房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)課件

第四章房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展歷程常規(guī)項(xiàng)目開發(fā)

創(chuàng)新項(xiàng)目開發(fā)第四章房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展歷程1第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展歷程一、發(fā)展歷程二、開發(fā)模式的發(fā)展第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展歷程一、發(fā)展歷程2一、發(fā)展歷程1.產(chǎn)品開發(fā)的發(fā)展：廣告宣傳項(xiàng)目概念和復(fù)合項(xiàng)目專業(yè)和品牌項(xiàng)目

一、發(fā)展歷程3房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)課件42.房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作方面的發(fā)展：?jiǎn)我划a(chǎn)品

多元化產(chǎn)品

專業(yè)化產(chǎn)品2.房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作方面的發(fā)展：5二、開發(fā)模式的發(fā)展1.復(fù)合房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)模式（Compositerealestatemode）

房地產(chǎn)+其他產(chǎn)業(yè)（音樂、體育、教育）

二、開發(fā)模式的發(fā)展1.復(fù)合房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)模式6

Ⅴ.奧林匹克花園（Compositeproduct）Ⅴ.奧林匹克花園（Compositeproduct）72.創(chuàng)新項(xiàng)目開發(fā)模式（Innovationdevelopmentmode）

Newurbanism:

SOHO

Suburbanization:

5+2

7+02.創(chuàng)新項(xiàng)目開發(fā)模式83.專業(yè)連鎖項(xiàng)目開發(fā)模式（Professionalchainmode）likeMcDonald'sandKFC4.景觀項(xiàng)目開發(fā)模式（LandscapeDevelopmentMode）SeaandRiverView3.專業(yè)連鎖項(xiàng)目開發(fā)模式（Professional9Ⅵ.陽(yáng)光100(Professionalchain)Ⅵ.陽(yáng)光100(Professionalchain)10房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)課件11第二節(jié)常規(guī)項(xiàng)目開發(fā)一、根據(jù)開發(fā)規(guī)模劃分小型開發(fā)項(xiàng)目中型開發(fā)項(xiàng)目

大型開發(fā)項(xiàng)目第二節(jié)常規(guī)項(xiàng)目開發(fā)一、根據(jù)開發(fā)規(guī)模劃分121.小型開發(fā)項(xiàng)目小型項(xiàng)目指的是占地?cái)?shù)千平方米的項(xiàng)目。（1）開發(fā)要點(diǎn)：優(yōu)勢(shì)是：地處市中心、交通方便、人口集中。劣勢(shì)是：地價(jià)昂貴、拆遷費(fèi)用大、基本配套設(shè)施老舊。機(jī)會(huì)是：政府給予眾多優(yōu)惠條件威脅是：相似類型的項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)。1.小型開發(fā)項(xiàng)目小型項(xiàng)目指的是占地?cái)?shù)千平方米的項(xiàng)目。優(yōu)勢(shì)是13（2）開發(fā)建議：

a.精品開發(fā)，以小而精致取勝b.快速入市，以快取勝

（2）開發(fā)建議：142.中型開發(fā)項(xiàng)目中型項(xiàng)目占地2-3萬(wàn)m2(中小型項(xiàng)目)或4-8萬(wàn)m2(中型項(xiàng)目)，一般是多層住宅區(qū)。（1）開發(fā)要點(diǎn)：優(yōu)勢(shì)：

a.形成住宅區(qū)，完善的配套

b.綠化率較高c.開發(fā)成本較低

d.實(shí)用率較高2.中型開發(fā)項(xiàng)目15（2）開發(fā)建議:a.多層住宅庭院空間的營(yíng)造:

注意事項(xiàng):特色開發(fā)文化品味

b.多層住宅個(gè)性化營(yíng)造（2）開發(fā)建議:163.大型項(xiàng)目開發(fā)大型項(xiàng)目占地10萬(wàn)m2以上（大型項(xiàng)目：10～60萬(wàn)m2，超大型項(xiàng)目：60萬(wàn)m2以上）（1）開發(fā)要點(diǎn)：a.大型項(xiàng)目有利于低價(jià)入市b.大型項(xiàng)目廣告投入足c.大型項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì)d.較好的進(jìn)行主題營(yíng)造3.大型項(xiàng)目開發(fā)17（2）開發(fā)建議：a.規(guī)劃超前；（開發(fā)期長(zhǎng)達(dá)5～10年）b.客戶準(zhǔn)確定位；（供應(yīng)量大，市場(chǎng)準(zhǔn)確細(xì)分困難）c.資金籌措到位；（土地、配套等資金需要量大<祈福新村人工湖耗資1000多萬(wàn)>）d.節(jié)奏控制到位

