商業(yè)項(xiàng)目移交工作管控課件

萬(wàn)達(dá)大商業(yè)項(xiàng)目移交工作管控萬(wàn)達(dá)商管總部工程物業(yè)中心萬(wàn)達(dá)大商業(yè)萬(wàn)達(dá)商管總部工程物業(yè)中心萬(wàn)達(dá)集團(tuán)新開發(fā)項(xiàng)目多、建設(shè)速度快；對(duì)工程建設(shè)的質(zhì)量要求越來(lái)越高；同時(shí)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)建設(shè)推行總包交鑰匙、BIM總發(fā)包和輕資產(chǎn)管理模式，以適應(yīng)集團(tuán)的快速發(fā)展；萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)大商業(yè)移交工作，已經(jīng)列入集團(tuán)項(xiàng)目開發(fā)模塊化1級(jí)節(jié)點(diǎn)進(jìn)行考核和管控，充分體現(xiàn)集團(tuán)對(duì)大商業(yè)移交工作高度重視！

前言萬(wàn)達(dá)集團(tuán)新開發(fā)項(xiàng)目多、建設(shè)速度快；對(duì)工程建設(shè)的質(zhì)量要求越來(lái)越目錄一、大商業(yè)移交主要依據(jù)二、目前移交工作中存在的主要問題三、大商業(yè)移交強(qiáng)條四、2016年商管提前介入移交工作五、大商業(yè)移交步驟目錄一、大商業(yè)移交主要依據(jù)目錄一、大商業(yè)移交主要依據(jù)二、目前移交工作中存在的主要問題三、大商業(yè)移交強(qiáng)條四、2016年商管提前介入移交工作五、大商業(yè)移交步驟目錄一、大商業(yè)移交主要依據(jù)1、設(shè)計(jì)方案文件⑴《建造標(biāo)準(zhǔn)》⑵

《設(shè)計(jì)任務(wù)書》⑶方案論證及簽證變更⑷

一版施工圖⑸

二版施工圖

一、大商業(yè)移交主要依據(jù)1、設(shè)計(jì)方案文件一、大商業(yè)移交主要依據(jù)2、施工管控合同⑴總承包合同⑵監(jiān)理合同⑶專業(yè)分包合同

一、大商業(yè)移交主要依據(jù)2、施工管控合同一、大商業(yè)移交主要依據(jù)3、萬(wàn)達(dá)移交制度⑴（2014年簽發(fā)）《萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)大商業(yè)項(xiàng)目移交管理辦法》⑵（2015年簽發(fā)）《持有物業(yè)開業(yè)、移交、質(zhì)保期工程質(zhì)量整改管理規(guī)定》⑶（2015年簽發(fā)）《大商業(yè)移交強(qiáng)條》（16條）⑷（2016年簽發(fā)）《2016版新制度》

一、大商業(yè)移交主要依據(jù)3、萬(wàn)達(dá)移交制度一、大商業(yè)移交主要依據(jù)目錄一、大商業(yè)移交主要依據(jù)二、目前移交工作中存在的主要問題三、大商業(yè)移交強(qiáng)條四、2016年商管提前介入移交工作五、大商業(yè)移交步驟目錄一、大商業(yè)移交主要依據(jù)移交工作中存在的主要問題分為兩大類：第一類：設(shè)計(jì)內(nèi)容未滿足《建造標(biāo)準(zhǔn)》及《設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》

《建造標(biāo)準(zhǔn)》及《設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》、各種方案論證意見，在部分設(shè)計(jì)院的圖紙上存在沒有充分表達(dá)出技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)計(jì)理念的問題。

