新苑項目成本控制的方案

新苑項目成本控制的方案子牙新苑項目的成本控制方案成本控制體系的建立成本控制的主要措施項目成本控制內容一二三 一、土地成本 二、前期費用 三、工程建安成本 四、區(qū)內配套工程費 五、期間費用及其他稅費

具體明細如下(一)項目開發(fā)成本控制的內容費用項目名稱明細內容一、土地成本

1-1土地出讓金地價1-2土地或項目轉讓費支付轉讓方相關費用1-3其他費用其他向政府部門交納的費用等，包括：土地產權登記費、契稅、土地使用費、轉讓費等(一)項目開發(fā)成本控制的內容費用項目名稱明細內容二、前期費用

2-1方案設計階段包括：1、項目建議書編制；2、可研編制；3、規(guī)劃設計及施工設計費；4、修詳規(guī)2-2前期手續(xù)階段1、合理用能評價；2、環(huán)評；3、安評2-3招標階段1、勘察費；2、監(jiān)理費；3、招標代理服務費；4、招標交易服務費及信息費；5、施工圖審查費；6、墻改基金及散裝水泥基金；7、造價咨詢費；8、代建費（若有）2-4施工階段1、規(guī)劃放線測量；2、沉降觀測；3、高程檢測；4、人防異地建設費；5、地名費；6、樓座銘牌費；7、室內環(huán)境質量驗收檢測；8、防雷檢測；9、消防設施檢測；10、電氣設施消防檢測；11、外窗淋水實驗2-5竣工驗收移交階段1、竣工測量及房屋面積測量；(一)項目開發(fā)成本控制的內容費用項目名稱明細內容三、建安費

3-1配套設施3-1-1地下車庫工程費含半地下室，包括基礎、主體（地下）、給排水、照明、動力配電、防水、消防、通風、停車設備等費用。3-1-2架空層工程費包括結構及裝修3-1-3公建包括基礎、主體、安裝設備、裝修等工程費用。(一)項目開發(fā)成本控制的內容費用項目名稱明細內容3-2建筑單體成本

3-2-1基礎工程費包括土方、地基處理、降水護坡等基礎工程

3-2-2單體土建、裝飾工程費含單體土建、公共部位裝修

3-2-3單體安裝工程費

3-2-3-1電氣工程包括配電箱、開關面板、燈具和一般的電氣安裝，弱電管預埋。

3-2-3-2給排水工程一般的給排水安裝

3-2-3-3暖通工程包括散熱器及管道安裝、通風系統(tǒng)3-2-3-4中水工程包括單體內中水回收、回用管道系統(tǒng)3-2-3-5安防工程包括：對講、門鏡、巡更、紅外報警等

3-2-3-6外立面涂料、石材（若有）

3-2-3-7門窗入戶門、單元門(一)項目開發(fā)成本控制的內容費用項目名稱明細內容3-2建筑單體成本

3-2-4安裝專業(yè)分包工程費

3-2-4-1電梯工程電梯的安裝及調試。

3-2-4-2電話工程配合

3-2-4-3消防工程包括單體內的消火栓、噴淋、防排煙、自動報警、氣體滅火、水幕、水噴霧等系統(tǒng)工程，不含大型設備。

3-2-5其他包括：分包照管費、甲購材料采保費。(一)項目開發(fā)成本控制的內容費用項目名稱明細內容四、區(qū)內配套工程費

4-1小區(qū)內綜合管網(wǎng)及設施費（小市政）

4-1-1自來水配套費及相關費用1、自來水小配套費（從建設項目用地界線臨界支管閘到樓前水表井）；2、水表；3、消防用水及附屬4-1-2室外排水管網(wǎng)指紅線內室外排水管網(wǎng)（含化糞池），含雨水、生活污水，環(huán)境排水，不含水景用水。4-1-3電力配套費及相關費用1、電力配套建設費；2、紅號站；3、黑號站基礎；4、室外電纜；5、電表4-1-4室外弱電管網(wǎng)指紅線內室外弱電管網(wǎng)預埋，含土方工程，不含管內穿線。4-1-5燃氣配套費及相關費用1、燃氣小配套費；2、燃氣表；3、氣源發(fā)展基金4-1-6熱力配套建設費及相關費用1、供熱工程建設費；2、熱力小配套費；3、熱力表；4、換熱站土建(一)項目開發(fā)成本控制的內容費用項目名稱明細內容四、區(qū)內配套工程費

4-1小區(qū)內綜合管網(wǎng)及設施費（小市政）4-1-7廣電配套廣電配套費4-1-8小區(qū)車行道路工程包括：1、紅線內車行道（含其兩旁的人行道）及地面停車場土建工程（含土方、路基及面層），2、路燈工程（含燈具及管線敷設）。4-1-9中水管道小區(qū)內中水管道及附屬4-3基礎設施大配套費住宅和公建項目按建筑面積每平方米140元計征，商業(yè)項目按建筑面積每平方米160元計征。天津市區(qū)290元和320元(一)項目開發(fā)成本控制的內容16費用項目名稱明細內容3-2環(huán)境工程

3-2-1綠化小區(qū)內的植物的材料、種植及養(yǎng)護費。3-2-2硬質地面除小區(qū)車行道路工程以外的道路含廣場。3-2-3構筑物及小品小區(qū)內的崗亭、兒童樂園、建筑小品、水景土建工程費，以及雕塑小品、假山等。3-2-4圍墻、門衛(wèi)各類圍墻（欄桿），以及出入口大門、門衛(wèi)室3-2-5室外環(huán)境照明庭院燈或草坪燈安裝、管線安裝3-2-6環(huán)境水系統(tǒng)小區(qū)內的水景設備及管網(wǎng)，綠化灌溉系統(tǒng)（含設備及管網(wǎng)）等。3-2-7其他信報箱、垃圾箱(一)項目開發(fā)成本控制的內容費用項目名稱明細內容五、期間費及其他稅費

