養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目考察報(bào)告(2014新)2VIP

養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目考察報(bào)告（編擬：嚴(yán)彪）一、背景與概況人口老齡化，是中國乃至云南省、昆明市當(dāng)前和未來一項(xiàng)基本的國情與現(xiàn)實(shí)。規(guī)模龐大且快速增長的老年人口，以及缺口巨大的養(yǎng)老服務(wù)需求都預(yù)示著養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了重要的歷史機(jī)遇期。截至年底，昆明市歲以上老年人口已達(dá)91.9萬人，占戶籍人口總數(shù)的16.81%。據(jù)預(yù)測，到年，昆明的戶籍老年人口將達(dá)到萬人，將達(dá)到戶籍人口的左右，到年，將達(dá)到萬人，占戶籍人口的百分比將超過。目前，昆明市共有各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)家，床位2萬張，每千名老年人擁有機(jī)構(gòu)養(yǎng)老床位近張，初步形成了以居家養(yǎng)老為基、服務(wù)為、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為的層、化養(yǎng)老服務(wù)。現(xiàn)實(shí)的情況是，昆明目前養(yǎng)老床位缺口達(dá)到1萬張，預(yù)到缺口更大，將缺3萬張。據(jù)目前昆明市嚴(yán)的養(yǎng)老服務(wù)，各項(xiàng)，養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)缺口量大的狀況，為加快昆明市養(yǎng)老服務(wù)和養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的發(fā)展，昆明市政府審議通過了《昆明市關(guān)于申報(bào)國家養(yǎng)老服務(wù)業(yè)綜合改革試點(diǎn)方案》，決定啟動養(yǎng)老服務(wù)業(yè)綜合改革試點(diǎn)的申報(bào)工作，通過開展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)綜合改革試，成、規(guī)模、的養(yǎng)老服力，一各的和進(jìn)，昆明市形成一、的服務(wù)機(jī)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)集群，為全國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展提供示范經(jīng)驗(yàn)。歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請聯(lián)系刪除!我們將竭誠為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！在背下昆市老業(yè)事發(fā)協(xié)44日織一致于老務(wù)業(yè)設(shè)企到京上、島杭四城市已成營正設(shè)備營養(yǎng)項(xiàng)進(jìn)參考學(xué)。XX發(fā)公有參了次察習(xí)動在會導(dǎo)精安和織，后察了北“太申祥園”上“親源老寓”“方老年不同類型不同經(jīng)模式八養(yǎng)項(xiàng)加“清老議拓驗(yàn)和價值較高。二考學(xué)借鑒不同老目運(yùn)模式管理模式經(jīng)理念解相關(guān)老政策發(fā)向場需求盈利水平盈利模式。三項(xiàng)特點(diǎn)與八養(yǎng)項(xiàng)專補(bǔ)特色務(wù)多種多專經(jīng)各特點(diǎn)與區(qū)別要點(diǎn)如：（）太申祥園占地約畝性質(zhì)屬租用地中式古典園林觀計(jì)園區(qū)內(nèi)布局合理業(yè)業(yè)籍尊籍式院入標(biāo)為華僑提供老；現(xiàn)發(fā)員人余名常住員人多名頤歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請聯(lián)系刪除!我們將竭誠為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！養(yǎng)中湖建老公古典、宏氣被為個域和頤天”八字組合命名天祥居和和居。為位精細(xì)是其主要經(jīng)營收入來源。收類型主要是能自理人日常費(fèi)/左，括、、生等。職理費(fèi)行收費(fèi)。（）陽老太城是合年區(qū)目包銀老公、物心娛康體心酒店農(nóng)莊醫(yī)院購中文化教育心老學(xué)和住宅，占地644畝右總筑面積萬平米其老宅筑面積23萬平一性養(yǎng)社融家式租式安式度假式種模式為一運(yùn)模式收屬非性質(zhì)部租售屬性質(zhì)部標(biāo)準(zhǔn)萬入住費(fèi)在2800-3800左業(yè)醫(yī)服務(wù)。出售部的宅是一針對高端消費(fèi)群房地產(chǎn)目老人過買房屋在享受集的即家老區(qū)租部屬高檔老寓計(jì)128套整筑風(fēng)格古歐式結(jié)適性特征設(shè)計(jì)配備高端智能化管理系統(tǒng)采會員制管理模式入會按限劃5-20，費(fèi)萬萬。前齡寓出租潤率達(dá)到XX%-XX%。青島福彩方年寓公是島人政實(shí)國院民歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請聯(lián)系刪除!