某房地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)管投標(biāo)書

1、當(dāng)前文檔修改密碼：8362839 HYPERLINK ./ 更多資料請?jiān)L問.HYPERLINK E:還未拷貝企業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)(http:.) HYPERLINK (.) (.)更多企業(yè)學(xué)學(xué)院： HYPERLINK ./Shop/ ./SShopp/中小企業(yè)業(yè)管理全全能版183套講講座+8897000份資料 HYPERLINK ./Shop/40.shtml ./Shhop/40.shttml總經(jīng)理、高高層管理理49套講座座+1663888份資料 HYPERLINK ./Shop/38.shtml ./Shhop/38.shttml中層管理理學(xué)院46套講座座+60020份份資料 HYPERLIN

2、K ./Shop/39.shtml ./Shhop/39.shttml國學(xué)智慧慧、易經(jīng)經(jīng)46套講座座 HYPERLINK ./Shop/41.shtml ./Shhop/41.shttml人力資源源學(xué)院56套講座座+2771233份資料 HYPERLINK ./Shop/44.shtml ./Shhop/44.shttml各階段員員工培訓(xùn)訓(xùn)學(xué)院77套講座座+ 3324份份資料 HYPERLINK ./Shop/49.shtml ./Shhop/49.shttml員工管理理企業(yè)學(xué)學(xué)院67套講座座+ 887200份資料 HYPERLINK ./Shop/42.shtml ./Shhop/42.sh

3、ttml工廠生產(chǎn)產(chǎn)管理學(xué)學(xué)院52套講座座+ 1139220份資料 HYPERLINK ./Shop/43.shtml ./Shhop/43.shttml財(cái)務(wù)管理理學(xué)院53套講座座+ 1179445份資料 HYPERLINK ./Shop/45.shtml ./Shhop/45.shttml銷售經(jīng)理理學(xué)院56套講座座+ 1143550份資料 HYPERLINK ./Shop/46.shtml ./Shhop/46.shttml銷售人員員培訓(xùn)學(xué)學(xué)院72套講座座+ 448799份資料 HYPERLINK ./Shop/47.shtml ./Shhop/47.shttml當(dāng)前文檔修修改密碼碼：8336

4、28839 HYPERLINK ./ 更多資料請請?jiān)L問.HYPERLINK E:還還未拷貝貝企企業(yè)管理理招招標(biāo)投標(biāo)標(biāo)(htttp:.) HHYPEERLIINK (.) (.)更多企業(yè)學(xué)學(xué)院： HYPERLINK ./Shop/ ./SShopp/中小企業(yè)業(yè)管理全全能版183套講講座+8897000份資料 HYPERLINK ./Shop/40.shtml ./Shhop/40.shttml總經(jīng)理、高高層管理理49套講座座+1663888份資料 HYPERLINK ./Shop/38.shtml ./Shhop/38.shttml中層管理理學(xué)院46套講座座+60020份份資料 HYPERLIN

5、K ./Shop/39.shtml ./Shhop/39.shttml國學(xué)智慧慧、易經(jīng)經(jīng)46套講座座 HYPERLINK ./Shop/41.shtml ./Shhop/41.shttml人力資源源學(xué)院56套講座座+2771233份資料 HYPERLINK ./Shop/44.shtml ./Shhop/44.shttml各階段員員工培訓(xùn)訓(xùn)學(xué)院77套講座座+ 3324份份資料 HYPERLINK ./Shop/49.shtml ./Shhop/49.shttml員工管理理企業(yè)學(xué)學(xué)院67套講座座+ 887200份資料 HYPERLINK ./Shop/42.shtml ./Shhop/42.sh

6、ttml工廠生產(chǎn)產(chǎn)管理學(xué)學(xué)院52套講座座+ 1139220份資料 HYPERLINK ./Shop/43.shtml ./Shhop/43.shttml財(cái)務(wù)管理理學(xué)院53套講座座+ 1179445份資料 HYPERLINK ./Shop/45.shtml ./Shhop/45.shttml銷售經(jīng)理理學(xué)院56套講座座+ 1143550份資料 HYPERLINK ./Shop/46.shtml ./Shhop/46.shttml銷售人員員培訓(xùn)學(xué)學(xué)院72套講座座+ 448799份資料 HYPERLINK ./Shop/47.shtml ./Shhop/47.shttml“綠地某項(xiàng)項(xiàng)目”前期物物業(yè)管理

7、理“綠地某某項(xiàng)目”前期物物業(yè)管理理投投標(biāo)標(biāo)書書上海上海XXXXXX物業(yè)管管理有限限公司物物業(yè)管理理有限公公司二二00000八年年八月二二十八日日八年八八月二十十八日致全體評委委的信致致全體評評委的信信尊敬的招標(biāo)標(biāo)人、專專家和評評委：尊尊敬的招招標(biāo)人、專專家和評評委：我們真誠地地感謝各各位領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)、評委委和專家家對我公公司所編編制的“綠地某某項(xiàng)目”物業(yè)管管理投標(biāo)標(biāo)文件進(jìn)進(jìn)行評審審！我們們真誠地地感謝各各位領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)、評委委和專家家對我公公司所編編制的“綠地某某項(xiàng)目”物業(yè)管管理投標(biāo)標(biāo)文件進(jìn)進(jìn)行評審審！本公司極其其重視此此次對“綠地某某項(xiàng)目”物業(yè)管管理的招招標(biāo)活動(dòng)動(dòng)，并專專門成立立了“綠地某某項(xiàng)目”物業(yè)管

8、管理投標(biāo)標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小小組，對對參與本本次投標(biāo)標(biāo)活動(dòng)的的內(nèi)容、方方法和投投標(biāo)文件件的編制制等作了了認(rèn)真地地研究和和討論，并并針對本本小區(qū)物物業(yè)管理理的要求求和特點(diǎn)點(diǎn)，制訂訂了一系系列科學(xué)學(xué)、嚴(yán)密密的方法法和措施施。本公公司極其其重視此此次對“綠地某某項(xiàng)目”物業(yè)管管理的招招標(biāo)活動(dòng)動(dòng)，并專專門成立立了“綠地某某項(xiàng)目”物業(yè)管管理投標(biāo)標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小小組，對對參與本本次投標(biāo)標(biāo)活動(dòng)的的內(nèi)容、方方法和投投標(biāo)文件件的編制制等作了了認(rèn)真地地研究和和討論，并并針對本本小區(qū)物物業(yè)管理理的要求求和特點(diǎn)點(diǎn)，制訂訂了一系系列科學(xué)學(xué)、嚴(yán)密密的方法法和措施施。在感謝招標(biāo)標(biāo)單位和和各位評評委對我我們的信信任及給給予機(jī)會(huì)會(huì)的同時(shí)時(shí)，也表表達(dá)

9、了我我們希望望能與招招標(biāo)人精精誠合作作，為該該小區(qū)的的前期物物業(yè)管理理提供盡盡善盡美美的服務(wù)務(wù)誠意。在感謝招標(biāo)單位和各位評委對我們的信任及給予機(jī)會(huì)的同時(shí)，也表達(dá)了我們希望能與招標(biāo)人精誠合作，為該小區(qū)的前期物業(yè)管理提供盡善盡美的服務(wù)誠意。我們經(jīng)營的的基本原原則是：我們經(jīng)經(jīng)營的基基本原則則是：注注重的不不是短期期的經(jīng)濟(jì)濟(jì)利益，而而是著眼眼于長期期的服務(wù)務(wù)和發(fā)展展，以及及創(chuàng)建企企業(yè)品牌牌，樹立立企業(yè)形形象和社社會(huì)效益益。注重重的不是是短期的的經(jīng)濟(jì)利利益，而而是著眼眼于長期期的服務(wù)務(wù)和發(fā)展展，以及及創(chuàng)建企企業(yè)品牌牌，樹立立企業(yè)形形象和社社會(huì)效益益。我們有信我我們有信信心，憑憑借現(xiàn)代代管理的的理念和和方

10、法，以以新的管管理思路路和科學(xué)學(xué)的管理理方法，來來爭取贏贏得“綠地某某項(xiàng)目”的物業(yè)業(yè)管理權(quán)權(quán)。心，憑憑借現(xiàn)代代管理的的理念和和方法，以以新的管管理思路路和科學(xué)學(xué)的管理理方法，來來爭取贏贏得“綠地某某項(xiàng)目”的物業(yè)業(yè)管理權(quán)權(quán)。如果我們中中標(biāo)，我我們將盡盡全力為為業(yè)主提提供優(yōu)質(zhì)質(zhì)的服務(wù)務(wù)，以回回報(bào)招標(biāo)標(biāo)人和全全體評委委對本公公司的信信任和厚厚愛！如如果我們們中標(biāo)，我我們將盡盡全力為為業(yè)主提提供優(yōu)質(zhì)質(zhì)的服務(wù)務(wù)，以回回報(bào)招標(biāo)標(biāo)人和全全體評委委對本公公司的信信任和厚厚愛！投標(biāo)人：投投標(biāo)人：上海上海海XXXXX物業(yè)管管理有限限公司物物業(yè)管理理有限公公司2007220077年年11111月月28288日日目目