（2）開發(fā)建議：18二、根據(jù)開發(fā)形式劃分高層開發(fā)項(xiàng)目多層開發(fā)項(xiàng)目別墅開發(fā)項(xiàng)目（容積率極低，0.3以下）

二、根據(jù)開發(fā)形式劃分19第三節(jié)創(chuàng)新項(xiàng)目開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新體系

產(chǎn)品創(chuàng)新方法創(chuàng)新產(chǎn)品

第三節(jié)創(chuàng)新項(xiàng)目開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新體系20一、房地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新體系1.核心產(chǎn)品:利益2.形式產(chǎn)品:建筑形式3.附加產(chǎn)品:服務(wù)4.地產(chǎn)外產(chǎn)品:體育、音樂、教育地產(chǎn)外產(chǎn)品

附加產(chǎn)品形式產(chǎn)品核心產(chǎn)品一、房地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新體系1.核心產(chǎn)品:利益地21二、產(chǎn)品創(chuàng)新方法1.概念創(chuàng)新2.產(chǎn)品創(chuàng)新3.手段創(chuàng)新4.服務(wù)創(chuàng)新二、產(chǎn)品創(chuàng)新方法1.概念創(chuàng)新221.概念創(chuàng)新(1)新都市主義:Ⅰ.SOHO:SmallofficeandHomeofficeⅡ.BOBO:BourgeoisandBohemian1.概念創(chuàng)新(1)新都市主義:Ⅱ.BOBO:Bourgeo23

Ⅲ.MOMA:TheMuseumofModernArtⅣ.Latte:Akindofcoffee

Ⅲ.MOMA:TheMuseumofⅣ.Latte24Ⅴ.LOHAS:LifestylesofhealthandsustainabilityⅤ.LOHAS:Lifestylesofhealth25(2)郊區(qū)化:

I.生活方式:5+27+0

Ⅱ.衍生概念:

綠色、環(huán)保、生態(tài)(3)復(fù)合產(chǎn)品(4)連鎖開發(fā)(2)郊區(qū)化:262.產(chǎn)品創(chuàng)新(1)創(chuàng)新重點(diǎn):Ⅰ.新的理念落到實(shí)處

Ⅱ.不僅僅是廣告宣傳(2)案例：2.產(chǎn)品創(chuàng)新(1)創(chuàng)新重點(diǎn):273.手段創(chuàng)新(1)公關(guān)策劃(2)廣告宣傳(3)價(jià)格策略

3.手段創(chuàng)新(1)公關(guān)策劃284.服務(wù)創(chuàng)新(1)物業(yè)管理(2)配套(3)會(huì)所

4.服務(wù)創(chuàng)新(1)物業(yè)管理29三、創(chuàng)新產(chǎn)品（一）綠色住宅（環(huán)保住宅、生態(tài)住宅、健康住宅）（二）白領(lǐng)概念產(chǎn)品（三）老年人住宅的開發(fā)（四）產(chǎn)權(quán)式酒店三、創(chuàng)新產(chǎn)品（一）綠色住宅（環(huán)保住宅、生態(tài)住宅、健康住宅）30（一）綠色住宅（環(huán)保住宅、生態(tài)住宅、健康住宅）1.基本的衡量標(biāo)準(zhǔn)是：對(duì)自然界的索取要少，對(duì)自然環(huán)境的負(fù)面影響要小，正確處理好自然、建筑與人的關(guān)系。（一）綠色住宅（環(huán)保住宅、生態(tài)住宅、健康住宅）1.基本的衡量312.綠色生態(tài)住宅九大指標(biāo)

