國家開放大學2021年（202101-202107）《2224物業(yè)管理法規(guī)》期末考試真題及答案完整版（共2套）

`試卷代號：2224國家開放大學2020年秋季學期期末統(tǒng)一考試物業(yè)管理法規(guī)試題（開卷）2021年1月一、選擇題（在所給出的四個選擇項中選出一個以上的正確答案，然后將其序號填寫在題中的括號內。少選、多選、錯選均不得分。每小題4分.共20分）1.物業(yè)服務合同的基本原則包括（）。 A.訂約自由原則 B.資質審查原則 C.政府指導、行政干預原則 D.以上都不對2.物業(yè)管理法律責任是以（）。 A.以民事責任為主，行政責任為輔 B.以民事責任為主，行政責任和刑事責任為輔 C.以刑事責任為主，行政責任為輔 D.以行政責任為主，民事責任為輔3.業(yè)主大會作出的決定違反法律的，物業(yè)所在地的縣級人民政府應當責令（）。 A.限期改正 B.吊銷許可 C.撤銷決定 D.以上都不對4.添附是指不同的所有權人的財產(chǎn)和勞動成果結合在一起，從而形成另一種新的財產(chǎn)，添附方式的方式主要有（）。 A.混合 B.附合 C.加工 D.以上都不是5.可以承接各種物業(yè)管理項目的是（）物業(yè)服務企業(yè)。 A.一級資質 B.二級資質 C.三級資質 D.沒有二、判斷題（內容正確的請在括號中寫“對”：內容不正確的請在括號中寫“錯”.無需改正。每小題3分，共15分） 6.物業(yè)服務企業(yè)通過綜合管理和全面服務，為業(yè)主提供安全、整潔的工作、居住環(huán)境。（） 7.合同雙方當事人是否具備主體資格是影響合同效力的重要因素。（） 8.業(yè)主對建筑物內的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。（） 9.管理規(guī)約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。（） 10.物業(yè)管理民事糾紛中法院調解是我國民事訴訟程序的必經(jīng)階段。（）三、簡答題（每小題10分，共30分）11簡述物業(yè)管理法律關系的特征。12.簡述業(yè)主委員會的職責。13.簡述物業(yè)服務成本的內容。四、論述題（本題共20分） 14.結合實際談談物業(yè)管理活動中行政違法行為的主要表現(xiàn)。五、案例分析題（本題15分） 15.管理利和住宅小區(qū)的兆龍物業(yè)公司由小區(qū)的開發(fā)商聘請，業(yè)主人住后對小區(qū)開發(fā)商及其聘請的物業(yè)公司非常不滿意，小區(qū)業(yè)主們認為該物業(yè)公司提供服務不到位，而且未能代表業(yè)主利益與開發(fā)商交涉，決定解聘兆龍物業(yè)公司。但兆龍物業(yè)公司稱：其與開發(fā)商有委托服務合同，且業(yè)主買房時與開發(fā)商的契約中已訂明：“同意開發(fā)商委托的物業(yè)公司進行管理”，因此業(yè)主現(xiàn)在無權解聘物業(yè)公司，業(yè)主所稱服務質量不好，無法舉證，且物業(yè)服務質量沒有統(tǒng)一標準，所以物業(yè)公司不存在違約，如果業(yè)主堅持解聘，就要承擔相應的違約責任。為此業(yè)主與物業(yè)公司爭執(zhí)不下。問題：(1)本案所涉及的法律關系有哪些？(2)業(yè)主和物業(yè)公司發(fā)生糾紛時，解決途徑有哪些？(3)本案應如何處理？試卷代號：2224國家開放大學2021年春季學期期末統(tǒng)一考試物業(yè)管理法規(guī)試題（開卷）2021年7月一、選擇題（在所給出的四個選擇項中選出一個以上的正確答案，然后將其序號填寫在題中的括號內。少選、多選、錯選均不得分。每小題4分，共20分）1.我國《民法典》規(guī)定，業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比一以上的業(yè)主且人數(shù)占比以上的業(yè)主參與表決。() A.三分之二三分之二 B.三分之二二分之一 C.二分之一二分之一 D.三分之二四分之三2.在物業(yè)管理活動中，業(yè)主依法可享有下列哪些權利？() A.監(jiān)督物業(yè)服務公司的權利 B.依法組建業(yè)主委員會的權利 C.選聘或解聘物業(yè)服務公司的權利 D.共同使用物業(yè)公共設施的權利3.依據(jù)相關法律規(guī)定，妥善處理好物業(yè)相鄰關系，一般應遵循以下哪些原則？() A.公平合理 B.方便生活 C.團結互助 D.有利生產(chǎn)4.經(jīng)過()以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主臨時會議。 A.10% B.20% C.30% D.40%5.國務院《物業(yè)管理條例》主要規(guī)定了物業(yè)管理()責任。 A.刑事 B.民事 C.違憲 D.