經(jīng)濟適用房投融資制度創(chuàng)新的探討

1、經(jīng)濟適用房投融資制度創(chuàng)新的討論摘要：隨著市場競爭的加劇，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商深切體會到資金已是一個嚴重制約 企業(yè) 開展 的瓶頸。作為資金密集型的行業(yè)，解決好房地產(chǎn)投融資 問題 已經(jīng)迫在眉睫，文章 分析 了 經(jīng)濟 適用房投融資存在的問題，并提出了相應(yīng)的解決對策。關(guān)鍵詞：經(jīng)濟適用房;投融資制度;創(chuàng)新一、經(jīng)濟適用房投融資制度的問題(一)政府的磚頭補貼形式容易造成補貼效率的缺失在磚頭補貼中，財政補貼直接作用于消費者，在銷售得以實現(xiàn)的前提下，通過消費者的供給行為間接地傳遞給消費者。縱觀世界各國的住房政策經(jīng)歷，磚頭補貼的適用前提是住房極度短缺，而在 目前 商品房大量空置的情況下，使用磚頭補貼是不適宜的，

2、而且磚頭補貼會造成效率的缺失。(見圖1)假設(shè)如今我們換一種補貼方式，用對消費者的直接補貼代替對房屋供給方的補貼，這種方式我們通常稱為人頭補貼方式。在這種方式下，要想到達與磚頭補貼同樣的效果，那么需要AB線平行上升至Aprime;Bprime;，與Uprime;這條無差異曲線切于Eprime;點，這時政府對于住房的補貼用其他商品數(shù)量表示那么為OAprime;-OA=AAprime;=FG(F為Eprime;X3與Aprime;B，線的交點)。顯然，在產(chǎn)生同樣效用(無差異曲線均為Uprime;)的情況下，人頭補貼方式與磚頭補貼方式相比，用其他商品數(shù)量代表的住房補貼數(shù)量FG(二)銀行對經(jīng)濟適用住房的

3、信貸投入不夠，中低收入家庭貸款購房困難資金問題是住宅建立的核心問題。經(jīng)濟適用住房開發(fā)建立需要 金融 信貸以及預(yù)售款項、住房抵押貸款的及時投入，資金到位與否對工程成敗至關(guān)重要，其中銀行信貸的支持更是重中之重。經(jīng)濟適用房的購置者絕大多數(shù)為中低收入家庭，其收入較少，要一次性付清購房款項有一定困難，只有向銀行貸款。所以，經(jīng)濟適用住房的開發(fā)建立、銷售與銀行信貸的支持可以說是親密相關(guān)，兩者相輔相成。然而盡管經(jīng)濟適用住房有政策上的優(yōu)惠，但是這也不能保證所有的中低收入者都能順利得到銀行信貸的支持。這是因為：從銀行的角度看，由于國家并沒有對經(jīng)濟適用住房貸款實行指令性方案的約束，銀行作為獨立自主、自負盈虧的經(jīng)濟實

4、體，從自身盈利與風(fēng)險角度考慮，只有在絕對平安的情況下才會提供貸款;從消費信貸角度講，經(jīng)濟適用住房的建筑用地為行政劃撥，是不完全產(chǎn)權(quán)，銀行要求借款人必須提供第三方擔(dān)保，否那么不予抵押貸款，而對于大多數(shù)中低收入者來說，他們本身的還貸才能相對較弱、違約風(fēng)險較大，提供第三方擔(dān)保也并不是一件容易的事。從目前的情況來看，制約銀行對經(jīng)濟適用房信貸投入的原因還包括，經(jīng)濟適用住房位置偏遠與公共設(shè)施的不配套，使中低收入家庭購房后難以解決其 交通 問題，一定程度上使經(jīng)濟適用房很難確保銷路，因此，銀行不愿給予貸款;住房貨幣化的補貼(如住房公積金)發(fā)放不能一次到位;中低收入家庭本身購房支付才能低、缺口大，也使得銀行不愿

5、進展信貸投入;一些地方政府對經(jīng)濟適用住房的行政干預(yù)過多，違犯市場 規(guī)律 進展開發(fā)，造成其難以銷售，也 影響 了銀行對經(jīng)濟適用住房貸款的發(fā)放。二、經(jīng)濟適用房投融資制度創(chuàng)新(一)經(jīng)濟適用房開發(fā)投資的制度創(chuàng)新1、政策力度不宜過大，應(yīng)實現(xiàn)調(diào)控目的的同時，兼收培育市場之成效。我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過幾年的快速開展，粗具規(guī)模，雖存在過熱問題，但是并未到泡沫將破的地步，還存在調(diào)控治理的空間，而房地產(chǎn)業(yè)作為我國經(jīng)濟的一個新增長點，對于國民經(jīng)濟增長發(fā)揮著重要的帶動作用，假設(shè)政策的調(diào)控力度過大，有可能引起連鎖反響，抑制經(jīng)濟增長。因此政策力度選擇應(yīng)適當(dāng)。此外，我國房地產(chǎn)投資的公平競爭環(huán)境問題一直比擬突出，因此，在調(diào)控規(guī)模與

