市河西片區(qū)市場特征研究報告

PAGEPAGE33目錄目錄 1南京總體宏觀市場環(huán)境 3宏觀政策法律環(huán)境及影響 3南京城市經(jīng)濟發(fā)展動態(tài)及相應指標 4南京城市經(jīng)濟發(fā)展動態(tài) 4與房地產(chǎn)相關行業(yè)的行情 5河西片區(qū)市場環(huán)境監(jiān)測 5河西的環(huán)境動態(tài) 5河西片區(qū)的市政規(guī)劃動態(tài) 6河西片區(qū)的市場需求監(jiān)測 72004年四季度河西片區(qū)新建商品房供需總體概況 7河西片區(qū)市場容量分析 7四季度分價格市場供需狀況對比分析 7四季度河西片區(qū)分樓型市場供需狀況分析 8河西置業(yè)心理分析 9河西土地供給監(jiān)測 9四季度南京市土地供應狀況及未來土地供應情況 94.22004年11-12月南京市土地成交情況 104.3河西片區(qū)的典型土地追蹤監(jiān)測 11河西新建商品房市場監(jiān)測 11河西片區(qū)新增商品房供給總量情況 11河西片區(qū)商品房供給結構 12分區(qū)域的河西新建商品房供給 12河西商品房供需狀況與主要樓盤銷售進度 20河西片區(qū)商品價格水平分析 22河西片區(qū)商品價格水平分析 22河西片區(qū)樓盤價格走勢 24河西存量房市場監(jiān)測 25存量房成交狀況 25河西片區(qū)存量房價格水平分析 25存量房需求特征分析： 26河西片區(qū)租賃市場價格水平分析 26河西片區(qū)開發(fā)商營銷策略 27河西片區(qū)11、12月份樓盤報紙廣告投放統(tǒng)計監(jiān)測 27河西片區(qū)廣告營銷主題分析 29河西片區(qū)其它促銷手段分析 31本期河西廣告營銷主題綜述 312004年12月河西房地產(chǎn)市場特征綜述 32抉策地產(chǎn)研究中心南京市河西片區(qū)市場特征研究報告2004年11-12月刊———————————————————————————地產(chǎn)市場調(diào)研為重點研究內(nèi)容。我中心在三大數(shù)據(jù)庫（70時對五大領域（開發(fā)商、土地、媒體廣告、二手房、租賃房）200411-12（雙月刊專業(yè)人士指正。南京總體宏觀市場環(huán)境宏觀政策法律環(huán)境及影響☆住房公積金改革：2004121(含郊區(qū)、縣)101220%調(diào)整為30%，貸款額度不高于總房款的70%，貸款年限不20☆土地管理辦法出臺：經(jīng)國土資源部修訂后的《土地利用年度計劃管理辦2004121理檢查去年以來新上項目用地情況，整頓違法批地、非法占地行為。三是貫徹有保有壓的原則，在暫停農(nóng)用地轉非農(nóng)用地期間，對符合國務院規(guī)定的用地項目，要抓緊做好審查報批工作。四是加強土地管理的制度建設。南京城市經(jīng)濟發(fā)展動態(tài)及相應指標南京城市經(jīng)濟發(fā)展動態(tài)圖1-1 2004年1—10月南京市主要經(jīng)濟指標763.763.06665.72582.45800單位：億元700單位：億元6005004003002001000城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 社會消費品零售總額 規(guī)模以上工業(yè)增加值根據(jù)江蘇省統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示:雖然接近年底,位運行，國民經(jīng)濟保持了持續(xù)快速、健康的發(fā)展。國民收入繼續(xù)提高。2004763.0625.4%。社會消費582.4518.4%。規(guī)模以上工業(yè)增加值達到665.7222.9%（1）200419001740020％左右。200328％；而今年，這兩個指標預計分別達到100029％以上。全市累計批準的總投資超億美元的項目中，高新技術項90621．4648．8％；第四季度，這一比重還在提高。今年服務業(yè)增加值將8009013％。服務業(yè)占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重3.545.69121939323.1929.1％。我市私企總數(shù)首次超過無錫，居全省第二位；發(fā)展速度超過蘇州，居全省首位。2004《南京市房地產(chǎn)開發(fā)情況分析報告》顯示，111189.427979.07比增長90.4%。商品房施工面積目前已達1964.48萬平方米，同比增長57.4%商品房竣工面積314.7萬平方米，同比增長111.2%。