二、目前移交工作中存在的主要問題移交工作中存在的主要問題分為兩大類：二、目前移交工作中存在第二類：施工未完項(xiàng)、質(zhì)量問題1、施工未完成項(xiàng)：設(shè)計(jì)圖紙上的內(nèi)容沒有能夠完全施工到位；2、滲漏水：地下停車場(chǎng)、側(cè)墻、屋面、幕墻、衛(wèi)生間、電梯底坑、管井滲漏水;給排水系統(tǒng)中的排水系統(tǒng)存在較多問題；3、消防問題：假噴淋、CRT描述不準(zhǔn)、聯(lián)動(dòng)邏輯不正確等；4、空調(diào)問題：檢修空間、送回風(fēng)連接、風(fēng)水平衡等問題；5、強(qiáng)、弱電：強(qiáng)電施工部規(guī)范、吊頂裸線、弱電慧云智能化問題等；6、土建裝飾問題：內(nèi)廣場(chǎng)石材破碎、外廣場(chǎng)沉降、地下停車場(chǎng)耐磨地面施工部規(guī)范等問題。

二、目前移交工作中存在的主要問題第二類：施工未完項(xiàng)、質(zhì)量問題二、目前移交工作中存在的主要問目錄一、大商業(yè)移交主要依據(jù)二、目前移交工作中存在的主要問題三、大商業(yè)移交強(qiáng)條四、2016年商管提前介入移交工作五、大商業(yè)移交步驟目錄一、大商業(yè)移交主要依據(jù)

三、大商業(yè)移交強(qiáng)條大商業(yè)移交強(qiáng)條：2015年12月16日萬(wàn)達(dá)集團(tuán)制定簽發(fā)了《大商業(yè)移交強(qiáng)條》（16條），替代《持有物業(yè)開業(yè)、移交、質(zhì)保期工程質(zhì)量整改管理規(guī)定》第二節(jié)中的“移交條件”（12條）三、大商業(yè)移交強(qiáng)條大商業(yè)移交強(qiáng)條：

大商業(yè)移交強(qiáng)條序號(hào)檢查要點(diǎn)1第三方消防檢測(cè)覆蓋率100%，消防故障點(diǎn)<1%，消防點(diǎn)位地址碼完全正確，消防問題全部整改完成2各種證照辦理完成，包括但不限于水、電、氣、暖、環(huán)評(píng)等證照3圖紙資料、備品備件移交完畢4配電箱（柜）上方無(wú)水管通過（或有防水措施）；母線防水等級(jí)滿足設(shè)計(jì)要求，上方有管道通過時(shí)，需設(shè)置防水措施；機(jī)房?jī)?nèi)頂板、地面、墻體無(wú)滲漏現(xiàn)象5空調(diào)風(fēng)口與風(fēng)管連接符合設(shè)計(jì)要求，風(fēng)管無(wú)變形、破損；吊頂內(nèi)吊柜機(jī)組、風(fēng)機(jī)盤管的檢修空間須滿足要求6機(jī)電設(shè)備檢查部位滿足設(shè)計(jì)功能和設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、符合建造標(biāo)準(zhǔn)；機(jī)電系統(tǒng)調(diào)試合格、通過驗(yàn)收，運(yùn)行正常大商業(yè)移交強(qiáng)條序號(hào)檢查要點(diǎn)1第三方消防檢測(cè)覆蓋率100%大商業(yè)移交強(qiáng)條序號(hào)檢查要點(diǎn)7“慧云智能化管理系統(tǒng)”應(yīng)在持有物業(yè)移交前調(diào)試完成，具備試運(yùn)行條件8主力店商戶用電、用水分戶計(jì)量完成，且可單獨(dú)開具增值稅發(fā)票；室內(nèi)步行街商鋪預(yù)付費(fèi)電表按2016年下發(fā)的《關(guān)于對(duì)智能電表管理平臺(tái)電表及集中器技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的請(qǐng)示》實(shí)施9采光頂玻璃選用雙銀Low-E玻璃，可見光透過率≥43%，K值≤1.65W/㎡，遮陽(yáng)系數(shù)≤0.3110土建結(jié)構(gòu)及裝飾工程檢查部位滿足設(shè)計(jì)要求和符合建造標(biāo)準(zhǔn)；屋面不得使用泡沫混凝土找平或找坡，地下室底板不得使用疏水板11地下停車場(chǎng)、側(cè)墻、屋面、幕墻、衛(wèi)生間、電梯底坑、管井無(wú)滲漏水大商業(yè)移交強(qiáng)條序號(hào)檢查要點(diǎn)7“慧云智能化管理系統(tǒng)”應(yīng)在持有物大商業(yè)移交強(qiáng)條序號(hào)檢查要點(diǎn)12工程遺留問題100%整改完畢13由于項(xiàng)目公司、總包單位施工造成商戶損失的賠償?shù)玫巾?xiàng)目公司、總包單位確認(rèn)并結(jié)算完成14其他涉及地方項(xiàng)目公司、總包單位和商管公司的往來(lái)賬款得到確認(rèn)15因季節(jié)性特點(diǎn)，尚未能進(jìn)行調(diào)試的設(shè)備系統(tǒng)（如冬季開業(yè)項(xiàng)目的空調(diào)制冷系統(tǒng)），具備條件后單獨(dú)進(jìn)行檢查、調(diào)試及驗(yàn)收，滿足設(shè)計(jì)、安裝及使用要求后另行移交16遠(yuǎn)程安全監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)在項(xiàng)目移交前應(yīng)按《萬(wàn)達(dá)集團(tuán)遠(yuǎn)程安全監(jiān)控系統(tǒng)建造、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》由集團(tuán)安監(jiān)部驗(yàn)收合格備注：上述強(qiáng)條中任意一條不符合要求，不能移交。大商業(yè)移交強(qiáng)條序號(hào)檢查要點(diǎn)12工程遺留問題100%整改完畢目錄一、大商業(yè)移交主要依據(jù)二、目前移交工作中存在的主要問題三、大商業(yè)移交強(qiáng)條四、2016年商管提前介入移交工作五、大商業(yè)移交步驟目錄一、大商業(yè)移交主要依據(jù)

