持有物業(yè)設(shè)計管理流程

持有物業(yè)設(shè)計管理流程1概念規(guī)劃設(shè)計階段1.1規(guī)劃院收到發(fā)展部提交的《項目規(guī)劃設(shè)計條件交底單》后即可開始概念規(guī)劃設(shè)計。如規(guī)劃條件發(fā)生變化，發(fā)展部須再次提供《項目規(guī)劃設(shè)計條件補(bǔ)充交底單》。1.2概念規(guī)劃方案經(jīng)董事長審圖會確認(rèn)后，須經(jīng)分管規(guī)劃副總裁簽字，由規(guī)劃院移交發(fā)展部、成本部等相關(guān)部門內(nèi)部作業(yè)。詳見操作手冊“概念規(guī)劃總圖及指標(biāo)（副總裁簽批版）移交流程”。1.3概念規(guī)劃方案總圖及指標(biāo)經(jīng)董事長簽字后進(jìn)行第二次移交，用于形成掛牌條件，并用于相關(guān)部門的項目前期準(zhǔn)備工作。詳見操作手冊“概念規(guī)劃總圖及指標(biāo)（董事長簽批版）移交流程”。1.4與政府簽訂框架協(xié)議后，規(guī)劃院開始大商業(yè)和酒店的單體方案設(shè)計，項目管理中心設(shè)計部、酒店建設(shè)公司等相關(guān)部門配合各自相關(guān)內(nèi)容，經(jīng)董事長簽確后移交相關(guān)部門。詳見操作手冊“方案成果移交流程”。1.5成果移交后因各種原因?qū)е抡{(diào)整的，須再次簽確及移交，并以此最新簽批內(nèi)容為準(zhǔn)。2方案深化設(shè)計階段2.1項目立項后，規(guī)劃院組織召開規(guī)劃設(shè)計啟動會，由發(fā)展部向規(guī)劃院、項目管理中心計劃部及設(shè)計部、項目公司設(shè)計部正式移交項目政府協(xié)議、摘牌文件中與規(guī)劃設(shè)計相關(guān)的資料進(jìn)行交底，由規(guī)劃院明確規(guī)劃設(shè)計總體安排。詳見操作手冊“規(guī)劃設(shè)計啟動會流程”。2.2規(guī)劃院牽頭制定《四方工作計劃》，作為《項目開發(fā)計劃控制書》規(guī)劃設(shè)計計框架計劃。詳見操作手冊“四方工作計劃協(xié)調(diào)會流程”。2.3項目管理中心負(fù)責(zé)在土地摘牌后牽頭制定《項目開發(fā)計劃控制書》、《項目開發(fā)計劃執(zhí)行書》，規(guī)劃院、項目公司等部門配合。（詳項目管理中心流程）。2.4項目公司對摘牌文件中與規(guī)劃設(shè)計相關(guān)的資料進(jìn)行復(fù)核，并補(bǔ)充摘牌后項目規(guī)劃設(shè)計的所有邊界條件，報規(guī)劃院作為規(guī)劃設(shè)計條件；項目公司負(fù)責(zé)落實(shí)完成項目的政府報批工作（規(guī)劃、交通、環(huán)評、人防、節(jié)能等）。如發(fā)現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計條件有差異，或有不能滿足已簽批的概念規(guī)劃的事項，應(yīng)報項目管理中心及分管項目副總裁審批后轉(zhuǎn)規(guī)劃院，由規(guī)劃院經(jīng)辦并協(xié)調(diào)成本部、發(fā)展部意見后報分管規(guī)劃副總裁審批。詳見“規(guī)表1”及操作手冊“規(guī)劃設(shè)計條件及報批事宜審批流程”。2.5項目管理中心設(shè)計部應(yīng)負(fù)責(zé)提供規(guī)劃院管控的銷售物業(yè)的設(shè)計條件及要求，如產(chǎn)品定位、戶型比例、設(shè)計方案、建造標(biāo)準(zhǔn)等，經(jīng)項目管理中心批準(zhǔn)后提交規(guī)劃院。詳見操作手冊“銷售物業(yè)設(shè)計條件移交流程”。2.6項目公司負(fù)責(zé)完成項目所在地塊市政條件的調(diào)查，并形成報表，報規(guī)劃院審核。詳見操作手冊“市政條件審批流程”。2.7項目在操作過程中應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行概念規(guī)劃簽批的總圖及指標(biāo)。