對(duì)物業(yè)管理實(shí)行“人員 業(yè)務(wù)”外包模式的利弊分析

對(duì)物業(yè)管理實(shí)行“人員+業(yè)務(wù)”外包模式的利弊分析來源：中國(guó)物業(yè)管理作者：日期：10-06-02目前，物業(yè)管理企業(yè)控制人工成本的基本方法有兩條：一是核心員工實(shí)行合同制管理，其他人員通過第三方勞務(wù)派遣用工方式管理;二是實(shí)行“人員十業(yè)務(wù)”外包方式。前者的實(shí)質(zhì)是人事外包，后者的實(shí)質(zhì)是將人事和業(yè)務(wù)結(jié)合的一種全面外包，是一種較為徹底的解決辦法，其直接好處就是用工規(guī)模和人工成本都能迅速降低，而且將用工風(fēng)險(xiǎn)降到最低。然而，事物都有其兩面性，盡管勿業(yè)管理實(shí)行“人員+業(yè)務(wù)”外包的方式存在明顯的優(yōu)勢(shì)，但也蘊(yùn)涵著一些問題。筆者現(xiàn)結(jié)合自身工作實(shí)踐，就物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行“人員+業(yè)務(wù)”外包方式的利弊進(jìn)行分析。物業(yè)管理的業(yè)務(wù)特點(diǎn)中國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)從上世紀(jì)80年代開始起步，至今不過20余午歷史。從其服務(wù)項(xiàng)目看，絕大多數(shù)管理服務(wù)型企業(yè)提供的服務(wù)項(xiàng)目未超出保潔，保安、工程、綠化的范圍，少數(shù)較早涉足經(jīng)營(yíng)管理的物業(yè)管理企業(yè)還從事諸如房地產(chǎn)中介、汽車維修、花木種植、管理咨詢等業(yè)務(wù)。從總體上看，現(xiàn)階段物業(yè)管理行業(yè)的特點(diǎn)是“三低兩高”：進(jìn)入門檻低，技術(shù)含量低，勞動(dòng)生產(chǎn)率低，勞動(dòng)力高度密集，人工成本占總成本比例高。筆者所在公司目前的情況也反映出了上述特點(diǎn)，70%—80%的公司人員為從事低端服務(wù)的人員，人工成本占企業(yè)總成本的40%以上。以上特點(diǎn)決定了目前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)的贏利模式是：通過提供建立在廉價(jià)勞動(dòng)力基礎(chǔ)上的低端服務(wù)來賺取利潤(rùn)。企業(yè)業(yè)務(wù)外包存在的利弊外包，是企業(yè)整合利用其外部最優(yōu)秀的專業(yè)化資源，從而達(dá)到降低成本、提高效率、允分發(fā)揮自身核心競(jìng)爭(zhēng)力和增強(qiáng)企業(yè)對(duì)環(huán)境的迅速應(yīng)變能力的一種運(yùn)營(yíng)模式。對(duì)企業(yè)而言，外包確實(shí)有著很大的優(yōu)勢(shì)：首先，企業(yè)可以集中有限的資源,建立自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力，并使其不斷得到提升，構(gòu)筑企業(yè)所在行業(yè)的進(jìn)入壁壘,從而確保企業(yè)能夠獲得高額利潤(rùn)，并引導(dǎo)行業(yè)朝著有利于企業(yè)自身的方向發(fā)展；其次，企業(yè)利用外包戰(zhàn)略可以減小規(guī)模，精簡(jiǎn)組織，從而減輕由于規(guī)模膨脹而造成的組織反映遲鈍、缺乏創(chuàng)新精神的問題，使企業(yè)更加靈活地參與競(jìng)爭(zhēng);第三，外包還可以為企業(yè)降低風(fēng)險(xiǎn)，在迅速變化的市場(chǎng)環(huán)境下，通過外包，企業(yè)可以利用戰(zhàn)略伙伴的優(yōu)勢(shì)資源，縮短產(chǎn)品從開發(fā)、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)到銷售的時(shí)間，減輕在較長(zhǎng)時(shí)間里由于技術(shù)或市場(chǎng)需求的變化所造成的產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn);第四，由于承包方和發(fā)包方都可以利用公司原有的技術(shù)和設(shè)備，因而將從整體上降低整個(gè)項(xiàng)目的投資額，從而也就降低了企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)。但是，外包的弊端也很明顯：首先，外包常常會(huì)使企業(yè)失去對(duì)一些產(chǎn)品或服務(wù)的控制，從而增加了企業(yè)正常生產(chǎn)的不確定性，企業(yè)有可能喪失對(duì)外包的控制，進(jìn)而影響到企業(yè)整個(gè)業(yè)務(wù)的發(fā)展;其次，在外包模式下，簽定外包合同的雙方都不可能完全顱測(cè)到未來執(zhí)行合同中可能出現(xiàn)的情況以及相應(yīng)的解決辦法。物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行業(yè)務(wù)外包的利弊及風(fēng)險(xiǎn)分析從前面的分析可以看出，實(shí)行業(yè)務(wù)外包應(yīng)有助于企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的建立和提升。在目前情況下，這種核心競(jìng)爭(zhēng)力對(duì)物業(yè)管理企業(yè)而言就是提供細(xì)致周到的各項(xiàng)服務(wù)來贏得利潤(rùn)的能力。以筆者所在的公司為例，目前的核心競(jìng)爭(zhēng)力就是提供優(yōu)質(zhì)的保潔、保安、工程、綠化、接待、餐飲等各項(xiàng)服務(wù)。在新的核心競(jìng)爭(zhēng)力尚未開發(fā)建立起來的情況下，對(duì)保潔、保安等用工人數(shù)占總?cè)藬?shù)60%以上的低端業(yè)務(wù)外包出去，是一個(gè)極為冒險(xiǎn)的舉動(dòng)。