四、商管提前介入移交工作開業(yè)日前300天，商管公司按照工程人員進(jìn)崗時(shí)間，開始全面介入廣場(chǎng)工程質(zhì)量問題的跟進(jìn)及監(jiān)督：1、開業(yè)日前300天跟進(jìn)項(xiàng)目公司土建及機(jī)電系統(tǒng)的施工質(zhì)量；2、開業(yè)日前120天跟進(jìn)商戶進(jìn)場(chǎng)前的房產(chǎn)條件完成及質(zhì)量驗(yàn)收；3、開業(yè)日前45~30天跟進(jìn)設(shè)備設(shè)施調(diào)試及安全條件的完成及質(zhì)量驗(yàn)收、設(shè)備設(shè)施代管工作；4、開業(yè)日后15、45天工程質(zhì)量問題清單的提報(bào)及銷項(xiàng)跟進(jìn)。四、商管提前介入移交工作開業(yè)日前300天，商管公司按照工程目錄一、大商業(yè)移交主要依據(jù)二、目前移交工作中存在的主要問題三、大商業(yè)移交強(qiáng)條四、2016年商管提前介入移交工作五、大商業(yè)移交步驟目錄一、大商業(yè)移交主要依據(jù)1、大商業(yè)移交流程：

1）第三方消防檢測(cè)合格報(bào)告OA上報(bào)集團(tuán)；

2）大商業(yè)移交申請(qǐng)；

3）大商業(yè)移交大會(huì)；質(zhì)監(jiān)中心聯(lián)合檢查；

4）大商業(yè)移交備案。(按照集團(tuán)制度規(guī)定，大商業(yè)移交工作必須得到分管項(xiàng)目副總裁和分管商管副總裁批準(zhǔn)！）

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)模塊化要求，大商業(yè)移交節(jié)點(diǎn)為開業(yè)后120天完成。

