房地產(chǎn)工程整體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程

-.z.作為地產(chǎn)人，必須知道房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)的流程。具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)一般分為前期、中期、后期7大階段。如果想要對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)做到運(yùn)籌帷幄，就必須對(duì)工程全流程及重要控制點(diǎn)做到了然于心。1房地產(chǎn)工程整體開(kāi)發(fā)流程房地產(chǎn)的本質(zhì)問(wèn)題就是土地資源的再分配及流通：政府流向開(kāi)發(fā)商、開(kāi)發(fā)商流向消費(fèi)者、消費(fèi)者之間的轉(zhuǎn)移！前期(決策期)：由拿地到方案定案——重在決策(大局已定)；中期(實(shí)施期)：由施工圖設(shè)計(jì)到入伙——重在執(zhí)行；后期(運(yùn)營(yíng)期)：入伙后到房屋撤除——重在效勞，重在總結(jié)反應(yīng)。1、企業(yè)視角的房地產(chǎn)流程2、客戶視角的房地產(chǎn)流程3、2工程全流程7大關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)1、土地獲取〔一〕企業(yè)獲得土地的方式1、行政命令式：劃撥/協(xié)議出讓。危改工程、工商企業(yè)改造、經(jīng)濟(jì)適用房和根底設(shè)施建立中的建立用地分配根本上是控制在政府手里。2、資本市場(chǎng):〔1〕投資參股：用資金入股或用土地入股，通過(guò)土地與資金的互換共同組成工程開(kāi)發(fā)公司；〔2〕土地收購(gòu)：直接收購(gòu)獲得土地，這種直接收購(gòu)按國(guó)家規(guī)定要繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等稅費(fèi)；〔3〕收購(gòu)有土地的公司：為了防止繳納契稅與營(yíng)業(yè)稅等，一般都通過(guò)直接收購(gòu)公司的股權(quán)，這種收購(gòu)公司的形式現(xiàn)階段主要涉及企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅等稅費(fèi)，不用繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、契稅。這是近年來(lái)比擬紅火的一種方式，比方**收購(gòu)浙江南都，香港路勁收購(gòu)順馳。3.土地市場(chǎng)：通過(guò)在土地市場(chǎng)進(jìn)展招標(biāo)、拍賣、掛牌公開(kāi)獲得土地，這也是自2002年7月以來(lái)，獲取土地的主要方式。通常的情況下是以"價(jià)高者得〞為唯一的衡量標(biāo)準(zhǔn)?！捕衬玫嘏c否及拿地價(jià)格應(yīng)該考慮哪些因素？1、市場(chǎng)未來(lái)預(yù)期；2、工程或區(qū)域開(kāi)展預(yù)期；3、規(guī)劃條件的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)及經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)；4、企業(yè)開(kāi)展戰(zhàn)略和時(shí)機(jī)本錢；5、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況分析。案例：佳兆業(yè)拿地原則〔1〕住宅為主，實(shí)現(xiàn)快速開(kāi)發(fā)，快速銷售，資金快速回籠。嚴(yán)格控制持有物業(yè)在整體開(kāi)發(fā)量中的比例?！?〕選擇預(yù)售條件寬松、±0可以賣樓、資金占用少的城市，土地位置以城市開(kāi)展區(qū)的交通便利的具備快速變現(xiàn)條件的土地為首選。〔3〕防止拿超級(jí)大盤〔建面100萬(wàn)平方米以上〕，以免過(guò)多占用資金?！?〕深耕目前已進(jìn)駐城市，特別是成都、、江陰、，確保每個(gè)已進(jìn)入城市有3個(gè)可售建筑面積在30萬(wàn)㎡以上的工程，保證三年的開(kāi)發(fā)量，做好土地儲(chǔ)藏構(gòu)造規(guī)劃并嚴(yán)格執(zhí)行?！