工程部運(yùn)行管理方案

工程部運(yùn)行管理方案一、通用事項(xiàng)說(shuō)明.設(shè)備間地面應(yīng)鋪裝或油漆。.對(duì)可能造成人員傷害的設(shè)備間作業(yè)場(chǎng)所應(yīng)配置相應(yīng)的防護(hù)裝置和安全警示牌、.系統(tǒng)管道上的壓力、溫度、流量等計(jì)量議表（或傳感器）須定期進(jìn)行試驗(yàn)。.設(shè)備檢修（維保）后應(yīng)有檢修記錄，該記錄應(yīng)保存3年。.每年應(yīng)編制下一年度工程項(xiàng)目的總的維保計(jì)劃，細(xì)化到以周為單位。.制度上墻，各設(shè)備間均應(yīng)有管理制度。.各工程系統(tǒng)應(yīng)編制突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案（包括火災(zāi)、水災(zāi)、停電、電梯故障、電梯困人等），定期檢查應(yīng)急搶險(xiǎn)工具、設(shè)備或物資，并定期組織演習(xí)。二、前期介入、分戶驗(yàn)收、接管驗(yàn)收制定《接管驗(yàn)收作業(yè)文件》、《接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》以及各項(xiàng)培訓(xùn)及記錄。具體事項(xiàng)及內(nèi)容略去。三、裝修服務(wù).在交房前制訂《裝修手冊(cè)》，并在交房時(shí)發(fā)放全體業(yè)主。.公司應(yīng)根據(jù)政府相關(guān)規(guī)定和當(dāng)?shù)厣盍?xí)慣確定裝修時(shí)間，避免裝修干擾已入住業(yè)主的正常生活。工程部應(yīng)根據(jù)公司規(guī)定裝修時(shí)間或按當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)要求進(jìn)行巡查。.管理處根據(jù)項(xiàng)目的具體情況制訂裝修人員及物料進(jìn)出的路線及時(shí)間。.業(yè)主的裝修申請(qǐng)?jiān)?個(gè)工作日內(nèi)辦理完畢，并與業(yè)主簽訂《裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》。.物業(yè)公司應(yīng)在交房前對(duì)各種戶型存在的設(shè)計(jì)缺陷、共性問(wèn)題進(jìn)行識(shí)別，制訂應(yīng)對(duì)措施、制定裝修指引，針對(duì)客戶可能出現(xiàn)的裝修需求，在不影響本體情況下制定統(tǒng)一方案對(duì)客戶進(jìn)行指導(dǎo)。提示改動(dòng)部分不在質(zhì)保期范疇，對(duì)影響房屋外觀整體形象等裝修行為做出統(tǒng)一要求。.裝修前對(duì)裝修的注意事項(xiàng)及室內(nèi)的設(shè)施布置情況向業(yè)主進(jìn)行交底說(shuō)明。.每日必須對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡查，涉及結(jié)構(gòu)或政府要求申報(bào)內(nèi)容，必須由業(yè)主提供申報(bào)結(jié)果。違規(guī)裝修情況必須發(fā)出告知整改，報(bào)告政府或物業(yè)公司，并保留相關(guān)證據(jù)。.裝修結(jié)束后與業(yè)主、裝修單位進(jìn)行三方驗(yàn)收。.裝修完畢后，房屋裝修檔案需進(jìn)行存檔。四、遺留工程處理.工程部處應(yīng)有遺留工程統(tǒng)計(jì)清單和跟進(jìn)記錄，交房半年內(nèi)，跟進(jìn)地產(chǎn)公司整改處理，對(duì)重大遺留工程應(yīng)有解決的方案，交房1年，已解決問(wèn)題占總遺留工程的80%,交房2年，全部解決。.