某風(fēng)情商業(yè)街營銷推廣方案

1、均 安均安商業(yè)物業(yè)總體概況第7-12 頁第 均 安均安商業(yè)物業(yè)總體概況第7-12 頁第 12-15 頁、各階段推廣計(jì)劃第 15頁概 況第2-7 頁第2頁目錄：一、二、1、均安主要商圈分析2、各樓盤商鋪?zhàn)饨稹⑹蹆r(jià)一覽表3、商鋪的供應(yīng)量分析三、項(xiàng)目定位 1 、形象定位2、經(jīng)營路線定位3、功能分區(qū)定位4、價(jià)格、租金定位5、目標(biāo)客戶定位四、整合推廣 1 、推廣策略2、媒體策略 3五、總結(jié)概 況：一、概 況：1、均 安 鎮(zhèn) 地 處 珠 江 三 角 洲 腹 地 ， 位 于 順 德 市 西 南 部 ， 與 中 山 、 新會(huì) 相 鄰 ， 總 面 積 81. 3 平 方 公 里 ， 下 轄 18 個(gè) 村 委 會(huì)

2、 和 1 個(gè) 街 道 辦 事處 ， 常 往 人 口 8 萬 ， 流 動(dòng) 人 口 4 萬 多 ， 旅 居 海 外 和 港 澳 臺(tái) 的 鄉(xiāng) 親 4萬 多 。均 安 鎮(zhèn) 是 省 級 旅 游 度 假 區(qū) 、 省 民 族 民 間 藝 術(shù) 之 鄉(xiāng) 。 第 三 產(chǎn) 業(yè) 以旅 游 業(yè) 、 房 地 產(chǎn) 業(yè) 和 專 業(yè) 化 市 場 的 開 發(fā) 為 重 點(diǎn) 。 以 均 安 碧 桂 園 高 爾夫 生 活 村 、 生 態(tài) 樂 園 、 李 小 龍 祖 居 為 龍 頭 的 康 體 游 、 生 態(tài) 農(nóng) 業(yè) 游 、名 人 游 蓬 勃 發(fā) 展 。均 安 現(xiàn) 正 積 極 樹 立 牛 仔 紡 織 服 裝 產(chǎn) 業(yè) 和 旅 游 度 假

3、兩 大 品 牌 。2、 騰飛 的第 二 工 業(yè)目 前 全 鎮(zhèn) 共 有 工 業(yè) 企 業(yè) 646 家 。 其 中 ， 規(guī) 模 企 業(yè) 32 家 ， 三 資 企業(yè) 63 家 ， 規(guī) 模 企 業(yè) 4 家 。工 業(yè) 區(qū) 配 套 完 善 。近 年 來 ，均 安 新 開 發(fā) 工 業(yè) 區(qū) 15 個(gè) ，面 積 共 2500多 畝 ，投 入 資 金 達(dá) 5000 多 萬 元 ，并 重 點(diǎn) 規(guī) 劃 了 3 個(gè) 總 面 積 5000 畝 的鎮(zhèn) 級 大 工 業(yè) 區(qū) ， 為 均 安 工 業(yè) 發(fā) 展 打 下 了 實(shí) 的 基 礎(chǔ) 。3、 蓬勃 的教 育 事 業(yè)教育事業(yè)蓬勃發(fā)展，全鎮(zhèn)現(xiàn)有中學(xué) 7 所，小學(xué) 18 所，幼兒園 2

4、9 所。二、 均安商業(yè)物業(yè)總體概況均安 主要 商均安 主要 商圈 分析 ：以百 安路 為界 ，三華 商業(yè) 城、壹 加貳商 場和 天天 商場 為中心，壹加貳商場較陳舊，以經(jīng)營小食品、日常用品、低檔服裝鞋類為元/ ，商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格為 100 元/1）、加上 宏安路商 鋪組 成的中心老 商圈 。A、 三華商業(yè)城一層是擁有 126 個(gè)卡位（ 2 / 個(gè)）的 菜市場，一 個(gè)卡位租金 200 元/ 月左右，沿 百安路的商鋪?zhàn)饨鹪?30 元/左右，二 層已經(jīng)出租做了廠房；B、天天商場以經(jīng)營小食品、日常用品為主，面積 600 ，沿 街商鋪?zhàn)饨?40-45 元/ ，以 經(jīng)營小家電、摩 配、文 具為主；商 場旁邊的

