房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化創(chuàng)新實務(wù)

1房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化創(chuàng)新模式實務(wù)操作要點

2第一部分要點梳理房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的資本架構(gòu)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的結(jié)構(gòu)設(shè)計要點第二部分實例分析購房尾款資產(chǎn)證券化操作要點及案例解析物業(yè)費資產(chǎn)證券化操作要點及案例解析類REITs資產(chǎn)證券化操作要點及案例解析類CMBS資產(chǎn)證券化操作要點及案例解析跨境地產(chǎn)結(jié)構(gòu)融資操作要點及案例解析市場展望與答疑交流

3第一部分要點梳理

4股本普通股優(yōu)先股可贖回優(yōu)先股可轉(zhuǎn)換/合式證券永久債券次級債券無擔保債券擔保債券股債混合債務(wù)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的資本架構(gòu)選擇

5房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的資本架構(gòu)選擇債券股本證券混合型證券固定回報有權(quán)要求支付可決定周期性回報沒有固定回報固定或者可決定分紅,可能具自由裁量性追償權(quán)有權(quán)要求支付可決定最終回報沒有償還權(quán),除非是在清算的情況下通常會包括一個可決定的償還額,但是可能是可轉(zhuǎn)換的盈余分配權(quán)沒有利潤或者資產(chǎn)盈余分配權(quán)有利潤盈余分配權(quán)(如果股息分配已定),和盈余資產(chǎn)分配權(quán)可能有,也可能沒有利潤或者資產(chǎn)盈余分配權(quán)到期固定到期非固定到期可能固定到期,也可能沒有固定到期順位清盤中處于第一順位清盤中處于最后順位順位可能是有結(jié)構(gòu)性的,也可能是可轉(zhuǎn)換的投票權(quán)無投票權(quán)有投票權(quán)可能有一些,沒有,或者有限的投票權(quán)稅務(wù)周期性的支付額是可以抵扣稅項(稅務(wù)債務(wù))周期性的支付額是可以包括紅利抵免額(稅務(wù)股本)可能是稅務(wù)債務(wù)也可能是股本會計處理方式會計債會計股本可能是會計債務(wù)也可能是股本例子傳統(tǒng)債券普通股可轉(zhuǎn)換證券,合式證券股本權(quán)服務(wù)現(xiàn)金流6對賣方而言可能是售價最大化的一種方式(更廣泛的投資者來源)可能比私人銷售,或者其它上市形式更有吸引力對投資者而言復(fù)制直接投資不動產(chǎn)的經(jīng)濟效益(通常意味著稅項直接穿透至投資者進行計算)投資具有流動性可能允許投資者接觸到多元化的投資組合(以此降低風(fēng)險)推進市場發(fā)展基金使得大規(guī)?！百Y本池”的形成,從而進一步推動不動產(chǎn)的需求為什么用不動產(chǎn)投資信托基金?發(fā)起人托管人不動產(chǎn)信托投資基金信托單位持有者管理人全資/部分擁有管理服務(wù)管理費持有不動產(chǎn)投資信托基金的單位證券/股票分紅為單位信托證券持有者托管不動產(chǎn)托管人費可分配收入不動產(chǎn)權(quán)益型REITs的交易結(jié)構(gòu)

7以S-REITs為例S－REITs整體架構(gòu)境外控股公司（新加坡SPV）…..境外境內(nèi)商業(yè)物業(yè)…..100%信托管理費用信托管理服務(wù)持有Reits資產(chǎn)托管費用REITs信托管理人發(fā)起人公眾持有者受托人分派/股息分派/股息項目公司項目公司項目公司商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)境內(nèi)SPV（WOFE）

8以S-REITs為例WOFE

境內(nèi)物業(yè)資產(chǎn)控制權(quán)的跨境轉(zhuǎn)移的方式關(guān)聯(lián)并購搭建紅籌架構(gòu)………………中國境外……中國境外中國境內(nèi)持股關(guān)系資產(chǎn)持有關(guān)系境外SPV境內(nèi)SPV項目公司底層物業(yè)資產(chǎn)境內(nèi)實際控制人中國境內(nèi)中國境外境內(nèi)實際控制人BVI境外SPVWOFE底層物業(yè)資產(chǎn)利用原有架構(gòu)境外實際控制人境外SPV中國境內(nèi)底層物業(yè)資產(chǎn)