形成系統(tǒng)性的建議報(bào)告公司，避免類(lèi)似問(wèn)題出現(xiàn)。五、工程檔案資料工程部應(yīng)協(xié)助管理處建立資料臺(tái)賬，實(shí)行專(zhuān)人責(zé)任管理，電子目錄上報(bào)公司，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為第一責(zé)任人，建立資料的收集、整理、保管、借閱等管理機(jī)制，保障資料的長(zhǎng)期完整。新項(xiàng)目驗(yàn)收時(shí)，地產(chǎn)公司（建設(shè)方）必須把完整的圖紙資料移交給物業(yè)管理處，否則不予驗(yàn)收。六、設(shè)備臺(tái)賬.在交房后3個(gè)月內(nèi)建立設(shè)施設(shè)備臺(tái)賬.所有的設(shè)備應(yīng)按單機(jī)單臺(tái)或功能系統(tǒng)建立《設(shè)備卡》，貼于或懸于設(shè)備上，標(biāo)明名稱(chēng)、編號(hào)、主要技術(shù)參數(shù)。由于部分設(shè)備無(wú)法張貼《設(shè)備卡》，如：潛水泵、污水過(guò)濾池等無(wú)法貼于設(shè)備上，可以在附近醒目位置粘貼予以標(biāo)識(shí)。七、節(jié)能降耗.在項(xiàng)目交房一年內(nèi)應(yīng)根據(jù)具體情況基本完成節(jié)能改造工作，在不影響正常功能使用的情況下，每年應(yīng)建立節(jié)能降耗指標(biāo)，并力爭(zhēng)持續(xù)改進(jìn)。.公共區(qū)域走廊、公共場(chǎng)所、辦公室內(nèi)等區(qū)域的照明普通燈泡采用節(jié)能燈，或者控制照明數(shù)量與燈泡瓦數(shù)，并采用控制開(kāi)啟時(shí)間等能措施，地下室及地下停車(chē)場(chǎng)在后半夜可關(guān)閉在部分的照明燈僅留少量的照明燈具用以巡查人員之用。公共區(qū)域用水（保潔、綠化、宿舍、食堂用水等）控制水閥的開(kāi)啟量、采用節(jié)能型器具進(jìn)行節(jié)約；采用恒壓變頻泵供給生活用水；以及其它能耗資源的控制使用。.工程部應(yīng)根據(jù)具體情況編制建立《節(jié)能降耗管理制度》，并進(jìn)行落實(shí)，中央空調(diào)通過(guò)啟停最佳控制、冷卻水泵變頻變速驅(qū)動(dòng)、風(fēng)機(jī)啟?？刂坪蛯?shí)施熱量計(jì)量管理等措施來(lái)控制能耗。八、維修保養(yǎng)計(jì)劃1.制定項(xiàng)目工程總的年度、月度維修保養(yǎng)計(jì)劃，并嚴(yán)格執(zhí)行，保留記錄。2維修保養(yǎng)計(jì)劃應(yīng)包括：供配電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)（尤其要注重在梅雨季節(jié)到來(lái)前的地下室污水井及屋面的排水溝的維修保養(yǎng)）、空調(diào)系統(tǒng)、采暖系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、房屋本體及附屬設(shè)施、電梯、計(jì)量?jī)x器、水景（水系）、游泳池、機(jī)械停車(chē)場(chǎng)、高空設(shè)備（吊船、擦窗機(jī)等）等。.雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進(jìn)行檢查并落實(shí)防范措施。.維修保養(yǎng)計(jì)劃必須與年度預(yù)算相結(jié)合。九、設(shè)備間管理.設(shè)備間內(nèi)外應(yīng)有相應(yīng)的標(biāo)識(shí)，按照公司統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)制作。.