如導(dǎo)致如下七項變動，必須報副總裁以上審批：1）總圖發(fā)生改變；2）銷售額減少；3）突破“強(qiáng)制性條文”規(guī)定；4）大商業(yè)平面的功能、業(yè)態(tài)發(fā)生改變；5）面積指標(biāo)變動300（含）平方米以上；6）成本變動100（含）萬元以上；7）租金變動50（含）萬元以上。其中第1、2、3條必須先報分管規(guī)劃副總裁審批后報總裁簽批；第4條必須在請示董事長后由分管規(guī)劃副總裁審批；第5、6、7條根據(jù)額度不同分三類報批：a）面積指標(biāo)變動300（含）平方米~1000平方米，成本變動100（含）萬元~200萬元；租金變動50（含）萬元~100萬元報分管規(guī)劃副總裁審批。b）面積指標(biāo)變動1000（含）平方米~3000平方米；成本變動200（含）萬元~1000萬元；租金變動100（含）萬元~200萬元報分管規(guī)劃副總裁審批后報總裁審批。c）面積指標(biāo)變動3000（含）平方米以上；成本變動1000（含）萬元以上；租金變動200（含）萬元以上報分管規(guī)劃副總裁及總裁審批后報董事長審批。導(dǎo)致“總圖及大商業(yè)平面的功能、業(yè)態(tài)發(fā)生改變”的，規(guī)劃院需對人流動線導(dǎo)做影響評估并提出書面意見。項目公司上報修改必須附量化分析作為說明文件。詳見操作手冊“規(guī)劃設(shè)計條件變更審批流程”。2.8施工圖設(shè)計單位的確定，應(yīng)由項目公司發(fā)起，成本部參與，進(jìn)行招標(biāo)、定標(biāo)后，定標(biāo)文件報規(guī)劃院審批。（參見規(guī)劃設(shè)計類招標(biāo)流程）。2.9確定施工圖設(shè)計單位后，規(guī)劃院組織召開方案設(shè)計交底會，詳見操作手冊“方案設(shè)計交底會流程”。2.10規(guī)劃院負(fù)責(zé)方案深化設(shè)計工作，并牽頭召開方案深化設(shè)計評審會，組織相關(guān)部門對方案深化設(shè)計進(jìn)行評審。評審結(jié)果以方案深化成果文件（圖紙及會議紀(jì)要）形式進(jìn)行會簽，移交相關(guān)部門。詳見操作手冊“專項論證審批流程”。2.11規(guī)劃院負(fù)責(zé)組織完成總圖豎向及市政論證會，空調(diào)冷熱源論證會、供電方案論證會。論證會由項目公司配合完成，其他相關(guān)部門參與。論證結(jié)果以論證報告或會議紀(jì)要形式會簽，經(jīng)規(guī)劃院審批后下發(fā)執(zhí)行。詳見操作手冊“專項論證審批流程”。2.12項目公司負(fù)責(zé)組織完成基坑支護(hù)論證會、結(jié)果方案論證會，規(guī)劃院陪合。論證結(jié)果以論證報告或會議紀(jì)要形式會簽，經(jīng)規(guī)劃院審批后下發(fā)執(zhí)行。詳見操作手冊“專項論證審批流程”。2.13規(guī)劃院須在方案深化成果移交后兩周內(nèi)，向商管總部第一次提供各業(yè)態(tài)租賃區(qū)域邊界范圍圖紙及框算面積指標(biāo)，商管總部簽確的圖紙及指標(biāo)作為與商戶談判的資料集規(guī)劃下一步設(shè)計的依據(jù)。詳見操作手冊“業(yè)態(tài)區(qū)域及指標(biāo)移交流程（1）”。2.14規(guī)劃院負(fù)責(zé)組織立面、景觀、室內(nèi)步行街內(nèi)裝的設(shè)計招標(biāo)工作，項目公司參與，成本部審核，分管規(guī)劃副總裁審批，完成方案及設(shè)計單位的確定。（參見規(guī)劃設(shè)計類招標(biāo)流程）。2.15規(guī)劃院組織立面、景觀、室內(nèi)步行街內(nèi)裝方案深化評審，相關(guān)部門參與，對方案圖紙進(jìn)行會簽，經(jīng)規(guī)劃院審批后移交相關(guān)部門。詳見操作手冊：“方案成果移交流程”。3初步設(shè)計階段3.1規(guī)劃院負(fù)責(zé)編寫初步設(shè)計及施工圖設(shè)計任務(wù)書。項目公司和項目管理中心設(shè)計部配合。3.2規(guī)劃院負(fù)責(zé)組織召開初步設(shè)計及施工圖設(shè)計交底會，指導(dǎo)設(shè)計單位完成初步設(shè)計，項目公司配合。