某地房地產市場調查報告(doc 55)

1、泰州房產市市場調查查報告目錄第一部分項項目投資資環(huán)境可可行性分分析P16一、城市概概況二、城市經經濟發(fā)展展狀況三、最新城城市建設設總體規(guī)規(guī)劃第二部分泰泰州房地地產市場場分析P715一、房地產產發(fā)展勢勢態(tài)分析析二、房地產產一級市市場分析析三、房地產產二級市市場分析析四、房地產產三級市市場分析析五、城市居居民可承承接力分分析與年年需求量量預分析析第三部分項項目分析析P166366一、項目概概況二、項目各各項經濟濟指標三、項目周周邊競爭爭樓盤分分析四、項目SSWTOO分析五、項目潛潛在客戶戶分析泰州市場調調查報告告第一部分項項目投資資環(huán)境可可行性分分析一、城市概概況1、地理位位置泰州市地處處江蘇省省

2、中部、長長江北岸岸,西面連連接揚州州市、北北面和東東北毗鄰鄰鹽城市市、東面面緊依南南通市、南南面與蘇蘇州、無無錫、常常州三市市以及鎮(zhèn)鎮(zhèn)江市所所轄揚中中市隔江江相望。全全市南北北長而東東西窄，南南北最大大直線距距離約1124公公里，東東西最窄窄處約119公里里，最寬寬處也僅僅55公里里，全市市總面積積57990平方方公里，其其中市區(qū)區(qū)面積4428平平方公里里，總面面積中，陸陸地面積積占822.744%，水水域面積積占177.266%。自自20001年末末，泰州州市行政政區(qū)劃設設海陵、高高港2個區(qū)，興興化、靖靖江、泰泰興、姜姜堰4個縣級級市，共共有911個鎮(zhèn)、88個鄉(xiāng)、66個街道道辦事處處、333

3、8個居居民委員員會、115788個村民民委員會會，其中中海陵區(qū)區(qū)、高港港區(qū)下轄轄9個鎮(zhèn)、22個鄉(xiāng)、66個街道道辦事處處、877個居民民委員會會、1227個村村民委員員會。220033年末，泰泰州總戶戶數(shù)1669.559萬戶戶，總人人口5003萬人人，其中中市區(qū)662萬人人。2、交通條條件泰州濱江近近海，有有著良好好的區(qū)位位優(yōu)勢。蘇蘇中入江江達海的的5條重要要航道在在此交匯匯。境內內長江岸岸線近百百公里，其其中100米以上上較為穩(wěn)穩(wěn)定的深深水岸線線60公里里，建有有長江港港口3個。以以國家一一類開放放口岸泰州州港為主主體的內內河港口口群初具具規(guī)模。投投資100多億元元建成的的泰州引引江河工工程集

4、引引、排、航航于一體體，成為為泰州經經濟發(fā)展展的一條條“龍脈”。全市市公路通通車總里里程56693公公里，3328國國道、寧寧通高速速公路、廣廣靖高速速公路、寧寧靖鹽高高速公路路、京滬滬高速公公路在境境內縱橫橫交錯。江江陰長江江大橋及及其南北北接線高高速公路路，開辟辟了泰州州與上海海、蘇南南的快速速通道。鐵鐵路交通通發(fā)展較較快，新新長鐵路路、寧啟啟鐵路均均從泰州州境內穿穿過，明明年泰州州鐵路將將全線貫貫通。3、歷史文文化泰州是一座座歷史文文化名城城。戰(zhàn)國國時期稱稱海陽，漢漢初稱海海陵，南南唐至明明清稱泰泰州，取取“國泰民民安”之意。千千余年來來，泰州州枕吳楚楚之交，襟襟江淮之之風，交交通發(fā)達達

5、，經濟濟繁榮，素素有“漢唐古古郡、淮淮海名區(qū)區(qū)”之稱。泰泰州歷代代人文薈薈萃，名名賢輩出出，“儒風之之盛，夙夙冠淮南南”。水水滸傳作作者施耐耐庵、泰泰州學派派創(chuàng)始人人哲學家家王艮、揚揚州八怪怪代表人人物鄭板板橋、京京劇藝術術大師梅梅蘭芳、地地質學家家丁文江江等，均均是泰州州歷代文文化名人人中的杰杰出代表表；抗金金英雄岳岳飛、政政治家文文學家范范仲淹、書書畫大師師齊白石石等曾在在泰州主主政或從從業(yè)。豐豐富的歷歷史積淀淀為泰州州留下眾眾多名勝勝古跡?，F(xiàn)現(xiàn)存古遺遺址、古古建筑、古古石刻數(shù)數(shù)百處，其其中列為為省市級級文物保保護單位位的有1134處處。全市市建有55座博物物館，珍珍藏文物物萬余件件。千年

6、年古剎光光孝律寺寺在海內內外佛教教界享有有盛名，日日涉園、崇崇儒祠、岳岳王廟、安安定書院院、施耐耐庵陵園園、鄭板板橋故居居、梅蘭蘭芳紀念念館等人人文景觀觀俱是泰泰州歷史史文化的的瑰寶。4、人文習習慣溱潼會船節(jié)節(jié)溱湖地地區(qū)歷史史文化悠悠久，民民間傳說說豐富多多彩。南南宋紹興興元年，一一支從山山東南下下投奔岳岳家軍的的義民隊隊伍行至至溱湖，與與金兵遭遭遇，打打得金兵兵落花流流水，義義民也傷傷亡慘重重，血染染溱湖。溱溱湖百姓姓含悲收收葬為國國捐軀的的英雄，并并于每年年清明節(jié)節(jié)撐船來來此祭掃掃，久而而久之，便便形成清清明撐會會船的習習俗，由由此演化化成每年年一度的的水鄉(xiāng)民民間盛會會溱潼潼會船節(jié)節(jié)。每年

7、年清明節(jié)節(jié)，四鄉(xiāng)鄉(xiāng)八鎮(zhèn)的的數(shù)百船船只，上上萬船民民來此聚聚會，觀觀眾游客客超過十十萬人。其其恢宏壯壯觀的場場面，驚驚心動魄魄的爭賽賽、多姿姿多彩的的表演，堪堪稱民俗俗文化之之大觀，水水鄉(xiāng)風情情之博覽覽，被海海內外人人士盛贊贊為“天下會會船數(shù)溱溱潼”。她是是922中國友友好觀光光年江浙浙滬旅游游目的地地之一，95中國江蘇民俗風情游首游式亦在此舉行，2001年列為省級風景名勝區(qū)。中國泰興銀銀杏節(jié)中中國泰興興銀杏節(jié)節(jié)由“銀杏藝藝術節(jié)”、“銀杏科科技節(jié)”演化而而來。每每年在銀銀杏成熟熟的時候候舉辦此此節(jié)，旨旨在以銀銀杏為媒媒、宣傳傳泰興。銀銀杏節(jié)期期間，一一般都要要舉辦論論壇、科科技市場場、產品品交易

