房地產(chǎn)項(xiàng)目管理系統(tǒng)、目標(biāo)體系、管理方法和融資管理

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理系統(tǒng)、目標(biāo)體系、管理方法和融資管理房地產(chǎn)項(xiàng)目管理系統(tǒng)、目標(biāo)體系、管理方法和融資管理房地產(chǎn)項(xiàng)目管理系統(tǒng)、目標(biāo)體系、管理方法和融資管理資料僅供參考文件編號(hào)：2022年4月房地產(chǎn)項(xiàng)目管理系統(tǒng)、目標(biāo)體系、管理方法和融資管理版本號(hào)： A修改號(hào)： 1頁(yè) 次： 1.0 審 核： 批 準(zhǔn): 發(fā)布日期： 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理系統(tǒng)、目標(biāo)體系、管理方法和融資管理一、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理系統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目不僅是一個(gè)相互聯(lián)系、相互影響的多目標(biāo)體系，而且系統(tǒng)內(nèi)各目標(biāo)之間必須保持一定的均衡性和合理性。所以房地產(chǎn)項(xiàng)目管理在各個(gè)內(nèi)容之間嚴(yán)密邏輯性的作用下，共同構(gòu)成一個(gè)完整的系統(tǒng)。但是不同的視覺，對(duì)項(xiàng)目管理系統(tǒng)有不同的描述： (1

2、)按系統(tǒng)工程理論,結(jié)合管理工作的一般流程 可將項(xiàng)目管理系統(tǒng)地描述為： “預(yù)測(cè)決策計(jì)劃控制反饋修正決策計(jì)劃”等職能的結(jié)合體。這一系統(tǒng)結(jié)構(gòu)，主要通過(guò)內(nèi)部的邏輯關(guān)系，不斷地對(duì)目標(biāo)系統(tǒng)進(jìn)行修正，營(yíng)造一種良好的環(huán)境系統(tǒng)，使項(xiàng)目各參與者能高效地完成既定的項(xiàng)目任務(wù)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的總目標(biāo)。 (2)按項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程，項(xiàng)目管理系統(tǒng)可描述為下列幾個(gè)階段： 1)項(xiàng)目的定義、目標(biāo)設(shè)計(jì)和可行性研究。 2)項(xiàng)目的系統(tǒng)分析，包括項(xiàng)目的外部系統(tǒng)(環(huán)境)調(diào)查分析和內(nèi)部系統(tǒng)(項(xiàng)目結(jié)構(gòu))分析等。 3)項(xiàng)目的計(jì)劃管理，包括項(xiàng)目的實(shí)施方案及總體計(jì)劃、工期計(jì)劃、成本(投資)計(jì)劃、資源計(jì)劃以及它們的優(yōu)化。 4)項(xiàng)目的組織管理，包括項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)設(shè)置

3、、人員組成、各方面工作與職責(zé)的分配、項(xiàng)目管理規(guī)程的制定。 5)項(xiàng)目的信息管理，包括項(xiàng)目信息系統(tǒng)的建立、文檔管理等。 6)項(xiàng)目的實(shí)施控制，包括進(jìn)度控制、成本控制、質(zhì)量控制、風(fēng)險(xiǎn)控制、變更管理等。 7)項(xiàng)目的后期管理，包括項(xiàng)目驗(yàn)收、移交、運(yùn)行準(zhǔn)備、項(xiàng)目后評(píng)價(jià)與總結(jié)、項(xiàng)目使用管理(物業(yè)管理)，以及目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的程度、存在的問(wèn)題分析等。 (3)按照項(xiàng)目管理的工作任務(wù)，項(xiàng)目管理系統(tǒng)可描述為下列幾個(gè)方面： 1)成本管理，包括工程估價(jià)(即工程的估算、概算、預(yù)算)、成本計(jì)劃、支付計(jì)劃、成本控制(包括審查監(jiān)督成本支出、成本核算、成本跟蹤和診斷)、工程款結(jié)算和審核。 2)工期管理，這方面工作是在工程量計(jì)算、實(shí)施方案選

