2022年終端零庫存執(zhí)行方案與實操分析范文

第17頁共17頁2022年終端零庫存執(zhí)行方案與實操分析范文理論上零庫存的實現(xiàn)依靠以銷定產的期貨模式，在鞋服零售行業(yè)的終端是難于執(zhí)行的，那么存在終端零庫存的機會是什么呢。終端實現(xiàn)零庫存的機會第一種情況：貨品在一個銷售周期內售馨率為____%自然售完；第二種情況。庫存可退回上游供應商，若是無條件退貨其本質就是代銷了。第一種情況實現(xiàn)零庫存那是最好的，是不是每個款都可以售完呢。這種可能性比較小，故而仍是會有貨品庫存產生。第二種情況不管是有條件折價退貨還是無條件退貨，實現(xiàn)零庫存的可能性比是較高的。庫存是貨品流動沉積的結果，從右圖我們可以看到在舊模式下，貨品經多次轉手，逐漸向下家轉移，其物流特性是多節(jié)點的單向流動，基本上庫存都是推向終端的；新的超級終端模式中，貨品是總代或總公司統(tǒng)一控制雙向無節(jié)點流動的，這為終端實現(xiàn)零庫存提供了一定的可操作性。那到底超級終端如何實現(xiàn)零庫存呢。零庫存方案實施的背景談及在現(xiàn)有的總代+特許加盟+自營這種綜合商務模式下構建超級終端管理體系的可行性和要點。首先介紹一下超級終端的概念，即原來在各層級下的銷售門店和商場專柜，經過整合將原來金字塔型架構的營銷體系變?yōu)楸馄叫?，直接由總代理對終端進行管理。超級終端管理體系包括貨品的價格體系、營銷策略、終端形象、貨品陳列、貨品上下柜，貨品流通和存管的綜合體系，原來渠道上的各個部門負責配合執(zhí)行。超級終端管理體系的優(yōu)勢在于，敏銳的終端市場反應、快速響應的貨品調劑，通過終端市場的感知系統(tǒng)和后臺高效的物流支撐平臺，實現(xiàn)貨品快速高效的流通為貨品創(chuàng)造更多的銷售機會，從而減少貨品庫存和達到提升營業(yè)額。下面我們從幾個角度來分析一下執(zhí)行超級終端零庫存的可行性：(一)、技術層面。包括兩部分，一個是信息系統(tǒng)，現(xiàn)在企業(yè)基本使用erp管理，需要做的是增強與貨品有關的部分模塊的功能，提升貨品信息的綜合利用率；另一個是硬件，現(xiàn)在的移動終端設備為數(shù)據(jù)的采集提供了可靠的基礎。(二)、經營層面。該鏈條上各節(jié)點的經營者目標達成一致，具備推行變革的主觀能動力。(三)、經營規(guī)模。具有一定的經營規(guī)模是基礎，因規(guī)模能產生效益，如果經營規(guī)模(營業(yè)額及門店數(shù)量)不大、終端密度不高的話，那么超級終端體系的優(yōu)勢就不明顯了，且相關的物流成本也會增加。那具體是怎樣的規(guī)模適合超級終端的vmi供貨模式，這跟品牌的定位、產品線長短等因素有關不能一概而論，需具體數(shù)據(jù)分析。(四)、支撐平臺。作為后臺支撐的綜合物流平臺是一個關鍵環(huán)節(jié)，是整個體系的核心，前各環(huán)節(jié)做得再好，如果最終執(zhí)行環(huán)節(jié)落實不了，一切便是空談，故而對綜合物流平臺的建設和管理尤為重要，須有統(tǒng)一的服務條款和統(tǒng)一物流服務商，以前那種貨主指定承運商的模式將不再適用，先款后貨的發(fā)貨制度也需變革，更靈活的貨款結算制度是保證貨品流通的可靠保證。以上從人物的主觀思想、市場的客觀情況、現(xiàn)實的軟、硬件條件，四個方面做了簡要的分析，不管是品牌商或超級總代理如具備上述要點，應該說具備執(zhí)行超級終端管理模式的基本要素和可行性。超級終端零庫存管理體系支撐要點：(1)、超級終端體系更像是一個超級的商業(yè)伙伴聯(lián)盟，維系這個聯(lián)盟的繩索是這條供應鏈上參與各方的利益分配制度?？偛?、外協(xié)廠商、代理商、物流公司、商場、門店等均是供應鏈上的一個支點；信息、資金、貨品流通這三條線則是供應鏈上重要的紐帶，那一條掉了，都將影響整個鏈條，故而創(chuàng)新的營利模式是超級終端管理體系的核心重點。