房地產(chǎn)市場(chǎng)分析框架

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析框架房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃工作的重要組成部分。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是通過信息將房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者（開發(fā)商、投資者或購(gòu)買者、政府主管機(jī)構(gòu)等）與房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)系起來的一種活動(dòng)。即通過房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的收集、分析和加工處理，尋找其內(nèi)在的規(guī)律和含義，預(yù)測(cè)市場(chǎng)未來的發(fā)展趨勢(shì)，用以幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)或調(diào)整其市場(chǎng)行為。通過房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的分析與與預(yù)測(cè)，開開發(fā)商可可以達(dá)到到如下以以下幾個(gè)個(gè)目的： 了解解房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的宏觀社社會(huì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)因素，進(jìn)進(jìn)而把握握投資機(jī)機(jī)會(huì)與方方向； 了解解房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)各各類物業(yè)業(yè)的供求求關(guān)系和和價(jià)格水水平，就就擬開發(fā)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行市場(chǎng)

2、場(chǎng)定位（服服務(wù)對(duì)象象、規(guī)模模、檔次次、租金金或售價(jià)價(jià)水平等等）； 了解解房地產(chǎn)產(chǎn)使用者者對(duì)建筑筑物功能能和設(shè)計(jì)計(jì)型式的的要求，用用以指導(dǎo)導(dǎo)項(xiàng)目的的規(guī)劃與與設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析與與預(yù)測(cè)，要要緊緊圍圍繞特定定的開發(fā)發(fā)地點(diǎn)與與類型來來進(jìn)行。一、房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的供求與與運(yùn)行市場(chǎng)作為商商品交換換關(guān)系的的總和，集集中體現(xiàn)現(xiàn)在供求求關(guān)系上上。1.1.房房地產(chǎn)市市場(chǎng)供給給房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)供給是是房地產(chǎn)產(chǎn)總供給給的一個(gè)個(gè)組成部部分。房房地產(chǎn)總總供給是是指一定定地區(qū)在在一定時(shí)時(shí)間內(nèi)現(xiàn)現(xiàn)有的可可供使用用的房地地產(chǎn)?？偪偣┙o中中一般來來說相當(dāng)當(dāng)一部分分正在被被使用，不不能或者者說沒有有必要進(jìn)進(jìn)入市場(chǎng)場(chǎng)，只有有進(jìn)入市市場(chǎng)

3、的那那部分房房地產(chǎn)形形成市場(chǎng)場(chǎng)供給。房房地產(chǎn)市市場(chǎng)供給給指一定定地區(qū)在在一定時(shí)時(shí)間內(nèi)一一定價(jià)格格水平下下進(jìn)入市市場(chǎng)流通通的房地地產(chǎn)總和和。房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)供給首首先受制制于土地地供給。（一） 地產(chǎn)產(chǎn)供給（影影響市場(chǎng)場(chǎng)的土地地供給有有以下幾幾個(gè)主要要因素）土地供給包包括自然然界中存存在地土土地供給給和已經(jīng)經(jīng)被注入入了人類類勞動(dòng)被被開發(fā)了了的土地地供給（即即經(jīng)濟(jì)供供給）1、土地地的自然然供給2、土地地的經(jīng)濟(jì)濟(jì)供給可可轉(zhuǎn)換成成城市土土地的數(shù)數(shù)量3、市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展規(guī)規(guī)劃（城城市向外外擴(kuò)張和和老區(qū)改改造等長(zhǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)劃劃）4、利用用土地的的知識(shí)與與技能（二） 房產(chǎn)產(chǎn)供給：是指一一定地區(qū)區(qū)一定時(shí)時(shí)間內(nèi)在在一定價(jià)價(jià)格