能源系統(tǒng)：避免多條動(dòng)力管道入戶。對(duì)住宅的圍護(hù)結(jié)構(gòu)和供熱、空調(diào)系統(tǒng)要進(jìn)行節(jié)能設(shè)計(jì)，建筑節(jié)能至少要達(dá)到50％以上。水環(huán)境系統(tǒng)：設(shè)立中水系統(tǒng)、雨水收集利用系統(tǒng)等；景觀用水系統(tǒng)要專門設(shè)計(jì)并將其納入中水系統(tǒng)一并考慮。小區(qū)的供水設(shè)施宜采用節(jié)水節(jié)能型。2.綠色生態(tài)住宅九大指標(biāo)能源系統(tǒng)：避免多條動(dòng)力管道入戶。對(duì)32氣環(huán)境系統(tǒng)：室外空氣質(zhì)量要達(dá)到二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。居室內(nèi)自然通風(fēng)，衛(wèi)生間具備通風(fēng)換氣設(shè)施，廚房設(shè)有煙氣集中排放系統(tǒng)。聲環(huán)境系統(tǒng)：采用隔音降噪措施使室內(nèi)聲環(huán)境系統(tǒng)滿足：日間噪音小于35分貝、夜間小于30分貝。光環(huán)境系統(tǒng)：室內(nèi)盡量采用自然光，居住區(qū)內(nèi)防止光污染，提倡由新能源提供的綠色照明。氣環(huán)境系統(tǒng)：室外空氣質(zhì)量要達(dá)到二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。居室內(nèi)自然通風(fēng)，衛(wèi)生33熱環(huán)境系統(tǒng)：冬季室內(nèi)適宜溫度：20℃至24℃；夏季：22℃至27℃。采暖、空調(diào)應(yīng)該采用清潔能源。綠化系統(tǒng)：應(yīng)具備三個(gè)功能：一是生態(tài)環(huán)境功能，二是休閑活動(dòng)功能，三是景觀文化功能。廢棄物管理與處置系統(tǒng)：生活垃圾的收集要全部袋裝，密閉容器存放，收集率應(yīng)達(dá)到100％。垃圾應(yīng)實(shí)行分類收集，分為有害物、無(wú)機(jī)物、有機(jī)物三類，分類率應(yīng)達(dá)到50％。綠色建筑材料系統(tǒng)：提倡使用3R材料（可重復(fù)使用、可循環(huán)使用、可再生使用）熱環(huán)境系統(tǒng)：冬季室內(nèi)適宜溫度：20℃至24℃；夏季：22℃至343.社區(qū)生態(tài)建設(shè)措施

健康、節(jié)能主題提高綠化率，增加平面綠化，立體綠化保持原有天然的地形、地貌。人工營(yíng)造略有起伏的地形，寬闊的湖面，曲折的溪流，茂密的林地等。生態(tài)公園、生態(tài)林建設(shè)。提高自然資源利用率，降低污染都市莊園、觀光休閑農(nóng)業(yè)的開發(fā)3.社區(qū)生態(tài)建設(shè)措施

健康、節(jié)能主題35（二）白領(lǐng)概念產(chǎn)品

1.白領(lǐng)概念項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)遇分析：（1）白領(lǐng)階層成為購(gòu)房主力都市白領(lǐng)在無(wú)房者中占了相當(dāng)大的比例，作為急于改善居住條件的年輕人，他們有著極為強(qiáng)烈的購(gòu)房欲望，但普遍積蓄比較有限。個(gè)人購(gòu)房者中年齡在25—39歲之間的年輕人已成為1997年以來(lái)個(gè)人購(gòu)房能力最強(qiáng)的消費(fèi)群體，占個(gè)人購(gòu)房總數(shù)的61．1％，這些人當(dāng)中大多是白領(lǐng)。（二）白領(lǐng)概念產(chǎn)品

1.白領(lǐng)概念項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)遇分析：36（2）白領(lǐng)階層的住房需求在市內(nèi)、一房一廳或二房一廳（面積40平方米左右），獨(dú)立廚廁、有些許家具和電器，地段安全便利、月租價(jià)1000—1500元的房子。位于市中心或市中心周圍地帶，建筑面積在40平方米左右；住所分房、廚、廁、陽(yáng)臺(tái)四個(gè)部分；可辦產(chǎn)權(quán)；首期6萬(wàn)左右；月供800—1500元；按揭時(shí)間在5年左右；物業(yè)管理良好。這種單身公寓具有交通方便、付款輕松、風(fēng)險(xiǎn)小等特點(diǎn)，只要攢夠了首期的房款，供上三五年便可擁有一套屬于自己的房子。（2）白領(lǐng)階層的住房需求372.白領(lǐng)概念項(xiàng)目市場(chǎng)定位要點(diǎn)（1）居住環(huán)境質(zhì)量要求高（2）自由個(gè)性和嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實(shí)的統(tǒng)一（3）高標(biāo)準(zhǔn)的社區(qū)服務(wù)文化（4）生活方式講效率和求快捷（5）現(xiàn)代化高科技含量生活2.白領(lǐng)概念項(xiàng)目市場(chǎng)定位要點(diǎn)（1）居住環(huán)境質(zhì)量要求高38

3.白領(lǐng)概念項(xiàng)目房型與功能設(shè)計(jì)要點(diǎn)