11、錄錄第一章第一一章公司司簡介公公司簡介介1.11.1公司司簡介公公司簡介介 6 6第二章第二二章物業(yè)業(yè)概況物物業(yè)概況況2.12.1小區(qū)區(qū)基本情情況小區(qū)區(qū)基本情情況 9 992.22.2主要要配套設(shè)設(shè)備設(shè)施施主要配配套設(shè)備備設(shè)施 10 10第三章第三三章物業(yè)業(yè)管理總總體思路路物業(yè)管管理總體體思路3.13.1綠地地某項(xiàng)目目物業(yè)管管理總體體思路綠綠地某項(xiàng)項(xiàng)目物業(yè)業(yè)管理總總體思路路 111 1113.23.2管理理整體運(yùn)運(yùn)行流程程圖管理理整體運(yùn)運(yùn)行流程程圖 133 133.33.3管理理目標(biāo)管管理目標(biāo)標(biāo) 133 1333.43.4管理理承諾管管理承諾諾 144 1443.53.5行為為規(guī)范行行為規(guī)范范

12、 155 1553.63.6窗口口規(guī)范窗窗口規(guī)范范 116 163.73.7崗位位規(guī)范崗崗位規(guī)范范 166 166第四章第四四章人員員配備與與培訓(xùn)人人員配備備與培訓(xùn)訓(xùn)4.14.1管理理人員培培訓(xùn)管理理人員培培訓(xùn) 177 174.24.2管理理人員管管理管理理人員管管理 188 184.34.3人員員配備、聘聘用標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)人員配配備、聘聘用標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn) 19 119第五章第五五章員工工崗位責(zé)責(zé)任制與與職責(zé)員員工崗位位責(zé)任制制與職責(zé)責(zé)5.15.1經(jīng)理理崗位責(zé)責(zé)任制經(jīng)經(jīng)理崗位位責(zé)任制制 211 2115.25.2副經(jīng)經(jīng)理崗副副經(jīng)理崗崗位責(zé)任任制位責(zé)責(zé)任制 211 2215.35.3管理理部主任任崗位責(zé)責(zé)任制管

13、管理部主主任崗位位責(zé)任制制 222 2225.45.4小區(qū)區(qū)經(jīng)理崗崗位責(zé)任任制小區(qū)區(qū)經(jīng)理崗崗位責(zé)任任制 233 235.55.5保安安領(lǐng)班工工作責(zé)任任保安領(lǐng)領(lǐng)班工作作責(zé)任 244 2245.65.6保安安員工作作職責(zé)保保安員工工作職責(zé)責(zé) 244 2445.75.7清潔潔領(lǐng)班工工作職責(zé)責(zé)清潔領(lǐng)領(lǐng)班工作作職責(zé) 255 2255.85.8清潔潔工工作作職責(zé)清清潔工工工作職責(zé)責(zé) 255 2555.95.9綠化化綠化工工工作職責(zé)責(zé)工工作作職責(zé) 26 265.1055.100維修人人員工作作職責(zé)維維修人員員工作職職責(zé) 226 2265.1155.111財(cái)務(wù)出出納財(cái)務(wù)務(wù)出納/文員工工作職責(zé)責(zé)文員工工作職責(zé)責(zé)

14、 227 27第六章第六六章服務(wù)務(wù)內(nèi)容與與標(biāo)準(zhǔn)服服務(wù)內(nèi)容容與標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)6.16.1日常常管理與與服務(wù)內(nèi)內(nèi)容日常常管理與與服務(wù)內(nèi)內(nèi)容 227 2276.26.2前期期介入的的內(nèi)容與與保障措措施前期期介入的的內(nèi)容與與保障措措施 228 2286.36.3二次次裝修管管理二次次裝修管管理 330 3306.46.4設(shè)備備維修及及養(yǎng)護(hù)設(shè)設(shè)備維修修及養(yǎng)護(hù)護(hù) 311 3116.56.5裝修修現(xiàn)場管管理裝修修現(xiàn)場管管理 331 3316.66.6二次次裝修管管理流程程二次裝裝修管理理流程 332 3226.76.7物業(yè)業(yè)維修及及火災(zāi)應(yīng)應(yīng)急措施施物業(yè)維維修及火火災(zāi)應(yīng)急急措施 333 3336.86.8設(shè)備備維修及

15、及養(yǎng)護(hù)設(shè)設(shè)備維修修及養(yǎng)護(hù)護(hù) 334 346.96.9檔案案資料的的建立與與管理檔檔案資料料的建立立與管理理 334 346.1066.100檔案管管理工作作環(huán)節(jié)檔檔案管理理工作環(huán)環(huán)節(jié) 34 3446.1166.111社區(qū)文文化和環(huán)環(huán)境文化化社區(qū)文文化和環(huán)環(huán)境文化化 36 3366.1266.122社區(qū)文文化生活活的主要要內(nèi)容社社區(qū)文化化生活的的主要內(nèi)內(nèi)容 36 366第七章第七七章經(jīng)費(fèi)費(fèi)收支預(yù)預(yù)算經(jīng)費(fèi)費(fèi)收支預(yù)預(yù)算7.17.1物業(yè)業(yè)管理費(fèi)費(fèi)預(yù)算匯匯總表物物業(yè)管理理費(fèi)預(yù)算算匯總表表 37 3377.27.2各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用預(yù)預(yù)算各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用預(yù)預(yù)算 39 3997.37.3保安安、消防防費(fèi)預(yù)算算保安、消消防

16、費(fèi)預(yù)預(yù)算 440 4407.47.4保潔潔、綠化化費(fèi)預(yù)算算保潔、綠綠化費(fèi)預(yù)預(yù)算 440 4407.57.5社區(qū)區(qū)活動(dòng)、節(jié)節(jié)假日布布置社區(qū)區(qū)活動(dòng)、節(jié)節(jié)假日布布置 41 4117.67.6稅金金及附加加稅金及及附加 41 417.77.7公共共設(shè)施能能耗費(fèi)公公共設(shè)施施能耗費(fèi)費(fèi) 41 4417.87.8核算算收支情情況核算算收支情情況 42 4227.97.9開辦辦費(fèi)用測測算開辦辦費(fèi)用測測算 42 422第八章第八八章結(jié)束束語結(jié)束束語8.18.1結(jié)束束語結(jié)束束語 44 444附附件件附件附件公司簡公司司簡介介11、公司司簡介、公公司簡介介上海上海XXXXXX物業(yè)管管理有限限公司是是專業(yè)從從事小區(qū)區(qū)物

17、業(yè)管管理的服服務(wù)公司司，目前前已發(fā)展展成一家家規(guī)?；I(yè)業(yè)化、優(yōu)優(yōu)質(zhì)化的的物業(yè)公公司，具具有獨(dú)立立法人資資格。物物業(yè)管理理有限公公司是專專業(yè)從事事小區(qū)物物業(yè)管理理的服務(wù)務(wù)公司，目目前已發(fā)發(fā)展成一一家規(guī)模?；?、專專業(yè)化、優(yōu)優(yōu)質(zhì)化的的物業(yè)公公司，具具有獨(dú)立立法人資資格。公公司目前前下設(shè)公公司目前前下設(shè)333個(gè)物業(yè)業(yè)管理處處，擔(dān)負(fù)負(fù)著個(gè)物物業(yè)管理理處，擔(dān)擔(dān)負(fù)著888個(gè)小區(qū)區(qū)，個(gè)小小區(qū)，220200萬平方方米產(chǎn)業(yè)業(yè)和萬平平方米產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和11700017000余戶戶的物業(yè)業(yè)管理工工作。余余戶的物物業(yè)管理理工作。公司現(xiàn)有員工公司現(xiàn)有員工5252人，其中大專以上學(xué)歷人，其中大專以上學(xué)歷44名，管理人員獲得

18、專業(yè)管理證書的有名，管理人員獲得專業(yè)管理證書的有77人。人。擁有一支技術(shù)過得硬、物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)豐富、實(shí)力雄厚的員工隊(duì)伍，公司具有三級物業(yè)管理資質(zhì)證書。擁有一支技術(shù)過得硬、物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)豐富、實(shí)力雄厚的員工隊(duì)伍，公司具有三級物業(yè)管理資質(zhì)證書?！皾M足客戶戶要求，追追求卓越越服務(wù)”的企業(yè)業(yè)承諾，恪恪守“誠信為為民，服服務(wù)第一一”的服務(wù)務(wù)理念，力力求實(shí)現(xiàn)現(xiàn)開拓創(chuàng)創(chuàng)新，優(yōu)優(yōu)質(zhì)高效效，創(chuàng)“滿足客客戶要求求，追求求卓越服服務(wù)”的企業(yè)業(yè)承諾，恪恪守“誠信為為民，服服務(wù)第一一”的服務(wù)務(wù)理念，力力求實(shí)現(xiàn)現(xiàn)開拓創(chuàng)創(chuàng)新，優(yōu)優(yōu)質(zhì)高效效，創(chuàng)建建品牌，追追求卓越越的企業(yè)業(yè)目標(biāo)。建品牌，追求卓越的企業(yè)目標(biāo)。以一流的管管理服務(wù)務(wù)為