4、擇、施工準(zhǔn)備等工作基礎(chǔ)上進(jìn)行的，包括工期計(jì)劃、資源供應(yīng)計(jì)劃和控制、進(jìn)度控制。 3)質(zhì)量控制，包括工程質(zhì)量策劃和過(guò)程的質(zhì)量管理等。 4)現(xiàn)場(chǎng)管理，包括現(xiàn)場(chǎng)物流的管理、場(chǎng)地使用管理以及現(xiàn)場(chǎng)安全管理等。 5)組織和信息管理。組織管理包括組織機(jī)構(gòu)的建立、人事安排、管理班子的選擇、管理工作流程的制定、各方面責(zé)權(quán)利的落實(shí)、管理規(guī)范的制定、內(nèi)部與外部關(guān)系的協(xié)調(diào)、爭(zhēng)執(zhí)的解決等，信息管理包括信息系統(tǒng)的建立、信息流的確定、信息處理過(guò)程的控制，還有信息形式、內(nèi)容、傳遞方式、存檔時(shí)間的確定等。 6)合同管理，包括招標(biāo)投標(biāo)的合同策劃、招標(biāo)工作的準(zhǔn)備、招標(biāo)文件的起草、合同的審查和分析、合同保證體系的建立、合同實(shí)施的控制、

5、合同變更的管理、索賠管理等。 7)風(fēng)險(xiǎn)管理，包括風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃和控制。 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理系統(tǒng)：房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng)是以合同管理為中心，圍繞工程項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的進(jìn)度、資源、質(zhì)量、成本等管理要素，對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行綜合動(dòng)態(tài)管理，全面實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目進(jìn)度-資源-成本的集成控制。同時(shí)通過(guò)項(xiàng)目的綜合檢測(cè)與分析，為項(xiàng)目決策人員提供多方位的價(jià)值評(píng)估與分析，解決高層領(lǐng)導(dǎo)最關(guān)心的宏觀總體問(wèn)題。功能優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目計(jì)劃管理 主要是對(duì)項(xiàng)目計(jì)劃的制訂和執(zhí)行情況進(jìn)行管理，其中包括對(duì)部門計(jì)劃的執(zhí)行情況進(jìn)行管理。 合同訂立 用于對(duì)公司各項(xiàng)目所簽訂的合同、合作伙伴、材料及相關(guān)文檔進(jìn)行統(tǒng)一管理，支持相關(guān)文檔的上傳、下載、在線查詢功能，并支持對(duì)合同的借

6、閱情況進(jìn)行管理。 合同執(zhí)行 用于跟蹤合同執(zhí)行的全過(guò)程，包括合同的變更申請(qǐng)、正式變更、準(zhǔn)結(jié)算、結(jié)算，以及付款計(jì)劃的確定、應(yīng)付款和實(shí)付款信息的查詢。采購(gòu)招投標(biāo) 用于管理采購(gòu)招投標(biāo)環(huán)節(jié)，合作伙伴信息、材料信息、招投標(biāo)計(jì)劃等業(yè)務(wù)流程 工程材料管理 可實(shí)時(shí)掌握材料在實(shí)際工程中的應(yīng)用情況，并支持對(duì)材料實(shí)現(xiàn)計(jì)劃管理；支持對(duì)材料計(jì)劃、供貨、領(lǐng)用的全程追蹤，避免“超領(lǐng)”、“超供”現(xiàn)象的發(fā)生；可直接查詢供貨單位與領(lǐng)用單位的材料供應(yīng)與使用情況。 工程進(jìn)度管理 以項(xiàng)目計(jì)劃編制審核執(zhí)行分析調(diào)整為核心流程，支持對(duì)時(shí)間進(jìn)度和工程進(jìn)度的精細(xì)化過(guò)程控制；支持以圖片、視頻的形式上傳和展示形象進(jìn)度。 任務(wù)管理 用于跟蹤項(xiàng)目執(zhí)行相關(guān)

