法律法規(guī)培訓(xùn)

1、法律法規(guī)及案例分析 主講人：許雅靜2015年11月1、了解物物業(yè)管理理類政策策及相關(guān)關(guān)法律法法規(guī)2、明確物物業(yè)管理理法律法法規(guī)及相相關(guān)文件件的內(nèi)容容范圍3、結(jié)合實實際工作作學(xué)會有有效運用用物業(yè)法法律法規(guī)規(guī)4、掌握與與客戶溝溝通過程程中可能能遇到的的問題的的處理技技巧學(xué)習(xí)目的的一、物業(yè)業(yè)管理條條例二、物業(yè)業(yè)管理相相關(guān)基礎(chǔ)礎(chǔ)概念三、物業(yè)業(yè)費用的的收取四、案例例分析課程目錄錄一、物業(yè)業(yè)管理條條例國務(wù)院-物業(yè)管理理條例地市級-鄭州市物物業(yè)管理理條例（各地市市以實際際情況為為主）物業(yè)管理理條例目的：為了規(guī)范范物業(yè)管管理活動動，維護護業(yè)主和和物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)的合法法權(quán)益改改善人民民群眾的的生活和和工作環(huán)環(huán)

2、境，制制定本條條例。鄭州市物物業(yè)管理理條例目的:為規(guī)范物物業(yè)管理理活動，維護業(yè)業(yè)主、物物業(yè)使用用人和物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)的的合法權(quán)權(quán)益，根根據(jù)中華人民民共和國國物權(quán)法法國務(wù)院物業(yè)管理理條例等有關(guān)法法律、法法規(guī)規(guī)定定，結(jié)合合本市實實際，制制定本條條例。二、物業(yè)業(yè)管理相相關(guān)基礎(chǔ)礎(chǔ)概念什么是業(yè)業(yè)主？房屋的所所有權(quán)人人為業(yè)主主。注：已領(lǐng)領(lǐng)取房屋屋所有權(quán)權(quán)證的，房屋所所有權(quán)證證上記載載的房屋屋所有權(quán)權(quán)人為業(yè)業(yè)主;新建商品品房已交交付使用用但未進進行房屋屋權(quán)屬登登記的，經(jīng)房地地產(chǎn)管理理部門登登記備案案的商品品房買賣賣合同記記載的買買受人，在物業(yè)業(yè)管理活活動中視視為業(yè)主主。什么是物物業(yè)使用用人？指物業(yè)承承租人或

3、或?qū)嶋H使使用人。業(yè)主在物物業(yè)管理理活動中中，享有有下列權(quán)權(quán)利：（一）按按照物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同的約約定，接接受物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)提供供的服務(wù)務(wù)；（二）提提議召開開業(yè)主大大會會議議，并就就物業(yè)管管理的有有關(guān)事項項提出建建議；（三）提提出制定定和修改改管理規(guī)規(guī)約、業(yè)業(yè)主大會會議事規(guī)規(guī)則的建建議；（四）參參加業(yè)主主大會會會議，行行使投票票權(quán)；（五）選選舉業(yè)主主委員會會成員，并享有有被選舉舉權(quán)； 業(yè)主在物物業(yè)管理理活動中中，享有有下列權(quán)權(quán)利：（六）監(jiān)監(jiān)督業(yè)主主委員會會的工作作；（七）監(jiān)監(jiān)督物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)履行行物業(yè)服服務(wù)合同同；（八）對對物業(yè)共共用部位位、共用用設(shè)施設(shè)設(shè)備和相相關(guān)場地地使用情情況享有有知情權(quán)

4、權(quán)和監(jiān)督督權(quán)；（九）監(jiān)監(jiān)督物業(yè)業(yè)共用部部位、共共用設(shè)施施設(shè)備專專項維修修資金(以下簡稱稱專項維維修資金金)的管理和和使用；（十）法法律、法法規(guī)規(guī)定定的其他他權(quán)利。業(yè)主在物物業(yè)管理理活動中中，履行行下列義義務(wù)：（一）遵遵守管理理規(guī)約、業(yè)主大大會議事事規(guī)則；（二）遵遵守物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)物物業(yè)共用用部位和和共用設(shè)設(shè)施設(shè)備備的使用用、公共共秩序和和環(huán)境衛(wèi)衛(wèi)生的維維護等方方面的規(guī)規(guī)章制度度；（三）執(zhí)執(zhí)行業(yè)主主大會的的決定和和業(yè)主大大會授權(quán)權(quán)主委員員會作出出的決定定；（四）按按照國家家有關(guān)規(guī)規(guī)定交納納專項維維修資金金；（五）按按時交納納物業(yè)服服務(wù)費用用；（六）法法律、法法規(guī)規(guī)定定的其他他義務(wù)。建設(shè)單位位