19、廣大大業(yè)主創(chuàng)創(chuàng)造溫馨馨、舒適適、文明明、典雅雅、安全全的居住住環(huán)境。以一流的管理服務(wù)為廣大業(yè)主創(chuàng)造溫馨、舒適、文明、典雅、安全的居住環(huán)境。我們公司將將從以下下四個(gè)方方面來確確保我們們物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)的高品品質(zhì)：我我們公司司將從以以下四個(gè)個(gè)方面來來確保我我們物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)的高高品質(zhì)：造就和保保持一支支高素質(zhì)質(zhì)、有服服務(wù)心、保保持高度度服務(wù)熱熱情的員員工隊(duì)伍伍：造就和和保持一一支高素素質(zhì)、有有服務(wù)心心、保持持高度服服務(wù)熱情情的員工工隊(duì)伍：我們公司將將確立把把知識、尊尊嚴(yán)、利利益帶給給業(yè)主；我們公公司將確確立把知知識、尊尊嚴(yán)、利利益帶給給業(yè)主；以新形形象、新新概念塑塑造高品品質(zhì)的中中國物業(yè)業(yè)作為公

20、公司使命命。以新新形象、新新概念塑塑造高品品質(zhì)的中中國物業(yè)業(yè)作為公公司使命命。我們們的員工工在公司司都受到到充分的的、平等等的尊重重，受到到全面的的培訓(xùn)和和良好的的福利待待遇，他他們因此此保持著著對公司司的認(rèn)同同，保持持著高度度的工作作熱情，從從而把愛愛心和優(yōu)優(yōu)質(zhì)的服服務(wù)奉獻(xiàn)獻(xiàn)給業(yè)主主。我們們的員工工在公司司都受到到充分的的、平等等的尊重重，受到到全面的的培訓(xùn)和和良好的的福利待待遇，他他們因此此保持著著對公司司的認(rèn)同同，保持持著高度度的工作作熱情，從從而把愛愛心和優(yōu)優(yōu)質(zhì)的服服務(wù)奉獻(xiàn)獻(xiàn)給業(yè)主主。依法管理理、熱心心服務(wù)：依法管管理、熱熱心服務(wù)務(wù)：我們深知我我們深知知依法經(jīng)經(jīng)營、依依法管理理是公司司

21、的生命命保證，我我們遵循循國家的的法律、法法規(guī)、政政策條例例，以國國家和業(yè)業(yè)主的利利益為出出發(fā)點(diǎn)，給給業(yè)主帶帶來最高高的安全全保障。依法經(jīng)營、依法管理是公司的生命保證，我們遵循國家的法律、法規(guī)、政策條例，以國家和業(yè)主的利益為出發(fā)點(diǎn)，給業(yè)主帶來最高的安全保障。完善的員員工培訓(xùn)訓(xùn)計(jì)劃：完善的的員工培培訓(xùn)計(jì)劃劃：我們從事的的是服務(wù)務(wù)行業(yè)，工工作的成成敗在于于員工，在在于員工工對工作作的熱愛愛，在于于員工的的服務(wù)心心，在于于員工具具備的良良好職業(yè)業(yè)技能，因因此我們們建立一一套完善善的培訓(xùn)訓(xùn)體系。我們從事的是服務(wù)行業(yè)，工作的成敗在于員工，在于員工對工作的熱愛，在于員工的服務(wù)心，在于員工具備的良好職業(yè)技能

22、，因此我們建立一套完善的培訓(xùn)體系。每個(gè)員工自進(jìn)入我公司都要受到各方面、不斷地培訓(xùn)，我們同時(shí)給予員工良好的個(gè)人發(fā)展前景，使員工獲得尊嚴(yán)、榮譽(yù)和工作的樂趣，從而將愛心和優(yōu)質(zhì)服務(wù)帶給業(yè)主。每個(gè)員工自進(jìn)入我公司都要受到各方面、不斷地培訓(xùn)，我們同時(shí)給予員工良好的個(gè)人發(fā)展前景，使員工獲得尊嚴(yán)、榮譽(yù)和工作的樂趣，從而將愛心和優(yōu)質(zhì)服務(wù)帶給業(yè)主。保證質(zhì)量量的同時(shí)時(shí)節(jié)約開開支、降降低成本本：保證質(zhì)質(zhì)量的同同時(shí)節(jié)約約開支、降降低成本本：我們一直致致力于在在提高質(zhì)質(zhì)量的我我們一直直致力于于在提高高質(zhì)量的的同時(shí)降降低成本本，學(xué)習(xí)習(xí)、借鑒鑒同行或或相關(guān)行行業(yè)先進(jìn)進(jìn)有效的的管理經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，通通過采取取各種開開源節(jié)流流的措施施，

23、以實(shí)實(shí)現(xiàn)我公公司“將價(jià)值值和利益益帶給客客戶”的使命命。同時(shí)時(shí)降低成成本，學(xué)學(xué)習(xí)、借借鑒同行行或相關(guān)關(guān)行業(yè)先先進(jìn)有效效的管理理經(jīng)驗(yàn)，通通過采取取各種開開源節(jié)流流的措施施，以實(shí)實(shí)現(xiàn)我公公司“將價(jià)值值和利益益帶給客客戶”的使命命。公司全體員員工也本本著“住戶的的滿意就就是我們們的目標(biāo)標(biāo)”的宗旨旨，倡導(dǎo)導(dǎo)“質(zhì)量第第一”的理念念，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)“管理一一流、服服務(wù)一流流、員工工一流、效效益一流流”的目標(biāo)標(biāo)。公司司全體員員工也本本著“住戶的的滿意就就是我們們的目標(biāo)標(biāo)”的宗旨旨，倡導(dǎo)導(dǎo)“質(zhì)量第第一”的理念念，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)“管理一一流、服服務(wù)一流流、員工工一流、效效益一流流”的目標(biāo)標(biāo)。以高高昂的熱熱情投入入工作，去去迎接

24、一一切挑戰(zhàn)戰(zhàn)，力爭爭為業(yè)主主創(chuàng)造一一個(gè)幽雅雅舒適、服服務(wù)周到到的工作作、生活活新空間間。以高高昂的熱熱情投入入工作，去去迎接一一切挑戰(zhàn)戰(zhàn)，力爭爭為業(yè)主主創(chuàng)造一一個(gè)幽雅雅舒適、服服務(wù)周到到的工作作、生活活新空間間。法定代表人人：法定定代表人人：張龍龍標(biāo)張龍龍標(biāo)公司注冊地地址、通通訊地址址：公司司注冊地地址、通通訊地址址：上海海市南匯匯區(qū)惠南南鎮(zhèn)南團(tuán)團(tuán)公路上上海市南南匯區(qū)惠惠南鎮(zhèn)南南團(tuán)公路路50500號號1.21.2質(zhì)量量方針質(zhì)質(zhì)量方針針11、以“住戶的的滿意就就是我們們的目標(biāo)標(biāo)”為宗旨旨。、以以“住戶的的滿意就就是我們們的目標(biāo)標(biāo)”為宗旨旨。22、持續(xù)續(xù)提高員員工素質(zhì)質(zhì)、持續(xù)續(xù)改進(jìn)管管理與服服務(wù)。

25、、持持續(xù)提高高員工素素質(zhì)、持持續(xù)改進(jìn)進(jìn)管理與與服務(wù)。33、為住住戶創(chuàng)造造一個(gè)安安全、清清潔、方方便、舒舒適的工工作、生生活新空空間。、為為住戶創(chuàng)創(chuàng)造一個(gè)個(gè)安全、清清潔、方方便、舒舒適的工工作、生生活新空空間。質(zhì)量方針針的內(nèi)涵涵：質(zhì)量方方針的內(nèi)內(nèi)涵：11、符合合“住戶的的滿意就就是我們們的目標(biāo)標(biāo)”的公司司宗旨，只只有住戶戶滿意了了，公司司才能生生存發(fā)展展。、符符合“住戶的的滿意就就是我們們的目標(biāo)標(biāo)”的公司司宗旨，只只有住戶戶滿意了了，公司司才能生生存發(fā)展展。22、員工工是企業(yè)業(yè)之本，持持續(xù)提高高員工素素質(zhì)是提提高管理理與服務(wù)務(wù)質(zhì)量的的前提，因因?yàn)樽魬舻囊笄笤诓粩鄶嗵岣撸芄芾砼c服服務(wù)的改改進(jìn)