5、小 商品市場經(jīng)營低檔服裝、雜貨，每個(gè)攤位租金 180 元/ 月；C、主，面積 600 左右；D、錦安路兩邊店鋪林立，經(jīng)營小百貨、文具、通訊器材、服 裝鞋類為主，租金價(jià)格在 30 元/ 左右，還有上升的趨勢。點(diǎn)評 ：此商圈商業(yè)氛圍較濃厚，人流量大，位于均安鎮(zhèn)中心，是滿足均安人日常消費(fèi)的老商圈，商業(yè)業(yè)態(tài)主要以關(guān)系民 生的商業(yè)為主。沿建安路的碧海名居商鋪售價(jià)在 7150-15000，集中了一些中檔的西餐廳、快餐廳、品牌 服飾等，是全城商業(yè)物業(yè)售價(jià)、租金最貴的地方，也是人流相對集中的區(qū)域。保安路近均安大橋的商鋪?zhàn)饨鸺s 40-45 元/，均 欖路商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格2）、以保安路近均安大橋的商鋪?zhàn)饨鸺s 40-4

6、5 元/，均 欖路商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格的商 鋪組 成的 商圈 。A、萬樂福一層為新建的中心菜市場，經(jīng)營蔬菜、肉類，擁有 200 多個(gè)卡位（ 2 /個(gè)），每 個(gè)卡位租金 350 元/ 月，市 場內(nèi)鋪位租金 50 元/; 二層為面積 1200 左右的購物商場，經(jīng) 營中低檔服裝、食 品、日常用品為主，小電器、手機(jī)、煙酒、金銀飾品為輔；B、富安牛仔城為均安牛仔服飾產(chǎn)業(yè)發(fā)展的產(chǎn)物，主要經(jīng)營牛仔服飾配套行業(yè)。點(diǎn)評 ：此商圈毗鄰均安舊商圈，是伴隨均安牛仔紡織服裝產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而形成的，商 業(yè)業(yè)態(tài)以牛仔紡織服裝配套產(chǎn)業(yè)為主，如 布料批發(fā)、服 裝批發(fā)等。3）、以嘉 都商 場、泰和市 場和 新華 永豐 菜市場 、裕豐商 場為

7、 兩端中心，連接 保安 路、均欖 路商鋪 組成 的商 圈；A、嘉都商場面積 1500 左右，以 經(jīng)營副食、日 常用品、小 家電、中 檔服飾（占據(jù)了商場近一半的面積）為主；B、泰和商場面積 300 左右，經(jīng)營日常用品為主；C、新華永豐菜市場占地 500 左右，經(jīng)營蔬菜和肉類，旁邊的裕豐商場經(jīng)營小百貨，面積在 300 左右；D、。售價(jià)5380-108004100-54885500 元/ 7150-15000只租不售10000 元/ 7000-100004200 元/ 租金元/ 元/。售價(jià)5380-108004100-54885500 元/ 7150-15000只租不售10000 元/ 7000-1

8、00004200 元/ 租金元/ 元/ 35 元/元/ 40 元/40 元/元/ （靠內(nèi)街）備注未定未定打樁階段45-100現(xiàn)樓，建行租沿百安路四間現(xiàn)樓28 元/（夾層 312 月 31 號交樓12 月交樓元/ 現(xiàn)樓現(xiàn)樓點(diǎn)評 ：此商圈以康樂路為界，均欖路兩旁集中了 70-80 家小規(guī)模的服裝廠、繡花廠，保 安路靠近嘉都商場集中了一些關(guān)系民生的低檔商業(yè)業(yè)態(tài) 5。本地居民和廠里的工人形成此區(qū)域的消費(fèi)主力，此區(qū)域亦是最靠近本案的區(qū)域，商 業(yè)氛圍差，商 業(yè)業(yè)態(tài)較單一、原 始，迫 切需要一個(gè)新的上檔次的消費(fèi)中心。2、各 樓盤 商鋪 售價(jià) 、租 金一 覽表樓盤名稱麗雅苑怡華園二期麗景閣碧海名居鴻俊軒鴻逸軒

