某某公司房屋銷售調(diào)查報(bào)告

1、調(diào)查報(bào)告調(diào)查報(bào)告上海房屋銷售有限公司 SHANGHAIHOUSINGSALESCO., LTD此資料來自東莞臺(tái)商信息網(wǎng),大量的管理資料下載 PAGE 22 PAGE 22目 錄一、萬源的客戶定位 二、市場調(diào)調(diào)查結(jié)果果與萬源源的差異異一消費(fèi)費(fèi)者期望望價(jià)格的的差異二消費(fèi)費(fèi)者年齡齡、家庭庭結(jié)構(gòu)的的差異大大三消費(fèi)費(fèi)者的文文化差異異大四消費(fèi)費(fèi)者對(duì)于于產(chǎn)品及及配套設(shè)設(shè)施要求求的差異異大三、差異對(duì)對(duì)我們的的要求 產(chǎn)產(chǎn)品一產(chǎn)品品多樣化化二配套套完善化化三組團(tuán)團(tuán)化設(shè)計(jì)計(jì)服務(wù)及文化化一文化化組團(tuán)的的設(shè)計(jì)二完善善服務(wù)體體現(xiàn)的建建立、多多深度服服務(wù)體系系的建立立執(zhí)行一教育育客戶的的能力，讓讓客戶了了解上海海房價(jià)形形勢

2、趨勢勢二教育育客戶的的能力，讓讓客戶了了解萬源源的產(chǎn)品品含金量量三強(qiáng)勢勢執(zhí)行的的能力，給給客戶以以壓迫感感，讓客客戶著急急一、萬源的的客戶定定位新上海人具有新生活活理念及及需求的的老上海海人都市生活代代表著“擁擠的的都市、喧喧囂的公公路、渾渾濁的天天空、骯骯臟的空空氣”，海歸歸一族或或要求高高品質(zhì)生生活的人人士一直直在抱怨怨：上海海還是和和國外很很大的差差距?，F(xiàn)現(xiàn)在萬源源針對(duì)這這類具有有超前生生活理念念的新上上海人，提提供了一一片都市市中的綠綠洲，讓讓渴望新新生活理理念的人人實(shí)現(xiàn)與與國際生生活的接接軌。憧憬上海生生活、高高素質(zhì)的的、高品品味的新新上海移移民上海在全國國經(jīng)濟(jì)中中的龍頭頭地位確確立

3、，一一系列國國際活動(dòng)動(dòng)的成功功舉辦，220100年世博博會(huì)的預(yù)預(yù)期利好好等，無無不體現(xiàn)現(xiàn)出上海海正在向向國際型型大都市市發(fā)展。上上海獨(dú)特特的城市市魅力，深深深的吸吸引著那那些渴望望大發(fā)展展的外地地、外籍籍人士的的進(jìn)駐。這這從以往往幾年的的成交數(shù)數(shù)據(jù)中已已經(jīng)可見見一斑，這這兩部分分消費(fèi)比比例正在在逐漸增增加。我我們也將將這部分分消費(fèi)者者作為我我們的主主要消費(fèi)費(fèi)群。全齡化大跨度的年年齡層面面的組合合我們所面對(duì)對(duì)的將是是年齡跨跨度非常常大的消消費(fèi)群體體，在我我們的客客戶層面面中有220多歲歲的白領(lǐng)領(lǐng)一族、有有30多多歲的金金領(lǐng)一族族，也有有4050歲歲的成功功人士，更更有年齡齡稍長的的銀發(fā)一一族。年