7、工作任務(wù)執(zhí)行情況，支持任務(wù)的審核與查看，并可設(shè)置任務(wù)提醒。 質(zhì)量管理 可制訂相關(guān)質(zhì)量控制制度及質(zhì)量控制計(jì)劃，質(zhì)量管理人員根據(jù)質(zhì)量計(jì)劃來(lái)安排質(zhì)量檢查與評(píng)定工作。對(duì)設(shè)計(jì)工作各個(gè)環(huán)節(jié)及交付成果，制訂質(zhì)量檢查制度及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。并支持對(duì)質(zhì)量檢查過(guò)程中的評(píng)定結(jié)果與不合格項(xiàng)整改過(guò)程的記錄功能。 目標(biāo)成本 用于項(xiàng)目前期的成本測(cè)算工作，包括確定核算對(duì)象、設(shè)置成本科目、制訂“新項(xiàng)目發(fā)展階段”的“估算成本”、以及“規(guī)劃設(shè)計(jì)/擴(kuò)初設(shè)計(jì)/施工圖設(shè)計(jì)階段”的“目標(biāo)成本”。支持對(duì)目標(biāo)成本、估算成本之間的差異分析。 成本的拆分與歸集 用于將每個(gè)合同發(fā)生的各種費(fèi)用分?jǐn)偟阶钅┘?jí)成本科目的最明細(xì)核算對(duì)象中，獲得已發(fā)生的合同性成本。系

8、統(tǒng)支持自動(dòng)拆分及自動(dòng)應(yīng)用拆分規(guī)則，用戶可以進(jìn)行快速拆分和批量拆分操作。 合同付款 用于記錄合同付款計(jì)劃的確定、審核和款項(xiàng)支付。支持資金計(jì)劃的制定和付款計(jì)劃、應(yīng)付款和實(shí)付款信息的查詢；并可對(duì)發(fā)票進(jìn)行管理及查詢。 現(xiàn)金流 生成項(xiàng)目動(dòng)態(tài)投資計(jì)劃，并將待分配余額分配到每月具體的投資計(jì)劃中，得到該項(xiàng)目周期的動(dòng)態(tài)投資計(jì)劃；根據(jù)公司設(shè)置現(xiàn)金流量模板，結(jié)合相應(yīng)的成本核算對(duì)象生成現(xiàn)金流量。 合同分析 支持對(duì)合同執(zhí)行、合同付款等情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，并以圖表的形式顯示。 動(dòng)態(tài)成本 根據(jù)目標(biāo)成本、發(fā)生成本（合同性成本和非合同性成本）和調(diào)整成本，自動(dòng)計(jì)算出各核算對(duì)象的最新動(dòng)態(tài)成本和統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告，對(duì)動(dòng)態(tài)成本和目標(biāo)成本之間差

9、異進(jìn)行比較，同時(shí)對(duì)動(dòng)態(tài)成本數(shù)據(jù)進(jìn)一步按產(chǎn)品（如商鋪、住宅、車庫(kù)）分?jǐn)?，得到?xiàng)目按產(chǎn)品分配的成本數(shù)據(jù)。 成本構(gòu)成分析 通過(guò)對(duì)核算對(duì)象的目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成本、實(shí)際成本、實(shí)付成本進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，為用戶提供最新的成本統(tǒng)計(jì)結(jié)果。 可售單方成本分析 根據(jù)已制定的目標(biāo)成本、最新動(dòng)態(tài)成本與對(duì)應(yīng)核算對(duì)象的可售面積，計(jì)算各核算對(duì)象目標(biāo)成本可售面積單方造價(jià)與動(dòng)態(tài)成本可售面積單方造價(jià)。 報(bào)表管理 整個(gè)成本系統(tǒng)的內(nèi)置統(tǒng)計(jì)報(bào)表，按業(yè)務(wù)分類組織。支持各類報(bào)表的自定義功能。 短信平臺(tái) 利用手機(jī)短信服務(wù)的功能，支持用戶通過(guò)短信訂閱報(bào)表信息，接收反饋信息。支持多種接口，如網(wǎng)關(guān)、GPRS Modem；并支持多種應(yīng)用插件。 財(cái)務(wù)接口 支