26、應(yīng)是是永無止止境、持持續(xù)不斷斷的。、員員工是企企業(yè)之本本，持續(xù)續(xù)提高員員工素質(zhì)質(zhì)是提高高管理與與服務(wù)質(zhì)質(zhì)量的前前提，因因?yàn)樽魬舻囊笄笤诓粩鄶嗵岣?，管管理與服服務(wù)的改改進(jìn)應(yīng)是是永無止止境、持持續(xù)不斷斷的。33、通過過持續(xù)改改進(jìn)管理理與服務(wù)務(wù)，為住住戶創(chuàng)造造一個(gè)安安全、清清潔、方方便、舒舒適的工工作、生生活新空空間，然然后實(shí)現(xiàn)現(xiàn)“住戶滿滿意”這一總總目標(biāo)。、通過持續(xù)改進(jìn)管理與服務(wù)，為住戶創(chuàng)造一個(gè)安全、清潔、方便、舒適的工作、生活新空間，然后實(shí)現(xiàn)“住戶滿意”這一總目標(biāo)。44、本方方針的制制定依據(jù)據(jù)、質(zhì)量量管理基基本原則則及物業(yè)業(yè)管理組組、本方方針的制制定依據(jù)據(jù)、質(zhì)量量管理基基本原則則及物業(yè)業(yè)管理

27、組組織的特特點(diǎn)：織織的特點(diǎn)點(diǎn)：33組織機(jī)機(jī)構(gòu)圖組組織機(jī)構(gòu)構(gòu)圖項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理副經(jīng)理副經(jīng)理管理部管理部勞動(dòng)人事勞動(dòng)人事業(yè)務(wù)維修接待組業(yè)務(wù)維修接待組保安組保安組清潔組清潔組工程組工程組綠化養(yǎng)護(hù)組綠化養(yǎng)護(hù)組小區(qū)經(jīng)理小區(qū)經(jīng)理財(cái)務(wù)組財(cái)務(wù)組第二章第二二章物業(yè)業(yè)概況物物業(yè)概況況2.12.1小區(qū)區(qū)基本情情況小區(qū)區(qū)基本情情況本項(xiàng)目建造造的物業(yè)業(yè)類型為為：本項(xiàng)項(xiàng)目建造造的物業(yè)業(yè)類型為為：住宅宅住宅地塊四至范范圍：地地塊四至至范圍：東至環(huán)環(huán)湖西三三路南側(cè)側(cè)，西至至中漣河河?xùn)|北側(cè)側(cè)，南至至東至環(huán)環(huán)湖西三三路南側(cè)側(cè)，西至至中漣河河?xùn)|北側(cè)側(cè)，南至至G5G55道路，北北至城市市道路，北北至城市市楔形綠綠地。楔楔形綠

28、地地。本項(xiàng)目總用用地面積積本項(xiàng)目目總用地地面積1190559711905597平平方米，用用地構(gòu)成成為：平平方米，用用地構(gòu)成成為：住住宅建筑筑面積住住宅建筑筑面積1184889011848890平平方米；平方米米；物業(yè)業(yè)用地物物業(yè)用地地72007200平方米米；平方方米；綠綠化用地地綠化用用地3774744374474平平方米。平方米。本項(xiàng)目總建建筑面積積本項(xiàng)目目總建筑筑面積11964436.5811964436.58平平方米。平方米。其中一期其中一期66339.7666339.76平方米平方米,二期二期130096.82130096.82平方米，平方米，其中地下總建筑面積其中地下總建筑面積2

29、031120311平方平方米。米。地上總建筑面積地上總建筑面積196436.58196436.58平方米。平方米。住宅建筑面積住宅建筑面積184890184890平方米。平方米。本項(xiàng)目的建建筑密度度為本項(xiàng)項(xiàng)目的建建筑密度度為266.6 %266.6 %，綜綜合容積積率，綜綜合容積積率1.0411.044；綠化率率綠化率率38%38%；集中綠綠化率集集中綠化化率188.3%18.3%。本項(xiàng)目規(guī)劃劃建設(shè)機(jī)機(jī)動(dòng)停車車位本項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃劃建設(shè)機(jī)機(jī)動(dòng)停車車位11140111400個(gè)。個(gè)。按照照規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)建造造了非機(jī)機(jī)動(dòng)車停停車位。按照規(guī)劃設(shè)計(jì)建造了非機(jī)動(dòng)車停車位。2.22.2主要要配套設(shè)設(shè)備設(shè)施施主要配配套

30、設(shè)備備設(shè)施對講系系統(tǒng)：對講講系統(tǒng)：該系統(tǒng)統(tǒng)采用可可視對講講系統(tǒng)。該系統(tǒng)采用可視對講系統(tǒng)。住戶可與單元門口進(jìn)行呼叫通話，并通過開啟入口防盜門。住戶可與單元門口進(jìn)行呼叫通話，并通過開啟入口防盜門。電子巡巡更系統(tǒng)統(tǒng)：電子巡巡更系統(tǒng)統(tǒng)：在各各主要點(diǎn)點(diǎn)沿線設(shè)設(shè)置巡更更點(diǎn)，系系統(tǒng)選定定不同巡巡更路線線實(shí)踐間間隔，由由計(jì)算機(jī)機(jī)進(jìn)行監(jiān)監(jiān)控，并并自動(dòng)記記錄。在在各主要要點(diǎn)沿線線設(shè)置巡巡更點(diǎn)，系系統(tǒng)選定定不同巡巡更路線線實(shí)踐間間隔，由由計(jì)算機(jī)機(jī)進(jìn)行監(jiān)監(jiān)控，并并自動(dòng)記記錄。紅外周周界報(bào)警警系統(tǒng)。紅外周界報(bào)警系統(tǒng)。室內(nèi)報(bào)報(bào)警系室內(nèi)內(nèi)報(bào)警系系統(tǒng)：統(tǒng)：在每戶戶住戶的的室內(nèi)安安裝報(bào)警警系統(tǒng)和和緊急求求助系統(tǒng)統(tǒng)，以實(shí)實(shí)現(xiàn)住戶

31、戶防盜報(bào)報(bào)警和和和緊急求求助。在在每戶住住戶的室室內(nèi)安裝裝報(bào)警系系統(tǒng)和緊緊急求助助系統(tǒng)，以以實(shí)現(xiàn)住住戶防盜盜報(bào)警和和和緊急急求助。電子公公告牌：電子子公告牌牌：該系系統(tǒng)發(fā)布布小區(qū)內(nèi)內(nèi)公共信信息，包包括向居居民發(fā)布布時(shí)事新新聞，天天氣預(yù)報(bào)報(bào)，物業(yè)業(yè)管理信信息，會(huì)會(huì)議通知知等，該該系統(tǒng)能能使居民民更及時(shí)時(shí)、準(zhǔn)確確、快捷捷、便利利地獲取取有關(guān)信信息，提提高小區(qū)區(qū)物業(yè)管管理水平平。該系系統(tǒng)發(fā)布布小區(qū)內(nèi)內(nèi)公共信信息，包包括向居居民發(fā)布布時(shí)事新新聞，天天氣預(yù)報(bào)報(bào)，物業(yè)業(yè)管理信信息，會(huì)會(huì)議通知知等，該該系統(tǒng)能能使居民民更及時(shí)時(shí)、準(zhǔn)確確、快捷捷、便利利地獲取取有關(guān)信信息，提提高小區(qū)區(qū)物業(yè)管管理水平平。門磁開開

32、關(guān)及天天然氣泄泄漏探測測器：門磁磁開關(guān)及及天然氣氣泄漏探探測器：各住戶戶設(shè)有門門磁開關(guān)關(guān)及天然然氣泄漏漏探測器器，并將將該設(shè)防防信息傳傳至小區(qū)區(qū)管理計(jì)計(jì)算機(jī)，實(shí)實(shí)現(xiàn)設(shè)防防報(bào)警系系統(tǒng)。各各住戶設(shè)設(shè)有門磁磁開關(guān)及及天然氣氣泄漏探探測器，并并將該設(shè)設(shè)防信息息傳至小小區(qū)管理理計(jì)算機(jī)機(jī)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)設(shè)防報(bào)報(bào)警系統(tǒng)統(tǒng)。二表自自動(dòng)遠(yuǎn)程程抄送（水水、天然然氣）二表表自動(dòng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)程抄送送（水、天天然氣）背景音音樂以及及公共廣廣播系統(tǒng)統(tǒng)。背景音音樂以及及公共廣廣播系統(tǒng)統(tǒng)。電信寬寬帶網(wǎng)絡(luò)絡(luò)系統(tǒng)。電信寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。室內(nèi)分分流、室室外合流流的排水水系統(tǒng)。室內(nèi)分流、室外合流的排水系統(tǒng)。第三章第三三章綠地地某項(xiàng)目目管理總總體思路路綠

