房地產(chǎn)融資管理實務課件

房地產(chǎn)融資管理實務01融資概況02融資涵義及目的03融資方式04融資流程目錄05銀企談判06貸后管理01融資概況全國融資結構圖融資概況0102融資涵義及目的

房地產(chǎn)融資是指在房地產(chǎn)開發(fā)，流通及消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資，融資及相關服務的一系列金融活動的總稱，包括資金的籌集，運用和清算。

房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項目的直接和間接融資的總和，包括房地產(chǎn)信貸及資本市場融資等。房地產(chǎn)融資02廣義狹義融資目的02①對公司的項目開發(fā)而言，融資到位將能對項目商業(yè)模式的運作提供關鍵支持，以最小投入獲得最大產(chǎn)出；②從公司的長遠發(fā)展和全局來看，融資貸款到位是公司財務穩(wěn)健運營的保障，是打造公司未來競爭力的關鍵；③從當前的經(jīng)濟形勢來看，公司面臨著國內(nèi)資本市場監(jiān)管日趨嚴格和房地產(chǎn)行業(yè)嚴峻形勢的考驗，只有解決好了公司的融資貸款問題，是確保公司戰(zhàn)勝環(huán)境挑戰(zhàn)的關鍵步驟。

03融資方式銀行類融資證券類融資股權類融資融資方式03￥開發(fā)貸固定資產(chǎn)貸款票據(jù)業(yè)務流動資金貸款銀行貸款銀行類融資03經(jīng)營物業(yè)貸款………………房地產(chǎn)開發(fā)貸款經(jīng)營性物業(yè)貸款3.1、土地一級開發(fā)貸款是指用于土地收購及土地前期開發(fā)、整理的貸款。貸款額度不超過所購土地評估價值的70%。審貸條件為：①貸款主體要有政府（或部門）一級土地開發(fā)授權；②該地塊具有政府的征地、拆遷批文；③該地塊具有項目立項批文,總規(guī)意見書；④該地塊具有拆遷或征地合同；⑤項目前期投入的自有資金原則上要占預算總投資的25%，其余部分可貸款；⑥提供物業(yè)作為貸款抵押物、并能落實還款來源。銀行類融資-開發(fā)貸033.2、房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的，用于房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中所需的貸款。主要審批條件為：①公司資信可靠，項目可行：公司整體經(jīng)營態(tài)勢較好、現(xiàn)金流運營良好，可持續(xù)性發(fā)展能力較強；項目財務報表數(shù)據(jù)反映真實準確，無明顯不合理現(xiàn)象；在各家銀行評比、授信優(yōu)良，未出現(xiàn)過貸款逾期情況；上市公司無明顯關聯(lián)交易；無違法違規(guī)現(xiàn)象等；②項目“四證具備”（ａ、國有土地使用證；ｂ、用地規(guī)劃許可證；ｃ、工程規(guī)劃許可證；ｄ、項目施工許可證）；有立項批文；環(huán)評報告；建筑施工單位資質與承建合同；且項目已經(jīng)開始動工；③項目前期投入的自有資金要占預算總投資的25%-30%（商業(yè)地產(chǎn)50%）；④項目提供抵押或者集團上市公司保證擔保（部分項目需要提供抵押加擔保），抵押率（項目貸款額占抵押物總評估值的比值）需控制在55-70%；⑤貸款額約為項目總投資的70%以下（商業(yè)地產(chǎn)50%）；⑥貸款周期根據(jù)項目開發(fā)周期和資金回收期來測定，一般情況下為1-3年；針對開發(fā)面積大、周期長的項目可適當申請更長的貸款周期）。銀行類融資-開發(fā)貸033.3、經(jīng)營性物業(yè)貸款是指已竣工驗收、辦理了產(chǎn)權證的寫字樓、商場、酒店等商用經(jīng)營物業(yè)，以商業(yè)物業(yè)的凈現(xiàn)金流作為保障，以此物業(yè)作抵押，以經(jīng)營收入作還貸來源，向銀行申請的中、長期貸款。這種貸款方式最重要的是要有長期的租約，能夠取得穩(wěn)定的租金收益。該貸款可置換前期的項目開發(fā)貸款。主要審批條件為：①該物業(yè)經(jīng)營狀況良好，未來發(fā)展形勢良好，具有持續(xù)穩(wěn)健的經(jīng)營現(xiàn)金流入；②可貸款額約為項目總投資的70-90%（具體條件可與銀行商談確定）；③貸款期限一般情況下為5-12年（根據(jù)項目投資的經(jīng)營回收期來測算）；④該物業(yè)作抵押。銀行類融資-經(jīng)營貸03銀行項目公司借款項目建設開發(fā)客戶銷售/出租銷售（租金）回款還款/付息抵押大股東保證擔保銀行類融資-結構圖03①發(fā)行公司債券②資產(chǎn)證券化證券類融資03