9REITs房地產(chǎn)信托投資基金REITs(RealEstateInvestmentTrust)通過發(fā)行收益憑證匯集眾多投資者的資金,由專門機構(gòu)經(jīng)營管理,主要投資于能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的房地產(chǎn),在有效降低風(fēng)險的同時通過將出租不動產(chǎn)所產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給投資人,從而使投資人獲取長期穩(wěn)定的投資收益;REITs通常采取公司制或者契約制(基金或信托)的形式,通過證券化的形式,將流動性較差的房地產(chǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動性強的REITs份額,提高了房地產(chǎn)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力,提高了資金利用效率。權(quán)益型REITs(EquityREITs)：擁有并經(jīng)營收益型房地產(chǎn),并提供物業(yè)管理服務(wù),主要收入來源為出租房地產(chǎn)獲得的租金,是REIT的主導(dǎo)類型;抵押型REITs(MortgageREITs)：直接向房地產(chǎn)所有者或開發(fā)商提供抵押信貸,或者通過購買抵押貸款支持證券間接提供融資,其主要收入來源為貸款利息,因此抵押型REIT資產(chǎn)組合的價值受利率影響比較大;混合型REITs(HybridREITs)：既擁有并經(jīng)營房地產(chǎn),又向房地產(chǎn)所有者和開發(fā)商提供資金,是上述兩種類型的混合。REITs類型特性比較分析

權(quán)益型REITs抵押型REITs混合型REITs投資形態(tài)直接參與不動產(chǎn)投資、經(jīng)營金融中介者賺取利差二者混合投資標的不動產(chǎn)本身抵押債權(quán)及相關(guān)證券二者混合影響收益之主因不動產(chǎn)景氣及經(jīng)營績效利率二者混合收益之穩(wěn)定性較低較高中投資風(fēng)險較高較低中類似的投資標的股票債券二者混合注：抵押型REITs之所以有較穩(wěn)定之收益及較低投資風(fēng)險是在不計違約風(fēng)險的假設(shè)下。

10REITs的上市要求香港第一家以人民幣計價的不動產(chǎn)投資信托基金(惠賢產(chǎn)業(yè)信托)在在香港上市新加坡作為亞洲不動產(chǎn)投資信托基金的樞紐23家不動產(chǎn)投資信托基金3家合式證券信托基金(不動產(chǎn)投資信托基金,與不動產(chǎn)信托基金的組合)4家不動產(chǎn)信托基金澳大利亞歷史悠久的不動產(chǎn)投資信托基金市場全球第二大不動產(chǎn)投資信托基金市場監(jiān)管要求香港新加坡澳大利亞管理人外部或者內(nèi)部外部外部或者內(nèi)部杠桿率不超過資產(chǎn)總值的45%在披露信貸評級的情況下,允許超過35%總值產(chǎn)(不超過60%)“資本弱化”規(guī)則將】適用,如果不動產(chǎn)投資信托基金是被外資控制,或者不動產(chǎn)投資信托基金控制海外實體不動產(chǎn)開發(fā)禁止,但是香港不動產(chǎn)投資信托基金可以收購低于資產(chǎn)凈值10%的未完工的單位對未完工的不動產(chǎn)的開發(fā)與投資不因該超過10%公共單位信托基金只可以從事“主要賺取租金收入”的開發(fā)活動,和/或其他符合要求的活動(否則該基金將會無法享受稅務(wù)流經(jīng)到投資者的待遇)托管人要求無–負責(zé)單位同時作為管理人和托管人上市要求強制性的如果不上市,則無法享受稅務(wù)優(yōu)惠可選擇,但是如果上市,則更容易符合管理投資信托的要求分紅要求至少是稅后年凈收入的90%至少是90%才可以享受企業(yè)稅免除沒有最低分紅要求,但是沒有分紅的該征稅的收入將會在托管人的名下被征收46.5%的稅稅務(wù)稅率是16.5%免稅,如果分紅比例是90%或以上如果從事的絕大部分活動是被動資產(chǎn)投資,將享受稅務(wù)流經(jīng)到投資者的待遇。否則將被作為澳大利亞國內(nèi)公司征稅11