33、地某某項(xiàng)目管管理總體體思路3.13.1綠地地某項(xiàng)目目物業(yè)管管理總體體思路綠綠地某項(xiàng)項(xiàng)目物業(yè)業(yè)管理總總體思路路按照上海市市優(yōu)秀物物業(yè)小區(qū)區(qū)管理標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)對“綠地某某項(xiàng)目”實(shí)施管管理，以以此定位位為準(zhǔn)則則，高起起點(diǎn)、大大手筆開開展各項(xiàng)項(xiàng)物業(yè)管管理工作作。按照照上海市市優(yōu)秀物物業(yè)小區(qū)區(qū)管理標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)對“綠地某某項(xiàng)目”實(shí)施管管理，以以此定位位為準(zhǔn)則則，高起起點(diǎn)、大大手筆開開展各項(xiàng)項(xiàng)物業(yè)管管理工作作。收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)多多層為收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)多層為為0.9990.99元元。元。11、制定定業(yè)主入入戶的各各項(xiàng)程序序和文件件、規(guī)范范、嚴(yán)謹(jǐn)謹(jǐn)?shù)臉I(yè)主主入住程程序和業(yè)業(yè)主對各各位必備備文件的的承諾，是是今后有有序管理理的基礎(chǔ)礎(chǔ)，因此

34、此在物業(yè)業(yè)管理起起始階段段按照市市有關(guān)物物業(yè)管理理有關(guān)規(guī)規(guī)定，擬擬定入戶戶時(shí)間各各類文件件和表格格。、制制定業(yè)主主入戶的的各項(xiàng)程程序和文文件、規(guī)規(guī)范、嚴(yán)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臉I(yè)業(yè)主入住住程序和和業(yè)主對對各位必必備文件件的承諾諾，是今今后有序序管理的的基礎(chǔ)，因因此在物物業(yè)管理理起始階階段按照照市有關(guān)關(guān)物業(yè)管管理有關(guān)關(guān)規(guī)定，擬擬定入戶戶時(shí)間各各類文件件和表格格。22、管理理始終要要有透明明度，作作為業(yè)主主的“管家”，隨時(shí)時(shí)歡迎開開發(fā)商和和業(yè)主對對物業(yè)工工作的檢檢查指導(dǎo)導(dǎo)，做到到定時(shí)公公布帳目目，定期期發(fā)、管管理始終終要有透透明度，作作為業(yè)主主的“管家”，隨時(shí)時(shí)歡迎開開發(fā)商和和業(yè)主對對物業(yè)工工作的檢檢查指導(dǎo)導(dǎo)，做到

35、到定時(shí)公公布帳目目，定期期發(fā)放業(yè)業(yè)主征詢詢表。放放業(yè)主征征詢表。33、充分分依靠和和發(fā)揮區(qū)區(qū)房土局局物業(yè)科科、社區(qū)區(qū)辦、派派出所、居居委會(huì)的的作用，齊齊抓共管管，使綠綠地某項(xiàng)項(xiàng)目爭創(chuàng)創(chuàng)上海市市優(yōu)秀小小區(qū)文明明小區(qū)工工作。、充充分依靠靠和發(fā)揮揮區(qū)房土土局物業(yè)業(yè)科、社社區(qū)辦、派派出所、居居委會(huì)的的作用，齊齊抓共管管，使綠綠地某項(xiàng)項(xiàng)目爭創(chuàng)創(chuàng)上海市市優(yōu)秀小小區(qū)文明明小區(qū)工工作。在在合同期期內(nèi)參加加并力爭爭達(dá)到“上海市市物業(yè)管管理優(yōu)秀秀小區(qū)”、“文明小小區(qū)”稱號的的標(biāo)準(zhǔn)。在合同期內(nèi)參加并力爭達(dá)到“上海市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”、“文明小區(qū)”稱號的標(biāo)準(zhǔn)。44、物業(yè)業(yè)管理的的實(shí)質(zhì)是是服務(wù)，業(yè)業(yè)主對物物業(yè)管理理是否

36、滿滿意，實(shí)實(shí)際上是是對物業(yè)業(yè)服務(wù)是是否認(rèn)可可的主要要標(biāo)志，在在物業(yè)管管理中我我們將推推行各項(xiàng)項(xiàng)常規(guī)服服務(wù)，同同時(shí)不斷斷開拓業(yè)業(yè)主所需需要的各各種各類類新項(xiàng)目目，把業(yè)業(yè)主的需需要作為為我們工工作的努努力方向向，盡善善盡美讓讓業(yè)主滿滿意。、物物業(yè)管理理的實(shí)質(zhì)質(zhì)是服務(wù)務(wù)，業(yè)主主對物業(yè)業(yè)管理是是否滿意意，實(shí)際際上是對對物業(yè)服服務(wù)是否否認(rèn)可的的主要標(biāo)標(biāo)志，在在物業(yè)管管理中我我們將推推行各項(xiàng)項(xiàng)常規(guī)服服務(wù)，同同時(shí)不斷斷開拓業(yè)業(yè)主所需需要的各各種各類類新項(xiàng)目目，把業(yè)業(yè)主的需需要作為為我們工工作的努努力方向向，盡善善盡美讓讓業(yè)主滿滿意。55、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)各項(xiàng)目目標(biāo)的措措施、實(shí)實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)項(xiàng)目標(biāo)的的措施抓培訓(xùn)入入手，層層層

37、培訓(xùn)訓(xùn)、崗前前和在崗崗培訓(xùn)相相結(jié)合，使使人人明明抓培訓(xùn)訓(xùn)入手，層層層培訓(xùn)訓(xùn)、崗前前和在崗崗培訓(xùn)相相結(jié)合，使使人人明明白，物物業(yè)管理理的實(shí)質(zhì)質(zhì)、任務(wù)務(wù)、工作作程序、要要求和標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，熟熟悉掌握握國家和和地方有有物業(yè)管管理和本本職崗位位的法規(guī)規(guī)、政策策，按照照培訓(xùn)要要求嚴(yán)格格實(shí)施，從從嚴(yán)考核核，考核核不合格格者不得得上崗，上上崗后違違背崗位位工作程程序和標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)者必必須待崗崗補(bǔ)課或或按情節(jié)節(jié)予以辭辭退。白白，物業(yè)業(yè)管理的的實(shí)質(zhì)、任任務(wù)、工工作程序序、要求求和標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，熟悉悉掌握國國家和地地方有物物業(yè)管理理和本職職崗位的的法規(guī)、政政策，按按照培訓(xùn)訓(xùn)要求嚴(yán)嚴(yán)格實(shí)施施，從嚴(yán)嚴(yán)考核，考考核不合合格者不不得上崗崗

38、，上崗崗后違背背崗位工工作程序序和標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)者必須須待崗補(bǔ)補(bǔ)課或按按情節(jié)予予以辭退退。把工程設(shè)設(shè)備管理理作為現(xiàn)現(xiàn)代物業(yè)業(yè)管理的的關(guān)鍵來來抓，以以熟練和和高超的的專業(yè)技技術(shù)掌握握小區(qū)各各類先進(jìn)進(jìn)的設(shè)備備，使各各項(xiàng)設(shè)備備運(yùn)行正正常，延延長設(shè)備備的使用用年限，確確實(shí)體現(xiàn)現(xiàn)小區(qū)的的保值升升值，我我們將把把設(shè)備設(shè)設(shè)計(jì)保養(yǎng)養(yǎng)和日常常保養(yǎng)工工作做得得更好。把工程設(shè)備管理作為現(xiàn)代物業(yè)管理的關(guān)鍵來抓，以熟練和高超的專業(yè)技術(shù)掌握小區(qū)各類先進(jìn)的設(shè)備，使各項(xiàng)設(shè)備運(yùn)行正常，延長設(shè)備的使用年限，確實(shí)體現(xiàn)小區(qū)的保值升值，我們將把設(shè)備設(shè)計(jì)保養(yǎng)和日常保養(yǎng)工作做得更好。技防和人人防兩手手抓，群群防群治治一體化化，確保保一方平平安，執(zhí)

