某樓市總結(jié)與展望

2006年年廣州樓樓市總結(jié)結(jié)與077年展望望2006年年廣州樓樓市總結(jié)結(jié)2006年年的廣州州樓市充充滿悖論論，業(yè)內(nèi)內(nèi)總結(jié)出出來的稱稱呼也五五花八門門，“政政策年”、“土土地出讓讓年”、“結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整整年”、“樓樓價飛漲漲年”等等等不一一而足，都都或多或或少地概概括出今今年樓市市的運行行特征。本本應(yīng)成為為樓市“營營銷年”的的20006年，卻卻鮮有營營銷創(chuàng)新新，與去去年相比比亦遜色色不少。綜觀全年，我我們認(rèn)為為，樓市市的整體體表現(xiàn)可可用“先先揚后抑抑、變化化調(diào)整”來來形容。而而促成這這一總體體特征形形成的最最大因素素，就是是“國六六條”及及其相關(guān)關(guān)政策。1.

土地地一級市市場精彩彩紛呈土地供應(yīng)量量再創(chuàng)新新高表1：近幾幾年土地地一級市市場公開開出讓情情況資料來源：：經(jīng)緯物物業(yè)市場場調(diào)研部部總用地面積積、規(guī)劃劃總建筑筑面積等等同比數(shù)數(shù)倍激增增。今年年1-111月，廣廣州市共共進行了了14次次國有土土地使用用權(quán)的公公開出讓讓，總出出讓宗數(shù)數(shù)為322宗?？偪傆玫孛婷娣e突破破1900萬平方方米，高高達1990.005萬平平方米，是是去年全全年的44.6倍倍；規(guī)劃劃總建筑筑面積為為4455.477萬平方方米，是是去年全全年的22.2倍倍。但從從用地性性質(zhì)來看看，截至至11月月共拍出出商住用用地只有有16宗宗，總用用地面積積1433.011萬平方方米，占占全市總總的比例例為755.2％％。根據(jù)《20006年年廣州市市經(jīng)營性性國有土土地使用用權(quán)公開開出讓計計劃》，今今年廣州州市（含含增城、從從化）經(jīng)經(jīng)營性用用地計劃劃出讓882幅地地塊，總總用地面面積8550.993萬平平方米；；其中，全全市十區(qū)區(qū)計劃出出讓622幅，總總用地面面積5889.667萬平平方米。年年底前仍仍將有近近40萬萬平方米米的土地地入市，屆屆時全市市十區(qū)的的土地出出讓面積積有可能能突破2230萬萬平方米米，約占占出讓計計劃的440％。從交易方式式來看，“掛掛牌”仍仍占主導(dǎo)導(dǎo)，有227宗地地塊采用用此方式式；但從從9月份份開始，“招招標(biāo)”開開始大行行其道，當(dāng)當(dāng)月公開開出讓的的5宗地地塊中就就有4宗宗是通過過招標(biāo)來來完成交交易的。此此外，廣廣州市在在今年111月首首次在全全國范圍圍內(nèi)使用用“雙限限雙競”的的出讓方方式。截截至今年年11月月，發(fā)展展商在拿拿地投入入上已逾逾百億元元人民幣幣，高達達1255.255億元。樓面地價仍仍居高不不下經(jīng)緯物業(yè)市市場調(diào)研研部的統(tǒng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)據(jù)顯示，今今年1--11月月份全市市土地一一級市場場（其中中還包括括醫(yī)療用用地、專專業(yè)市場場用地、爛爛尾地）的的平均樓樓面地價價是28812元元/平方方米。與與去年全全年相比比，上漲漲的幅度度高達117.11％。今今年1--11月月土地一一級市場場的樓面面地價已已從3年年前的224000元/平平方米左左右，大大幅躍升升至28800元元/平方方米以上上的價格格水平，跨跨度在4400元元/平方方米左右右。但從同區(qū)域域、同類類型的地地塊漲幅幅來看，220066年的樓樓面地價價漲勢更更加迅猛猛。海珠珠區(qū)、荔荔灣區(qū)的的商住地地塊樓面面地價同同比分別別上漲了了78..9％和和37..3％；；天河區(qū)區(qū)珠江新新城商務(wù)務(wù)辦公地地塊、沙沙河板塊塊商住地地塊的樓樓面地價價同比分分別上漲漲了466.9％％和422.9％％?！半p限雙競競”的新新型出讓讓方式在在降低樓樓價方面面起到了了一定的的作用。實實行“雙雙限雙競競”前，金金沙洲的的樓面地地價已經(jīng)經(jīng)躍升至至40333元//平方米米；實行行“雙限限雙競”后后，金沙沙洲的樓樓面地價價調(diào)低到到23886元//平方米米，下降降幅度為為40％％左右。白云、蘿崗崗成供應(yīng)應(yīng)大戶從公開出讓讓地塊的的用地面面積來看看，白云云、蘿崗崗、荔灣灣分列前前三位。白白云區(qū)公公開出讓讓的總用用地面積積為600.244萬平方方米，蘿蘿崗區(qū)公公開出讓讓的總用用地面積積為433.888萬平方方米，荔荔灣區(qū)則則以322.899萬平方方米排在在第三。蘿蘿崗區(qū)的的發(fā)展步步伐迅速速，從今今年下半半年開始始，不斷斷有新的的地塊出出讓；而而在政府府舊城改改造的推推動下，荔荔灣區(qū)的的土地供供應(yīng)也迎迎頭趕上上，為老老城區(qū)的的后續(xù)供供應(yīng)增添添了“活活水”2.