5、通過招招投標選選聘物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)的時時限要求求（一）現(xiàn)現(xiàn)售商品品房項目目在現(xiàn)售售前三十十日完成成；（二）預(yù)預(yù)售商品品房項目目在取得得商品房預(yù)預(yù)售許可可證前完成；（三）非非出售的的新建物物業(yè)項目目在交付付使用前前九十日日完成.物業(yè)的交交付要求求1、 建設(shè)設(shè)單位應(yīng)應(yīng)當(dāng)保證證交付業(yè)業(yè)主使用用的物業(yè)業(yè)達到合合同約定定的交付付使用條條件。2、未約定定交付使使用條件件的，建建設(shè)單位位交付使使用的物物業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)符合有有關(guān)部門門規(guī)定的交付使使用條件件。3、建設(shè)單單位應(yīng)當(dāng)當(dāng)在物業(yè)業(yè)交付使使用前，與其選選聘的物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)按按照國家家有關(guān)規(guī)定進行行物業(yè)管管理交接接驗收。物業(yè)的接接管驗收收物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)承承接物業(yè)

6、業(yè)時，應(yīng)應(yīng)當(dāng)對物物業(yè)共用用部位、共用設(shè)設(shè)施設(shè)備備進行查查驗。在辦理物物業(yè)承接接驗收手手續(xù)時，建設(shè)單單位應(yīng)當(dāng)當(dāng)向物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)移交交下列資資料：（一）竣竣工總平平面圖，單體建建筑、結(jié)結(jié)構(gòu)、設(shè)設(shè)備竣工工圖，配配套設(shè)施施、地下下管網(wǎng)工工程竣工工圖等竣竣工驗收收資料；（二）設(shè)設(shè)施設(shè)備備的安裝裝、使用用和維護護保養(yǎng)等等技術(shù)資資料；（三）物物業(yè)質(zhì)量量保修文文件和物物業(yè)使用用說明文文件；（四）物物業(yè)管理理所必需需的其他他資料。物業(yè)管理理服務(wù)概念：業(yè)主大會會依法選選聘物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)的，業(yè)主委委員會應(yīng)應(yīng)當(dāng)參照照物業(yè)服服務(wù)合同同示范文文本與新新選聘的的物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)簽訂書書面物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同，并并自合同同簽

7、訂之之日起30日內(nèi)報縣縣（市）、區(qū)房房地產(chǎn)管管理部門門備案。一個物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域由一一個物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)實施施物業(yè)管管理.業(yè)主委員員會應(yīng)當(dāng)當(dāng)與業(yè)主主大會選選聘的物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)訂訂立書面面的物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同，并并自合同同生效之之日起，前期物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同終終止。物業(yè)服務(wù)務(wù)合同需需明確的的內(nèi)容物業(yè)服務(wù)務(wù)合同應(yīng)應(yīng)對物業(yè)業(yè)管理事事項、服服務(wù)質(zhì)量量、服務(wù)務(wù)費用、雙方的的權(quán)利義義務(wù)、專項項維修資資金的管管理與使使用、物物業(yè)管理理用房、合同期期限、違違約責(zé)任任等內(nèi)容容進行約定。注：1、物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)按按照物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同的約約定，提提供相應(yīng)應(yīng)的服務(wù)務(wù)。2、物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)未能履履行物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同的

8、約約定，導(dǎo)導(dǎo)致業(yè)主主人身、財產(chǎn)安安全受到損損害的，應(yīng)當(dāng)依依法承擔(dān)擔(dān)相應(yīng)的的法律責(zé)責(zé)任。選聘后需需做好的的交接工工作1、物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)承接物物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)與與業(yè)主委委員會辦辦理物業(yè)業(yè)驗收手手續(xù)。業(yè)主大會會依法選選聘新物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)的的，業(yè)主主委員會會應(yīng)當(dāng)在在新的物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同生生效之前前，與原原物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)、新選選聘的物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)就就交接時時間、交交接內(nèi)容容、業(yè)主主欠費清清交等事事項進行行約定。選聘后需需做好的的交接工工作2、物業(yè)服服務(wù)合同同終止時時，業(yè)主主大會選選聘了新新的物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)的，物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)之間應(yīng)應(yīng)當(dāng)做好好交接工工作（類類同）。原物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)不得得以業(yè)主主欠交