5-1管理費用

5-2營銷費用包括：宣傳推廣費用、廣告代理費用、銷售代理費用、為滿足銷售需要發(fā)生的建安費、銷售許可證公告費、交易手續(xù)費、初始登記費等5-3財務費用

5-4維修基金5-5營業(yè)稅(一)項目開發(fā)成本控制的內容隱性成本顯性成本（二）項目開發(fā)成本應重點控制內容項目開發(fā)進度控制項目資金收支計劃管理(現(xiàn)金流管理)規(guī)劃設計過程中固化的成本預控合同管理建安及工程成本采購成本顯性成本（費用）的控制，包括土建、安裝、室外工程、材料設備采購、招投標等方面。子牙新苑項目的成本控制方案成本控制體系的建立成本控制的主要措施項目成本控制內容一二三1.組織機構保障體系

2.目標成本指標的確定

3.責任成本體系

4.目標成本的實施

5.成本的動態(tài)管理（見附圖）

6.

工程竣工結算管理

7.招投標管理制度

8.合同管理制度

9.計量支付及變更管理制度

10.預算管理制度

11.結算管理制度

12.限額設計及設計優(yōu)化制度13.計劃管理辦法14.投資計劃管理辦法成本控制體系主要內容 包括四級成本保障層次：

1.公司目標成本審定機構 公司決策層審批目標成本控制指標（總經理辦公會）

2.公司目標成本編制機構 負責測算并編制包括開發(fā)前期勘察、設計、三通一平，主體建安、小區(qū)公共配套管網(wǎng)、城市基礎設施配套、公建設施、園林景觀、開發(fā)間接費等在內直接成本項目的目標成本。（計劃合約部牽頭，土地部、發(fā)展部、建管部、財務部配合）

3.公司目標成本監(jiān)控機構 分析評估目標成本（費用）執(zhí)行情況，并提出成本控制的指導性意見和成本調整建議。（財務部牽頭，成立成本監(jiān)控小組）

4.公司目標成本實施機構 根據(jù)目標成本的各項經濟指標，開展限額設計、施工、采購等業(yè)務工作；對其成本費用失控承擔直接和主要責任。（計劃合約部、土地部、發(fā)展部、建管部、財務部各負其責）（一）組織保障體系項目發(fā)展階段成本確定實施辦法項目定位階段成本估算根據(jù)項目總體定位和地塊初步的總體規(guī)劃設計的各項經濟指標（規(guī)劃設計、建筑設計、裝修設計、環(huán)境設計、配套設計的方案）及住宅單體的各項基本建造標準和公司的利潤要求進行估算。（已確定）方案設計階段成本測算

在成本估算結果的基礎上，依據(jù)擴初建筑、景觀設計圖紙，編制材料設備使用一覽表，明確裝飾材料的材質及檔次、限價，進行成本測算。（正在完善）施工圖設計階段目標成本