4、年齡并不不是界定定消費(fèi)能能力及層層面的界界限，只只要你渴渴望更高高品質(zhì)的的生活，萬萬源終有有一款能能夠適合合。豐富的家庭庭結(jié)構(gòu)組組合豐富的家庭庭結(jié)構(gòu)也也是我們們社區(qū)的的特色之之一，從從單身貴貴族至三三口之家家均能在在我們的的社區(qū)內(nèi)內(nèi)找到一一款設(shè)和和的戶型型。二、市場調(diào)調(diào)查結(jié)果果與萬源源的差異異消費(fèi)者對(duì)于于萬源項(xiàng)項(xiàng)目的價(jià)價(jià)格定位位在60000元元/M22左右單位：千元元人民幣幣從消費(fèi)者心心目中所所認(rèn)知的的價(jià)格范范圍來看看，主力力需求價(jià)價(jià)格區(qū)間間是55500元元/平米米60000元元/平米米，選擇擇此區(qū)間間的人數(shù)數(shù)占總體體選擇人人數(shù)的888.113。其其次為660000-65500元元/平米米區(qū)間

5、，份份額為66.499?？紤]到上海海GDPP的增長長速度和和萬源小小區(qū)的開開盤時(shí)間間，應(yīng)提提前準(zhǔn)備備一個(gè)價(jià)價(jià)格增量量，我們們預(yù)計(jì)110較較為合適適。也就就是說，在在萬源小小區(qū)開盤盤之日，價(jià)價(jià)格的定定位區(qū)間間在60000-70000元/平米區(qū)區(qū)間能夠夠符合大大多數(shù)消消費(fèi)者的的心理價(jià)價(jià)位。7000元元/平米米左右的的價(jià)格正正好是國國家區(qū)分分高價(jià)房房的分水水嶺，同同時(shí)也是是很多客客戶的消消費(fèi)敏感感線，因因此客戶戶價(jià)格期期望與實(shí)實(shí)際價(jià)格格之間的的差異需需要進(jìn)行行研究，力力求規(guī)避避。消費(fèi)者年齡齡、家庭庭結(jié)構(gòu)差差異化大大一年齡齡結(jié)構(gòu)中中中青年年一族特特別突出出，總體體呈現(xiàn)AA形分布布數(shù)據(jù)顯示：36-45歲

6、歲是項(xiàng)目目消費(fèi)者者年齡的的主力群群體，比比例達(dá)338.889%，226-335歲為為次主力力群體，比比例為225%。本項(xiàng)目客戶戶各年齡齡段定位位比位分分布應(yīng)較較為平均均。原因因有二：一是大大眾化樓樓盤的購購買客戶戶來源廣廣泛、目目的多樣樣，婚房房、改善善家庭居居住環(huán)境境、第二二房、增增值考慮慮等都占占有一定定的比例例。二是是本項(xiàng)目目擁有較較大的體體量，營營銷手段段的開展展與客戶戶的定位位必須多多頭并進(jìn)進(jìn)，僅僅僅針對(duì)某某個(gè)年齡齡段客戶戶定位不不足以滿滿足整個(gè)個(gè)項(xiàng)目的的去化需需求。二消費(fèi)費(fèi)者家庭庭結(jié)構(gòu)復(fù)復(fù)雜數(shù)據(jù)反映，目目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)者的家家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)分布較較為復(fù)雜雜，其中中三口之之家及三三代同住住者都達(dá)

7、達(dá)到355左右右的比例例，是主主力的目目標(biāo)客戶戶，但同同時(shí)兩口口之家也也占據(jù)了了24，四世世同堂數(shù)數(shù)量較少少。家庭結(jié)構(gòu)的的復(fù)雜造造成客戶戶需求多多樣化，對(duì)對(duì)于養(yǎng)老老、教育育、娛樂樂等都有有全面的的需求。消費(fèi)者文化化差異大大數(shù)據(jù)顯示：本案目目標(biāo)客戶戶的受教教育程度度普遍較較高，擁擁有大學(xué)學(xué)本科學(xué)學(xué)歷的是是本項(xiàng)目目消費(fèi)者者受教育育程度的的主力群群體，比比例高達(dá)達(dá)49.45%；大專專學(xué)歷的的比例為為30.77%，為消消費(fèi)者受受教育程程度的次次主力群群體。另另外研究究生以上上學(xué)歷者者也占到到3.330，高高于周邊邊樓盤。消費(fèi)者行業(yè)業(yè)分析數(shù)據(jù)顯示：金融與與貿(mào)易是是本次消消費(fèi)者從從事行業(yè)業(yè)的主力力群體，比