公司債券是指公司依照法定程序發(fā)行的，約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價證券。公司債券是公司債的表現(xiàn)形式，基于公司債券的發(fā)行，在債券的持有人和發(fā)行人之間形成了以還本付息為內(nèi)容的債權債務法律關系。因此，公司債券是公司向債券持有人出具的債務憑證。證券類融資-公司債03

資產(chǎn)證券化

是指以基礎資產(chǎn)未來所產(chǎn)生的現(xiàn)金流為償付支持，通過結構化設計進行信用增級，在此基礎上發(fā)行資產(chǎn)支持證券（Asset-backedSecurities,ABS）的過程。

它是以特定資產(chǎn)組合或特定現(xiàn)金流為支持，發(fā)行可交易證券的一種融資形式。資產(chǎn)證券化僅指狹義的資產(chǎn)證券化。自1970年美國的政府國民抵押協(xié)會，首次發(fā)行以抵押貸款組合為基礎資產(chǎn)的抵押支持證券-房貸轉付證券，完成首筆資產(chǎn)證券化交易以來，資產(chǎn)證券化逐漸成為一種被廣泛采用的金融創(chuàng)新工具而得到了迅猛發(fā)展，在此基礎上，現(xiàn)在又衍生出如風險證券化產(chǎn)品。證券類融資-證券化03發(fā)行人提交資料申請發(fā)行債券發(fā)行人批準同意發(fā)行不同意發(fā)行承銷券商委托合格投資者銷售債券購買債券放款證監(jiān)會審核、提交資料申請發(fā)行債券還本/付息證券交易所證券類融資-流程圖03按大類來分，企業(yè)的融資方式有兩類，債權融資和股權融資。所謂股權融資是指企業(yè)的股東愿意讓出部分企業(yè)所有權，通過企業(yè)增資的方式引進新的股東的融資方式。股權融資所獲得的資金，企業(yè)無須還本付息，但新股東將與老股東同樣分享企業(yè)的贏利與增長。股權融資的特點決定了其用途的廣泛性，既可以充實企業(yè)的營運資金，也可以用于企業(yè)的投資活動。在具體實操中，我司會采用將優(yōu)質項目公司引入私募股權投資基金增資的方式完成股權融資。此方式亦可以用于引進優(yōu)質的合作方等，共同開發(fā)，相互之間取長補短。股權類融資03私募基金項目公司大股東保證擔保/回購股權投資分紅基金管理人（GP）投資人（LP1…）投資+管理投資募集投資人（LP）不超過50個股權類融資-結構圖0304融資流程融資流程04（一）貸款資料前期準備階段（二）貸款方案報審階段（三）銀行審查與審批階段（四）放款階段融資流程04第一階段：前期準備

第二階段：貸款方案報審第三階段：銀行審查與審批第四階段：放款貸款基礎資料的準備。包括公司資料、項目資料以及擔保/抵押公司資料；編寫貸款申請和可行性研究報告，進行投資分析；選擇合適的貸款合作銀行；項目融資方案填制《融資方案報審表》報集團在兩個工作日內(nèi)審批通過后下發(fā)執(zhí)行；項目報貸款資料至各銀行審查。相關資料提交目標合作銀行；支行、分行、信貸業(yè)務部門對項目進行調查與分析，形成信貸報告；銀行后臺對項目進行調查分析，形成項目評估報告；銀行審貸會，討論審批，出審貸批文，行長簽字。評估抵押物或辦理保證擔保手續(xù)；會簽、出董事會決議，簽合同；公證、抵押、放款；貸款的提取和使用。和內(nèi)部單位配合事項：向資料室配合搜集基礎資料；向開發(fā)部溝通獲得開發(fā)節(jié)點進度；向設計部門溝通了解產(chǎn)品特點，收集展示總規(guī)圖；向營銷部門溝通獲得產(chǎn)品的市場定位和營銷計劃；向工程部門溝通了解項目的工程進度。注意事項和控制節(jié)點：項目簽訂土地出讓合同即與各銀行洽談融資方案，申報項目進行初審評級，原則上要求同時向兩家以上銀行申請貸款；項目基本確定融資方案后，即報集團審批，通過、下發(fā)后執(zhí)行.如方案調整需重新報批；嚴格按照集團要求控制貸款規(guī)模和貸款成本。注意事項和控制節(jié)點：結合開發(fā)部證照取得情況，跟蹤貸款審批過程；取得土地證和用地規(guī)劃證后報支行；取得工程規(guī)劃證后報分行，必要時報總行審批；取得施工證，辦理相關抵押手續(xù)后放款。和關聯(lián)單位溝通事項：辦理抵押物評估，評估價值可能根據(jù)貸款需求和評估所溝通；提前和開發(fā)部溝通，做好抵押登記前期準備工作，確保條件成熟快速辦理抵押；和施工單位、監(jiān)理單位、設計單位提前溝通，及時提供用款依據(jù)材料。融資流程0405銀企談判銀企談判05（一）要從經(jīng)營一個公司的角度，吃透項目定位及贏利點，分析銀行政策控制點，展示我司優(yōu)勢和閃光點（二）談判過程應思路清晰、注重條理、充分展示集團的規(guī)模優(yōu)勢和項目亮點（三）落實談判結果要緊密跟蹤和著力推進，步步緊跟，搶時間、搶規(guī)模，只爭朝夕，工作提前到位銀企談判051234怎樣確定項目融資方案融資方案的主要內(nèi)容編寫融資項目可行性分析報告落實融資方案的時間安排06貸后管理

