深圳皇庭CBD項目商業(yè)部分定位及規(guī)劃方案（中）

深圳皇庭CBD項目商業(yè)部分定位及規(guī)劃方案（中）慢活族享受閑暇時那份精神寧靜，珍惜與家人共度的時光……主題定位樂活綠活慢活優(yōu)活主題定位樂活綠活慢活優(yōu)活生活，從這里開始……業(yè)態(tài)布置原則整體業(yè)態(tài)注重體驗感，以體驗較強(qiáng)的商家?guī)Ыo消費者與其他購物中心不同的購物享受；分為慢活、綠活、樂活、舒活四大主題，同時各種業(yè)態(tài)穿插與各個主題之內(nèi)，使各個區(qū)塊的業(yè)態(tài)豐富化；注重日夜業(yè)態(tài)的均衡性，延長經(jīng)營時間，成為項目的規(guī)劃亮點；通過主力商家的節(jié)點位布置，帶動其他商家的消費，使整個項目業(yè)態(tài)均衡，消減商業(yè)價值的輕重之分；依托體驗及生態(tài)概念型較強(qiáng)的業(yè)態(tài)吸引人流，同時商家選擇上也包括那些常見的中高端時尚服飾商家。業(yè)態(tài)布局布局原則商家示意4業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)比例海港城、太古廣場、太古城中心、時代廣場、旺角新世紀(jì)、新都會青衣城、荷里活中心、德福廣場、新城市廣場、屯門市廣場香港11個典型的購物中心案例參考業(yè)態(tài)布局布局原則商家示意5業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)比例餐飲美食/百貨/服裝鞋帽/娛樂休閑為占比最高的四種業(yè)種，其中餐飲占比達(dá)24.7%，排名第一。香港11個典型購物中心的業(yè)種面積比例業(yè)態(tài)布局布局原則商家示意6業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)比例服裝鞋帽/美食/各類服務(wù)/珠寶精品為占比最高的四種業(yè)種，其中服裝鞋帽占比達(dá)29.25%，排名第一。香港12個典型購物中心的業(yè)種個數(shù)比例業(yè)態(tài)布局布局原則商家示意7業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)比例4個國內(nèi)典型購物中心案例萬象城、天河城、中華廣場、正佳廣場個數(shù)占比排前四位的業(yè)種萬象城：服裝鞋帽/餐飲美食/珠寶精品/美容美發(fā)天河城：服裝鞋帽/影音器材/珠寶精品/餐飲美食業(yè)態(tài)布局布局原則商家示意8業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)比例個數(shù)占比排前四位的業(yè)種正佳廣場：服裝鞋帽/珠寶精品/生活家居/童裝玩具個數(shù)占比排前四位的業(yè)種中華廣場：服裝鞋帽/珠寶精品/影音器材/生活家居業(yè)態(tài)布局布局原則商家示意9業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)比例綜合以上四個案例，服裝鞋帽的個數(shù)占比最高，為40%，其次為珠寶精品，占比為14%，第三為生活家居，為10.2%。業(yè)態(tài)布局布局原則商家示意10業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)比例樓層業(yè)種分析萬象城各樓層業(yè)種個數(shù)比例

服務(wù)展示/珠寶精品主要集中在較低樓層；服裝鞋帽主要分布中低樓層；餐飲/生活家居/童裝玩具/影音數(shù)碼等分布在較高樓層。樓層業(yè)種業(yè)態(tài)布局布局原則商家示意11業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)比例樓層業(yè)種分析樓層業(yè)種天河城各樓層業(yè)種個數(shù)比例

服務(wù)展示/美容美發(fā)/珠寶精品主要集中在較低樓層；服裝鞋帽主要分布中低樓層；餐飲/影音數(shù)碼等分布在較高樓層。業(yè)態(tài)布局布局原則商家示意12業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)比例樓層業(yè)種分析樓層業(yè)種中華廣場各樓層業(yè)種個數(shù)比例

中華廣場各層的主題性相對較強(qiáng)，但亦可明顯看到餐飲美食/休閑娛樂等業(yè)種主要分布在較高樓層。業(yè)態(tài)布局布局原則商家示意13業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)比例樓層業(yè)種分析樓層業(yè)種正佳廣場各樓層業(yè)種個數(shù)比例

服裝鞋帽主要分布中低樓層；生活家居/休閑娛樂等分布在較高樓層。業(yè)態(tài)布局布局原則商家示意14業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)比例樓層業(yè)種3個香港典型購物中心案例

服裝鞋帽主要分布中低樓層；餐飲分布在較高樓層。太古廣場、荷里活中心、太古城中心太古廣場各樓層業(yè)種個數(shù)比例業(yè)態(tài)布局布局原則商家示意15業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)比例樓層業(yè)種3個香港典型購物中心案例荷里活廣場各樓層業(yè)種個數(shù)比例