9、牛仔城二期元/ ）牛仔城一期3、商 鋪的 供應(yīng) 量分 析: 隨著均安經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，商業(yè)物業(yè)市場競爭將更加激烈，供應(yīng)量亦在數(shù)量（套）25 24 400 105 21 12 26 80 27 9 11 3 154 16 備注現(xiàn)樓現(xiàn)樓現(xiàn)樓現(xiàn)樓現(xiàn)樓現(xiàn)樓（商場）新建新建新建新建新建新數(shù)量（套）25 24 400 105 21 12 26 80 27 9 11 3 154 16 備注現(xiàn)樓現(xiàn)樓現(xiàn)樓現(xiàn)樓現(xiàn)樓現(xiàn)樓（商場）新建新建新建新建新建新建新建樓盤名稱怡華苑一期匯福豪庭牛仔城一期牛仔城二期盈翠軒碧海名居聚麗豪庭怡華苑二期麗雅苑鴻俊軒鴻逸軒鴻信軒帝豪灣麗景閣分析 ：1）、均安鎮(zhèn)今年商鋪新增供應(yīng)量達(dá)到了 30

10、0 套，其中已經(jīng)銷售了近 60套。鴻 球地產(chǎn) 11 套不 售，麗 景閣 17 套全部售罄、麗 雅苑已售 12 套。市 場仍然有足夠的容納量消化剩余貨量。2）、本 案推出后，將 與牛仔城二期、怡 華苑二期商鋪形成“ 三足鼎立”- 締造東區(qū)尖沙咀，引領(lǐng)均安新時(shí)尚；集購物、美食、文化、休閑娛樂為一體 。差- 締造東區(qū)尖沙咀，引領(lǐng)均安新時(shí)尚；集購物、美食、文化、休閑娛樂為一體 。差異 化、互 補(bǔ)性打造東區(qū)高檔住宅小區(qū)，均安第一商業(yè)街， 起到城置、經(jīng)營定位、經(jīng)營內(nèi)容、推廣策略上面有很大區(qū)別，所以本案建成后必將成為均安新的商業(yè)中心，消費(fèi)新坐標(biāo)。三、 項(xiàng)目定位：一）、形象 定位 ：* 均安第 一品 牌商 業(yè)

11、步行 街-* 綜合性 的歐 陸風(fēng) 情商 業(yè)步行 街二）、經(jīng)營 路線 定位 ：走 道路，引 進(jìn)知名品牌，專 做中檔精品，突 出與均安目前的商業(yè)不同的經(jīng)營線路。三）、功能 分區(qū) 定位 ：1、功能分區(qū)依據(jù)：1）、依據(jù)項(xiàng)目整體形象定位的需求：項(xiàng)目要塑造東區(qū)尖沙咀，均安消費(fèi)新坐標(biāo)的形象。是均安唯一的至大的集購物、餐飲、休閑娛樂、文化于一體的綜合性歐陸風(fēng)情商業(yè)步行街；2）、依據(jù)發(fā)展商城市運(yùn)營商的角色定位：發(fā)展商促進(jìn)東西區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展，市運(yùn)營商的角色；3）、依據(jù)公司后期發(fā)展的需要：超級市場區(qū)：）、位置：A座商鋪（A11A171除外）本土有一定影響力的綜合性超市，經(jīng)營內(nèi)容要有別于目前均安的大商家對位置、人流的要求

