當(dāng)使客戶產(chǎn)生一種“相同的質(zhì)量，較低的價(jià)格”或“相同的價(jià)格，更高的質(zhì)量”的心理感受。 10/11/202241主講人：李軍峰2. 競爭導(dǎo)向定價(jià)采用競爭導(dǎo)向定價(jià)，不動產(chǎn)開發(fā)商并不以項(xiàng)目成本或客戶感受作為定價(jià)依據(jù)，而是根據(jù)不動產(chǎn)市場上競爭對手所采用的價(jià)格策略為依據(jù)，靈活確定自己的產(chǎn)品價(jià)格。競爭導(dǎo)向定價(jià)策略又可細(xì)分為價(jià)格領(lǐng)袖策略、價(jià)格挑戰(zhàn)策略和隨行就市策略。 （1）價(jià)格領(lǐng)袖策略價(jià)格領(lǐng)袖策略是指實(shí)力雄厚、聲譽(yù)良好、處于市場領(lǐng)導(dǎo)者地位的廠商為了彰顯自身實(shí)力、引領(lǐng)市場走勢而采取的一種定價(jià)策略。 10/11/202242主講人：李軍峰（2）價(jià)格挑戰(zhàn)策略價(jià)格挑戰(zhàn)

26、策略以侵蝕競爭對手市場份額、提升自身市場競爭力為出發(fā)點(diǎn)，主動采用稍低或遠(yuǎn)低于競爭對手的銷售價(jià)格的營銷策略。 （3）隨行就市策略隨行就市策略是指開發(fā)商比照不動產(chǎn)市場中類似物業(yè)的平均價(jià)格水平確定開發(fā)項(xiàng)目的出售和/或出租價(jià)格。 10/11/202243主講人：李軍峰所謂市場比較法就是以同類不動產(chǎn)的現(xiàn)行市場售價(jià)或租價(jià)為基礎(chǔ)，結(jié)合需要定價(jià)的不動產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體特點(diǎn)，綜合考慮不動產(chǎn)市場行情，通過對同類項(xiàng)目現(xiàn)行價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)修正來確定其售價(jià)或租金的一種定價(jià)方法。 10/11/202244主講人：李軍峰【案例6-6】雅閣公司預(yù)計(jì)在2008年1月出售其寫字樓項(xiàng)目，為了確定其出售價(jià)格，公司分析人員收集到與該項(xiàng)目類似

27、的6個(gè)同類項(xiàng)目的交易資料（詳見表6-14）。已知2007年1月至4月該類寫字樓物業(yè)價(jià)格的月平均變動率為(+6%)，2007年5月至今其價(jià)格的月平均變動率為(+3%)。關(guān)于區(qū)域因素和個(gè)別因素見表6-14，表中數(shù)字為正（負(fù)）的，表示條件比待定物業(yè)好（差），數(shù)值表示好或差的幅度。根據(jù)上述條件，確定雅閣寫字樓物業(yè)的銷售單價(jià)。 10/11/202245主講人：李軍峰考慮到距現(xiàn)在時(shí)間較遠(yuǎn)價(jià)格對測算價(jià)格的影響較小，我們從6個(gè)交易實(shí)例中選取3個(gè)作為雅閣寫字樓項(xiàng)目的比較實(shí)例，即D、E、F。在我們所選取的3個(gè)實(shí)例中，除了交易狀況無需進(jìn)行修正之外（交易狀況修正因子為0意味著其修正系數(shù)為1，故可以不進(jìn)行交易狀況修正）

28、，其他三個(gè)方面（即時(shí)間因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素）均需修正，才能較為客觀的反應(yīng)測算項(xiàng)目的價(jià)格水平。市場比較法下，項(xiàng)目價(jià)格修正公式為： 10/11/202246主講人：李軍峰等式右邊的各項(xiàng)參數(shù)，各個(gè)實(shí)例的成交價(jià)格來自市場調(diào)查；時(shí)間因素修正系數(shù)依據(jù)月均變化率調(diào)整；交易狀況、區(qū)域因素、個(gè)別因素三個(gè)修正系數(shù)的確定方法類似。以區(qū)域因素為例： 10/11/202247主講人：李軍峰交易狀況、區(qū)域因素、個(gè)別因素三個(gè)因素的修正因子均需要人為確定，因而要求分析人員應(yīng)當(dāng)具備豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。否則，市場比較法就只能是平均價(jià)格法，隨行就市策略也就蛻變?yōu)槊つ孔冯S策略。 測算雅閣寫字樓項(xiàng)目的銷售價(jià)格，需要首先根據(jù)D、E、F三

