中信地產(chǎn)投資管理制度流程培訓(xùn)課件

1、中信地產(chǎn)投資管理制度流程戰(zhàn)略發(fā)展部 2011年4月中信地產(chǎn)投資管理制度流程戰(zhàn)略發(fā)展部提綱1、投資管理基本思路2、投資管理制度3、投資管理審批流程4、項目投資作業(yè)指引5、項目投資測算模板提綱1、投資管理基本思路1、投資管理基本思路1、投資管理基本思路1）二級管控下的投資管理 1）二級管控下的投資管理 51）二級管控下的投資管理（續(xù)） 中信地產(chǎn)總部功能定位設(shè)計 經(jīng)營決策中心中信地產(chǎn)總部定位戰(zhàn)略管理投資決策資源管理核心職能：行業(yè)市場研究城市分析研究項目投資決策資本項目運(yùn)作戰(zhàn)略性投資、并購、重組市場預(yù)警預(yù)測核心職能： 集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃與實施監(jiān)控集團(tuán)戰(zhàn)略實施結(jié)果評價與戰(zhàn)略目標(biāo)調(diào)整商業(yè)模式創(chuàng)新戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型核心職能

2、：人力資源管理信息管理資金管理知識管理客戶管理公共關(guān)系管理產(chǎn)品研發(fā)核心職能：產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計管理產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品創(chuàng)新運(yùn)營管理核心職能：經(jīng)營計劃管理經(jīng)營目標(biāo)考核成本控制戰(zhàn)略采購預(yù)算管理營銷管理審計監(jiān)察法律合規(guī)品牌文化核心職能：企業(yè)文化建設(shè)品牌管理51）二級管控下的投資管理（續(xù)） 中信地產(chǎn)總部功能定位設(shè)計1）二級管控下的投資管理（續(xù)） 下屬城市公司定位總部授權(quán)下的項目管理中心 中信地產(chǎn)城市公司 定位經(jīng)營管理項目管理核心職能：項目計劃制定與控制項目報批報建項目設(shè)計管理項目營銷管理項目成本管理項目工程管理核心職能： 制定本公司經(jīng)營計劃并組織實施監(jiān)控下屬項目（公司）日常經(jīng)營財務(wù)管理人力資源管理項 目 管 理

3、中 心1）二級管控下的投資管理（續(xù)） 下屬城市公司定位總部授權(quán)2）投資管理業(yè)務(wù)線構(gòu)成戰(zhàn)略發(fā)展部協(xié)助部門 協(xié)助部門 （戰(zhàn)略投資中心）設(shè)計開發(fā)部城市公司部門 總部部門 業(yè)務(wù)歸口協(xié)助部門 協(xié)助部門 2）投資管理業(yè)務(wù)線構(gòu)成戰(zhàn)略發(fā)展部協(xié)助部門 協(xié)助部門 （戰(zhàn)略投8 已進(jìn)入城市，由城市公司設(shè)計開發(fā)部發(fā)起項目拓展論證工作，由總部戰(zhàn)略發(fā)展部組織項目投資評審。 新拓展城市原則上由總部戰(zhàn)略發(fā)展部發(fā)起項目拓展論證工作，并組織項目投資評審。特殊情況下，可由總部戰(zhàn)略發(fā)展部授權(quán)相應(yīng)的城市公司設(shè)計開發(fā)部發(fā)起項目拓展論證工作。3）項目拓展工作分工8 已進(jìn)入城市，由城市公司設(shè)計開發(fā)部發(fā)起項目拓展論證工2、投資管理制度2、投資管

4、理制度10要點(diǎn)：1）適用于公司所有擬投資開發(fā)的項目。2）項目投資決策評審會前階段： 項目建議書（或項目簡報） 戰(zhàn)略發(fā)展部對項目的初審 相關(guān)部門預(yù)溝通 分管戰(zhàn)略發(fā)展部的公司領(lǐng)導(dǎo)同意召開評審會中信房地產(chǎn)股份有限公司投資決策評審管理制度10要點(diǎn)：中信房地產(chǎn)股份有限公司投資決策評審管理制度11要點(diǎn)：3）項目投資決策評審會階段： 戰(zhàn)略發(fā)展部：基于企業(yè)戰(zhàn)略與市場環(huán)境，對項目的判斷 產(chǎn)品研發(fā)部：方案可行性 成本管理部：成本可控性 品牌營銷部：定位與售價的合理性 財務(wù)部：資金方案的可行性 法律部：交易方案的法律風(fēng)險控制 形成會議紀(jì)要（專業(yè)部門意見與公司領(lǐng)導(dǎo)意見匯總整理）中信房地產(chǎn)股份有限公司投資決策評審管理制