8、、信信息發(fā)布布、項目目洽談、人人才引進進以及大大型文藝藝演出等等活動，以以促進泰泰興與外外界的交交流溝通通，進一一步提高高泰興的的知名度度，強化化招商引引資、院院企對接接、項目目開發(fā)等等工作，推推進全市市經濟的的健康、快快速發(fā)展展。122年來，銀銀杏節(jié)為為泰興經經濟和社社會各項項事業(yè)的的發(fā)展起起到了積積極的推推動作用用。中國興化鄭板橋橋藝術節(jié)節(jié)鄭板橋橋是清代代著名的的書畫家家、文學學家、“揚州八八怪”的杰出出代表人人物，在在海內外外享有盛盛譽。興興化是鄭鄭板橋先先生的故故鄉(xiāng)。為為紀念板板橋，宣宣傳興化化，擴大大交往，加加快發(fā)展展，從119933年11月22日鄭鄭板橋誕誕辰3000周年年之際舉舉

9、辦了首首屆“中國興興化鄭板橋橋藝術節(jié)節(jié)“后，每每兩年舉舉辦一次次。二、城市經經濟發(fā)展展狀況1、城市類類型泰州區(qū)位優(yōu)優(yōu)越，地地勢平坦坦，有良良好資源源條件和和經濟基基礎，目目前已聚聚集春蘭蘭集團、揚揚子江藥藥業(yè)集團團、LGG等世界界知名企企業(yè)。東東西承接接上海、南南京兩大大經濟圈圈，南北北聯(lián)接蘇蘇南、蘇蘇北兩大大經濟板板塊，是是長江三三角洲工工業(yè)發(fā)達達、商貿貿繁榮的的中心城城市之一一，已逐逐步形成成了一個個以工業(yè)業(yè)為主商商貿并存存發(fā)展的的新興商商貿城市市。2、宏觀經經濟水平平2003年年泰州市市國民經經濟快速速增長, 國內內生產總總值達5580.04億億元，國國內生產產總值年年均增長長13.4%

10、，是是建市以以來增幅幅最高的的一年，占占全省的的比重44.7%。其中中，第一一產業(yè)增增加值772.662億元元，增長長3.00%；第第二產業(yè)業(yè)增加值值3000.377億元，增增長177.6%；第三三產業(yè)增增加值2207.05億元，增增長111.7%。人均均國內生生產總值值115513元元，增長長13.3%。三三次產業(yè)業(yè)構成比比例由上上年的114.2249.536.3調整整為122.552.835.7。全全市財政政收入66625563萬萬元，比比上年增增長244.7%，總體體經濟發(fā)發(fā)展形勢勢良好。個私經濟發(fā)發(fā)展較快快，全市市個體經經濟投資資2366.677億元,比上年年增長222.11%,占占僅

11、僅總總量的440.88%,比比上年增增長2.4%,泰州目目前個體體工商業(yè)業(yè)共有111萬余余戶，私私營企業(yè)業(yè)147768戶戶,比上年年增長114% 。社會會消費品品零售總總額增長長12.4%。城城鎮(zhèn)居民民年人均均可支配配增長66.4%。3、城市人人口分布布2003年年末全市市人口分分布狀況況:地區(qū)總人口口數(shù)(人) 城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人口鄉(xiāng)鄉(xiāng)村人口口市區(qū) 62229110 55470028 758882 興化市 1154999222 55567226 99931196 靖江市 66647706 30880266 35566880 泰興市 1129221277 56635448 77285579 江堰市 990

12、69979 33447933 57721886 從泰州市的的人口分分布狀況況來看,泰州市市區(qū)人口口與其他他四市相相比要少少的多,城市化化發(fā)展還還是相對對落后,市區(qū)人人口增長長速度緩緩慢，市市區(qū)鄉(xiāng)村村人口僅僅7.55萬人,城市發(fā)發(fā)展后備備力量相相對不足足。泰州州雖然是是市區(qū)所所在城市市，但是是在城市市的人口口規(guī)模上上不存在在優(yōu)勢，周周邊的四四市經濟濟發(fā)展迅迅速，逐逐漸形成成多個經經濟中心心，市區(qū)區(qū)的聚集集能力相相對薄弱弱。4、人均收收入支出出情況2003年年市區(qū)居居民人均均可支配配收入885177元，人人均消費費性支出出57443元，恩恩格爾系系數(shù)422.3%;全市市農民人人均純收收入40079

13、元元，人均均消費性性支出226066元，恩恩格爾系系數(shù)411.7%；人均均手存現(xiàn)現(xiàn)金18859.7元；人民生生活達到到小康水水平。附泰州市220033年來人人均可支支配收入入情況:市區(qū)人均可可支配收收入全市市農民人人均純收收入金額(元) 85517 40779 增長率(%) 99.4 6.44 恩格爾系數(shù)數(shù)(%) 422.3 41.7 2003年年泰州市市城鎮(zhèn)居居民平均均每人生生活費支支出及構構成情況況:項目金額(元) 占總總支出比比例食品 24429.29 42.3 衣著 5554.553 99.666 家庭設備品品 3888.44 6.76 醫(yī)療保健 3944.866 6.87 交通通訊

14、5422.511 9.45 教育文化娛娛樂服務務 5550.005 99.588 居住 5778.558 110.007 雜項商品和和服務 3044.733 5.31 總支出 557422.944 1000 全市生產資資料市場場32個，年年成交額額1722.044億元。其其中，批批發(fā)零售售貿易業(yè)業(yè)零售額額1499.344億元,餐飲業(yè)業(yè)21.5億元元。泰州州消費環(huán)環(huán)境不斷斷改善，消消費市場場持續(xù)升升溫，活活躍興旺旺，泰州州市區(qū)220033年，社社會消費費品零售售總額1173.76億億元，同同比增長長12.4%。居居住支出出僅次于于食品支支出，達達到5778.558元，說說明人們們對改善善居住條條

