中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告

目錄主報(bào)告一、二、研究方法體系三、主要研究成果（一）2019中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)（二）百強(qiáng)企業(yè)整體發(fā)展特點(diǎn)分析業(yè)績規(guī)模聚焦熱點(diǎn)區(qū)域主流需求，調(diào)結(jié)構(gòu)優(yōu)產(chǎn)品強(qiáng)營銷運(yùn)營表現(xiàn)加快周轉(zhuǎn)提升運(yùn)營效率，降本增效拓展盈利空間適應(yīng)大勢(shì)調(diào)整投資節(jié)奏，多渠道融資保穩(wěn)健發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)管理社會(huì)責(zé)任響應(yīng)號(hào)召投身精準(zhǔn)扶貧，助力全面建成小康社會(huì)四、結(jié)語副報(bào)告一、2019中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)TOP10研究二、聚焦主業(yè)，協(xié)同創(chuàng)新——新形勢(shì)下中國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展策略探討三、2019中國房地產(chǎn)服務(wù)優(yōu)秀企業(yè)研究研究主持：中國房地產(chǎn)TOP10研究組聯(lián)席組長：馬駿：國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所所長劉洪玉：清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長莫天全：中指研究院院長主要成員：黃瑜：中指研究院常務(wù)副院長、中國房地產(chǎn)TOP10研究組辦公室主任國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所：袁東明、馬淑萍清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所：吳璟、張標(biāo)、朱恩偉、賴智勇、肖金一袁彬彬、黃艷、王永斌、高院生、童曉玲、謝俊云、田文剛、李益峰、高陽、張夢(mèng)圓、劉莉芬主報(bào)告一、研究背景與目的由國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中指研究院三家研究機(jī)構(gòu)共同組成的“中國房地產(chǎn)TOP10研究組”，自2004年以來開展中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究，已連續(xù)進(jìn)行了十六年。研究組緊隨行業(yè)發(fā)展脈搏，深入研究房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營規(guī)律，為促進(jìn)行業(yè)良性運(yùn)行、企業(yè)快速成長發(fā)揮了重要作用，相關(guān)研究成果已成為評(píng)判房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營實(shí)力及行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)。2018年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，“我國發(fā)展仍處于并將長持新發(fā)展理念，堅(jiān)持推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展，堅(jiān)持以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改不炒”、“不斷滿足人民日益增長的美好生活需要”等理念不斷強(qiáng)化的背景下，房地產(chǎn)業(yè)正在快速轉(zhuǎn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)順應(yīng)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)大勢(shì)，追求更有質(zhì)量的增長，實(shí)現(xiàn)均TOP10中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究”，以“穩(wěn)健謀發(fā)展，提質(zhì)開新篇”為主題，發(fā)掘行業(yè)中綜合實(shí)力強(qiáng)、成長潛力大、經(jīng)營穩(wěn)健、社會(huì)責(zé)任感強(qiáng)的優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)群體，鼓勵(lì)企業(yè)積極改進(jìn)業(yè)務(wù)模式、中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究目的經(jīng)營穩(wěn)健以及具備較強(qiáng)社會(huì)責(zé)任感的優(yōu)秀企業(yè)群體；房地產(chǎn)企業(yè)做強(qiáng)做好做大；二、研究方法體系（一）標(biāo)準(zhǔn)和門檻值