4、水平平下進(jìn)入入市場(chǎng)流流通的房房產(chǎn)總和和。房產(chǎn)產(chǎn)供給是是一個(gè)城城市房屋屋供給的的組成部部分。一一個(gè)城市市的房屋屋供給除除進(jìn)入流流通的房房產(chǎn)外還還有待售售房及行行政分配配的房屋屋等地總總和。房房產(chǎn)供給給取決于于以下幾幾個(gè)因素素：1、房產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格2、生產(chǎn)產(chǎn)成本和和建筑材材料，建建筑設(shè)備備的價(jià)格格3、政府府的宏觀觀經(jīng)濟(jì)政政策4、社會(huì)會(huì)經(jīng)濟(jì)形形勢(shì)狀況況5、對(duì)未未來的預(yù)預(yù)期1.2.、房房地產(chǎn)市市場(chǎng)需求求（一） 地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)需需求（對(duì)對(duì)市場(chǎng)需需求有逐逐漸擴(kuò)大大的趨勢(shì)勢(shì)），具具體表現(xiàn)現(xiàn)在：1、城市市化進(jìn)程程加快2、經(jīng)濟(jì)濟(jì)社會(huì)發(fā)發(fā)展?fàn)顩r況3、宏觀觀經(jīng)濟(jì)政政策（二） 房產(chǎn)產(chǎn)需求（受受到以下下多種因因素的影影響）1、社

5、會(huì)會(huì)經(jīng)濟(jì)狀狀況2、金融融業(yè)的發(fā)發(fā)展3、人們們觀念的的改變4、住宅宅政策和和住房制制度5、對(duì)未未來的預(yù)預(yù)期1.3.、房房地產(chǎn)市市場(chǎng)運(yùn)行行的一般般規(guī)律二、房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)分分析的步步驟無論是開發(fā)發(fā)投資還還是置業(yè)業(yè)投資，或或者是政政府管理理部門對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)實(shí)施施宏觀管管理，其其決策的的關(guān)鍵在在于把握握房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)供供求關(guān)系系的變化化規(guī)律，而而尋找市市場(chǎng)變化化規(guī)律的的過程實(shí)實(shí)際上就就是市場(chǎng)場(chǎng)分析與與預(yù)測(cè)的的過程。一一般要經(jīng)經(jīng)過以下下幾個(gè)步步驟： 確定定分析的的目的，即確定該分析是為了選擇投資與決策方案服務(wù)、為解決某一具體問題或發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)服務(wù)、為場(chǎng)地選擇或產(chǎn)品定位服務(wù)、還是為編制一般的市場(chǎng)分析報(bào)告； 確

6、定定分析的的目標(biāo)，主要決定該項(xiàng)分析的范圍及所需解決的主要問題； 選擇擇分析的的方法，主要確定該項(xiàng)分析所需要的數(shù)據(jù)類型與收集方法、數(shù)據(jù)處理過程中定性與定量方法的選擇； 估算算分析過過程所需需的時(shí)間間和費(fèi)用用，以及及分析結(jié)結(jié)果的預(yù)預(yù)期價(jià)值值； 進(jìn)行行數(shù)據(jù)收收集、數(shù)數(shù)據(jù)處理理和數(shù)據(jù)據(jù)分析； 提出出市場(chǎng)分分析的結(jié)結(jié)論與建建議。三、房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)分分析的內(nèi)內(nèi)容1）房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)宏宏觀因素素分析首先要考慮慮國(guó)家和和地方的的經(jīng)濟(jì)狀狀況，以以確定區(qū)區(qū)域整體體經(jīng)濟(jì)形形勢(shì)是處處于上升升階段還還是處在在衰退階階段。要要收集與與分析的的數(shù)據(jù)包包括：國(guó)國(guó)家與地地方的國(guó)國(guó)民生產(chǎn)產(chǎn)總值及及其增長(zhǎng)長(zhǎng)速度、人人均國(guó)民民生產(chǎn)總總值、

7、人人口規(guī)模模與結(jié)構(gòu)構(gòu)、居民民收入、社社會(huì)政治治穩(wěn)定性性、政府府法規(guī)政政策完善善程度和和聯(lián)系性性程度、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)、三資資企業(yè)數(shù)數(shù)量及結(jié)結(jié)構(gòu)、國(guó)國(guó)內(nèi)外投投資的規(guī)規(guī)模與比比例、各各行業(yè)投投資收益益率、通通貨膨脹脹率與國(guó)國(guó)家金融融政策（信信貸規(guī)模模和利率率水平）等等。其次，分析析所選擇擇的地區(qū)區(qū)發(fā)展與與建設(shè)情情況，如如某城市市的鐵路路、公路路、機(jī)場(chǎng)場(chǎng)、港口口等內(nèi)外外交通設(shè)設(shè)施情況況，水、電電、燃?xì)鈿?、熱力力、通訊訊等市政政基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施完善善程度及及供給能能力，勞勞動(dòng)力、原原材料市市場(chǎng)狀況況，人口口政策、地地方政府府產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展政策策等。再次，分析析項(xiàng)目所所在地域域的情況況，包括括：經(jīng)濟(jì)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人人口及就