5、度（續(xù)）11要點(diǎn)：中信房地產(chǎn)股份有限公司投資決策評審管理制度（續(xù)12要點(diǎn)：4）項目投資決策評審會后階段： 按流程報送董事長/總裁、董事會、股東會等批準(zhǔn)。 下發(fā)評審會會議紀(jì)要及項目投資批復(fù)文件，完成項目獲取。 項目最終取得后簽訂項目開發(fā)經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任書。中信房地產(chǎn)股份有限公司投資決策評審管理制度（續(xù)）12要點(diǎn)：中信房地產(chǎn)股份有限公司投資決策評審管理制度（續(xù)3、投資管理審批流程3、投資管理審批流程14中信房地產(chǎn)股份有限公司投資決策管理流程14中信房地產(chǎn)股份有限公司投資決策管理流程15要點(diǎn)：1）項目投資決策管理工作結(jié)束以簽訂項目開發(fā)經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任書為標(biāo)志。2）時間節(jié)點(diǎn)要求： 項目材料上報后戰(zhàn)略發(fā)展部須在

6、2日內(nèi)予以第一次反饋（否決或補(bǔ)充材料）。 項目材料上報后協(xié)審部門須在3日內(nèi)將意見匯總至戰(zhàn)略發(fā)展部，統(tǒng)一反饋給上報人（第二次反饋）。中信房地產(chǎn)股份有限公司投資決策管理流程（續(xù)）15要點(diǎn)：中信房地產(chǎn)股份有限公司投資決策管理流程（續(xù)）16要點(diǎn)：2）時間節(jié)點(diǎn)要求：（續(xù)） 接到第二次反饋意見后，上報人須在3日內(nèi)按要求修改完善材料并再次上報戰(zhàn)略發(fā)展部。戰(zhàn)略發(fā)展部確認(rèn)材料符合要求后上報分管領(lǐng)導(dǎo)，并抄送協(xié)審部門。 分管領(lǐng)導(dǎo)同意后，戰(zhàn)略發(fā)展部在5日內(nèi)組織召開投資評審會。 評審會召開后1日內(nèi)，戰(zhàn)略發(fā)展部出具會議紀(jì)要，并組織材料上報中信集團(tuán)。 接到中信集團(tuán)批復(fù)后2日內(nèi)，戰(zhàn)略發(fā)展部擬制總部批復(fù)并正式下發(fā)。中信房地產(chǎn)股

7、份有限公司投資決策管理流程（續(xù)）16要點(diǎn)：中信房地產(chǎn)股份有限公司投資決策管理流程（續(xù)）4、項目投資作業(yè)指引4、項目投資作業(yè)指引18要點(diǎn)：1）項目投資決策管理工作結(jié)束以簽訂項目開發(fā)經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任書為標(biāo)志。2）項目論證階段城市評價報告18要點(diǎn)：項目論證階段城市評價報告19適用范圍：以銷售型物業(yè)為主的二級開發(fā)項目（土地一級開發(fā)項目參照執(zhí)行）項目投資決策評審報告19適用范圍：項目投資決策評審報告20項目投資決策評審報告內(nèi)容關(guān)鍵點(diǎn)要 求項目總論項目總體概況項目背景分析 詳細(xì)說明項目整體情況，包括項目區(qū)位、交通、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、周邊配套等信息項目來源、土地權(quán)屬、合作方基本情況、合作方式、地價及付款進(jìn)度及拿地程序風(fēng)