全市商品房銷售面積335.66萬平方米，同比增長49.8%，竣工面積增幅大大超過銷售面積增幅。與房地產(chǎn)相關行業(yè)的行情☆鋼材：進入9月份后，國內(nèi)鋼材價格大體平穩(wěn)，但兩大類鋼材升降并存。其中建筑用鋼材價格又有回落，與鋼鐵企業(yè)出廠價格形成倒掛局面；而各類板材繼續(xù)上漲。據(jù)商務部重要生產(chǎn)資料監(jiān)測系統(tǒng)和蘭格鋼鐵信息研究中心的監(jiān)測9（下同30`（6.5MM）平均價格為每噸3672元，比上月末下降1.8%；螺紋鋼（25MM）平均價格3418下降2.9%，降幅比上月增大。中厚板價格略有上漲，普通中板（20MM）463620（3MM、冷軋薄板價格保持不同程度的上漲。3.04687431MM58733.3%?？傮w來看，鋼材價格漲勢趨緩。據(jù)國家統(tǒng)計局資料顯示，９月份全國黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)出廠價格比去年同期上漲17.2％，漲幅比８月份回落了0.10.8入高位基礎上的相對平穩(wěn)運行時期河西片區(qū)市場環(huán)境監(jiān)測河西的環(huán)境動態(tài)南京政府從11月下旬開始實施“綠色河西”計劃，確保2005年“十運河西”計劃主要圍繞新城區(qū)主次干道兩側、濱江風光帶、商務中心綠軸、城市公園和主題廣場、待開發(fā)閑置用地等五大重點展開大規(guī)模的綠化建設，同步推進北部建成區(qū)的環(huán)境綠化提升和南部地區(qū)的綠化儲備。1、道路河道景觀綠化工程。全面完成新城區(qū)12條主干道、24條支路、10條河道兩側的景觀綠化，重點打造緯八路、青石埂路、濱江大道、江東路等景觀大道和上新河路生態(tài)園林路。2A、B、DC“綠博園20059博覽會在河西成功舉辦。3、中央公園和商務中心綠軸工程。十運會前初步建成中央公園、新城大廈市民廣場、歐洲城商務廣場三個景觀綠化廣場，形成綠色軸線。河西片區(qū)的市政規(guī)劃動態(tài)2004“十運”的最后一年，也是河西新城全面建設之年。南京政府全力推進中部地區(qū)“五大板塊”15元，取得了明顯成效。(一) 基礎設施建設進展順利。今年中部地區(qū)共繼建、新建24條道路、6條河道、2個泵站。目前，緯八路西延、青石埂路、火炬路、五環(huán)路、和平路、友誼路、恒山路、黃山路、泰山路、經(jīng)四東路、賽上路西段、上新河路、195（三）A已基本完成，種植各類喬（灌）480019430B月下旬開工建設。C區(qū)調(diào)整為首屆“綠博會”主會場，正在進行“綠博園”規(guī)劃設計方案比選和深化。（四）A6164780%工程量，黑橋泵站已完成內(nèi)部調(diào)試。（五）北部整合進展情況。北部整合樓宇平改坡及亮化工程進展順利，三個區(qū)均完成目標任務。河西片區(qū)的市場需求監(jiān)測2004江寧23.8%12江寧23.8%12.6%城北3.8%9.3%河西17.8%24.2%城東10.1%20.2%城中20.4%17.8%城南7.5%13.6%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%江北四季度供給比例 四季度需求比例 根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫和會員數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計結果顯示，在2004年四季度南京新建商品房的供需中，江寧、江北、城中三大片區(qū)的供給比例均超過需求比例，需要指出的是城中片區(qū)住宅在總供給量中比例較小，多是寫字樓、商鋪和商住的面積，所以城中住宅的比例實際上是遠小于需求比例的，而江北、江寧則多是住宅，所以對供需比例的對比比較真實。江北片區(qū)供需比例差距最大，需求比例比供給比例少了14.2％，說明該片區(qū)的供需矛盾已經(jīng)非常突出；江寧片區(qū)的供需比例差距也較大，達到11.2%，說明該片區(qū)的供需矛盾也已經(jīng)很尖銳，需要更強勁的需求來支撐該片區(qū)的樓市，銷售壓力依然較大。同時，可以看出，城南、城東、城北四大片區(qū)的需求比例大于供給比例，其中城東的供給比例遠遠小于需求比例，這使得該片區(qū)房價居高不下，甚至還有升值空間。河西片區(qū)市場容量分析四季度分價格市場供需狀況對比分析100.0%100.0%80.0%60.0%40.0%20.0%0.0%5000元以下5001-60006001以上需求比例78.3%17.4%4.3%供給比例9.3%60.7%30.0%在河西的整體樓盤單價均比較高，與消費者心理價格相比則更加缺乏支撐。