公正、準(zhǔn)確、全面的研究原則。TOP10對(duì)中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)設(shè)立如下篩選標(biāo)準(zhǔn)和門檻值：依法設(shè)立并登記注冊(cè)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)作為本TOP1051010米為入選門檻值；1～3大偷漏稅等違規(guī)行為問題的企業(yè)，取消評(píng)審資格。（二）評(píng)價(jià)指標(biāo)體系評(píng)價(jià)指標(biāo)體系設(shè)立原則2019中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究以2016-2018年度為研究734合實(shí)力。評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的設(shè)計(jì)主要把握以下幾個(gè)基本原則：規(guī)模與效率是企業(yè)向前發(fā)展的雙驅(qū)動(dòng)力，規(guī)模經(jīng)濟(jì)的獲取離不開高效率的經(jīng)營管理，基于資金密集型特性，房地產(chǎn)企業(yè)只有在不斷提高經(jīng)營管理的運(yùn)轉(zhuǎn)效率，更好地實(shí)現(xiàn)資本的良性增值循環(huán)的基礎(chǔ)上，才能穩(wěn)健擴(kuò)張規(guī)模；在市場波動(dòng)明顯的情況下，較高周轉(zhuǎn)率對(duì)于企業(yè)TOP10房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率等指標(biāo)，綜合反映企業(yè)規(guī)?；l(fā)展與運(yùn)營效率的情況。房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，也是一個(gè)容易受政策影響的行業(yè)。企業(yè)的高杠桿運(yùn)營，在企業(yè)為補(bǔ)償資本所承受的風(fēng)險(xiǎn)，又容易誘發(fā)提高房價(jià)、盲目囤地，進(jìn)一步推高了行業(yè)的不確定性風(fēng)險(xiǎn)，增加了企業(yè)的經(jīng)營難度。此次研究繼續(xù)強(qiáng)調(diào)企業(yè)成長潛力的培育必須建立在穩(wěn)健經(jīng)營的前提下，注重短期財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制，處理好穩(wěn)健經(jīng)營與快速成長之間的關(guān)系，以維護(hù)整個(gè)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。2019中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系規(guī)模性指標(biāo)規(guī)模性指標(biāo)盈利性指標(biāo)成長性指標(biāo)穩(wěn)健性指標(biāo)融資能力指標(biāo)運(yùn)營效率指標(biāo)社會(huì)責(zé)任指標(biāo)總資產(chǎn)凈資產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入房地產(chǎn)銷售額房屋銷售面積經(jīng)營性物業(yè)持有面積房屋竣工面積凈利潤總資產(chǎn)收益率凈資產(chǎn)收益率營業(yè)利潤率房屋銷售面積增長率房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入增長率凈利潤增長率新開工面積土可變現(xiàn)貨值總資產(chǎn)凈資產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入房地產(chǎn)銷售額房屋銷售面積經(jīng)營性物業(yè)持有面積房屋竣工面積凈利潤總資產(chǎn)收益率凈資產(chǎn)收益率營業(yè)利潤率房屋銷售面積增長率房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入增長率凈利潤增長率新開工面積土可變現(xiàn)貨值地儲(chǔ)備規(guī)劃總建筑面積預(yù)收賬款經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額資產(chǎn)負(fù)債率速動(dòng)比率凈負(fù)債率現(xiàn)金到期債務(wù)比房籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入新增銀行授信額度綜合資金成本率地產(chǎn)持有經(jīng)營收入占比總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率存貨周轉(zhuǎn)率銷售回款率人均創(chuàng)利納稅額慈善捐贈(zèng)政策性住房新開工面積企業(yè)必須穩(wěn)步盈利才融資能力對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系2019結(jié)合的原則，全面客觀地評(píng)價(jià)企業(yè)的綜合實(shí)力。（三）數(shù)據(jù)來源和復(fù)核數(shù)據(jù)來源房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)填報(bào)數(shù)據(jù)；中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）數(shù)據(jù)庫；（；（5）2016-2018（6）2016-2018（7）2016-2018