8、就業(yè)狀況況、家庭庭結(jié)構(gòu)、子子女就學(xué)學(xué)條件、地地域內(nèi)的的重點(diǎn)開開發(fā)區(qū)域域、地方方政府和和其他有有關(guān)機(jī)構(gòu)構(gòu)對(duì)擬開開發(fā)項(xiàng)目目的態(tài)度度等。2）房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)狀狀況分析析 各類類物業(yè)的的供求關(guān)關(guān)系、空空置率、市市場(chǎng)成交交量、市市場(chǎng)吸納納能力和和速度。 土地地批租數(shù)數(shù)量與用用途分布布，與批批租和待待批租土土地的面面積、用用途和可可建筑面面積、單單宗土地地出讓轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓信息息； 房地地產(chǎn)銷售售價(jià)格和和租金水水平，地地價(jià)、拆拆遷安置置補(bǔ)償成成本、建建造成本本和其他他成本費(fèi)費(fèi)用、房房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)過程中中的稅費(fèi)費(fèi)。 與建建成投入入使用的的主要商商業(yè)/公寓物物業(yè)，包包括：項(xiàng)項(xiàng)目名稱稱、用途途、位置置、投入入使用日日期

9、、建建筑面積積、入住住率和月月租金/售價(jià)和和大型商商場(chǎng)的營(yíng)營(yíng)業(yè)面積積和營(yíng)業(yè)業(yè)額等。 競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)性物業(yè)業(yè)發(fā)展情情況，包包括：政政府規(guī)劃劃中的房房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目用地的的用途、所所處區(qū)縣縣、位置置、占地地面積、容容積率、建建筑面積積和預(yù)計(jì)計(jì)開工期期；規(guī)劃劃建設(shè)中中的主要要房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的用用途、投投資者、所所在區(qū)縣縣名稱、位位置、占占地面積積容積率率、建筑筑面積和和項(xiàng)目當(dāng)當(dāng)前狀態(tài)態(tài)等；正正在開發(fā)發(fā)建設(shè)中中的. 各類類房地產(chǎn)產(chǎn)投資收收益率和和房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)利利潤(rùn)率； 項(xiàng)目目附近地地區(qū)土地地利用現(xiàn)現(xiàn)狀，總總體規(guī)劃劃和專業(yè)業(yè)規(guī)劃。 市場(chǎng)場(chǎng)購(gòu)買者者對(duì)房地地產(chǎn)商品品功能的的要求，購(gòu)購(gòu)買者的的職業(yè)、年年齡、受受

10、教育程程度、現(xiàn)現(xiàn)居住的的或工作作地點(diǎn)的的區(qū)位分分布，投投資購(gòu)買買和使用用購(gòu)買的的比例。3）針對(duì)特特定開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的相關(guān)因因素分析析四、房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)分分析中的的信息類類型影響房地產(chǎn)產(chǎn)投資的的信息獲獲房地產(chǎn)產(chǎn)投資過過程中與與市場(chǎng)分分析相關(guān)關(guān)的信息息主要分分為三大大類別： 與整整個(gè)宏觀觀市場(chǎng)相相關(guān)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)、人人文信息息，這些些信息對(duì)對(duì)于房地地產(chǎn)投資資者的影影響雖然然是間接接的，但但對(duì)投資資者選擇擇投資方方向、確確定投資資的宏觀觀區(qū)位有有著重大大影響； 房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)作過過程中產(chǎn)產(chǎn)生的直直接信息息，這些些信息對(duì)對(duì)于投資資者確定定房地產(chǎn)產(chǎn)投資的的類型、選選擇具體體的區(qū)位位和進(jìn)入入市場(chǎng)的的時(shí)機(jī)，對(duì)對(duì)于政

