房地產(chǎn)項(xiàng)目投融資策劃

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目投融資策劃第一頁，共27頁。知識(shí)目標(biāo) 1.掌握房地產(chǎn)投融資的概念、組織形式等； 2.熟悉房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)和分類； 3.熟悉房地產(chǎn)項(xiàng)目投融資財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)體系。能力目標(biāo) 1.能為房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃投融資方案； 2.能從財(cái)務(wù)管理的角度評價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投融資方案。學(xué)習(xí)目標(biāo)第二頁，共27頁。3.1 投資策劃一、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策劃概述指資本所有者將其資本投入到房地產(chǎn)業(yè)，以期在將來獲取預(yù)期收益的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。房地產(chǎn)投資的概念第三頁，共27頁。3.1 投資策劃一、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策劃概述房地產(chǎn)投資的特征投資成本高土地開發(fā)的高成本性房屋建筑的高價(jià)值性第四頁，共27頁。3.1 投資策劃一、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策劃概

2、述房地產(chǎn)投資的特征投資回收期長土地投資市場綜合開發(fā)市場建筑施工市場房產(chǎn)市場第五頁，共27頁。3.1 投資策劃一、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策劃概述房地產(chǎn)投資的特征購買力風(fēng)險(xiǎn)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營性風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)性風(fēng)險(xiǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)大自然風(fēng)險(xiǎn)第六頁，共27頁。3.1 投資策劃一、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策劃概述房地產(chǎn)投資的特征投資收益好第七頁，共27頁。3.1 投資策劃一、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策劃概述房地產(chǎn)投資的作用改善基礎(chǔ)設(shè)施提高居住水平增加財(cái)政收入帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)增值收益大第八頁，共27頁。3.1 投資策劃一、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策劃概述房地產(chǎn)投資策劃建在哪里？什么類型？賣給誰？賣多少錢？什么時(shí)候賣？怎么賣？第九頁，共27頁。3.1 投資策劃二、房地

3、產(chǎn)項(xiàng)目投資環(huán)境分析考慮因素土地資金物資人員稅收管理與服務(wù)權(quán)益保障第十頁，共27頁。3.1 投資策劃二、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資環(huán)境分析分析方法冷熱分析法第十一頁，共27頁。3.1 投資策劃二、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資環(huán)境分析分析方法多因素法第十二頁，共27頁。3.1 投資策劃二、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資環(huán)境分析分析方法關(guān)鍵因素評估法第十三頁，共27頁。3.1 投資策劃三、房地產(chǎn)投資分析與經(jīng)濟(jì)評價(jià)成本費(fèi)用與投資估算費(fèi)用項(xiàng)目具體組成單價(jià)總價(jià)一、土地費(fèi)用 1.毛地價(jià)款土地使用權(quán)出讓金、大市政費(fèi)、四源費(fèi) 2.土地征用拆遷費(fèi)土地補(bǔ)償費(fèi)、土地投資補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、搬遷安置費(fèi)等二、前期工程費(fèi) 1.地址勘測測繪費(fèi)設(shè)計(jì)概算的0.5%

4、2.規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安費(fèi)的3% 3.可行性研究費(fèi)總投資的3% 4.三通一平費(fèi)三、建安工程費(fèi)建筑工程費(fèi)、設(shè)備采購費(fèi)、安裝工程費(fèi)等第十四頁，共27頁。3.1 投資策劃三、房地產(chǎn)投資分析與經(jīng)濟(jì)評價(jià)成本費(fèi)用與投資估算費(fèi)用項(xiàng)目具體組成單價(jià)總價(jià)四、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)供水、供電、道路、供氣、排污、照明、通信、環(huán)衛(wèi)等如：供水20元/平方米五、公關(guān)配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)幼兒園、居委會(huì)、公廁等如：居委會(huì)900元/平方米六、附屬設(shè)施費(fèi)及室外工程費(fèi)變電室、管道燃?xì)狻⑽鬯艿热纾鹤冸娛?00元/平方米七、管理費(fèi)用工資、福利、折舊、修理費(fèi)等3%八、財(cái)務(wù)費(fèi)用利息、融資代理費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等九、銷售費(fèi)用廣告費(fèi)、代理費(fèi)等十、其他費(fèi)用臨時(shí)用電費(fèi)、臨時(shí)

5、建設(shè)費(fèi)等十一、兩稅一費(fèi)營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加銷售5.5%十二、不可預(yù)見費(fèi)第十五頁，共27頁。3.1 投資策劃三、房地產(chǎn)投資分析與經(jīng)濟(jì)評價(jià)收入估算租售收入自營收入配套設(shè)施銷售收入第十六頁，共27頁。3.1 投資策劃三、房地產(chǎn)投資分析與經(jīng)濟(jì)評價(jià)財(cái)務(wù)評價(jià)靜態(tài)盈利分析動(dòng)態(tài)盈利分析清償能力分析投資利潤率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值借款償還期投資利稅率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率資產(chǎn)負(fù)債率成本利潤率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率流動(dòng)比率靜態(tài)投資回收期動(dòng)態(tài)投資回收期速動(dòng)比率第十七頁，共27頁。3.1 投資策劃三、房地產(chǎn)投資分析與經(jīng)濟(jì)評價(jià)財(cái)務(wù)評價(jià)例題一第十八頁，共27頁。3.1 投資策劃三、房地產(chǎn)投資分析與經(jīng)濟(jì)評價(jià)財(cái)務(wù)評價(jià)例題二某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目投

6、資 500 萬元，建成租給某企業(yè)，第一年凈收入為 66 萬元，以后每年凈收入 132 萬元，第十年末殘值為 50 萬元，折現(xiàn)率12%，該項(xiàng)目從財(cái)務(wù)效益講是否可行？ FNPV= 投資評價(jià)：由于 FPNV=203 萬元0，所以，該房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。第十九頁，共27頁。3.1 投資策劃四、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的不確定性分析盈虧平衡分析第二十頁，共27頁。3.2 融資策劃一、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資策劃概述資金籌措資金供應(yīng)資金需求量大，對外源性融資依賴性高；土地和房屋抵押是融資條件；資金面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。第二十一頁，共27頁。3.2 融資策劃一、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資策劃概述既有項(xiàng)目法人新設(shè)項(xiàng)目法人融資主體第二十二頁，共27頁。3.2 融資策劃一、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資策劃概述銀行在想啥？第二十三頁，共27頁。3.2 融資策劃二、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資資金來源