現(xiàn)場(chǎng)的作業(yè)指導(dǎo)書(shū)齊備有效，各類(lèi)設(shè)備維修檢修記錄完整。相關(guān)管理制度上墻，值班人員有效操作證件的復(fù)印件需張貼上墻。.配備足夠的滅火器和應(yīng)急燈，通風(fēng)良好。.設(shè)備間內(nèi)的開(kāi)關(guān)、閥門(mén)、單體設(shè)備等要有明顯的狀態(tài)標(biāo)志。流體要有流向標(biāo)識(shí)；重要和操作有危險(xiǎn)的設(shè)備、部件要有警告標(biāo)識(shí)。.各類(lèi)儀表使用正常無(wú)損壞且合格，狀態(tài)標(biāo)示正常，無(wú)“跑、冒、滴、漏”現(xiàn)象，責(zé)任人明確。.設(shè)備間中重要設(shè)備上端如有排污管等設(shè)施時(shí)，應(yīng)在該設(shè)備上端加喇叭口、擋板等設(shè)施，做好防護(hù)措施，以保證重要設(shè)備的使用。.重要設(shè)備間內(nèi)（如監(jiān)控中心、電信機(jī)房、配電房、發(fā)電機(jī)房、消防控制室、電梯機(jī)房、電腦機(jī)房、水泵房）應(yīng)配置干濕球溫度計(jì)，對(duì)環(huán)境的溫度、濕度進(jìn)行檢測(cè)，設(shè)備間內(nèi)環(huán)境溫度應(yīng)保持在40攝氏度以下，相對(duì)濕度應(yīng)保持在80%以下，有防鼠防蟲(chóng)設(shè)施并定期消殺。.設(shè)備間內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁堆放易燃、易爆及與管理無(wú)關(guān)的物品。.應(yīng)有外來(lái)人員登記制度，交接班記錄、工作日志等齊全、完整。.水電表總表每天一抄，分表每月一抄，注意觀察水電異動(dòng)的狀況。.發(fā)電機(jī)房、食油間、高壓配電房、危險(xiǎn)品倉(cāng)庫(kù)采用防爆型開(kāi)關(guān)、燈具。.噪音污染嚴(yán)重的設(shè)備應(yīng)采用防噪設(shè)施。.設(shè)備間鑰匙由工程部專(zhuān)人（配電房值班人員）負(fù)責(zé)管理。十、供配電系統(tǒng)管理.高壓配電室每?jī)尚r(shí)巡查一次并記錄，低壓配電室每日至少三次巡檢并記錄。管理人員每天對(duì)提供上交的報(bào)表進(jìn)行查看分析，并能從中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，防止能耗的浪費(fèi)。.管理項(xiàng)目應(yīng)建立檢查制度并予以落實(shí)，檢查記錄完整。.高壓配電室需要有完好的模擬操作盤(pán)，高壓操作具與操作保護(hù)設(shè)施。.公共區(qū)域的管道井門(mén)、箱柜門(mén)須處于關(guān)閉狀態(tài)配有設(shè)備標(biāo)示、警示標(biāo)識(shí)，鎖具完好。臨時(shí)用電必須穿管、作出警示防護(hù)措施。.動(dòng)力配電柜互投裝置手動(dòng)、自動(dòng)轉(zhuǎn)換靈敏，功能完好，指示正常。配電設(shè)備接地電阻值小于等于1歐姆。.電容補(bǔ)償柜功率因數(shù)能手動(dòng)、自動(dòng)調(diào)節(jié)控制。補(bǔ)償柜接觸器動(dòng)作靈敏、放電電阻、熔斷器可靠無(wú)損壞。補(bǔ)償控制手動(dòng)、自動(dòng)切換有效。補(bǔ)償電容殼體無(wú)膨脹，相間對(duì)地絕緣電阻大于0.5兆歐。功率因數(shù)不小于0.9.高低壓配電柜內(nèi)部連接螺栓無(wú)松動(dòng)；無(wú)發(fā)熱變色接線；儀表、蜂鳴器、電鈴、按鈕、指示燈完好無(wú)損壞無(wú)缺項(xiàng)；盤(pán)內(nèi)裝置無(wú)異常聲響、無(wú)焦糊味；配