房地產(chǎn)估價(jià)-市場(chǎng)比較法

1、房地產(chǎn)估價(jià)-市場(chǎng)比較法第一頁，共22頁。一、概 念 所謂市場(chǎng)比較法，就是將估價(jià)對(duì)象與近期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚源俗鳛楣纼r(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格的估價(jià)方法。 這里的“類似房地產(chǎn)”，是指在所處地區(qū)、用途、建筑結(jié)構(gòu)等方面，與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)。第二頁，共22頁。二、理論依據(jù)替代原理根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，在同一市場(chǎng)上，具有相同使用價(jià)值和質(zhì)量的商品，應(yīng)具有相同的價(jià)格，即具備替代關(guān)系；相同類型、具有替代關(guān)系的商品之間，由于其價(jià)格相互牽制而趨于一致。第三頁，共22頁。 三、基本公式采用市場(chǎng)比較法評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格需要進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)域因素、

2、個(gè)別因素的修正。依據(jù)實(shí)際中比較條件的不同，可有直接比較修正和間接比較修正。估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)第四頁，共22頁。 四、適用范圍及特點(diǎn)(一)特點(diǎn)：1、具有現(xiàn)實(shí)性，有較強(qiáng)的說服力；2、在非正常情況下，比準(zhǔn)價(jià)格往往偏離收益價(jià)格；3、要求估價(jià)人員具有較高的素質(zhì)(二)適用范圍： 從地區(qū)來看，市場(chǎng)比較法主要用于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)、有充足的具有替代性的比較實(shí)例的地區(qū)。從估價(jià)對(duì)象來看，主要適用于交易性房地產(chǎn)。第五頁，共22頁。(一)、搜集交易實(shí)例交易實(shí)例的搜集途徑（怎么搜集）交易實(shí)例的搜集內(nèi)容（搜集什么）五、估價(jià)步驟第六頁，共22頁。(二) 、

3、選取可比實(shí)例 (不少于3個(gè)) 1、區(qū)位相同或類似 2、用途相同 3、建筑結(jié)構(gòu)相同 4、權(quán)利性質(zhì)相同 5、交易類型吻合 6、成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近 7、可比實(shí)例的成交價(jià)格為正常價(jià)格第七頁，共22頁。(三) 、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)（五個(gè)統(tǒng)一） 1、統(tǒng)一付款方式 2、統(tǒng)一幣種和貨幣單位 3、統(tǒng)一面積內(nèi)涵（計(jì)算公式）建筑面積下的價(jià)格=使用面積下的價(jià)格 使用面積/建筑面積使用面積下的價(jià)格=建筑面積下的價(jià)格 建筑面積/使用面積 4、統(tǒng)一面積單位 5、統(tǒng)一采用單價(jià)第八頁，共22頁。(四)、進(jìn)行交易情況修正 排除交易行為中的一些特殊因素所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格的偏差，將其成交價(jià)格修正為正常價(jià)格。第九頁，共22頁。

4、非正常交易情況的類型：1、有利害關(guān)系的人之間發(fā)生的交易2、急于出售或急于購買情況下的交易3、受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易4、對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易5、有特別動(dòng)機(jī)或者偏好的交易6、相鄰房地產(chǎn)的合并交易7、特殊交易方式下的交易第十頁，共22頁。交易情況修正的方法一般采用百分率法進(jìn)行。公式如下： 可比實(shí)例的成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)=正常價(jià)格 其中，交易情況修正系數(shù)是以正常價(jià)格為基準(zhǔn)來確定的。第十一頁，共22頁。(五)、進(jìn)行交易日期修正 將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格修正到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。第十二頁，共22頁。交易日期修正的方法一般采用百分率法進(jìn)行。公式如下： 可比實(shí)例的成交價(jià)格交易日期修正系數(shù)=正常價(jià)

5、格 第十三頁，共22頁。 在實(shí)際評(píng)估中，通過價(jià)格指數(shù)和價(jià)格變動(dòng)率來進(jìn)行交易日期修正。 1、價(jià)格指數(shù)有定基價(jià)格指數(shù)、環(huán)比價(jià)格指數(shù)兩種。 2、價(jià)格變動(dòng)率包括逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率和期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率兩種。第十四頁，共22頁。定基價(jià)格指數(shù)是選擇某個(gè)固定時(shí)期作為基期而編制的價(jià)格指數(shù)。 可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)/成交日期時(shí)的價(jià)格指數(shù)=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格第十五頁，共22頁。環(huán)比價(jià)格指數(shù)是以上一個(gè)時(shí)期作為基期而編制的價(jià)格指數(shù)。 可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格成交日期的下一時(shí)期的價(jià)格指再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù) 估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格第十六頁，共22頁。(六)、進(jìn)

6、行區(qū)域因素修正 所謂區(qū)域因素，是指能反映房地產(chǎn)所在區(qū)域的特征并對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響的因素。主要包括：繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境、公共設(shè)施配套完備程度、城市規(guī)劃限制等。 區(qū)域因素修正是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其區(qū)域條件下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)區(qū)域條件下的價(jià)格。第十七頁，共22頁。區(qū)域因素修正的方法一般采用百分率法進(jìn)行。公式如下： 可比實(shí)例在其區(qū)域條件下的價(jià)格區(qū)域因素修正系數(shù)=在估價(jià)對(duì)象區(qū)域條件下的價(jià)格。 其中，該修正系數(shù)應(yīng)是以估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素為基準(zhǔn)來確定的。第十八頁，共22頁。(七)、進(jìn)行個(gè)別因素修正 個(gè)別因素是指能反映房地產(chǎn)本身的特征并對(duì)其價(jià)格產(chǎn)生影響的因素。 有關(guān)土地的包括：面積大小、形狀、臨路狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢(shì)、地質(zhì)水文狀況、土地使用權(quán)年限等。 有關(guān)建筑物的包括：新舊程度、裝修、設(shè)施設(shè)備、平面布置、工程質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、樓層、朝向等。第十九頁，共22頁。個(gè)別因素修正的方法一般采用百分率法進(jìn)行。公式如下： 可比實(shí)例在其個(gè)別狀態(tài)下的價(jià)格個(gè)別因素修正系數(shù)=在估價(jià)對(duì)象個(gè)別狀態(tài)下的價(jià)格。 其中，該修正系數(shù)應(yīng)是以估價(jià)對(duì)象的個(gè)別狀態(tài)為基準(zhǔn)來確定的。第二十頁，共22頁。(八)、求