數(shù)據(jù)復(fù)核企業(yè)填報(bào)數(shù)據(jù)須如實(shí)客觀，研究組將對(duì)填報(bào)數(shù)據(jù)進(jìn)行復(fù)核。通過稅單復(fù)核企業(yè)經(jīng)營收入及利潤；對(duì)收集的數(shù)據(jù)堅(jiān)持交叉復(fù)核：通過各地房地產(chǎn)交易求進(jìn)行現(xiàn)場復(fù)核。企業(yè)填報(bào)數(shù)據(jù)經(jīng)過復(fù)核存在疑義或未提供數(shù)據(jù)的企業(yè)未納入本次研究范疇。（四）計(jì)量評(píng)價(jià)方法（FactorAnalysis）方差結(jié)構(gòu)入手，在盡可能多地保留原始信息的基礎(chǔ)上，用少數(shù)新變量解釋原始變量方差的多元統(tǒng)計(jì)分析方法。它將原始變量分解為公共因子和特殊因子之和，并通過因子旋轉(zhuǎn)，得到符合現(xiàn)實(shí)意義的公共因子，然后用這些公共因子去解釋原始變量的方差。計(jì)算中國房地產(chǎn)百強(qiáng)綜合實(shí)力時(shí)，主要是計(jì)算各構(gòu)成要素的相關(guān)矩陣，通過相關(guān)矩陣得到特征值、累計(jì)特征值及因子載荷。根據(jù)最初幾個(gè)特征值在全部特征值的累計(jì)百分率大于或等于某百分比的原則，確定公共因子的具體個(gè)數(shù)。然后再根據(jù)根據(jù)不同企業(yè)各個(gè)因子的得分及載荷矩陣，通過加權(quán)累加構(gòu)成20192019名單恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司廣州市敏捷投資有限公司華鴻嘉信控股集團(tuán)有限公司碧桂園控股有限公司上海中建東孚投資發(fā)展有限公司美好置業(yè)集團(tuán)股份有限公司萬科企業(yè)股份有限公司紅星地產(chǎn)保集控股集團(tuán)有限公司保利發(fā)展金輝集團(tuán)股份有限公司德杰集團(tuán)融創(chuàng)中國控股有限公司海倫堡中國控股有限公司中交地產(chǎn)中海地產(chǎn)（中國海外發(fā)展）中冶置業(yè)集團(tuán)有限公司廈門大唐房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司綠地控股集團(tuán)股份有限公司大悅城控股集團(tuán)股份有限公司奧山控股華潤置地有限公司珠海華發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司康橋集團(tuán)綠城中國控股有限公司隆基泰和置業(yè)有限公司杭州市城建開發(fā)集團(tuán)有限公司（大家房產(chǎn)）龍湖集團(tuán)控股有限公司寶龍地產(chǎn)控股有限公司實(shí)地集團(tuán)新城控股集團(tuán)股份有限公司東原集團(tuán)上海愛家集團(tuán)華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司聯(lián)發(fā)集團(tuán)有限公司上海城建置業(yè)發(fā)展有限公司招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司蘇寧置業(yè)集團(tuán)有限公司領(lǐng)地集團(tuán)股份有限公司陽光城集團(tuán)股份有限公司俊發(fā)集團(tuán)有限公司中惠熙元房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司世茂房地產(chǎn)控股有限公司重慶華宇集團(tuán)有限公司百步亭集團(tuán)有限公司榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司福晟集團(tuán)有限公司中建信和地產(chǎn)有限公司金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司花樣年集團(tuán)（中國）有限公司時(shí)代大地控股集團(tuán)有限公司中南置地武漢地產(chǎn)開發(fā)投資集團(tuán)有限公司上海大發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司正榮集團(tuán)有限公司卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司中迪禾邦集團(tuán)有限公司雅居樂集團(tuán)控股有限公司景瑞地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司云星集團(tuán)四川藍(lán)光發(fā)展股份有限公司仁恒置地集團(tuán)有限公司宋都基業(yè)投資股份有限公司中國金茂控股集團(tuán)有限公司中國葛洲壩集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司云南實(shí)力控股集團(tuán)有限公司龍光地產(chǎn)控股有限公司星河控股集團(tuán)有限公司武漢聯(lián)投置業(yè)有限公司融信集團(tuán)光明房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司長沙房產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司福星惠譽(yù)控股有限公司金僑投資控股有限公司奧園集團(tuán)有限公司德信中國控股有限公司上海上坤置業(yè)有限公司中梁控股集團(tuán)當(dāng)代置業(yè)（中國）有限公司正黃集團(tuán)有限公司泰禾集團(tuán)股份有限公司北大資源集團(tuán)廣東方直集團(tuán)有限公司佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司北京北辰實(shí)業(yè)股份有限公司四川圣樺集團(tuán)有限公司祥生地產(chǎn)集團(tuán)北京鴻坤偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司財(cái)信國興地產(chǎn)新力地產(chǎn)集團(tuán)有限公司上海建工房產(chǎn)有限公司奧克斯地產(chǎn)美的置業(yè)集團(tuán)有限公司三盛集團(tuán)重慶融匯地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司合景泰富集團(tuán)上海三盛宏業(yè)投資（集團(tuán)）有限責(zé)任公司時(shí)代中國北京金隅集團(tuán)股份有限公司三、主要研究成果（一）2019中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)2019TOP105500500（集團(tuán)734究產(chǎn)生了2019中國房地產(chǎn)綜合實(shí)力百強(qiáng)企業(yè)。（二）百強(qiáng)企業(yè)整體發(fā)展特點(diǎn)分析業(yè)績規(guī)模業(yè)績規(guī)模20182019市場份額提升至近六成，銷售業(yè)績躍上新高度? 百強(qiáng)企業(yè)1201833.258.1圖1圖1百強(qiáng)企業(yè)2014-2018年銷售增長情況50%40%30%20%10%0%-10%-20%

20142014年2015年2016年2017年2018年百強(qiáng)企業(yè)銷售額增長率 百強(qiáng)企業(yè)銷售面積增長率全國商品房銷售額增長率 全國商品房銷售面積增長