踩掣鞑块T職責(zé)1、投資開(kāi)發(fā)部：收集土地信息——工程立項(xiàng)報(bào)告〔分公司〕——工程立項(xiàng)審批〔董事會(huì)〕——工程可研報(bào)告〔集團(tuán)〕——工程投資決策〔董事會(huì)〕——工程獲取〔招牌掛、股權(quán)收購(gòu)〕——成交確認(rèn)書移交給工程公司。2、營(yíng)銷部：初步市場(chǎng)調(diào)研及定位草案。3、設(shè)計(jì)部：概念規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。4、工程部：現(xiàn)場(chǎng)踏勘?！泊_定是生地、熟地還是毛地〕5、財(cái)務(wù)部：可研版投資收益、初步籌資方案。6、本錢部：控制性本錢目標(biāo)〔限額指標(biāo)、本錢控制系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)〕、可研版本錢?！哺鶕?jù)設(shè)計(jì)部提供的規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)展估算〕7、采購(gòu)部：制定工程合約方案方案、市場(chǎng)調(diào)研合作方資源。關(guān)鍵要素：工程可研報(bào)告2、定位決策1、地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)三大核心要素：錢、地、人！決策資金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融資渠道。決策工程：開(kāi)展方向、盈利模式、承當(dāng)功能、實(shí)施進(jìn)度。決策人力：團(tuán)隊(duì)運(yùn)作能力和執(zhí)行能力、合作團(tuán)隊(duì)、主管部門。2、案例：佳兆業(yè)工程定位決策三大要素定位——工程形象定位、產(chǎn)品定位、客戶定位、市場(chǎng)定位等！定案——總圖、戶型、單體、外立面、園林、配套、展示區(qū)等！定價(jià)——銷售均價(jià)、價(jià)格聽(tīng)證會(huì)、價(jià)格專題報(bào)告、利潤(rùn)指標(biāo)等！3、各部門職責(zé)投資開(kāi)發(fā)部：建立規(guī)劃許可證——國(guó)有土地使用證。營(yíng)銷部：編制工程經(jīng)營(yíng)籌劃書〔包括市場(chǎng)調(diào)研深化、工程定位報(bào)告、定價(jià)方案、示范區(qū)方案〕。設(shè)計(jì)部：概念設(shè)計(jì)任務(wù)書——概念設(shè)計(jì)深化方案。工程部：編制工程工程節(jié)點(diǎn)方案。財(cái)務(wù)部：概念版投資收益?！踩齻€(gè)指標(biāo)〕本錢部：可研版本錢2?！哺鶕?jù)設(shè)計(jì)部提供的規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)展估算〕采購(gòu)部：營(yíng)銷合作方資源〔廣告、代理公司等〕、概念性設(shè)計(jì)單位。關(guān)鍵要素：工程經(jīng)營(yíng)籌劃書、概念設(shè)計(jì)深化方案。3、產(chǎn)品設(shè)計(jì)1、地產(chǎn)工程標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)周期2、包含的主要設(shè)計(jì)階段：概念設(shè)計(jì)：大概6周；詳規(guī)設(shè)計(jì)：大概6周；單體方案：大概12周；擴(kuò)初方案：大概6周；施工圖設(shè)計(jì)：施工標(biāo)準(zhǔn)和構(gòu)造形式，大概10周；景觀設(shè)計(jì)：大概5-6周；樣板房及會(huì)所設(shè)計(jì)：大概4周。關(guān)鍵要素：各階段方案評(píng)審。3.常見(jiàn)的問(wèn)題：進(jìn)度問(wèn)題：進(jìn)度難以控制、各專業(yè)公司難以銜接。質(zhì)量問(wèn)題：評(píng)價(jià)體系和評(píng)價(jià)經(jīng)歷的缺失。4、設(shè)計(jì)控制點(diǎn)概念設(shè)計(jì)研究、區(qū)域確認(rèn)概念設(shè)計(jì)研究結(jié)論、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)、區(qū)域單體確認(rèn)、實(shí)施方案完成、根底施工圖、全套施工圖完成、景觀設(shè)計(jì)、銷售包裝設(shè)計(jì)。5、工程重要節(jié)點(diǎn)詳規(guī)報(bào)建、方案報(bào)建、初步設(shè)計(jì)報(bào)建、施工圖報(bào)建、開(kāi)工時(shí)間、開(kāi)盤時(shí)間。