（1）獨(dú)特功能分區(qū)動(dòng)靜分離、干濕分離。（2）對(duì)SOH0趨勢(shì)的把握（3）滿足白領(lǐng)的功能設(shè)備3.白領(lǐng)概念項(xiàng)目房型與功能設(shè)計(jì)要點(diǎn)（1）獨(dú)特功能分區(qū)39（三）老年人住宅的開發(fā)

1.老年人住宅市場(chǎng)機(jī)遇分析（1）中國(guó)已步入老齡化社會(huì)按照聯(lián)合國(guó)制定的標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)國(guó)家或地區(qū)65歲以上人口占總?cè)丝?％或60歲以上人口占總?cè)丝?0％以上，即為老齡社會(huì)。2000年我國(guó)老年人達(dá)到1．3億，進(jìn)入老年型國(guó)家的行列；到2025年，老年人將占全國(guó)總?cè)藬?shù)的19．34％；到2040年，老年人將占全國(guó)人口的27．8％，屆時(shí)三個(gè)半中國(guó)人中就有一個(gè)老年人。

（三）老年人住宅的開發(fā)1.老年人住宅市場(chǎng)機(jī)遇分析40（2）老齡化社會(huì)住宅問題隨著壽命的延長(zhǎng)，人們退休之后的時(shí)間將超過工作時(shí)間，必需考慮退休后的生活對(duì)住宅及其環(huán)境的要求，明顯不同于工作期間對(duì)住宅的要求。計(jì)劃生育是中國(guó)的基本國(guó)策，將面臨著一對(duì)夫妻贍養(yǎng)4～12個(gè)老人的局面。因此，相當(dāng)比例的老人將進(jìn)入老年人公寓。房地產(chǎn)專家指出，老年住宅為老年人養(yǎng)老提供了重要的社會(huì)保障。同時(shí)它也是體現(xiàn)物質(zhì)文明的重要標(biāo)志。人口的老齡化使老年人對(duì)住房的需求發(fā)生變化。在城市里只要住房條件允許，父母和成年子女多數(shù)愿意分開居住，這樣才能使老人活動(dòng)不受干擾，減輕了子女負(fù)擔(dān)，還減少了代溝矛盾。（2）老齡化社會(huì)住宅問題隨著壽命的延長(zhǎng)，人們退休之后的時(shí)間將41

2.老年人生理和心理的需要四肢力量下降肺活量下降眼力下降聽力下降嗅覺和味覺遲鈍害怕孤獨(dú)卻又需要安寧需要社團(tuán)活動(dòng)、社群文化和對(duì)外交往需要家政服務(wù)需要又生命力的精神感覺生理心理2.老年人生理和心理的需要四肢力量下降害怕孤獨(dú)卻又需要安寧423.老年人住宅開發(fā)現(xiàn)存障礙(1)政府缺乏資金，房地產(chǎn)商尚在觀望。(2)昂貴的收費(fèi)使老人望而卻步。(3)從業(yè)人員素質(zhì)偏低。3.老年人住宅開發(fā)現(xiàn)存障礙(1)政府缺乏資金，房地產(chǎn)商尚在觀43

4.老人住宅的基本開發(fā)形式（1）“老少居”型住宅（2）老年公寓4.老人住宅的基本開發(fā)形式（1）“老少居”型住宅44

5.老年住宅開發(fā)要點(diǎn)（1）居住小區(qū)建筑外環(huán)境設(shè)計(jì):a.充滿生活情趣的庭院和宅前綠地

b.完善的步行交通系統(tǒng)

c.特色的廣場(chǎng)和社區(qū)中心區(qū)設(shè)計(jì)5.老年住宅開發(fā)要點(diǎn)（1）居住小區(qū)建筑外環(huán)境設(shè)計(jì):45

(2)建筑內(nèi)部適應(yīng)性設(shè)計(jì)

a.平面設(shè)計(jì)要體現(xiàn)對(duì)老人的關(guān)懷室內(nèi)設(shè)計(jì)需照顧心理

b.室內(nèi)設(shè)計(jì)需照顧老人的操作情況和喜好c.平面尺寸要符合老人生活習(xí)慣和生理要求

出入口不應(yīng)有高差，寬度為900mm以上。老人院中單面走廊寬1800mm以上，中間走廊寬2700mm以上；護(hù)理療養(yǎng)院中，單面走廊寬1350mm以上，中間走廊寬1800mm以上。樓梯踏步高度不大于140mm，踏面寬度不小于300mm。坡道坡度小于1/12，10米內(nèi)設(shè)休息平臺(tái)，兩側(cè)設(shè)扶手。電梯前廳和電梯內(nèi)要確保擔(dān)架及輪椅的活動(dòng)范圍。衛(wèi)生間應(yīng)寬敞，使老人有轉(zhuǎn)身的余地。(2)建筑內(nèi)部適應(yīng)性設(shè)計(jì)46(3)老年人住宅功能與檔次定位