在初步（擴初）設計確定的測算成本的基礎上，根據(jù)主體施工合同及施工組織設計、施工圖紙，詳細計算，主體工程成本、分項工程成本、公共配套成本材料設備成本、景觀環(huán)境和小市政成本。最終形成目標成本。 目標成本的確定分為三個階段，分別是項目定位階段、方案設計階段和施工圖階段，相應的最終目標成本確定也需通過成本估算、成本測算、目標成本逐步確定。（二）目標成本指標的確定目標成本指標的確定過程見下圖所示：項目成本分項責任部門具體內容開發(fā)前期費用勘察建管部通過招投標確定勘察單位；勘察費用與報告的準確性掛鉤；復核實際完成的勘察工作量規(guī)劃設計建管部根據(jù)目標限價合理安排各項規(guī)劃設計費；推廣限額設計；控制設計費用的支付與設計質量掛鉤；三通一平建管部臨時圍墻、道路力求永久化；臨時水電管線敷設盡可能利用已有資源臨時設施建管部加強臨時設施的重復利用性主體工程建安費用主體建安建管部做好施工圖會審工作，將設計不合理的現(xiàn)象消滅在施工之前，避免引起設計變更、簽證費用建管部/計劃合約部招投標選擇優(yōu)秀而可信的施工隊伍；編制完善、嚴密的施工承包合同；設計變更、簽證做到先估價、審批后實施，避免出現(xiàn)盲目變更；按實復核現(xiàn)場變更、簽證的工程量，有效控制現(xiàn)場簽證的發(fā)生；審核竣工圖等結算資料，確保結算資料的準確性；建管部審核施工方案合理性、經濟性；通過“四新”使用，有效降低工程成本；裝飾材料及設備建管部根據(jù)目標成本的材料限價，確定材料的規(guī)格、檔次、品種；計劃合約部根據(jù)目標成本的材料限價，開展甲供材料的招投標工作；建管部嚴格按標準驗收材料，對不合格的產品進行扣款；處理好供貨商與施工單位的材料收發(fā)工作；（三）目標責任成本體系項目成本分項責任部門具體內容公共管網(wǎng)配套工程費用室外水電氣等配套工程建管部盡可能減少或消滅政府壟斷工程成本中不合理的成分；嚴格控制配合水、電、氣等專業(yè)工程的零星人工簽證；合理安排配套工程的施工工期；園林景觀環(huán)境建管部嚴格按目標成本總額控制，進行限額設計；特別是做好綠化、景觀的方案論證，避免由于效果不滿引起的返工費用計劃合約部直觀性裝飾材料實行甲供或甲控，按目標成本選用經濟美觀的建筑裝飾材料建管部嚴格控制現(xiàn)場的變更及簽證；公建配套設施費建管部嚴格按目標成本總額控制，進行限額設計；嚴格控制配套公建的室內裝飾工程設計標準；特別做好裝修工程的方案論證，避免由于效果不滿引起的返工費用；計劃合約部直觀性裝飾材料實行甲控，按目標成本選用經濟美觀的建筑裝飾材料；建管部嚴格控制現(xiàn)場的變更及簽證；（三）目標責任成本體系1.限額設計：建管部根據(jù)公司確定的目標成本指標進行委托設計任務；限額設計主要用于結構、裝飾工程、景觀園林工程等的方案設計階段；2.限價采購：計劃合約部限價采購主要用于外立面、內部裝飾性材料的確定及采購；根據(jù)審批確定的《材料設備一覽表》的要求尋找合格的供貨商，開展設備材料的招投標工作；（四）目標成本控制的實施 目標成本確定后，即進入成本的動態(tài)管理階段：每一項招標、采購、外包，都要與目標成本明細項進行對照，確?？刂圃谀繕顺杀緝取＜词褂幸粌身椡黄?，也要考慮要在其他項找回來，綜合平衡。 對于彈性較大的期間費用,如開發(fā)間接費、銷售費用、財務費用，則與相關部門簽訂目標責任書，進行控制。 負責成本控制的部門，在項目實施過程中，及時出具《項目動態(tài)成本信息報告》反映項目成本發(fā)生的動態(tài)情況；并根據(jù)市場數(shù)據(jù)信息，提供成本控制或調整建議。（五）成本的動態(tài)管理（見附圖） 根據(jù)工程進展情況，分期進行總包、分包工程的結算，關鍵對施工工程的質量、工期等履約的情況進行核實，確定工程尾款； 甲供材料的清算 施工水電費清算 工程扣款 工程保修金（六）總包、分包工程竣工結算管理（七）項目后評估子牙新苑項目的成本控制方案項目成本控制體系的建立項目成本控制的主要措施項目成本控制內容一二三23由于地產開發(fā)環(huán)節(jié)較多，涉及專業(yè)較廣，很難由一個部門能夠控制得住。因此，需要各個部門相互配合、信息溝通共同來完成。如何將開發(fā)各個環(huán)節(jié)的成本控制形成一個整體聯(lián)動系統(tǒng)，需要建立一個目標成本控制體系。首先在項目開發(fā)前期，科學測算目標成本指標，再按照不同項目分解到各個責任部門，形成責任成本目標，輔以動態(tài)成本信息跟蹤、監(jiān)控、調整等措施，最終實現(xiàn)項目成本的控制目標。第一部分到底如何控制成本費用？那么怎么實現(xiàn)項目的目標成本控制呢？(一)建立項目目標成本和責任成本控制體系事前事中事后責任激勵機制目標成本控制體系動態(tài)成本控制體系成本后評估管理體系責任成本控制體系事前事中事后責任與激勵機制要想獲得更多的經營利潤，除了必須提供適銷對路的房源外，還應該降低開發(fā)成本，嚴格控制各項費用支出。1、確立“全生命周期成本”管理戰(zhàn)略2、建立成本控制保障措施（本方案按照期初模型操作）成本控制保障措施體系制度保障體系房地產項目成本控制要點、招標管理實施細則、合同管理辦法、限額設計和設計優(yōu)化制度流程、限額設計及成本控制計劃、預算管理辦法、計量支付及變更控制細則、結算管理辦法、投資管理辦法、投資計劃管理辦法組織保障體系期初模型：集團-投資公司-地產公司（項目部）集團：主要是對項目決策、程序、融資、人力、審計進行把控。成本控制方面主要是對成本、銷售、利潤、物業(yè)等方面的成本整體把控，考核投資公司指標完成情況。投資公司：負責前期、招標、組織施工、營銷方案制定和組織實施、目標成本制定及監(jiān)控、營銷方案制定及組織實施、制定銷售價格及策略、組織銷售及完成銷售任務、售后服務、物業(yè)管理、合同管理、財務管理、預算管理、執(zhí)行績效考核。地產公司（項目部）：施工管理中心，負責進度、質量、現(xiàn)場、安全、簽證、驗收。第二階段：集團職能不變，投資公司職能調整為集團授權下的立項決策、地產公司經營計劃管理和預算、地產公司資金計劃、地產公司經營目標考核、地產公司人力資源管理、地產公司策劃方案審核、規(guī)劃設計方案審核、成本控制方案審核、財務管理；地產公司成為開發(fā)主體和項目管理主體。(二)制定成本控制戰(zhàn)略體系開發(fā)全程成本控制要點1、項目前期成本控制2、項目建設階段成本控制3、管理費用的控制4、銷售費用的控制5、財務費用的控制(二)制定成本控制戰(zhàn)略體系3、明確項目開發(fā)成本構成內容4、抓住項目開發(fā)全程成本控制要點5、在項目開發(fā)全程采用恰當?shù)某杀究刂品椒ǎ?）在項目初始階段進行成本測算（可研階段）（2）在項目規(guī)劃及方案設計階段，在成本測算的基礎上進行細化，并制訂目標成本。（方案階段）（3）根據(jù)合同執(zhí)行情況產生成本計劃和實際成本情況對比，動態(tài)調整(四)制定項目開發(fā)工程造價控制體系策略一：重視源頭、加強工程設計環(huán)節(jié)控制策略二：工程招投標是控制工程造價的核心策略三：實行項目管理方式加強成本控制（五）建立合約管理網(wǎng)絡框架

1、進行合理的招標分判，即總分包、甲供甲控實現(xiàn)等。2、建立合同管理臺帳，及時更新合同執(zhí)行過程中數(shù)據(jù)。3、發(fā)現(xiàn)風險及時采取風險防范措施。4、合同執(zhí)行結束后進行總結和評判。第二部分開發(fā)主要環(huán)節(jié)的成本控制措施項目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施一項目規(guī)劃設計環(huán)節(jié)的成本控制措施二項目招投標環(huán)節(jié)成本控制要點三項目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點四項目材料及設備采購環(huán)節(jié)成本控制要點五項目工程預決算環(huán)節(jié)的成本控制六項目銷售環(huán)節(jié)的成本控制七項目期間費用的成本控制要點八