9、物物業(yè)服務(wù)務(wù)費或其其他相關(guān)關(guān)費用等等理由拒拒絕辦理理交接或或拒不撤撤出。新新選聘的的物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)不得強強行接管管。三、物業(yè)業(yè)費用的的收取物業(yè)服務(wù)務(wù)費用的的繳納、收取1、業(yè)主應(yīng)應(yīng)當(dāng)根據(jù)據(jù)物業(yè)服服務(wù)合同同的約定定交納物物業(yè)服務(wù)務(wù)費用。業(yè)主與與物業(yè)使使用人約約定由物物業(yè)使用用人交納納物業(yè)服服務(wù)費用用的，從從其約定定，業(yè)主主負連帶帶交納責(zé)責(zé)任。2、已竣工工但尚未未出售或或者尚未未交給物物業(yè)買受受人的物物業(yè)，物物業(yè)服務(wù)務(wù)費用由由建設(shè)單單位交納納。注：物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)可可以根據(jù)據(jù)業(yè)主的的委托提提供物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同約定定以外的的服務(wù)項項目,服務(wù)報酬酬由雙方方約定。物業(yè)服務(wù)務(wù)收費的的監(jiān)督管管理縣級以上上人民

10、政政府價格格主管部部門會同同同級房房地產(chǎn)行行政主管管部門，應(yīng)當(dāng)加加強對物業(yè)服務(wù)務(wù)收費的的監(jiān)督。物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)在在物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)顯著著位置公公示物業(yè)業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標標準、收收費項目目及收費費標準。物業(yè)的使使用、維維護和專專項維修修資金應(yīng)當(dāng)遵守守的規(guī)定定：物業(yè)業(yè)的使用用、維護護應(yīng)當(dāng)遵遵守城市市規(guī)劃、建設(shè)、房地產(chǎn)產(chǎn)、環(huán)境保護護、市容容環(huán)衛(wèi)、園林綠綠化、市市政治安安、消防防等有關(guān)關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的的規(guī)定。使用原則則：業(yè)主主、物業(yè)業(yè)使用人人應(yīng)當(dāng)按按照有利利于物業(yè)業(yè)安全使使用和公公平合理理的原則，正確確處理供供水、排排水、通通行、采采光環(huán)境境衛(wèi)生、環(huán)境保保護、異異產(chǎn)毗連連等方面面的相鄰關(guān)系系

11、。物業(yè)公區(qū)區(qū)改變用用途、占占用條件件1、物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)按照照規(guī)劃建建設(shè)的公公共建筑筑和共用用設(shè)施，不得改改變用途途。2、業(yè)主、物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)不得擅擅自占用用、挖掘掘物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)的道道路、場場地，損害業(yè)主主的共同同利益。業(yè)主、物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)將將臨時占占用、挖挖掘的道道路、場場地，在約定期期限內(nèi)恢恢復(fù)原狀狀。概念及收收費原則則物業(yè)服務(wù)務(wù)收費：是指物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)按按照物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同的約約定，對對房屋及及配套的設(shè)施設(shè)設(shè)備和相相關(guān)場地地進行維維修、養(yǎng)養(yǎng)護、管管理，維維護相關(guān)關(guān)區(qū)域內(nèi)內(nèi)的環(huán)境境衛(wèi)生和和秩序，向業(yè)業(yè)主所收收取的費費用。收費原則則:應(yīng)當(dāng)遵循循合理、公開以以及費用用與服務(wù)務(wù)

12、水平相相適應(yīng)的的原則。物業(yè)服務(wù)務(wù)收費管管理辦法法物業(yè)服務(wù)務(wù)費的定定價方式式物業(yè)服務(wù)務(wù)收費區(qū)區(qū)分不同同物業(yè)的的性質(zhì)和和特點分分別實行行政府指指導(dǎo)價和和市場調(diào)調(diào)節(jié)價.實行政府府指導(dǎo)價價：有定定價權(quán)限限的人民民政府價價格主管管部門應(yīng)應(yīng)當(dāng)會同同房地產(chǎn)產(chǎn)行政主管部門門根據(jù)物物業(yè)管理理服務(wù)等等級標準準等因素素，制定定相應(yīng)的的基準價價及其浮浮動幅度度，并定期公公布具體體收費標標準由業(yè)業(yè)主與物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)根根據(jù)規(guī)定定的基準準價和浮浮動幅度度在物業(yè)服務(wù)務(wù)合同中中約定。實行市場場調(diào)節(jié)價價：物業(yè)業(yè)服務(wù)收收費由業(yè)業(yè)主與物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)在在物業(yè)服服務(wù)合同同中約定定。物業(yè)服務(wù)務(wù)收費的的監(jiān)管及及計費方方式物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)應(yīng)