60—74歲:“以動(dòng)為主，以養(yǎng)為輔”75—89歲:“動(dòng)養(yǎng)各半或養(yǎng)多于動(dòng)”90歲以上:重點(diǎn)設(shè)計(jì)老年護(hù)理醫(yī)院，開設(shè)治療、康復(fù)以及臨終關(guān)懷(4)完善的社區(qū)保障體系(3)老年人住宅功能與檔次定位47（四）產(chǎn)權(quán)式酒店

1.定義:即開發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般并不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司經(jīng)營(yíng)，從而獲得利潤(rùn)分紅，同時(shí)獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限免費(fèi)入住權(quán)。（四）產(chǎn)權(quán)式酒店

1.定義:48

2.產(chǎn)權(quán)式酒店的類型

①時(shí)權(quán)酒店1976年在瑞士首創(chuàng)，即由投資者買斷旅游目的地旅館旅游設(shè)施在特定時(shí)間里的所有權(quán)。②退休住宅投資者在退休之前購(gòu)樓，每年和家人去使用一段時(shí)間，其余時(shí)間交酒店管理公司出租獲取租金回報(bào)，到退休時(shí)作為頤養(yǎng)天年的住所。③有限自用的投資型酒店2.產(chǎn)權(quán)式酒店的類型49

3.產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營(yíng)①參與者：經(jīng)營(yíng)者（酒店管理公司），投資者（企業(yè)集團(tuán)、中產(chǎn)階層）監(jiān)督者（業(yè)主管理委員會(huì)）②開發(fā)要點(diǎn)客流保證（旅游區(qū)），經(jīng)營(yíng)管理保證（星級(jí)管理），銷售保證（小單元）

4.投資者的收益年度分紅、免費(fèi)自住、消費(fèi)優(yōu)惠、套現(xiàn)增值3.產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營(yíng)50第四章房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展歷程常規(guī)項(xiàng)目開發(fā)

創(chuàng)新項(xiàng)目開發(fā)第四章房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展歷程51第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展歷程一、發(fā)展歷程二、開發(fā)模式的發(fā)展第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展歷程一、發(fā)展歷程52一、發(fā)展歷程1.產(chǎn)品開發(fā)的發(fā)展：廣告宣傳項(xiàng)目概念和復(fù)合項(xiàng)目專業(yè)和品牌項(xiàng)目

一、發(fā)展歷程53房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)課件542.房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作方面的發(fā)展：?jiǎn)我划a(chǎn)品

多元化產(chǎn)品

專業(yè)化產(chǎn)品2.房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作方面的發(fā)展：55二、開發(fā)模式的發(fā)展1.復(fù)合房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)模式（Compositerealestatemode）

房地產(chǎn)+其他產(chǎn)業(yè)（音樂、體育、教育）

二、開發(fā)模式的發(fā)展1.復(fù)合房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)模式56

Ⅴ.奧林匹克花園（Compositeproduct）Ⅴ.奧林匹克花園（Compositeproduct）572.創(chuàng)新項(xiàng)目開發(fā)模式（Innovationdevelopmentmode）

Newurbanism:

SOHO

Suburbanization:

5+2

7+02.創(chuàng)新項(xiàng)目開發(fā)模式583.專業(yè)連鎖項(xiàng)目開發(fā)模式（Professionalchainmode）likeMcDonald'sandKFC4.景觀項(xiàng)目開發(fā)模式（LandscapeDevelopmentMode）SeaandRiverView3.專業(yè)連鎖項(xiàng)目開發(fā)模式（Professional59Ⅵ.陽(yáng)光100(Professionalchain)Ⅵ.陽(yáng)光100(Professionalchain)60房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)課件61第二節(jié)常規(guī)項(xiàng)目開發(fā)一、根據(jù)開發(fā)規(guī)模劃分小型開發(fā)項(xiàng)目中型開發(fā)項(xiàng)目