12、比較嚴(yán)格，若主力商家招商失敗，可考慮進(jìn)行組合招商，A座的位置、人流方面均可以滿足這中西美食區(qū)：緊鄰馬路，商家需要；飲食行業(yè)的油煙問題不會(huì)影響到小區(qū)居民的生活起居；對面的河堤公園建成后環(huán)境優(yōu)美，為商家攬客提供便利；超級市場區(qū)：）、位置：A座商鋪（A11A171除外）本土有一定影響力的綜合性超市，經(jīng)營內(nèi)容要有別于目前均安的大商家對位置、人流的要求比較嚴(yán)格，若主力商家招商失敗，可考慮進(jìn)行組合招商，A座的位置、人流方面均可以滿足這中西美食區(qū)：緊鄰馬路，商家需要；飲食行業(yè)的油煙問題不會(huì)影響到小區(qū)居民的生活起居；對面的河堤公園建成后環(huán)境優(yōu)美，為商家攬客提供便利；A座緊鄰馬路、河堤公園，將來人流比例如：屈臣

13、氏、 中型家電連鎖超壞直接影響到后期項(xiàng)目的開發(fā)。從后期項(xiàng)目開發(fā)的角度來講，步行街只許成功。2、功能分區(qū)：1、 12）、目標(biāo)商家：各個(gè)商場。例如：信和商場3）、理由：較旺盛；市、通訊器材連鎖店、珠寶店、銀行等。些商業(yè)業(yè)態(tài)的需求。2、 1 ）、位置：B座商鋪（、 B17號-B31 號商鋪除外） 2 ）、目標(biāo)商家：大型酒樓、中檔西餐廳或者自助餐廳、美食街、餅屋等例如：一層引進(jìn)一家大的酒樓、中檔西餐廳或者咖啡館像綠茵閣西餐廳、彩蝶軒等，二層做各地小吃美食街或者自助餐廳、酒吧、咖啡館等。 3 ）、理由：品牌店一條街兩邊商鋪，真正步行街感覺；休閑精品區(qū)14 個(gè)方到品牌店一條街兩邊商鋪，真正步行街感覺；休閑

14、精品區(qū)14 個(gè)方到 270多個(gè)方不等，小的鋪面可文化影音區(qū)： 1）、位置：內(nèi)街A11號A17號、B17號B31；1座 131座 24號、2座 1號2座 17。 2）、目標(biāo)商家：中檔次的休閑、運(yùn)動(dòng)類品牌服飾、鞋類、窗簾布藝、床上用品等特色品牌店。例如：千色、華倫天奴、百麗、安踏、德爾惠、以純、啄木鳥等品牌。 3 ）、理由： A1 號A12號位置偏，形成不了連續(xù)性，故排除在外；4、1）、位置： 1座鋪位二層 2）、目標(biāo)商家：美容養(yǎng)顏、康體店、美發(fā)店、精品飾品店等例如：伊麗莎白美容、香水、箱包、小飾品店等 3）、理由： 鋪位本身的面積決定：鋪位面積從作精品、小飾品、女性化妝品專柜等，大面積的可以作美

15、容美發(fā)； 鋪位的位置決定：此類行業(yè)靠的是專業(yè)和名氣，相對來說回頭客多，對人流的要求并不十分嚴(yán)格；5、1）、位置：2座商鋪二層 2 ）、目標(biāo)商家：書店文具店、影碟店、網(wǎng)吧網(wǎng)吧設(shè)在二樓，有足夠的面積，而且可以帶動(dòng)一定的人流。生活配套區(qū)：元/； 3 ）、理由：網(wǎng)吧設(shè)在二樓，有足夠的面積，而且可以帶動(dòng)一定的人流。生活配套區(qū)：元/； 此區(qū)域商鋪進(jìn)入性差，有四只樓梯把商鋪間隔開來，難以形成商業(yè)的延續(xù)性； 此區(qū)域鄰近市政文化、體育中心，和文化有關(guān)系； 均安目前的文具店、書店不上檔次，不成規(guī)模。6、1）、位置：A座1號12號商鋪2）、目標(biāo)商家：純凈水店、糧油店、干洗店、士多等，或者考慮作商場的倉庫。3）、理由