29、個(gè)實(shí)例分別進(jìn)行修正。 10/11/202248主講人：李軍峰10/11/202249主講人：李軍峰根據(jù)對D、E、F三個(gè)實(shí)例的分別修正結(jié)果，不難測算出雅閣寫字樓項(xiàng)目的銷售價(jià)格。即 10/11/202250主講人：李軍峰6.3.3 經(jīng)營收入與稅金測算1. 經(jīng)營收入測算不動產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營收入是指開發(fā)商向社會出售、出租不動產(chǎn)或利用不動產(chǎn)進(jìn)行自主經(jīng)營的貨幣性收入，主要包括不動產(chǎn)的銷售收入、租金收入、土地出讓收入、配套設(shè)施銷售收入（以上統(tǒng)稱租售收入）和自營收入。10/11/202251主講人：李軍峰1）銷售收入銷售收入包括土地出讓收入、商品房銷售收入和配套設(shè)施銷售收入，其計(jì)算公式為： 銷售收入可售建筑面積銷

30、售單價(jià) （2）租金收入租金收入包括出租房租金收入和出租土地租金收入，其計(jì)算公式為： 租金收入可租建筑面積單位租金 空置期（項(xiàng)目竣工后暫時(shí)找不到租戶的時(shí)間）和出租率是影響租金收入的兩大基本因素。 10/11/202252主講人：李軍峰潛在租金收入、實(shí)際租金收入、凈租金收入之間存在如下關(guān)系：潛在租金收入可租建筑面積單位租金實(shí)際租金收入潛在租金收入(1空置率)附屬物經(jīng)營收入 或潛在租金收入出租率附屬物經(jīng)營收入凈租金收入實(shí)際租金收入運(yùn)營費(fèi)用 10/11/202253主講人：李軍峰（3）自營收入不動產(chǎn)項(xiàng)目的自營收入是指開發(fā)商以其開發(fā)完工的不動產(chǎn)為載體，自主進(jìn)行商業(yè)、服務(wù)業(yè)或其他經(jīng)營活動而取得的收入。 1

31、0/11/202254主講人：李軍峰2. 應(yīng)納稅金測算稅金是項(xiàng)目企業(yè)利潤的一種轉(zhuǎn)化形態(tài)，是評價(jià)企業(yè)投資效益的重要指標(biāo)。計(jì)算出項(xiàng)目的稅金，就可以知道項(xiàng)目建成后能給國家上繳多少稅金，并能用于計(jì)算其它一些經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。項(xiàng)目稅金主要包括項(xiàng)目銷售產(chǎn)品或提供勞務(wù)應(yīng)負(fù)擔(dān)的各種流轉(zhuǎn)稅金和對經(jīng)營所得和其他所得征收的所得稅。 10/11/202255主講人：李軍峰土地使用稅發(fā)生在項(xiàng)目正式動工之前，房產(chǎn)稅發(fā)生在項(xiàng)目完工之后的經(jīng)營過程中，這兩種稅收已經(jīng)體現(xiàn)在項(xiàng)目的總成本費(fèi)用或運(yùn)營費(fèi)用中；土地增值稅發(fā)生在不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓行為中，企業(yè)所得稅則只有在企業(yè)稅前利潤核定之后才會發(fā)生，這兩種稅收在核算利潤時(shí)才能用到；經(jīng)營稅金與附加不僅存在于房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓行為中，而且發(fā)生在項(xiàng)目的持續(xù)經(jīng)營中。 10/11/202256主講人：李軍峰6.2.4 利潤總額及利潤分配測算利潤總額是不動產(chǎn)投資者在一定時(shí)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)盈虧的總額，集中反映不動產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行不動產(chǎn)經(jīng)營活動各方面的效益，是企業(yè)最終的財(cái)務(wù)成果，是衡量其生產(chǎn)經(jīng)營管理水平的重要綜合指標(biāo)，是項(xiàng)目績效評價(jià)中必須估算的數(shù)據(jù)，也是財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)測算的重要內(nèi)容。不動產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目利潤總額的測算公式為：利潤總額經(jīng)營收入經(jīng)營稅金與附加總成本費(fèi)用土地增值稅