大型開發(fā)項(xiàng)目第二節(jié)常規(guī)項(xiàng)目開發(fā)一、根據(jù)開發(fā)規(guī)模劃分621.小型開發(fā)項(xiàng)目小型項(xiàng)目指的是占地?cái)?shù)千平方米的項(xiàng)目。（1）開發(fā)要點(diǎn)：優(yōu)勢(shì)是：地處市中心、交通方便、人口集中。劣勢(shì)是：地價(jià)昂貴、拆遷費(fèi)用大、基本配套設(shè)施老舊。機(jī)會(huì)是：政府給予眾多優(yōu)惠條件威脅是：相似類型的項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)。1.小型開發(fā)項(xiàng)目小型項(xiàng)目指的是占地?cái)?shù)千平方米的項(xiàng)目。優(yōu)勢(shì)是63（2）開發(fā)建議：

a.精品開發(fā)，以小而精致取勝b.快速入市，以快取勝

（2）開發(fā)建議：642.中型開發(fā)項(xiàng)目中型項(xiàng)目占地2-3萬(wàn)m2(中小型項(xiàng)目)或4-8萬(wàn)m2(中型項(xiàng)目)，一般是多層住宅區(qū)。（1）開發(fā)要點(diǎn)：優(yōu)勢(shì)：

a.形成住宅區(qū)，完善的配套

b.綠化率較高c.開發(fā)成本較低

d.實(shí)用率較高2.中型開發(fā)項(xiàng)目65（2）開發(fā)建議:a.多層住宅庭院空間的營(yíng)造:

注意事項(xiàng):特色開發(fā)文化品味

b.多層住宅個(gè)性化營(yíng)造（2）開發(fā)建議:663.大型項(xiàng)目開發(fā)大型項(xiàng)目占地10萬(wàn)m2以上（大型項(xiàng)目：10～60萬(wàn)m2，超大型項(xiàng)目：60萬(wàn)m2以上）（1）開發(fā)要點(diǎn)：a.大型項(xiàng)目有利于低價(jià)入市b.大型項(xiàng)目廣告投入足c.大型項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì)d.較好的進(jìn)行主題營(yíng)造3.大型項(xiàng)目開發(fā)67（2）開發(fā)建議：a.規(guī)劃超前；（開發(fā)期長(zhǎng)達(dá)5～10年）b.客戶準(zhǔn)確定位；（供應(yīng)量大，市場(chǎng)準(zhǔn)確細(xì)分困難）c.資金籌措到位；（土地、配套等資金需要量大<祈福新村人工湖耗資1000多萬(wàn)>）d.節(jié)奏控制到位

（2）開發(fā)建議：68二、根據(jù)開發(fā)形式劃分高層開發(fā)項(xiàng)目多層開發(fā)項(xiàng)目別墅開發(fā)項(xiàng)目（容積率極低，0.3以下）

二、根據(jù)開發(fā)形式劃分69第三節(jié)創(chuàng)新項(xiàng)目開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新體系

產(chǎn)品創(chuàng)新方法創(chuàng)新產(chǎn)品

第三節(jié)創(chuàng)新項(xiàng)目開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新體系70一、房地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新體系1.核心產(chǎn)品:利益2.形式產(chǎn)品:建筑形式3.附加產(chǎn)品:服務(wù)4.地產(chǎn)外產(chǎn)品:體育、音樂、教育地產(chǎn)外產(chǎn)品

附加產(chǎn)品形式產(chǎn)品核心產(chǎn)品一、房地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新體系1.核心產(chǎn)品:利益地71二、產(chǎn)品創(chuàng)新方法1.概念創(chuàng)新2.產(chǎn)品創(chuàng)新3.手段創(chuàng)新4.服務(wù)創(chuàng)新二、產(chǎn)品創(chuàng)新方法1.概念創(chuàng)新721.概念創(chuàng)新(1)新都市主義:Ⅰ.SOHO:SmallofficeandHomeofficeⅡ.BOBO:BourgeoisandBohemian1.概念創(chuàng)新(1)新都市主義:Ⅱ.BOBO:Bourgeo73

Ⅲ.MOMA:TheMuseumofModernArtⅣ.Latte:Akindofcoffee

Ⅲ.MOMA:TheMuseumofⅣ.Latte74Ⅴ.LOHAS:LifestylesofhealthandsustainabilityⅤ.LOHAS:Lifestylesofhealth75(2)郊區(qū)化:

I.生活方式:5+27+0

Ⅱ.衍生概念:

綠色、環(huán)保、生態(tài)(3)復(fù)合產(chǎn)品(4)連鎖開發(fā)(2)郊區(qū)化:762.產(chǎn)品創(chuàng)新(1)創(chuàng)新重點(diǎn):Ⅰ.新的理念落到實(shí)處