15、件，提提高生活活質量的的要求更更為強烈烈。三、最新城城市建設設總體規(guī)規(guī)劃泰州的城市市擴張，已已經顯現(xiàn)現(xiàn)出向南南，向東東的發(fā)展展趨勢。向向南發(fā)展展是進一一步呼應應沿江開開發(fā)，主主要為：拓展新新區(qū)，建建設新的的商務區(qū)區(qū)、高教教區(qū)與居居住區(qū)，提提升新區(qū)區(qū)綜合功功能；高高新技術術開發(fā)區(qū)區(qū)沿泰高高路西側側向南拓拓展,不斷放放大產業(yè)業(yè)效應。向向東發(fā)展展進一步步整合海海陵、姜姜堰資源源，主要要以海陵陵工業(yè)園園區(qū)、農農業(yè)開發(fā)發(fā)區(qū)為主主體,從基礎礎設施、產產業(yè)配套套、資源源整合、城城市空間間等方面面協(xié)調姜姜堰共同同發(fā)展。在在城市向向南、向向東發(fā)展展的同時時,應積極極整合城城市西北北側用地地，協(xié)調調好九龍龍與城市

16、市同步發(fā)發(fā)展的關關系，不不斷改變變北側的的交通狀狀況與生生活環(huán)境境。城市中期規(guī)規(guī)劃 220066-20010年年，人口口55萬，用用地600平方公公里。其其中：主主城區(qū)442萬人人，高港港區(qū)133萬人。主主城區(qū)完完成環(huán)城城河以內內的綜合合整治，基基本實現(xiàn)現(xiàn)下壩地地區(qū)的改改造，初初步完成成五巷、涵涵西街古古民居片片的保護護與改造造。新區(qū)區(qū)完成府府南街區(qū)區(qū)的綜合合開發(fā)，基基本完成成3288國道以以南地區(qū)區(qū)東風路路至泰高高路之間間的商住住開發(fā)。加加快高科科技工業(yè)業(yè)園區(qū)、春春蘭工業(yè)業(yè)園、西西北工業(yè)業(yè)區(qū)的開開發(fā)建設設，基本本完成周周山河以以北用地地的項目目布點，適適時開發(fā)發(fā)周山河河以南泰泰高路以以西區(qū)域

17、域。高港港區(qū)的刁刁鋪鎮(zhèn)、口口岸鎮(zhèn)完完成由集集鎮(zhèn)向中中等城市市發(fā)展的的過渡，加加快長江江岸線的的綜合開開發(fā)。城市遠期規(guī)規(guī)劃 220066-20020年年,主城區(qū)區(qū)形成大大城市規(guī)規(guī)模，城城市用地地調整基基本完成成，形成成結構合合理、功功能明確確、交通通便捷、環(huán)環(huán)境優(yōu)美美的新城城區(qū)，完完成老城城區(qū)的全全面改造造。高港港區(qū)形成成中等城城市規(guī)模模，沿江江開發(fā)已已成規(guī)模模。寺巷巷和野徐徐、泰東東和蘇陳陳組團形形成，成成為市區(qū)區(qū)間的重重要節(jié)點點。第二部分房房地產市市場分析析一、房地產產發(fā)展勢勢態(tài)分析析1、房地產產市場紅紅火2004年年一季度度全市房房地產開開發(fā)共完完成投資資9.441億元元，同比比增長551

18、.882%，低低于全社社會固定定資產投投資增幅幅20多個個百分點點。這是是近年來來泰州市市首次出出現(xiàn)房地地產開發(fā)發(fā)投資增增長慢于于全社會會投資增增長的局局面。據據統(tǒng)計，2004年一季度全市房地產開發(fā)施工房屋面積204.06萬平方米，同比增長62.31%；海陵區(qū)銷售房屋面積30.97萬平方米，同比增長283.29%；商品房銷售額5.11億元，同比增長285.06%。空置商品房增長的局面得到遏制。一季度全市空置房31.06萬平方米，與上年同期基本持平。市區(qū)一季度空置房同比下降了11.42%，空置面積為5.12萬平方米。2.舊城改改造與新新區(qū)建設設力度相相當，形形成板塊塊競爭泰州政府呼呼吁舊城城改造

19、和和新區(qū)建建設協(xié)調調發(fā)展，要要在推進進新區(qū)建建設的同同時，加加快舊城城改造。舊舊城區(qū)啟啟動坡子子街商貿貿區(qū)的建建設，加加快完成成拆遷及及相關配配套，將將坡子街街商貿區(qū)區(qū)與五一一路、府府前街商商貿區(qū)以以及東進進西路商商貿區(qū)連連成一片片，屆時時將成為為老城區(qū)區(qū)繁華的的商業(yè)街街區(qū)。這這樣勢必必帶動周周邊樓盤盤的價格格，該區(qū)區(qū)域目前前典型的的樓盤有有鵬欣麗麗都，開開發(fā)規(guī)模模也相當當大，現(xiàn)現(xiàn)在正處處預約階階段，估估計今年年內會開開盤，開開盤價具具周邊業(yè)業(yè)內人士士估計會會在30000元元每平方方米。新新區(qū)在建建的項目目有盛世世華庭、西西湖翠苑苑、景泰泰園、泰泰墅園、恒恒景國際際花園以以及本項項目。在在市場

20、上上不僅僅僅存在區(qū)區(qū)域競爭爭，同時時和老城城區(qū)也形形成競爭爭，老城城區(qū)在生生活配套套以及商商業(yè)配套套上存在在一定的的優(yōu)勢，目目前整體體價格要要比新區(qū)區(qū)高。但但是新城城區(qū)在規(guī)規(guī)劃上是是今后的的城市中中心，泰泰州市政政府以及及其他的的辦事機機構全部部集中于于此，從從長遠角角度看，新新區(qū)的房房地產發(fā)發(fā)展前景景將十分分看好。3.放量供供量，是是機會也也是挑戰(zhàn)戰(zhàn)2003-20004年泰泰州市土土地供應應量公相相當大，未未來幾年年內泰州州市樓盤盤上市量量將會非非常大。初初步估計計，今后后新區(qū)板板塊的供供應量就就將達到到1000萬平方方米，如如果再加加市中心心、城東東板塊等等，兩年年內的供供應量肯肯定可達達

21、到1550萬平平方米，所所以未上上市的體體量面積積數(shù)字無無疑是龐龐大的,市場板板塊競爭爭將會更更加激烈烈,應當謹謹防的開開發(fā)。所所以我們們認為本本案在開開發(fā)策略略上，第第一是要要抓住稍稍縱即逝逝的開發(fā)發(fā)時機，第第二是要要做出自自己的特特點，第第三是要要謹慎推推盤，第第四是要要做好樓樓盤的品品質。4.房價步步步高升升，一路路上揚雖然價格上上漲之勢勢很猛，2003年市區(qū)均價就已超過每平方米2100元大關，其他地區(qū)均價1550元。目前價格并沒有呈下降趨勢，相反的是房價繼續(xù)往上揚，目前的情況是：地段不好，品質不高的樓盤，價格升不上去，買是沒有問題的。而一些定位準確，有自己特點的樓盤則是呈旺銷之勢，例如