服務(wù)展示分布在較低樓層；服裝鞋帽主要分布中低樓層；餐飲/休閑娛樂分布在較高樓層。業(yè)態(tài)布局布局原則商家示意16業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)比例樓層業(yè)種3個香港典型購物中心案例太古城中心各樓層業(yè)種個數(shù)比例

服務(wù)展示/生活家居分布在較低樓層服裝鞋帽主要分布中低樓層。業(yè)態(tài)布局布局原則商家示意17業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)比例各樓層業(yè)種分布小結(jié)

服務(wù)展示/珠寶精品/美容美發(fā)（個人護(hù)理）等業(yè)種主要分布在較低樓層；服裝鞋帽等業(yè)種主要分布在中低樓層；餐飲美食/休閑娛樂/生活家居/影音數(shù)碼等業(yè)種主要分布在較高樓層。業(yè)態(tài)布局布局原則商家示意18業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)比例樓層兩端業(yè)種分析選取案例：萬象城、金光華廣場、中信城市廣場、怡景中心城、COCOPARK從統(tǒng)計的結(jié)果看，樓層兩端業(yè)種主要以餐飲美食/服裝鞋帽為主，其中，餐飲美食所占比例較大。業(yè)態(tài)布局布局原則商家示意19業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)比例各樓層兩端業(yè)種個數(shù)比例

各層兩端業(yè)種中的服裝鞋帽主要規(guī)劃在中低樓層；各層商業(yè)兩端都規(guī)劃有餐飲；休閑娛樂主要規(guī)劃在相對較高的樓層。樓層業(yè)種業(yè)態(tài)布局布局原則商家示意20業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)比例兩端業(yè)種面積區(qū)間比例

各面積區(qū)間中，占比較高的為151-300㎡的區(qū)間，比例為25%；

301㎡以上的較大面積區(qū)間占比為47.3%，比例較大。業(yè)態(tài)布局布局原則商家示意21業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)比例各樓層兩端業(yè)種面積區(qū)間比例500㎡以下的面積區(qū)間商家主要分布在二層及以下；

501㎡以上的面積區(qū)間商家主要分布在三層及以上。從以上數(shù)據(jù)看出，相對較高樓層的兩端主要分布面積區(qū)間相對較大的主力店/次主力店商家。樓層面積區(qū)間業(yè)態(tài)布局布局原則商家示意22業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)比例業(yè)種布局基本原則業(yè)態(tài)布局布局原則商家示意23業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)比例分為優(yōu)活、慢活、樂活、綠活四大主題，同時各種業(yè)態(tài)穿插與各個主題之內(nèi)，使各個區(qū)塊的業(yè)態(tài)豐富化。優(yōu)活樂活綠活慢活29米143米155米64米95米115米146.5米23米39.8米34.5米94.6米業(yè)態(tài)布局布局原則商家示意24業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)比例優(yōu)活樂活綠活慢活優(yōu)活“優(yōu)活”主題區(qū)主要布置國際奢侈品商家/國際時尚零售/輕便餐飲，滿足優(yōu)活族對潮流服飾、高檔商品的追求。國際奢侈品商家國際時尚零售輕便餐飲……主體業(yè)態(tài)構(gòu)成業(yè)態(tài)布局布局原則商家示意25業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)比例優(yōu)活樂活綠活慢活慢活“慢活”主題區(qū)主要布置兒童職場樂園/精品家居/電影院/美食廣場等業(yè)態(tài)，為慢活族提供家庭體驗式消費、休閑娛樂的場所。主體業(yè)態(tài)構(gòu)成兒童職場樂園精品家居電影院美食廣場……業(yè)態(tài)布局布局原則商家示意26業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)比例優(yōu)活樂活綠活慢活業(yè)態(tài)布局布局原則商家示意樂活“樂活”主題區(qū)主要布置科技生活體驗館/國際潮流服飾/酒吧/國際美食等業(yè)態(tài)，同時延長夜間消費時間，吸引樂活族前往此處消費。主體業(yè)態(tài)構(gòu)成科技生活體驗館國際潮流服飾酒吧國際美食……27業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)比例優(yōu)活樂活綠活慢活綠活“綠活”主題區(qū)主要布置精品超市/精品零售/特色書店等業(yè)態(tài)，打造屬于綠活族低碳、愜意、高品質(zhì)的消費場所。主體業(yè)態(tài)構(gòu)成精品超市精品零售特色書店……業(yè)態(tài)布局布局原則商家示意28業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)比例兒童娛樂—職場體驗兒童公園（KIDZANIA）代表商戶示意業(yè)態(tài)布局布局原則商家示意29業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)比例兒童娛樂—職場體驗兒童公園（KIDZANIA）業(yè)態(tài)布局布局原則商家示意30業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)比例兒童娛樂—職場體驗兒童公園（KIDZANIA）業(yè)態(tài)布局布局原則商家示意31業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)比例兒童娛樂—職場體驗兒童公園（KIDZANIA）業(yè)態(tài)布局布局原則商家示意32業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)比例兒童娛樂—職場體驗兒童公園（KIDZANIA）兒童職業(yè)體驗式主題公園歷史與經(jīng)營模式:

兒童社會體驗主題公園最早于1999年在墨西哥誕生，曾創(chuàng)造了一年82萬人光臨，227天滿員的紀(jì)錄。日本的“KidZaniaTokyo”于2006年10月在東京都豐洲地區(qū)開園后大受歡迎，網(wǎng)上售票的預(yù)約時間排到了3個月后，如潮的人流顯示著各國青少年對社會體驗項目的熱衷和追捧。并將此經(jīng)營模式在世界各地區(qū)得以復(fù)制。預(yù)計2008年6月開業(yè)中國首個類似的體驗館將在中國杭州地區(qū)開館運營。

職業(yè)體驗式主題公園專為3~15歲孩童設(shè)計。是讓他們在如同迷你城市般環(huán)境中體驗真實成人世界的生活。園內(nèi)有店鋪、公園、政府機(jī)關(guān)、學(xué)校等類場所。各式的車子在街道上穿梭如流?！俺鞘小崩锾峁┯?0個“行業(yè)”，超過80個“職業(yè)”角色。參與其中的孩子可任意嘗試各種職業(yè)操作，體驗工作精神，賺取勞動報酬，自由支配所得。學(xué)習(xí)真實社會的運作。讓孩子在歡樂與成就中，體會父母的辛勞與提早找到未來的方向！業(yè)態(tài)布局布局原則商家示意33業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)比例兒童娛樂—職場體驗兒童公園（KIDZANIA）真實的迷你世界真實的城市設(shè)備真實的工作環(huán)境真實的工作裝備業(yè)態(tài)布局布局原則商家示意34業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)比例兒童娛樂—職場體驗兒童公園（KIDZANIA）受過良好培訓(xùn)的工作人員認(rèn)真細(xì)致的對“小市民”說明參與職業(yè)的故事與精神。親身帶領(lǐng)市民市民體驗職業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)工作流程！市民認(rèn)真工作后賺取自己的勞動酬勞，經(jīng)過親自體驗后提早讓孩子知道“要收獲必須先付出”。酬勞可以在城市內(nèi)消費，或是把所得存入銀行賺取利息，待下次體驗時至館內(nèi)的ATM提領(lǐng)，支配所得。通過上述過程，讓孩子們正確學(xué)習(xí)價值觀與金錢概念。唯一號碼的“市民證”，每項體驗皆可有完整的記錄，父母可藉此了解孩子的職業(yè)選擇了解寶貝的真正興趣與志向！業(yè)態(tài)布局布局原則商家示意35業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)比例36美食廣場——大食代“大食代”美食廣場是新加坡在中國投資的餐飲連鎖企業(yè)。1997年在上海南京路梅龍鎮(zhèn)廣場開設(shè)了第一家美食廣場以來，至今在中國已擁有13家美食廣場，成為家喻戶曉的美食場所。“大食代”成功地將外資管理和當(dāng)?shù)仫嬍澄幕嘟Y(jié)合，并以其品種豐富、價格適宜、地理位置優(yōu)越、就餐環(huán)境舒適等特點，贏得了中國消費者的厚愛，成為各階層消費人士外出就餐時的首選場所?！按笫炒鄙钪惋嫼唾徫锝Y(jié)合的經(jīng)營之道，因此，選擇了在有綜合實力和品牌影響的商場入駐，象上海的梅龍鎮(zhèn)廣場、香港廣場、美羅城、家樂福、來福士、樂購等，無一不是業(yè)績卓著的業(yè)界巨頭。2000年10月，“大食代”落戶北京王府井的“東方廣場”，后又在天津、沈陽、南寧，與全球商業(yè)霸主沃爾瑪共同入駐大連萬達(dá)商業(yè)廣場。業(yè)態(tài)布局布局原則商家示意36業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)比例致力於提倡簡約、自然、富質(zhì)感的生活哲學(xué)，提供品質(zhì)優(yōu)良、價格合理的生活相關(guān)商品，不浪費制作材料并注重商品環(huán)保問題，以持續(xù)不斷提供消費者具有生活質(zhì)感及豐富的產(chǎn)品選擇為職志。若無印良品店能進(jìn)駐本項目，將帶給深圳消費者最深刻的體驗將此商家布置與首層，良好的展示面，能吸引更多消費者，提升項目形象業(yè)態(tài)布局布局原則商家示意37業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)比例環(huán)保概念車展汽車展廳的設(shè)立，優(yōu)化了項目的購物氛圍，也符合項目的主題。業(yè)態(tài)布局布局原則商家示意38業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)比例ECOH生態(tài)家總部位于上海市，是上海市重點支持的科技創(chuàng)新企業(yè)。是中國最大的天然產(chǎn)品供貨集團(tuán)，中國領(lǐng)先的有機(jī)類生態(tài)友好產(chǎn)品品牌，中國唯一的有機(jī)與天然產(chǎn)品連鎖經(jīng)營商。業(yè)態(tài)布局布局原則商家示意39業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)比例素食館素食館的引進(jìn)，可形成項目獨特的餐飲風(fēng)格，營造別樣的餐飲氛圍，增加項目的吸引力。業(yè)態(tài)布局布局原則商家示意40業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)比例蘋果在中國開設(shè)的首家AppleStore落戶北京三里屯，這個以酒吧而聞名于世的地方如今已經(jīng)成為時尚品牌的聚集地。項目如能引進(jìn)知名品牌的數(shù)碼精品店、體驗店，可以提高項目知名度，吸引廣泛的人流。數(shù)碼精品店將此商家布置與首層，良好的展示面，能吸引更多消費者，提升項目形象體驗科技帶來的享受……業(yè)態(tài)布局布局原則商家示意41業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)比例北京新光天地PanasonicCenter松下透過展現(xiàn)未來時代將科技如何與生活融合起來，展現(xiàn)未來科技如何促進(jìn)環(huán)保，展示未來的“衣食住行”，讓參觀者體驗夢幻式的未來科技生活業(yè)態(tài)布局布局原則商家示意42業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)比例43蘇寧精品店體驗式營銷多個專廳更顯人性化體驗SUNINGELITE精品店分為Share(分享)、Enjoy(享受)、Live(生活)三大主題世界，配合產(chǎn)品的特性，開設(shè)多個專廳。如分享區(qū)設(shè)有MAC蘋果體驗廳，蘋果系5款真機(jī)出樣，涵蓋周邊28款配件產(chǎn)品。精品店在銷售完成之后的發(fā)貨、試機(jī)、檢測、安裝等服務(wù)環(huán)節(jié)均在服務(wù)區(qū)提供給顧客一體化的整體解決，體現(xiàn)了更多的人性化和一站式服務(wù)。業(yè)態(tài)布局布局原則商家示意43業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)比例44電影院—UA電影院UA太古城中心影院為香港首家具創(chuàng)新理念的影院，有五個放映廳，共1,200個座位。附設(shè)兩個Director‘sClub，有優(yōu)質(zhì)的音響及寬銀幕設(shè)施，并有16個寬闊的豪華座位。迷你酒吧可給顧客提供各類特色小食及美酒，讓觀眾看電影時能有如坐飛機(jī)頭等艙般的享受，滿足現(xiàn)代都市人對生活品位的追求。座落于中心的UA太古城中心戲院更設(shè)有兩所供團(tuán)體、私人機(jī)構(gòu)或個人租用的Director’s