我們將竭誠為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！型公民性。公總?cè)f，筑方，建筑米現(xiàn)床，滿不層老需，是前內(nèi)流老福服機(jī)。要養(yǎng)老人失老在這里老們將享受到包括免費(fèi)發(fā)、刮臉、修服為體服務(wù)制公備服兼體務(wù)、、飲等年項(xiàng)其擁護(hù)工作注重企業(yè)文化設(shè)員工隊(duì)伍較穩(wěn)定。（）恒老該寓民公性由校造成土和屋屬用公占面平，筑平，設(shè)，入左。另介不自老醫(yī)雙床張4建營，按星級館準(zhǔn)造集人復(fù)醫(yī)、樂住、養(yǎng)一的合大養(yǎng)老構(gòu)提住、好玩、體健、務(wù)務(wù)公內(nèi)有康多功健餐廳等為人意傷害險(xiǎn)目前運(yùn)利潤在XX%左。圣德年院歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請聯(lián)系刪除!我們將竭誠為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！頤結(jié)型占，筑8400米設(shè)位底開。工改而。完按國養(yǎng)機(jī)建規(guī)要建一托以住低收失老和血病人主通高平務(wù)隊(duì)人化院管創(chuàng)老滿施業(yè)64個專護(hù)、危重區(qū)其顯著特點(diǎn)失老員術(shù)后康復(fù)護(hù)與治療務(wù)源親源總，筑平左，商用6元床（老?。┙?5838套標(biāo)、裝配置的區(qū)障老公寓可1600左的人住室內(nèi)裝，櫥柜椅、用器應(yīng)俱酒店餐廳療館、上運(yùn)動區(qū)、游泳池、、舞廳、SPA、線視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、話部通冷暖二十四小時老拎包即入連四件都被內(nèi)運(yùn)營模實(shí)行會員制房屋永久使權(quán)15內(nèi)出租主戶房屋權(quán)配要有區(qū)醫(yī)健康理心限制：神不得住目前已從內(nèi)部運(yùn)營理向?qū)ν廨敵隼砼c模式轉(zhuǎn)。（七烏鎮(zhèn)雅園于烏鎮(zhèn)際健康生態(tài)產(chǎn)園內(nèi)學(xué)式老生依區(qū)域內(nèi)湖泊濕地公園等自然源劃生健康醫(yī)療休閑度假三大題集生樂學(xué)、際老雅達(dá)際色星級度假酒店大板塊于體總地約1500，筑平土獲取方式摘?dú)g迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請聯(lián)系刪除!我們將竭誠為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！牌得到，被例為省重點(diǎn)工作，土地價有一定優(yōu)惠（比通常摘牌價低1/3）旨在為廣大業(yè)主搭建圈層交友、健康向上、多姿多彩的生活平臺，營造溫馨舒適、開心樂觀、悠然自在的生活享受。推行24小時生活秘書服務(wù)制。主要客戶人群為歲歲，高知、高職人群為主。住宅價元/m，拎包即住。一期銷售已2突破85%。特點(diǎn)：出售與出租相結(jié)合。住宅出售，學(xué)院、醫(yī)院、商鋪出租，酒店、康復(fù)中心委托運(yùn)營商運(yùn)營?？傊?，該項(xiàng)目是以養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)包，住宅開，商業(yè)旅為營主，服務(wù)為營點(diǎn)。（）、科園養(yǎng)老寓萬首中養(yǎng)老，地110。一養(yǎng)中心一康復(fù)中心，中的養(yǎng)生休閑區(qū)，面積達(dá)4500平方米，包括景觀餐廳、、多、健、牌、、老大學(xué)，是一為營造的養(yǎng)老配群。合項(xiàng)、心、營行，為標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)桿養(yǎng)老示范區(qū)。銷售價16000元/m，租元/15，主2要出租對象為65歲以上老人。租售人群主要為事業(yè)單位、高校老師、醫(yī)院高職等人群。護(hù)理自營，醫(yī)療引進(jìn)第三方營。三、借鑒與思考通過對以上養(yǎng)老項(xiàng)目的實(shí)地調(diào)研考察，我們感到，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一市場潛力巨大，，功德眾生的產(chǎn)業(yè)。但在具體運(yùn)作中其難度挑戰(zhàn)還有很多。的房地產(chǎn)開市場的反復(fù)振蕩前景的不樂觀，社會資本越來越趨向于以養(yǎng)老社區(qū)開運(yùn)營為主的養(yǎng)老地產(chǎn)。其投資者主要包括房地產(chǎn)企業(yè)、保險(xiǎn)企業(yè)，以及民營養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。2011年6月日全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅聲稱，歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請聯(lián)系刪除!