樓市市政策令令人目不不暇接2006年年政策出出臺的時時間、時時機與005年頗頗有相似似之處，但但是出臺臺的政策策更加細(xì)細(xì)化，著著重調(diào)整整住房結(jié)結(jié)構(gòu)，控控制房價價，抑制制投機、投投資需求求，將細(xì)細(xì)化方面面的內(nèi)容容重點落落實。下下面就今今年幾個個影響力力比較大大的政策策作簡略略的剖析析：表2：今年年主要樓樓市政策策一覽3.

商品品住宅市市場價格格高企供不應(yīng)求仍仍然比較較突出2006年年1-111月廣廣州市商商品住宅宅的預(yù)售售面積為為6388.488萬平方方米，同同比上漲漲了122％左右右。預(yù)計計全年批批準(zhǔn)預(yù)售售面積將將達到7700--7400萬平方方米，同同比漲幅幅在5％％-122％左右右。商品品住宅供供應(yīng)在經(jīng)經(jīng)歷了220022-20005年年逐年下下滑之后后，20006年年開始進進入恢復(fù)復(fù)階段。在在供應(yīng)量量增加的的情況下下，今年年的成交交量也出出現(xiàn)了上上漲的趨趨勢，006年11-111月住宅宅成交面面積為8861..58萬萬平方米米，同比比上漲了了4％左左右，且且市場吸吸納率也也高達11.355，說明明今年的的整體需需求依然然旺盛，市市場整體體上仍處處于供不不應(yīng)求的的局面，住住房空置置面積得得到進一一步消化化。除20022年外，近近幾年的的成交面面積一直直大于預(yù)預(yù)售面積積，市場場吸納率率穩(wěn)步攀攀升，至至今年上上半年升升至1..65，供供不應(yīng)求求凸顯。今今年上半半年總成成交面積積在5009.664萬平平方米（房房管局核核實后數(shù)數(shù)據(jù)，比比月度累累加數(shù)據(jù)據(jù)略多）左左右，月月均成交交面積在在85萬萬平方米米左右。上上半年價價格飆升升，加之之新政促促成觀望望氛圍形形成，下下半年開開始成交交呈現(xiàn)疲疲軟狀態(tài)態(tài)，而進進入111月份，成成交有所所反彈，但但這主要要歸功于于黃金周周的效應(yīng)應(yīng)。綜觀觀06年年樓市，整整體呈現(xiàn)現(xiàn)出“上上半年供供遠(yuǎn)小于于求，下下半年供供求趨于于短暫平平衡”的的態(tài)勢。