Ⅱ.不僅僅是廣告宣傳(2)案例：2.產(chǎn)品創(chuàng)新(1)創(chuàng)新重點(diǎn):773.手段創(chuàng)新(1)公關(guān)策劃(2)廣告宣傳(3)價(jià)格策略

3.手段創(chuàng)新(1)公關(guān)策劃784.服務(wù)創(chuàng)新(1)物業(yè)管理(2)配套(3)會(huì)所

4.服務(wù)創(chuàng)新(1)物業(yè)管理79三、創(chuàng)新產(chǎn)品（一）綠色住宅（環(huán)保住宅、生態(tài)住宅、健康住宅）（二）白領(lǐng)概念產(chǎn)品（三）老年人住宅的開發(fā)（四）產(chǎn)權(quán)式酒店三、創(chuàng)新產(chǎn)品（一）綠色住宅（環(huán)保住宅、生態(tài)住宅、健康住宅）80（一）綠色住宅（環(huán)保住宅、生態(tài)住宅、健康住宅）1.基本的衡量標(biāo)準(zhǔn)是：對(duì)自然界的索取要少，對(duì)自然環(huán)境的負(fù)面影響要小，正確處理好自然、建筑與人的關(guān)系。（一）綠色住宅（環(huán)保住宅、生態(tài)住宅、健康住宅）1.基本的衡量812.綠色生態(tài)住宅九大指標(biāo)

能源系統(tǒng)：避免多條動(dòng)力管道入戶。對(duì)住宅的圍護(hù)結(jié)構(gòu)和供熱、空調(diào)系統(tǒng)要進(jìn)行節(jié)能設(shè)計(jì)，建筑節(jié)能至少要達(dá)到50％以上。水環(huán)境系統(tǒng)：設(shè)立中水系統(tǒng)、雨水收集利用系統(tǒng)等；景觀用水系統(tǒng)要專門設(shè)計(jì)并將其納入中水系統(tǒng)一并考慮。小區(qū)的供水設(shè)施宜采用節(jié)水節(jié)能型。2.綠色生態(tài)住宅九大指標(biāo)能源系統(tǒng)：避免多條動(dòng)力管道入戶。對(duì)82氣環(huán)境系統(tǒng)：室外空氣質(zhì)量要達(dá)到二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。居室內(nèi)自然通風(fēng)，衛(wèi)生間具備通風(fēng)換氣設(shè)施，廚房設(shè)有煙氣集中排放系統(tǒng)。聲環(huán)境系統(tǒng)：采用隔音降噪措施使室內(nèi)聲環(huán)境系統(tǒng)滿足：日間噪音小于35分貝、夜間小于30分貝。光環(huán)境系統(tǒng)：室內(nèi)盡量采用自然光，居住區(qū)內(nèi)防止光污染，提倡由新能源提供的綠色照明。氣環(huán)境系統(tǒng)：室外空氣質(zhì)量要達(dá)到二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。居室內(nèi)自然通風(fēng)，衛(wèi)生83熱環(huán)境系統(tǒng)：冬季室內(nèi)適宜溫度：20℃至24℃；夏季：22℃至27℃。采暖、空調(diào)應(yīng)該采用清潔能源。綠化系統(tǒng)：應(yīng)具備三個(gè)功能：一是生態(tài)環(huán)境功能，二是休閑活動(dòng)功能，三是景觀文化功能。廢棄物管理與處置系統(tǒng)：生活垃圾的收集要全部袋裝，密閉容器存放，收集率應(yīng)達(dá)到100％。垃圾應(yīng)實(shí)行分類收集，分為有害物、無(wú)機(jī)物、有機(jī)物三類，分類率應(yīng)達(dá)到50％。綠色建筑材料系統(tǒng)：提倡使用3R材料（可重復(fù)使用、可循環(huán)使用、可再生使用）熱環(huán)境系統(tǒng)：冬季室內(nèi)適宜溫度：20℃至24℃；夏季：22℃至843.社區(qū)生態(tài)建設(shè)措施

健康、節(jié)能主題提高綠化率，增加平面綠化，立體綠化保持原有天然的地形、地貌。人工營(yíng)造略有起伏的地形，寬闊的湖面，曲折的溪流，茂密的林地等。生態(tài)公園、生態(tài)林建設(shè)。提高自然資源利用率，降低污染都市莊園、觀光休閑農(nóng)業(yè)的開發(fā)3.社區(qū)生態(tài)建設(shè)措施