Club，里面除設(shè)有豪華式十六座位外，亦有獨立貴賓廊及洗手間，為顧客提供美食及飲品。

建議影院形式可參考太古城中心的UA影院，因其有director‘sclub，專門可以用來做包場。體驗國際大片帶給生活的激情……將此商家布置與-1層，與兒童職場體驗形成互動，拉動底層的人流互動業(yè)態(tài)布局布局原則商家示意44業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)比例B1主力商家布置區(qū)域兒童職場樂園精品超市B1層西側(cè)商業(yè)價值較低，需要目的性消費強(qiáng)，帶動能力強(qiáng)的商家進(jìn)駐，有效提高此區(qū)域的人氣。地鐵出口部分人流較大，超市能有效吸引人流前往4號地塊，且中心區(qū)尚無檔次較高的精品超市目標(biāo)商家：KIDZANIA目標(biāo)商家：OLE、樂購業(yè)態(tài)布局布局原則商家示意45業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)比例B1其他商家布置區(qū)域兒童零售、親子樂園、兒童攝影等精品零售休閑餐飲精品零售主力商家附近布置與兒童、家庭相關(guān)的業(yè)態(tài)，將整個區(qū)域打造成家庭消費為主的“慢活”區(qū)。地鐵出入口人流量較大，適宜布置精品零售及休閑餐飲等商家超市附近商業(yè)價值較大，人流量也較大，適宜布置價值高，承租能力較強(qiáng)的商家，且入口部分形象較好目標(biāo)商家：CHICCO、CHICKEEDUCK、安奈兒目標(biāo)商家：許留山、PPG、breadtalk目標(biāo)商家：廣天藏品、Tudor、Zippo業(yè)態(tài)布局布局原則商家示意46業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)比例B1其他商家布置區(qū)域輕便餐飲國際時尚零售此區(qū)域為皇庭大廈地下部分，與購物中心需要通道連接，規(guī)劃國際時尚零售品牌和部分輕便餐飲，有效拉動人流前往消費，為地面層的高端商業(yè)充當(dāng)過渡業(yè)態(tài)。目標(biāo)商家：滿記甜品、仙蹤林、必勝客、麥當(dāng)勞、KFC、AnnaSui業(yè)態(tài)布局布局原則商家示意47業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)比例F1主力商家布置區(qū)域國際奢侈品此區(qū)域為皇庭大廈地面部分，緊鄰福華路，形象展示較好，適合規(guī)劃國際奢侈品商家，提高商業(yè)整體形象；建議1F、2F層整體經(jīng)營，以內(nèi)部樓層連通上下兩層。名車展廳購物中心的地面形象入口處，商業(yè)價值高，適合規(guī)劃形象較好、宣傳效應(yīng)較佳的名車展廳。目標(biāo)商家：LV、Gucci、Armani、Prada目標(biāo)商家：蘭博基尼、凱迪拉克科技生活體驗館購物中心的地面形象入口處，良好的展示面，布置品牌體驗店，帶動人流的同時，闡明“樂活”主題定位。目標(biāo)商家：蘋果體驗店精品家居布置形象較好、品牌知名度高的精品家居。目標(biāo)商家：無印良品業(yè)態(tài)布局布局原則商家示意48業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)比例F1其他商家布置區(qū)域此區(qū)域靠近商業(yè)廣場，且與金地大百匯相連，展示性較好，應(yīng)規(guī)劃高檔零售品牌、大型品牌旗艦店，吸引人流進(jìn)入4、5、6號地塊的商業(yè)區(qū)。高檔零售/品牌旗艦店目標(biāo)商家：生態(tài)家、Cartier、sisley國際一線品牌緊鄰福華路，項目形象入口和人流主入口，商業(yè)價值較高，規(guī)劃國際一線品牌，提升商業(yè)形象。目標(biāo)商家：Fendi、Escada、Bally、MaxMara、CANALI、Paul&shark、VERSACE潮流服飾/精品零售主力商家附近規(guī)劃與其配套的服飾、名表、珠寶、特色精品、化妝品等，增強(qiáng)此處的商業(yè)氛圍，吸引消費群。目標(biāo)商家：ASOBIO、LEVI’S、ochirly、misssixty業(yè)態(tài)布局布局原則商家示意49業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)比例F2主力商家布置區(qū)域特色書店此區(qū)域處于4號地塊商業(yè)頂層，商業(yè)價值較低，規(guī)劃特色書店吸引目的性消費人群及休閑人群，提升商業(yè)價值，且中心區(qū)尚無大型特色書店。