從上圖中可以看出，占需求比例78.3%的消費者接受的最高單價在5000元/㎡以下，而與之對應的供給僅僅不到供給總量的10%26001/㎡以上的供給比例則數(shù)倍于需求比例，這種已經(jīng)比較尖銳的結構性供需矛盾值得重視和深思，這也是河西房價虛高的一個側面印證。四季度河西片區(qū)分樓型市場供需狀況分析60.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%多層小高層高層需求比例35.7%42.2%20.0%供給比例13.0%31.0%56.0%寵的多層，而高層的需求比例也比較高，達到20%。通過與河西分樓型的供給對照發(fā)現(xiàn)，以河西潛在消費者對高層的較高接受度依然追不上高層的供給比正來臨。河西置業(yè)心理分析隨著南京樓市買方市場的到來，樓市區(qū)域細分市場逐漸顯現(xiàn)，尤其是開發(fā)熱土——河西！同一細分區(qū)域價格分化現(xiàn)象也初見端倪，在今年11月央行開始加息以來，這種分化現(xiàn)象越發(fā)明顯。在消費者心理上，同一細分區(qū)域，他能接受品牌樓盤的高出普通樓盤成百上千的單價，因為品牌開發(fā)商開發(fā)的樓盤一定程度上成為質量好的代名詞。在河西，支撐樓市的主要群體集中分布在政府公務員和私營業(yè)主上；同時，雖然目前的持幣待購的氣氛還是比較濃，但對于需要改善居住并且有一定財力的人群來說，當他們看到自己心儀的房子的時候，他們會提前中斷等待，把這種需求釋放出來。河西土地供給監(jiān)測四季度南京市土地供應狀況及未來土地供應情況20041244292.856.83、7、1030%以內(nèi)，部分地塊以底價成交。而南京51602.596.2半。84206848.7503808200/㎡，相比之下，江1/7。具體成交情況如下表：表4-1 四季度掛牌南京市出讓土地統(tǒng)計表所屬片區(qū)成交地塊數(shù)量（單位：幅）成交面積（單位：㎡）成交價（元）樓面地價（單位：元/㎡）城南326311.5135304285城北138572.9100002160城東19147.490008200江寧3132816.9178501200注：1、計算樓面單價時，容積率均按1.2計算；2、統(tǒng)一以凈地計算。200411-12土地編號所屬片區(qū)出讓面積（單位：㎡）規(guī)劃用途容積率拍賣底價（土地編號所屬片區(qū)出讓面積（單位：㎡）規(guī)劃用途容積率拍賣底價（萬元）成交價（萬元）競得公司NO.2004G12城南12175住宅<1.8550006080南京雅庭置業(yè)有限公司NO.2004G29城南10942.9住宅≤1.7540006250鄭州新世紀住宅建設有限公司NO.2004G30城南3193.6住宅<1.212001200南京海鯨藥業(yè)有限公司NO.2004G31江寧59487.7住宅≤1.570007000南京科嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司NO.2004G33江寧57470.6住宅≤1.055508000南京上元房地產(chǎn)開發(fā)公司NO.2004G36江寧15858.6商業(yè)用地≤3.028502850江寧市政建設NO.2004G34城北38572.9住宅<1.41000010000中浩&棲霞建筑NO.2004G35城東9147.4住宅<1.647509000南京凱潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司11-12206848.7503806149.3/㎡，成為眾人矚目的焦點，另外，城南的兩幅地塊NO.2004G12、NO.2004G29均以高出底價的總價成交。在競得公司中，9成以上仍然是南京本地的開發(fā)商或投資商，但值得注意的是鄭州新世紀住宅建設有限公司以高出底價一半的價格購得城南的NO.2004G29地塊，并將以此作為進軍南京房產(chǎn)市場的起點，其經(jīng)濟實力不容小噓。河西片區(qū)的典型土地追蹤監(jiān)測表4-3 河西片區(qū)典型地塊開發(fā)情況監(jiān)測土地編號地塊位置成交面積（㎡）成交總價（萬元）開發(fā)公司項目名稱物業(yè)類型NO.2002G06-2東至秦淮河，北至南京第二制藥廠，西至二道埂子，南至居民住宅14223.16700新城房產(chǎn)新城逸境住宅NO.2003G54建鄴區(qū)南湖路與文體路之間,青石埂路以北6376018000萬達房產(chǎn)萬達華府住宅南京抉策地產(chǎn)研究中心在土地數(shù)據(jù)庫的基礎上，對河西片區(qū)的土地進行月度的詳細監(jiān)測。