項目前期發(fā)展環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)項目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)由于有國家多項法規(guī)政策的限制，運作時靈活度較小，基本原則是在國家規(guī)定范圍內最大限度地控制企業(yè)的費用。這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務由土地部及建管部來承擔。立項環(huán)節(jié)的成本核算控制根據(jù)項目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)特點：由于有國家多項法規(guī)政策的限制，運作時靈活度較小。該環(huán)節(jié)原則：在國家規(guī)定范圍內最大限度地控制企業(yè)的費用。該環(huán)節(jié)影響：購地階段的成本控制是整個項目成本控制的第一步，購地費用的合理與否，對項目整個成本控制有直接影響。項目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施一控制要點控制什么怎么控制誰來控制新征土地（1）征地費用（1）少交或晚交土地部負責（2）拆遷安置費用（2）房產確權后，辦理拆遷安置費用（3）大市政費用（3）自行配套項目，一是按市政大配套費標準計入項目成本；二是按實際發(fā)生費用分配到項目中計入。

建管部負責（4）規(guī)劃條件（4）滿足公司利益最大化，合理提高容積率，降低土地成本建管部負責

規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權重最大，具有項目建設成本決定地位和作用。在規(guī)劃環(huán)節(jié)進行成本控制是實現(xiàn)事前控制的關鍵，可以最大限度的減少事后變動帶來的成本。所以該環(huán)節(jié)控制要點和控制內容復雜。基本原則是：周密規(guī)劃，科學討論，嚴格審批。盡管設計費在建設工程全過程費用中的一般只占建安成本的1.5—2%左右，但對工程造價的影響可達75%以上，設計質量的好壞直接影響建設成本的多少和工期的長短，直接決定人力、物力、財力投入的多少。因此工程造價控制要以設計階段為重點，這是最直接、最有效的的建設項目投資的根本所在?？茖W合理的設計可降低工程造價的10%。項目規(guī)劃設計環(huán)節(jié)的成本控制措施二（一）規(guī)劃設計階段投資控制要點和策略 策略一：實行設計方案優(yōu)化 策略二：實行限額設計，設計費和限額設計滿足程度掛鉤，合同中約定

策略三：加強對圖紙的會審與審查 策略四：深入運用價值工程。運用價值工程的優(yōu)勢：

1.既可提高工程的功能又可降低工程的造價

2.在保證工程功能不變的情況下降低工程造價

3.在保證工程造價不變的情況下提高工程功能

4.可在工程功能略有降低的情況，使工程造價大幅度降低

5.可在工程造價略有提升的情況，使工程功能大幅度提高 策略五：采用合同措施，有效控制造價

設計人員要熟悉工程概預算定額和材料預算價

設計人員按項目估算及概算控制設計圖各相關專業(yè)環(huán)節(jié)制定雙贏策略建管部嚴格控制設計變更，設計變更率控制在1%計劃合約部造價管理人員及時提供可靠基礎資料限額設計的管理 （1）委托設計階段需要有詳盡的資料和技術指標，明確總體目標（2）擴初設計階段用技術經濟指標考量設計方案，評價方案的優(yōu)劣（子牙新苑項目建議在方案報規(guī)獲得批復后，專題研究功能、定位等，給設計單位發(fā)擴初設計任務書，由設計單位進行擴初設計）

如戶型適用性如建筑的功能分區(qū) 和配套設計

設計方案是否經濟 合理的考核標準經濟性是否合理布局是否合理（二）規(guī)劃設計階段成本控制節(jié)點施工圖設計階段五大問題建筑結構盡量采用低成本的結構形式基礎結構形式的選擇必須依靠真實的地勘察資料防止結構配筋量標準不一安全系數(shù)取值偏大，會影響設計結果結構標示與說明按取最大值的方式進行統(tǒng)一標示說明（二）規(guī)劃設計階段成本控制節(jié)點

（3）初步設計階段明確項目工程造價的最高限額，確定造價目標（見附表）（4）施工圖設計階段防止可能出現(xiàn)的設計問題，導致變更造價造價（5）設計交底和配合施工階段的要設計單位深度參與(三)規(guī)劃設計階段成本控制的內容進度品質成本樣板區(qū)造價

設計失誤率圖紙完善程度 部品封樣率項目運作講求的是成本、質量與進度的平衡,并非某一個極端，因為其中任何一項都意味著項目代價，只有三者平衡才能獲得最小的代價付出。規(guī)劃周期方案周期擴初周期

施工圖周期景觀設計周期室內設計周期 施工周期含鋼量等土建成本 設備造價 景觀造價產品的品質設計變更簽證率合理的設計費建筑類型結構部位項目含鋼量、混凝土含量限額指標獨立商鋪

鋼筋含量（kg/m2)78混凝土含量（m3/m2）0.5洋房（多層）鋼筋含量（kg/m2)50混凝土含量（m3/m2）0.349-11層住宅鋼筋含量（kg/m2)55混凝土含量（m3/m2）0.34 18層以上住宅鋼筋含量（kg/m2)62-65混凝土含量（m3/m2）0.36（1）結構含鋼量及混凝土含量（保證安全和品質的前提下，降低用量）

(2)安裝造價主要是電梯、外檐裝飾材料、外墻保溫材料、門窗等，在滿足使用功能的前提下，適當考慮維護及保養(yǎng)成本，選擇中檔品牌。

(3)景觀造價

1、硬景：活動場地、園路、環(huán)境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、環(huán)境照明燈具、戶外家私等。2、軟景：喬木、灌木、花卉、草皮等種植類。（4）樣板區(qū)造價(一)項目開發(fā)成本控制的內容