成交面積先先放量后后收縮對比去年、今今年各月月商品住住宅的成成交面積積，可以以發(fā)現(xiàn)，今今年上半半年的月月度成交交量基本本（5月月除外）都都高過去去年，下下半年的的月度成成交量則則基本上上都低于于去年同同期。一一向被業(yè)業(yè)內(nèi)稱為為“金九九”的99月份（圖圖中所示示的100月數(shù)據(jù)據(jù)），在在今年竟竟已成為為下半年年成交最最少的一一個月份份，確實實值得業(yè)業(yè)界反思思。表3：近兩兩年商品品住宅成成交面積積、均價價對比今年上半年年及7--11月月份的成成交與去去年同期期相比，可可以清晰晰地發(fā)現(xiàn)現(xiàn)：上半半年的成成交面積積為5009.664萬平平方米，同同比上漲漲了177.1％％；但下下半年成成交量全全面下滑滑，7--11月月的成交交面積同同比下跌跌了111.0％％，但成成交均價價則同比比上漲了了28..8％。可可見，價價格飛漲漲及下半半年價格格高企已已經(jīng)對購購房需求求產(chǎn)生了了十分明明顯的抑抑制作用用。此外外，5月月份出臺臺的新政政對下半半年的成成交放緩緩也產(chǎn)生生了比較較大的影影響，但但對價格格的影響響不明顯顯。成交均價同同比大幅幅攀升廣州市商品品住宅的的成交均均價從220044年開始始“觸底底反彈”，220044年的同同比上漲漲幅度為為18..8％，220055年的同同比漲幅幅則減緩緩為100.8％％。進入入20006年以以來，隨隨著供不不應(yīng)求的的加劇，加加之去年年新政后后價格“恢恢復(fù)性”上上漲等因因素，致致使今年年的商品品住宅成成交均價價出現(xiàn)大大幅飆升升，1--11月月全市商商品住宅宅成交均均價為662522元/平平方米，同同比上漲漲了222.6％％。政策（基本本都是在在5、66月份出出臺、實實施）對對去年、今今年的影影響并不不一樣。去去年的政政策出臺臺、實施施后，成成交均價價即出現(xiàn)現(xiàn)走低現(xiàn)現(xiàn)象，77-9月月份（實實為6--8月）基基本維持持在48800--49000元//平方米米左右，比比調(diào)控前前下跌了了4000元/平平方米左左右。直直到年底底，樓市市的價格格才基本本恢復(fù)到到原先的的運行軌軌跡。今今年的政政策出臺臺后，價價格不降降反升，且且大幅上上漲到668000元/平平方米以以上，直直到9、110月份份才回到到原先的的運行軌軌跡。但但下半年年樓價在在高位徘徘徊（663822-68848元元/平方方米），市市場正消消化著樓樓價；不不過，成成交量下下降是一一種反應(yīng)應(yīng)及重要要信號，值值得關(guān)注注！針對這兩種種不同的的現(xiàn)象，經(jīng)經(jīng)緯物業(yè)業(yè)市場調(diào)調(diào)研部分分別用“跌跌后回歸歸”和“漲漲后回歸歸”來形形容055、066年新政政后的樓樓價調(diào)整整與短期期走勢。經(jīng)經(jīng)緯物業(yè)業(yè)市場調(diào)調(diào)研部相相關(guān)人士士分析后后指出，兩兩次調(diào)控控都引發(fā)發(fā)了市場場觀望和和交易量量減少，但但價格的的不同走走勢卻另另有深層層次原因因：第一，去年年的調(diào)控控政策多多針對高高檔住房房，如加加征營業(yè)業(yè)稅等，使使得短期期內(nèi)高檔檔住房產(chǎn)產(chǎn)品的交交投受到到影響，普普通住房房的交易易比例相相對增加加，從而而導(dǎo)致價價格出現(xiàn)現(xiàn)整體下下滑。今今年政策策的影響響卻恰好好相反，結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整整導(dǎo)致短短期內(nèi)大大戶型、高高檔住房房的成交交相對活活躍，成成交比例例上升；；第二，去年年政策的的著力點點多為短短期，對對樓價下下調(diào)有立立竿見影影的效果果，今年年的政策策有不少少是帶有有中長期期性質(zhì)的的，對樓樓價的調(diào)調(diào)節(jié)作用用將在22-3年年后才能能明顯地地展示出出來；第三，面對對前后兩兩次新政政，發(fā)展展商的應(yīng)應(yīng)對措施施有所不不同。由由于“經(jīng)經(jīng)驗不足足”及對對樓市走走勢的不不同判斷斷，去年年調(diào)控后后的發(fā)展展商還存存在一定定范圍內(nèi)內(nèi)的降價價行為，但但今年的的情況卻卻大為不不同，“降降價”促促銷華而而不實，多多數(shù)發(fā)展展商仍選選擇穩(wěn)步步提價。