在分紅時,托管基金的凈收入是在單位信托證券持有者的名下被征稅的,而不是在托管基金的名下被征稅

11證券化交易結(jié)構(gòu)現(xiàn)金現(xiàn)金流現(xiàn)金流證券流動性支持信用增級資產(chǎn)現(xiàn)金投資者擔保機構(gòu)商業(yè)銀行流動性支持提供方專項資產(chǎn)管理計劃證券公司資產(chǎn)管理人商業(yè)銀行托管銀行借款人發(fā)起人中證登登記托管機構(gòu)證券本息現(xiàn)金流法律關(guān)系

12房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)選擇供應(yīng)商購房人地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理公司購房尾款物業(yè)費供應(yīng)鏈應(yīng)收款基礎(chǔ)資產(chǎn)選擇范圍支付工程款等支付購房款支付物業(yè)費等

13證券化交易法律問題基礎(chǔ)資產(chǎn)是什么基礎(chǔ)資產(chǎn)能否轉(zhuǎn)讓基礎(chǔ)資產(chǎn)如何實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓

14房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的結(jié)構(gòu)設(shè)計要點資產(chǎn)歸集實際特定原始權(quán)益人與歸集原始權(quán)益人;權(quán)利轉(zhuǎn)讓與權(quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)讓;價款支付與所有權(quán)保留;以及通知與權(quán)利完善。循環(huán)購買基礎(chǔ)資產(chǎn)的期限與贖回;循環(huán)購買的范圍與標準;設(shè)定循環(huán)期與購買終止事件,以及循環(huán)購買與相關(guān)分配的協(xié)調(diào)(留存金額不低于累積贖回金額減去累計循環(huán)購買金額)。利率調(diào)整上調(diào)和下調(diào)的基點范圍(一般為下浮200基點至上浮100基點區(qū)間內(nèi));調(diào)整期間(一般為第3年和第5年);以及取得差額支付承諾人、擔保人和次級投資人的書面同意?；厥圳H回回售的時間節(jié)點(一般在第3年和第5年);首次回售行權(quán)的先決條件(一般為利率調(diào)整);贖回的時間節(jié)點(一般在第3年和第5年);以及首次贖回行權(quán)的先決條件與第二次贖回行權(quán)的觸發(fā)條件(本金規(guī)模降低到一定比例,一般為50%)。信用增級差額支付承諾;境內(nèi)擔保;境外擔保;維好承諾;以及流動性支持。

15第二部分實例分析

16購房尾款資產(chǎn)證券化操作要點及案例解析交易步驟專項計劃設(shè)立:認購人與管理人簽訂《認購協(xié)議將認購資金以專項資產(chǎn)管理方式委托管理人管理,管理人設(shè)立并管理專項計劃,認購人取得資產(chǎn)支持證券,成為資產(chǎn)支持證券持有人。基礎(chǔ)資產(chǎn)認購:管理人以認購資金向原始權(quán)益人購買基礎(chǔ)資產(chǎn)?；A(chǔ)資產(chǎn)即指基礎(chǔ)資產(chǎn)清單所列的由原始權(quán)益人在專項計劃設(shè)立日、循環(huán)購買日轉(zhuǎn)讓給管理人的、原始權(quán)益人依據(jù)購房合同自基準日起對購房人享有的要求其支付購房款償還所對應(yīng)的債權(quán)和其他權(quán)利;基礎(chǔ)資產(chǎn)管理:管理人委托原始權(quán)益人作為資產(chǎn)服務(wù)機構(gòu),對基礎(chǔ)資產(chǎn)進行管理,包括但不限于現(xiàn)金流回款的資金管理、現(xiàn)金流回款情況的查詢和報告、購房合同的管理、資料保管等;基礎(chǔ)資產(chǎn)收益分配:資產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)在每個應(yīng)收賬款歸集日將基礎(chǔ)資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金劃入專項計劃賬戶,并將該現(xiàn)金流回款與原始權(quán)益人的自有財產(chǎn)、原始權(quán)益人持有或管理的其他財產(chǎn)嚴格區(qū)分并分別記賬;增信措施:維好承諾人出具《維好承諾函》,承諾其在知曉原始權(quán)益人于承諾期間內(nèi)任何時候確定其流動資產(chǎn)將不足以如期履行其在任何專項計劃文件項下的支付義務(wù)后,以一切適當方式為其提供足夠資金如期履行其在專項計劃文件項下的有關(guān)支付義務(wù)。資產(chǎn)支持證券上市資產(chǎn)支持專項計劃設(shè)立管理購房尾款原始權(quán)益人(資產(chǎn)服務(wù)機構(gòu))登記托管機構(gòu)(支付代理機構(gòu))維好承諾人計劃管理人資金托管資產(chǎn)支持證券持有人交易所維好承諾函資產(chǎn)支持證券募集資金認購資金劃付本息托管銀行兌付本息法律關(guān)系現(xiàn)金流購房尾款按揭銀行購房尾款