本期的典型土地如表4-3所示。新城逸境和萬達華府的現(xiàn)狀及銷售狀況在本報告的商品房監(jiān)測中有所反映。河西新建商品房市場監(jiān)測河西片區(qū)新增商品房供給總量情況200411-122005增的供應量，主要信息詳見下表：表5-1 河西片區(qū)11-12月樓盤供應量解析樓盤名稱供應量解析云錦美地11月6日推出6期多層金陵名人居11月10日三期開盤潤花園11月20日一期開盤、12月12日二期開盤萬和源11月26日二期開盤順馳·濱江奧城12月4日二期開盤左臨風度12月12日開盤推出3棟26層高層宋都奧體名座12月18日開盤表5-2 河西片區(qū)2005年未來開盤量樓盤名稱開盤日期銀城寶船聽濤2005年海德衛(wèi)城2005年典雅居大廈2005年碧瑤花園2005年奧體新城2005年聯(lián)強國際大廈2005年金基藍鉆2005年推出小高層中海塞納麗舍2005年朗瑪國際廣場2005年朗詩國際街區(qū)2005年圓通廣場2005年歐洲城2005年11-12馳·濱江·奧城、宋都奧體名座等開盤，供應量較之上期大為減少。河西片區(qū)商品房供給結構分區(qū)域的河西新建商品房供給根據(jù)河西的地理區(qū)位不同，將河西分為四個板塊，分別為：南湖板塊、莫愁湖板塊、龍江板塊、奧體板塊，下面將詳細分析各板塊的供給狀況。一、 南湖板塊表5-3 南湖板塊11-12月正在銷售的樓盤供應量資料樓盤名稱本期建筑面積（或者套數(shù)）供給（余房加本期供應）千峰彩翠24000㎡1棟小高層，共126套。本月無新增供應愛達花園（三期）4棟六層多層本月三期共200套潤花園8棟小高層本期新增400套左右云錦美地250000㎡前期只剩下幾十套大戶型，11月6日六期推出7棟多層，共282套香緹麗舍5棟板式高層，536套尾盤，剩余100套左右本月無新增供應金虹花園13308.31㎡已接近尾盤，僅剩下20套左右大戶型的躍層該板塊目前的市場細分圖以及未來的市場細分圖如下表所示：表5-4 南湖板塊樓盤主力套型目前細分市場細分圖分面積、套型細分市場分析：（千＝千峰彩翠、云＝云錦美地、香＝麗舍、金=金虹花園、愛=愛達花園（三期）多層：潤云、愛、潤云、愛云、愛金潤金云61-80㎡81-90㎡潤云、愛、潤云、愛云、愛金潤金云二室一廳二室二廳三室一廳三室二廳四室以上小高層：61-80㎡81-90㎡91-110㎡111-130m2131m2以上二室一廳二室二廳三室一廳三室二廳云四室以上云云高層：香香香香香千、香

61-80㎡ 81-90㎡ 91-100㎡ 101-110㎡ 111-130m2 131m2以上分物業(yè)細分市場分析：(近期市場→短期未來市場)普通住宅 高檔公寓 商鋪 寫字樓千、云、金、愛、潤香香——普通住宅 高檔公寓 商鋪 寫字樓千、云、金、愛、潤香香——目前南湖板塊的供應量較少。千峰彩翠和金虹花園、香緹麗舍等樓盤均處于尾盤階段，預測未來沒有新增供應，未來將會逐漸淡出市場。而僅剩下的云錦美地前期小高層基本售光，剩余房源不多。116良好。主要由于其多層住宅在河西樓盤中較為少見。從上圖可以看出，由于新增樓盤較少，南湖板塊供應量不足，未來的物業(yè)類型將向多層發(fā)展。二、 莫愁湖板塊樓盤名稱本期建筑面積（或者套數(shù)）供給（余房加本期供應）表5-5 莫愁湖板塊11-12樓盤名稱本期建筑面積（或者套數(shù)）供給（余房加本期供應）名湖雅居一棟23層小高層共140套,本期無新增供應漫城共6棟小高層共350套,本期無新增供應左鄰風度3棟高層本期新增284套表5-6 莫愁湖板塊樓盤主力套型目前細分市場示意圖分面積、套型細分市場分析：（名＝名湖雅居、漫＝漫城、左＝左鄰風度、潤=潤花園）多層：二室一廳二室二廳三室一廳三室二廳四室以上

61-80㎡ 81-90㎡ 91-110㎡ 111-130m2 131m2以上小高層：61-80㎡ 81-90㎡ 91-110㎡ 111-130m2 131m2以上名名、漫名名、漫名、漫高層：左左左左左左