11、府府把握房房地產(chǎn)市市場(chǎng)狀態(tài)態(tài)、實(shí)施施房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的宏觀管管理起著著重要作作用； 與投投資項(xiàng)目目直接相相關(guān)的信信息，影影響房地地產(chǎn)投資資者的具具體投資資決策。從市場(chǎng)分析析的角度度出發(fā)，通通常將房房地產(chǎn)市市場(chǎng)信息息分為需需求信息息、供應(yīng)應(yīng)信息（包包括存量量與增量量）、房房地產(chǎn)市市場(chǎng)交易易信息和和其他信信息 房地地產(chǎn)需求求方面的的信息宏觀經(jīng)濟(jì)信信息（GDP及其增增長(zhǎng)率、通通貨膨脹脹率等）、房房地產(chǎn)使使用者信信息（人人口、失失業(yè)率、家家庭規(guī)模模、家庭庭收入、公公司數(shù)量量與規(guī)模模、對(duì)房房屋使用用功能需需求的潮潮流與趨趨勢(shì)等）、使使用中的的房地產(chǎn)產(chǎn)數(shù)量和和空置量量信息。 房地地產(chǎn)供應(yīng)應(yīng)方面的的信息現(xiàn)有房

12、地產(chǎn)產(chǎn)數(shù)量（存存量）、使使用中建建筑物的的物理狀狀況、房房地產(chǎn)開開發(fā)成本本及成本本指數(shù)、新新開發(fā)房房地產(chǎn)面面積（計(jì)計(jì)劃/新開工/在施工/竣工）、拆拆除或改改變用途途數(shù)量?？煽晒╅_發(fā)發(fā)的土地地資源及及規(guī)劃要要求等方方面的信信息，以以及各種種類型用用地出讓讓或轉(zhuǎn)讓讓的數(shù)量量、樓面面地價(jià)和和單位地地面價(jià)等等信息。 房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)交易方方面的信信息租金及租金金指數(shù)、銷銷售價(jià)格格及價(jià)格格指數(shù)（包包括土地地價(jià)格和和物業(yè)價(jià)價(jià)格）、房房地產(chǎn)投投資收益益率和資資本化率率、分類類物業(yè)的的市場(chǎng)成成交量、市市場(chǎng)吸納納周期與與吸納率率等。 其他他信息：政策信信息、金金融信息息（信貸貸信息、信信貸規(guī)模模、利率率水平等等）

13、、稅稅收等五、房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)分分析的基基本方法法（一）市市場(chǎng)數(shù)據(jù)據(jù)的收集集：來源源企業(yè)內(nèi)內(nèi)部與企企業(yè)外部部企業(yè)內(nèi)部數(shù)數(shù)據(jù)指企企業(yè)從事事房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過過程中所所產(chǎn)生的的信息，主主要包括括：會(huì)計(jì)計(jì)報(bào)表與與財(cái)務(wù)報(bào)報(bào)告、銷銷售業(yè)績(jī)績(jī)報(bào)告、顧顧客反饋饋意見等等外部數(shù)據(jù)主主要包括括加工信信息和通通過市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查所所獲得的的原始信信息。加工信息的的來源：政府統(tǒng)統(tǒng)計(jì)和房房地產(chǎn)主主管部門門發(fā)布的的統(tǒng)計(jì)資資料、學(xué)學(xué)會(huì)或商商會(huì)提供供的報(bào)告告、報(bào)刊刊雜志、企企業(yè)或非非營(yíng)利性性機(jī)構(gòu)的的年度報(bào)報(bào)告、計(jì)計(jì)算機(jī)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)信息息以及咨咨詢機(jī)構(gòu)構(gòu)的研究究報(bào)告等等原始數(shù)據(jù)來來源：專專家訪談?wù)劇⒆務(wù)剷?huì)、問問卷調(diào)查查、電話話訪問、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)查勘