8、比例達(dá)224.332%，其其次是計(jì)計(jì)算機(jī)行行業(yè)，比比例為220.227%。行行業(yè)跨度度及類別別差異極極大。消費(fèi)者對(duì)于于樓型、房房型、面面積的需需求呈現(xiàn)現(xiàn)差異化化房型 房型選擇的的比例如如上圖所所示?？煽梢钥闯龀?，銷售售者對(duì)二二房和三三房的需需求基本本持平，另另外還有有部分需需求者希希望購買買四房甚甚至面積積更大的的住房。面積 上圖顯示了了需求面面積的分分布情況況。從圖圖上可以以看出，主主流的需需求面積積區(qū)間依依次為1100-1200平米（331.117）、880-1100平平米（225.997）和和60-80平平米（119.448），可可分別對(duì)對(duì)應(yīng)上述述3房、22房的房房型需求求。在調(diào)調(diào)查中，

9、沒沒有超過過2000平米的的面積需需求，客客戶表現(xiàn)現(xiàn)相對(duì)比比較謹(jǐn)慎慎。物業(yè)類型 根據(jù)我們的的調(diào)研分分析，目目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)者對(duì)建建筑形態(tài)態(tài)的選擇擇中，明明顯偏好好多層和和小高層層。選擇擇多層和和小高層層的比例例分別為為：477.066和554.441，兩兩者共占占91.47；由于于允許消消費(fèi)者復(fù)復(fù)選，選選擇高層層的消費(fèi)費(fèi)者共有有13.24，明顯顯表明，高高層住宅宅不受大大多數(shù)消消費(fèi)者的的青睞。消費(fèi)者對(duì)于于配套設(shè)設(shè)施的要要求不同同設(shè)施配備需需求分析析表我們考察了了客戶對(duì)對(duì)小區(qū)商商業(yè)設(shè)施施、運(yùn)動(dòng)動(dòng)休閑設(shè)設(shè)施和公公建設(shè)施施的需求求情況。并并按照不不同的需需求情況況進(jìn)行評(píng)評(píng)分，最最需要的的為5分分，最不不需

10、要的的評(píng)為11分。上上圖顯示示了各種種設(shè)施的的平均分分分布情情況。從上述的統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)據(jù)可以看看出，消消費(fèi)者對(duì)對(duì)公建設(shè)設(shè)施的需需求最為為迫切，其其中，銀銀行、醫(yī)醫(yī)院、郵郵局、幼幼兒園的的平均分分都相對(duì)對(duì)較高，分分別為44.666、4.50、44.477和4.28分分。教育：在教教育方面面，目標(biāo)標(biāo)客戶的的有較高高的需求求，幼兒兒園及小小學(xué)兩項(xiàng)項(xiàng)教育設(shè)設(shè)施的得得分名列列前茅，尤尤其是幼幼兒園得得分高達(dá)達(dá)4.228分，這這與目標(biāo)標(biāo)客戶的的家庭結(jié)結(jié)構(gòu)息息息相關(guān)，三三口之家家在目標(biāo)標(biāo)客戶中中所占比比例最大大，這部部分客戶戶對(duì)教育育設(shè)施的的要求最最高。在商業(yè)設(shè)施施方面，我我們提供供了三種種不同類類型的商商業(yè)

11、設(shè)施施供消費(fèi)費(fèi)者選擇擇，數(shù)據(jù)據(jù)顯示，消消費(fèi)者對(duì)對(duì)小區(qū)集集中商場場最為欣欣賞，其其平均分分為4.19分分。運(yùn)動(dòng)設(shè)施方方面，健健身房、游游泳館和和體育館館最受歡歡迎；休休閑設(shè)施施方面，選選擇美容容美發(fā)設(shè)設(shè)施的比比例最高高，酒吧吧/咖啡啡吧/茶茶室排在在其次?？傮w來講，還還是公建建設(shè)施最最受關(guān)注注，小區(qū)區(qū)內(nèi)應(yīng)著著重突出出這類設(shè)設(shè)施對(duì)消消費(fèi)者所所帶來的的便利性性。消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目各項(xiàng)項(xiàng)指標(biāo)的的關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)數(shù)據(jù)顯示：消費(fèi)者者在萬源源項(xiàng)目的的各項(xiàng)指指標(biāo)中，對(duì)對(duì)“10萬萬平方米米的生態(tài)態(tài)公園”關(guān)注度度最高，平平均得分分為4.51分分，其次次是“高綠化化率”，得分分4.443分。在小區(qū)各項(xiàng)項(xiàng)指標(biāo)中中，“10萬萬平方