目標(biāo)商家：誠品書店國際潮流品牌購物中心的中間樓層，通過空中連廊與4號地塊及金地大百匯連通，規(guī)劃國際潮流品牌商家可吸引較多的消費群前往此處。目標(biāo)商家：Zara、H&M、UNIQLO、、、NOVO美食廣場購物中心的中間樓層，垂直人流的經(jīng)過之處，規(guī)劃大型特色美食廣場，方便消費群就餐的同時，拉動低層與高層間的人流。目標(biāo)商家：大食代業(yè)態(tài)布局布局原則商家示意50業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)比例F2其他商家布置區(qū)域精品家居/數(shù)碼產(chǎn)品美食廣場及國際潮流品牌商家附近人流量大，規(guī)劃購物環(huán)境較佳的精品家居或數(shù)碼產(chǎn)品店，吸引目標(biāo)消費群。目標(biāo)商家：emoi、BOSE、生活本色、、Sony業(yè)態(tài)布局布局原則商家示意51業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)比例F3主力商家布置區(qū)域電影院購物中心的較高樓層，商業(yè)價值相對較低，建議將5號地塊的F3、F4整體經(jīng)營，規(guī)劃為大型特色電影院，提高較高樓層的人流量。目標(biāo)商家：UA電影院精品電器規(guī)劃特色明顯、體驗感較強(qiáng)的商家，吸引消費者前往此處消費。目標(biāo)商家：蘇寧精品店、順電業(yè)態(tài)布局布局原則商家示意52業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)比例53F3其他商家布置區(qū)域特色餐飲布置與主力商家電影院相配套的特色餐飲，同時拉動與底層人流的互動。目標(biāo)商家：俏江南、和民居食屋、利苑酒家影音/電子產(chǎn)品布置鋪位較小的精品影音/電子產(chǎn)品店，與蘇寧精品店等商家相配套，增強(qiáng)數(shù)碼產(chǎn)品的商業(yè)氛圍。目標(biāo)商家：鐳射、NewVision、酷動數(shù)碼3C業(yè)態(tài)布局布局原則商家示意53業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)比例F4主力商家布置區(qū)域特色酒吧/KTV購物中心的最高層，商業(yè)價值較低，人流量較少，應(yīng)規(guī)劃目的性消費較強(qiáng)、吸引力強(qiáng)的特色酒吧/KTV，延長此類商家的夜間營業(yè)時間，吸引消費群。業(yè)態(tài)布局布局原則商家示意54業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)比例F4其他商家布置區(qū)域大型國際美食規(guī)劃與主力商家相配套的餐飲業(yè)態(tài)，且此層租金相對較低，可進(jìn)駐較大型國際美食，吸引消費群。目標(biāo)商家：中森名菜、四海一家、禾綠回轉(zhuǎn)壽司業(yè)態(tài)布局布局原則商家示意55業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)比例2010年全球十大奢侈品概況：業(yè)態(tài)布局布局原則商家示意56業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)比例業(yè)態(tài)布局布局原則商家示意57業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)比例世界潮流服飾開店情況:本項目可以考慮引進(jìn)：H&M、C&A、UNIQLO、Mango。業(yè)態(tài)布局布局原則商家示意58業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)比例建議本項目業(yè)態(tài)比例業(yè)態(tài)布局布局原則商家示意59業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)比例1研究內(nèi)容主要內(nèi)容23456市場分析項目分析案例研究與借鑒項目定位及業(yè)態(tài)布局項目建筑規(guī)劃建議商家訪談及消費者分析商鋪劃分動線規(guī)劃建筑風(fēng)格建議其他建議建筑規(guī)劃建議動線規(guī)劃風(fēng)格建議商鋪劃分其他建議60建筑規(guī)劃建議動線規(guī)劃風(fēng)格建議商鋪劃分根據(jù)多年的商業(yè)地產(chǎn)操作經(jīng)驗，總結(jié)出以下鋪位劃分原則：