39、執(zhí)行技防和和人防兩兩手抓，群群防群治治一體化化，確保保一方平平安，執(zhí)執(zhí)行24424小時(shí)時(shí)值班不不定時(shí)巡巡更制、定定崗定人人、站崗崗服小時(shí)時(shí)值班不不定時(shí)巡巡更制、定定崗定人人、站崗崗服務(wù)。務(wù)。每戶戶保安員員須做到到：每戶戶保安員員須做到到：有責(zé)責(zé)任、有有體能、有有技術(shù)、有有應(yīng)變能能力，對對于可能能發(fā)生的的各類事事故，都都有完整整的應(yīng)急急措施，日日常定期期訓(xùn)練，同同時(shí)以專專業(yè)保安安隊(duì)伍為為主，工工程、清清潔等各各工種物物業(yè)管理理服務(wù)人人員一起起實(shí)施保保安一體體化、一一體化管管理使小小區(qū)晝夜夜沒有安安保的死死角。有有責(zé)任、有有體能、有有技術(shù)、有有應(yīng)變能能力，對對于可能能發(fā)生的的各類事事故，都都有完整

40、整的應(yīng)急急措施，日日常定期期訓(xùn)練，同同時(shí)以專專業(yè)保安安隊(duì)伍為為主，工工程、清清潔等各各工種物物業(yè)管理理服務(wù)人人員一起起實(shí)施保保安一體體化、一一體化管管理使小小區(qū)晝夜夜沒有安安保的死死角。保潔管理理實(shí)行檢檢查與抽抽查制并并用，每每天物業(yè)業(yè)管理員員進(jìn)行檢檢查，由由物業(yè)經(jīng)經(jīng)理進(jìn)行行抽查，雙雙重保證證其質(zhì)量量。保潔管管理實(shí)行行檢查與與抽查制制并用，每每天物業(yè)業(yè)管理員員進(jìn)行檢檢查，由由物業(yè)經(jīng)經(jīng)理進(jìn)行行抽查，雙雙重保證證其質(zhì)量量。實(shí)施嚴(yán)格格的考核核激勵(lì)制制度，個(gè)個(gè)人收入入與工作作業(yè)績掛掛鉤，明明確工作作職責(zé)，每每季有考考核，公公開推行行獎(jiǎng)勤罰罰懶，具具有透明明度的競競爭機(jī)制制。實(shí)施嚴(yán)嚴(yán)格的考考核激勵(lì)勵(lì)制度

41、，個(gè)個(gè)人收入入與工作作業(yè)績掛掛鉤，明明確工作作職責(zé)，每每季有考考核，公公開推行行獎(jiǎng)勤罰罰懶，具具有透明明度的競競爭機(jī)制制。建立與開開發(fā)商領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)正常常溝通渠渠道，定定期每月月工作匯匯報(bào)制度度，使開開發(fā)商的的要求建立與與開發(fā)商商領(lǐng)導(dǎo)正正常溝通通渠道，定定期每月月工作匯匯報(bào)制度度，使開開發(fā)商的的要求、建建議及時(shí)時(shí)傳遞到到物業(yè)公公司，從從而確保保整個(gè)物物業(yè)管理理運(yùn)行的的有效、高高質(zhì)。、建建議及時(shí)時(shí)傳遞到到物業(yè)公公司，從從而確保保整個(gè)物物業(yè)管理理運(yùn)行的的有效、高高質(zhì)。3.23.2綠地地某項(xiàng)目目管理整整體運(yùn)行行流程圖圖綠地某某項(xiàng)目管管理整體體運(yùn)行流流程圖前期介入前期介入前期介入機(jī)構(gòu)組建機(jī)構(gòu)組建崗位培訓(xùn)崗位

42、培訓(xùn)驗(yàn)收接管驗(yàn)收接管辦理入住辦理入住裝修管理裝修管理日常管理日常管理整體運(yùn)行流流程的設(shè)設(shè)計(jì)原則則是全面面、合理理、高效效、環(huán)環(huán)環(huán)相扣、相相互制約約，保證證各環(huán)節(jié)節(jié)緊密銜銜接。整整體運(yùn)行行流程的的設(shè)計(jì)原原則是全全面、合合理、高高效、環(huán)環(huán)環(huán)相扣扣、相互互制約，保保證各環(huán)環(huán)節(jié)緊密密銜接。為了保證進(jìn)進(jìn)駐綠地地某項(xiàng)目目的工作作有序，迅迅速開展展各項(xiàng)管管理工作作，為住住戶提供供快捷、完完善的服服務(wù)。為為了保證證進(jìn)駐綠綠地某項(xiàng)項(xiàng)目的工工作有序序，迅速速開展各各項(xiàng)管理理工作，為為住戶提提供快捷捷、完善善的服務(wù)務(wù)。本公公司將嚴(yán)嚴(yán)格按照照上海市市物業(yè)管管理?xiàng)l例例規(guī)定，嚴(yán)嚴(yán)格操作作，做到到不論大大小，使使每件工工作

43、都程程序化、系系統(tǒng)化，在在工作中中一絲不不茍、環(huán)環(huán)環(huán)相扣扣、節(jié)節(jié)節(jié)相連，從從根本上上保證本本公司的的服務(wù)質(zhì)質(zhì)量。本本公司將將嚴(yán)格按按照上海海市物業(yè)業(yè)管理?xiàng)l條例規(guī)定定，嚴(yán)格格操作，做做到不論論大小，使使每件工工作都程程序化、系系統(tǒng)化，在在工作中中一絲不不茍、環(huán)環(huán)環(huán)相扣扣、節(jié)節(jié)節(jié)相連，從從根本上上保證本本公司的的服務(wù)質(zhì)質(zhì)量。33.3.3管理理目標(biāo)管管理目標(biāo)標(biāo)11、小區(qū)區(qū)竣工交交房當(dāng)年年各項(xiàng)管管理達(dá)到到“上海市市物業(yè)管管理優(yōu)秀秀小區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。、小小區(qū)竣工工交房當(dāng)當(dāng)年各項(xiàng)項(xiàng)管理達(dá)達(dá)到“上海市市物業(yè)管管理優(yōu)秀秀小區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。22、房屋屋完好率率、房屋屋完好率率98%98%以上。以以上。33、小區(qū)區(qū)照

44、明和和管道完完好率、小小區(qū)照明明和管道道完好率率96%96%以上。以以上。44、224244小時(shí)接接受報(bào)修修，接報(bào)報(bào)修后小小時(shí)接受受報(bào)修，接接報(bào)修后后30300分鐘到到現(xiàn)場。分鐘到現(xiàn)場。55、房屋屋零修及及時(shí)率、房房屋零修修及時(shí)率率98%98%以上，零零修合格格率以上上，零修修合格率率1000%1000%以以上，并并有回訪訪制度和和回訪記記錄。以以上，并并有回訪訪制度和和回訪記記錄。66、消防防設(shè)施設(shè)設(shè)備完好好率、消消防設(shè)施施設(shè)備完完好率1100%1000%。77、環(huán)境境整潔，四四季常青青。、環(huán)環(huán)境整潔潔，四季季常青。88、公眾眾庭院廢廢棄物滯滯留不超超過、公公眾庭院院廢棄物物滯留不不超過33

45、0300分鐘。分分鐘。99、設(shè)備備資料齊齊全，管管理完善善，可隨隨時(shí)查閱閱；、設(shè)設(shè)備資料料齊全，管管理完善善，可隨隨時(shí)查閱閱；設(shè)備備完好率率設(shè)備完完好率995%995%以以上。以以上。1010、保保證、保保證24424小時(shí)時(shí)供電正正常，出出現(xiàn)故障障，立即即排除。小時(shí)供電正常，出現(xiàn)故障，立即排除。1111、消消除火災(zāi)災(zāi)事故，杜杜、消除除火災(zāi)事事故，杜杜絕火災(zāi)災(zāi)事故苗苗子。絕絕火災(zāi)事事故苗子子。1212、無無因管理理責(zé)任引引發(fā)的重重大刑事事案件和和交通事事故。、無無因管理理責(zé)任引引發(fā)的重重大刑事事案件和和交通事事故。1313、無無重大投投訴，一一般投訴訴在、無無重大投投訴，一一般投訴訴在22以下，

46、滿滿意率以下，滿滿意率995%995%以以上。以以上。1414、道道路完好好率、道道路完好好率955%955%以上上。以上上。1515、檔檔案建立立完好率率、檔案案建立完完好率1100%1000%。3.43.4管理理承諾管管理承諾諾11、每天天設(shè)立業(yè)業(yè)務(wù)接待待：、每每天設(shè)立立業(yè)務(wù)接接待：周周一至周周日周一一至周日日99：00-117000-17：00000。22、實(shí)行行、實(shí)行行36553655天天24244小時(shí)全全天候受受理業(yè)務(wù)務(wù)報(bào)修。小時(shí)全天候受理業(yè)務(wù)報(bào)修。33、搶險(xiǎn)險(xiǎn)接報(bào)后后、搶險(xiǎn)險(xiǎn)接報(bào)后后30300分鐘趕趕到現(xiàn)場場，做到到急修不不過夜，小小修不過過三天。分鐘趕到現(xiàn)場，做到急修不過夜，小修