(2)、支撐這個體系的后臺物流運作，是成敗的關鍵。在超級終端體系中涉及多個制度的調整，如貨品配發(fā)制度、配發(fā)渠道管理等，和貨品分析中心建設，這個中心主要是對貨品的熱度進行研究，從而決定增產和減產，以及貨品的調撥，可以說是整個vmi的中樞神經。(3)、超級終端管理體系也是一個跨越多層面的體系，整合工作尤為重要，有效的利用原有的資源和平臺，減少重復建設和資金投入，做到四兩撥千斤、借雞生蛋是值得深思和考慮的。(4)、循序漸進和大膽引入新概念是不可或缺的，機制的改變應是基于長期的數(shù)據(jù)收集和分析的，當然經驗也很重要，但是僅依靠經驗拍腦袋那就很危險了。沒有創(chuàng)新的改革難有卓越的成績，循序漸進則是成功的保險器。在這樣的體制下的供應鏈更趨向一條直線，鏈條上各個節(jié)點的利益再一次重新分配，同時經營風險進一步分散，當然利益的分配更趨合理，從另一個角度來說，這應該算是一種利益聯(lián)盟。結合以上的系統(tǒng)思考，有關超級終端零庫存方案的制定就顯得順水推舟，剛性要點如下：前提：體制改革，變代理終端為超級終端，即品牌商(或總代)直接控制終端門店的貨品上下架，作為超級終端貨品的掌門人(品牌商或大型代理)，必須擁有一個龐大的信息系統(tǒng)來支持貨品的投放轉移決策。核心：體制變革的核心其實是整個鏈條中參與者的利益分配改革。方案：(a)：通過融資控股取得控制權，原來的經營者變成股東，參與日常的經營和管理，其余貨品銷售定價、鋪貨、下柜、貨品流通和庫存由總代理承擔，終端實現(xiàn)零庫存；(b)：總代理控制和承擔貨品的流動，加盟商無條件的接受總代理的貨品調劑和安排，庫存全部返還總代理，總代理根據(jù)其銷售業(yè)績給予不同的扣點；(c)：總代理統(tǒng)一提供物流服務，貨品由各渠道商執(zhí)行控制，總代理有條件的回收貨品(莊家根據(jù)終端銷售指標完成情況制定梯階的貨品回流制度)執(zhí)行：主要闡述在總代理操盤情況下的執(zhí)行要點：1、預防：在總體的訂單規(guī)模上事先下調一定的幅度拿貨或生產；2、干預：通過終端感知系統(tǒng)及時掌握終端的貨品熱度，及時調整貨品策略或補單生產或下柜換地銷售；3、止血：當通過分析發(fā)現(xiàn)貨品滯銷果斷的對該款的貨品進行新品折價促銷，同時亦可帶動其它款類貨品銷售；4、補救?？偞碜鳛閹齑娴某袚?，也不必太擔心，可以將下架的貨品翻新后存儲，待到下季做新品折價貨和配售。終端零庫存可能引發(fā)的后續(xù)問題：(1)在銷售終端零庫存的體制下，所有過季貨品將流回總部，終端的庫存壓力沒有了，終端的營銷管理可能因此懈怠，貨品銷售管理力度減弱。(2)總部終端市場管理工作負擔增加，這種體制下，終端的業(yè)績一定程度上依賴上級的指導和調控，總部在終端市場管理的工作上成本會增加。(3)為執(zhí)行終端零庫存制度，支持的物流平臺提供的應是精細物流的服務，因此為支持貨品能有效快速流通，物流費用將會增加。(4)在終端零庫存的制度下庫存的壓力都將傾瀉到總部，如庫存量過大可能會引起的資金量供應短缺，影響下一季的鋪貨計劃，錯過銷售的黃金季節(jié)又產生新一輪的庫存。實操案例分析某知名運動時尚品牌，貨品主要以時尚的運動系列成衣和鞋為主，貨品分春夏和秋冬兩大季，每一季的款式在____個左右。原來在江蘇有蘇南、蘇北兩個營銷公司，傳統(tǒng)商務模式經營(總代、二代、單店加盟、自營)兩個營銷公司一個側重代理，一個側重自營零售，兩個倉庫、兩套人馬各自獨立經營，總公司根據(jù)其訂單分別將貨品配發(fā)個各個營銷公司，再由營銷公司向下級配發(fā)，____年全年營業(yè)額7600多萬。____年開始嘗試供應鏈改革，初步在江蘇大區(qū)試行大物流制度和貨品總部控制制度，總部撤掉原來分屬兩個營銷公司的倉庫和物流組，由總部統(tǒng)一其物流和貨品配發(fā)，只保留市場開發(fā)的功能在營銷公司，營銷公司對貨品沒有所有權，換句話說原來營銷公司的庫存轉移到總部了(這是終端零庫存的初級形態(tài))，總部用一系列的指標來管理營銷公司和代理商，對代理商實行有條件的退貨制度。