1、售樓處選擇：2、樣板房裝修：經濟、適用；。（5）合理設計費是保證質量與進度的基本條件之一建議設計費標準：按40元/平米（建筑面積）單價確定，包括所有方案設計、景觀設計、綜合管網(wǎng)設計、施工圖設計等內容。尤其是在設計合同中約定設計變更率（因設計原因）。1、規(guī)劃方案（五）規(guī)劃設計階段成本控制實施控制要點控制內容控制措施實施部門1.規(guī)劃方案（1）可行性規(guī)劃設計項目市場信息搜集和分析區(qū)域市政狀況信息分析項目規(guī)劃要點確立可行性研究設計任務書可行性規(guī)劃設計及調整①發(fā)展部②建管部（2）規(guī)劃方案評審組成可行性規(guī)劃評審小組，對方案進行評審、確定。未通過的方案進入可行性設計進行調整后，再重新評審。①

建管部②公司領導（3）方案設計成果根據(jù)評審結果，結合區(qū)域和項目實際情況，對可行性規(guī)劃設計進行細節(jié)調整材料設備選型方案的初步確定①建管部②發(fā)展部③公司領導根據(jù)提交的設計成果進行投資成本估算計劃合約部、財務部門2、規(guī)劃報批及擴初設計控制要點控制內容控制措施實施部門2.規(guī)劃方案報批設計（1）設計方案根據(jù)項目前期運營的情況和市場分析制訂設計任務書規(guī)劃方案設計評審①建管部（2）報批注意市政方案及配套方案設計熟悉相關法規(guī)，保證報批材料完整①建管部3.擴初設計（1）擴初設計要求對報批設計進一步調整設計要求內部審核①建管部（2）成本概算根據(jù)擴初設計招投標方案和設備選型、實體研究、環(huán)境方案等因素對總成本作出概算進行目標成本測算①計劃合約部（3）擴初設計圖根據(jù)擴初設計要求招標專家評審內部評審設計調整①建管部②計劃合約部3、樁基設計控制要點控制內容控制措施實施部門4.樁基設計（1）地質勘察搜集權威地質資料①建管部（2）設計方案評審樁基設計2種以上形式由外請專家進行樁基形式和樁基結構評審①建管部（3）樁基施工圖設計調整①建管部4、施工圖設計控制要點控制內容控制措施實施部門5.施工圖設計（1）施工圖設計要求根據(jù)銷售包裝設計、樁基設計、功能設計及配套設施等因素，在擴初圖基礎上確立施工圖設計要求建安施工圖中結構造價、建筑造價和環(huán)境設施費等約占總造價70%的部分屬于設計方可控部分，應嚴格審核。①建管部②發(fā)展部（2）報建建管部（3）報施圖建管部、計劃合約部（4）審圖施工配合互審互簽，明確修改意見，設計洽商（5）面積測算設計圖紙測算與實際施工時檢驗相結合5、銷售包裝設計、裝修方案設計控制要點控制內容控制措施實施部門6.銷售包裝設計（1）售樓處、樣板間、示范區(qū)結合營銷費用控制施工招投標①發(fā)展部②建管部③計劃合約部7.裝修方案設計（2）方案設計要求根據(jù)擴初設計圖、項目開發(fā)指導書和實體研究的結果確定方案設計要求①發(fā)展部②建管部（3）材料設備選型成本方案市場信息調研根據(jù)設計要求確定裝修材料和設備制訂裝修設計目標成本計劃明細表裝飾綜合價格拆分分析①發(fā)展部②建管部③計劃合約部（4）招投標制訂設計任務書評審①建管部②計劃合約部6、功能設計控制要點控制內容控制措施實施部門8.功能設計（1）小區(qū)建筑物功能的經濟評估市場調研有針對性擴充建筑物功能①發(fā)展部②建管部（2）市政配套方案市政狀況調研①建管部（3）環(huán)境方案設計根據(jù)投資估算和報批標準確立環(huán)境設計方案目標成本總額招投標①建管部②計劃合約部（4）智能化設計市場現(xiàn)狀分析，智能化必要性分析智能化內容控制招投標①發(fā)展部②建管部③計劃合約部7、設計變更、材料設備選型等控制要點控制內容控制措施實施部門9.設計變更（1）設計調整費用設計調整符合市場需求及成本降低要求①建管部（2）設計變更洽商嚴格設計變更流程①建管部②計劃合約部③公司領導10.材料設備（1）材料及設備選型（2）方案確定時間在擴初圖確定前確定材料設備，使設計在圖紙階段就考慮了材料設備的安裝①建管部②發(fā)展部③計劃合約部④公司領導（3）采購招投標①建管部②計劃合約部拿地節(jié)點方案報建方案設計擴初設計施工圖設計施工圖部品材料定板封樣論證階段工程管理規(guī)劃設計擴初設計景觀設計部品材料清單示范區(qū)景觀、裝修施工圖擴初報建施工圖報建概念規(guī)劃方案部品材料調研產品創(chuàng)新建筑、規(guī)劃方案 結構、設備初步方案銷售示范區(qū)策劃景觀概念8、設計流程優(yōu)化8.1項目規(guī)劃階段的成本優(yōu)化

1、交通系統(tǒng)規(guī)劃中的路網(wǎng)規(guī)模、停車方式、道路斷面、步行系統(tǒng)與配套管線、消防流線等。

2、配套公建布局及方案。3、景觀設計：現(xiàn)狀景觀改造與利用、維護成本

（1）結構方案的選擇可以對項目總成本進行較大優(yōu)化

1）建筑方案的選擇：設計前期方案一旦確定，成本大勢也基本確定。結構設計從方案入手可以對項目總成本進行較大優(yōu)化。

2）樁基型式的確定

（2）結構計算數(shù)據(jù)的審核結構成本控制的重要環(huán)節(jié)是對技術指標的審核

1）輸入信息的審核核對電算的基本信息如抗震分類、抗震的重要性類別、場地類別、設防烈度、基本地震加速度、特征周期、基本風壓、地面粗糙程度、各類荷載數(shù)值、荷載折減、梁端彎矩調幅系數(shù)、放大系數(shù)等等是否有誤，有無刻意放大。