2018149973171654平方米，同比分別增長12.2和1.3。2018（166244.533.232.021.0、30.7勢(shì)。從增速看，百強(qiáng)企業(yè)銷售額、銷售面積增速較上年分別增1.1、10.7199圖2百強(qiáng)企業(yè)及綜合實(shí)力TOP10企業(yè)圖2百強(qiáng)企業(yè)及綜合實(shí)力TOP10企業(yè)2014-2018年市場份額圖3百強(qiáng)企業(yè)不同層級(jí)2018年銷售額及其增長率均值情況6050403020100

58.158.147.539.634.735.123.926.415.316.218.12014年 2015年 2016年 2017年 2018年

9000

前10企業(yè) 11-30企業(yè) 31-50企業(yè) 51-100企

703961.157.940.823.13961.157.940.823.11307.518.5550.9209.250403020100百強(qiáng)企業(yè)銷售額市場份額 綜合實(shí)力TOP10企業(yè)銷售額市場份額 銷售額均值（億元） 銷售額增長率（208快速上升至58.1，較上年提高10.6TOP1026.42.545.4，強(qiáng)者恒強(qiáng)態(tài)勢(shì)依舊。? 規(guī)模效應(yīng)加速資源集聚，中型企業(yè)增長表現(xiàn)亮眼2018跨越千億，千億陣營進(jìn)一步擴(kuò)大。2018（3全年百強(qiáng)各層級(jí)企業(yè)銷售額增長率均值位于18601023.1；57.9，24.731-5040.87.6中型企業(yè)銷售增速表現(xiàn)亮眼，其中，融信銷售額同比增速達(dá)142.6，奧園銷售額同比增長約100，新城、世茂、陽光城等企業(yè)銷售增速均超70。

伴隨著行業(yè)的快速發(fā)展，龍頭企業(yè)規(guī)模效應(yīng)日趨明顯，資源加速向優(yōu)勢(shì)企業(yè)聚集，促進(jìn)行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。百強(qiáng)企業(yè)憑借自身較強(qiáng)的綜合實(shí)力、出眾的產(chǎn)品打造能力及良好的口碑等，在項(xiàng)目布局、拿地及融資等方面不斷集聚優(yōu)質(zhì)資源，助力其業(yè)績規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大。擁有項(xiàng)目數(shù)量明顯高于其他企業(yè)。前10企業(yè)項(xiàng)目數(shù)量均值達(dá)606.4103.635211-0896324110（4。在拿地方面，2018504800010950050五成，11-30880050拿地總額的43.1。在資金方面，2018年，百強(qiáng)企業(yè)國內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模為2443.0億元，占行業(yè)發(fā)行總量的44.1；海外債發(fā)行規(guī)模為1949.272.01011-3030-5051-10015.020.05.8、3.34042375722（4。圖4百強(qiáng)企業(yè)地級(jí)以上城市覆蓋率及信用債、海外債融資占比 表圖4百強(qiáng)企業(yè)地級(jí)以上城市覆蓋率及信用債、海外債融資占比表1百強(qiáng)代表企業(yè)未來發(fā)展目標(biāo)4035302520151050

35.211.035.211.06.4

海外債海外債信用債40.415.020.02.25.75.83.323.7企業(yè)發(fā)展目標(biāo)恒大20203企業(yè)發(fā)展目標(biāo)恒大2020380001500到同行業(yè)中低水平碧桂園繼續(xù)聚焦深耕，著力提升房產(chǎn)業(yè)務(wù)全周期競爭力；進(jìn)一步投身智能制造，打造現(xiàn)代機(jī)器人產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，布局農(nóng)業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈萬科2019質(zhì)量發(fā)展綠城未來三年將以“理想生活綜合服務(wù)商”為發(fā)展愿景，保持產(chǎn)品品質(zhì)第一品級(jí)、客戶滿意度第一身位、業(yè)績規(guī)模第一陣營華潤置地2019品質(zhì)、高效率、低風(fēng)險(xiǎn)”的高質(zhì)量增長金科20192000卓越企業(yè)集團(tuán)目標(biāo)? 發(fā)展目標(biāo)兼顧規(guī)模與效益，著力提升企業(yè)經(jīng)營硬實(shí)力2019繼續(xù)做強(qiáng)做大；另一方面更加重視對(duì)產(chǎn)品的打造，著力提升運(yùn)營硬實(shí)力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。桿、優(yōu)品質(zhì)、提效率等作為其發(fā)展目標(biāo)的關(guān)鍵詞，企業(yè)逐步邁2019售目標(biāo)為6000億元并提出要朝著“世界百強(qiáng)企業(yè)”的目標(biāo)奮斗，2020150020191。