健康、節(jié)能主題85（二）白領(lǐng)概念產(chǎn)品

1.白領(lǐng)概念項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)遇分析：（1）白領(lǐng)階層成為購(gòu)房主力都市白領(lǐng)在無(wú)房者中占了相當(dāng)大的比例，作為急于改善居住條件的年輕人，他們有著極為強(qiáng)烈的購(gòu)房欲望，但普遍積蓄比較有限。個(gè)人購(gòu)房者中年齡在25—39歲之間的年輕人已成為1997年以來(lái)個(gè)人購(gòu)房能力最強(qiáng)的消費(fèi)群體，占個(gè)人購(gòu)房總數(shù)的61．1％，這些人當(dāng)中大多是白領(lǐng)。（二）白領(lǐng)概念產(chǎn)品

1.白領(lǐng)概念項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)遇分析：86（2）白領(lǐng)階層的住房需求在市內(nèi)、一房一廳或二房一廳（面積40平方米左右），獨(dú)立廚廁、有些許家具和電器，地段安全便利、月租價(jià)1000—1500元的房子。位于市中心或市中心周圍地帶，建筑面積在40平方米左右；住所分房、廚、廁、陽(yáng)臺(tái)四個(gè)部分；可辦產(chǎn)權(quán)；首期6萬(wàn)左右；月供800—1500元；按揭時(shí)間在5年左右；物業(yè)管理良好。這種單身公寓具有交通方便、付款輕松、風(fēng)險(xiǎn)小等特點(diǎn)，只要攢夠了首期的房款，供上三五年便可擁有一套屬于自己的房子。（2）白領(lǐng)階層的住房需求872.白領(lǐng)概念項(xiàng)目市場(chǎng)定位要點(diǎn)（1）居住環(huán)境質(zhì)量要求高（2）自由個(gè)性和嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實(shí)的統(tǒng)一（3）高標(biāo)準(zhǔn)的社區(qū)服務(wù)文化（4）生活方式講效率和求快捷（5）現(xiàn)代化高科技含量生活2.白領(lǐng)概念項(xiàng)目市場(chǎng)定位要點(diǎn)（1）居住環(huán)境質(zhì)量要求高88

3.白領(lǐng)概念項(xiàng)目房型與功能設(shè)計(jì)要點(diǎn)

（1）獨(dú)特功能分區(qū)動(dòng)靜分離、干濕分離。（2）對(duì)SOH0趨勢(shì)的把握（3）滿足白領(lǐng)的功能設(shè)備3.白領(lǐng)概念項(xiàng)目房型與功能設(shè)計(jì)要點(diǎn)（1）獨(dú)特功能分區(qū)89（三）老年人住宅的開發(fā)

1.老年人住宅市場(chǎng)機(jī)遇分析（1）中國(guó)已步入老齡化社會(huì)按照聯(lián)合國(guó)制定的標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)國(guó)家或地區(qū)65歲以上人口占總?cè)丝?％或60歲以上人口占總?cè)丝?0％以上，即為老齡社會(huì)。2000年我國(guó)老年人達(dá)到1．3億，進(jìn)入老年型國(guó)家的行列；到2025年，老年人將占全國(guó)總?cè)藬?shù)的19．34％；到2040年，老年人將占全國(guó)人口的27．8％，屆時(shí)三個(gè)半中國(guó)人中就有一個(gè)老年人。

（三）老年人住宅的開發(fā)1.老年人住宅市場(chǎng)機(jī)遇分析90（2）老齡化社會(huì)住宅問題隨著壽命的延長(zhǎng)，人們退休之后的時(shí)間將超過工作時(shí)間，必需考慮退休后的生活對(duì)住宅及其環(huán)境的要求，明顯不同于工作期間對(duì)住宅的要求。計(jì)劃生育是中國(guó)的基本國(guó)策，將面臨著一對(duì)夫妻贍養(yǎng)4～12個(gè)老人的局面。因此，相當(dāng)比例的老人將進(jìn)入老年人公寓。房地產(chǎn)專家指出，老年住宅為老年人養(yǎng)老提供了重要的社會(huì)保障。同時(shí)它也是體現(xiàn)物質(zhì)文明的重要標(biāo)志。人口的老齡化使老年人對(duì)住房的需求發(fā)生變化。在城市里只要住房條件允許，父母和成年子女多數(shù)愿意分開居住，這樣才能使老人活動(dòng)不受干擾，減輕了子女負(fù)擔(dān)，還減少了代溝矛盾。（2）老齡化社會(huì)住宅問題隨著壽命的延長(zhǎng)，人們退休之后的時(shí)間將91

2.老年人生理和心理的需要四肢力量下降肺活量