方案文本中，最重要兩張圖——工程總平面圖、標(biāo)準(zhǔn)層平面圖！6、最優(yōu)化的設(shè)計(jì)階段流程參考規(guī)劃單位與施工圖：初步設(shè)計(jì)、施工圖把控；規(guī)劃單位與景觀：完善、技術(shù)交底；施工圖與景觀：隱蔽管線工程設(shè)計(jì)。最優(yōu)秀的設(shè)計(jì)成果是最能表達(dá)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)思維和開(kāi)發(fā)意識(shí)的成果，而非作品。7、各部門職責(zé)：投資開(kāi)發(fā)部：方案設(shè)計(jì)報(bào)批批復(fù)意見(jiàn)書——建立工程規(guī)劃許可證——根底施工許可證。營(yíng)銷部：編制營(yíng)銷總綱及評(píng)審、組建營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)。設(shè)計(jì)部：編制方案設(shè)計(jì)任務(wù)書——規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審〔含單體設(shè)計(jì)方案〕——景觀方案評(píng)審——初步設(shè)計(jì)成果評(píng)審〔含基坑支護(hù)設(shè)計(jì)圖〕——建筑施工圖評(píng)審〔含根底設(shè)計(jì)圖〕——正式施工圖評(píng)審。工程部：地質(zhì)初堪——地質(zhì)詳堪——土方開(kāi)挖及邊坡支護(hù)——根底施工。財(cái)務(wù)部：方案版投資收益。〔三個(gè)指標(biāo)〕本錢部：方案版本錢、施工圖預(yù)算?！哺鶕?jù)設(shè)計(jì)部提供的規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)展估算〕采購(gòu)部：施工圖參謀單位——景觀、室內(nèi)、方案設(shè)計(jì)單位——監(jiān)理單位招標(biāo)——土建總包招標(biāo)——工程材料設(shè)備采購(gòu)。客服、物業(yè)部：物業(yè)籌劃方案。關(guān)鍵要素：各類設(shè)計(jì)方案、合作方資源、工程營(yíng)銷總綱、土方開(kāi)挖及邊坡支護(hù)8、關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：工程部、投資開(kāi)發(fā)部、設(shè)計(jì)部關(guān)注設(shè)計(jì)指標(biāo)表！工程部、設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷及客服部關(guān)注交樓標(biāo)準(zhǔn)！設(shè)計(jì)部、工程部、營(yíng)銷及客服部關(guān)注一戶一圖！工程部、設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷及客服部、投資開(kāi)發(fā)部要關(guān)注變更和報(bào)建圖紙！4、工程報(bào)建1、如何加快工程報(bào)批報(bào)建進(jìn)程？〔1〕內(nèi)部控制：設(shè)計(jì)圖紙的圖紙質(zhì)量、出圖時(shí)間、圖紙變更〔報(bào)建圖紙的變更〕等；〔2〕現(xiàn)場(chǎng)配合：工程現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)狀、工程現(xiàn)場(chǎng)接待；〔3〕外部協(xié)調(diào)：當(dāng)?shù)馗骷?jí)政府包括規(guī)劃局、建立局、國(guó)土局、城管、質(zhì)檢站、消防等各類工作協(xié)調(diào)；〔4〕合作方的協(xié)調(diào)：合作方報(bào)建資料、合作方工程配合〔主要是現(xiàn)場(chǎng)〕、合作方報(bào)建工作〔勞保金、中標(biāo)備案、淤泥證等〕、合作方的資源配合〔尤其是專業(yè)部門〕。2、如何處理無(wú)證施工？〔1〕技術(shù)處理文物考察？政府工程？先行土方開(kāi)挖？先行根底施工？〔2〕協(xié)調(diào)關(guān)系城管是主要查處的單位，和城管關(guān)系好可防止很多麻煩?！?〕處理技巧以有替無(wú)，以小替大；〔以小施工證開(kāi)大標(biāo)段的工〕減免申請(qǐng)，考慮天氣及形象／影響等因素。