22、鵬欣麗園等（均價在2700元每平方米），其規(guī)模龐大，地段很好，生活配套設施齊全，其銷售情況仍然非常好(一期銷售率達100)。另外如黃金家園小高層，香江花園等品質較好的樓盤最高價已突破每平方米3000元以上。根據我們對泰州市房地產市場的分析，認為明后兩年房價還有上漲的空間。如東進路北側正在籌備之中的鵬欣麗都，估計開盤時價格會在3000每平方米以上。形成高價旺銷的其中最主要的原因是泰州市目前有大批舊城項目，促使了房地產的進一不發(fā)展。5.開發(fā)商商各顯其其能，高高品質樓樓盤不斷斷面市以盛世華庭庭為例，其其在泰州州市房地地產市場場中可以以算是高高品質的的樓盤。無無論從前前期廣告告宣傳還還是設計計商及物物

23、業(yè)管理理公司等等的資源源整合，再再加上市市政府對對面核心心地段,人民公公園,人民廣廣場和周周邊便利利的交通通環(huán)境的的硬件設設施。盛盛世華庭庭沒有理理由不做做高品質質的樓盤盤。而事事實也正正是如此此，全面面的配套套設施，都都使得這這一高品品質樓盤盤在泰州州市民心心中烙下下深深的的印記。同同時象西西湖翠院院、泰墅墅園、恒恒景國際際花園、四四季林語語、鵬欣欣麗都等等樓盤的的品質在在泰州處處于領先先地位。6.小高層層悄然進進入泰州州市場產品稀缺主主要表現(xiàn)現(xiàn)在產品品品質，在在此前泰泰州市房房產品普普遍是單單一的多多層住宅宅，樓盤盤缺乏特特質，自自20002年鳳鳳凰房產產開發(fā)泰泰州市第第一個小小高層水水景

24、住宅宅取得成成功后，高高層住宅宅已經悄悄悄的進進入泰州州市場.盛和房房地產開開發(fā)的盛盛世華庭庭;泰州基基泰恒業(yè)業(yè)房產公公司開發(fā)發(fā)的景泰泰園高層層住宅；鵬欣房房地產開開發(fā)的鵬鵬欣麗都都以及紹紹興恒景景房地產產開發(fā)的的恒景國國際花園園都設計計有小高高層住宅宅。隨著著樓盤品品質的提提高，消消費者的的品味也也會相應應的提高高，這也也就導致致發(fā)展商商在推出出產品的的同時要要考慮更更多的因因素同時時，把自自己的產產品做得得更美更更好，以以求在激激烈的市市場競爭爭中脫穎穎而出，屆屆時將會會加劇泰泰州市房房地產市市場的繁繁榮與發(fā)發(fā)展，同同時必將將引起新新的一輪輪開發(fā)熱熱。7.泰州住住宅開發(fā)發(fā)市場熱熱點板塊塊預

25、測泰州市房地地產發(fā)展展主要分分布在老老城區(qū)和和城南新新區(qū)兩大大快，老老城區(qū)的的舊城改改造力度度也是相相當大，大大都是一一些零星星的小盤盤，而且且城市的的主要交交通比較較狹窄，從從遠期來來看，不不存在優(yōu)優(yōu)勢?，F(xiàn)現(xiàn)在由于于其交通通設施,生活配配套設施施等比較較完善，在在其競爭爭上還是是有一定定優(yōu)勢，價價格水平平也相對對新區(qū)要要高點。新新區(qū)在規(guī)規(guī)劃上比比較完善善，各個個功能分分區(qū)明確確，道路路寬敞，生生活區(qū)也也逐漸趨趨向成熟熟，同時時又是泰泰州市的的政府部部門集中中辦公地地點。目目前新區(qū)區(qū)樓盤面面積都在在1000畝以上上，大盤盤時代的的到來將將在在新新區(qū)誕生生，因此此新區(qū)的的發(fā)展是是大趨所所勢，從從

26、長遠的的家度看看，市民民對新區(qū)區(qū)的房產產絕對看看好，普普遍認為為新區(qū)的的房子在在三五年年后肯定定看漲，目目前最主主要的是是商業(yè)設設施不比比老區(qū)，人人氣一時時難聚。二、房地產產一級市市場分析析1、土地出出讓方式式描述申請國有土土地使用用權的方方式主要要有兩種種：一是是劃撥，二二是出讓讓。作為為房地產產開發(fā)用用地，一一般都是是以出讓讓方式取取得國有有土地使使用權的的。在公公開、公公平、公公正的土土地使用用制度基基礎上出出讓方式式有三種種：招標標出讓、拍拍賣出讓讓、掛牌牌出讓。招標出讓國國有土地地使用權權，是指指市、縣縣人民政政府土地地行政主主管部門門(以下簡簡稱出讓讓人)發(fā)布招招標公告告，邀請請?zhí)?/p>

27、定或或者不特特定的公公民、法法人和其其他組織織參加國國有土地地使用權權投標，根根據投標標結果確確定土地地使用者者的行為為。拍賣出讓國國有土地地使用權權，是指指出讓人人發(fā)布拍拍賣公告告，由競競買人在在指定時時間、地地點進行行公開競競價，根根據出價價結果確確定土地地使用者者的行為為。掛牌出讓國國有土地地使用權權，是指指出讓人人發(fā)布掛掛牌公告告，按公公告規(guī)定定的期限限將擬出出讓宗地地的交易易條件在在指定的的土地交交易場所所掛牌公公布，接接受競買買人的報報價申請請并更新新掛牌價價格，根根據掛牌牌期限截截止時的的出價結結果確定定土地使使用者的的行為。該該方式是是目前泰泰州市主主要的土土地出讓讓方式。2、

28、出讓土土地與城城市基準準地價之之間的變變幅情況況圖表 1 主城區(qū)區(qū)商業(yè)用用地級別別基準地地價單位位：元/平方米米土地級別一一二三四五六基準地價 32000 222500 14400 8200 6220 4400 地價變幅 22000-442000 16650-28550 9950-18550 5520-11220 4470-7700 3000-5500 容積率 00.2 1.99 1.7 11.4 1.22 1.0 圖表 2 主城區(qū)區(qū)住宅用用地級別別基準地地價單位位：元/平方米米土地級別一一二三四五基準地價 10000 8830 6500 4550 3350 地價變幅 8000-12200 6