47、不過三天。44、224244小時(shí)保保安站崗崗不定時(shí)時(shí)巡查服服務(wù)。小小時(shí)保安安站崗不不定時(shí)巡巡查服務(wù)務(wù)。55、小區(qū)區(qū)設(shè)備按按照有關(guān)關(guān)規(guī)定定定期進(jìn)行行保養(yǎng)，每每天巡檢檢，記錄錄完整，設(shè)設(shè)備完好好率、小小區(qū)設(shè)備備按照有有關(guān)規(guī)定定定期進(jìn)進(jìn)行保養(yǎng)養(yǎng)，每天天巡檢，記記錄完整整，設(shè)備備完好率率98%98%以上。以以上。66、檔案案資料齊齊全、檔檔案資料料齊全，有有專人整整理保管管，應(yīng)用用計(jì)算機(jī)機(jī)歸檔。，有專人整理保管，應(yīng)用計(jì)算機(jī)歸檔。77、公用用部位多多層房屋屋每天清清掃，每每周拖洗洗、擦拭拭，高層層房屋每每天清掃掃、拖洗洗、擦拭拭兩次，無無亂張貼貼，玻璃璃窗每半半月擦一一次。、公公用部位位多層房房屋每天天

48、清掃，每每周拖洗洗、擦拭拭，高層層房屋每每天清掃掃、拖洗洗、擦拭拭兩次，無無亂張貼貼，玻璃璃窗每半半月擦一一次。88、綠化化工作做做到根據(jù)據(jù)草木特特性，適適時(shí)休整整。、綠綠化工作作做到根根據(jù)草木木特性，適適時(shí)休整整。99、管理理處每半半年發(fā)放放一次住住戶意見見征詢表表，以以主動(dòng)征征求使用用人意見見。、管管理處每每半年發(fā)發(fā)放一次次住戶戶意見征征詢表，以以主動(dòng)征征求使用用人意見見。1010、每每月由物物業(yè)主管管，物業(yè)業(yè)助理拜拜訪業(yè)主主，聽取取管理意意見。、每每月由物物業(yè)主管管，物業(yè)業(yè)助理拜拜訪業(yè)主主，聽取取管理意意見。1111、管管理處接接到業(yè)主主電話投投訴，、管管理處接接到業(yè)主主電話投投訴，44

49、4小時(shí)內(nèi)內(nèi)經(jīng)復(fù)核核給予初初步答復(fù)復(fù)。小時(shí)時(shí)內(nèi)經(jīng)復(fù)復(fù)核給予予初步答答復(fù)。1212、管管理處接接到業(yè)主主書面投投訴，、管管理處接接到業(yè)主主書面投投訴，333天內(nèi)給給予書面面回復(fù)。天內(nèi)給予書面回復(fù)。1313、每每年進(jìn)行行防火演演習(xí)。、每每年進(jìn)行行防火演演習(xí)。1414、建建立員工工工作規(guī)規(guī)范及崗崗位標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。、建建立員工工工作規(guī)規(guī)范及崗崗位標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。3.53.5行為為規(guī)范行行為規(guī)范范11、態(tài)、態(tài)態(tài)度和藹藹講文明明。度和和藹講文文明。在在為住戶戶服務(wù)時(shí)時(shí)要態(tài)度度和藹，用用語規(guī)范范，耐心心熱情。在為住戶服務(wù)時(shí)要態(tài)度和藹，用語規(guī)范，耐心熱情。22、掛牌牌上崗守守紀(jì)律。、掛牌上崗守紀(jì)律。員工在崗時(shí)要掛胸卡、胸牌，

50、儀表整潔，管理員、保安人員持證上崗。員工在崗時(shí)要掛胸卡、胸牌，儀表整潔，管理員、保安人員持證上崗。33、公開開制度講講規(guī)范。、公開制度講規(guī)范。要公開辦事制度，即各種手續(xù)的辦理程序、辦理要求、辦理時(shí)限在現(xiàn)場有告示：要公開辦事制度，即各種手續(xù)的辦理程序、辦理要求、辦理時(shí)限在現(xiàn)場有告示：公開辦事紀(jì)律，即嚴(yán)禁“吃、拿、卡、要”的行為，嚴(yán)禁發(fā)生訓(xùn)斥、推諉、刁難現(xiàn)象，嚴(yán)格遵守服務(wù)紀(jì)律；公開辦事紀(jì)律，即嚴(yán)禁“吃、拿、卡、要”的行為，嚴(yán)禁發(fā)生訓(xùn)斥、推諉、刁難現(xiàn)象，嚴(yán)格遵守服務(wù)紀(jì)律；公開收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，即嚴(yán)格按照物價(jià)管理部門制定和審核或物業(yè)管理服務(wù)合同約定的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，并在服務(wù)窗口明碼標(biāo)價(jià)，告示

51、不得多收費(fèi)、亂收費(fèi)。公開收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，即嚴(yán)格按照物價(jià)管理部門制定和審核或物業(yè)管理服務(wù)合同約定的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，并在服務(wù)窗口明碼標(biāo)價(jià)，告示不得多收費(fèi)、亂收費(fèi)。44、遵章章辦事不不違規(guī)。、遵章辦事不違規(guī)。維修及時(shí)，維修及時(shí)，急修項(xiàng)目急修項(xiàng)目11小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場，小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場，2424小時(shí)內(nèi)修復(fù)；小時(shí)內(nèi)修復(fù)；如不能在規(guī)定時(shí)間完成，須對居民作出限時(shí)修復(fù)的承諾。如不能在規(guī)定時(shí)間完成，須對居民作出限時(shí)修復(fù)的承諾。小修項(xiàng)目三天內(nèi)修復(fù)、不能因雙休日或節(jié)假日順延（居民預(yù)約、雨天筑漏可不受三天限制）。小修項(xiàng)目三天內(nèi)修復(fù)、不能因雙休日或節(jié)假日順延（居民預(yù)約、雨天筑漏可不受三天限制）。需安排工程修理的，應(yīng)及

52、時(shí)告知報(bào)修人。需安排工程修理的，應(yīng)及時(shí)告知報(bào)修人。55、做好好回訪重重信譽(yù)。、做好回訪重信譽(yù)。經(jīng)常走訪業(yè)主，走訪被服務(wù)的對象，不斷改進(jìn)服務(wù)方式，提高服務(wù)水平。經(jīng)常走訪業(yè)主，走訪被服務(wù)的對象，不斷改進(jìn)服務(wù)方式，提高服務(wù)水平。涉及到房屋安全、筑漏維修的，必須進(jìn)行回訪。涉及到房屋安全、筑漏維修的，必須進(jìn)行回訪。3.63.6窗口口規(guī)范：窗口規(guī)規(guī)范：11、公開開辦事制制度，公公開社會(huì)會(huì)承諾，公公開收費(fèi)費(fèi)項(xiàng)目及及服務(wù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。、公公開辦事事制度，公公開社會(huì)會(huì)承諾，公公開收費(fèi)費(fèi)項(xiàng)目及及服務(wù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。22、周一一至周日日全天業(yè)業(yè)務(wù)接待待。、周周一至周周日全天天業(yè)務(wù)接接待。33、33653365天天，天天天天，天天

53、天24424小時(shí)時(shí)受理居居民房屋屋報(bào)修。小時(shí)受理居民房屋報(bào)修。44、辦辦公場所所整潔有有序，小小區(qū)各項(xiàng)項(xiàng)管理制制度上墻墻公布，各各種規(guī)定定、公約約分發(fā)到到戶。辦辦公場所所整潔有有序，小小區(qū)各項(xiàng)項(xiàng)管理制制度上墻墻公布，各各種規(guī)定定、公約約分發(fā)到到戶。55、公開開投訴電電話，發(fā)發(fā)放服務(wù)務(wù)聯(lián)系卡卡，方便便業(yè)主報(bào)報(bào)修及投投訴。、公公開投訴訴電話，發(fā)發(fā)放服務(wù)務(wù)聯(lián)系卡卡，方便便業(yè)主報(bào)報(bào)修及投投訴。66、推行行服務(wù)質(zhì)質(zhì)量，檢檢查、監(jiān)監(jiān)督制度度，逐級級檢查、監(jiān)監(jiān)督。、推推行服務(wù)務(wù)質(zhì)量，檢檢查、監(jiān)監(jiān)督制度度，逐級級檢查、監(jiān)監(jiān)督。3.73.7崗位位規(guī)范：崗位規(guī)規(guī)范：11、管理理員：、管管理員：敬業(yè)愛愛崗，熟熟悉業(yè)