聚焦熱點(diǎn)區(qū)域主流需求，調(diào)結(jié)構(gòu)優(yōu)產(chǎn)品強(qiáng)營銷?把握三四線城市放量機(jī)會(huì)，加大潛力城市深耕力度2018市場結(jié)構(gòu)性機(jī)遇，搶抓三四線城市放量機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)了銷售業(yè)績的快速增長，三四線城市銷售額占比提升至452（見圖5501.411.9；二線城42.92.5化、棚改貨幣化安置等因素影響，銷售額占比較2017年提升3.9個(gè)百分點(diǎn)至45.2。5072.933.82.413.41.811.58.62.3個(gè)百分點(diǎn)。百強(qiáng)企業(yè)加大潛力城市銷售力度，重點(diǎn)城市市場份額進(jìn)一（650507017.68.25.45.0個(gè)百分點(diǎn)。從不同層級(jí)企業(yè)來看，規(guī)模較大的百強(qiáng)企業(yè)重點(diǎn)城1011-3026.315.9。?搶抓改善型需求釋放機(jī)遇，以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品贏得市場百強(qiáng)企業(yè)精準(zhǔn)把握市場需求，改善類產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比例加大。2018圖6前50企業(yè)內(nèi)部不同層級(jí)2017、2018年城市銷售集中度50目各面積段產(chǎn)品的銷售額占比來看（7：9-40改、140-200圖6前50企業(yè)內(nèi)部不同層級(jí)2017、2018年城市銷售集中度

圖5前圖5前50企業(yè)2017、2018年各等級(jí)城市銷售額分布403020100

45.445.445.242.941.313.311.9一線城市二線城市三四線城市2017年 2018年

2018年27.126.68.610.927.126.68.610.99.711.531.433.82017年6.514.95.6 13.4珠三角 長江中游成渝 其它5020172018析得出（見圖8：前5038.16.219.55090-1401.10.4

2017年杭州武漢2018年80 40 0 40 2017年杭州武漢2018年80 40 0 40 圖7前50企業(yè)2017、2018年重點(diǎn)項(xiàng)目各面積段銷售占比科技、健康等方面入手，提高產(chǎn)品附加值，提升產(chǎn)品品質(zhì)，以差異化的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)搶占市場份額。線，打造傳統(tǒng)文化特色住宅。另一方面，百強(qiáng)企業(yè)充分利用現(xiàn)

90平米以下20.618.250.220.618.250.252.316.819.612.49.9010 20 30 40 50 200平米以上

2017年 2018年圖8前50企業(yè)圖8前50企業(yè)2017、2018年分城市等級(jí)各面積段銷售占比圖9前30企業(yè)2018年推盤數(shù)量及全國商品房月度銷售情況10080604020

600400200

單位：個(gè)房住不炒

棚改政策調(diào)整

30000240001800012000600026.419.59.026.419.59.015.88.2 9.520.8 18.77.120.015.018.038.154.031.955.155.956.323.727.421.215.915.916.62017年 2018年 2017年 2018年 2017年 2018一線城市 二線城市 三四線城市

1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月90平米以下 90-140平米 140-200平米 200平米以

2017年推盤總數(shù)（左軸） 2018年推盤總數(shù)（左軸全國商品房銷售額（右軸）代科技，將智能、健康等理念融入產(chǎn)品之中，提升產(chǎn)品溢價(jià)能力。如金茂、藍(lán)光等企業(yè)發(fā)力改善居住環(huán)境，打造綠色、智能等符合時(shí)代理念的產(chǎn)品，升級(jí)其原有產(chǎn)品線，為客戶營造更便捷、舒適、健康的生活環(huán)境。緊跟市場節(jié)奏大力推盤，多措并舉快速跑量回籠資金2018在市場調(diào)整前大力推盤，同時(shí)采取更加積極的營銷策略，有效推動(dòng)了企業(yè)銷售規(guī)模的加速擴(kuò)張。百強(qiáng)企業(yè)憑借敏銳的市場洞察力，準(zhǔn)確把握市場節(jié)奏，推30（90830258082.83

