項目論證程序

深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司SHENZHENVANKEREALESTATECO.,LTD.項目論證程序編號：VKSZ/QP/PR001版號：A/2頁碼：第12頁共12頁項目論證程程序編制蘇驍驍日期2002--08--21審核唐激楊日期2002--08--21批準劉榮先日期2002--08--22流程要要素流程目標：：流程時間要要求流程監(jiān)控點點數(shù)目流程主要責責任崗位位流程涉及職職位數(shù)目目修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準人2002--10--9A/15.3.11、6、77蘇驍驍唐激揚劉榮先2003--3-33A/24.1.11、4..3、55.1..5、55.2..3、55.2..4、55.4..4蘇驍驍唐激揚劉榮先目的為保持公司司可持續(xù)續(xù)性發(fā)展展，尋找找房地產(chǎn)產(chǎn)新項目目并在確確定項目目前對其其可行性性進行科科學論證證。適用范圍適用于房地地產(chǎn)新項項目發(fā)展展體系的的新項目目論證工工作，以以及為之之展開的的相應研研究工作作。術語和定義義新項目論證證：包含含“論”和“證”兩個過過程，即即對影響響新項目目的各個個因素進進行充分分討論和和預測，最最后針對對預測的的綜合效效果進行行可行性性求證。房地產(chǎn)土地地儲備：：為保證證房地產(chǎn)產(chǎn)公司未未來項目目開發(fā)的的土地需需求，而而預先進進行的以以控制土土地開發(fā)發(fā)權力為為目的購購入土地地的行為為?？尚行匝芯烤浚壕褪鞘菍M購購入的土土地進行行房地產(chǎn)產(chǎn)項目技技術經(jīng)濟濟上的論論證分析析，并在在此基礎礎上對項項目的經(jīng)經(jīng)濟效果果進行預預測，為為投資決決策提供供依據(jù)。職責項目發(fā)展部部：負責組織基基礎研究究，每年年末制定定《土地地儲備控控制性計計劃表》，并并對研究究成果進進行歸檔檔。牽頭組織獲獲得新項項目土地地開發(fā)權權及此前前各階段段的新項項目論證證工作。法律室：參與新項目目談判，提提供法律律意見。根據(jù)新項目目背景情情況進行行法律風風險分析析，撰寫寫合同。銷售經(jīng)營部部、萬創(chuàng)創(chuàng)公司、成成本管理理部、財財務管理理部：在項目論證證過程中中提供參參考意見見。公司總經(jīng)理理：在發(fā)展項目目確定階階段決定定是否進進入可行行性研究究階段，指指導項目目發(fā)展方方向。在新項目可可行性研研究階段段提出綜綜合調(diào)整整意見，決決定項目目合作條條件的實實施，批批準項目目交由集集團項目目發(fā)展小小組直至至決策委委員會評評審。工作程序基礎研究究基礎研究包包含土地地信息研研究、宏宏觀市場場研究、城城市規(guī)劃劃動態(tài)研研究、經(jīng)經(jīng)濟動態(tài)態(tài)研究、政政策法規(guī)規(guī)研究、項項目風險險研究、公公司戰(zhàn)略略研究和和競爭對對手研究究等分項項研究工工作。各分項研究究工作由由項目發(fā)發(fā)展部牽牽頭完成成，做到到專項有有專人負負責，然然后再充充分利用用內(nèi)外資資源，予予以功能能完善和和健全。各分項工作作需及時時把握動動態(tài)信息息，做到到及時收收集、及及時分析析，其研研究成果果可在即即時報告告中和以以年度為為節(jié)點的的總結報報告中體體現(xiàn)?；A研究的的成果經(jīng)經(jīng)向公司司總經(jīng)理理匯報后后，最終終提煉作作為三年年經(jīng)營計計劃外部部環(huán)境分分析的主主要部分分，并在在此基礎礎上制定定公司房房地產(chǎn)三三年土地地儲備滾滾動計劃劃，以指指導土地地儲備工工作的進進行?；A研究需需指定一一人為總總負責人人，專門門負責整整個基礎礎研究計計劃的制制定、監(jiān)監(jiān)督和基基礎研究究庫的整整理，基基礎資料料和研究究成果需需由該項項負責人人整理，經(jīng)經(jīng)編號后后放入各各基礎研研究庫歸歸檔。土地信息收收集、甑甑別：項目發(fā)展部部全體成成員均是是土地信信息收集集的責任任人，但但需指定定一人為為土地信信息負責責人，專專項負責責土地信信息的匯匯總、整整理和總總結等。土地信息的的收集可可通過如如下幾種種渠道進進行：通過政府公公告收集集：從相相關網(wǎng)站站或工作作人員處處提前獲獲得政府府出讓土土地信息息公告、土土地交易易中心進進行的企企業(yè)轉讓讓土地信信息掛牌牌公告和和法院拍拍賣土地地信息公公告、產(chǎn)產(chǎn)權交易易中心對對擁有土土地儲備備的企業(yè)業(yè)進行轉轉讓的掛掛牌公告告。