16、：作為小區(qū)的生活配套商業(yè)對位置要求不高；位于側(cè)街，對整個(gè)商業(yè)步行街的氛圍沒有什么影響。商場需要倉庫位。注：整個(gè)小區(qū)建成后將達(dá)到 1660 戶，故招商時(shí)可考慮銀行、郵政代辦點(diǎn)、干洗店等生活配套。四）、價(jià)格 定位 ：1、商 業(yè)街 定價(jià) 原則 ：1）、整個(gè)小區(qū)的高 質(zhì)素，商業(yè)街的整體形象，商業(yè)街的地理位置、緊鄰市政文化體育中心，未來人流走向，暫定價(jià)為 5000-130002）、商鋪定價(jià)分為四個(gè)檔次：A、B座沿東堤路的商鋪價(jià)格最高，為第一檔；靠內(nèi)的價(jià)格為第二檔；A、B座商鋪二樓與 1、2 座裙樓商鋪（ A1-A12 除均價(jià) ：12000元/；1 座 1 號12 號鋪A18 號A30 號，B32B581

17、71 座 25 號1 座 均價(jià) ：12000元/；1 座 1 號12 號鋪A18 號A30 號，B32B58171 座 25 號1 座 37 號，2 座 8 號2座 29 號檔。2、商 業(yè)街 定價(jià) ：1）、外街：A1號、A2 號、A9、A10；B1 號、B2 號、B3號 、 B15 號、 B16 號為 13000元/ ，其余均價(jià) 11800 元/；2）、內(nèi)街：均價(jià) ：8000元/A11號A17號、B17號B31 ， 9000 元/ 1座 131座 24 號、2座 1號2座 17，7000元/ 3）、側(cè)街；均價(jià) ：5000元/4）、A、B座二層：均價(jià) ：7000元/5）、1、2 座二層：均價(jià) ：

18、5000元/五）、目標(biāo) 客戶 群定 位：1、均安本地投資客（私營企業(yè)主、政府公務(wù)員等）；2、鄰鎮(zhèn)、順德區(qū)的投資客；3、港澳臺(tái)客人和海外僑胞；4、需要購置鋪面的生意人。推廣 策略 ：，吸引并不十分成熟的投資再進(jìn)行中檔次各商業(yè)業(yè)態(tài)的招商，保證投資客的投資推廣 策略 ：，吸引并不十分成熟的投資再進(jìn)行中檔次各商業(yè)業(yè)態(tài)的招商，保證投資客的投資1、1）、 通過對本地商業(yè)物業(yè)投資報(bào)酬率的市場調(diào)查得出結(jié)論如下：投資客對本地商業(yè)物業(yè)的投資報(bào)酬率要求約在 5-8%之間，本地的投資市場并不成熟。例 A：鴻逸軒商鋪：售價(jià) 10000 元/ ，租金 40 元/ 投資報(bào)酬率=401210000=0.048 例 B：麗景閣

19、商鋪：開盤價(jià) 5500 元/ ，現(xiàn)在的售價(jià)在 6700 元/，租金 35 元/ ；投資報(bào)酬率=35126700=6.2% 例 C：碧海名居商鋪現(xiàn)售價(jià) 15000 元/，租金 100 元/ 投資報(bào)酬率=100 1215000=8% 2）、通過以上分析得出“上、中、下”三個(gè)推廣策略 上策：概念炒作通過對本案的“概念炒作” （東區(qū)的尖沙咀、消費(fèi)新時(shí)尚）客，去化本案，達(dá)到“兵不血刃”的效果； 中策：以商帶售引進(jìn)一家知名商場做主力店，報(bào)酬率；“先河”，發(fā)展商與投資業(yè)主簽訂兩年包租合同，。強(qiáng)銷期廣泛告知，制造市場轟動(dòng)效應(yīng)。塑造整體形象，強(qiáng)調(diào)東區(qū)第一商業(yè)印制宣傳單張。海報(bào)報(bào)紙電視形象廣告接待中心完成現(xiàn)場看板