10、持與金蝶、用友、Oracle等財(cái)務(wù)軟件的無(wú)縫鏈接。可實(shí)現(xiàn)與Project、Excel之間的數(shù)據(jù)交換。 操作日志管理 系統(tǒng)實(shí)時(shí)監(jiān)控并記錄所有進(jìn)入系統(tǒng)的操作人員對(duì)每功能模塊的操作情況。 客戶價(jià)值 為企業(yè)的發(fā)展提供知識(shí)儲(chǔ)備 自動(dòng)積累并優(yōu)化目標(biāo)成本參數(shù)，建立并完善成本管理知識(shí)體系，為企業(yè)再一次開發(fā)過(guò)程中的目標(biāo)成本的制定提供數(shù)據(jù)依據(jù)。 全生命周期的動(dòng)態(tài)成本管理 實(shí)現(xiàn)包括合同性成本、非合同性成本、待發(fā)生成本在內(nèi)的全項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本管理，在項(xiàng)目整個(gè)生命周期的任一時(shí)間點(diǎn)都可以得到項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本，無(wú)須等到竣工結(jié)算就能夠?qū)崟r(shí)了解當(dāng)前每單方預(yù)期造價(jià)，實(shí)現(xiàn)當(dāng)前動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本的對(duì)比分析，為成本控制和經(jīng)營(yíng)決策提供科學(xué)依據(jù)

11、。 嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某杀究刂企w系，權(quán)威、科學(xué)的決策依據(jù) 基于合理的成本結(jié)構(gòu)分類科學(xué)制定目標(biāo)成本，以此作為成本控制的上限；通過(guò)動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本的對(duì)比，實(shí)時(shí)反映異常成本狀況，并支持對(duì)異常成本產(chǎn)生根源的逐層深化分析；結(jié)合責(zé)任成本體系，將各項(xiàng)成本指標(biāo)落實(shí)到崗，通過(guò)動(dòng)態(tài)成本反映相關(guān)成本指標(biāo)執(zhí)行情況，為成本績(jī)效考核提供科學(xué)依據(jù)。 完備的事前評(píng)估及控制機(jī)制 支持相關(guān)部門在審批待簽合同時(shí)，試算評(píng)估該合同對(duì)整體成本及資金流的影響，也可在審批各項(xiàng)進(jìn)度款時(shí)，試算評(píng)估該筆款的支付對(duì)現(xiàn)金流的影響，真正實(shí)現(xiàn)數(shù)字化事前控制。 將被動(dòng)工作演繹為主動(dòng) 統(tǒng)一管理合同的變更、簽證，防止變更黑洞；科學(xué)的合同付款體系，徹底杜絕超付現(xiàn)像等多種預(yù)

12、警機(jī)制，主動(dòng)為您把握關(guān)鍵業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，將被動(dòng)工作演繹為主動(dòng)。 靈活強(qiáng)大的自定義報(bào)表體系，支持層層鉆取式查詢 系統(tǒng)具有強(qiáng)大而靈活的報(bào)表管理體系，客戶可根擾自己工作需要自定義各類報(bào)表，方便快捷的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在一定程度上滿足個(gè)性化應(yīng)用需求。二、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的目標(biāo)體系爭(zhēng)取項(xiàng)目的成功實(shí)施是項(xiàng)目管理的總目標(biāo)。要取得項(xiàng)目的成功，首先必須做好如下工作：(1)要對(duì)具體項(xiàng)目進(jìn)行充分的戰(zhàn)略研究，制定正確的、科學(xué)的、符合實(shí)際的、可執(zhí)行的項(xiàng)目目標(biāo)計(jì)劃。 (2)要對(duì)項(xiàng)目技術(shù)方案進(jìn)行科學(xué)、經(jīng)濟(jì)的設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)的過(guò)程中，要堅(jiān)持技術(shù)先進(jìn)與經(jīng)濟(jì)合理相結(jié)合的原則，堅(jiān)持資源可持續(xù)利用的原則，堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)發(fā)展與人類生存發(fā)展相結(jié)合的原則，加強(qiáng)人居