2）輸出信息的審核檢查輸出信息中各項技術指標是否均衡，盡可能接近規(guī)范限值。（3）細部做法的控制與審查對細部做法的要求及做法控制對造價的影響也非常大。1）Ⅲ級鋼的應用：由于Ⅲ級鋼強度高、延性好可以明顯地降低含鋼量，因此大量的在一些成本控制較好的項目中廣泛采用2）合理歸并結構構件：結構平面及構件分類太少含鋼量會上升，但分類太多不利于施工控制。3)對設計高層項目細部大樣的做法明確，有利于施工圖的規(guī)范，減少施工過程中的設計變更。8.2項目結構設計階段的成本優(yōu)化（4）結構設計優(yōu)化的主要關注內容：

1）基坑、邊坡控制

2）樁基選用的優(yōu)化

3）結構含鋼量的控制．

4）上部結構選型的優(yōu)化

5）特殊部位的結構優(yōu)化處理

6）選用新Ⅲ鋼、冷扎帶肋鋼筋等技術，降低含鋼量。（5）成本優(yōu)化與設計合理周期的確定結構成本監(jiān)控過程的分階段控制，要求設計周期尤其是擴初、施工圖設計周期科學合理。只有這樣，才能有充分的時間進行多方案的比較，才能保證設計成果準確、安全、經濟。（6）結構含鋼量限額由于建筑類型的多樣性，結構的經濟性指標很難同工業(yè)標準化產品一樣采用絕對指標。含鋼量指標不是唯一的經濟性指標，如果過分單一強調含鋼量，存在降低結構質量的風險，并對體型規(guī)則要求過高，易影響其內部功能布局及外立面的美觀，難以保證產品的較高品質。在市場調研的基礎上做出合理可行的含鋼量目標。規(guī)劃設計單體設計設備設計

初步設計 施工圖功能平面結構體系立面設計概念設計（1）設立內外裝修和安裝的成本目標

——倡導在設計管理階段，設備工作并行并前置；

——倡導在施工圖結束前，完成主要設備定樣定板；8.3設備設計階段成本優(yōu)化（2）開展標準化設計、進行集中采購

標準化設計將減少部品的種類數(shù)量，降低設計工作量．為單一部品提供數(shù)量較多的采購額，從而降低招投標工作量，為集中采購降低成本提供條件。

（3）設備方面優(yōu)化關注點：１）覆土埋深與設備管線的埋設２）地下室層高與設計管線的關系３）設備參數(shù)以及設備型號的選用．４）選用新技術、新設備的應用。如選用無機房或小機房電梯（節(jié)約共攤面積及節(jié)能）1）土方造型的合理性2）水景的合理布置3）大喬木的慎選4）雕塑品的限制5）硬質鋪裝的優(yōu)化8.4.景觀設計成本優(yōu)化內容（1）進行限額設計限額設計的定義:根據(jù)已制定的目標成本控制計劃或根據(jù)以往項目的數(shù)據(jù)積累，對即將進行專項設計，給設計單位一個控制造價的經濟指標，要求設計的工程概算不能超過委托的限額。限額設計的管理:１）首先根據(jù)項目的營銷定位分析確定設計的定位。２）根據(jù)設計定位，根據(jù)以往工程的經驗確定設計的目標值。３）設計單位拿出擴初設計和概算后，建管部組織對圖紙進行內審，并對設計進行修正。４）之后，建管部組織對圖紙進行內審，并對設計進行修正。5）根據(jù)雙方互動認可，最終出施工圖紙。（2）控制設計變更很多項目由設計失誤所帶來設計變更,占總建造成本的3-10％，其中重復性錯誤占相當比例。9.施工圖階段的成本優(yōu)化（1）招標方式的選擇------公開招標、直接委托（專業(yè)配套）（2）計價方法的確定------工程量清單計價招標房地產開發(fā)項目招投標環(huán)節(jié)成本控制要點三

1、招投標環(huán)節(jié)成本控制的內容2、招投標環(huán)節(jié)成本控制的措施（1）編制縝密、嚴格的招投標文件及合同文件，各部門各負其責（技術、商務、范圍、分界點、驗收標準等），合同措辭嚴密，合同履行過程中經常會出現(xiàn)因為界定不清而造成爭議、索賠的增加。（2）公司內部、造價咨詢公司同步進行工程量清單審核，之后進行匯總、分析（3）合理確定控標價。（4）選擇信譽、實力、履約綜合占優(yōu)的承包企業(yè)。（5）對于大型設備及主要材料進行甲供，在充分進行市場調研的基礎上，選擇優(yōu)質供應商。（6）對于各種檢測費用、評審費用，盡量將費用降到最低。施工環(huán)節(jié)的成本控制主要應注意三大方面，一個是因各種變更、現(xiàn)場簽證增加的費用，第二個是材料價格上漲、價款調整以及工程款引起的費用；第三個方面是工程索賠增加的費用。由于市場變化與市場把握的原因，施工階段不可避免由于各種情況而要對施工計劃和內容進行改動，而在變更時明確目的和遵循程序都是必須的。房地產開發(fā)項目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點四1.工程索賠價款控制2.工程變更費用控制3.現(xiàn)場簽證價款控制4.工程價款支付控制5.挖掘節(jié)約工程造價潛力（一）施工環(huán)節(jié)成本控制的主要內容