61-80㎡ 81-90㎡ 91-110㎡ 111-130m2 131m2以上分物業(yè)細分市場分析：(近期市場→短期未來市場)普通住宅 公寓 商鋪 寫字樓左萬、名普通住宅 公寓 商鋪 寫字樓左萬、名由于莫愁湖板塊具有獨特的地理優(yōu)勢、離主城區(qū)近，交通方便和已經(jīng)形成的高尚住宅區(qū)等諸多利好因素。所以此板塊的樓市需求較大。本期莫愁湖樓市變動不大，左鄰風度為新增樓盤，銷售情況良好。新城·逸境、萬科·金色家園、金基·藍鉆等均已尾盤。基本已經(jīng)退出莫愁湖板塊的樓市。110河西莫愁湖板塊在物業(yè)類型方面逐漸向小高層、高層發(fā)展，套型需求主要在三房二廳以上。在遠期未來市場上明年金基·藍鉆將推出小高層。三、 龍江板塊表5-7 龍江板塊11-12月正在銷售的樓盤供應量資料樓盤名稱本期或總建筑面積（或者套數(shù)）供給（余房加本期供應）香榭里·凱軒兩棟小高層共128套，剩余60左右房源，無新增供應龍鳳花園(三期)兩幢32層高層共356套左右,剩余130套左右辰龍廣場兩棟28層的高層一期新增364套,剩余100套左右曲水文華46000平方米共296套，剩余120套左右百合天府兩棟小高層10月底剛剛開盤，共322套正泰大廈（非常建筑）8538.5㎡一棟30層的高層，共554套金陵名人居90000㎡共97套,剩余60套左右蘇寧·千秋情緣150000平方米剩余30%表5-8奧體板塊樓盤主力套型目前細分市場示意圖分面積、套型細分市場分析：（香＝香榭里·凱軒、龍＝龍鳳花園、曲＝曲水文華、百＝百合天府、辰＝辰龍廣場、蘇＝蘇寧·千秋情緣、正＝正泰大廈、金＝金陵名人居）多層：二室一廳二室二廳三室一廳三室二廳四室以上

61-80㎡ 81-90㎡ 91-110㎡ 111-130m2 131m2以上小高層：61-80㎡81-90㎡91-110㎡111-130m2131m2以上二室一廳二室二廳金百三室一廳三室二廳四室以上曲、金、香、百蘇曲、金、香、蘇高層：61-80㎡81-90㎡91-110㎡111-130m2131m2以上二室一廳二室二廳辰、正三室一廳三室二廳辰、正龍四室以上龍、正分物業(yè)細分市場分析：(近期市場→短期未來市場)普通住宅 公寓 商鋪 寫字樓香、龍、曲、百、辰、蘇、金正普通住宅 公寓 商鋪 寫字樓香、龍、曲、百、辰、蘇、金正正由于龍江板塊已經(jīng)具有完善的配套設施和形成成熟的社區(qū)，所以需求量較大。本期龍江板塊熱銷樓盤較多，如香榭里·凱軒、龍鳳花園、正泰大廈、金陵名人居等。主要物業(yè)類型以小高層為主，面積均在110㎡以上。從短期未來市場上看，河西龍江板塊在物業(yè)類型方面逐漸向高層發(fā)展，套型需求主要在三房二廳以上。四、 奧體板塊樓盤名稱本期建筑面積（或者套數(shù)）供給（余房加本期供應）金馬酈城228000㎡剩余320套左右本期無新增房源順馳·樓盤名稱本期建筑面積（或者套數(shù)）供給（余房加本期供應）金馬酈城228000㎡剩余320套左右本期無新增房源順馳·濱江奧城292430㎡二期推出兩棟小高層，共300套萬科光明城市133600㎡剩余200套左右本期無新增房源萬達華府101800㎡本期新增200套萬和源58000㎡二期推出兩棟小高層，472,300拉德芳斯100000㎡花園洋房僅剩20套左右，本期推出4棟小高層紫鑫中華廣場400000㎡本期新增500套怡康新寓30000㎡剩余30套左右，本期無新增房源嘉業(yè)·陽光城200000㎡一期新增150套奧體·韻動匯70388㎡一棟22層小高層，共170套宋都·奧體名座88838㎡11月中推出一棟18層小高層,新增加300套左右月安花園（三期）108900㎡2幢多層和3幢小高層，共150套蘇建豪庭107800㎡剩余400套左右蘇建艷陽居87900㎡剩余500套左右表5-10 奧體板塊樓盤主力套型目前細分市場示意圖分面積、套型細分市場分析：（科＝萬科光明城市、達＝萬達華府、和＝萬和源、金＝金馬酈城、順＝順馳·濱江新城、拉＝拉德芳斯、怡＝怡康新寓、月＝月安花園、豪＝蘇建豪庭、艷=蘇健艷陽居、宋=宋都·奧體名座、奧=奧體·韻動匯、嘉=嘉業(yè)·陽光城、紫=紫鑫中華廣場）多層：61-80㎡81-90㎡91-110㎡111-130m2131m2以上二室一廳 金金二室二廳順三室一廳金三室二廳順順、豪、艷金、順、豪、艷四室以上金、順、豪、艷小高層：61-80㎡81-90㎡91-110㎡111-130m2131m2以上二室一廳二室二廳達和、順、拉、順三室一廳怡三室二廳 宋、奧宋、奧達、和、順、達、科、和、和、順、拉、四室以上怡宋嘉順豪、宋、紫、嘉月豪、紫、高層：達、科、和、豪、嘉61-80㎡ 81-90㎡ 91-110㎡ 111-130m2 131m2以上和和和和和、豪、紫和、豪、艷、紫和、豪、艷、紫目前，奧體板塊新開盤的樓盤較多，例如：萬和源、萬達華府、萬科光明城市、拉德芳斯等。供應量比上期報告有明顯增加。主要物業(yè)類型以小高層為主，面積均在110㎡以上。從短期未來市場上看，河西奧體板塊在物業(yè)類型方面逐漸向小高層、高層發(fā)展，套型需求主要是三房二廳。分物業(yè)細分市場分析：(近期市場→短期未來市場)普通住宅 公寓 商鋪 寫字樓金、科、達、和、順、拉、怡、月、豪、艷、紫、嘉、奧、宋金、科、拉順宋普通住宅 公寓 商鋪 寫字樓金、科、達、和、順、拉、怡、月、豪、艷、紫、嘉、奧、拉宋金、科、拉順、紫、奧、宋宋、紫、奧河西商品房供需狀況與主要樓盤銷售進度年底的到來，使整個樓市進入銷售淡季。