我們將竭誠為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)未來將占房地產(chǎn)市場的3-5%，回報(bào)率起碼在15%上下，10年之內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)或出現(xiàn)井噴。未來市場競爭激烈程度可見一斑。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是片藍(lán)海，處處充滿著機(jī)遇，也時時伴隨著風(fēng)險(xiǎn)。要想享受養(yǎng)老服務(wù)市場帶來的機(jī)遇，并在眾多競爭者中獨(dú)占鰲頭，經(jīng)過考察調(diào)研，我們認(rèn)為不得不認(rèn)真思考和分析以下一些問題。（一）市場定位/確定目標(biāo)顧客無論那一個產(chǎn)業(yè)，其市場定位和客戶目標(biāo)選擇是否準(zhǔn)確是項(xiàng)目運(yùn)營獲得預(yù)期收益的關(guān)鍵，也就是客戶群的細(xì)分應(yīng)到位準(zhǔn)確。多項(xiàng)目在之，其市場定位的，是項(xiàng)目產(chǎn)或產(chǎn)的要。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也不?？疾鞂︷B(yǎng)老機(jī)的分析思考，可以納出養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中的目標(biāo)顧客，其需求次生自能可分為類典的目標(biāo)客戶群。低自老群，是多政和會利養(yǎng)老所的目標(biāo)顧客，們在低本下供養(yǎng)老服務(wù)，老位基看、樂等活施服務(wù)。端護(hù)老群為中規(guī)營養(yǎng)老服務(wù)機(jī)的要服務(wù)，是以服務(wù)個需為的中養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的“長尾市場。如考察中的“青島彩方老年公寓”“恒星老年公寓”。高自和高介群，一和，幾乎沒有庭負(fù)擔(dān)（照顧孫輩資助子女），而有比廣泛的興趣愛好和社交圈子，在和消費(fèi)念上更夠接受新式觀念。他們應(yīng)是行業(yè)重關(guān)注。如考察中的“太申祥和園養(yǎng)老中心”“親和源老年公寓”。歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請聯(lián)系刪除!我們將竭誠為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔?。ǘI(yè)團(tuán)隊(duì)建設(shè)目標(biāo)市場定位準(zhǔn)確后，還需要一支專業(yè)隊(duì)伍來具體運(yùn)作，并把每一個細(xì)節(jié)做構(gòu)專業(yè)的護(hù)理團(tuán)隊(duì)不但得到本地政府和老人的認(rèn)青海玉樹抗震救災(zāi)中其不凡院領(lǐng)導(dǎo)提出的經(jīng)營理是高端？設(shè)施設(shè)備高端不是真正的高端，服務(wù)高端才是真正的高端”服務(wù)高端的背后是企業(yè)文化支撐起來的一支專業(yè)性產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的順利推進(jìn)和健康發(fā)展。（三）設(shè)計(jì)產(chǎn)品/服務(wù)組合此次考察中我們注意到不同項(xiàng)目運(yùn)營其產(chǎn)品設(shè)計(jì)與服務(wù)組合各具特點(diǎn)，各有優(yōu)勢基本能被市場接受和客戶認(rèn)品或服務(wù)是企業(yè)向客戶交付價值的載體，也是客戶購買的核心內(nèi)容品或服務(wù)都是以組合的形式出現(xiàn)。環(huán)境+生活服務(wù)”的硬產(chǎn)品和軟服務(wù)組合。歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請聯(lián)系刪除!我們將竭誠為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！制等是關(guān)鍵因素。（四）整合關(guān)鍵資源資源整合能力的強(qiáng)弱是項(xiàng)目運(yùn)營成功與否的另一關(guān)重要因素，尤其是關(guān)鍵資經(jīng)府合關(guān)，策握期如次考的和源養(yǎng)老公寓”，其開發(fā)公司采取“銷售+持有運(yùn)營”方式運(yùn)，前后資，流與（五）戰(zhàn)略合作此考中的幾個做得較、有品質(zhì)和高端的養(yǎng)老項(xiàng)目，幾乎都是通過戰(zhàn)略合實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢資源互補(bǔ)并快速獲取綜合競爭力而實(shí)現(xiàn)其預(yù)目的的。擅長地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營與業(yè)理的房地產(chǎn)企業(yè)可能在老人護(hù)理、保健理療方面存在資源和能力缺陷，同時在養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)開展長運(yùn)中也并無和資金方面的優(yōu)勢。歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請聯(lián)系刪除!我們將竭誠為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！