13、環(huán)境的改善，保證項(xiàng)目實(shí)施的安全性和使用的高效性。 (3)要建立一支有力的高素質(zhì)的項(xiàng)目管理隊(duì)伍。只有具備高素質(zhì)的項(xiàng)目管理隊(duì)伍，才能將上層系統(tǒng)的戰(zhàn)略目標(biāo)計(jì)劃和復(fù)雜的工程技術(shù)方案同具體項(xiàng)目的實(shí)際情況結(jié)合起來(lái)，才能把所有的項(xiàng)目參與者調(diào)動(dòng)起來(lái)，融為一個(gè)統(tǒng)一的整體，才能把項(xiàng)目所有的活動(dòng)聯(lián)系起來(lái)，形成一個(gè)有序的整體。因此，高素質(zhì)隊(duì)伍的建立是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵和基礎(chǔ)。 上述三個(gè)方面的工作是項(xiàng)目取得成功的前提條件和基礎(chǔ)。這里的項(xiàng)目成功是一個(gè)相對(duì)的概念，是相對(duì)于項(xiàng)目所處的具體環(huán)境而言，離開了這個(gè)具體環(huán)境，一個(gè)成功的項(xiàng)目也可能會(huì)轉(zhuǎn)化為不完全成功的項(xiàng)目，相反，一個(gè)非成功項(xiàng)目也可能轉(zhuǎn)化為一個(gè)基本成功的項(xiàng)目。因此，成功項(xiàng)目在

14、不同時(shí)期、不同環(huán)境下的判斷標(biāo)準(zhǔn)是有差別的。但這并不是說(shuō)沒有判斷標(biāo)準(zhǔn)，一般情況下，作為一個(gè)成功的項(xiàng)目應(yīng)滿足下列條件： (1)要在限定的費(fèi)用條件下，盡可能地降低項(xiàng)目的費(fèi)用消耗，減少資金的占用，達(dá)到項(xiàng)目預(yù)定的使用功能和使用效果，使項(xiàng)目在使用過(guò)程中能經(jīng)濟(jì)、安全、高效地運(yùn)行。 (2)要在預(yù)定的時(shí)間內(nèi)完成項(xiàng)目的建設(shè)，不拖延，及時(shí)地實(shí)現(xiàn)投資目的，達(dá)到預(yù)定的項(xiàng)目總目標(biāo)和要求。 (3)要使項(xiàng)目能合理地有效地利用各種資源，使項(xiàng)目具有可持續(xù)發(fā)展的潛力。必須使項(xiàng)目能為使用者(顧客或用戶)所接受、認(rèn)可，同時(shí)要照顧到社會(huì)各方面及各參加者的利益，使各方面都感到滿意(這可能是一個(gè)比較苛刻的條件)。 (4)必須使項(xiàng)目與環(huán)境協(xié)調(diào)

15、。這是“以人為本”思想在房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體體現(xiàn)，包括與自然環(huán)境的協(xié)調(diào)，與人文環(huán)境的協(xié)調(diào)，與社會(huì)環(huán)境的協(xié)調(diào)。 (5)必須使項(xiàng)目實(shí)施按計(jì)劃、有秩序地進(jìn)行，盡可能降低工程變更和事故發(fā)生，較好地解決項(xiàng)目過(guò)程中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)、困難和干擾，使項(xiàng)目的損失降低到最低限度。 要使項(xiàng)目完全符合上述每一個(gè)條件，幾乎是不可能的。因?yàn)樵谝粋€(gè)具體的項(xiàng)目中各個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)的重要地位不同，常常需要確定它們的優(yōu)先級(jí)，如有的指標(biāo)必須保證，有的指標(biāo)盡可能照顧，有的指標(biāo)是不可能完全得到保證，甚至有些指標(biāo)之間是相互矛盾的等。因此，在具體項(xiàng)目中，我們應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的具體特點(diǎn)，確定各個(gè)指標(biāo)的優(yōu)先等級(jí)，保證項(xiàng)目總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，這一工作實(shí)質(zhì)是屬于項(xiàng)目目標(biāo)優(yōu)