13、應(yīng)按照政政府價格格主管部部門的規(guī)規(guī)定實行行明碼標標價，在在物業(yè)管管理區(qū)域內(nèi)的顯顯著位置置，將服服務(wù)內(nèi)容容、服務(wù)務(wù)標準以以及收費費項目、收費標標準等有有關(guān)情況況進行公示。計費方式式分為兩兩種：1、包干制制；2、酬金制制。物業(yè)服務(wù)務(wù)費的構(gòu)構(gòu)成物業(yè)服務(wù)務(wù)成本或或者物業(yè)業(yè)服務(wù)支支出構(gòu)成成一般包包括以下下部分：1、管理服服務(wù)人員員的工資資、社會會保險和和按規(guī)定定提取的的福利費費等；2、物業(yè)共共用部位位、共用用設(shè)施設(shè)設(shè)備的日日常運行行、維護護費用；3、物業(yè)管管理區(qū)域域清潔衛(wèi)衛(wèi)生費用用；4、物業(yè)管管理區(qū)域域綠化養(yǎng)養(yǎng)護費用用； 物業(yè)服務(wù)務(wù)費的構(gòu)構(gòu)成5、物業(yè)管管理區(qū)域域秩序維維護費用用；6、辦公費費用；7、物業(yè)

14、管管理企業(yè)業(yè)固定資資產(chǎn)折舊舊；8、物業(yè)共共用部位位、共用用設(shè)施設(shè)設(shè)備及公公眾責(zé)任任保險費費用；9、經(jīng)業(yè)主主同意的的其它費費用。物業(yè)共用用部位、共用設(shè)設(shè)施設(shè)備備的大修修、中修修和更新新、改造造費用，應(yīng)當(dāng)通通過專項項維修資資金予以以列支，不得計計入物業(yè)業(yè)服務(wù)支支出或者者物業(yè)服服務(wù)成本本。物業(yè)服務(wù)務(wù)費的交交納業(yè)主應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同的的約定按按時足額額交納物物業(yè)服務(wù)務(wù)費用。業(yè)主違違反物業(yè)服務(wù)合合同約定定逾期不不交納服服務(wù)費的的，業(yè)主主委員會會應(yīng)當(dāng)督督促其限限期交納納；逾期期仍不交納的的，物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)可以以依法追追繳。注意：1、業(yè)主與與物業(yè)使使用人約約定由物物業(yè)使用用人交納納物業(yè)服服務(wù)費的的

15、，從其其約定，業(yè)主主負連帶帶交納責(zé)責(zé)任。2、物業(yè)發(fā)發(fā)生產(chǎn)權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移時時，業(yè)主主或者物物業(yè)使用用人應(yīng)當(dāng)當(dāng)結(jié)清物物業(yè)服務(wù)務(wù)費。 物業(yè)服務(wù)務(wù)費的交交納空置房物物業(yè)服務(wù)務(wù)費的繳繳納：納入物業(yè)業(yè)管理范范圍的已已竣工但但尚未出出售或者者因開發(fā)建設(shè)單單位原因因未按時時交給物物業(yè)買受受人的物物業(yè)，物物業(yè)服務(wù)務(wù)費用或或者物業(yè)業(yè)服務(wù)資資金由開發(fā)建建設(shè)單位位全額交交納。四、案例例分析案例一：李女士在在某花園園小區(qū)購購得房屋屋一套，該房屋屋位于樓樓房的5層，2008年2月6日，李李女士為為自身方方便，未未向物業(yè)業(yè)管理單單位報批批，擅自自將該房房屋朝南南陽臺的的部分南南墻拆除除，安裝裝了鋁合合金門，作為物物業(yè)管理理方的物