行政二、判斷題（內容正確的請在括號中寫“對”；內容不正確的請在括號中寫“錯”，無需改正。每小題3分，共15分）6.業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；可以因放棄權利而不履行義務。()7.我國《民法典》規(guī)定，物業(yè)服務人公開作出的有利于業(yè)主的服務承諾，為物業(yè)服務合同的組成部分。()8.交付訂金的一方不履行合同約定的義務時，訂金將歸合同另一方所有，不得要求返還。()9.按照利益載體形式的不同，可將物業(yè)管理法律關系的客體分為物和行為兩大類。()10.在物業(yè)管理行政訴訟中允許雙方當事人在自愿、平等基礎上進行調解。()三、簡答題（每小題10分，共30分）11.簡述物業(yè)的屬性。12.簡述在物業(yè)管理過程中民事侵權行為的表現(xiàn)。13.簡述管理規(guī)約的特點。四、論述題（本題共20分）14.結合實際談談物業(yè)管理活動中行政違法行為的主要表現(xiàn)。五、案例分析題（本題15分）15.中天物業(yè)服務公司以彌補經(jīng)營的虧損為理由，要求提高“天翔花園”住宅小區(qū)業(yè)主的物業(yè)費和水電費，對此，部分業(yè)主表示不滿，并拒交物業(yè)費和水電費。同時中天物業(yè)服務公司采購了一批新的IC卡水、電表，要求小區(qū)業(yè)主每戶出資1000元將原來的水、電表替換掉，此舉遭到大部分業(yè)主的反對。于是物業(yè)服務公司對拒不交錢換表的業(yè)主斷水、斷電，并對拒交水電費的業(yè)主給予罰款處理。小區(qū)業(yè)主對物業(yè)服務公司的所作所為極為不滿，強烈要求更換物業(yè)服務公司。部分業(yè)主通過聯(lián)名簽字同意，請了另外一家物業(yè)服務公司來到小區(qū)，但中天物業(yè)服務公司以其與開發(fā)商有委托合同為由拒絕交出管理服務權。試析：中天物業(yè)服務公司和業(yè)主的做法各有什么不對之處？為什么？試卷代號:2224國家開放大學2020年秋季學期期末統(tǒng)一考試物業(yè)管理法規(guī)試題答案及評分標準(開卷)(供參考)2021年1月一、選擇題(在所給的四個選擇項中選出一個以上的正確答案,然后將其序號填寫在題中的括號內。少選、多選、錯選均不得分。每小題4分,共20分) 1.ABC 2.B 3.AC 4.ABC 5.A二、判斷題(內容正確的請在括號中寫“對”;內容不正確的請在括號中寫“錯”,無需改正。每小題3分,共15分) 6.對 7.對 8.對 9.對 10.錯三、簡答題(每小題10分,共30分)11.簡述物業(yè)管理法律關系的特征。答:物業(yè)管理法律關系性質的多重性(2分)物業(yè)管理法律關系基本主體的特定性(2分)物業(yè)管理法律關系中業(yè)主居于主導地位(1分)物業(yè)管理法律關系的客體有特殊性(1分)物業(yè)管理法律關系的國家干預程度比較大(2分)物業(yè)管理法律關系的產(chǎn)生、變更、終止有嚴格的程序性和要式性(2分)12.簡述業(yè)主委員會的職責。答:(1)召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理的實施情況;(2分)(2)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;(2分)(3)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同;(2分)(4)監(jiān)督業(yè)主公約的實施;(2分)(5)業(yè)主大會賦予的其他職責。(2分)13.簡述物業(yè)服務成本的內容。答:《物業(yè)服務收費管理辦法》第十一條規(guī)定,物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分:(1)管理服務人員的工資,社會保險和按規(guī)定提取的福利;(1分)(2)物業(yè)共用部份,共用設施設備的日常運行,維護費用;(1分)(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;(1分)(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;(1分)(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;(1分)(6)辦公費用;(1分)(7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;(1分)(8)物業(yè)共用部分,共用設施設備及公眾責任保險費用;(2分)(9)經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。(1分)四、論述題(本題共20分)14.結合實際談談物業(yè)管理活動中行政違法行為的主要表現(xiàn)。