下面我們通過一些數(shù)據(jù)來看這個案例。(表一)表一該季是在____年訂下的計劃，故而在數(shù)據(jù)上看不出什么特別的，經營情況也一般?？偛坷媚瓿蹩臻e時間同物流供應商共同研究討論物流戰(zhàn)略，對雙方信息系統(tǒng)進行集成，由物流供應商為該品牌提供vmi的庫存管理信息及倉儲和貨品配送一體化服務。(表二)表二該季總部對江蘇兩個公司下的訂單進行分析后有意的消減____%下單生產，實際入庫貨品只有計劃的____%，由于執(zhí)行了大物流系統(tǒng)和貨品總部管控，貨品的周轉率大幅調高，貨品的配發(fā)更具靈活性，江蘇大區(qū)各終端的可銷售貨品不減反增(原來貨品到各區(qū)后變成各區(qū)自己的財產，a地滯銷的貨品，即使b地很暢銷，雖然總部的管理部門會對各地的終端市場銷售情況進行跟蹤和指導，但由于財務等更方面的原因，貨品難以有效的流通)，由于貨品的可售量增加，終端貨品種類豐富貨品充裕，故當季貨品銷售量環(huán)比上季增加____%，庫存率環(huán)比減少____%，____年江蘇大區(qū)實現(xiàn)營業(yè)額____億元，同比上一年度增長____%，終端數(shù)量____個。(表三)表三____年總部進一步對物流規(guī)劃進行深化，對分布在不同區(qū)域的終端進行劃分，建立24h、48h終端到貨響應機制，確保貨品及時上柜銷售，同時要求物流供應商增加各物流節(jié)點的信息采集和控制，及時掌握貨品物流動態(tài)。訂單方面繼續(xù)沿用上一季度訂單減少____%的策略下單生產，另對____年春夏季下架中的____萬貨品進行翻新配發(fā)，由于貨品準備充分，物流配發(fā)響應快速，貨品得以搶先在終端市場鋪貨上柜銷售。銷售量環(huán)比上季增長____%，同比____年春夏增長____%，庫存率降到____%。通過以上事例我們可以看到大物流體系和總部貨品控制度對推行終端零庫存提供了可操作性，精細化的物流支持平臺是有力的保障。2022年終端零庫存執(zhí)行方案與實操分析范文（二）____市城市更新項目實操系列(九)—被拆遷方之納稅分析與稅務籌劃及城市更新各階段的回遷風險控制西政資本為西政投資集團下屬企業(yè)，西政投資集團是西南政法大學地產、金融圈校友傾心打造的地產全產業(yè)鏈綜合金融服務平臺。集團主營私募投資、創(chuàng)業(yè)投資，主要投資方向為地產、高新科技、互聯(lián)網(wǎng)、文化傳媒、創(chuàng)新金融等產業(yè)。集團下設西政地產金融研究院，專門從事金融/融資產品設計、稅務籌劃、跨境投融資、房地產全產業(yè)鏈實務研究與顧問工作。歡迎任何形式的溝通、交流和合作，歡迎推薦地產轉讓/融資項目、創(chuàng)投融資項目，推薦者重謝。鏈接目錄一、被拆遷方的納稅分析(一)增值稅(二)土地增值稅(三)印花稅(四)企業(yè)所得稅(五)契稅二、拆遷補償協(xié)議履約要點及各階段操作注意事項(一)更新意愿征集階段(二)城市更新計劃申報階段(三)更新單元規(guī)劃草案編制及批準階段(四)實施主體申報及確認階段(五)房地產證注銷階段(六)建筑設計及施工階段(七)回遷物業(yè)的選擇三、貨幣補償或回遷房屋的稅務籌劃筆者按就實務情況而言，如被拆遷方主要以取得貨幣補償為目的，則可優(yōu)先考慮以拆遷補償?shù)姆绞饺〉秘泿叛a償，并適用____年遞延納稅(針對企業(yè))或自然人免繳個人所得稅的相關稅收優(yōu)惠政策(具體請參見筆者____年____月____日于本公眾號“西政資本”發(fā)布之推文《拆遷安置補償過程中開發(fā)商與被拆遷方的稅費分析與稅務籌劃》)；其次被拆遷方可選擇以股權轉讓方式轉讓項目權益并實現(xiàn)退出，其中因股權轉讓取得的高額溢價亦可通過拆分交易價款等方式實現(xiàn)稅籌和節(jié)稅的目的(具體請參見筆者____年____月____日于本公眾號“西政資本”發(fā)布之推文《____市城市更新項目實操系列(七)—交易方案設計及稅務籌劃》)。