營(yíng)銷(xiāo)工作思路

1、營(yíng)銷(xiāo)招商思路為達(dá)到特定營(yíng)銷(xiāo)招商目的特制的以下方案和人員安排一、項(xiàng)目現(xiàn)狀可售房源很多，招商業(yè)態(tài)不豐富，無(wú)主力業(yè)態(tài)入駐，商戶引進(jìn)渠道較窄，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)業(yè)態(tài)目前難以入駐，市場(chǎng)現(xiàn)已處于現(xiàn)房狀態(tài)，后期如不加強(qiáng)招商和銷(xiāo)售力度為恐對(duì)市場(chǎng)當(dāng)?shù)赜忻却蟠蛘劭?，影響市?chǎng)形成周期以及銷(xiāo)售最正確機(jī)會(huì)。二、營(yíng)銷(xiāo)招商切入點(diǎn)負(fù)一層菜市場(chǎng)的引進(jìn)將帶動(dòng)周邊商戶以及周邊固定花銷(xiāo)人群的花銷(xiāo)，經(jīng)過(guò)菜市場(chǎng)的引進(jìn)加強(qiáng)玉河大市場(chǎng)人口流動(dòng)數(shù)量，為后期招商銷(xiāo)售業(yè)態(tài)供應(yīng)更好的平臺(tái)。三、營(yíng)銷(xiāo)招商先期建議準(zhǔn)備工作：1、深入認(rèn)識(shí)本物業(yè)結(jié)構(gòu)和面對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行解析2、對(duì)黃山區(qū)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)張開(kāi)市場(chǎng)檢查3、依照市調(diào)情況對(duì)本物業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目主體業(yè)態(tài)定位4、充分解析了本物業(yè)

2、結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)需要，確立了項(xiàng)目主體業(yè)態(tài)為農(nóng)貿(mào)批發(fā)類(lèi)業(yè)態(tài)。5、依照項(xiàng)目主體業(yè)態(tài)進(jìn)行業(yè)種分布和地域劃分。確立了主力店加名品專業(yè)店的業(yè)種配置6、依照項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位及業(yè)種配置擬定招商方案。階段性睜動(dòng)工作：營(yíng)銷(xiāo)招商依照擬定的營(yíng)銷(xiāo)招商框架條款，張開(kāi)實(shí)質(zhì)性工作，在市場(chǎng)調(diào)研下張開(kāi)目標(biāo)客戶市場(chǎng)調(diào)研工作。并收集了商戶對(duì)營(yíng)銷(xiāo)招商工作的建議、建議并進(jìn)行了有效的解答，使首次接觸我項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)招商工作的商戶能更好的去認(rèn)識(shí)玉河大市場(chǎng)，為今后營(yíng)銷(xiāo)招商工作打下優(yōu)異的基礎(chǔ)。落實(shí)擬定好的營(yíng)銷(xiāo)招商方案，積極張開(kāi)針對(duì)主力店?duì)I銷(xiāo)招商目標(biāo)信息收集工作。依照信息收集情況，迅速解析消化，并鎖定目標(biāo)。依照市場(chǎng)調(diào)研情報(bào)對(duì)于營(yíng)銷(xiāo)招商目標(biāo)資源困窮的現(xiàn)狀和要求

3、積極經(jīng)過(guò)外處拓客渠道進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)招商計(jì)劃。四、業(yè)態(tài)劃分建議1）負(fù)一層：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)（菜市場(chǎng)）2）一、二層：土特產(chǎn)、便民小吃、小百貨、餐飲（備注：餐飲需考慮用電需求）3）三、四層：電子數(shù)碼、電器城、少兒樂(lè)園、衣飾鞋帽4）五、六層：旅店酒店、少兒教育機(jī)構(gòu)五、目標(biāo)客戶主次分明第一是確立主力店，其作用主要有四個(gè)：1、是有助于牢固整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)，主力店占有整個(gè)項(xiàng)目一半左右的營(yíng)業(yè)面積，其影響之大可想而知。有名度較高、有優(yōu)異業(yè)績(jī)記錄的主力店可使項(xiàng)目更加牢固，且有利于項(xiàng)目的可連續(xù)發(fā)展。2、有名的主力店的入駐可以吸引投資商的眼球，刺激未銷(xiāo)售鋪位的銷(xiāo)售，以及對(duì)中小店群的招商。3、是主力店各自擁有必然忠誠(chéng)度的花銷(xiāo)集體，

4、這一優(yōu)點(diǎn)可以幫助項(xiàng)目在今后的營(yíng)運(yùn)中，能在保持必然量客流的基礎(chǔ)上發(fā)揮更大的功能;4、主力店的進(jìn)駐可以影響中小店的租金水平，提升項(xiàng)目整體租金表現(xiàn)為下一項(xiàng)目打下基礎(chǔ).其次是在確立了主力店此后，再確立中小店群。其作用是按業(yè)態(tài)組合設(shè)計(jì)招入中小店群，以滿足項(xiàng)目商圈內(nèi)不同樣層次、不同樣需求的花銷(xiāo)群的購(gòu)物或花銷(xiāo)需求。六、租金高低懸殊，租期長(zhǎng)短不一主力店投資大，投資回收期長(zhǎng)，其租期要求一般需八年、十年，有的長(zhǎng)達(dá)十五年、二十年。其租金相對(duì)低價(jià)的得多，一般在第四年起，租金開(kāi)始遞加，遞加在2%10%。由于本物業(yè)小業(yè)主很多業(yè)主文化與經(jīng)濟(jì)實(shí)力摻差不齊使主力店招商工作難度加大，但是成功經(jīng)營(yíng)的主力店最后是有利于項(xiàng)目的可連續(xù)性