1.合同管理 （1）合同會簽制度：一項合同的簽定，需要公司各責任部門評審，各自對合同中的條款進行把關，避免出現(xiàn)專業(yè)管理的空白。 （2）合同分析：包括專業(yè)技術（專業(yè)成本及漏項及可實施性）分析及法律風險分析（合法及保障性）。 （3）合同交底：合同分析后，應由合同管理人員向各管理層作合同交底，把合同責任具體落實到各責任人和合同實施的具體工作上。并把合同間的銜接交待清楚。 （4）合同實施的控制：通過合同實施情況分析，找出偏差，調整合同實施過程，達到合同總目標。(二)施工環(huán)節(jié)成本控制的主要環(huán)節(jié) 2.索賠管理工程建設中索賠管理的任務主要有索賠和反索賠 （1）索賠：是指在合同實施中，合同一方因對方不履行或未能正確履行合同所規(guī)定的義務或未能保證承諾的合同條件實現(xiàn)而遭受損失，向對方提出補償要求。索賠一般是承包人向發(fā)包人提出的。常見索賠的主要起因：

1）合同文件引起的（如圖紙和工程量表中錯誤的描述）

2）工程施工方面（如設計變更和工程質量要求變更引起的）

3）關于價款方面（如拖延支付進度款）

4）工期引起的（延誤工期損失等）

5）特殊風險和人力不可抗拒

6）工程暫挺、中止合同。（2）反索賠：是相對索賠而言，是對提出索賠的一方的反駁。通常反索賠主要是指發(fā)包人向反索賠是相對索賠而言，是對提出索賠的一方的反駁。通常反索賠主要是指發(fā)包人向承包人的反索賠。常見反索賠的主要理由：

1）工程質量缺陷

2）拖延工期

3）發(fā)包方其他損失。3.變更管理（1）設計和工程變更的主要內容：

1）由于設計單位圖紙錯、漏、碰、缺，導致發(fā)生做法變動、材料代換、糾正施工圖中的失誤或其它變更事項。

2）由于我方原因改變建設標準、結構功能、使用功能、增減工程內容，導致發(fā)生做法變動、材料代換或其它變更事項。（2）變更管理的主要措施：

◆第一種：一是加強對設計單位的管理，二是施工圖階段的審查?！舻诙N：盡量杜絕。 4、現(xiàn)場簽證管理（1）現(xiàn)場簽證的主要內容： 在施工過程中出現(xiàn)的各種技術措施處理，以及由于施工條件變化、地下狀況（土質、地下水、構筑物及管線）變化，導致發(fā)生增減工程量，材料代換或其它變更事項。 事后設計變更導致的返工和技術處理措施等。其他，如：土方倒運、機械進出場、趕工措施、配合銷售等。（2）系統(tǒng)分析產生現(xiàn)場簽證的誘因

1）設計變更引起的設計變更引起的合同出現(xiàn)漏項或清單說明不清引起的合同出現(xiàn)漏項或清單說明不清引起的措施費簽證

2）技術措施和施工質量標準不清晰造成場地移交責任不清引起的(場地硬化)規(guī)費簽證(夜間施工噪音污染) 3）主材、主要工藝變了，申請變相的索賠

4）甲供材料管理采保費和甲供材料損耗等（3）控制現(xiàn)場簽證的原則

——避免簽證，減少簽證，規(guī)范簽證。 （4）影響現(xiàn)場簽證的罪魁禍首：

——合同出現(xiàn)漏洞。

——設計變更。

——施工措施費。

（5）目前工程合同存在的主要問題：

——工程范圍劃分不清楚、不具體，為承建單位索賠提供了機會，導致工程簽證難以控制。

——工程量清單說明不夠詳細，容易引起簽證。

——付款條件與形象進度或完成工程量的關系不清不楚，增加了工程管理協(xié)調難度。

——工程技術要求或工程質量要求不具體明確，無法保證差異化產品的品質。

（6）措施費

1）施工措施費含義：投標人完成本招標工程所需要的技術、生活、安全等方面的非工程實體項目全部費用，并已經充分考慮了招標文件的施工管理及技術要求。

2）控制原則：在招標中明確“施工措施費用包干”施工措施費包干原則： 投標措施項目清單未填寫部分，視為已包含在工程量清單的其他費用中，措施項目投標報價包干考慮，結算時除合同規(guī)定外不做調整。設計變更及簽證工程中，發(fā)生的措施費用亦由投標人在報價表中包干考慮。