14、勘等方式式收集。（二）對(duì)對(duì)原始數(shù)數(shù)據(jù)的加加工分析析列表分析、運(yùn)運(yùn)用數(shù)量量統(tǒng)計(jì)方方法進(jìn)行行分析、利利用圖形形進(jìn)行分分析（三）加加工信息息在市場(chǎng)場(chǎng)分析中中的應(yīng)用用六、房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)預(yù)測(cè)定型預(yù)測(cè)、定定預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)附1：為進(jìn)進(jìn)行市場(chǎng)場(chǎng)分析應(yīng)應(yīng)獲取的的資料 國(guó)家家的有關(guān)關(guān)政策，如如財(cái)政、貨貨幣政策策、住房房政策和和產(chǎn)業(yè)政政策等。 國(guó)家家的有關(guān)關(guān)法規(guī)法法令，如如中華華人民共共和國(guó)城城市房地地產(chǎn)管理理法城城市房地地產(chǎn)交易易價(jià)格管管理暫行行辦法等等； 國(guó)民民生產(chǎn)總總值、國(guó)國(guó)民收入入和城鄉(xiāng)鄉(xiāng)人均收收入水平平等。 人口口及其增增長(zhǎng)情況況，人口口年齡和和職業(yè)構(gòu)構(gòu)成。 儲(chǔ)蓄蓄存款總總額及其其增長(zhǎng)速速度。 家庭庭收入及及其

15、增長(zhǎng)長(zhǎng)情況。 消費(fèi)費(fèi)水平及及其消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)、恩恩格爾系系數(shù)。 家庭庭人口及及其構(gòu)成成。 家庭庭現(xiàn)有住住房情況況，對(duì)現(xiàn)現(xiàn)有住房房地意見見。 居民民對(duì)房屋屋設(shè)計(jì)、層層次、加加工及所所處地段段的要求求。 居民民購(gòu)房動(dòng)動(dòng)機(jī)及實(shí)實(shí)現(xiàn)購(gòu)買買欲望的的條件。 居民民購(gòu)房的的數(shù)量。 現(xiàn)有有房地產(chǎn)產(chǎn)數(shù)量和和待售房房地產(chǎn)數(shù)數(shù)量，現(xiàn)現(xiàn)有房地地產(chǎn)的物物理狀況況及其使使用狀況況。 新開開發(fā)房地地產(chǎn)面積積包括年年內(nèi)計(jì)劃劃開發(fā)和和正在建建設(shè)的房房地產(chǎn)。 可供供開發(fā)的的土地資資源及其其規(guī)劃要要求。 房地地產(chǎn)出租租價(jià)格及及其租金金指數(shù)。 房地地產(chǎn)銷售售價(jià)格及及其價(jià)格格指數(shù)。 各種種不同價(jià)價(jià)格策略略對(duì)房地地產(chǎn)銷量量的影響響。 各種種

16、不同營(yíng)營(yíng)銷策略略對(duì)房地地產(chǎn)銷量量的影響響。7.2.環(huán)環(huán)境因素素1、噪聲聲環(huán)境2、大氣氣環(huán)境3、水文文環(huán)境4、視覺覺環(huán)境5、衛(wèi)生生環(huán)境7.3.人人口因素素1、人口口數(shù)量2、人口口素質(zhì)3、家庭庭人口規(guī)規(guī)模7.4.經(jīng)經(jīng)濟(jì)因素素1、經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展水水平2、物價(jià)價(jià)水平3、居民民收入水水平7.1.自自身因素素1、位置置2、地力力（土地地肥沃程程度）3、地質(zhì)質(zhì)條件4、地形形、地勢(shì)勢(shì)5、土地地面積的的形狀6、日照照、風(fēng)向向、降水水量和自自然災(zāi)害害等7、建筑筑物的外外觀及其其他七、影響房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的因因素7.6.行行政因素素1、房地地產(chǎn)制度度2、房地地產(chǎn)價(jià)格格政策3、行政政隸屬變變更4、特殊殊政策5、城市市發(fā)展戰(zhàn)