項目商業(yè)價值最大化原則，盡可能多的劃分街鋪；所劃分商鋪均能獨立經(jīng)營，盡量減少死角鋪位；鋪位結(jié)構(gòu)要方正實用，減少不規(guī)則鋪位；鋪位開間進(jìn)深比控制在1：2——1：3之間；規(guī)劃鋪位面積適中，商家可根據(jù)不同面積需求而自由組合，靈活度高；盡量使大面積鋪位劃分成小面積商鋪，便于后期的招商。購物中心鋪位劃分建議其他建議61萬象城又一城單一主動線案例

單一主動線使消費者經(jīng)過動線即可逛完所有的店鋪，不存在所謂的商業(yè)死角，商業(yè)價值最大化，且內(nèi)部空間感較為舒適。本項目屬于單一主動線。建筑規(guī)劃建議動線規(guī)劃風(fēng)格建議商鋪劃分其他建議62問題：單一主動線產(chǎn)生導(dǎo)致鋪位進(jìn)深過深。

如果劃分為兩排鋪位，形成背靠背的形式，則不是單一主動線；可劃分為前排一間鋪位，后排多間鋪位的隨意組合形式；根據(jù)我司對深圳萬象城、金光華廣場、中信城市廣場、怡景中心城、COCOPARK等購物中心的研究成果，鋪位適合的開間為6~8m，零售類鋪位進(jìn)深在12~25m之間，大型商家進(jìn)深在20~40m之間較為合適；消防、運貨通道等也可以消化過深的進(jìn)深。萬象城又一城建筑規(guī)劃建議動線規(guī)劃風(fēng)格建議商鋪劃分其他建議63項目應(yīng)在規(guī)劃上超出市場，保證品牌檔次在后期調(diào)整中建筑規(guī)劃不落后；商業(yè)建筑風(fēng)格處理應(yīng)突出“時尚感”及“體驗感”的整體造型風(fēng)格強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代感及時尚感；商業(yè)建筑色彩對于整體風(fēng)格起著重要作用，色彩能很好的創(chuàng)造氣氛，表達(dá)情感及激發(fā)購物心里，是最容易創(chuàng)造視覺效果和表現(xiàn)魅力的手段之一；商業(yè)建筑的細(xì)節(jié)處理尤為重要，以突出各功能分區(qū)的主題為基礎(chǔ)，透過各商業(yè)節(jié)點的細(xì)節(jié)處理，增強(qiáng)各主題之間的呼應(yīng)與銜接；建筑規(guī)劃的同時應(yīng)充分考慮車流及人流動線的設(shè)置，保證項目對外的車輛人流能方便到達(dá)本項目，同時，項目內(nèi)部的人流橫向縱向的動線要順暢，保證人流能自然到達(dá)每個區(qū)域；停車位的規(guī)劃應(yīng)合理，保證有足夠的停車位。總體建筑規(guī)劃原則：建筑規(guī)劃建議動線規(guī)劃風(fēng)格建議商鋪劃分其他建議64地鐵出口人流匯集點-1F表示人流動線表示扶梯人流動線建筑規(guī)劃建議動線規(guī)劃風(fēng)格建議商鋪劃分其他建議651F表示人流動線表示扶梯福華路建議：皇庭大廈出入口位置規(guī)劃此處。人流動線建筑規(guī)劃建議動線規(guī)劃風(fēng)格建議商鋪劃分其他建議662F表示人流動線表示扶梯人流動線建筑規(guī)劃建議動線規(guī)劃風(fēng)格建議商鋪劃分其他建議673-4F表示人流動線表示扶梯人流動線建筑規(guī)劃建議動線規(guī)劃風(fēng)格建議商鋪劃分其他建議68人流動線與金地大百匯的關(guān)系表示人流動線表示扶梯金地大百匯本項目與金地百匯無縫連接，使人流能夠互相流動。