29、800-9880 5500-8000 3550-5550 2900-4110 容積率 11.3 1.22 1.1 11.0 1.00 3、20004年泰泰州市土土地成交交情況2004年年上半年年,泰州市市政府相相對放寬寬,大量土土地上市市,新開土土地和更更新改造造土地估估計在110000畝以上上,土地市市場價格格一時難難以上漲漲,其中主主要的原原因還是是泰州市市政府的的政策,實施舊舊城改造造和新區(qū)區(qū)建設協(xié)協(xié)調發(fā)展展,缺乏實實施只拆拆不建,推地還還綠,更新交交通設施施的政策策,使土地地市場價價格處于于蕭條局局面。近期2000419號號地塊，即即電視塔塔街區(qū)工工程改造造地塊正正在公開開掛牌。該該地

30、塊位位于青年年南路東東側，海海陵南路路西側，暮暮春街南南側。經經勘測定定界，宗宗地總面面積約11289957平平方米（193.44畝），其中：出讓土地面積約121347平方米（182.02畝）、河流道路綠化面積7610平方米（11.42畝）。規(guī)劃用途為商業(yè)住宅綜合用地，規(guī)劃建筑面積約122650平方米，其中：商業(yè)約44410平方米、住宅約78240平方米，容積率約0.95。本次掛牌出讓地塊為現(xiàn)狀毛地，起始價為2.01億元。附：20004年1月12日開開始泰州州市土地地供應（包包括近期期招標的的）地塊位置地地塊面積積（畝）總建筑面積（M2）住宅面積（M2）起始價（萬元） 成交價價（萬元） 200

31、3-30-1東進進路西片片地塊，鼓鼓樓路西西，東進進路北 55.06 533349 177746 87550 2003-30-2東進進路東片片地塊，鼓鼓樓路東東，南通通路西，東東進路北北 1221.115 11015527 442295 181100 2004-2號海海陵區(qū)880地塊塊 299.166 116400 2004-4好地地塊，汽汽車城東東，海陵陵路西，永永興路南南，永定定路北 3533.377 24433220 11652200 114410 2004-5號地地塊，江江洲南路路，本項項目 1105.66 665588 665588 60000 2004-8號地地塊，南南官河東東，鳳

32、凰凰路南，泰泰高路西西，變電電所北 82 816600 732200 27442 2004-10號號地塊，南南通路西西，東進進路北 1666.099 17710222 8821227 2282888 2004-12號號地塊，江江洲南路路東，迎迎春西路路南，南南官河西西，景莊莊河北側側 599.733 3886100 3225100 38800 2004-14號號地塊，中中國聯(lián)通通有限公公司泰州州分公司司西側，建建工大廈廈東側，鳳鳳凰東路路北側 12.69 146663.31 7766 2004-15號號地塊，鼓鼓樓南路路東，預預備役二二團南，鳳鳳凰河西西，永興興路北 1166.811 9995

33、499.8 752265.4 770800 2004-16-1號地地塊職中中路東，一一職中南南，稻河河路西，揚揚州路北北 1339.335 11122274 791115 9755 2004-16-2號地地塊南關關河東，東東進路西西南，城城河北 37.64 170000 90000 1120 2004-19號號地塊，即即電視塔塔街區(qū)工工程改造造地塊 1933.444 11226650 782240 201100 三、房地產產二級市市場分析析1、市區(qū)房房地產開開發(fā)投資資狀況2003年年，泰州州市區(qū)房房地產投投資總額額為122.355億元，占占全市的的39.66%。市區(qū)區(qū)全年新新開工各各類住宅宅5

34、0萬平平方米，竣竣工544萬平方方米，銷銷售面積積達600.355萬平方方米，市市區(qū)住宅宅樓基本本是買方方市場。泰泰州市房房地產市市場的發(fā)發(fā)展仍是是有目共共睹的，而而且其增增長的勢勢頭仍顯顯得很猛猛，以這這樣的態(tài)態(tài)勢而言言，對于于近期將將推出的的樓盤，還還是有一一定的空空間和消消化能力力的。今今年市政政府推出出幾幅地地，面積積也都具具一定規(guī)規(guī)模，大大都被外外地房地地產開發(fā)發(fā)企業(yè)拿拿到，房房地產市市場趨變變?yōu)楸就镣僚c外來來開發(fā)商商競爭的的態(tài)勢?！吧唷倍爸嗌佟本鸵馕吨偁幍募ち?，目前泰州房地產市場上光規(guī)模在20萬平方米以上的在售大盤就有2個，而尚未開盤的10以上的樓盤也有4個。2、20004年

35、市市區(qū)房地地產開發(fā)發(fā)項目計計劃更新改造項項目：序號項目名稱稱建設性質建設規(guī)規(guī)模及內內容總投投資建設設起止年年限從開工工到20003年年底完成成投資 20004年計計劃計劃投資建設計劃合計 11830000 990000 7111000 1 建成濟濟川小區(qū)區(qū)續(xù)建總規(guī)規(guī)模5.5萬M2,年度開開發(fā)規(guī)模模5.55萬M2 110000 20003-2004 30000 880000 竣工工 2 實施東東進東路路街區(qū)改改造續(xù)建建總規(guī)模模22萬M2，年年度開發(fā)發(fā)規(guī)模88萬M2 550000 20004-2005 1100000 竣竣工 3 建成時時代花園園續(xù)建總規(guī)規(guī)模4.1萬M2 60000 220033-

36、2004 30000 330000 竣工工 4 建成北北薈苑續(xù)續(xù)建總規(guī)規(guī)模4.5萬M2 50000 220033-2004 30000 220000 竣工工 5 海陵南南路街區(qū)區(qū)綜合開開發(fā)新建建總規(guī)模模7萬M2，南南山寺路路南城河河，鐵塔塔廣場中市河河、暮春春路時代超超市 1180000 220044-2006 1110000 6 肉聯(lián)廠廠東側低低洼地改改造工程程新建總規(guī)規(guī)模122萬M2，年年度開發(fā)發(fā)規(guī)模44萬M2 200000 20003-2006 660000 7 關帝廟廟巷東西西兩側綜綜合開發(fā)發(fā)新建總規(guī)規(guī)模2.6萬M2，年年度開發(fā)發(fā)規(guī)模11萬 M22 60000 20004-2005 4

37、40000 8 工人路路北側綜綜合開發(fā)發(fā)新建總規(guī)規(guī)模4萬M2，年年度開發(fā)發(fā)規(guī)模11.8萬萬 M22 50000 20004-2005 220000 9 實施府府前路北北側綜合合開發(fā)新新建總規(guī)規(guī)模4.5萬M2，年年度開發(fā)發(fā)規(guī)模22萬M2 140000 20004-2005 770000 10 稅西西街北側側古民居居保護性性整治新新建總規(guī)規(guī)模2.5萬M2 50000 220044-2006 115000 11 實施施東進西西路綜合合開發(fā)續(xù)續(xù)建總規(guī)規(guī)模6萬M2，年年度開發(fā)發(fā)規(guī)模11萬M2 180000 20003-2004 880000 12 海陵陵區(qū)社區(qū)區(qū)示范活活動中心心新建總規(guī)規(guī)模2萬M2 80