17、戰(zhàn)略、城城市規(guī)劃劃和土地地利用規(guī)規(guī)劃6、稅收收政策7、交通通管制7.5.社社會(huì)因素素1、政治治安定情情況2、社會(huì)會(huì)治安情情況3、房地地產(chǎn)投機(jī)機(jī)4、城市市化進(jìn)程程7.7.心心理因素素7.8.國(guó)國(guó)際因素素1、世界界經(jīng)濟(jì)狀狀況2、軍事事沖突狀狀況3、政治治對(duì)立狀狀況4、國(guó)際際競(jìng)爭(zhēng)狀狀況 附2：房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資的的主要決決策變量量房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)在在投資決決策過程程中，面面臨的最最重要的的問題可可能就是是所開發(fā)發(fā)物業(yè)的的市場(chǎng)接接受程度度有多大大。通常常所謂的的土地開開發(fā)潛力力分析、投投資可行行性研究究、營(yíng)銷銷策劃、銷銷售規(guī)劃劃、廣告告推廣計(jì)計(jì)劃、規(guī)規(guī)劃方案案設(shè)計(jì)等等都是以以市場(chǎng)研研究為基基礎(chǔ)的。市市

18、場(chǎng)研究究強(qiáng)調(diào)了了解決問問題所需需要的信信息，設(shè)設(shè)計(jì)收集集信息的的方法，管管理和實(shí)實(shí)施信息息收集過過程，分分析結(jié)果果以及溝溝通這些些風(fēng)險(xiǎn)和和意義。涉涉及到信信息的篩篩選、鑒鑒別、提提取、處處理、分分析和溝溝通的全全過程一級(jí)因素二級(jí)因素三級(jí)因素房地產(chǎn)業(yè)總總體趨勢(shì)勢(shì)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境（國(guó)國(guó)家層面面）消費(fèi)分析投資分析凈出口政策因素政府相關(guān)經(jīng)經(jīng)濟(jì)政策策（國(guó)家家及目標(biāo)標(biāo)市場(chǎng)政政府層面面）財(cái)政貨幣稅收等政府房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策策細(xì)分市場(chǎng)供供求狀況況各細(xì)分市場(chǎng)場(chǎng)（土地地、住宅宅、辦公公樓、商商業(yè)用房房）需求求特征與與規(guī)模宏觀經(jīng)濟(jì)信信息（GDP及其增增長(zhǎng)率、通通貨膨脹脹率等）、房房地產(chǎn)使使用者信信息（人人口、失失業(yè)率、家

19、家庭規(guī)模模、家庭庭收入、公公司數(shù)量量與規(guī)模模、對(duì)房房屋使用用功能需需求的潮潮流與趨趨勢(shì)等）、使使用中的的房地產(chǎn)產(chǎn)數(shù)量和和空置量量信息各細(xì)分市場(chǎng)場(chǎng)供給特特征與規(guī)規(guī)模現(xiàn)有房地產(chǎn)產(chǎn)數(shù)量（存存量）、使使用中建建筑物的的物理狀狀況、房房地產(chǎn)開開發(fā)成本本及成本本指數(shù)、新新開發(fā)房房地產(chǎn)面面積（計(jì)計(jì)劃/新開工/在施工/竣工）、拆拆除或改改變用途途數(shù)量?？煽晒╅_發(fā)發(fā)的土地地資源及及規(guī)劃要要求等方方面的信信息，以以及各種種類型用用地出讓讓或轉(zhuǎn)讓讓的數(shù)量量、樓面面地價(jià)和和單位地地面價(jià)等等信息細(xì)分市場(chǎng)價(jià)價(jià)格趨勢(shì)勢(shì)自身因素位置；地力力（土地地肥沃程程度）；地質(zhì)條條件；地地形、地地勢(shì)；土土地面積積的形狀狀；日照照、風(fēng)向向