20、，戶外看板合理安排軟媒體攻勢計(jì)劃以及高規(guī)格現(xiàn)場大力宣剩余產(chǎn)品促銷期塑造高品質(zhì)整體氣勢，品牌確立。特色強(qiáng)化。單張強(qiáng)打期，印制招商宣傳報(bào)紙、電視廣告強(qiáng)打期。視狀況補(bǔ)充修整。show 利用買氣加強(qiáng)銷控?，F(xiàn)場買氣，單張。電視廣告。視狀況補(bǔ)充運(yùn)作。視狀況彈性運(yùn)作通過營商環(huán)境的打造，吸引更多的商家進(jìn)駐，增強(qiáng)投資者的信心；“先河”，發(fā)展商與投資業(yè)主簽訂兩年包租合同，。強(qiáng)銷期廣泛告知，制造市場轟動(dòng)效應(yīng)。塑造整體形象，強(qiáng)調(diào)東區(qū)第一商業(yè)印制宣傳單張。海報(bào)報(bào)紙電視形象廣告接待中心完成現(xiàn)場看板，戶外看板合理安排軟媒體攻勢計(jì)劃以及高規(guī)格現(xiàn)場大力宣剩余產(chǎn)品促銷期塑造高品質(zhì)整體氣勢，品牌確立。特色強(qiáng)化。單張強(qiáng)打期，印制招商

21、宣傳報(bào)紙、電視廣告強(qiáng)打期。視狀況補(bǔ)充修整。show 利用買氣加強(qiáng)銷控。現(xiàn)場買氣，單張。電視廣告。視狀況補(bǔ)充運(yùn)作。視狀況彈性運(yùn)作下策：包租兩年開創(chuàng)均安商業(yè)物業(yè)銷售的傳“買鋪即收租” ，每月返還業(yè)主租金，增強(qiáng)投資者的信心；然后以推遲交樓日期、打時(shí)間差、加大招商力度等方式降低自身風(fēng)險(xiǎn)。注：此三個(gè)策略可以根據(jù)具體情況進(jìn)行選擇，亦可以進(jìn)行組合。2、媒 體策 略：針對不同時(shí)期，媒體選擇、配合、投放力度有所側(cè)重。以“平面媒體為主，電視、戶外媒體配合，適當(dāng)夾報(bào)、單張、信函輔助”公開期目的制造知名度。廣告重點(diǎn)街。印刷媒體報(bào)紙電視戶外媒體促銷活動(dòng)）、內(nèi)部認(rèn)購期：項(xiàng)目進(jìn)行首次推廣，試探市場反應(yīng)，為項(xiàng)目前期銷售積累客源；同時(shí)積極招首次塑造東區(qū)尖沙咀、歐陸風(fēng)情商業(yè)街形象；、制作宣傳海報(bào)，進(jìn)行大范圍夾報(bào)；SP活動(dòng)擴(kuò)大影響力；時(shí)間：9月 21日-10 月 3）、內(nèi)部認(rèn)購期：項(xiàng)目進(jìn)行首次推廣，試探市場反應(yīng)，為項(xiàng)目前期銷售積累客源；同時(shí)積極招首次塑造東區(qū)尖沙咀、歐陸風(fēng)情商業(yè)街形象；、制作宣傳海報(bào)，進(jìn)行大范圍夾報(bào)；SP活動(dòng)擴(kuò)大影響力；時(shí)間：9月 21日-10 月 31日主題：經(jīng)過一定積累后，制造吸引事件、項(xiàng)目全面推出市場，吸引市場注意力；SP活動(dòng)；，邀請集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、政府領(lǐng)導(dǎo)出席剪彩儀式，順德區(qū) 1 時(shí)間： 8 月 20-9