（7）具體操作措施：

1）一單一算原則：一個設計變更及簽證單應編制一份結算單，且對應一項內容；

2）一月一匯總原則：每月匯總已完工的變更簽證費用，反映在項目動態(tài)成本中；

3）完工確認原則：當設計變更及現(xiàn)場簽證完工后，盡快完成簽字確認，如屬隱蔽工程，必須在其覆蓋之前簽字確認；

4）原件結算原則：設計變更及現(xiàn)場簽證的結算必須要有齊備的、有效的原件作為結算的依據(jù)；

5）時間限制原則：設計變更、簽證都應先立項后實施。若有特殊情況，請示主管領導同意后實施，但事后補填報變更、簽證單；

6）存檔原則：變更、簽證所有文件必須存檔。原則上不允許發(fā)生人工簽證?？刂埔c控制內容控制措施1.設計變更環(huán)節(jié)（1）變更評估①項目前期規(guī)劃、定位要全面、準確，盡量避免在施工中的重大設計調整。②加強施工前的審核工作。全面考慮工程造價，對可能發(fā)生變更的地方有預見性，并予以事先約定。③各部門全面評估變更帶來的各種變化，為審批提供參考依據(jù)。（2）變更的審核簽認①根據(jù)變更原因將設計變更分成四類，不同類別按相應的審核簽認流程進行。②設計變更通知單。③變更必須有設計單位、計劃合約部、監(jiān)理單位和施工單位共同簽字后，才能有效。（3）變更的審批主管總經理審批后方可進行變更。1、設計變更(三)施工環(huán)節(jié)成本控制的主要措施控制要點控制內容控制措施2.施工現(xiàn)場簽證（1）簽證的必要性現(xiàn)場簽證的確認嚴格按照合同中約定的條款執(zhí)行。（2）簽證的時限現(xiàn)場簽證確需發(fā)生，應堅持當時發(fā)生當時簽證的原則。（3）簽證的工程量①認真核對簽證的工程量準確。②簽證的內容、原因、工程量應清楚準確、無涂改、編號準、全，并有監(jiān)理工程師的簽字確認。（4）簽證的審批①施工洽商通知單②必須遵循“先洽后干”的原則。在確認簽證前，應按相應審批程序報審，通過后方可正式簽證。（5）簽證的反饋對工程變更應定期進行分類匯總統(tǒng)計分析，并根據(jù)統(tǒng)計資料對控制工程變更提出改進意見。2、現(xiàn)場簽證控制要點控制內容控制措施3.審圖（1）擴初圖會審（2）施工圖會審（3）分項、分部圖會審（4）各專業(yè)技術圖紙會審①圖紙多層次會審、會簽及審批制度。②各專業(yè)互審互簽制度。③在開工前把圖紙中的問題修改完。3、圖紙審核控制要點控制內容控制措施4.總分包配合費（1）分包方式（2）分包內容（3）分包的責任界定①通過投標確定配合費。②應避免在施工過程中修改分包方式、分包內容、范圍而增加工程成本。4、總分包管理控制要點控制內容控制措施5.材料供應（1）選型（2）材料供應方式（3）材料計劃（4）提前安排時間①施工所用的各項材料的選型應在材料招標前確定。②先確定材料供應方式，通過招標確定相關費用。③限時編制材料計劃。④材料計劃簽認。⑤要全面考慮可能出現(xiàn)的問題，留出相應的時間。5、材料供應6.工程款支付控制要點控制內容控制措施6.工程款的支付（5）付款進度（6）工程進度①按合同約定執(zhí)行付款。②按進度付款。③多層次多角度審核工程進度。付款的審批根據(jù)情況由不同級別人員最終審批。

1.制定采購預算與估計成本

2.科學合理的選擇供應商（1）選擇供應商的數(shù)量，避免單一貨源（2）對用量大的材料設備選擇兩個以上廠家供貨（3）合理選擇供應商的方式，

3.利用好采購環(huán)境（1）把握好采購外部環(huán)境：指能對項目采購產生影響的外部變化，包括市場季節(jié)性變化、國家宏觀經濟政策的變化、國家財政金融政策的調整、市場利率的變化、通貨膨脹存在等。（2）建立供應商及材料設備信息數(shù)據(jù)庫。房地產開發(fā)項目材料及設備采購環(huán)節(jié)成本控制要點五材料及設備采購環(huán)節(jié)成本控制的核心要素是計劃和信息，通過明確而規(guī)范的流程，就可以最大限度的減少在本環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概率，達到成本控制的目的。（一）項目采購成本控制的總策略控制要點控制內容控制措施1.材料進場計劃（1）采購招投標及訂立合同時間根據(jù)工程建設進度安排，預留出來材料招標時間和合同訂立時間。（2）生產周期與工程進度相配合（3）運輸周期具體與采購點遠近相對應（4）安裝、驗收周期與工程進度相配合（5）交叉作業(yè)時間與工序安排相聯(lián)系1541.材料使用時間計劃（二）項目采購成本控制措施控制要點控制內容控制措施2.材料的性能價格比（1）市場信息日常搜集市場信息，建立材料市場信息庫。（2）技術參數(shù)材料設備的技術參數(shù)由建管部確定（3）招投標制定招投標計劃。2.材料性價比控制要點控制內容控制措施3.材料款支付（1）材料款支付方式（2）材料款支付進度（3）保修款①預付款限額控制②首次驗收后付款總額進度控制。③保修款一般不低于合同總價的5%。④依據(jù)合同中約定付款。3、材料價款的支付4、材料驗收、保管控制要點控制內容控制措施4、材料驗收（1）數(shù)量驗收關聯(lián)所有方共同確認貨到現(xiàn)場數(shù)量（2）質量驗收①外觀質量的驗收②安裝后質量的驗收③投入使用后的質量驗收5、材料保管與保修（1）材料保管在合同中明確貨物的卸貨和保管的責任承擔者（1）材料保修用合同的方式明確保修責任和保修期5.材料設備采購環(huán)節(jié)的主要做法

(1)建立材料設備廠家數(shù)據(jù)庫； (2)建立材料設備價格數(shù)據(jù)庫

(3)建立合格分供方數(shù)據(jù)庫 (4)了解其他項目成本數(shù)據(jù)控制要點控制內容控制措施1.鋼筋用量的核實（1）施工圖中的鋼筋用量（2）洽商、變更的鋼筋用量①委托外部專業(yè)顧問：選擇并委托現(xiàn)場管理經驗豐富、職業(yè)道德良好、工作認真負責工程造價顧問公司進行鋼筋量計算工作；②預算審核專業(yè)人員核算鋼筋用量③現(xiàn)場察看。必須下現(xiàn)場了解乙方綁扎鋼筋情況1611、鋼筋用量2、價差調整控制要點控制內容控制措施1、價差的調整（1）材料價差（2）人工價差（3）費用價差①嚴格執(zhí)行合同中價差調整辦法②及時跟蹤價格（材料、人工、費用）變化情況③當價格出現(xiàn)異常波動時，應立即與相關單位商量對策房地產開發(fā)項目工程預決算環(huán)節(jié)的成本控制六控制要點控制內容控制措施1、洽商、變更的費用控制（1）圖紙審核（2）因市場因素甲方對圖紙的修改（3）現(xiàn)場簽證①建管部組織各專業(yè)共同審圖，實行專業(yè)負責制②監(jiān)理公司審圖③施工單位審圖④對圖紙做出重大修改之前，應進行方案經濟比較⑤現(xiàn)場簽證中，應明確發(fā)生費用的原