20、、降水水量和自自然災(zāi)害害等；建建筑物的的外觀及及其他環(huán)境因素噪聲環(huán)境、大大氣環(huán)境境、水文文環(huán)境、視視覺環(huán)境境、衛(wèi)生生環(huán)境人口因素人口數(shù)量、人人口素質(zhì)質(zhì)、家庭庭人口規(guī)規(guī)模等社會(huì)因素政治安定、社社會(huì)治安安、房地地產(chǎn)投機(jī)機(jī)、城市市化進(jìn)程程經(jīng)濟(jì)因素經(jīng)濟(jì)發(fā)展水水平、物物價(jià)水平平、居民民收入水水平行政因素心理因素國(guó)際因素附3：房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析報(bào)報(bào)告大綱綱一、摘要B、市場(chǎng)分分析的目目的C、分析方方法、主主要假設(shè)設(shè)條件和和風(fēng)險(xiǎn)因因素D、建議做/放棄/推遲/改進(jìn)以以后可以以做二、概述A、 國(guó)國(guó)家或整整體社會(huì)會(huì)經(jīng)濟(jì)狀狀況和主主要的增增長(zhǎng)領(lǐng)域域（確認(rèn)認(rèn)有吸引引力的物物業(yè)投資資類型可選擇擇的投資資方向，分分析當(dāng)前前

21、所處的的經(jīng)濟(jì)周周期或房房地產(chǎn)周周期中的的位置）。B、 地地區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)概況（可可與國(guó)家家進(jìn)行可可比分析析）。C、 城城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)狀況（與與國(guó)家和和地區(qū)相相比城市市的就業(yè)業(yè)狀況及及趨勢(shì)，本本城市就就業(yè)情況況短期預(yù)預(yù)測(cè)，確確認(rèn)和介介紹當(dāng)?shù)氐刂饕a(chǎn)產(chǎn)業(yè)、企企業(yè)和產(chǎn)產(chǎn)品）。D、 市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境與與場(chǎng)地分分析（市市場(chǎng)區(qū)域域的劃分分、土地地面積、土土地利用用情況，場(chǎng)場(chǎng)地描述述，場(chǎng)地地周圍交交通環(huán)境境及可及及性分析析，場(chǎng)地地周圍土土地利用用情況和和競(jìng)爭(zhēng)情情況）。三、需求分分析A、預(yù)計(jì)的的總需求求（詳細(xì)細(xì)分析項(xiàng)項(xiàng)目所在在地市場(chǎng)場(chǎng)區(qū)域內(nèi)內(nèi)就業(yè)、人人口、家家庭規(guī)模模與結(jié)構(gòu)構(gòu)、家庭庭收入等等，以預(yù)預(yù)測(cè)擬開開發(fā)房地地產(chǎn)類型型的

22、市場(chǎng)場(chǎng)需求）。 就業(yè)業(yè)分析； 人口口與家庭庭分析； 收入入分析；B、吸納率率分析（就就每一個(gè)個(gè)相關(guān)的的細(xì)分市市場(chǎng)進(jìn)行行需求預(yù)預(yù)測(cè)，以以估計(jì)市市場(chǎng)吸納納的價(jià)格格和數(shù)量量）。 市場(chǎng)場(chǎng)吸納與與空置的的現(xiàn)狀與與趨勢(shì)。 預(yù)估估市場(chǎng)吸吸納計(jì)劃劃（相應(yīng)應(yīng)時(shí)間周周期內(nèi)的的需求）。四、供給分分析A、調(diào)查房房地產(chǎn)當(dāng)當(dāng)前的存存量、過過去的走走勢(shì)和未未來可能能的供給給。 相關(guān)關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)類型的的存量、在在建數(shù)量量、計(jì)劃劃開工數(shù)數(shù)量、已已獲規(guī)劃劃許可的的數(shù)量、改改變用途途數(shù)量和和拆除量量等； 估計(jì)計(jì)短期的的新增供供給數(shù)量量。B、分析當(dāng)當(dāng)前城市市規(guī)劃及及其可能能的變化化和土地地利用、交交通、基基本建設(shè)設(shè)投資等等計(jì)劃。C、分析房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的商商業(yè)周期期和建造造周期循循環(huán)運(yùn)動(dòng)動(dòng)情況，分分析未來來相關(guān)市市場(chǎng)區(qū)域域內(nèi)供求求之間的的數(shù)量差差異。五、競(jìng)爭(zhēng)分分析A、列出與與競(jìng)爭(zhēng)有有關(guān)的項(xiàng)項(xiàng)目功能能和特點(diǎn)點(diǎn)（價(jià)格格、數(shù)量量、設(shè)計(jì)計(jì)型式、功功能、裝裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)）。 描述述已建成成或正在在建設(shè)