車位銷售方式不同

車位銷售方式不同納稅義務發(fā)生時間各異房地產開發(fā)企業(yè)中，經常出現(xiàn)地面房產前期銷售，而地下停車位（可辦理產權證明）不能實現(xiàn)同步銷售的情形，在此情況下，如果在車位的銷售問題上，采取合理的營銷策略，可以達到延期納稅甚至節(jié)稅的效果。本文舉例說明如下。案例江蘇省某商業(yè)地產項目，地面商業(yè)及辦公用房面積36000平方米，地下停車位4500平方米（每個車庫30平方米），以前年度未實現(xiàn)銷售。2013年，地上商業(yè)及辦公用房銷售33500平方米，每平方米單價8000元；地下車庫出售35個，每個60000元。假設每平方米開發(fā)成本金額4000元（其中含利息200元，市政配套費等政府收費100元）。假設經營稅金及附加按銷售收入的 5.6%計算，期間費用金額500萬元，土地增值稅的計算，按《江蘇省地方稅務局關于土地增值稅有關業(yè)務問題的公告 》（蘇地稅規(guī)〔2012〕1號公告）的規(guī)定執(zhí)行，房地產開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額以及開發(fā)成本之和的10%計算扣除，暫不考慮其他納稅調整事項。應繳土地增值稅的計算實現(xiàn)銷售收入總額=33500X8000+35X60000=270100000（元）。已銷開發(fā)產品銷售面積百分比=（33500+1050）-（36000+4500）=85.31%。不含利息、配套費的開發(fā)成本扣除額=（36000+4500）X（4000—200—100）X85.31%=127837035（元）。開發(fā)成本中不可加計扣除的市政配套費扣除額=（36000+4500）X100X85.31%=3455055（元）。房地產開發(fā)費用為③X10%=（元）。財政部允許加計扣除項目金額為X20%=25567407（元）。經營稅金及附加為270100000X5.6%=15125600（元）?？鄢痤~合計為③+④+⑤+⑥+⑦二（元）。增值率為（270100000—184768800.5）寧184768800.5=46.18%。應繳土地增值稅金額=（ 270100000—）X30%=25599359.85（元）。應繳企業(yè)所得稅的計算收入總額為33500X8000+35X60000=270100000（元）。銷售成本扣除額為（ 33500+35X30）X4000=138200000（元）。經營稅金及附加為270100000X5.6%=15125600（元）。土地增值稅扣除額為25599359.85元。期間費用扣除額為5000000元。應納稅所得額=①一②一③一④一⑤=（元）。應繳納企業(yè)所得稅額=X25%=21543760.04（元）。如果公司改變車位銷售方案，我們分別以以下兩種方案為例，計算需繳納土地增值稅及企業(yè)所得稅金額。方案一銷售價格不變，與地面房產捆綁銷售，車位延期一年付款，增加車位銷售115個，實現(xiàn)車位完全銷售。應繳土地增值稅的計算實現(xiàn)銷售收入總額為33500X8000+150X60000=277000000(元)。已銷開發(fā)產品銷售面積百分比為 (33500+4500)-(36000+4500)=93.83%。不含利息、配套費的開發(fā)成本扣除額為(36000+4500)X(4000—200—100)X93.83%=140604255(元)。開發(fā)成本中不可加計扣除的市政配套費扣除額為(36000+4500)X100X93.83%=3800115(元)。房地產開發(fā)費用為③X10%=(元)。財政部允許加計扣除項目金額為X20%^28120851（元）。經營稅金及附加為277000000X5.6%=15512000（元）?？鄢痤~合計為③+④+⑤+⑥+⑦=（元）。增值率為（277000000—202097646.5）寧202097646.5=37.06%。應繳土地增值稅金額為（ 277000000—）X30%=22470706.05（元）。應繳企業(yè)所得稅的計算收入總額為33500X8000+150X60000=277000000（元）。銷售成本扣除額為（33500+4500）X4000=152000000（元）。經營稅金及附加為277000000X5. 6%=15512000（元）。土地增值稅扣除額為22470706.05元。期間費用扣除額為5000000元。應納稅所得額為①一②一③一④一⑤=（元）。應繳納企業(yè)所得稅額為X25%=20504323.49(元)。方案二降低車位銷售價格，由每個60000元降至55000元，增加車位銷售115個，實現(xiàn)車位全銷售。應繳土地增值稅的計算實現(xiàn)銷售收入總額為33500X8000+150X55000=276250000(元)。已銷開發(fā)產品銷售面積百分比為 (33500+4500)+(36000+4500)=93.83%。不含利息、配套費的開發(fā)成本扣除額為(36000+4500)X(4000-200-100)X93.83%=140604255(元)。開發(fā)成本中不可加計扣除的市政配套費扣除額=(36000+4500)X100X93.83%=3800115(元)。房地產開發(fā)費用為③X10%=(元)。財政部允許加計扣除項目金額為③X20%^28120851（元）。經營稅金及附加為276250000X5.6%=15470000（元）?？鄢痤~合計為③+④+⑤+⑥+⑦=（元）。增值率為（276250000—202055646.5）寧202055646.5=36.72%。應繳土地增值稅金額為（ 276250000—）X30%=22258306.05（元）。應繳企業(yè)所得稅的計算收入總額為33500X8000+150X55000=276250000（元）。銷售成本扣除額為（33500+4500）X4000=152000000（元）。經營稅金及附加為276250000X5.6%=15470000（元）。土地增值稅扣除額為22258306.05元。期間費用扣除額為5000000元。應納稅所得額為①一②一③一④一⑤=（元）。應繳納企業(yè)所得稅額為X25%=20380423.49（元）。我們將以上計算結果列成表格進行比較：稅金原方案方案一方案二土地增值稅25599359.8522470706.0522258306.05企業(yè)所得稅21543760.0420504323.4920380423.49合計47143119.8942975029.5442638729.54綜上案例分析得出，車位的銷售單價2000元/平方米，成本4000元/平方米，如果車位銷售滯后，即會形成成本沉淀；而促進車位的銷售，銷售收入及成本得到提前確認，可以達到抵免土地增值稅和企業(yè)所得稅的雙重效果。方案一比原