17購房尾款資產(chǎn)證券化操作要點及案例解析按揭定性問題基礎(chǔ)資產(chǎn)定性為債權(quán)債務(wù)人定位為購房人而非按揭銀行按揭無法落實的回購開發(fā)貸銀行監(jiān)管問題債權(quán)的歸屬監(jiān)管安排的相對性公司資質(zhì)開發(fā)公司和項目本身的相關(guān)資質(zhì)進行銷售所需的相關(guān)證照(如預(yù)售許可證)合同性質(zhì)雙務(wù)合同的履約權(quán)利完善

18購房尾款資產(chǎn)證券化操作要點及案例解析基礎(chǔ)資產(chǎn)遴選標準實例基礎(chǔ)資產(chǎn)對應(yīng)的全部購房合同適用法律為中國法律,且在中國法律項下均合法有效,并構(gòu)成相關(guān)購房人在購房合同項下合法、有效和有約束力的義務(wù),原始權(quán)益人(無論其自身作為購房合同一方或通過《應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓合同》受讓方式取得相關(guān)權(quán)利)可根據(jù)其條款向購房人主張權(quán)利;

截止至基準日,項目公司已經(jīng)履行并遵守了基礎(chǔ)資產(chǎn)所對應(yīng)的任一份購房合同項下應(yīng)盡義務(wù);購房合同中的購房人系依據(jù)中國法律在中國境內(nèi)設(shè)立且合法存續(xù)的企業(yè)法人、事業(yè)單位法人、自然人或其他組織,且未發(fā)生申請停業(yè)整頓、申請解散、申請破產(chǎn)、停產(chǎn)、歇業(yè)、注銷登記、被吊銷營業(yè)執(zhí)照或涉及重大訴訟或仲裁;原始權(quán)益人合法擁有基礎(chǔ)資產(chǎn),且基礎(chǔ)資產(chǎn)上未設(shè)定抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)或其他擔保物權(quán);

基礎(chǔ)資產(chǎn)可以進行合法有效的轉(zhuǎn)讓,且無需取得委托人或其他第三方的同意;購房人在購房合同項下不享有任何主張扣減或減免應(yīng)付款項的權(quán)利(為避免歧義,前述扣減或減免應(yīng)付款項的權(quán)利不包括購房人享有因房屋實際面積誤差而享有對實際購房款扣減的權(quán)利);以及基礎(chǔ)資產(chǎn)不涉及訴訟、仲裁、執(zhí)行、破產(chǎn)程序或被強制執(zhí)行司法程序。