通過主動詢詢問收集集：主動動了解各各片區(qū)歷歷史用地地、行政政劃撥用用地、農(nóng)農(nóng)村工商商發(fā)展用用地和舊舊城改造造的信息息，關注注并跟蹤蹤了解國國土部門門在報紙紙上公布布的企業(yè)業(yè)用地確確權公告告等。其他渠道：：土地信信息人來來電、傳傳真、約約訪、推推介等。了解到有效效土地信信息后填填寫《土土地信息息采集表表》，并并交由土土地信息息負責人人匯總。項項目發(fā)展展部不定定期對各各土地信信息進行行合議，根根據(jù)公司司土地儲儲備要求求對土地地信息進進行初步步判斷，會會議由土土地信息息負責人人記錄并并存檔，會會議結果果知會項項目發(fā)展展部領導導。通過初步判判斷的土土地信息息進入發(fā)發(fā)展項目目確定階階段，原原則上指指定負責責土地所所在片區(qū)區(qū)的項目目發(fā)展人人員為項項目負責責人接管管后續(xù)工工作，并并通過《土土地信息息采集表表》的形形式將土土地情況況及時向向公司領領導知會會；未通通過的信信息由土土地信息息負責人人填寫判判斷意見見，存入入土地信信息庫，并并統(tǒng)一答答復信息息提供人人，此后后由土地地信息負負責人對對該項土土地的后后續(xù)成交交情況或或條件變變化情況況加以跟跟蹤。發(fā)發(fā)展項目目確定進入發(fā)展項項目確定定階段后后的項目目，由項項目負責責人按集集團規(guī)范范要求填填制《新新項目發(fā)發(fā)展信息息通報》，交交土地信信息負責責人以郵郵件形式式上報集集團企劃劃部。項目負責人人根據(jù)項項目情況況，可通通過談判判等了解解該項目目的背景景資料，初初步判斷斷項目用用地購買買操作方方式，資資料匯總總后提請請法律室室提供意意見，最最終做出出項目用用地購買買操作方方式的判判斷。項目負責人人進行項項目實地地勘察和和周邊市市場的簡簡易調(diào)查查，根據(jù)據(jù)市場情情況和項項目特點點做出初初步項目目定位，初初步項目目定位至至少需包包含以下下內(nèi)容：：項目的檔次次、主要要客戶群群。項目在公司司項目組組合中的的地位和和開發(fā)周周期。項目中不同同建筑產(chǎn)產(chǎn)品的種種類和各各自面積積份額、售售價。項目負責人人可根據(jù)據(jù)項目的的特殊性性與否，進進行后續(xù)續(xù)處理：：常規(guī)項目，易易于規(guī)劃劃的：可可與萬創(chuàng)創(chuàng)公司口口頭溝通通后確定定各種形形式產(chǎn)品品的面積積組合，并并由成本本管理部部提交各各種形式式產(chǎn)品（含含基本配配套）的的成本數(shù)數(shù)據(jù)，作作為初步步經(jīng)濟測測算的依依據(jù)。特殊地形或或包含特特殊配套套的項目目：可將將項目資資料和初初步產(chǎn)品品定位交交由萬創(chuàng)創(chuàng)公司做做出規(guī)劃劃設計草草案，交交成本做做出建安安成本的的粗略測測算，作作為初步步經(jīng)濟測測算的依依據(jù)。項目負責人人根據(jù)項項目情況況，做出出初步經(jīng)經(jīng)濟測算算結果，綜綜合項目目談判后后確定的的操作方方式，形形成簡易易的初步步匯報，經(jīng)經(jīng)部門內(nèi)內(nèi)部評審審后，申申請召開開公司內(nèi)內(nèi)部的項項目匯報報會。項目匯報會會是由公公司領導導和參與與論證工工作的各各部門人人員參加加的、判判斷項目目能否確確定并進進入可行行性研究究程序的的評審會會議，會會議內(nèi)容容如下：：項目匯報會會初步報報告包括括項目簡簡介、周周邊環(huán)境境和市場場介紹、未未來發(fā)展展趨勢和和市場定定位、法法律及獲獲得方式式分析、設設計要點點和相應應成本分分析、公公司策略略和開發(fā)發(fā)周期、經(jīng)經(jīng)濟效益益測算等等。項目負責人人需提前前將項目目初步報報告發(fā)給給與會人人員，為為保密起起見，土土地方情情況和重重要談判判條件不不能涉及及。項目負責人人根據(jù)項項目情況況，可確確定參加加會議各各專業(yè)部部門的人人員，須須提前通通知。會議首先由由項目負負責人做做介紹，并并確定主主題由各各專業(yè)部部門進行行討論和和論證，最最后綜合合各部門門意見。公司總經(jīng)理理最終決決定項目目是否進進入可行行性研究究階段，并并根據(jù)各各部門意意見指導導項目發(fā)發(fā)展方向向。項目經(jīng)評審審確定后后，進入入可行性性研究階階段，未未通過則則根據(jù)會會議意見見進行調(diào)調(diào)整或放放棄。項目可行性性研究項目可行性性研究是是對前期期項目初初步預測測的論證證，其最最終形成成的報告告參照《集集團房地地產(chǎn)項目目可行性性報告內(nèi)內(nèi)容指引引》。