二季度推盤量迅速增長，63027589.720007政治局會(huì)議提出“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”及10月棚改政策調(diào)整之后，前30企業(yè)繼續(xù)加大推盤量，年底出現(xiàn)全年推盤高峰，前30企業(yè)12月推盤量達(dá)517個(gè)，同比增長131.8，占其全年推盤量的兩成。與此同時(shí)，百強(qiáng)企業(yè)靈活調(diào)整銷售策略，采取優(yōu)惠促銷、多盤聯(lián)動(dòng)、提高傭金比例等銷售方式加速推盤跑量，促進(jìn)項(xiàng)目去化。6月，龍湖通過官方購房服務(wù)平臺(tái)聯(lián)動(dòng)全國231076·1889至以最低74折進(jìn)行銷售；2019年春節(jié)后第一周，泰禾發(fā)起1號(hào)搶收計(jì)劃，以高傭金吸引眾多經(jīng)紀(jì)人加入促銷大軍，助力其項(xiàng)目去化。運(yùn)營表現(xiàn)運(yùn)營表現(xiàn)同時(shí)，百強(qiáng)企業(yè)投資態(tài)度轉(zhuǎn)向理性，積極探索多渠道融資模式，為未來發(fā)展儲(chǔ)備不竭動(dòng)力。加快周轉(zhuǎn)提升運(yùn)營效率，降本增效拓展盈利空間緩補(bǔ)倉促去化加速周轉(zhuǎn)，多渠道提升運(yùn)營效率2018資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與存貨周轉(zhuǎn)率均出現(xiàn)小幅上升（10層級(jí)企業(yè)分化顯著。201820180.040.030.56整體呈上升趨勢(shì)；11-5051-100升。民營銷力度，提升銷售速度，如奧園啟動(dòng)全民經(jīng)紀(jì)人“111

業(yè)發(fā)展提速。? “增收又增利”態(tài)勢(shì)延續(xù)，盈利能力分化加劇208（112079.122，27.3486.2增長28.2至64.42018（12E115720.2、0.9201810企業(yè)中均處于較高水平，且較上年分別提升0.2和0.5個(gè)百分圖10百強(qiáng)企業(yè)2016-2018年周轉(zhuǎn)率變化情況圖10百強(qiáng)企業(yè)2016-2018年周轉(zhuǎn)率變化情況圖11百強(qiáng)企業(yè)2014-2018年?duì)I業(yè)收入與凈利潤均值變化情況201820172016

0.560.560.360.530.320.490.30 0.1 0.2 0.3 0.4 0.5 0.6存貨周轉(zhuǎn)率 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

6005004003002001000

單位：億元單位：億元32.129.4486.228.226.4382.027.315.626.9302.3197.9228.911.127.530.638.850.264.42014年 2015年 2016年 2017年 2018年百強(qiáng)企業(yè)營業(yè)收入均值 百強(qiáng)企業(yè)凈利潤均營業(yè)收入均值增長率 凈利潤均值增長率

35302520151050圖12各層級(jí)百強(qiáng)企業(yè)2017、圖12各層級(jí)百強(qiáng)企業(yè)2017、2018年凈利潤率及ROE情況圖13各層級(jí)百強(qiáng)企業(yè)2018年信用債、綜合融資成本率情況17.218.519.016.318.217.314.417.218.519.016.318.217.314.415.515.111.511.314.212.712.111.612.4百強(qiáng)均值前10企業(yè)11-30企業(yè) 31-50企業(yè)7.66.85.46.86.35.4166128 442凈利潤率ROE凈利潤率ROE凈利潤率ROE凈利潤率ROE0凈利潤率ROE凈利潤率ROE凈利潤率ROE凈利潤率ROE2017年

2018年

0前10企業(yè)信用債利率

31-50企業(yè)信用債平均利率點(diǎn)。如恒大通過提升產(chǎn)品品質(zhì)、增加產(chǎn)品附加值和加強(qiáng)成本管11-3031-5031-5010（31-502018降成本提溢價(jià)多管齊下，創(chuàng)造更大盈利空間2018制成本，并多渠道提升產(chǎn)品附加值，改善了企業(yè)的盈利表現(xiàn)：年，房地產(chǎn)市場供需承壓，百強(qiáng)企業(yè)投資積極性減弱，拿201813.8至4182.3/率同比下降27.9個(gè)百分點(diǎn)至21.4。除了招拍掛以外，百強(qiáng)企業(yè)采用多種拿地方式獲取低成本土地，如融創(chuàng)主要通過收并購與合作方式低價(jià)拿地，上半年新增土儲(chǔ)平均成本僅為3620元/平方米，創(chuàng)近年獲取土地均價(jià)新低。

