房地產企業(yè)項目開發(fā)基準及標準工期

房地產開發(fā)企業(yè)項目開發(fā)周期基準及標準工期目錄一、項目開發(fā)周期基準的建立與應用.................................1.建立初步的基準............................................2.連續(xù)改進及應用............................................3.周期基準計算的初步點......................................二、先期定位與設計周期基準.......................................住處設計周期表............................................商業(yè)設計周期..............................................三、典型物業(yè)工程施工周期基準.....................................1.住處類物業(yè)................................................1)住處類物業(yè)施工周期基準的編制說明：........................2)物業(yè)種類：別墅（4層疊拼或3層聯排）.......................3)物業(yè)種類：多層（6層+1層地下室）..........................4)物業(yè)種類：小高層（11層+1層地下室）.......................5)物業(yè)種類：中高層（18層+1層地下室）.......................6)物業(yè)種類：高層（24層+1層地下室）.........................7)物業(yè)種類：高層（33層+1層地下室）.........................8)物業(yè)種類：高層（33層【2層裙房+變換層】+1層地下室）.......2.“城市綜合體”施工周期基準................................1)“城市綜合體”施工周期基準的編制說明：....................2)物業(yè)種類：................................................大型商場（地上6層+地下3層，建筑面積10～15萬m2）3)物業(yè)種類：................................................寫字樓（地上30層+地下3層，建筑面積5～10萬m2）4)物業(yè)種類：................................................酒店（地上40層+地下3層，建筑面積7～10萬m2）房地產開發(fā)企業(yè)項目開發(fā)周期基準及標準工期一、項目開發(fā)周期基準的建立與應用建立初步的基準擬定的設計周期、典型物業(yè)工程施工周期基準，原則上為周期上限。連續(xù)改進及應用每年對各項目進度、成本、質量綜合評估；總結、實行與更新：總結優(yōu)秀項目運作經驗，向其他項目進行實行，豐富新的基準，對原有基準進行更新調整。周期基準計算的初步點周期基準計算起點：自拿地時間開始計算；拿地時間是指項目經過“招、拍、掛”方式獲取簽訂協議之日。極個別項目（如：舊城改造項目）需完成拆遷才能啟動的拿地時間可合適放寬。二、先期定位與設計周期基準住處設計周期表時間基準時間備注階段（單位：月）(1)新進入城市＋15天初步定位1.0(2)可復制項目－15天(3)大盤（80萬㎡以上）＋15天規(guī)劃1.5(1)設計競賽＋30天(2)爭取規(guī)劃條件可合適延長(1)產品復制－30～45天方案2.0(2)中小盤項目：“規(guī)劃＋方案”合并基準時間為3.0個月；可復制項目為2.5個月。初步設計1.5(1)復制項目-15天（報審深度）(2)精裝+15天施工圖設計1.5(1)依照施工需要，可分批出圖（含施工圖審查）合計7.5商業(yè)設計周期時間基準時間備注階段（單位：月）初步定位1.5（1）新進入城市＋15天（2）復制項目－15天規(guī)劃2.5（1）爭取規(guī)劃條件可合適延長方案3.5(1)復制項目－30天初步設計3.0(1)產品種類復雜＋30天（報審深度）(2)爭取消防設計條件＋15天施工圖設計2.5（1）不含幕墻、招商客戶配合等施工深入設計合計13三、典型物業(yè)工程施工周期基準住處類物業(yè)住處類物業(yè)施工周期基準的編制說明：沈陽、大慶的工期在寧波工期的基礎上增加2-3個月的冬季施工時間，若是跨二個冬季施工增加4-5個月的冬季施工時間；各地區(qū)綜合查收的時間差別比較大，所以下述綜合工期里沒有包括小區(qū)綜合查收和辦理產證的時間；工期指標沒有考慮標段劃分因素，同一標段內的項目以同時動工為準；施工標段平時以2萬平方米以下地下室、5～7萬平方米地上建筑劃分為一個標段；施工綜合工期是以“單體合理工期、市政工期、景觀工期”匯總為準；整個小區(qū)的總工期以各個標段工期累加和室外市政、景觀及綜合查收、竣工、辦證時間匯總；基礎施工（單體建筑）為從土方開挖算起至正負零時間。