8、險分析法律風(fēng)險市場風(fēng)險政策風(fēng)險其他風(fēng)險對項目潛在風(fēng)險進(jìn)行列示和分析對項目風(fēng)險的規(guī)避提出建議板塊及細(xì)分市場分析城市評價簡要論述板塊及細(xì)分市場供需分析主要競爭對手分析細(xì)分市場客戶需求分析對城市評價進(jìn)行簡要論述對板塊內(nèi)土地市場和區(qū)域房地產(chǎn)（結(jié)合物業(yè)類型）的供需情況進(jìn)行分析對項目區(qū)域范圍內(nèi)主要競品項目各物業(yè)類型的價格及走勢、去化率及主力戶型等進(jìn)行分析論述區(qū)域及主要競品項目主力客戶群的需求特征20項目投資決策評審報告內(nèi)容關(guān)鍵點(diǎn)要 求項目總論項21項目投資決策評審報告內(nèi)容關(guān)鍵點(diǎn)要 求項目市場與產(chǎn)品定位項目SWOT分析住宅部分目標(biāo)客戶定位與產(chǎn)品定位配套商業(yè)市場與產(chǎn)品定位詳細(xì)說明項目優(yōu)劣勢情況詳細(xì)說明項目主力

9、客戶群的特征（結(jié)合項目分期），結(jié)合規(guī)劃方案說明各產(chǎn)品類型的分布情況進(jìn)行商業(yè)市場分析及相關(guān)的商業(yè)形態(tài)的定位開發(fā)計劃項目總體開發(fā)計劃結(jié)合市場情況對項目總體的開發(fā)計劃進(jìn)行分析說明銷售計劃及分期價格項目總體銷售計劃項目分期價格價格漲幅的確定結(jié)合市場情況對項目總體的銷售計劃進(jìn)行分析說明利用區(qū)位打分法和產(chǎn)品打分法確定項目價格參考人均收入增幅、GDP增幅及競品項目增幅確定項目增幅，一般為8%-10%21項目投資決策評審報告內(nèi)容關(guān)鍵點(diǎn)要 求項目市場與產(chǎn)22項目投資決策評審報告內(nèi)容關(guān)鍵點(diǎn)要 求投資與收益估算及資金籌措安排項目利潤測算項目現(xiàn)金流量資金籌措方案建議項目成本、收益 及利潤測算，注意土增稅等稅費(fèi)的計算項

10、目現(xiàn)金流情況，關(guān)注地價款支付及現(xiàn)金流回正的時間銀行及非銀行融資時點(diǎn)及成本情況說明敏感性分析土地敏感性分析成本敏感性分析銷售價格敏感性分析按照10%的區(qū)間進(jìn)行敏感性分析結(jié)論項目經(jīng)濟(jì)評價結(jié)果獲取項目的建議達(dá)到公司對項目的財務(wù)評價要求、符合公司的戰(zhàn)略發(fā)展方向；建議包括是否應(yīng)獲取土地項目建議、地價建議、競爭策略建議、談判建議等如有相關(guān)的規(guī)劃設(shè)計及成本等材料可作為附件。22項目投資決策評審報告內(nèi)容關(guān)鍵點(diǎn)要 求投資與收益估23項目投資決策評審報告撰寫要求與要點(diǎn)提示： 整個報告的撰寫應(yīng)客觀、真實，引用數(shù)據(jù)盡量注明出處。 項目總體概況部分應(yīng)關(guān)注大市政建設(shè)情況；對于采用股權(quán)收購形式的，應(yīng)對項目收購溢價部分的處理方式進(jìn)行說明。 風(fēng)險分析部分應(yīng)關(guān)注國家及當(dāng)?shù)匦袠I(yè)調(diào)控政策出臺后對項目銷售的影響。 市場分析部分應(yīng)關(guān)注未來區(qū)域內(nèi)潛在供應(yīng)量、區(qū)域市場的平均去化速度和價格漲幅。 項目產(chǎn)品定位時盡可能出具項目概念性規(guī)劃方案作為指標(biāo)配比的依據(jù)。 項目測算時應(yīng)關(guān)注地價款支付進(jìn)度及項目現(xiàn)金流回正的時間。23項目投資決策評審報告撰寫要求與要點(diǎn)提示：24項目投資決策評審報告項目財務(wù)評價時，核心關(guān)注項目的銷售凈利率和內(nèi)部收益率。核心財務(wù)指標(biāo) 靜態(tài)指標(biāo) 銷售凈利潤率 12%（一線城市公開市