如被拆遷方主要以取得回遷物業(yè)為目的，則拆遷安置補償無疑是最好的選擇，其次就是合作建房，但鑒于合作建房的稅收政策適用需滿足相對嚴格的條件，因此實務中基本都是選擇拆遷安置補償?shù)姆绞揭垣@得回遷物業(yè)。為便于讀者深入了解拆遷補償?shù)暮献髂Ｊ娇梢越o被拆遷方帶來的優(yōu)勢，筆者特從城市更新項目中被拆遷方稅費負擔的分析入手，幫助讀者理清被拆遷方的納稅義務，并從回遷房屋的風險控制角度讓讀者對更新項目各環(huán)節(jié)中被拆遷方的權益保障措施有更深入的認識。一、被拆遷方的納稅分析(一)增值稅被拆遷方因被拆遷取得的拆遷補償所得是否需繳納增值稅一事一直存在爭議。營改增前，《國家稅務總____單位和個人土地被國家征用取得土地及地上附著物補償費有關營業(yè)稅的批復》(國稅函[____]____號)答復：“對國家因公共利益或城市規(guī)劃需要而收回單位和個人所擁有的土地使用權，并按照《____土地管理法》規(guī)定標準支付給單位和個人的土地及地上附著物(包括不動產)的補償費不征收營業(yè)稅?！薄秶叶悇湛俖___土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題____》(國稅函[____]____號)答復：“納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級(含)以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務____〈營業(yè)稅稅目注釋(試行稿)〉____》(國稅發(fā)[____]____號)規(guī)定，不征收營業(yè)稅?！睜I改增后，僅《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》提到“一、下列項目免征增值稅(三十七)土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者”，也即作為土地使用者將土地交還國家，具體表現(xiàn)為將土地使用權證交還國家并注銷，從而取得實物補償?shù)男袨槊饨辉鲋刀悺Ｓ赺___而言，營改增前，____市《城市更新稅收政策指引》(深地稅____發(fā)[____]____號)“二、被拆遷居民或單位讓渡土地使用權并取得拆遷補償?2.被拆遷居民或單位取得拆遷補償不征營業(yè)稅。根據(jù)《____省地方稅務____舊城拆遷改造有關營業(yè)稅問題的批復》(粵地稅函〔____〕____號)及《____市地方稅務____重新發(fā)布》(深地稅發(fā)[____]____號)文件的規(guī)定，被拆遷戶取得的補償收入不征收營業(yè)稅?！睜I改增后，深地稅____發(fā)[____]____取代了上述文件，其中對被拆遷方取得的拆遷安置補償所得按不征增值稅進行處理。(二)土地增值稅《____土地增值稅暫行條例》規(guī)定：“有下列情形之一的，免征土地增值稅：(一)納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額____％的；(二)因國家建設需要依法征用、收回的房地產?！薄禵___土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定：“條例第八條(二)項所稱的因國家建設需要依法征用、收回的房地產，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產所在地稅務機關提出免稅申請，經稅務機關審核后，免予征收土地增值稅?！?