詳見操作手冊“初設(shè)、施工圖設(shè)計交底會”。3.3業(yè)態(tài)技術(shù)對接按照以下分工進(jìn)行：3.3.1商管總部負(fù)責(zé)提供室內(nèi)步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃圖及技術(shù)要求，并組織規(guī)劃院與各主力店的初次技術(shù)對接并對圖紙進(jìn)行會簽，會簽圖及會議紀(jì)要在會后10日內(nèi)返回規(guī)劃院。商管總部同時提供《房產(chǎn)技術(shù)條件》，作為后續(xù)設(shè)計條件。詳見操作手冊“業(yè)態(tài)技術(shù)對接成果移交流程”。3.3.2項目管理中心負(fù)責(zé)組織規(guī)劃院進(jìn)行商務(wù)酒店的技術(shù)對接，對接成果在會后10日內(nèi)返回規(guī)劃院，作為后續(xù)設(shè)計條件。詳見操作手冊“業(yè)態(tài)技術(shù)對接成果移交流程”。3.4規(guī)劃院負(fù)責(zé)初步設(shè)計工作，并牽頭召開初步設(shè)計評審會，組織相關(guān)部門對初步設(shè)計進(jìn)行評審。評審結(jié)果以初步設(shè)計成果文件《圖紙及會議紀(jì)要》形式進(jìn)行會簽，移交相關(guān)部門。詳見操作手冊“初步設(shè)計評審會流程；初設(shè)、施工圖成果移交流程”。3.5規(guī)劃院須在初步設(shè)計成果移交后兩周內(nèi)，向商管總部第二次提供各業(yè)態(tài)租賃區(qū)域邊界范圍圖紙及測算面積指標(biāo)，商管總部簽確的圖紙及指標(biāo)作為租賃決策文件及規(guī)劃院下一步設(shè)計的依據(jù)。詳見操作手冊“業(yè)態(tài)區(qū)域及指標(biāo)移交流程（2）”。3.6規(guī)劃院負(fù)責(zé)組織夜景照明、導(dǎo)向標(biāo)識、弱點(diǎn)智能化的方案及設(shè)計單位招標(biāo)工作，項目公司全稱參與，相關(guān)部門（本部、商管總部、萬千百貨、院線公司等）配合，分管設(shè)計副總裁審批，完成及設(shè)計單位的確定。（參見規(guī)劃設(shè)計類招標(biāo)流程）。3.7規(guī)劃院負(fù)責(zé)組織夜景照明，導(dǎo)向標(biāo)志的方案深化評審，相關(guān)部門參與，對方案圖紙進(jìn)行會簽，經(jīng)規(guī)劃院審批后移交相關(guān)部門。詳見操作手冊“方案成果移交流程”。3.8項目公司負(fù)責(zé)組織夜景照明、導(dǎo)向標(biāo)識的方案深化評審，相關(guān)部門參與，對方案圖紙進(jìn)行會簽，經(jīng)規(guī)劃院審批后移交相關(guān)部門，詳見操作手冊“方案成果移交流程”。3.9規(guī)劃院經(jīng)辦的立面、景觀、室內(nèi)、夜景照明、導(dǎo)向標(biāo)志、弱電能化化6項專項設(shè)計在初設(shè)或施工圖完成的同時，應(yīng)進(jìn)行設(shè)計封樣，并將審批會簽的設(shè)計樣品移交施工招標(biāo)經(jīng)辦部門，作為招標(biāo)參照及施工封樣參照，招標(biāo)后的施工封樣樣品必須滿足供貨商不小于三家單位。4施工圖設(shè)計階段4.1項目公司應(yīng)在總圖豎向論證完成后，組織完成基坑支護(hù)圖、開挖圖和樁位圖并報規(guī)劃院審批。詳見操作手冊“施工圖審批流程”。4.2項目公司應(yīng)在方案深化評審?fù)瓿珊螅M織完成基礎(chǔ)底板施工圖。并報規(guī)劃院審核。詳見操作手冊“施工圖審核流程”。4.3商管總部、項目管理中心設(shè)計部分別負(fù)責(zé)組織施工圖階段的各自負(fù)責(zé)的業(yè)態(tài)技術(shù)對接。對接結(jié)果在規(guī)劃院審核后提交項目公司作為下一步設(shè)計條件。詳見操作手冊“業(yè)態(tài)技術(shù)對接成果移交流程”。4.4項目公司應(yīng)在初步設(shè)計審評完成后，組織完成正負(fù)零以下土建圖及第一版全專業(yè)施工圖的設(shè)計，設(shè)計成果用于機(jī)電設(shè)備招投標(biāo)及土建施工。