12、米米的生態(tài)態(tài)公園”與“高綠化化率”都是屬屬于環(huán)境境類的指指標(biāo)，而而此次消消費(fèi)者對(duì)對(duì)其有如如此高的的關(guān)注度度也充分分說明了了區(qū)域消消費(fèi)者將將居住環(huán)環(huán)境指標(biāo)標(biāo)作為其其購房主主要參考考依據(jù)。另外，值得得關(guān)注的的是，由由于此次次消費(fèi)者者的區(qū)域域來源呈呈多樣化化，尤其其對(duì)于那那些處于于上海東東、北部部地區(qū)的的消費(fèi)者者而言，新新興的閔閔行區(qū)在在其印象象中還是是比較模模糊的。由由此，表表現(xiàn)出消消費(fèi)者對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目所處的的地理位位置的滿滿意度不不高。而在本次的的調(diào)研活活動(dòng)中，“超大型的社區(qū)規(guī)?！贝嬖谥喈?dāng)大的爭議。有部分消費(fèi)者認(rèn)為大型的社區(qū)規(guī)模有利于“社區(qū)管理的規(guī)模化”以及“設(shè)施使用的便利性”，表示“非常滿意”

13、。但另一部分消費(fèi)者則提出“人太雜、物業(yè)管理不便”等想法，表示“很不滿意”。因此，相對(duì)其他各項(xiàng)有利無弊的指標(biāo)，“超大型的社區(qū)規(guī)?！睂?duì)于概念表現(xiàn)謹(jǐn)慎。三、客戶需需求差異異大對(duì)我我們的要要求對(duì)于產(chǎn)品的的要求 1、大大跨度的的產(chǎn)品定定位樓型實(shí)現(xiàn)多多樣化為了滿足多多層面客客戶的需需求，我我們需要要設(shè)計(jì)包包括普通通多層、電電梯多層層、小高高層、聯(lián)聯(lián)排別墅墅、獨(dú)棟棟別墅等等多樣化化樓型產(chǎn)產(chǎn)品。普普通多層層主要是是面對(duì)支支付能力力較低的的年輕白白領(lǐng)，電電梯多層層可以設(shè)設(shè)計(jì)成為為針對(duì)那那些老年年人的銀銀發(fā)組團(tuán)團(tuán)，聯(lián)排排別墅及及獨(dú)棟別別墅則可可以適合合那些對(duì)對(duì)于生活活品質(zhì)要要求更高高的金領(lǐng)領(lǐng)一族同時(shí)不同的的樓型可

14、可以配置置不同的的資源，包包括景觀觀、相鄰鄰關(guān)系及及土地利利用率等等。戶型體現(xiàn)多多樣化針對(duì)不同的的家庭結(jié)結(jié)構(gòu)，戶戶型需要要實(shí)現(xiàn)多多樣化，單單身白領(lǐng)領(lǐng)公寓結(jié)結(jié)合酒店店式公寓寓的組合合針對(duì)年年輕時(shí)尚尚一族，別別墅組團(tuán)團(tuán)則對(duì)口口于多口口之家或或多代同同堂的家家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)，多層層及小高高層中可可設(shè)計(jì)多多鐘戶型型滿足更更大跨度度的家庭庭結(jié)構(gòu)。2、組團(tuán)化化設(shè)計(jì)組團(tuán)化景觀觀設(shè)計(jì)滿足全齡化化的景觀觀設(shè)計(jì)，需需要組團(tuán)團(tuán)化景觀觀效果的的實(shí)現(xiàn)，每每個(gè)組團(tuán)團(tuán)需要實(shí)實(shí)現(xiàn)自己己的景觀觀主題，這這不僅是是一種景景觀設(shè)計(jì)計(jì)方式，同同時(shí)也是是非常有有力銷售售工具，例例如，主主題可以以是熱帶帶風(fēng)情、兒兒童樂園園等?？偪傊粩鄶嗟慕o