6、構(gòu)造的同時，改善市場環(huán)境更具有長遠價值。3、吸引外資投資擴大 經(jīng)濟 適用房建立。 目前 ，我國經(jīng)濟適用房是由開發(fā)商承當(dāng)建立和銷售任務(wù)的。對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，在現(xiàn)有的融資渠道中，單一的資金來源勢必增加開發(fā)商和銀行的經(jīng)營風(fēng)險，因此在當(dāng)今外資涌入 中國 需求利潤的背景下，可以將外資引進經(jīng)濟適用房建立。鑒于我國資本市場 開展 狀況以及經(jīng)濟適用住房的微利性的特點，建議采用權(quán)益型有限期自我償付REiT的運作形式，外資可以作為戰(zhàn)略投資者。(運作形式見圖2)(二)經(jīng)濟適用房融資制度創(chuàng)新1、建立體系化的經(jīng)濟適用房 金融 ，是保證經(jīng)濟適用房建立的資金良性循環(huán)的根本保證。住房金融體系的建立，可以長期積累住宅資金，

7、對于經(jīng)濟適用房政策的貫徹具有至關(guān)重要的意義。隨著我國住房制度改革的推進，開展住房金融已成為啟動住房消費的關(guān)鍵，關(guān)系到經(jīng)濟適用房政策的施行環(huán)境，關(guān)系到住房保障制度的建立。目前我國的公共住房金融的開展還處于初級階段。首先，政策性住房金融開展滯后，除住房公積金貸款外，尚未有直接面向中、低收入家庭發(fā)放的低息或者無息貸款的住房金融機構(gòu);其次，尚未建立政策性住房抵押貸款風(fēng)險擔(dān)保機制，低收入家庭貸款缺乏擔(dān)保主體;再次，我國參與住房金融的機構(gòu)偏少，僅有幾家國有商業(yè)銀行參與住房金融，涉及面窄，放貸條件苛刻，不利于住房金融的開展。無論是從國家建立住房保障制度的資金來源，還是居民改善居住環(huán)境、進步居住質(zhì)量，都離不開

8、住房金融的大力支持。因此，要大力開展住房金融，金融機構(gòu)要開展住房儲蓄和政策性住房抵押貸款，建立貸款擔(dān)保機制，降低中低收入居民申請貸款的門檻，增強其購房才能，促進住房保障制度的順利構(gòu)建。鑒于我國是一個人均收入偏低而儲蓄率比擬高的國家，因此，住房金融應(yīng)該以儲蓄作為主要的資金來源。住房金融一方面把居民儲蓄轉(zhuǎn)化為住房貸款，進步居民的住房購置力;另一方面，住房金融用于住房的消費性貸款，建立更多的住宅，進步住房的供給才能。對于中低收入者，可以采取強迫儲蓄的措施，推行公積金制度，建立以住房基金為根底的公共住房金融體系。2、為經(jīng)濟適用房的購置對象設(shè)計和提供適宜的住房抵押帶貸款品種，以調(diào)整貸款投向。房地產(chǎn)融資，

9、尤其是住房融資，具有很強的政策性。這種政策性，不僅表達在資金籌集和融通上，更主要表達在資金的運用上住房貸款上，不同品種的住房貸款充分表達政府的住房政策。根據(jù)國際經(jīng)歷，設(shè)計不同品種的住房貸款的根據(jù)，主要是居民收入程度的上下，也就是為了不同收入程度的居民提供不同的住房貸款。住房按揭貸款是其中的一種形式，這種抵押貸款滿足的是具有一定購置力而又資金缺乏的住房消費者。這種貸款品種，往往采取抵押加保的方法，具有相當(dāng)平安性。不過，這種住房抵押貸款的開展口前并不理想，主要是居民承受才能缺乏。除了按揭外，經(jīng)濟適用房住房抵押貸款業(yè)務(wù)的展開，也較大程度上彌補了中低收入家庭融資貸款的困難。這種貸款，具有明顯的政策性。

10、3、充分發(fā)揮住宅金融對經(jīng)濟適用房的關(guān)鍵性作用。我國要發(fā)揮住宅金融對經(jīng)濟適用房的關(guān)鍵性作用，首先，要 學(xué)習(xí) 國外的經(jīng)歷，拓展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，努力擴大房地產(chǎn)信貸規(guī)模的同時，要調(diào)整房地產(chǎn)信貸資金使用方向，增加對住房消費的貸款支持，這也是在住房商品化過程中處理好開發(fā)與消費的關(guān)系的客觀要求;其次，國家可以酌情考慮使用貸款差異利率，對購置經(jīng)濟適用房的中低收入家庭實行較優(yōu)的貸款利率或是延長還款期限，這樣可以使一些歸還才能不高的家庭敢于貸款買房。充分發(fā)揮政策性金融支持手段。銀行的經(jīng)營特點，決定了中低收入家庭在購房貸款上的困難，而經(jīng)濟適用住房由于地理位置和周邊環(huán)境以及其他因素的限制，又難以使那些有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入但收入不高，又有自由購房意向的家庭滿意(如剛參加工作的年青人或有一定積蓄的中老年人)，對這局部人最為適宜的是采用政策性住房貸款的支持手段。利用政策性住房貸款利率較低(或固定利率)、歸還期長、首付款低、政府擔(dān)保等特點，幫助和引導(dǎo)居民到市場上購房，以緩解建立保障住房的壓力。在當(dāng)前條件下，應(yīng)充分發(fā)揮住房公