38、000 220044-2005 448000 結頂頂13 高港港區(qū)舊城城改造新新建總規(guī)規(guī)模133萬M2 120000 20003-2007 338000 新建工程：序號項目名稱稱建設性質建設規(guī)規(guī)模及內內容總投投資建設設起止年限從開工工到20003年年底完成成投資 20004年計計劃計劃投資年年度建設設計劃合計 44670000 7225000 1 盛和花花園一期期續(xù)建總規(guī)規(guī)模300萬M2，年年度開發(fā)發(fā)規(guī)模110萬M2 600000 20003-2007 1180000 竣竣工 2 鑫龍家家園續(xù)建建總規(guī)模模25萬M2，年年度開發(fā)發(fā)規(guī)模55萬M2 240000 20002-2005 880000

39、竣工工 3 府南居居住區(qū)二二期新建建總規(guī)模模1200萬M2，年年度開發(fā)發(fā)規(guī)模88萬M2 18000000 20004-2007 1100000 完完成拆遷遷、土地地上市4 拆遷安安置房（經經濟適用用房）新新建總規(guī)規(guī)模20萬M2，年年度開發(fā)發(fā)規(guī)模110萬M2 250000 20004-2005 1125000 完完成拆遷遷、土地地劃撥，主主體竣工工5 低價房房建設工工程新建建總規(guī)模模10萬M2，年年度開發(fā)發(fā)規(guī)模55萬M2 120000 20004-2005 880000 完成成拆遷、土土地劃撥撥6 高港區(qū)區(qū)房地產產開發(fā)續(xù)續(xù)建總規(guī)規(guī)模1666萬M2，年年度開發(fā)發(fā)規(guī)模118萬M2 16660000

40、20003-2007 1160000 在未來三年年內,泰州計計劃投資資房地產產總額665億元元，其中中更新工工程完成成投資118.33億元，新新建設工工程完成成投資446.77億元，開開發(fā)面積積大約為為250萬平平方米左左右,年開發(fā)發(fā)量估計計在600萬平方方米左右右，年銷銷售在660萬左左右。3、全市220033年房地地產開發(fā)發(fā)投資情情況2003年年全市房房地產投投資額達達到311億元,上年同同比增長長59.99%；全市市住宅開開工量為為2444.444萬平方方米,上年同同比增長長16.27%；全市市住宅竣竣工面積積為1009.335萬平平方米，上上年同比比增長113.555%；全市商商品房銷

41、銷售面積積為1222.337萬平平方米,上年同同比增長長24.84%；商品品房銷售售面積超超出竣工工面133.022萬平方方米,房地產產市場十十分紅火火。指標名稱計計量單位位 20003年年 20002年年增長比比例(%) 一.本年總總投資萬萬元 33114484 19446877 599.999 其中住宅 萬元 20226433 13364003 448.556 二.新增固固定資產產萬元 11819993 15999988 133.755 三.房屋建建筑面積積施工面積萬萬平方米米 3116.553 2253.81 24.71 住宅 萬平平方米 2444.444 2110.223 116.22

42、7 竣工面積萬萬平方米米 1225.006 1118.09 5.990 住宅 萬平平方米 1099.355 966.300 133.555 四.土地開開發(fā)投資資萬元 2287009 2225224 227.446 土地開發(fā)面面積萬平平方米 44.75 57.30 降21.90 五.商品房房銷售額額萬元 11853326 14330755 299.533 商品房銷售售面積萬萬平方米米 1222.337 998.002 224.884 六.竣工住住宅套數(shù)數(shù)套 85558 81119 55.411 四、房地產產三級市市場分析析隨著泰州房房地產的的進一步步升溫，房房地產二二手市場場逐漸開開始活躍躍。據

43、泰泰州新世世紀房產產中介公公司介紹紹，該公公司幾家家連鎖店店合計基基本每月月能過戶戶20套左左右商品品房，其其中城南南地區(qū)二二手房最最為活躍躍，主要要原因為為：首先，這個個板塊大大多是近近幾年修修的住宅宅小區(qū)，整整體比較較新，小小區(qū)規(guī)模模較大，內內部環(huán)境境以及配配套設施施齊全，整整個住宅宅區(qū)逐步步趨向成成熟；其其次，小小區(qū)周邊邊生活配配套設施施逐漸完完善，大大型超市市、學校校、醫(yī)院院等基礎礎設施完完善；再再次，該該區(qū)域處處于南面面新區(qū)房房源充足足，而離離市中心心只隔兩兩座橋，相相應市中中心可供供應的新新房子少少；最后后，泰州州城市整整體向南南擴發(fā)展展，購房房者對南南區(qū)的房房產前景景十分看看好。

44、這這些因素素使大多多購房者者選擇把把最終目目標索定定在該區(qū)區(qū)域，目目前該區(qū)區(qū)域商品品房平均均價格223500元/平方米米左右，去去年初增增長特別別快。作作為二手手市場的的走勢來來看，從從一個方方面了解解泰州房房產的的的走勢，也也反映了了購房中中作為投投資開始始占相當當?shù)囊徊坎糠?。最新交付幾幾個樓盤盤二手房房情況：樓盤名稱開開盤價（元元/）二手手市場價價該區(qū)域域租賃價價格1000方為為準中裝家電齊齊毛胚鵬欣麗園 22000元/ 26600元元/ 16600元元/月 6000元/月鑫龍花園 19000元/ 23300元元/ 12200元元/月 5000元/月時代花園 18220元/ 26600元元

45、/ 12200元元/月 5000元/月天陽花園 21000元/ 28800元元/ 16600元元/月 6000元/月錦繡華庭 23550元/ 26600元元/ 12200元元/月 5000元/月怡景花園 22550元/ 26600元元/ 12200元元/月 5000元/月明珠小區(qū) 14000元/月 20000元元/月 10000元元/月 4000元/月最新二手房房市場報報價：地點戶型樓樓層面積積車庫裝修修房齡報價價鳳凰21 聯(lián)體別別墅 33層 1668 221 毛毛坯 002 448 蓮花六區(qū) 3室2廳 4樓 1335 113 毛毛坯期房房 399 盛和花園 3室2廳 3樓 1337.66 2