16、化的工作內(nèi)容。 當(dāng)然，項(xiàng)目是否能夠獲得成功，不僅與項(xiàng)目管理的內(nèi)容和方法手段有較強(qiáng)的相關(guān)性，而且與項(xiàng)目管理的目標(biāo)設(shè)計(jì)是緊密相連的，如英國(guó)建造學(xué)會(huì)在項(xiàng)目管理實(shí)施規(guī)則中定義項(xiàng)目管理為：“為一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行從概念到完成的全方位的計(jì)劃、控制與協(xié)調(diào)，以滿足委托人的要求，使項(xiàng)目得以在所要求的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，在批準(zhǔn)的費(fèi)用預(yù)算內(nèi)完成?！痹诜康禺a(chǎn)項(xiàng)目管理的多目標(biāo)體系中，其三大基本目標(biāo)及其關(guān)系的確定是建立項(xiàng)目目標(biāo)體系的主要內(nèi)容。所以房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的功能(質(zhì)量)目標(biāo)、進(jìn)度(工期)目標(biāo)和費(fèi)用(成本)目標(biāo)，共同構(gòu)成了房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的目標(biāo)體系，項(xiàng)目管理的三大目標(biāo)通常由項(xiàng)目任務(wù)書、技術(shù)設(shè)計(jì)和計(jì)劃文件、合同文

17、件(承包合同和咨詢合同等)具體地定義。這三大基本目標(biāo)在項(xiàng)目生命期中有如下特征： (1)三大基本目標(biāo)共同構(gòu)成項(xiàng)目管理互相聯(lián)系、相互影響的目標(biāo)系統(tǒng)。某一方面的變化必然引起其余兩個(gè)方面的變化。如果過(guò)于追求縮短工期，必然會(huì)損害項(xiàng)目的功能(質(zhì)量)，引起成本增加。所以項(xiàng)目管理應(yīng)追求它們?nèi)咧g的優(yōu)化和平衡。 (2)這三個(gè)基本目標(biāo)在項(xiàng)目的策劃、設(shè)計(jì)、計(jì)劃過(guò)程中經(jīng)歷由總體到個(gè)體，由概念到實(shí)施，由簡(jiǎn)單到詳細(xì)的過(guò)程。項(xiàng)目管理的三大目標(biāo)必須分解落實(shí)到具體的各個(gè)項(xiàng)目單元(子項(xiàng)目、項(xiàng)目活動(dòng))上，這樣才能保證總目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，形成一個(gè)完整的控制體系，所以項(xiàng)目管理實(shí)質(zhì)是目標(biāo)的管理。 (3)三個(gè)基本目標(biāo)結(jié)構(gòu)關(guān)系的均衡性和合理性，

18、構(gòu)成項(xiàng)目管理目標(biāo)的基本邏輯關(guān)系，任何只強(qiáng)調(diào)最短工期、最高質(zhì)量、最低成本都是片面的。它們的均衡性和合理性不僅體現(xiàn)在項(xiàng)目總體上，而且體現(xiàn)在項(xiàng)目的各個(gè)單元上。三、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理方法房地產(chǎn)項(xiàng)目管理系統(tǒng)的復(fù)雜性和目標(biāo)的多樣性，使得項(xiàng)目管理方法也具有多樣性。根據(jù)不同的分類標(biāo)志，項(xiàng)目管理方法劃分為下列不同的形式： (1)按管理目標(biāo)劃分，項(xiàng)目管理方法有進(jìn)度管理方法、質(zhì)量管理方法、成本管理方法、安全管理方法、現(xiàn)場(chǎng)管理方法等。 (2)按管理方法的量化程度劃分，項(xiàng)目管理方法有定性方法、定量方法和綜合管理方法。其中定性方法是經(jīng)驗(yàn)方法，綜合方法是定性方法和定量方法的結(jié)合。 (3)按管理方法的專業(yè)性質(zhì)分，項(xiàng)目管理方法有行