（13。在融資渠道收緊背景下，20182017規(guī)模較大的百強(qiáng)企業(yè)在融資成本方面仍具優(yōu)勢(shì)，不同規(guī)模層級(jí)企業(yè)間融資成本出現(xiàn)明顯分化。201810企業(yè)綜合5.411-306.3和31-50企業(yè)的6.852018低成本融資。如華夏幸福引入平安，以股權(quán)融資的方式獲得資金支持；新城與藍(lán)光則參股成立地產(chǎn)基金，以較小成本撬動(dòng)大ABS了企業(yè)平均借貸成本。多渠道的融資方式和對(duì)融資窗口期的準(zhǔn)確把握，助力百強(qiáng)企業(yè)融資成本保持在合理區(qū)間。98（14040.280.090.03頭百強(qiáng)企業(yè)憑借規(guī)模優(yōu)勢(shì)及高效的管理，對(duì)銷售和管理費(fèi)用的把控能力較強(qiáng)，融資成本也相對(duì)較低，三項(xiàng)費(fèi)用率處在較低水1020188.8，分別低于圖14各層級(jí)百強(qiáng)企業(yè)2018年三項(xiàng)費(fèi)用率情況圖14各層級(jí)百強(qiáng)企業(yè)2018年三項(xiàng)費(fèi)用率情況圖15百強(qiáng)代表企業(yè)2017、2018年新增地價(jià)占銷售均價(jià)的比重151050109

2018年三項(xiàng)費(fèi)用率 三項(xiàng)費(fèi)用率均值8.88.810.5 11.7前10企業(yè) 11-30企業(yè) 31-50企業(yè)

8055.447.833.853.355.447.833.853.343.30.5一線二線三四線一線二線三四線一線二線三四線前10企業(yè) 11-30企業(yè) 31-50企業(yè)3402009.49.89.19.49.89.19.38.92014年 2015年 2016年 2017年 2018年百強(qiáng)企業(yè)三項(xiàng)費(fèi)用率均值

2017年新增土地均價(jià)占比 2018年新增土地均價(jià)占比2017年新增土地均價(jià)占比均值 2018年新增土地均價(jià)占比均值11-3031-501.72.920182.62018（15030.511-3031-502.1“高品質(zhì)產(chǎn)品+配套+附加值服務(wù)”的全生命周期服務(wù)配套，賦予層，凸顯現(xiàn)代建筑與東方文化的融合，贏得市場認(rèn)可。適應(yīng)大勢(shì)調(diào)整投資節(jié)奏，多渠道融資保穩(wěn)健發(fā)展2018

為企業(yè)未來發(fā)展儲(chǔ)備動(dòng)力。拿地態(tài)度趨于理性，全年三四線拿地占比提升19886.4同比下降20.348339.37.6。2018380201827.2，同比19.71020.426.3；11-3032.8，雖有降低但仍是均值最高的層級(jí)；31-50企業(yè)的比值均值下降幅度24.9（16。20182000

100

1001500

80

80500

604020

6040200前10企業(yè)

單位：億元11-30企業(yè)單位：億元

31-50企業(yè)

0企業(yè) 02017年拿地金額均值 2018年拿地金額均值2017年拿地金額/銷售額 2018年拿地金額/銷售額

前10企業(yè)11-30企業(yè)前10企業(yè)11-30企業(yè)31-50企業(yè) 業(yè)（按金額78.5全年通過招拍掛獲取地塊3092幅，合作地塊數(shù)量占比達(dá)到28.2，提高3.7個(gè)百分點(diǎn)。45552.23716.353.9群，其中的杭州、南京、寧波等二線城市依然是布局熱點(diǎn)，合160大中型百強(qiáng)企業(yè)的合作熱情更高，資源整合能力更強(qiáng)（1701-0例分別為79.5、74.1，其中中南置地、陽光城等合作力度較6031-5051-10087.389.214.127.9。購、舊城改造、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)及文旅地產(chǎn)領(lǐng)域積極拓展土地資源。2018代表企業(yè)亦放緩收并購步伐，收并購金額同比下降四成至2276.1億元，占拿地金額總量的11.5長明顯。