那，業(yè)以過求略作通選具相資優(yōu)的療構(gòu)打造醫(yī)合業(yè)隊(duì)或進(jìn)粹務(wù)資構(gòu)與中規(guī)中期務(wù)此考中萬在州發(fā)好醫(yī)機(jī)院本為務(wù)資構(gòu)期戰(zhàn)并萬合萬幸福匯老公寓提供經(jīng)營管理服。（六）協(xié)同服產(chǎn)投周、單位回報(bào)率低使很難單依靠會員費(fèi)、租業(yè)入一在服產(chǎn)，的務(wù)保等保品銷年年產(chǎn)保此考采用了協(xié)同運(yùn)營管理模式。（七）設(shè)計(jì)盈利模式根據(jù)實(shí)地了解、分析研究結(jié)不同商運(yùn)營模式認(rèn)識和財(cái)理論知識服產(chǎn)盈利模式結(jié)自身業(yè)狀況及值訴，來設(shè)計(jì)適自身業(yè)展要盈利模式這里借鑒和提供一個常服務(wù)產(chǎn)盈利模式表僅供使用。歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請聯(lián)系刪除!我們將竭誠為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！產(chǎn)主型務(wù)混型租綜產(chǎn)銷會制主成結(jié)建成+理本務(wù)+理本養(yǎng)院目顧高自型人主端護(hù)老為低自型人主主參企房產(chǎn)業(yè)保民養(yǎng)服特說：老務(wù)的資體民非業(yè)者營老司老房地業(yè)是地開公的資業(yè)養(yǎng)服業(yè)盈來主是員和服費(fèi)老房產(chǎn)的要源房銷和屋租這兩不的利來也一。地業(yè)要靠發(fā)潤養(yǎng)服業(yè)結(jié)創(chuàng)一細(xì)分開領(lǐng)——老（八）風(fēng)防范任何優(yōu)勢但有其短板或風(fēng)從業(yè)展層面看養(yǎng)產(chǎn)業(yè)展“前途光、道路糊、市場巨大、困難重重”究其質(zhì)原因參市場角逐各類職能構(gòu)企群生俱的優(yōu)勢劣勢差異在遇背后養(yǎng)產(chǎn)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)僅僅商模計(jì)無法規(guī)避。1、政策風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)主現(xiàn)在政策有效性穩(wěn)定性方面國家盡臺些歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請聯(lián)系刪除!我們將竭誠為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！務(wù)關(guān)策但地方府制具實(shí)細(xì)上差齊并有應(yīng)臺具系可作強(qiáng)配實(shí)辦及在策如何效影響市場還存諸多因素。2、金融風(fēng)險(xiǎn)養(yǎng)老服業(yè)一次投入高回報(bào)周期長。普通養(yǎng)老產(chǎn)社區(qū)建設(shè)周期一般為3-5年建成后運(yùn)營僅面臨住宅開發(fā)的還等和服投入。若出和付水的況通長期運(yùn)營得益面臨金融風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)常算運(yùn)營20-30能回成。養(yǎng)老產(chǎn)項(xiàng)目有到土讓相稅優(yōu)惠以政補(bǔ)貼等扶持采目前通常會員“只售”式以賃收幾乎可現(xiàn)盈利或盈利。3、市場風(fēng)險(xiǎn)中國老齡化處城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、社會整發(fā)展平高背景或已進(jìn)齡化會國家國“未富先”現(xiàn)象嚴(yán)重年國職工月人均退休金為元昆明職工月人均退休金元人群量大潛也很，求足加之老人中所掌握財(cái)富較少，直接影響其購買力市場風(fēng)險(xiǎn)仍然很。另外家庭撫養(yǎng)數(shù)較高加重年輕人負(fù)擔(dān)是一個社會重問題撫養(yǎng)數(shù)，指總?cè)丝谥蟹莿趧幽挲g人數(shù)與勞動年齡人口數(shù)之比我國自1978年行計(jì)劃生育策使分家庭模式為‘421’家庭即一對獨(dú)生子女結(jié)婚生子后的歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請聯(lián)系刪除!我們將竭誠為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！一個家庭結(jié)構(gòu)：四個父母長輩、夫妻兩人和一個小孩。據(jù)調(diào)查顯示，中國現(xiàn)有35%的家庭要供養(yǎng)4位老人；49％的城市家庭要供養(yǎng)2至3位老人，如果獨(dú)生子女下一代還是獨(dú)生子女，那么第三代就要面對一對年輕夫婦最多供養(yǎng)12位老人的局面。年輕人要謀求生活，參與激烈的社會競爭，培育下一代，還要從經(jīng)濟(jì)和生活上照顧雙方的四位老人，其供養(yǎng)負(fù)擔(dān)日趨加重，市場潛力受到制約。4、土地風(fēng)險(xiǎn)目前大量的養(yǎng)老地產(chǎn)都是用旅游、工業(yè)、綜合用地的思路拿地，用居住用地做老年地產(chǎn)的相對較少。目前也沒有的土地策養(yǎng)老地產(chǎn)用地，其是養(yǎng)老地產(chǎn)用地。5