19、政管理方法、經(jīng)濟(jì)管理辦法、技術(shù)管理方法和法律管理方法等，這是最常用的分類方法。 綜上所述，項(xiàng)目管理本身是一個(gè)非常復(fù)雜的系統(tǒng)，它不僅由許多項(xiàng)、分項(xiàng)、工程活動(dòng)所構(gòu)成，而且是一個(gè)完整的工作過(guò)程(包括預(yù)測(cè)、決策、計(jì)劃、控制、反饋等)，是項(xiàng)目全部管理任務(wù)(如工期、費(fèi)用、質(zhì)量、合同、資源、組織、信息等)的結(jié)合體。所以要取得項(xiàng)目的成功，必須對(duì)項(xiàng)目管理的整個(gè)系統(tǒng)進(jìn)行全面地管理。 作為一個(gè)完整的項(xiàng)目管理系統(tǒng)應(yīng)將項(xiàng)目的各職能工作、各參加單位、各個(gè)階段、各項(xiàng)目活動(dòng)融合成一個(gè)完整有序的整體。四、房地產(chǎn)項(xiàng)目參與單位及其工作任務(wù) 在項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中，盡管不同的參與者所承擔(dān)的工作任務(wù)不同，但是各參與者及其工作任務(wù)共同構(gòu)成了

20、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的完整體系。 (1)項(xiàng)目開發(fā)單位。項(xiàng)目開發(fā)單位是站在投資主體的立場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合性的管理。其管理是通過(guò)一定的組織形式，采用多種方法和措施，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目所有工作的系統(tǒng)運(yùn)動(dòng)過(guò)程進(jìn)行計(jì)劃、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、控制和總評(píng)價(jià)，以保證項(xiàng)目質(zhì)量、工期、投資效益目的實(shí)現(xiàn)。除項(xiàng)目建設(shè)單位之外還包括項(xiàng)目的其他投資者，如項(xiàng)目融資單位、BOT項(xiàng)目的投資者等。 (2)項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位。在現(xiàn)代項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，設(shè)計(jì)單位的工作任務(wù)在不斷拓展，包括項(xiàng)目目標(biāo)設(shè)計(jì)、可行性研究、施工階段和竣工驗(yàn)收階段，甚至還滲透到了使用過(guò)程中的改造和維修過(guò)程。其工作任務(wù)已延伸到項(xiàng)目施工階段的施工監(jiān)督、竣工階段的質(zhì)量驗(yàn)收，滲透到項(xiàng)目前期為項(xiàng)目建設(shè)單位

21、提供可靠的技術(shù)服務(wù)，幫助建設(shè)單位進(jìn)行產(chǎn)品定位和項(xiàng)目立項(xiàng)等。 (3)施工單位(或項(xiàng)目承包商)。現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目的復(fù)雜性，使業(yè)主越來(lái)越趨向于將項(xiàng)目的全部任務(wù)交給一個(gè)承包商完成，即采用“設(shè)計(jì)施工供應(yīng)”的總承包方式。采用這種承包方式的項(xiàng)目，承包商往往在項(xiàng)目立項(xiàng)后，甚至在項(xiàng)目可行研究階段或構(gòu)思階段就介入了項(xiàng)目的有關(guān)工作，為業(yè)主提供全過(guò)程、全方位的服務(wù)(包括項(xiàng)目的運(yùn)行管理，參與項(xiàng)目的融資等)。 這種總承包公司可能是一個(gè)純粹的項(xiàng)目管理公司(沒有施工單位和設(shè)計(jì)單位等)，對(duì)項(xiàng)目各階段的任務(wù)可在他的統(tǒng)一調(diào)配下，采用分包的方式分包給設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位等。此時(shí)的總承包方式已打破了過(guò)去以往承包單位僅僅承包項(xiàng)目施工任務(wù)的運(yùn)行模式，可使總承包單位運(yùn)用自己豐富的項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)對(duì)具體項(xiàng)目實(shí)施管理，同時(shí)減輕了業(yè)主管理項(xiàng)目的壓力，在一定程度上促進(jìn)了項(xiàng)目的順利實(shí)施和社會(huì)資源的合理利用。 (4)咨詢單位(監(jiān)理公司)。咨詢單位(或監(jiān)理公司)是一種中介服務(wù)組織，一般是在接受業(yè)主或總承包商的委托之后，按咨詢(監(jiān)理)合同的規(guī)定，代表業(yè)主或承包商，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)咨詢(監(jiān)理)，對(duì)相應(yīng)階段的相關(guān)任務(wù)進(jìn)行咨詢(監(jiān)理)。其中咨詢(監(jiān)理)單位主要是對(duì)業(yè)主或承包