5、施工建立1、工程建立的相關(guān)知識(shí)〔1〕工程建立組成局部：土建、水電、安裝及設(shè)備；〔2〕整體工程建立：?jiǎn)误w局部、環(huán)境局部、室外管線；〔3〕建筑構(gòu)造形式：磚混、框架、框剪、鋼構(gòu)造等；〔4〕工程施工周期〔合理進(jìn)度〕：多層及低密度：9—12個(gè)月；小高層：1年半；高層建筑：2年到兩年半；〔5〕施工組織次序：根底局部→主體工程→外墻裝飾及安裝→園區(qū)管線→景觀施工→竣工驗(yàn)收?！?〕影響工程造價(jià)的主要因素：a.建筑構(gòu)造形式及建筑形態(tài)：鋼構(gòu)造＞框剪＞框架＞磚混；b.外立面材質(zhì)及設(shè)備等級(jí)：是否玻璃幕墻、外立面選材標(biāo)準(zhǔn)；c.施工取費(fèi)等級(jí)：在施工定額的根底上加減；d.地基情況：是否巖石、是否流沙、是否軟基，決定了根底的施工本錢；e.場(chǎng)地條件：是否平整、是否山地；f.抗震等級(jí)：6級(jí)、7級(jí)、8級(jí)；g.節(jié)能要求：是否滿足節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)；景觀環(huán)境造價(jià)。2、各部門職責(zé)：投資開(kāi)發(fā)部：建立工程施工許可證。營(yíng)銷部：示范區(qū)開(kāi)放〔含售樓處、樣板房〕、客戶積累。設(shè)計(jì)部：配套工程圖紙〔水、電、燃?xì)?、排污〕、配合銷售的設(shè)計(jì)輸入〔合同附圖、模型、交樓標(biāo)準(zhǔn)〕。工程部：主體構(gòu)造施工〔示范區(qū)施工〕。財(cái)務(wù)部：方案版投資收益?！踩齻€(gè)指標(biāo)〕本錢部：工程動(dòng)態(tài)本錢?！脖惧X月報(bào)〕采購(gòu)部：分包工程及材料設(shè)備采購(gòu)?！仓饕ㄏ馈⑷朔?、永久水電、燃?xì)?、鋁合金門窗、幕墻、精裝修等〕客服、物業(yè)部：物業(yè)公司招投標(biāo)〔取得預(yù)售證的必要條件〕。關(guān)鍵要素：建立工程施工許可證、示范區(qū)開(kāi)放、主體構(gòu)造施工、物業(yè)公司招投標(biāo)。關(guān)鍵要點(diǎn)：質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、本錢控制、協(xié)調(diào)管理！6、推廣銷售1、三個(gè)階段2、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)3、各部門職責(zé)投資開(kāi)發(fā)部：面積預(yù)測(cè)報(bào)告——取得預(yù)售許可證。營(yíng)銷部：開(kāi)盤方案、價(jià)格、洗籌、開(kāi)盤實(shí)施。設(shè)計(jì)部：配合銷售的設(shè)計(jì)輸入〔合同附圖、模型、交樓標(biāo)準(zhǔn)〕。工程部：施工進(jìn)度到達(dá)預(yù)售條件?！伯a(chǎn)品類型不同、城市不同，情況有異〕本錢部：工程動(dòng)態(tài)本錢。〔本錢月報(bào)〕采購(gòu)部：分包工程及材料設(shè)備采購(gòu)。關(guān)鍵要素：工程到達(dá)預(yù)售條件、取得預(yù)售許可證、開(kāi)盤。7、入住交付1、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)客戶預(yù)驗(yàn)房流程；〔工地開(kāi)放日〕交付風(fēng)險(xiǎn)檢查流程；〔內(nèi)部驗(yàn)收〕模擬驗(yàn)收流程；〔內(nèi)部走場(chǎng)〕集中交付現(xiàn)場(chǎng)接待流程交付后房屋維修?！参飿I(yè)、客服〕2.案例：入伙交付流程3、各部門職責(zé)投資開(kāi)發(fā)部：面積實(shí)測(cè)報(bào)告——竣工驗(yàn)收備案。營(yíng)銷部：持續(xù)銷售——售罄/入伙兩書〔住宅使用說(shuō)明書、住宅質(zhì)量保證書〕。設(shè)計(jì)部：竣工圖確認(rèn)。工程部：組織各專項(xiàng)驗(yàn)收——竣工驗(yàn)收〔毛坯〕——組織整改——移交物業(yè)?！簿b修一般都是毛坯入伙后，委托開(kāi)發(fā)商裝修，單獨(dú)簽訂協(xié)議。政府驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)？質(zhì)量衡量標(biāo)準(zhǔn)？〕財(cái)務(wù)部：工程決算報(bào)告——工程后評(píng)報(bào)告〔對(duì)內(nèi)含報(bào)酬率、凈利率、毛利率進(jìn)展核算〕。本錢部：竣工結(jié)算。〔工程結(jié)算報(bào)告〕采購(gòu)部：分包工程及材料設(shè)備采購(gòu)?？头?、物業(yè)部：入伙方案、風(fēng)險(xiǎn)排查、組織入伙、客戶投