從筆者所在公司目前的項(xiàng)目構(gòu)成情況來看，主要承接的是電信系統(tǒng)，政府部門、政法系統(tǒng)等企事業(yè)單位的辦公物業(yè)的后勤服務(wù)工作。如果公司將其中的一項(xiàng)或幾項(xiàng)業(yè)務(wù)外包給其他專業(yè)公司，那就是一種轉(zhuǎn)包的行為。但現(xiàn)在幾乎所有的這類物業(yè)管理項(xiàng)目在招標(biāo)過程中或物業(yè)合同的洽談中，業(yè)主方均明確規(guī)定不能對(duì)服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行轉(zhuǎn)包。轉(zhuǎn)包業(yè)務(wù)可能會(huì)失去客戶，失去市場(chǎng)。其次，業(yè)務(wù)外包也有著較大的風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)行業(yè)務(wù)外包時(shí)也要慎重考慮。筆者所在公司也曾經(jīng)嘗試著進(jìn)行了一些業(yè)務(wù)外包的試點(diǎn)。例如，在高新區(qū)管委會(huì)的保潔項(xiàng)目上，公司通過考察對(duì)比，將其交給了一家專業(yè)保潔公司。目前的效果是服務(wù)質(zhì)量有保證，價(jià)格相對(duì)較低，用工人數(shù)減少，人工成本降低。但新的問題也出現(xiàn)了，即業(yè)主自身成立了一個(gè)物業(yè)管理公司，對(duì)該項(xiàng)目虎視眈眈，并且有收回自管的可能性。對(duì)于保潔的外包，業(yè)主雖然是默許的，但由此導(dǎo)致業(yè)主直接外包的可能性也是很大的。另外，由于物業(yè)管理行業(yè)的特點(diǎn)，由單一項(xiàng)目的專業(yè)公司向綜合業(yè)務(wù)的物業(yè)管理公司轉(zhuǎn)型的成本相對(duì)較低，專業(yè)公司進(jìn)入一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目熟悉情況后，很有可能變成將其引入該項(xiàng)目的物業(yè)管理企業(yè)的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。也就是說，在物業(yè)管理業(yè)務(wù)外包過程中，“教會(huì)徒弟，餓死師傅”、“引狼入室”和“鳩占鵲巢”的風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，特別是在物業(yè)管理企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力尚未建立和得到提升的時(shí)候，物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)行業(yè)務(wù)外包時(shí)一定要充分考慮其中的風(fēng)險(xiǎn)。通過上述分析，可以得出以下結(jié)論，供物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)行業(yè)務(wù)外包時(shí)參考借鑒：物業(yè)管理企業(yè)不應(yīng)外包自己具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的業(yè)務(wù)。因?yàn)楣颈旧砭驮谠摌I(yè)務(wù)領(lǐng)域里有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，如果再將其外包出去，不利于增加公司的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)以及在行業(yè)內(nèi)的品牌知名度，降低公司的競(jìng)爭(zhēng)力。物業(yè)管理企業(yè)不能把那些對(duì)整個(gè)項(xiàng)目具有決定性影響的業(yè)務(wù)外包出去，即使公司在該領(lǐng)域沒有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，也不能將這些業(yè)務(wù)外包出去，否則可能影響到整個(gè)項(xiàng)目的順利運(yùn)作。一個(gè)典型的案例是：美國(guó)的商業(yè)巨頭凱瑪特公司經(jīng)過評(píng)估，決定將公司的物流業(yè)務(wù)外包出去，但競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手沃爾瑪公司卻在建立自己的地面運(yùn)輸隊(duì)，事后證明正是這項(xiàng)外包決策嚴(yán)重影響了凱瑪特公司的核心競(jìng)爭(zhēng)能力，最終使其在同沃爾瑪公司的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，節(jié)節(jié)敗退。物業(yè)管理企業(yè)不應(yīng)把那些有可能使公司形成新的競(jìng)爭(zhēng)能力和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的業(yè)務(wù)外包出去，否則將刁;利于公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和競(jìng)爭(zhēng)力的提升。物業(yè)管理企業(yè)控制人工成本問題的對(duì)策盡管通過以上的分析，可以得出的結(jié)論是：物業(yè)管理企業(yè)在其新的核心競(jìng)爭(zhēng)力尚未建立和提升之前，將業(yè)務(wù)外包出去，其。風(fēng)險(xiǎn)會(huì)大于收益。但是，為提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力，物業(yè)管理企業(yè)仍然可以借鑒“人員+業(yè)務(wù)”外包的運(yùn)作模式來控制人工成本，筆者認(rèn)為可行的辦法如下：1?通過勞務(wù)派遣的方式將人事關(guān)系及相關(guān)內(nèi)容外包出去，最大限度降低用工風(fēng)險(xiǎn)，盡量減少運(yùn)營(yíng)成本。2?轉(zhuǎn)變思路，在公司內(nèi)部加大專業(yè)化工作力度，對(duì)現(xiàn)有業(yè)