54、務(wù)務(wù)，善于于協(xié)調(diào)，管管理有序序。敬業(yè)業(yè)愛崗，熟熟悉業(yè)務(wù)務(wù)，善于于協(xié)調(diào)，管管理有序序。22、接待待員：、接接待員：熱情主主動(dòng)，登登記準(zhǔn)確確，處置置及時(shí)，件件件落實(shí)實(shí)。熱情情主動(dòng)，登登記準(zhǔn)確確，處置置及時(shí)，件件件落實(shí)實(shí)。33、維修修員：、維維修員：約時(shí)不不誤，便便民利民民，工完完料清，住住戶簽收收。約時(shí)時(shí)不誤，便便民利民民，工完完料清，住住戶簽收收。44、保安安員：、保保安員：舉止文文明，熟熟悉環(huán)境境，維護(hù)護(hù)秩序，防防范到位位。舉止止文明，熟熟悉環(huán)境境，維護(hù)護(hù)秩序，防防范到位位。55、電梯梯工：、電電梯工：堅(jiān)守崗崗位，操操作規(guī)范范，轎廂廂整潔，報(bào)報(bào)修及時(shí)時(shí)。堅(jiān)守守崗位，操操作規(guī)范范，轎廂廂整潔，報(bào)

55、報(bào)修及時(shí)時(shí)。66、保潔潔工：、保保潔工：按時(shí)保保潔，日日清垃按按時(shí)保潔潔，日清清垃圾，定定期滅害害，環(huán)境境整潔?；?，定期滅害，環(huán)境整潔。第四章第四四章綠地地某項(xiàng)目目員工配配備及培培訓(xùn)綠地地某項(xiàng)目目員工配配備及培培訓(xùn)4.14.1管理理人員培培訓(xùn)管理理人員培培訓(xùn)（一）培訓(xùn)訓(xùn)目標(biāo)（一一）培訓(xùn)訓(xùn)目標(biāo)為了充分保保證綠地地某項(xiàng)目目的物業(yè)業(yè)管理高高質(zhì)量、高高水準(zhǔn)完完成，必必須培養(yǎng)養(yǎng)一支高高層次、高高素質(zhì)的的物業(yè)管管理專業(yè)業(yè)隊(duì)伍，通通過各種種形式的的培訓(xùn)，使使管理處處員工具具備全面面的物業(yè)業(yè)管理素素質(zhì)要求求，從而而實(shí)現(xiàn)預(yù)預(yù)期的管管理目標(biāo)標(biāo)。為了了充分保保證綠地地某項(xiàng)目目的物業(yè)業(yè)管理高高質(zhì)量、高高水準(zhǔn)完完成，必

56、必須培養(yǎng)養(yǎng)一支高高層次、高高素質(zhì)的的物業(yè)管管理專業(yè)業(yè)隊(duì)伍，通通過各種種形式的的培訓(xùn)，使使管理處處員工具具備全面面的物業(yè)業(yè)管理素素質(zhì)要求求，從而而實(shí)現(xiàn)預(yù)預(yù)期的管管理目標(biāo)標(biāo)。（二）培訓(xùn)訓(xùn)方式（二二）培訓(xùn)訓(xùn)方式11、自學(xué)學(xué)、自學(xué)學(xué)自學(xué)是是提高學(xué)學(xué)知和技技術(shù)、增增長知識識才干的的行之有有效的方方法。自自學(xué)是提提高學(xué)知知和技術(shù)術(shù)、增長長知識才才干的行行之有效效的方法法。本公公司非常常重視和和鼓勵(lì)員員工業(yè)余余時(shí)間參參加與自自身崗位位相關(guān)的的專業(yè)培培訓(xùn)班、大大學(xué)考等等，公司司在時(shí)間間上給予予照顧和和安排。本公司非常重視和鼓勵(lì)員工業(yè)余時(shí)間參加與自身崗位相關(guān)的專業(yè)培訓(xùn)班、大學(xué)考等，公司在時(shí)間上給予照顧和安排。2

57、2、自辦辦培訓(xùn)班班、自辦辦培訓(xùn)班班舉辦物物業(yè)管理理及相關(guān)關(guān)舉辦物物業(yè)管理理及相關(guān)關(guān)專業(yè)培培訓(xùn)班，加加強(qiáng)和提提高員工工專業(yè)素素質(zhì)和職職業(yè)道德德修養(yǎng)。專業(yè)培訓(xùn)班，加強(qiáng)和提高員工專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德修養(yǎng)。33、外派派學(xué)習(xí)培培訓(xùn)、外外派學(xué)習(xí)習(xí)培訓(xùn)管管理處管管理人員員每年安安排數(shù)次次外派專專業(yè)培訓(xùn)訓(xùn)，業(yè)務(wù)務(wù)人員及及服務(wù)人人員選派派參加行行業(yè)主管管部門組組織的各各項(xiàng)專業(yè)業(yè)技能培培訓(xùn)。管管理處管管理人員員每年安安排數(shù)次次外派專專業(yè)培訓(xùn)訓(xùn)，業(yè)務(wù)務(wù)人員及及服務(wù)人人員選派派參加行行業(yè)主管管部門組組織的各各項(xiàng)專業(yè)業(yè)技能培培訓(xùn)。44、參觀觀學(xué)習(xí)、參參觀學(xué)習(xí)習(xí)管理處處組織全全體員工工分期、分分批參觀觀同行業(yè)業(yè)優(yōu)秀項(xiàng)項(xiàng)目，

58、開開拓視野野，總結(jié)結(jié)經(jīng)驗(yàn)。管理處組織全體員工分期、分批參觀同行業(yè)優(yōu)秀項(xiàng)目，開拓視野，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。55、理論論研討或或?qū)ｎ}討討論、理理論研討討或?qū)ｎ}題討論針針對物業(yè)業(yè)管理工工作中發(fā)發(fā)生的疑疑難、典典型案例例及時(shí)聘聘請有關(guān)關(guān)專家同同管理層層舉行專專題研討討或?qū)ｎ}題講座，總總結(jié)探討討具有超超前意識識的管理理途徑或或管理措措施。針針對物業(yè)業(yè)管理工工作中發(fā)發(fā)生的疑疑難、典典型案例例及時(shí)聘聘請有關(guān)關(guān)專家同同管理層層舉行專專題研討討或?qū)ｎ}題講座，總總結(jié)探討討具有超超前意識識的管理理途徑或或管理措措施。66、崗位位輪訓(xùn)、崗崗位輪訓(xùn)訓(xùn)通過崗崗位輪訓(xùn)訓(xùn)，給員員工提供供晉升的的機(jī)會(huì)，通通過人才才的橫向向、縱向向交流達(dá)

59、達(dá)到一專專多能、一一職通過過崗位輪輪訓(xùn)，給給員工提提供晉升升的機(jī)會(huì)會(huì)，通過過人才的的橫向、縱縱向交流流達(dá)到一一專多能能、一職職兼容的的目的，從從而提高高綜合素素質(zhì)和人人才培養(yǎng)養(yǎng)的功能能。兼容容的目的的，從而而提高綜綜合素質(zhì)質(zhì)和人才才培養(yǎng)的的功能。（三）培訓(xùn)訓(xùn)計(jì)劃（三三）培訓(xùn)訓(xùn)計(jì)劃簽約后根據(jù)據(jù)綠地某某項(xiàng)目具具體情況況另定。簽約后根據(jù)綠地某項(xiàng)目具體情況另定。4.24.2管理理人員管管理管理理人員管管理（一）錄用用與考核核（一）錄錄用與考考核11、錄用用：、錄錄用：依依照上海海市人事事局主管管部門招招、調(diào)人人員規(guī)定定，根據(jù)據(jù)公司人人員編制制、用工工條件，經(jīng)經(jīng)人事部部門和用用人單位位聯(lián)合考考核，擇擇優(yōu)

60、錄用用；依照照上海市市人事局局主管部部門招、調(diào)調(diào)人員規(guī)規(guī)定，根根據(jù)公司司人員編編制、用用工條件件，經(jīng)人人事部門門和用人人單位聯(lián)聯(lián)合考核核，擇優(yōu)優(yōu)錄用；錄用后后經(jīng)公司司或管理理處培訓(xùn)訓(xùn)部門對對員工進(jìn)進(jìn)行上崗崗培訓(xùn)和和業(yè)務(wù)考考核，試試用錄用用后經(jīng)公公司或管管理處培培訓(xùn)部門門對員工工進(jìn)行上上崗培訓(xùn)訓(xùn)和業(yè)務(wù)務(wù)考核，試試用3-63-6個(gè)月月，依據(jù)據(jù)勞動(dòng)動(dòng)法的的規(guī)定，以以勞動(dòng)合合同書的的形式與與員工確確定勞動(dòng)動(dòng)關(guān)系和和合同期期限。個(gè)個(gè)月，依依據(jù)勞勞動(dòng)法的的規(guī)定，以以勞動(dòng)合合同書的的形式與與員工確確定勞動(dòng)動(dòng)關(guān)系和和合同期期限。22、考核核：、考考核：考考核是檢檢驗(yàn)工作作成效、業(yè)業(yè)績以及及培訓(xùn)效效果的重重要手