房地產(chǎn)項目投融資策劃

1、房地產(chǎn)項目投融資策劃第一頁，共27頁。知識目標(biāo) 1.掌握房地產(chǎn)投融資的概念、組織形式等； 2.熟悉房地產(chǎn)投資的特點和分類； 3.熟悉房地產(chǎn)項目投融資財務(wù)評價指標(biāo)體系。能力目標(biāo) 1.能為房地產(chǎn)項目策劃投融資方案； 2.能從財務(wù)管理的角度評價房地產(chǎn)項目的投融資方案。學(xué)習(xí)目標(biāo)第二頁，共27頁。3.1 投資策劃一、房地產(chǎn)項目投資策劃概述指資本所有者將其資本投入到房地產(chǎn)業(yè)，以期在將來獲取預(yù)期收益的一種經(jīng)濟(jì)活動。房地產(chǎn)投資的概念第三頁，共27頁。3.1 投資策劃一、房地產(chǎn)項目投資策劃概述房地產(chǎn)投資的特征投資成本高土地開發(fā)的高成本性房屋建筑的高價值性第四頁，共27頁。3.1 投資策劃一、房地產(chǎn)項目投資策劃概

2、述房地產(chǎn)投資的特征投資回收期長土地投資市場綜合開發(fā)市場建筑施工市場房產(chǎn)市場第五頁，共27頁。3.1 投資策劃一、房地產(chǎn)項目投資策劃概述房地產(chǎn)投資的特征購買力風(fēng)險變現(xiàn)風(fēng)險經(jīng)營性風(fēng)險社會性風(fēng)險投資風(fēng)險大自然風(fēng)險第六頁，共27頁。3.1 投資策劃一、房地產(chǎn)項目投資策劃概述房地產(chǎn)投資的特征投資收益好第七頁，共27頁。3.1 投資策劃一、房地產(chǎn)項目投資策劃概述房地產(chǎn)投資的作用改善基礎(chǔ)設(shè)施提高居住水平增加財政收入帶動相關(guān)行業(yè)增值收益大第八頁，共27頁。3.1 投資策劃一、房地產(chǎn)項目投資策劃概述房地產(chǎn)投資策劃建在哪里？什么類型？賣給誰？賣多少錢？什么時候賣？怎么賣？第九頁，共27頁。3.1 投資策劃二、房地

3、產(chǎn)項目投資環(huán)境分析考慮因素土地資金物資人員稅收管理與服務(wù)權(quán)益保障第十頁，共27頁。3.1 投資策劃二、房地產(chǎn)項目投資環(huán)境分析分析方法冷熱分析法第十一頁，共27頁。3.1 投資策劃二、房地產(chǎn)項目投資環(huán)境分析分析方法多因素法第十二頁，共27頁。3.1 投資策劃二、房地產(chǎn)項目投資環(huán)境分析分析方法關(guān)鍵因素評估法第十三頁，共27頁。3.1 投資策劃三、房地產(chǎn)投資分析與經(jīng)濟(jì)評價成本費用與投資估算費用項目具體組成單價總價一、土地費用 1.毛地價款土地使用權(quán)出讓金、大市政費、四源費 2.土地征用拆遷費土地補償費、土地投資補償費、拆遷安置補償費、搬遷安置費等二、前期工程費 1.地址勘測測繪費設(shè)計概算的0.5%

4、2.規(guī)劃設(shè)計費建安費的3% 3.可行性研究費總投資的3% 4.三通一平費三、建安工程費建筑工程費、設(shè)備采購費、安裝工程費等第十四頁，共27頁。3.1 投資策劃三、房地產(chǎn)投資分析與經(jīng)濟(jì)評價成本費用與投資估算費用項目具體組成單價總價四、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費供水、供電、道路、供氣、排污、照明、通信、環(huán)衛(wèi)等如：供水20元/平方米五、公關(guān)配套設(shè)施建設(shè)費幼兒園、居委會、公廁等如：居委會900元/平方米六、附屬設(shè)施費及室外工程費變電室、管道燃?xì)?、污水管等如：變電?00元/平方米七、管理費用工資、福利、折舊、修理費等3%八、財務(wù)費用利息、融資代理費、手續(xù)費等九、銷售費用廣告費、代理費等十、其他費用臨時用電費、臨時

5、建設(shè)費等十一、兩稅一費營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費附加銷售5.5%十二、不可預(yù)見費第十五頁，共27頁。3.1 投資策劃三、房地產(chǎn)投資分析與經(jīng)濟(jì)評價收入估算租售收入自營收入配套設(shè)施銷售收入第十六頁，共27頁。3.1 投資策劃三、房地產(chǎn)投資分析與經(jīng)濟(jì)評價財務(wù)評價靜態(tài)盈利分析動態(tài)盈利分析清償能力分析投資利潤率財務(wù)凈現(xiàn)值借款償還期投資利稅率財務(wù)凈現(xiàn)值率資產(chǎn)負(fù)債率成本利潤率財務(wù)內(nèi)部收益率流動比率靜態(tài)投資回收期動態(tài)投資回收期速動比率第十七頁，共27頁。3.1 投資策劃三、房地產(chǎn)投資分析與經(jīng)濟(jì)評價財務(wù)評價例題一第十八頁，共27頁。3.1 投資策劃三、房地產(chǎn)投資分析與經(jīng)濟(jì)評價財務(wù)評價例題二某房地產(chǎn)投資項目投

6、資 500 萬元，建成租給某企業(yè)，第一年凈收入為 66 萬元，以后每年凈收入 132 萬元，第十年末殘值為 50 萬元，折現(xiàn)率12%，該項目從財務(wù)效益講是否可行？ FNPV= 投資評價：由于 FPNV=203 萬元0，所以，該房地產(chǎn)投資項目在財務(wù)上是可行的。第十九頁，共27頁。3.1 投資策劃四、房地產(chǎn)項目投資的不確定性分析盈虧平衡分析第二十頁，共27頁。3.2 融資策劃一、房地產(chǎn)項目融資策劃概述資金籌措資金供應(yīng)資金需求量大，對外源性融資依賴性高；土地和房屋抵押是融資條件；資金面臨較大風(fēng)險。第二十一頁，共27頁。3.2 融資策劃一、房地產(chǎn)項目融資策劃概述既有項目法人新設(shè)項目法人融資主體第二十二頁，共27頁。3.2 融資策劃一、房地產(chǎn)項目融資策劃概述銀行在想啥？第二十三頁，共27頁。3.2 融資策劃二、房地產(chǎn)項目融資資金來源