19物業(yè)費收益權(quán)資產(chǎn)證券化操作要點及案例解析資產(chǎn)支持專項計劃設(shè)立管理轉(zhuǎn)讓/管理物業(yè)費收益權(quán)原始權(quán)益人(資產(chǎn)服務(wù)機構(gòu))托管銀行登記托管機構(gòu)(支付代理機構(gòu))擔保人計劃管理人(推廣機構(gòu))資金監(jiān)管資金托管資產(chǎn)支持證券持有人差額支付承諾人差額補足資產(chǎn)支持證券監(jiān)管銀行募集資金擔保認購交易步驟原始權(quán)益人受讓基礎(chǔ)資產(chǎn):原始權(quán)益人與物業(yè)服務(wù)提供方簽署《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》,受讓各物業(yè)服務(wù)提供方特定期間內(nèi)依據(jù)物業(yè)合同對業(yè)主或開發(fā)商所享有的物業(yè)費債權(quán)與前述債權(quán)相關(guān)的其他附屬權(quán)利(如有);專項計劃設(shè)立:認購人與管理人簽訂《認購協(xié)議》,將認購資金以專項資產(chǎn)管理方式委托管理人管理,管理人設(shè)立并管理專項計劃,認購人取得資產(chǎn)支持證券,成為資產(chǎn)支持證券持有人;專項計劃認購基礎(chǔ)資產(chǎn):管理人以資產(chǎn)支持證券持有人交付的認購資金向原始權(quán)益人購買基礎(chǔ)資產(chǎn);物業(yè)收益歸集與分配:專項計劃存續(xù)期間內(nèi)每個物業(yè)費歸集日,各物業(yè)服務(wù)提供方應(yīng)將相當于必備金額的基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流歸集至資金歸集賬戶,由資產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)將資金劃付給專項計劃托管賬戶;不合格資產(chǎn)贖回與循環(huán)購買:原始權(quán)益人對不合格基礎(chǔ)資產(chǎn)予以贖回的情形下,原始權(quán)益人向管理人持續(xù)提供符合合格標準的基礎(chǔ)資產(chǎn),由管理人以專項計劃賬戶項下資金作為對價于循環(huán)購買日持續(xù)買入符合合格標準的新增基礎(chǔ)資產(chǎn)。

業(yè)主物業(yè)費收益權(quán)兌付本息法律關(guān)系現(xiàn)金流

20物業(yè)費收益權(quán)資產(chǎn)證券化操作要點及案例解析公司資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)劃分為三級資質(zhì),不同資質(zhì)要求對應(yīng)不同物業(yè)管理項目范圍。合同性質(zhì)作為雙務(wù)合同,需要考慮物業(yè)公司的履約情況,并結(jié)合合格標準設(shè)定與回購設(shè)定進行綜合優(yōu)化。合同期限物業(yè)合同期限一般無法覆蓋計劃的期限,故需要通過正確界定基礎(chǔ)資產(chǎn)性質(zhì)和設(shè)計循環(huán)購買機制進行解決。特殊類型的合同前物業(yè)管理合同/業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)管理合同/案場物業(yè)管理合同收費類型包干制vs.酬金制