河西也不例外，加息等宏觀政策的影響使河西樓市進入了銷售低潮。在奧體板塊的供應量直線上升的情況下，使整個河西片區(qū)的供應量位居南京七大片區(qū)前列。除去奧體板塊以外，河西的其它幾個板塊樓盤亦在平穩(wěn)中保持穩(wěn)步銷售。但與上期相比，銷售進度有所放緩。奧體的樓市由于三季度房價漲幅太快，供給量太大，使得銷售進展不夠理想。12況見下表。表5-11 南湖板塊主要樓盤銷售進度解析樓盤名稱銷售進度金虹花園本期共132套，只剩二十套左右150㎡躍層。云錦美地前期小高層基本售完，消化85%左右。6期推出7棟多層共420套，已經(jīng)消化80套左右潤花園一期售光，二期已經(jīng)銷售10%-20%愛達花園（三期）本期推出4棟多層共200套，已經(jīng)銷售10%香緹麗舍5棟板式高層共536套，已經(jīng)銷售80-90%千峰彩翠126套，已經(jīng)銷售70%表5-12 莫愁湖板塊主要樓盤銷售進度解析樓盤名稱銷售進度金基·藍鉆4棟高層，余二十幾套大戶型躍層。明年3月左右推出小高層左鄰風度已經(jīng)銷售30%新城·逸境4棟18層高層。尾盤，基本售光。漫城6棟小高層共350套，消化60%。名湖雅居一棟23層小高層，已售55％萬科·金色家園基本售空，只剩2套樣板房表5-13 龍江板塊主要樓盤銷售進度解析樓盤名稱銷售進度香榭里。凱軒兩棟小高層共128套，消化70套左右辰龍廣場兩棟28層的小高層，共356套，銷售了230套左右正泰大廈（非常建筑）305541001-3金陵名人居三期推出共97套，已經(jīng)銷售40套左右蘇寧馨瑰園只剩下十幾套左右的躍層曲水文華296套，消化60%-70%蘇寧·千秋情緣一期和二期均有余房，總體已經(jīng)銷售70%百合天府（二期）共322套，10月底剛剛開盤，銷售80套左右。龍鳳花園（三期）共300套，已經(jīng)銷售170套左右表5-14 奧體板塊主要樓盤銷售進度解析樓盤名稱銷售進度萬和源共472套，總體銷售30％左右順馳·濱江奧城一期銷售80%，二期銷售10%金馬酈城共470套，總體銷售36％左右嘉業(yè)陽光城共150套，已經(jīng)銷售10%宋都奧體名座一期已經(jīng)售罄，二期剛剛開盤紫鑫中華廣場共500套，已經(jīng)銷售15％萬達華府共200套，已經(jīng)銷售30%奧體韻動匯推出5米跳高，已經(jīng)銷售80套左右怡康新寓共178套，已經(jīng)銷售85％拉德芳斯108套花園洋房，已經(jīng)銷售80套左右月安花園（三期）共150套，已經(jīng)銷售30%萬科光明城市2棟高層，已經(jīng)銷售30％左右蘇建豪庭已經(jīng)銷售15％蘇建艷陽居已經(jīng)銷售15％河西片區(qū)商品價格水平分析河西片區(qū)商品價格水平分析表5-1512月河西主要在售樓盤價格

樓盤名稱價格板塊云錦美地樓盤名稱價格板塊云錦美地6700南湖香緹麗舍5400千峰彩翠5600漫城6300莫愁湖名湖雅居7200左鄰風度7000潤花園5800新和園5450龍江香榭里·凱軒6300辰龍廣場5600金陵名人居6700曲水文華6100蘇寧·千秋情緣6800百合天府5500龍鳳花園6435正泰大廈5150麗晶國際8500（精裝）萬和源5350奧體順馳·濱江奧城6150金馬酈成6900萬達華府5800怡康新寓4900拉德芳斯5800月安花園4850萬科光明城市6500蘇建豪庭5830蘇建艷陽居5830奧體·名座5150奧體·韻動匯7100（5米挑高）嘉業(yè)·陽光城5400紫鑫中華廣場5650根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計數(shù)據(jù)得出，2004126616/96—97500010000策。本期河西新開盤的樓盤主要集中在奧體板塊，例如奧體·名座、嘉業(yè)陽光城，受十運會影響，奧體中心周圍的樓盤較多，同時也是河西樓盤的熱賣點之一。而莫愁湖板塊由于其自身特殊的地理位置原因，其價位也相對較高。但周圍的萬科金色家園、金基·因還是這些樓盤自身的高品質、方便的交通和完備的配套設施等。龍江板塊因為其具備完善的基礎設施和便利的交通，所以在售的新建商品房較高。由于供給量與銷售量相對比較平衡，所以房價漲幅基本保持穩(wěn)定。