15、客客戶以新新意，不不斷的打打動(dòng)客戶戶的心靈靈，無論論你是老老人還是是兒童，無無論你是是男人還還是女人人，無論論你是海海歸還是是土鱉，只只要你一一旦進(jìn)入入萬源社社區(qū)，你你終將被被萬源深深深吸引引。組團(tuán)化文化化平臺(tái)在進(jìn)入萬源源社區(qū)的的客戶中中，其地地域、年年齡、消消費(fèi)能力力及文化化等將存存在很大大的差異異，我們們需要針針對(duì)不同同的客戶戶，給他他們建立立各自交交流平臺(tái)臺(tái)，最好好的方法法就是在在每個(gè)組組團(tuán)空間間內(nèi)預(yù)設(shè)設(shè)這樣的的功能。至至少每個(gè)個(gè)組團(tuán)之之間的消消費(fèi)能力力及偏好好是相近近的。3、完善的的配套設(shè)設(shè)施的實(shí)實(shí)現(xiàn)教育配套的的強(qiáng)化萬源社區(qū)規(guī)規(guī)模宏大大，未來來居住人人口將達(dá)達(dá)到2萬萬人以上上，且居居住

16、人口口的家庭庭結(jié)構(gòu)復(fù)復(fù)雜，三三口之家家、三代代同堂的的比例較較大，而而社區(qū)周周邊的教教育資源源也相對(duì)對(duì)比較貧貧乏，教教育設(shè)施施的配備備具有必必需性。另另外將教教育概念念復(fù)合在在社區(qū)規(guī)規(guī)劃中，也也是一種種增加產(chǎn)產(chǎn)品附加加價(jià)值的的營銷手手段。實(shí)現(xiàn)教育配配套可以以從兩個(gè)個(gè)層次著著手，第第一層次次是低齡齡的幼兒兒園，第第二層次次是九年年制教育育學(xué)校。另另外從營營銷角度度考慮，教教育配套套應(yīng)具有有一定特特色，如如雙語教教育幼兒兒園，音音樂、美美術(shù)特色色教育學(xué)學(xué)校等。或或者引入入滬上具具有一定定知名度度的學(xué)校校與社區(qū)區(qū)合辦，以以增加炒炒作賣點(diǎn)點(diǎn)。商業(yè)配套的的實(shí)現(xiàn)大型社區(qū)實(shí)實(shí)施是大大城市格格局中的的一個(gè)重重

17、要組成成部分，應(yīng)應(yīng)該可以以實(shí)現(xiàn)其其獨(dú)立的的商業(yè)體體系，我我們認(rèn)為為萬源的的商業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)應(yīng)該該包括組組團(tuán)小型型商業(yè)、專專業(yè)商業(yè)業(yè)街及集集中商業(yè)業(yè)三個(gè)層層面。社區(qū)大同樣樣會(huì)給生生活帶來來一定的的不便，例例如過于于強(qiáng)化街街區(qū)的景景觀一定定會(huì)弱化化商業(yè)的的功能，那那就為客客戶的生生活帶來來極大的的不便。因因此我們們提出組組團(tuán)商業(yè)業(yè)的概念念，在幾幾個(gè)小型型組團(tuán)之之間設(shè)置置一些小小型便利利的商業(yè)業(yè)功能以以滿足客客戶即時(shí)時(shí)的需求求，增加加便利性性。大型商業(yè)包包括超市市、菜場場等，這這些設(shè)施施在一定定程度上上對(duì)于高高尚社區(qū)區(qū)的居住住環(huán)境有有一定的的負(fù)面效效應(yīng)，因因此我們們建議將將這些實(shí)實(shí)施實(shí)行行集中化化布局，避