三)印花稅1.拆遷補償環(huán)節(jié)的印花稅《____印花稅暫行條例》第二條：“下列憑證為應納稅憑證：1.購銷、加工承攬、建設工程承包、財產租賃、貨物運輸、倉儲保管、借款、財產保險、技術合同或者具有合同性質的憑證；2.產權轉移書據(jù)；3.營業(yè)帳簿；4.權利、許可證照；5.經財政部確定征稅的其他憑證”。鑒于“拆遷補償協(xié)議”不在上述列舉范圍內，因此《拆遷補償協(xié)議》以及取得搬遷補償所得不需繳納印花稅。2.不動產回遷環(huán)節(jié)的印花稅《財政部國家稅務總____棚戶____改造有關稅收政策____》(財稅[____]____號)第一條：對改造安置住房建設用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。對改造安置住房經營管理單位、開發(fā)商與改造安置住房相關的印花稅以及購買安置住房的個人涉及的印花稅予以免征。在商品住房等開發(fā)項目中配套建造安置住房的，依據(jù)政府部門出具的相關材料、房屋征收(拆遷)補償協(xié)議或棚戶____改造合同(協(xié)議)，按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅。(四)企業(yè)所得稅1.貨幣補償《企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法》(國家稅務____公告____年第____號)第十六條“企業(yè)的搬遷收入，扣除搬遷支出后的余額，為企業(yè)的搬遷所得。企業(yè)應在搬遷完成年度，將搬遷所得計入當年度企業(yè)應納稅所得額計算納稅。”《____企業(yè)政策性搬遷或處置收入有關企業(yè)所得稅處理問題____》(國稅函[____]____號)“二、對企業(yè)取得的政策性搬遷或處置收入，應按以____式進行企業(yè)所得稅處理：(一)企業(yè)根據(jù)搬遷規(guī)劃，異地重建后恢復原有或轉換新的生產經營業(yè)務，用企業(yè)搬遷或處置收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質、用途或者新的固定資產和土地使用權(以下簡稱重置固定資產)，或對其他固定資產進行改良，或進行技術改造，或安置職工的，準予其搬遷或處置收入扣除固定資產重置或改良支出、技術改造支出和職工安置支出后的余額，計入企業(yè)應納稅所得額。(二)企業(yè)沒有重置或改良固定資產、技術改造或購置其他固定資產的計劃或立項報告，應將搬遷收入加上各類拆遷固定資產的變賣收入、減除各類拆遷固定資產的折余價值和處置費用后的余額計入企業(yè)當年應納稅所得額，計算繳納企業(yè)所得稅。(三)企業(yè)利用政策性搬遷或處置收入購置或改良的固定資產，可以按照現(xiàn)行稅收規(guī)定計算折舊或攤銷，并在企業(yè)所得稅稅前扣除。(四)企業(yè)從規(guī)劃搬遷次年起的五年內，其取得的搬遷收入或處置收入暫不計入企業(yè)當年應納稅所得額，在五年期內完成搬遷的，企業(yè)搬遷收入按上述規(guī)定處理。”根據(jù)上述，被拆遷企業(yè)取得的補償款可在五年內計入企業(yè)應納稅所得額，也即被拆遷企業(yè)可盡量將完稅義務延至第五年處理。2.房屋補償(回遷房)____市《城市更新稅收政策指引》(深地稅____發(fā)[____]____號)第二部分第(三)條第____款“?如企業(yè)獲得房產形式的拆遷補償，應按公允價值確認搬遷收入?！钡珖叶悇誣___公告____年第____號《____企業(yè)政策性搬遷所得稅有關問題的公告》明確規(guī)定“二、企業(yè)政策性搬遷被征用的資產，采取資產置換的，其換入資產的計稅成本按被征用資產的凈值，加上換入資產所支付的稅費(涉及補價，還應加上補價款)計算確定。”