圖5-1 2004年12月河西片區(qū)分板塊新建商品房價格比較(單位：元/平方米)5751582257515822600766226500600055005000龍江 莫愁湖 南湖 奧體圖5-2龍江板塊各主要樓盤10—12月的價格變動（單位：元/平方米）2004年10月2004年11月2004年10月2004年11月2004年12月0蘇寧千秋情緣 龍鳳花園 百合天府河西片區(qū)樓盤價格走勢根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫監(jiān)測，河西片區(qū)新建商品房價格在經(jīng)歷了一段時間的高速增長以后，最近基本趨于平穩(wěn)。如下圖：圖5-3近幾個月河西片區(qū)新建商品房價格走勢（單位：元/平方米）700065006000550050002004年4月 2004年6月 2004年8月 2004年10月 2004年12月70是一直持上漲的態(tài)勢的，龍江和莫愁湖板塊基礎設施的完備，以及本身地理位置的原因，交通方便，價格一直比較穩(wěn)定，銷售勢頭良好。奧體板塊的新增商品房供應量較多，再加上本身政府的扶持，加大對其周圍的基礎設施建設，開發(fā)商的宣傳和本身的樓盤品質較高，吸引了許多購房者的親睞，帶動了整個河西房地產(chǎn)的火爆。但由于受前段時間受央行加息的影響，現(xiàn)在購房者達多持觀望態(tài)度。許多樓盤的價格表面上雖然上漲了，但多采取各種優(yōu)惠活動來吸引購房者，實際上河西的商品房價格有所下跌。河西存量房市場監(jiān)測存量房成交狀況河西片區(qū)的存量房成交量相比于南京其他各區(qū)成交較多，而且其房源主要集中在龍江、莫愁湖以及南湖板塊。這些都是有自身的因數(shù)（交通便利、基本設施比較完備以及地理位置靠近主城區(qū)等）決定的，而且價格較高。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心二手房的監(jiān)測數(shù)據(jù)，近80%的房源為次新房源，面積也以大面積為主。河西片區(qū)存量房價格水平分析圖6-1 2004年—12月價格變化圖（單位:元/平方米）5457558754575587

56765500540053002004年8月 2004年9月 2004年10月 2004年11月 2004年12月根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心存量房數(shù)據(jù)檢測統(tǒng)計得，2004125587/11住年代等有關。所以二手房價格波動比較大。存量房需求特征分析：圖6-2 對河西片區(qū)二手房需求的套型比例分析：25% 25%20.8025% 25%20.80%16.70%大套(三室一廳)單室套(一室一特大套(三室兩廳小套(兩室一廳)中套(大兩室一所占比例16.70%12.50%20.80%25%25%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%

12.50%河西片區(qū)租賃市場價格水平分析根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心二手房數(shù)據(jù)庫監(jiān)測顯示，20041218.7/平方米/身的租賃房市場的影響。每年的這個時期，租賃房市場相對比較“冷16.37/平方米/月。符合南京市租賃市場的行情，這主要與江北自身的地理位置與基礎設施和本身房源自身的品質有關。河西片區(qū)開發(fā)商營銷策略11、12廣告是樓市銷售情況的晴雨表，通過某段時間內(nèi)樓盤廣告投放的特征，我們可以在一定程度上判斷出該時間段內(nèi)投放廣告樓盤的一般動態(tài)。隨著年底的到來，南京樓市開始進入銷售淡季。由于加息和河西樓盤大量上市等因素的影響，河西樓市競爭日趨激烈。而河西樓盤，無論是廣告投放總量還是單個樓盤的投放量較之以前，有明顯降低。11月、12月中河西片區(qū)樓盤共在各類報紙投放廣告相當于1234.5個廣告通欄。本月報紙媒體廣告投放量主要集中在現(xiàn)代快報、揚子晚報、金陵晚報這三家媒體。樓盤廣告投放的詳細資料詳見下表：7-111－12樓盤名稱投放總通欄數(shù)投放總次數(shù)投放總額（元）投放總量排名單次投放通欄數(shù)順馳濱江奧城17440121800014.35奧體韻動匯14430100800024.8龍鳳花園1232686100034.73蘇寧.