18、避免影響響高質(zhì)量量的居住住生活。商業(yè)在滿足足居住需需要的同同時(shí)，還還應(yīng)該有有休閑功功能，我我們提出出特色商商業(yè)街的的建議，包包括美食食街、休休閑文化化街（茶茶藝、咖咖啡吧）等。這這些復(fù)合合功能的的組合可可以滿足足更高需需層面的的客戶的的需求，同同時(shí)形成成泛會(huì)所所概念，為為所有客客戶提供供便利。對(duì)對(duì)于管理理公司而而言也可可避免會(huì)會(huì)所這一一大包袱袱，僅需需要組織織、管理理好進(jìn)駐駐的商家家就可。如何避免商商業(yè)設(shè)施施影響整整體環(huán)境境，并保保障商業(yè)業(yè)設(shè)施能能夠在社社區(qū)中有有足夠的的生存空空間？這這是一對(duì)對(duì)矛盾的的統(tǒng)一體體，需要要我們預(yù)預(yù)先規(guī)劃劃及布局局，一般般而言，社社區(qū)內(nèi)分分為主干干道及社社區(qū)路，我我

19、們建議議組團(tuán)商商業(yè)設(shè)施施可以設(shè)設(shè)在主干干道周邊邊，并服服務(wù)于幾幾個(gè)組團(tuán)團(tuán)。至于于集中商商業(yè)則需需要集中中設(shè)置，如如可能可可設(shè)在社社區(qū)的入入口附近近，不僅僅能夠?yàn)闉楸旧鐓^(qū)區(qū)服務(wù)，同同時(shí)又能能夠吸引引周邊居居民。醫(yī)療體系的的保障作為一個(gè)萬萬人以上上的超大大型社區(qū)區(qū)，還應(yīng)應(yīng)配置一一定的醫(yī)醫(yī)療設(shè)施施，醫(yī)療療設(shè)施可可以形成成由社區(qū)區(qū)醫(yī)院、醫(yī)醫(yī)療服務(wù)務(wù)站、休休閑保健健店等多多層次的的醫(yī)療體體系，社社區(qū)醫(yī)院院可以與與周邊的的醫(yī)院聯(lián)聯(lián)手合作作，在小小區(qū)中設(shè)設(shè)立分部部，不但但可以滿滿足社區(qū)區(qū)居民的的基本醫(yī)醫(yī)療需求求，同時(shí)時(shí)也可對(duì)對(duì)外開放放。醫(yī)療療服務(wù)站站可以配配合組團(tuán)團(tuán)，設(shè)置置2-33個(gè)，分分布在社社區(qū)不同同區(qū)

20、域，其其功能主主要是滿滿足居民民注射、配配藥、按按摩等一一些簡單單的醫(yī)療療服務(wù)需需求，另另外還可可以在泛泛會(huì)所、商商業(yè)設(shè)施施中設(shè)置置一些足足療、SSPA等等集休閑閑與醫(yī)療療保健為為一體的的設(shè)施。健康體系的的建立隨著人們生生活水平平的提高高，健康康問題越越來越受受到人們們關(guān)注，社社區(qū)中完完善的健健康運(yùn)動(dòng)動(dòng)體系的的建立實(shí)實(shí)際上是是營造一一種健康康的生活活氛圍，教教導(dǎo)客戶戶樹立一一種健康康的生活活方式，作作為一個(gè)個(gè)全齡化化社區(qū)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)配備備適合各各年齡層層次的健健康運(yùn)動(dòng)動(dòng)設(shè)施。如適合兒童童的游樂樂場，適適合中青青年的網(wǎng)網(wǎng)球場、泳泳池、慢慢跑道，體體育館等等，適合合老年人人的健康康步道，室室外健身身廣