五、大商業(yè)移交步驟1、大商業(yè)移交流程：五、大商業(yè)移交步驟2、慧云移交流程：

1）30天驗(yàn)收：施工方案，圖紙，工程資料等；驗(yàn)收系統(tǒng)的總體使用功能。

2）90天驗(yàn)收：調(diào)試記錄及報(bào)告，數(shù)據(jù)初始化等；驗(yàn)收系統(tǒng)的實(shí)際工作完成情況。

3）180天驗(yàn)收：3個(gè)月運(yùn)行數(shù)據(jù)第三方檢測(cè)報(bào)告等；作為商管的移交驗(yàn)收。

4）BA聯(lián)合驗(yàn)收：BA子系統(tǒng)調(diào)試記錄及報(bào)告，全覆蓋檢測(cè)記錄，資料及培訓(xùn)記錄；作為BA子系統(tǒng)的完整性驗(yàn)收。

五、大商業(yè)移交步驟2、慧云移交流程：五、大商業(yè)移交步驟3、質(zhì)保期管控：

大商業(yè)質(zhì)保期起始時(shí)間為工程移交或大商業(yè)開業(yè)后120日起計(jì)算。如因季節(jié)性原因?qū)е虏糠衷O(shè)備設(shè)施未能按期投入使用，質(zhì)保期應(yīng)相應(yīng)延長(zhǎng)；

工程質(zhì)保期屆滿前180天內(nèi)，萬(wàn)達(dá)商管公司、項(xiàng)目公司和總承包商一起梳理項(xiàng)目存在的質(zhì)量問題；質(zhì)量保修期滿前30天內(nèi)，總承包商須根據(jù)商管公司提出的工程整改通知單要求，限期完成整改維修。

五、大商業(yè)移交步驟3、質(zhì)保期管控：五、大商業(yè)移交步驟4、大商業(yè)移交注意事項(xiàng)：⑴空調(diào)整改事項(xiàng)作為嚴(yán)格控制專項(xiàng)；吊頂內(nèi)（隱蔽設(shè)備）實(shí)現(xiàn)每一臺(tái)可檢修；空調(diào)系統(tǒng)所有閥門分段打壓測(cè)試，并且要做泄水試驗(yàn)、檢驗(yàn)閥門密閉性等；⑵幕墻按照規(guī)范進(jìn)行檢查并整改；幕墻焊點(diǎn)必須100%滿焊；⑶吊頂不得有裸線，吊筋超過一米五必須做反向支撐；⑷地下停車場(chǎng)耐磨地面施工質(zhì)量必須嚴(yán)格符合規(guī)范；⑸滲漏整改，必須經(jīng)歷一次雨水檢驗(yàn)及檢驗(yàn)周期才能再次檢查；

五、大商業(yè)移交步驟4、大商業(yè)移交注意事項(xiàng)：五、大商業(yè)移交步驟⑹移交前所有設(shè)備設(shè)施進(jìn)行一次全面保養(yǎng)；⑺二版施工圖、招標(biāo)清單，商管公司必須對(duì)照確認(rèn)；⑻不允許存在品質(zhì)提升等因素的打包費(fèi)用。

五、大商業(yè)移交步驟五、大商業(yè)移交步驟萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)作為集團(tuán)自持物業(yè)資產(chǎn)，商業(yè)管理公司將和開發(fā)公司、戰(zhàn)略合作單位一起，通過不懈努力，為萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)資產(chǎn)的保值增值，保證廣場(chǎng)的安全、正常運(yùn)營(yíng)，提升物業(yè)管理品質(zhì)和品味。商業(yè)管理公司也將繼續(xù)不折不扣落實(shí)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)要求和相關(guān)移交制度，認(rèn)真貫徹和履行各種移交標(biāo)準(zhǔn)以及合同條款約定。

結(jié)束語(yǔ)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)作為集團(tuán)自持物業(yè)資產(chǎn)，商業(yè)管理公司將和開發(fā)公司、戰(zhàn)略謝謝謝謝一.消防安全第三方消防檢測(cè)覆蓋率100%，消防故障點(diǎn)<1%，消防點(diǎn)位地址碼完全正確，消防問題全部整改完成一.消防安全第三方消防檢測(cè)覆蓋率100%，消防故障點(diǎn)<1四.母線防水配電箱（柜）上方無(wú)水管通過（或有防水措施）；母線防水等級(jí)滿足設(shè)計(jì)要