千秋情緣952766500043.52紫鑫中華廣場942265800054.27拉德芳斯781454600065.57金馬酈城（新）571739900073.35嘉業(yè)陽光城511335700083.92云錦美地481233600094萬達華府481133600094.36宋都·奧體名座4512315000103.75辰龍廣場3611252000113.27萬和源307210000124.29千峰彩翠2714189000131.93左鄰風度278189000133.38香榭里凱軒276189000134.5曲水文華246168000144怡康新寓18.517129500151.09漫城155105000163蘇建豪庭155105000163金陵名人居154105000163.75萬科光明城市12484000173愛達花園3期101070000181月安花園6242000193香緹麗舍6242000193百合天府3321000201新城逸境3121000203華陽城市心境3121000203注：廣告費用以每個通欄7000元計算。表7-2 9－10月份河西片區(qū)樓盤廣告投放分板塊統(tǒng)計板塊名稱投放總通欄數(shù)投放總費用（元）投放廣告的樓盤數(shù)奧體板塊738.5516950014龍江板塊35724990006莫愁湖板塊483360004南湖板塊916370004結合11、12月份河西片區(qū)樓盤廣告投放量及樓盤供給情況變化可以看出，河西樓市已經(jīng)進入了樓盤銷售的淡季。在11、12月中，河西的樓盤廣告投放總量雖略低于9、10，但奧體版塊投放的樓盤數(shù)較之上期有增無減，而其他版塊由于無新盤推出，投放量和投放樓盤數(shù)大為減少。從以上兩表可以看出，11、12體韻動匯紫鑫中華廣場、拉德芳斯、金馬酈城（新）等。投放廣告部分樓盤銷售情況如下表：表7-3 結合廣告分析的樓盤銷售情況樓盤名稱9、10月廣告投放情況簡述樓盤趨勢描述順馳濱江奧城174前兩期房源熱銷中，為三期開盤銷售做宣傳奧體韻動匯廣告投放很多，以144個通欄的投放量在河西排名第二河西奧體新增樓盤，廣告投放為其開盤做鋪墊龍鳳花園廣告投放較之上期大為減少，兩個月投放了123個通欄，河西排名第三三期銷售接近尾聲，投放力度較上期大為減少蘇寧.千秋情緣廣告投放較多，95個通欄河西排名第四總體銷售進度略有提高，廣告投放力度一般紫鑫中華廣場廣告投放較多，兩個月共投放94個通欄河西奧體新增樓盤，廣告投放為其開盤做鋪墊拉德芳斯廣告投放一般，78個通欄的投放量排名第六河西奧體新增樓盤，廣告投放為其小高層開盤做鋪墊金馬酈城（新）廣告投放總量及頻率一般銷售進度一般，廣告投放為其新增房源做鋪墊嘉業(yè)陽光城廣告投放不多，51個通欄的投放量排名第八河西新增樓盤，廣告投放為其開盤做鋪墊云錦美地廣告投放不多，且投放頻率較低廣告投放不多，48個通欄的投放量排名第九前期房源銷售一空，為其六期多層開盤做宣傳萬達華府廣告投放不多，兩個月僅48個通欄的投放量，與云錦美地并列第九河西奧體新增樓盤，廣告投放為其開盤做鋪墊宋都·奧體名座廣告投放不多，投放頻率也低河西奧體新增樓盤，廣告投放為其開盤做鋪墊河西片區(qū)廣告營銷主題分析表7-4 河西11、12月樓盤最新廣告訴求順馳濱江奧城用視覺， 把水岸的精彩私有化尚層水岸，順馳水景的又一成功典范水岸生活 感動南京賀歲行動，特惠單位超值呈奉！濃情歲末順馳有禮奧體韻動匯長頸鹿也不用低頭平面換立體三維立體新空間 改變一成不變的住宅，活動由平面換成立體空間，感覺高一點、使用空間多一點軌道交通帶動發(fā)展地鐵輕軌是未來的交通工具 軌道交通讓城市變得更大，輻射得更遠南京奧體板塊 城市新地標龍鳳花園歲末驚喜 關注就有機會大戶生活 自由享受壓軸大禮 敬請“高攀”從【20】層以上的高度俯瞰龍江拉德芳斯空前！絕后？因為前所未有，我們才做。每天，行走2046步！羨慕？我享受！萬達華府84㎡鉑金兩房 與您共享奧體主流生活美，是將不必要的東西去掉精雕細鑿 用心凝練戶型104㎡鉆石三房主流戶型/城市稀缺 16棟尊貴（一層兩戶，一梯兩戶，坐擁東南亞風情園林，近觀奧體中心場館紫鑫中華廣場河西NO.1 世界級建筑界泰斗，本杰明·伍德開窗南京住宅新天地地鐵，動起來 明年地鐵通車，請搭一號線到紫鑫中華廣場，幸福新天地來！紫鑫中華廣場，撼動南京登場 面對奧體，42萬㎡世紀造鎮(zhèn)左鄰風度市心外銷高尚景觀名宅 “左鄰·風度之夜”——用音樂詮釋高尚名宅市心外銷高尚景觀名宅左鄰·風度品位國際級的人生景觀正泰大廈4800元/㎡起售龍江版塊景觀三房 你想花60萬還是80萬？11月28日，非常建筑登陸龍江嘉業(yè)·陽光城嘉業(yè)·陽光城 開盤在即，光輝將現(xiàn)“慧眼識陽光” 揭開神秘面紗云錦美地兩幢樓之間，是領略風景的視線城市改造一大亮點 秦淮風光再成焦點當別人還停留于想象 我們已步入享受云錦美地 ——新街口三公里區(qū)域罕見多層——萬科光明城市幻彩之夜 盛裝上演絕版湖景 達觀天下萬科·光明城市香榭座 尊貴獻世蘇建豪庭蘇建豪庭 贏家 贏取家的活動只有20位蘇建豪庭城市貴族專屬領地位置好所以引人注目河西片區(qū)其它促銷手段分析7-52004樓盤名稱促銷活動內(nèi)容奧體韻動匯“5000元來就送”購房大禮活動10月24日 下午17：00