項目負責人人首先將將公司項項目匯報報會上的的意見匯匯總，根根據(jù)項目目情況，制制訂《可可行性研研究計劃劃》，該該計劃需需包含各各相應工工作的責責任部門門（責任任人）、達達到效果果和時間間要求，并并根據(jù)時時間節(jié)點點列出橫橫道圖，發(fā)發(fā)相關部部門。項目負責人人根據(jù)項項目情況況，向集集團企劃劃部申請請成立項項目發(fā)展展小組。項目負責人人根據(jù)可可行性研研究計劃劃，組織織其它部部門對項項目進行行現(xiàn)場勘勘察，并并組織完完成如下下工作：：項目負責人人進一步步完善項項目背景景調(diào)研，包包括：項項目獲得得方式的的流程、土土地方資資信情況況、項目目所在區(qū)區(qū)域的環(huán)環(huán)境和配配套、區(qū)區(qū)域規(guī)劃劃和未來來發(fā)展趨趨勢等。法律室負責責參加項項目后續(xù)續(xù)談判，做做出法律律風險分分析，并并編寫相相應的合合同。銷售經(jīng)營部部根據(jù)可可行性研研究計劃劃對項目目周邊市市場進行行詳細調(diào)調(diào)研，反反饋給項項目負責責人，制制訂產(chǎn)品品定位建建議，并并由項目目發(fā)展部部和銷售售經(jīng)營部部進行討討論后通通過，形形成《新新項目市市場定位位建議設設計草案案任務書書》。萬創(chuàng)公司先先期對現(xiàn)現(xiàn)場勘察察地塊的的地形、地地貌進行行項目規(guī)規(guī)劃的分分析，并并根據(jù)《新新項目市市場定位位建議設設計草案案任務書書》，完完成規(guī)劃劃設計草草案，形形成《新新項目可可行性論論證規(guī)劃劃草案指指標說明明》。同時，萬創(chuàng)創(chuàng)需對地地塊的地地形、地地貌進行行工程建建造的分分析，并并根據(jù)前前述規(guī)劃劃草案完完成工程程技術分分析和建建造標準準建議。成本管理部部根據(jù)萬萬創(chuàng)公司司提供的的規(guī)劃草草案、《新新項目可可行性論論證規(guī)劃劃草案指指標說明明》和工工程技術術分析，提提供建安安成本測測算。銷售經(jīng)營部部在萬創(chuàng)創(chuàng)公司完完成規(guī)劃劃設計草草案后，制制訂銷售售初步計計劃。財務管理部部根據(jù)各各專業(yè)部部門提供供的規(guī)劃劃、成本本、銷售售計劃等等材料，完完成經(jīng)濟濟效益預預測分析析，形成成《新項項目可行行性研究究測算表表_經(jīng)濟指指標部分分》。項目發(fā)展部部最終組組織各方方面材料料，形成成固定格格式的項項目可行行性報告告，經(jīng)部部門內(nèi)部部審議后后，申請請召開公公司新項項目評審審會。決策評審公司新項目目評審會會由公司司領導和和參與項項目論證證的各部部門參加加，聽取取項目負負責人對對項目可可行性研研究的匯匯報，最最終由公公司總經(jīng)經(jīng)理決定定項目是是否報集集團項目目發(fā)展小小組審核核直至集集團決策策委員會會評審。項目發(fā)展部部負責參參加集團團項目論論證會的的相關準準備工作作，呈報報資料報報分管領領導、總總經(jīng)理審審閱。集團項目發(fā)發(fā)展小組組對評審審會結果果進行審審核，向向集團決決策委員員會申請請召開項項目論證證會。若項目在上上述兩個個環(huán)節(jié)中中未獲通通過，項項目負責責人則需需要根據(jù)據(jù)會議意意見對可可行性研研究進行行綜合調(diào)調(diào)整或放放棄該項項目。項目經(jīng)集團團項目論論證會通通過后，若若無需進進一步解解決的問問題，項項目發(fā)展展部可根根據(jù)實際際情況向向公司申申請?zhí)崆扒皢釉撛擁椖块_開發(fā)的前前期準備備工作（包包含銷售售經(jīng)營部部提前介介入)。項目目發(fā)展部部負責按按照集團團新項目目決策委委員會通通過的項項目合作作條件，簽簽訂合作作合同，并并負責合合作條件件的實施施和跟蹤蹤。無論通過何何種方式式，公司司合法地地獲得項項目土地地的開發(fā)發(fā)權力后后，項目目發(fā)展部部可提請請公司根根據(jù)開發(fā)發(fā)計劃成成立項目目經(jīng)理部部，實現(xiàn)現(xiàn)項目相相關資料料的順利利移交和和存檔，并并做出相相應總結結。招標、拍賣賣及掛牌牌項目參參照《集集團房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)用地投投標、競競拍管理理辦法》。支持性文件件VKSZ//TD//VR0001《集集團房地地產(chǎn)新項項目管理理制度》VKSZ//TD//VR0002《集集團房地地產(chǎn)項目目可行性性報告內(nèi)