46、88 毛坯坯 044 400 盛和花園 3室1廳 4樓 1116 118 毛毛坯期房房原價蓮花六區(qū) 3室2廳 3樓 1440 119 毛毛坯期房房 377 蓮花六區(qū)33室2廳 5+6 1150+1200 有毛坯期房房 388.8 蓮花七區(qū) 2室1廳 3樓 833 188 中裝裝 022 233 景光南苑獨獨立別墅墅 3層 3220 有有毛坯 003 998 怡景花園 3室2廳 2樓 1228 99 毛坯坯期房 335 蓮花八區(qū) 3室2廳 3樓 1112.222 333.222 毛毛坯 003 440 工人新村 3室2廳 6樓 1003 117 高高裝 002 228.88 怡景花園 3室2廳

47、2樓 1228 99 毛坯坯期房 335 明珠小區(qū) 4室2廳 4+5 1153+1200 400 毛坯坯 033 400 五、城市居居民可承承接力分分析與年年需求量量預分析析去年泰州市市城鎮(zhèn)居居民可支支配收入入達到885177元，人人均消費費支出557433元，住住房消費費5888元，占占總消費費支出的的10.07%左右，遠遠低于大大城市的的水平，而而泰州的的整體經經濟水平平表現(xiàn)的的十分活活躍，人人均收入入不斷創(chuàng)創(chuàng)立新高高，人民民對物質質生活的的質量要要求更高高，迫切切的改善善居住條條件，市市場前景景還是十十分可觀觀的。去去年海陵陵區(qū)住宅宅竣工面面積為115.331萬平平方米，而而商品房房銷售

48、面面積為116.115萬平平方米。按按照保守守的估計計，今后后兩年內內泰州房房地產發(fā)發(fā)展應在在現(xiàn)有的的基礎上上增長于于10%以上的的速度增增長（房房地產的的發(fā)展速速度一般般走在國國民經濟濟發(fā)展的的前面）。第三部分項項目分析析一、項目概概況1、項目四四至位置置本案位于泰泰州江洲洲路與鳳鳳凰路交交叉口西西北側，鳳鳳凰二十十一小區(qū)區(qū)南，介介于開發(fā)發(fā)區(qū)和城城市新區(qū)區(qū)之間，向向東沿鳳鳳凰路客客至泰州州市行政政中心、人人民公園園、人民民廣場等等大型市市政設施施；沿鳳鳳凰路向向南拐可可至泰州州市客運運中心；向西為為泰州市市經濟開開發(fā)區(qū)，沿沿鳳凰西西路以及及梅蘭西西路連接接3288國道；北面沿沿江洲路路直接到

49、到達泰州州市汽車車西站，四四邊交通通十分便便捷。2、項目周周邊環(huán)境境項目地段相相對處城城市郊區(qū)區(qū)，空氣氣清新，環(huán)環(huán)境宜人人。東南南有一定定的水域域河流，為為區(qū)塊提提供了絕絕好的水水資源，南南面有開開發(fā)區(qū)會會所，以以及高爾爾夫球練練習場，環(huán)環(huán)境相當當幽雅，景景觀較佳佳，為小小區(qū)提供供景觀。東東面隔南南官河為為農居點點，規(guī)劃劃商比較較凌亂、復復雜。西西面為泰泰州經濟濟開發(fā)區(qū)區(qū)，整體體環(huán)境尚尚可，本本案西南南面有一一變壓器器，影響響景觀；北面為為泰墅園園別墅園園區(qū)，環(huán)環(huán)境較佳佳，同時時北面有有一高壓壓線，對對本案有有一定的的影響。3、項目周周邊路況況目前本案周周邊的主主要路網網南北向向有江洲洲路青年

50、年路等，東東西方向向有鳳凰凰路梅蘭蘭西路以以及濟川川路等，道道路狀況況良好，其其中青年年路、鳳鳳凰路為為雙向六六車道一一級道路路（500米寬），江江洲路、濟濟川路為為雙向死死車道（38米寬）。本案到達泰州市客運站十分便捷，向北5分鐘車程可到泰州汽車西站，向南3分鐘車程可到泰州客運中心，交通十分便捷。4、項目周周邊交通通目前泰州城城市已經經開通二二十多條條公交路路線，本本案位置置地處西西南面，開開發(fā)區(qū)地地帶，相相對較偏偏，過往往人流量量相對較較少，目目前公交交發(fā)展較較為緩慢慢，通往往江洲南南路地公公交目前前僅266路，公公交站點點設鳳凰凰21大門門口，離離本案33004000米距離離，估計計10

51、20分分鐘一班班，起止止時間為為6：306：00 。除本本站外其其他離本本案最近近地公交交站點為為濟川路路上的明明珠小區(qū)區(qū)和青年年路的消消防支隊隊，該站站點距離離本案較較遠。5、項目周周邊配套套設施該區(qū)處開發(fā)發(fā)區(qū)，周周邊住宅宅區(qū)尚未未成熟，總總體配套套相對落落后，一一些大型型生活配配套設施施比較欠欠缺，目目前該區(qū)區(qū)塊主要要商業(yè)配配套為小小型的便便利店為為主。商業(yè)以本案案北面鳳鳳凰211沿街商商鋪為該該區(qū)塊提提供商業(yè)業(yè)服務，主主要營業(yè)業(yè)汽車摩摩托車裝裝潢、小小型超市市、便利利店、藥藥店、麻麻將桌店店、小吃吃店、美美容店、浴浴室等。文教本案北北面明珠珠小區(qū)有有明珠雙雙語幼兒兒園，西西面沿梅梅蘭西路

52、路有以鄉(xiāng)鄉(xiāng)辦小學學醫(yī)療普濟醫(yī)醫(yī)院（現(xiàn)現(xiàn)在正動動工建造造規(guī)模較較大），附附近有明明珠藥房房金融鳳凰221門口口中國銀銀行（離離本案4400米米左右），中中國工商商銀行江江洲支行行、中國國建設銀銀行（離離本案110000米左右右）酒店本案沿沿江洲路路上向西西5000米有紫紫金城大大酒店，沿沿鳳凰路路向東有有新永泰泰大酒店店、金錢錢豹大酒酒店、花花園假日日大酒店店等農貿本案向向西10000米米有明珠珠農貿市市場二、項目各各項經濟濟指標1、用地狀狀況園區(qū)用地范范圍：基基地西臨臨江洲南南路，南南臨湯加加河，北北面有1110KKV高壓壓線穿過過，基地地南北長長約3226米，東東西面寬寬2100米，呈呈長方