16、物業(yè)管理理公司在在勸說無無效的情情況下，向法院院起訴要要求李女女士恢復(fù)復(fù)被拆陽陽臺的原原狀，并并負擔(dān)本本案的訴訴訟費用用。分析：（1）原告觀觀點：物物業(yè)管理理公司認認為李女女士拆陽陽臺行為為破壞了了樓房的的整體結(jié)結(jié)構(gòu)，影影響了房房屋的安安全與美美觀，侵侵犯了小小區(qū)內(nèi)其其它業(yè)主主的權(quán)益益，理應(yīng)應(yīng)予以糾糾正。（2）被告辯辯詞：被被告李女女士認為為其對該該房屋享享有合法法產(chǎn)權(quán)，擁有房房地產(chǎn)權(quán)權(quán)利證書書，改變變的是自自家的房房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)屬正當(dāng)當(dāng)行為，別人無無權(quán)干涉涉。（3）法院判判決：此此案經(jīng)過過法院調(diào)調(diào)查，發(fā)發(fā)現(xiàn)原告告方反映映的情況況屬實，法院審審理后認認為，李李女士的的房屋雖雖屬享有有房屋合合法產(chǎn)權(quán)

17、權(quán)，但其其為了自自己方便便擅自將將該房屋屋南陽臺臺南墻部部分拆除除的行為為，破壞壞了樓房房的整體體結(jié)構(gòu)，影響了了整棟樓樓房的安安全，違違反了政政府有關(guān)關(guān)裝修管管理規(guī)定定，屬不不恰當(dāng)行行為，判判令李女女士自行行拆除的的自家樓樓房南陽陽臺南墻墻部分恢恢復(fù)原狀狀，并承承擔(dān)本案案的全部部訴訟費費用。案例二：李先生將將電動車車停放在在小區(qū)7、8號樓之間間的空地地處，第第二天卻卻發(fā)現(xiàn)車車輛不翼翼而飛，經(jīng)查實實，車輛輛當(dāng)晚被被盜，案案發(fā)現(xiàn)場場不遠處處小區(qū)外外墻的鐵鐵欄桿被被人破壞壞。于是是李先生生通過110報案。但但是李先先生認為為物業(yè)公公司在管管理過程程中有過過失，所所以才使使自己車車輛被盜盜，于是是將物

18、業(yè)業(yè)公司告告上法院院，要求求其給予予賠償。分析：（1）業(yè)主觀觀點：車車輛是在在小區(qū)內(nèi)內(nèi)丟失，雖然已已經(jīng)報案案，但物物業(yè)公司司收取有有費用，未盡到到治安管管理職責(zé)責(zé)，小區(qū)區(qū)的防護護欄沒有有起到防防護作用用，致使使車輛被被盜。故故起訴要要求物業(yè)業(yè)公司賠賠償電動動車購車車款及其其他費用用等及承承擔(dān)訴訟訟費用。（2）物業(yè)公公司：李李先生是是在小區(qū)區(qū)居住，我公司司是為該該小區(qū)提提供物業(yè)業(yè)服務(wù)，雖交有有物業(yè)費費，但僅僅是采取取安全防防范措施施維持小小區(qū)內(nèi)的的治安秩秩序；另另外，小小區(qū)為住住戶提供供有停放放車輛的的場所，李先生生任意停停放車輛輛的后果果應(yīng)由其其自負。車輛被被盜屬刑刑事案件件，與公公司無關(guān)關(guān)。

19、故不不同意此此訴訟請請求。分析：（3）法院認認為：物物業(yè)公司司收取物物業(yè)管理理費后有有義務(wù)對對公共區(qū)區(qū)域建筑筑及其公公用設(shè)備備、設(shè)施施、綠化化、衛(wèi)生生、交通通、治安安和環(huán)境境等項目目開展日日常維護護、修繕繕、整治治服務(wù)等等物業(yè)管管理。但但作為物物業(yè)管理理者其對對管理范范圍內(nèi)發(fā)發(fā)生的行行為、事事件僅承承擔(dān)相應(yīng)應(yīng)的法律律責(zé)任，不應(yīng)任任意加重重其所負負責(zé)任。 因此此，駁回回李先生生的全部部訴訟請請求。案例三：林先生是是小區(qū)內(nèi)內(nèi)一位業(yè)業(yè)主，前前不久，他發(fā)現(xiàn)現(xiàn)小區(qū)里里一塊花花園荒廢廢了，就就把那塊塊地開辟辟成菜地地種植蔬蔬菜準備備自用。物業(yè)公公司在發(fā)發(fā)現(xiàn)這一一情況后后及時找找到林先先生，要要求其把把菜地處處理掉，物業(yè)公公司重新新恢復(fù)成成花園。林先生