根據(jù)效力優(yōu)先的原則，被拆遷企業(yè)取得補償?shù)姆课荼旧頍o需按公允價值確認搬遷收入并繳納企業(yè)所得稅。值得注意的是，回遷房屋登記價過低將直接導致再次轉讓房屋時的高稅負問題。鑒于____市目前對返遷房屋的登記價處理大多按照拆遷補償安置合同約定的價格來確定，因此被拆遷方需就返遷房屋的登記價與開發(fā)商進行充分溝通，并做好完善的合同條款設計。特別提示：一般來說，返遷物業(yè)的登記價主要由原被拆遷的資產凈值(相當于提供的土地價值)、補繳的地價以及后期的開發(fā)建設成本組成，但因開發(fā)商提供返遷物業(yè)在土增稅和所得稅層面均按市場價進行視同銷售處理，因此實務里面被拆遷方需注意與開發(fā)商談判時的相應技巧，雙方平衡處理。(五)契稅根據(jù)《財政部、國家稅務總____企業(yè)以售后回租方式進行融資等有關契稅政策____》(財稅[____]____號)和《____省契稅實施辦法》第六條的規(guī)定，土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權屬，其成交價格或補償面積沒有超出規(guī)定補償標準的，免征契稅。因房屋被征收而選擇貨幣補償用以重新購置房屋，并且購房成交價格不超過貨幣補償?shù)模瑢π沦彿课菝庹髌醵?；購房成交價格超過貨幣補償?shù)模瑢Σ顑r部分按規(guī)定征收契稅。因房屋被征收而選擇房屋產權調換，并且不繳納房屋產權調換差價的，對新?lián)Q房屋免征契稅；繳納房屋產權調換差價的，對差價部分按規(guī)定征收契稅。二、拆遷補償協(xié)議履約要點及各階段操作注意事項(一)更新意愿征集階段被拆遷方需全面了解更新單元范圍內是否存在村____用地或者村____物業(yè)之類的村____資產，如存在村____資產，需重點____開發(fā)商與村股份合作公司之間簽訂的委托協(xié)議或合作協(xié)議的情況。由于____目前的村____資產監(jiān)管相關政策的收緊(如《龍崗區(qū)社區(qū)股份合作公司村____用地開發(fā)及交易監(jiān)管實施細則》)，股份合作公司與開發(fā)商之間簽訂合作開發(fā)協(xié)議相對謹慎，基本上只簽訂委托協(xié)議(即使簽訂合作協(xié)議的，也只是標題，實質內容仍為委托)，書面同意城市更新且委托開發(fā)商作為項目的申報主體。涉及村____資產的，股份合作公司決議流程繁瑣，村____資產處置可能涉及公開化選擇市場主體，而且政府部門備案流程冗長，直接影響項目開發(fā)周期及可行性。因此，被拆遷方需及時掌握是否存在村____用地及資產處置，以便做好開發(fā)周期的預期和心理準備。(二)城市更新計劃申報階段更新單元屬于按照規(guī)劃控制單元控制用地，如需進一步編制詳細規(guī)劃，確定單元內地塊劃分和具體地塊容積率等規(guī)劃條件，則該類更新單元仍存在諸多規(guī)劃條件的不確定性。該種情況下，被拆遷方需重點____開發(fā)商對更新單元具體城市更新單元申報及單元劃定情況。事實上，已簽訂的拆遷補償協(xié)議雖約定了具體的回遷分期等內容，但在規(guī)劃條件與協(xié)議不符的情況下，很有可能將難以落實原拆補約定并產生爭議。為此，建議被拆遷方根據(jù)更新單元劃定情況及時與開發(fā)商溝通，一方面確保單元范圍劃定與原拆補協(xié)議確定的一致，一方面如出現(xiàn)不一致，則及時調整原協(xié)議相關約定，爭取最大限度保障被拆遷方權益。(三)更新單元規(guī)劃草案編制及批準階段更新單元規(guī)劃(專規(guī))是管理城市更新活動的基本依據(jù)，統(tǒng)籌了整個城市更新項目各參與方的利益。被拆遷方在開發(fā)商編制城市更新單元規(guī)劃的過程中，對于更新單元規(guī)劃涉及的關鍵要素(如限高、路網(wǎng)、道路開口等)需予以充分注意，對于開發(fā)商報政府部門審批后公示的城市更新單元規(guī)劃草案，發(fā)現(xiàn)對被拆遷方不利