21、場及及健身器器材等。對(duì)于文化及及服務(wù)的的要求文化組團(tuán)的的建立根據(jù)規(guī)劃，組組團(tuán)將是是構(gòu)成本本案社區(qū)區(qū)的單位位細(xì)胞，文文化組團(tuán)團(tuán)的就是是將文化化概念融融入組團(tuán)團(tuán)之中，賦賦予不同同組團(tuán)以以不同的的文化主主題，例例如音樂樂主題組組團(tuán)、文文學(xué)藝術(shù)術(shù)組團(tuán)等等等，這這樣一來來使得組組團(tuán)不再再單單是是建筑形形態(tài)上的的單位，而而成為一一種將客客源進(jìn)一一步細(xì)分分的手段段，每個(gè)個(gè)組團(tuán)中中聚集的的人群具具有相同同的興趣趣愛好和和價(jià)值取取向，鄰鄰里關(guān)系系更加融融洽和諧諧，同時(shí)時(shí)也在整整個(gè)社區(qū)區(qū)中形成成濃郁的的文化氛氛圍。 2、完完善服務(wù)務(wù)體現(xiàn)的的建立、多多深度服服務(wù)體系系的建立立“強(qiáng)化服務(wù)務(wù)理念，弱弱化管理理概念”，本

22、案案作為超超大型社社區(qū)，人人口眾多多，建筑筑形態(tài)多多樣，各各種配套套設(shè)施齊齊備，物物業(yè)服務(wù)務(wù)相對(duì)一一般社區(qū)區(qū)來說更更加復(fù)雜雜。不僅僅要作好好硬件設(shè)設(shè)備的管管理，更更需要給給客戶提提供人性性化的服服務(wù)。首先為保證證基本服服務(wù)管理理到位，需需采用組組團(tuán)化管管理方式式，即以以組團(tuán)為為單位，每每個(gè)組團(tuán)團(tuán)配備相相應(yīng)的服服務(wù)人員員，集中中由一個(gè)個(gè)調(diào)配中中心管理理。 其次，建立立完善的的物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)體系，物物業(yè)管理理服務(wù)體體系包含含保安體體系、保保潔體系系、后期期服務(wù)體體系等多多個(gè)系統(tǒng)統(tǒng)，各系系統(tǒng)不但但要配備備人力資資源體系系，還需需配備完完善的硬硬件配套套，例如如，保安安體系不不但需要要人員配配備，同

23、同時(shí)還需需要電子子巡更系系統(tǒng)、紅紅外線周周界報(bào)警警系統(tǒng)等等智能化化系統(tǒng)。各各個(gè)體系系之間還還要講求求互動(dòng)，互互相配合合，形成成聯(lián)動(dòng)效效應(yīng)。另外，根據(jù)據(jù)馬斯洛洛的需求求理論，人人的需求求分作五五等，在在滿足了了初等的的安全、生生存等需需求外，人人們還將將追求自自我實(shí)現(xiàn)現(xiàn)等高級(jí)級(jí)需求。本本案由于于社區(qū)人人口結(jié)構(gòu)構(gòu)復(fù)雜，對(duì)對(duì)物業(yè)管管理的深深度要求求也各有有不同，本本案的物物業(yè)管理理服務(wù)建建議采用用多套餐餐制，如如，基礎(chǔ)礎(chǔ)服務(wù)：保潔、保保安、維維修等。升升級(jí)套餐餐，除基基礎(chǔ)服務(wù)務(wù)外，增增加上門門清潔、代代為收費(fèi)費(fèi)，代定定、代購購等服務(wù)務(wù)。酒店店式服務(wù)務(wù)套餐，即即類似于于酒店式式公寓的的多種服服務(wù)。此此外還可可以設(shè)置置多種個(gè)個(gè)性化服服務(wù)套餐餐，例如如為家中中有老人人或兒童童設(shè)置的的專門服服務(wù)套餐餐等。對(duì)于執(zhí)行能能力的要要求教育客戶，讓讓客戶了了解上海海房價(jià)形形勢趨勢勢本案所處區(qū)區(qū)域目前前市場價(jià)價(jià)格不高高，但發(fā)發(fā)展?jié)摿α薮?，這這一點(diǎn)并并非每個(gè)個(gè)客戶都都能十分分清楚，因因而開發(fā)發(fā)商和銷銷