21物業(yè)費收益權(quán)資產(chǎn)證券化操作要點及案例解析基礎(chǔ)資產(chǎn)遴選標準實例基礎(chǔ)資產(chǎn)對應(yīng)的全部物業(yè)合同適用法律為中國法律,且在中國法律項下均合法有效,并構(gòu)成相關(guān)物業(yè)合同委托人在物業(yè)合同項下合法、有效和有約束力的義務(wù),原始權(quán)益人(通過《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》以受讓方式取得相關(guān)權(quán)利)可根據(jù)其條款向物業(yè)合同委托人主張權(quán)利;物業(yè)合同提供方已經(jīng)履行并遵守了基礎(chǔ)資產(chǎn)所對應(yīng)的任一份物業(yè)合同項下應(yīng)盡義務(wù);同一物業(yè)合同項下物業(yè)合同付款義務(wù)人自初始基準日之后應(yīng)支付的物業(yè)管理服務(wù)費用、停車管理服務(wù)費用(如有)、逾期繳納滯納金(如有)、違約金(如有)、損害賠償金(如有)以及物業(yè)合同項下其他應(yīng)由物業(yè)合同付款義務(wù)人支付的款項須全部計入資產(chǎn)池(為避免疑義,物業(yè)合同付款義務(wù)人初始基準日以前應(yīng)付未付的物業(yè)管理服務(wù)費用、停車管理服務(wù)費用(如有)、逾期繳納滯納金(如有)、違約金(如有)、損害賠償金(如有)以及物業(yè)合同項下其他應(yīng)由物業(yè)合同付款義務(wù)人支付的款項但在初始基準日之后完成支付的,不屬于基礎(chǔ)資產(chǎn)。);物業(yè)合同委托人系依據(jù)中國法律在中國境內(nèi)設(shè)立且合法存續(xù)的企業(yè)法人、事業(yè)單位法人、自然人或其他組織,且未發(fā)生申請停業(yè)整頓、申請解散、申請破產(chǎn)、停產(chǎn)、歇業(yè)、注銷登記、被吊銷營業(yè)執(zhí)照或涉及重大訴訟或仲裁;原始權(quán)益人合法擁有基礎(chǔ)資產(chǎn),且基礎(chǔ)資產(chǎn)上未設(shè)定抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)或其他擔保物權(quán);基礎(chǔ)資產(chǎn)可以進行合法有效的轉(zhuǎn)讓,且無需取得物業(yè)合同委托人或其他第三方的同意;基礎(chǔ)資產(chǎn)所對應(yīng)的任一份物業(yè)合同項下的到期物業(yè)費最新一年的繳費率均已到達【X】%;在物業(yè)合同項下付款義務(wù)人在物業(yè)合同項下不享有任何主張扣減或減免應(yīng)付款項的權(quán)利;基礎(chǔ)資產(chǎn)不涉及未決的訴訟、仲裁、執(zhí)行、破產(chǎn)程序或被強制執(zhí)行司法程序。

22類REITs資產(chǎn)證券化操作要點及案例解析資產(chǎn)管理專項計劃認購基金份額持有資金托管認購設(shè)立資產(chǎn)支持證券(A類)持有人轉(zhuǎn)讓托管銀行計劃管理人私募基金基金管理人原始權(quán)益人目標資產(chǎn)11家門店項目公司11家持有資產(chǎn)支持證券(B類)持有人設(shè)立收購股權(quán)委托貸款交易步驟資產(chǎn)重組：原始權(quán)益人設(shè)立11家項目公司分別持有11家門店。專項資產(chǎn)管理計劃設(shè)立募集：認購人與計劃管理人簽訂《認購協(xié)議》,將認購資金以專項資產(chǎn)管理方式委托計劃管理人管理,計劃管理人設(shè)立并管理專項計劃,認購人取得資產(chǎn)支持證券,成為資產(chǎn)支持證券持有人。私募基金設(shè)立募集：基金管理人非公開募集資金設(shè)立非公募基金,原始權(quán)益人向非公募基金出資,認繳非公募基金的全部基金份額。股權(quán)收購和委托貸款：私募基金設(shè)立后,基金管理人以不低于401,123.70萬元的價格收購原始權(quán)益人持有的這11個項目公司的100%股權(quán),同時給項目發(fā)放委托貸款(包括優(yōu)先債和次級債),且將持有的優(yōu)先債前18年的利息收益權(quán)通過實物分配方式轉(zhuǎn)讓至原始權(quán)益人。私募基金份額及債權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓：計劃管理人根據(jù)專項計劃文件的約定,以自己的名義,代表專項計劃的利益,與原始權(quán)益人簽訂債權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議,受讓原始權(quán)益人所擁有的債權(quán)收益權(quán)以及私募投資基金份額。

23類REITs資產(chǎn)證券化操作要點及案例解析項目重組項目公司分立經(jīng)營性物業(yè)貸的償還契約式基金引入資本弱化的股債結(jié)構(gòu)SPV的設(shè)立吸收合并(正向/反向)登記操作項目控制物業(yè)抵押主租賃安排LTV/DSCR

