8203估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站案例分析

沈陽(yáng)市新區(qū)一地塊凈地出讓價(jià)格評(píng)估案例分北新區(qū)道義鎮(zhèn)101國(guó)道東側(cè)，宗地名稱為2008-042地塊。委技術(shù)密集區(qū)為主體共同組成，區(qū)域面積1098平方公里。土地出讓方提供的規(guī)劃條件如規(guī)劃用途：商土地使用權(quán)出讓年限 年建筑高度 ：以主管部門批準(zhǔn)高度為準(zhǔn)用地界限；西至：101國(guó)道；北至：大道。路、236路、255路等車站點(diǎn)300-500米，交通狀況較好，距區(qū)級(jí)醫(yī)1500，距市級(jí)商服中心距離8000，商業(yè)繁華度一“雅閣”、“大學(xué)城”、“步南甲第”、“祥瑞家園等在建或已建成并已投入使用的住宅小區(qū)，人口程度一般。隨著據(jù)沈陽(yáng)市資源《城區(qū)土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)出讓金及標(biāo)準(zhǔn)》發(fā)[2008]64號(hào)商業(yè)用地三環(huán)以外設(shè)定五地平整。根據(jù)2008年沈陽(yáng)市地區(qū)土地級(jí)別圖，委地為商業(yè)五級(jí)二類，基準(zhǔn)地價(jià)為1685元/平方米。根據(jù)估價(jià)對(duì)象自身?xiàng)l件及地塊附近房地產(chǎn)開(kāi)況，適合選用準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修和剩余法對(duì)委地進(jìn)行估價(jià)。因?yàn)樵撟诘卦诨鶞?zhǔn)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修基本公式為式中：Pi-------待地評(píng)估價(jià)值P------待地對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià) 所有地價(jià)影響因素總修k1--------待地用途修正系數(shù)k2--------待地容積率修正系數(shù)k3----------待地使用年期修正系數(shù)k4----------待地期日修正系數(shù) 開(kāi)發(fā)程度修正樓面地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)-開(kāi)發(fā)費(fèi)-專業(yè)費(fèi)-不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)-用-利息-銷售費(fèi)用-稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)解決方法有關(guān)房屋總層當(dāng)建筑物各層建筑面積均相同時(shí)，根據(jù)公式：容積率=建筑×建筑層數(shù)，可以得出建筑層數(shù)=容積率/建筑密度=（層，這樣可以確定地上建筑物為多層建筑，依此數(shù)據(jù)可以確定相關(guān)售價(jià)、房屋建筑成有關(guān)在判斷出地上建筑物的總層數(shù)后就可以通過(guò)了解委地筑物建成后1-2層為商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，其余部分可做為寫字間使用。委地附近正在銷售的樓盤有雅閣，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)售價(jià)為6800-7200元/平方米，大學(xué)城商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)平均售價(jià)為6900元/宗地開(kāi)發(fā)完成后一層商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的售價(jià)為7000元/平方米?？紤]樓層差價(jià)，通過(guò)市場(chǎng)，確定估價(jià)對(duì)象樓層差價(jià)為70%，最后其開(kāi)發(fā)完成后的商業(yè)用房平均售價(jià)為4150元/平方米