(1)非法處置屬于業(yè)主的物業(yè)共有部分及其設施。(3分)(2)非法經(jīng)營行為,主要表現(xiàn)為:無證經(jīng)營、超范圍經(jīng)營、聘用無資質人員從事物業(yè)管理活動。(4分)(3)挪用專項維修資金的行為。(3分)(4)違法的轉委托行為。(3分)(5)妨礙管理行為。(3分)(6)物業(yè)管理主管機關及其工作人員違法行使職權行為。(4分)以上要點要展開一定的分析和闡述,如無分析和闡述,則酌情扣2分。五、案例分析題(本題15分)15.(1)本案涉及的法律關系有兩個:一個是業(yè)主與開發(fā)商的法律關系(2分);另一個是業(yè)主與物業(yè)公司的法律關系。(2分)(2)業(yè)主和物業(yè)公司的民事糾紛可以通過自決與協(xié)商(2分);調解(1分);仲裁(1分);民事訴訟(2分)四種途徑來解決。(3)本案中兆龍物業(yè)公司拒絕交出管理權的理由不能成立,業(yè)主及業(yè)主委員會可以另行聘請物業(yè)公司。(2分)因為物業(yè)管理法律關系的產(chǎn)生、變更的基礎是協(xié)議委托。開發(fā)商委托的物業(yè)公司在完成了過渡期的管理后,物業(yè)管理的決定權就隨即從開發(fā)商手上轉移到了業(yè)主手上。(3分)試卷代號：2224國家開放大學2021年春季學期期末統(tǒng)一考試物業(yè)管理法規(guī)試題答案及評分標準（開卷）（供參考）2021年7月一、選擇題（在所給出的四個選擇項中選出一個以上的正確答案，然后將其序號填寫在題中的括號內。少選、多選、錯選均不得分。每小題4分，共20分）1.A2.ABCD3.ABCD4.B5.D二、判斷題（內容正確的請在括號中寫“對”；內容不正確的請在括號中寫“錯”，無需改正。每小題3分，共15分）6．錯7．對8．錯9．對10.錯三、簡答題（每小題10分，共30分）11．簡述物業(yè)的屬性。答：第一，“物業(yè)”屬于不動產(chǎn)。（3分）第二，“物業(yè)”具有單元性。（3分）第三“物業(yè)”具有空間和環(huán)境性。（4分）12．簡述在物業(yè)管理過程中民事侵權行為的表現(xiàn)。答：(1)物業(yè)管理公司及其工作人員執(zhí)行職務造成侵權損害的民事責任。(2)因物業(yè)維修施工而產(chǎn)生的侵權責任。(3)建筑物以及其擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，其所有人或管理人也應承擔責任，但能夠證明自己沒有過錯的人除外。(4)因妨礙行為而產(chǎn)生的侵權責任。(5)破壞、污染環(huán)境的侵權責任。(6)無行為能力人、限制民事行為能力人致人損害的民事責任。(7)因妨害行為而產(chǎn)生的侵權責任。每個要點2分，本題一共7個要點，只要答出5個要點或以上即可給滿分。13.簡述管理規(guī)約的特點。答：(1)管理規(guī)約主體是全體業(yè)主；(2分)(2)管理規(guī)約客體是物業(yè)使用、維修與其他物業(yè)管理服務活動等方面的行為；(2分)(3)管理規(guī)約內容是有關物業(yè)使用、維修與其他管理服務活動等方面的權利義務的規(guī)定；(2分)(4)管理規(guī)約是經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主大會審議通過而生效的，對物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主和非業(yè)主使用人都具有約束力；(2分)(5)管理規(guī)約的立足點是訂約主體的自我意識與行為的把握。（2分）四、論述題（本題共20分）14.結合實際談談物業(yè)管理活動中行政違法行為的主要表現(xiàn)。答：(1)非法處置屬于業(yè)主的物業(yè)共有部分及其設施；(3分)(2)非法經(jīng)營行為，主要表現(xiàn)為：無證經(jīng)營、超范圍經(jīng)營、聘用無資質人員從事物業(yè)管理活動；（4分）(3)挪用專項維修資金的行為；(3分)(4)違法的轉委托行為；(3分)(5)妨礙管理行為；（3分）(6)物業(yè)管理主管機關及其工作人員違法行使職權行為。（4分）以上要點要展開一定的分析和闡述，如無分析和闡述，則酌情扣2分。五、案例分析題（本題15分）15．答：(1)物業(yè)服務公司的不對之處及分析：①擅自提高水、電費不對。水、電費是由政府有關部門定價，物業(yè)服務公司只是代收，不能擅自提價；（2分）②強行向業(yè)主收取1000元的水、電表設備費不對。物業(yè)服務公司要更換水、電表應與業(yè)主協(xié)商，而不能強行收取費用；(2分)③對業(yè)主停水、停電的做法不對。只有水、電管理部門才有權對用戶進行停水、停電的處理權。（2分）④給業(yè)主給予罰款處理的做法不對。根據(jù)相關法律規(guī)定，罰款權是有權的國家機關才享有的權力，物業(yè)公司作為企業(yè)顯然不具有此項權力