24類CMBS資產(chǎn)證券化操作要點及案例解析資產(chǎn)管理專項計劃設(shè)立/管理信托受益權(quán)資金保管原始權(quán)益人委托人計劃管理人登記托管機構(gòu)(支付代理機構(gòu))監(jiān)管銀行項目公司資金托管應(yīng)收賬款質(zhì)押信托貸款資金信托信托收益分配受益權(quán)份額持有資產(chǎn)支持證券持有人認購貸款資金監(jiān)管保證人擔保委托設(shè)立托管銀行交易步驟資金信托設(shè)立:委托人將貨幣資金委托設(shè)立資金信托,從而持有信托受益權(quán);發(fā)放信托貸款：資金信托向項目公司發(fā)放信托貸款;設(shè)立專項資產(chǎn)管理計劃計劃:計劃管理人設(shè)立信托受益權(quán)專項資產(chǎn)管理計劃,募集資金以認購委托人持有的信托受益權(quán);信托收益分配至專項計劃:專項計劃存續(xù)期間,資金信托在每月收到項目公司支付的貸款本息后,將當月收到的信托貸款本息扣除當期必要的費用后全部分配給信托受益人,也即專項計劃;專項計劃收益分配至資產(chǎn)支持證券持有人:計劃管理人向托管銀行發(fā)出分配指令,托管銀行根據(jù)分配指令,將相應(yīng)資金劃撥至登記托管機構(gòu)的指定賬戶用于支付資產(chǎn)支持證券本金和預(yù)期收益。在每個兌付日,在支付完畢專項計劃應(yīng)納稅負、當期管理費、托管費和其他專項計劃費用以及當期優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券預(yù)期收益和本金后,將剩余資金之50%支付給次級資產(chǎn)支持證券持有人。

25類CMBS資產(chǎn)證券化操作要點及案例解析作為抵押品的商用物業(yè)已完工的物業(yè)能持續(xù)產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流具有良好的運營紀錄（合理的維護成本和穩(wěn)定的收入)商用物業(yè)抵押貸款利息支付能為物業(yè)的租金收入所覆蓋通過再融資到期一次還本其他擔保措施,如股權(quán)質(zhì)押、收租權(quán)力讓渡和現(xiàn)金流控制等DSCR（債務(wù)覆蓋比率）保障LTV（貸款與抵押物業(yè)價值比率）保障嫁接信托的其他作用構(gòu)建穩(wěn)定現(xiàn)金流符合清單要求一定程度弱化基礎(chǔ)資產(chǎn)瑕疵更好地構(gòu)建破產(chǎn)隔離制造擔保受體境外境內(nèi)房地產(chǎn)基金開發(fā)商項目境內(nèi)項目公司境外項目公司境外銀行境內(nèi)銀行購買協(xié)議開發(fā)貸銀行抵押原有抵押債權(quán)人間協(xié)議原開發(fā)貸銀行

原有抵押

開發(fā)商(預(yù)付款款)

物權(quán)轉(zhuǎn)讓境內(nèi)銀行

現(xiàn)有抵押

開發(fā)商(尾款)

境內(nèi)項目公司債權(quán)人境外銀行

境內(nèi)項目公司股權(quán)質(zhì)押房地產(chǎn)基金

無優(yōu)先級順位

權(quán)益?zhèn)鶛?quán)人間協(xié)議實現(xiàn)境內(nèi)外債權(quán)人行動一致Onshore/Offshore房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)26跨境地產(chǎn)結(jié)構(gòu)融資操作要點及案例解析境外境內(nèi)銀行項目境內(nèi)項目公司境外基金創(chuàng)始人創(chuàng)始人貸款外保內(nèi)貸外商投資企業(yè)保持貸款金額在投注差范圍之內(nèi)實現(xiàn)共同擔保(cross-collateraization)債轉(zhuǎn)股的靈活性境內(nèi)銀行貸款安全性迅速便捷,能夠迅速完成交易境外夾層基金期權(quán)擔保債權(quán)人間協(xié)議三方協(xié)議三方協(xié)議三方協(xié)議境外控股CB/Warrant代持結(jié)構(gòu)/優(yōu)先股結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)27跨境地產(chǎn)結(jié)構(gòu)融資操作要點及案例解析

28跨境CMBS資產(chǎn)證券化操作要點及案例解析萬達CMBSCollectionAgencyAgreementsInvestmentManagementAgreementMacquarieRetailManagement(Asia)Limited(IncorporatedinHongKong)MWREFL