有樁基工程時：將依照不同的樁基形式另行考慮樁基施工工期，比方：預應力管樁工期為40天，鉆孔樁工期為90天；有一層集中地下車庫工程時：建筑面積為1萬平方米以下工期為4個月，建筑面積1～2萬平方米工期為5個月；兩層集中地下車庫工程工期增加30天；主體結構施工中有斜屋面時，增加12天工期；外裝及外架拆偷換含了內外粉刷、外保平易外飾面施工的時間；室內精裝修工期依照不同樣的精裝修標準和室內精裝修方案另行考慮；二次結構砌筑工程開始時間提前在封項前進行(第3層砌體施工在第7層樓面模板完成時開始插入)；景觀工程在場所條件贊同時，可根椐實質情況提前與市政工程交叉進行，以縮短施工綜合工期；當工期跨春節(jié)影響施工時，工期增加25～30天；因為各地的差別較大，所以工期指標內沒有列出銷售節(jié)點時間。物業(yè)種類：別墅（4層疊拼或3層聯排，單位：天）項目施工樁基基礎主體二次結外裝單體室外景觀施工地區(qū)準備施工施工結構構及主及外合理市政工程綜合（鉆（至施工體結構架拆工期工程工期孔樁）±0）查收除寧波、上海、189025603012034375105523舟山、南京南昌259030603513037080120570沈陽、大慶259030653513037590130595深圳15902055251153205090460物業(yè)種類：多層（6層+1層地下室，單位：天）項施工樁基施基礎主體二次結外裝單體室外景觀施工目準備工（鉆施工結構構及主及外合理市政工程綜合地區(qū)孔樁）（至施工體結構架拆工期工程工期±0）查收除寧波、上海、209030704013038060105545舟山、南京南昌259045704513541080120610沈陽、大慶259045704513541090130630深圳15902570351253604590495物業(yè)種類：小高層（11層+1層地下室，單位：天）項目施工樁基施基礎主體二次結外裝單體室外景觀施工地區(qū)準備工（鉆施工結構構及主及外合理市政工程綜合孔樁）（至施工體結構架拆工期工程工期±0）查收除寧波、上海、2090451205015047560105640舟山、南京南昌2590451205515549080120690沈陽、大慶2590451205515549090130710深圳159040110401454404590575物業(yè)種類：中高層（18層+1層地下室，單位：天）項目施工樁基施基礎主體二次結外裝單體室外景觀施工地區(qū)準備工（鉆施工結構構及主及外合理市政工程綜合孔樁）（至施工體結構架拆工期工程工期±0）查收除寧波、上海、2090451606019056560105730舟山、南京南昌2590451706519559080120790沈陽、大慶2590451706519559090130810深圳159040140501755104590645物業(yè)種類：高層（24層+1層地下室，單位：天）項目施工樁基施基礎主體二次結外裝單體室外景觀施工地區(qū)準備工（鉆施工結構構及主及外合理市政工程綜合孔樁）（至施工體結構架拆工期工程工期±0）查收除寧波、上海、2090452106023065560105820舟山、南京南昌2590452206523568080120880沈陽、大慶2590452206523568090130900深圳159040170502155804590715物業(yè)種類：高層（33層+1層地下室，單位：天）項目施工樁基施基礎主體二次結外裝單體室外景觀施工地區(qū)準備工（鉆施工結構構及主及外合理市政工程綜合孔樁）（至施工體結構架拆工期工程工期±0）查收除寧波、上海、2090452706028076560105930舟山、南京南昌25904529065285800801201000沈陽、大慶25904529065285800901301020深圳159040230502656954590825“城市綜合體”施工周期基準“城市綜合體”施工周期基準的編制說明：此工期未考慮設計及招標時間；沒有考慮標段劃分因素；地下室單層面積平時為1.5～2.0萬㎡左右；參照一線城市成熟項目的經驗；基礎型式為樁基礎；主體結構施工包括群房、變換層；f)寫字樓、酒店二次結構砌筑工程開始時間提前在封項前進行(第3層砌體施工在第7層樓面模板完成時開始插入)；外裝及外架拆偷換含了內外粉刷、外保平易外飾面施工的時間大型商場和寫字樓的室內精裝修工期，如裝修標準高時，可依照實質情況合適增加工期；酒店室內精裝修工期，如酒店星級標準高（五星級以上）、裝修標準高時，可依照實質難度合適增加工期；當工期跨春節(jié)影響施工時，工期增加25天；考慮到各分項工程可能存在交織施工，故綜合工期可取為：施工準備+土方、支護及樁基礎施工+地下室施工（至±0）+主體結構施工+二次結構及主體結構查收+0.6×外裝及外架拆掉+0.5×室內精裝修工程+0.4×室外市政及景觀工程+竣工查收。物業(yè)種類：大型商場（地上6層+地下3層，建筑面積10～15萬m2，單位：天）施工土方地下主體二次結外裝室內室外市竣工綜合工準備支護室施結構構及主及外精裝政及景查收期項及樁工（至施工體結構架拆修工觀工程目基礎±0）查收除程施工工29013014015015012015030119030（980）期物業(yè)種類：寫字樓（地上28層+地下3層，建筑面積5～10萬m2，單位：天）施工土方地下主體二次結外裝室內室外市竣工綜合工準備