53、形形，面積積為7004400平方米米。2、規(guī)劃布布局l 園區(qū)區(qū)內布置置環(huán)形主主道路為為基本框框架，布布置南北北向景觀觀干道，將將園區(qū)分分為三各各小組團團，中間間輔以休休閑小道道，配以以自然人人造景觀觀。l 園區(qū)區(qū)綠化沿沿城市道道路設置置，形成成良好景景觀，沿沿江洲南南路設主主入口廣廣場，在在住宅之之間設主主題綠地地活動場場所，北北面道路路設次入入口。l 住宅宅均為南南北向布布置，結結合地理理情況，南南底北高高，形成成天際線線。3、主要技技術經濟濟指標l 征地地面積： 7004400平方米米；l 總建建筑面積積： 718831.2平方方米；其中住宅面面積： 6688330.77平方米米；商業(yè)面積

54、： 26664.4平方方米；物業(yè)面積： 3336.11平方米米；l 建筑筑占地面面積： 231172平平方米；l 建筑筑密度： 227.88%；l 建筑筑容積率率： 1.02；l 建筑筑綠化率率： 366.2%；l 綠地地面積： 2254999.33平方米米；其中中心廣廣場綠地地面積： 10032.1平方方米；l 居住住戶數(shù)： 4777戶l 機動動車位室室內： , 2122輛室外： 48輛輛l 建筑筑間距： 11.2254、住宅房房物業(yè)形形態(tài)情況況 共446幢4477套套物業(yè)形態(tài)幢幢數(shù)面積積占總面面積比例例套數(shù)占總總套數(shù)比比例多層 144 3330833 466.055% 2293 61.42

55、% 聯(lián)排 199 1881788 255.300% 990 118.887% 疊排 100 1660533 222.355% 888 118.445% 聯(lián)體別墅 3 115155 2.11% 6 1.556% 三、項目周周邊競爭爭樓盤分分析2004年年伴隨泰泰州經濟濟的發(fā)展展，城市市框架的的拉大，特特別是行行政中心心南移，使使城市基基礎設施施逐漸從從老城區(qū)區(qū)轉向了了城南新新區(qū)。特特別是市市委、市市政府提提出加快快城市沿沿江發(fā)展展的宏偉偉規(guī)劃，使使城南區(qū)區(qū)域成為為各界人人士投資資的一塊塊熱土。目前城南區(qū)區(qū)域已建建成的有有市行政政中心、市市政府、市市政協(xié)、市市人大、人人民廣場場、人民民公園、金金錢

56、豹國國際大酒酒店等設設施，交交通也日日漸便利利，永輝輝路、鳳鳳凰路、永永興路、永永定路、青青年路、海海陵路、鼓鼓樓路、東東風路等等多條道道路，特特別是3328國國道也將將從該區(qū)區(qū)域通過過，構筑筑起其發(fā)發(fā)達的交交通圈，另另外，在在不久的的將來這這里將建建幾個大大規(guī)模的的住宅小小區(qū)，多多座中小小學校，逐逐漸形成成以行政政辦公為為基礎，生生活居住住、文化化、商貿貿、休閑閑娛樂協(xié)協(xié)調發(fā)展展的生態(tài)態(tài)型園林林新城。本項目位于于江洲南南路隸屬屬新區(qū)西西面，周周邊有在在建或待待建大型型住宅項項目,開發(fā)與與開盤時時間接近近本項目目，下為為重點競競爭對手手個案解解析：1.盛世華華庭盛世華庭項目基本情情況名稱盛世華

57、華庭區(qū)位位圖項目地點鳳鳳凰東路路99號發(fā)展商江蘇蘇盛和房房地產開開發(fā)有限限責任公公司建筑設計公公司上海海同設建建筑設計計院建筑施工單單位南通通二建、南南通四建建廣告策劃/代理公公司上海海同濟房房地產咨咨詢有限限公司規(guī)劃用地面面積 4450畝畝總建筑面積積 300.4669萬建筑風風格歐陸陸風格容積率 11.066 物業(yè)業(yè)管理公公司南京京金陵飯飯店物業(yè)業(yè)公司擔擔任物業(yè)業(yè)顧問香江物業(yè)管管理公司司管理綠化率 550.77% 規(guī)規(guī)模（幢幢）由1144棟綜合合型建筑筑組成規(guī)劃設計特特點項目目規(guī)劃為為中高檔檔復合型型住宅，在在其產品品規(guī)劃和和設計方方面，具具有一定定的優(yōu)勢勢，園區(qū)區(qū)東南向向為排屋屋區(qū),中間

58、是是別墅區(qū)區(qū),四周一一多層圍圍合,符合常常規(guī)的高高檔物業(yè)業(yè)的設置置,布局上上錯落有有致,每一棟棟樓都有有各自的的景觀. 住宅樓情況況整個小小區(qū)共有有住宅樓樓1144棟,一期222棟多層層（共5510套套單位）,12棟獨立別墅,3棟聯(lián)排(22套),二期12棟多層,1棟小高層,三期未定. 商鋪情況南南面,西面,北面為為沿街商商鋪 (價格3550055000,均均價45500) 寫字樓情況況無銷售指標一期情況推出時間 20003.111 交交付時間間 20004.10 推出體量近近10萬，多層層22棟(5110套) ,12棟棟獨立別別墅,33棟聯(lián)排排(222套) 物業(yè)類型多多層,排屋,別墅工程狀況多

59、多層交付付,別墅立立面裝修修主要戶戶型二房房一廳一一衛(wèi)三房一廳一一衛(wèi)三房兩廳二二衛(wèi)戶型面積 803000價格多層均均價:118688元/ ( 面積9001330)排屋價格:30880336800元/ (面積18802210)別墅價格:600001100000元/ (面積積28003000) 銷售情況一一期銷售售率為1100%（20004年9月止）,部分獨獨立別墅墅買現(xiàn)房房二期已經開開盤。車位設置方方式地上上/地下價格格汽車15550元元/(500) 摩摩托車8800元元/二期情況推出時間 2000.099.133 交付付時間 20005.110 推出體量 12棟棟多層,1棟小小高層,西面商商鋪

60、物業(yè)類型多多層,小高層層,商鋪工程狀況多多層基礎礎施工,商鋪主主體工程程施工戶型面積二二房一廳廳（900） 1120套套剩一半半多在1122,1113,1114號號樓三房一廳（115120） 80套不到5套在102號樓三房兩廳(13001551) 1150套套 300來套 1104,1066,1110號樓樓三房兩廳 (1772) 99套不詳四房兩廳 (1994) 99套不詳四房兩廳(18221998) 440套不詳價格多層均均價:223800元/小高層均價價:27780元元/汽車庫位:15550元/(室內500)摩托車庫:8000元/商鋪均價445000元/銷售情況銷銷售情況況比較好好,每天基