建筑規(guī)劃建議動線規(guī)劃風(fēng)格建議商鋪劃分其他建議69天橋連通通過的天橋?qū)①徫镏行倪B通，使得人流能夠直接導(dǎo)入其他區(qū)域，流動互通，且可將項目連成整體。表示人流動線-1F1F2F3F4F-1F1F2F福華路彩田路建筑規(guī)劃建議動線規(guī)劃風(fēng)格建議商鋪劃分其他建議70-1F表示人流動線表示扶梯地鐵與本項目關(guān)系地鐵出口人流匯集點ABCD本項目與地鐵無縫連接，地鐵將為本項目帶來巨大人流，同時地鐵有效的將本項目各區(qū)域無縫連接。建筑規(guī)劃建議動線規(guī)劃風(fēng)格建議商鋪劃分其他建議71-1F停車位與項目關(guān)系表示人流動線表示扶梯停車場停車場與購物中心連接順暢。建筑規(guī)劃建議動線規(guī)劃風(fēng)格建議商鋪劃分其他建議72表示人流動線表示扶梯車流動線1F福華路金田路彩田路建筑規(guī)劃建議動線規(guī)劃風(fēng)格建議商鋪劃分其他建議73停車場出入口位置建議1F表示人流動線表示扶梯福華路金田路彩田路建議：將停車位出入口規(guī)劃此區(qū)域。建筑規(guī)劃建議動線規(guī)劃風(fēng)格建議商鋪劃分其他建議74垂直人流建議自動扶梯升降梯

中庭規(guī)劃的自動扶梯作為垂直人流主要動線；在中庭的關(guān)鍵節(jié)點可規(guī)劃升降梯，提高高樓層消費的便利性；在臨出入口處規(guī)劃觀光升降梯。建筑規(guī)劃建議動線規(guī)劃風(fēng)格建議商鋪劃分其他建議75商業(yè)建筑規(guī)劃方案建議內(nèi)部空間設(shè)計建議中庭寬/過道寬/外廊寬/連廊寬/層高/扶梯間距、數(shù)量/垂直人流組織平面人流組織/主出入口寬/洗手間數(shù)量/地下停車場參考案例：萬象城、金光華廣場、中信城市廣場、怡景中心城、COCOPARK、香港12個典型購物中心注：以上案例數(shù)據(jù)均為估算值，與實際的尺寸有一定的誤差，但不影響結(jié)論判斷，數(shù)據(jù)來源于項目組實地調(diào)查。建筑規(guī)劃建議動線規(guī)劃風(fēng)格建議商鋪劃分其他建議76中庭寬萬象城金光華廣場怡景中心城中信城市廣場

從調(diào)查的結(jié)果及現(xiàn)場感受來看，萬象城的中庭的空間感較為合理、舒適，建議項目中庭主寬度為10m。建筑規(guī)劃建議動線規(guī)劃風(fēng)格建議商鋪劃分其他建議77過道/外廊寬萬象城金光華廣場建筑規(guī)劃建議動線規(guī)劃風(fēng)格建議商鋪劃分其他建議78中信城市廣場怡景中心城COCOPARK從調(diào)查的結(jié)果看：中庭兩側(cè)過道主寬為4m較為合適；通道寬度5~7m較為舒適；連廊作為通道類型之一，寬度建議在10~15m，在通道保持在5~7m同時可在兩側(cè)規(guī)劃商鋪。外廊起到輔助的功能，建議在4m。建筑規(guī)劃建議動線規(guī)劃風(fēng)格建議商鋪劃分其他建議79層高

從以上數(shù)據(jù)看，購物中心層高在4.5~6之間，考慮項目規(guī)劃的立體停車場需要分割成2層，商業(yè)建筑層高要求相對較高，因此，建議項目層高在5~6m左右。建筑規(guī)劃建議動線規(guī)劃風(fēng)格建議商鋪劃分其他建議80扶梯間距/數(shù)量萬象城

從統(tǒng)計的數(shù)據(jù)看，扶梯間隔距離一般在30~50m之間，有效提高便利性又不會打斷平面人流。建筑規(guī)劃建議動線規(guī)劃風(fēng)格建議商鋪劃分其他建議81