5、發(fā)展。而中小型店的租期一般為3年左右，租金較高，一般在第三年起遞加租金。但是分塊營(yíng)銷(xiāo)招商是一項(xiàng)長(zhǎng)遠(yuǎn)永續(xù)的工作對(duì)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)管理水平,經(jīng)濟(jì)實(shí)力要求較高。七、招商基根源則擬定：第一基根源則：先進(jìn)行業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)和營(yíng)銷(xiāo)招商工作，后進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。第二基根源則：要保護(hù)玉河市場(chǎng)的一致主題形象和一致品牌形象，早先進(jìn)行一致的理念設(shè)計(jì)是基礎(chǔ)。營(yíng)銷(xiāo)招商要向來(lái)注意保護(hù)和管理好已確立的經(jīng)營(yíng)主題和品牌形象。第三基根源則：玉河市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)招商目標(biāo)要可以在功能和形式上有同業(yè)差異、異種業(yè)態(tài)互補(bǔ)。第四基根源則：玉河市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方式的選擇原則。第五基根源則：營(yíng)銷(xiāo)招商序次原則。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)先行，輔助店隨后的原則;吸引人氣很多業(yè)態(tài)先行，零售購(gòu)物項(xiàng)目

6、優(yōu)先，輔助項(xiàng)目配套的原則。第六基根源則：特別商戶營(yíng)銷(xiāo)招商優(yōu)惠原則。第七基根源則：租借經(jīng)營(yíng)采用放水養(yǎng)魚(yú)的原則。第八基根源則：一致?tīng)I(yíng)銷(xiāo)招商的“管理要充分表現(xiàn)和重申對(duì)商戶的一致服務(wù)。第九基根源則：玉河市場(chǎng)要具備完滿物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)，重視知識(shí)管理，為市場(chǎng)商戶和顧客都供應(yīng)便利。八、張開(kāi)招商宣傳造勢(shì)工作：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商宣傳的三個(gè)目標(biāo)：1）吸引商家目光2）吸引品牌供應(yīng)商進(jìn)場(chǎng)3）為開(kāi)業(yè)作好宣傳，引起花銷(xiāo)者的關(guān)注在吸引商家入駐宣傳方面，開(kāi)發(fā)商宜采用多種宣傳手段：DM單頁(yè)、微信推行、網(wǎng)絡(luò)媒體、戶外等。我們要特別重視客戶營(yíng)銷(xiāo)模式，以商招商是最正確模式。詳盡表現(xiàn)在經(jīng)過(guò)主力店的入住并經(jīng)過(guò)他們來(lái)嫁接。營(yíng)銷(xiāo)招商資料收集：樓書(shū)

7、，招商手冊(cè)，框架條款，項(xiàng)目平面，每層平面配置，黃山區(qū)大要，項(xiàng)目裝修裝璜標(biāo)準(zhǔn)等營(yíng)銷(xiāo)招商的方式與渠道模式：招商方式:自己搭建營(yíng)銷(xiāo)招商團(tuán)隊(duì)進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)招商（營(yíng)銷(xiāo)招商人員：三人）招商渠道：一.當(dāng)?shù)卣猩?外處招商（利用手上各自有利資源進(jìn)行目標(biāo)性招商和銷(xiāo)售）招商模式：1、項(xiàng)目洽談會(huì)2、項(xiàng)目宣布會(huì)3、經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作交流會(huì)4、投資商議會(huì)5、網(wǎng)絡(luò)信息宣布6、登門(mén)拜會(huì)九、認(rèn)識(shí)商家要求愛(ài)好，建立資料庫(kù)：建立商家資料庫(kù)認(rèn)識(shí)選址條件與偏好認(rèn)識(shí)商家企業(yè)文化特色與經(jīng)營(yíng)特色營(yíng)銷(xiāo)招商目標(biāo)的選擇、分類(lèi)、刷選、分級(jí)：隨著營(yíng)銷(xiāo)招商工作的張開(kāi)，會(huì)收到很多信息，這就要求我們要用專業(yè)目光詳盡數(shù)據(jù)對(duì)這些信息進(jìn)行解析、選擇、分類(lèi)、刷選、分級(jí)。針對(duì)目標(biāo)商家擬定外聯(lián)營(yíng)銷(xiāo)招商時(shí)間安排：營(yíng)銷(xiāo)招商工作是一種時(shí)效性很強(qiáng)的工作，下步我部門(mén)將對(duì)本物業(yè)進(jìn)行量化分配招商任務(wù)并擬定營(yíng)銷(xiāo)招商時(shí)間進(jìn)度表。經(jīng)過(guò)信息的收集充分認(rèn)識(shí)商家拓展的條件，并依照其要求隨時(shí)擬定調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)招商條件。十、花銷(xiāo)支出人員差旅花銷(xiāo)、商家款待花銷(xiāo)、宣傳花銷(xiāo)、廣告及營(yíng)銷(xiāo)招商活動(dòng)花銷(xiāo)十一、薪水待遇與獎(jiǎng)勵(lì)方式：營(yíng)銷(xiāo)招商人員需達(dá)到較高的薪水收入水平，對(duì)招營(yíng)