2007年年樓市發(fā)發(fā)展展望望經(jīng)緯物業(yè)市市場調(diào)研研部在充充分調(diào)查查、分析析大量數(shù)數(shù)據(jù)的基基礎(chǔ)上，提提出了對對明年樓樓市的看看法。預(yù)預(yù)計明年年仍是政政策的“多多發(fā)”年年份，且且更注重重執(zhí)行；；樓市的的供應(yīng)呈呈現(xiàn)“先先減后增增”的局局面，中中小戶型型比例有有所提高高，熱點點板塊逐逐漸增加加；購房房者趨于于理性，類類似今年年上半年年的“追追漲”之之勢將再再難形成成；在價價格繼續(xù)續(xù)保持快快速增長長的情況況下，全全年的交交易將與與今年基基本持平平或略有有減少。1.

宏觀觀調(diào)控仍仍將持續(xù)續(xù)2006年年是繼220055年之后后的又一一個“政政策年”。與與去年不不同的是是，今年年的宏觀觀調(diào)控力力度更大大，僅央央行加息息就有兩兩次；對對樓市的的調(diào)控也也從“宏宏觀”走走向“微微觀”，連連戶型比比例、產(chǎn)產(chǎn)品定價價、銷售售執(zhí)行、購購買對象象等都列列入了調(diào)調(diào)控的具具體范疇疇。展望望20007年，宏宏觀經(jīng)濟濟調(diào)控及及對樓市市的調(diào)控控估計仍仍將深入入、持續(xù)續(xù)下去。經(jīng)經(jīng)緯物業(yè)業(yè)市場調(diào)調(diào)研部預(yù)預(yù)測，220077年將是是20006年政政策導(dǎo)向向下的執(zhí)執(zhí)行年。剛剛閉幕的的中央經(jīng)經(jīng)濟工作作會議強強調(diào)，必必須保持持宏觀經(jīng)經(jīng)濟政策策的穩(wěn)定定性，進進一步落落實調(diào)控控政策措措施，并并根據(jù)經(jīng)經(jīng)濟運行行新的發(fā)發(fā)展變化化，適時時適度進進行預(yù)調(diào)調(diào)和微調(diào)調(diào)。房地地產(chǎn)與貨貨幣、三三農(nóng)一起起位列三三大調(diào)控控著力點點之一，調(diào)調(diào)控的重重點鎖定定結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整和住住房價格格穩(wěn)定，并并將在政政策的落落實上狠狠下功夫夫，確保保中央各各項方針針政策和和工作部部署落到到實處，但但會更加加注重區(qū)區(qū)域的差差異性。日前，建設(shè)設(shè)部政策策研究中中心副主主任秦虹虹在泛珠珠房博會會戰(zhàn)略論論壇上暗暗示，明明年仍會會強化宏宏觀調(diào)控控，可能能在實行行利率市市場化、開開征房地地產(chǎn)持有有環(huán)節(jié)征征稅、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變預(yù)售售款融資資功能等等方面有有更大的的政策性性突破。從從元旦起起，央行行將每天天向社會會發(fā)布基基準(zhǔn)利率率，將意意味著央央行推動動利率市市場化的的進程明明顯加快快，按美美國的經(jīng)經(jīng)驗，屆屆時利率率走向?qū)Ψ康氐厥袌霎a(chǎn)產(chǎn)生直接接實質(zhì)影影響?？煽梢姡€可可以利用用的調(diào)控控手段主主要包括括利率調(diào)調(diào)整、加加強稅收收征管、進進一步提提高首付付比例、抑抑制投資資投機需需求等。2.