完善的融資管理工作，除了做好上述融資業(yè)務外，還需要做好縝密的貸后管理。貸后管理主要包含以下幾點：

①按照合同約定定時按期付息；支付相關財務費用；

②配合銀行、金融機構貸后定期現(xiàn)場以及不定期其他形式檢查；

③主動向甲方交流積極的貸款資金流向、工程開發(fā)進度、項目銷售情況、公司整體資金運營情況等等；

④結合銀行貸后監(jiān)管要求，有針對性、靈活性的報銀行審查，維護合作關系，為自身創(chuàng)造良好的信用。貸后管理06要與銀行經(jīng)營好長期合作關系：貸款到位后，決不意味著合作關系的結束，反而，我們應該更加重視并經(jīng)營這種合作關系，把銀行發(fā)展成為我們的一個經(jīng)營者，一個投資者，實現(xiàn)雙方的長期合作共贏。

合作關系往往需要付諸長期精力給予維護，要經(jīng)?；ハ鄿贤?，加強認知，公司要經(jīng)常了解銀行出臺了什么政策，對我們的項目貸款有什么影響，有沒有一些最新的合作方案可以拿出來合作，雙方經(jīng)營業(yè)績發(fā)展如何等等，要做到知己知彼，方能百戰(zhàn)百勝。

成功的貸款并不僅僅是貸回來多少錢，還在于能用多少錢，用多久的問題。換言之，我們要經(jīng)常向銀行宣傳項目的經(jīng)營業(yè)績，上市公司披露情況，給予銀行投資回報的信心。同時多了解這個銀行可能比較關注或忌諱的是什么，提早做好準備，及時規(guī)避貸后檢查中的可能出現(xiàn)的不規(guī)范等問題；要加強投入產(chǎn)出比的概念：一筆貸款要還款，我們在這之前就要考慮怎么提早把這筆錢從別的地方先貸出來，要做到有產(chǎn)出才能投入。特別是當前各銀行放貸規(guī)模緊，我們不但要盡快把每筆錢搶進來放到賬上，對于貸款到期要還款的，必須找到項目找充分的理由爭取借新貸款還舊貸款，或者申請延期還款，對于非到期貸款的還款盡可能嚴格把握還貸速度，把握好融資的主動權，把信貸額度牢牢抓在我們自己手上。公司后臺部門的大力配合：一筆貸款到位后還非常有賴于公司開發(fā)部門、營銷部門、設計公司、施工單位、工程部門等的高度配合。因為銀行需要及時了解公司的相關情況，在辦理業(yè)務時就需要我們統(tǒng)一對外口徑，所有對外的數(shù)據(jù)和信息批露都必須有標準的規(guī)范，并要結合公司情況和市場發(fā)展形勢，做好及時的內(nèi)容更新。貸后管理-穩(wěn)定經(jīng)營06案例分析-項目收購06Thankyou！問：在二級項目（房地產(chǎn)開發(fā)項目）開發(fā)貸中，項目“四證具備”指的是哪四證？答：A.ａ、土地使用證；ｂ、工程規(guī)劃證；ｃ、施工證；ｄ、環(huán)保許可證

B.ａ、開發(fā)資質證書；ｂ、土地使用證；ｃ、工程規(guī)劃證；ｄ、施工證；

C.ａ、土地使用證；ｂ、工程規(guī)劃證；ｃ、施工證；ｄ、預售證

D.ａ、用地規(guī)劃證；ｂ、土地使用證；ｃ、工程規(guī)劃證；ｄ、施工證；正確答案:D.ａ、用地規(guī)劃證；ｂ、土地使用