詳見操作手冊“施工圖審核流程”。4.5規(guī)劃院在第一版施工圖完成后，向商管總部、項目管理中心提供最終各業(yè)態(tài)區(qū)域邊界范圍圖紙及測算面積指標(biāo)、作為合同附件。詳見操作手冊“業(yè)態(tài)區(qū)域及指標(biāo)移交流程（終稿）”。4.6項目公司組織召開施工圖審查會，對第一版施工圖進(jìn)行審核，規(guī)劃院和相關(guān)部門參與，項目公司應(yīng)將施工圖、《規(guī)劃設(shè)計管控要點(diǎn)》的復(fù)查結(jié)果集審查會會議紀(jì)要報規(guī)劃院審核。詳見操作手冊“施工圖審查會流程”。4.7項目公司組織完成第二版全專業(yè)施工圖的設(shè)計，并報規(guī)劃院審核。詳見操作手冊“施工圖設(shè)和流程”。4.8規(guī)劃院在第一版全專業(yè)施工圖完成后，負(fù)責(zé)組織弱電智能化方案深化評審，相關(guān)部門參與，對方案深化圖紙進(jìn)行會簽，經(jīng)規(guī)劃院審批后移交相關(guān)部門。詳見操作手冊“方案成果移交流程”。4.9規(guī)劃院負(fù)責(zé)組織弱電智能化設(shè)計的后續(xù)設(shè)計管理工作，并在第二版全專業(yè)施工圖完成后，完成施工圖設(shè)計后移交項目公司，詳見操作手冊“初設(shè)、施工圖成果移交流程”。4.10項目公司負(fù)責(zé)組織完成幕墻（含采光頂）招標(biāo)圖。報規(guī)劃院審批。幕墻材料設(shè)計封樣報規(guī)劃院審核。項目公司負(fù)責(zé)組織幕墻施工單位完成后續(xù)施工圖設(shè)計工作并報規(guī)劃院審核。詳見操作手冊“施工圖審核流程”。4.11規(guī)劃院負(fù)責(zé)組織完成內(nèi)裝、景觀、夜景照明施工圖及導(dǎo)向招標(biāo)圖的設(shè)計工作并組織評審，完成施工圖設(shè)計后移交項目公司，項目公司負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)單體施工圖設(shè)計單位與各專項設(shè)計單位的配合工作。項目公司、商管總部參與設(shè)計評審。詳見操作手冊“專項設(shè)計評審會流程；初設(shè)、施工圖成果移交流程”。4.12項目公司負(fù)責(zé)組織專業(yè)公司完成地下車庫劃線設(shè)計工作，商管總部審核，報規(guī)劃院備案。詳見操作手冊“成果備案流程”。4.13項目公司負(fù)責(zé)組織完成各項市政設(shè)計，并應(yīng)在景觀施工圖完成前報規(guī)劃院審核。詳見操作手冊“施工圖審核流程”。4.14項目公司負(fù)責(zé)組織完成面積預(yù)測及實(shí)測工作，測繪成果報規(guī)劃院審批，報相關(guān)部門備案。詳見操作手冊“成果備案流程”。5實(shí)施階段5.1規(guī)劃院應(yīng)在項目實(shí)施過程中對各專項設(shè)計的設(shè)計效果進(jìn)行中期檢查，主持召開各項設(shè)計中期檢查會，并形成會議紀(jì)要，項目公司參加并根據(jù)會議紀(jì)要落實(shí)整改。5.2項目公司負(fù)責(zé)提交電梯、空調(diào)主機(jī)招標(biāo)的設(shè)計參數(shù)報規(guī)劃院、成本部審批。詳見操作手冊“設(shè)備參數(shù)報批流程”。5.3項目公司負(fù)責(zé)組織主要材料及部品（包括立面、內(nèi)裝、景觀、導(dǎo)向標(biāo)識等）的施工封樣，由規(guī)劃院進(jìn)行現(xiàn)場封樣。5.4項目公司負(fù)責(zé)組織完成商家進(jìn)場后的現(xiàn)場技術(shù)對接，商管總部、規(guī)劃院配合。5.5項目公司負(fù)責(zé)經(jīng)辦設(shè)計變更，按照“設(shè)計變更管理流程”執(zhí)行。5.6項目公司負(fù)責(zé)將竣工圖向相關(guān)部門備案。詳見操作手冊“成果備案流程”。5.7規(guī)劃院在開業(yè)前對各專項設(shè)計進(jìn)行規(guī)劃驗(yàn)收，簽發(fā)《規(guī)劃驗(yàn)收單》（規(guī)表2），驗(yàn)收結(jié)論分為合格、基本合格、不合格。項目