從統(tǒng)計的數(shù)據(jù)看，扶梯間隔距離一般在30~50m之間，有效提高便利性又不會打斷平面人流；項目本項目情況，按以上間距計算，項目需要5~7組扶梯，考慮到主力店內(nèi)部單層扶梯需要2~3組，因此，建議項目單層規(guī)劃扶梯數(shù)量在7~9組。建筑規(guī)劃建議動線規(guī)劃風(fēng)格建議商鋪劃分其他建議82深圳購物中心配備停車位狀況深圳購物中心的停車位與商業(yè)面積的比例一般在1：80–1：150之間。建議本項目每100平米配備一個停車位,整體配備1000個停車位，若每150平米能配備2個車位，則可以長期在市場保持競爭優(yōu)勢。停車位建議建筑規(guī)劃建議動線規(guī)劃風(fēng)格建議商鋪劃分其他建議83其他規(guī)劃思路設(shè)備用房/卸貨區(qū)規(guī)劃思路設(shè)備用房在地下室集中規(guī)劃卸貨區(qū)和貨梯結(jié)合規(guī)劃案例：中信城市廣場總建筑面積：150,000㎡

設(shè)備用房建筑面積：6,000㎡

卸貨區(qū)4個，共約800㎡項目面積越大，設(shè)備用房/卸貨區(qū)所占用面積越大項目總建筑面積為111000㎡，參考以上案例估算，項目設(shè)備用房/卸貨區(qū)總面積約為5300㎡。建議主要規(guī)劃在負(fù)三層，所占用停車場面積可在負(fù)一層解決。通過對購物中心業(yè)內(nèi)人士以及設(shè)計院的訪談建筑規(guī)劃建議動線規(guī)劃風(fēng)格建議商鋪劃分其他建議84主出入口寬COCOPARK萬象城金光華廣場

從調(diào)查的情況看，10m寬的主出入口略顯較窄，而14m、18m的寬度較為大氣、舒適，建議項目主出入口寬度在14~18m之間。建筑規(guī)劃建議動線規(guī)劃風(fēng)格建議商鋪劃分其他建議85洗手間數(shù)量

從以上案例看，購物中心單層洗手間數(shù)量一般為2~3組，該數(shù)量不會占用過多的商業(yè)面積，又便利的為消費者提供服務(wù)，因此，建議項目單層洗手間可在2~3組。洗手間亦是現(xiàn)代購物中心人性化設(shè)計的重要一環(huán)。建筑規(guī)劃建議動線規(guī)劃風(fēng)格建議商鋪劃分其他建議86地下停車場地下停車場增加舒適感的建議：1、合理的空間規(guī)劃，減輕地下室的壓抑感，如規(guī)劃舒適的層高、引入自然光等；2、便捷、高效的交通系統(tǒng)，比如快速的到達(dá)地面層及較高樓層等。建筑規(guī)劃建議動線規(guī)劃風(fēng)格建議商鋪劃分其他建議87關(guān)于地下停車場的層高香港APM花園城中心從調(diào)查的結(jié)果看，4m的層高相比5m的層高，顯得較為壓抑，空間感不佳，考慮到地下室成本較高，建議項目地下停車場層高可為。建筑規(guī)劃建議動線規(guī)劃風(fēng)格建議商鋪劃分其他建議88關(guān)于引入自然光的設(shè)想

三個中庭可規(guī)劃至地下停車場，中庭上蓋為透明玻璃，讓自然光直透中庭至地下停車場；地下室中庭處可規(guī)劃小型水景，種植植物等，營造出類地面感覺，讓消費者感覺更加愉悅。建筑規(guī)劃建議動線規(guī)劃風(fēng)格建議商鋪劃分其他建議89關(guān)于引入自然光的設(shè)想給消費者以舒適的購物環(huán)境，感覺更加愉悅。建筑規(guī)劃建議動線規(guī)劃風(fēng)格建議商鋪劃分其他建議90關(guān)于便捷、高效的交通系統(tǒng)

地下停車場至一層規(guī)劃自動扶梯，建議負(fù)一層、負(fù)二層、負(fù)三層均有直達(dá)一層的自動扶梯；自動扶梯設(shè)置可參考“內(nèi)部空間設(shè)計建議”；地下停車場中庭處規(guī)劃直達(dá)相對較高樓層的升降梯。建筑規(guī)劃建議動線規(guī)劃風(fēng)格建議商鋪劃分其他建議91流線型的外立面設(shè)計，體現(xiàn)了現(xiàn)代、環(huán)保的概念。新加坡:

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City外立面風(fēng)格建筑規(guī)劃建議動線規(guī)劃風(fēng)格建議商鋪劃分其他建議92流動的色條，象征著綠色的生長，使人身心舒緩，增加購物的愉悅性，形成項目特色。新加坡