商品品住宅供供應(yīng)量開開始回升升2006年年商品住住宅的批批準(zhǔn)預(yù)售售面積有有望達到到7000-7440萬平平方米，同同比增幅幅在5％％-122％左右右。去年年下半年年的商品品住宅供供應(yīng)量受受到“海海珠城事事件”的的影響而而萎縮，今今年供應(yīng)應(yīng)量同比比增加則則主要是是因為住住宅的批批準(zhǔn)預(yù)售售面積逐逐漸開始始恢復(fù)，屬屬“恢復(fù)復(fù)性”增增長。根據(jù)房管局局發(fā)布的的《廣州州市住房房建設(shè)規(guī)規(guī)劃（220066-20010）》，明明年的新新建住房房供應(yīng)量量將達到到13000萬平平方米，中中小戶型型新建住住房占住住房建設(shè)設(shè)總面積積的700％。剔剔除政府府保障性性住房，220077年商品品住房的的供應(yīng)量量約為110388萬平方方米。然而，經(jīng)緯緯物業(yè)市市場調(diào)研研部結(jié)合合《建設(shè)設(shè)批準(zhǔn)書書登記表表》、地地塊資料料與發(fā)展展商的供供應(yīng)計劃劃，并考考慮到市市場供貨貨慣性及及動工項項目的工工程進度度，預(yù)測測20007年商商品住房房的供應(yīng)應(yīng)量只有有7500-8000萬平平方米，同同比增長長10％％左右，但但仍遠(yuǎn)小小于政府府所規(guī)劃劃的10038萬萬平方米米。其中中，利用用《建設(shè)設(shè)批準(zhǔn)書書登記表表》和發(fā)發(fā)展商的的供應(yīng)計計劃，可可預(yù)估明明年上半半年的商商品住房房供應(yīng)量量將相對對較少，約約為3000-3350萬萬平方米米，被業(yè)業(yè)內(nèi)稱為為“空檔檔期”，這這一時期期的價格格走勢及及成交情情況非常常值得關(guān)關(guān)注；再再結(jié)合潛潛在項目目和地塊塊資料，則則可預(yù)見見明年下下半年的的供應(yīng)量量將逐漸漸回升，有有望達到到4500萬平方方米以上上。經(jīng)緯物業(yè)市市場調(diào)研研部分析析后認(rèn)為為，明年年上半年年的“空空檔期”可可能并沒沒有想象象中那么么嚴(yán)重，是是可以被被市場所所消化、撫撫平的。因因為從明明年下半半年開始始，廣州州商品住住宅市場場將進入入一個長長達數(shù)年年的供應(yīng)應(yīng)高峰期期，預(yù)計計多數(shù)發(fā)發(fā)展商會會選擇在在明年上上半年加加緊推貨貨或加速速消化陳陳貨，而而爛尾盤盤也將選選擇在這這一時期期復(fù)活、出出貨。從20033年至220066年1--11月月，市場場成交量量累計超超過供應(yīng)應(yīng)量8006.225萬平平方米，幾幾乎等于于20002年（年年度供應(yīng)應(yīng)最大的的年份）全全年市場場供應(yīng)量量，合計計約8萬萬套。但但有一點點值得注注意，從從房管局局陽光家家緣上獲獲悉，目目前廣州州市可售售商品住住宅有22.9萬萬套，未未售商品品住宅有有5.55萬套（含含抵押房房、查封封房、自自用房等等），合合計近88.4萬萬套，幾幾乎相當(dāng)當(dāng)于一年年的成交交量。3.

成交交面積同同比持平平或略有有減少經(jīng)緯物業(yè)市市場調(diào)研研部運用用多元回回歸模型型，將GGDP、人人均可支支配收入入、城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民存存款余額額、戶籍籍人口等等作為自自變量，預(yù)預(yù)測明年年廣州市市商品住住宅的潛潛在需求求面積將將在10000萬萬平方米米左右。但但考慮到到3大因因素，明明年的商商品住宅宅成交面面積同比比將難有有增長，預(yù)預(yù)計明年年全年總總的成交交面積將將在9000萬平平方米左左右，與與今年相相比基本本持平或或略有減減少。影影響明年年商品住住宅成交交面積的的3大因因素主要要包括：：第一，明年年商品住住宅的成成交均價價仍將保保持快速速上漲勢勢頭，其其與市民民住房購購買力的的差距越越來越大大，與二二手住宅宅的“價價格差”已已經(jīng)接近近30000元//平方米米（這一一差距幾幾乎趕上上二手住住宅均價價），價價格高企企對一手手購房需需求的抑抑制作用用已經(jīng)逐逐漸顯現(xiàn)現(xiàn)；第二，目前前購房者者的觀望望氣氛未未減，特特別是在在明年新新的政策策接連出出臺等情情況下，仍仍有可能能僵持下下去；第三，宏觀觀調(diào)控的的陰影尚尚未消除除，抑壓壓了一部部分消費費者的購購房行為為。據(jù)經(jīng)緯物業(yè)業(yè)的分析析，目前前部分在在售樓盤盤已經(jīng)出出現(xiàn)儲客客不足及及交易減減少的現(xiàn)現(xiàn)象。從從今年下下半年的的成交走走勢來看看，平均均月成交交面積為為71..6萬平平方米，比比今年上上半年減減少155