萬科、中海、龍湖等百強(qiáng)企業(yè)則通過舊改獲取深圳、上海的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，如中海與其合作方以94億元拿下上海普陀區(qū)項(xiàng)目；華夏幸福、綠地等企業(yè)以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式擴(kuò)充土儲(chǔ)，其中綠地正在推進(jìn)的高鐵新城戰(zhàn)略助其在多個(gè)城市獲取簽約項(xiàng)目；融創(chuàng)于2018年成立文旅集團(tuán)，加速文旅地產(chǎn)布局。528（8百強(qiáng)代表企業(yè)的新增土儲(chǔ)面積最為集中的區(qū)域是長三角、成渝、中原、21.3、10.89.89.4及8.251.4、14.2，增長明顯。百強(qiáng)企業(yè)在一線及二線城市的新增土儲(chǔ)面積為拿地總量的3.2、44.02.28.110.3個(gè)百分點(diǎn)至52.8。長三角城市群中的60130土儲(chǔ)面積增長明顯，如長三角城市群中的金華，海西城市群中的泉州，中原城市群中的許昌、亳州、阜陽等，新增土儲(chǔ)面積40。中原長三角成渝長江中游海西珠三角中原長三角成渝長江中游海西珠三角52.8%52.1%42.5%3.2%2018年5.4%2017年 44.0%）2018下半年，百強(qiáng)企業(yè)逐漸收縮投資的同時(shí)，在三四線城市的新增土儲(chǔ)也在減少，拿地布局向一二線回撤，三四線城市的拿地金32.0。百強(qiáng)企業(yè)的新增土儲(chǔ)均價(jià)及平均溢價(jià)率均出現(xiàn)同比下降（2021813.8至4182.3/27.921.4。10500（3052.960；

103900.8/14.44653.6元/平方米，溢價(jià)率均值降至21.5；31-50企業(yè)拿地均價(jià)同比下降最多，其新增土儲(chǔ)中三四線占比提升幅28.7至4661.2/24.7；51-10051.223.028.45385.7/圖19各層級(jí)代表企業(yè)2017、圖19各層級(jí)代表企業(yè)2017、2018年拿地城市結(jié)構(gòu)（按面積）2017年20182017年2018年100 80 60 40 20 0 20 40 60 80前10企業(yè)11-30企業(yè)31-50企業(yè)51-100企業(yè)39.343.255.831.250.052.950.743.4單位：元/平方米6000 60%4000 40%2000 20%一線城市 二線城市 三四線城市

0 0%前10企業(yè) 11-30企業(yè) 31-50企業(yè) 51-100企業(yè)2017年新增土儲(chǔ)均價(jià)均值 2018年新增土儲(chǔ)均價(jià)均值2017年平均溢價(jià)率 2018年平均溢價(jià)率表2部分百強(qiáng)企業(yè)表2部分百強(qiáng)企業(yè)2018年銀行授信及信托融資情況企業(yè)融資來源企業(yè)融資來源機(jī)構(gòu)融資額度時(shí)間華夏幸福銀行中信銀行315億元2018.05陽光城銀行上海銀行100億元2018.05當(dāng)代置業(yè)銀行建設(shè)銀行120億元2018.05泰禾銀行上海銀行200億元2018.10信托光大信托200億元2018.11正榮信托興業(yè)信托100億元2018.11花樣年信托光大信托100億元2018.1116.6的資金來源受到一定限制，非標(biāo)融資渠道受到嚴(yán)控，融資壓力不減。在融資環(huán)境緊縮的情況下，百強(qiáng)企業(yè)依托自身的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，融資規(guī)模依然保持平穩(wěn)增長，在銀行貸款、信托、信用債等傳統(tǒng)融資渠道方面表現(xiàn)出了明顯的融資優(yōu)勢(shì)，同時(shí)積極探索ABS圖21百強(qiáng)企業(yè)2017、2018年信用債及海外債發(fā)行結(jié)構(gòu)（2圖21百強(qiáng)企業(yè)2017、2018年信用債及海外債發(fā)行結(jié)構(gòu)單位：億元公中企業(yè)債2017年定向工具2018年司債海外債10.2單位：億元公中企業(yè)債2017年定向工具2018年司債海外債（21282443.0138.3130054.2360.9，較2017年回暖明顯；中期票據(jù)則增長10.3至664.5億元，占

2000 1500 1000 500 0 500 1000 1500 200027.2強(qiáng)企業(yè)繼續(xù)在海外市場尋求有效融資，海外債發(fā)行規(guī)模同比小幅增長至1949.2億元，增速有所回落。

前10企業(yè) 11-30企業(yè) 31-50企業(yè) 51-100企業(yè)圖22百強(qiáng)企業(yè)2017、圖22百強(qiáng)企業(yè)2017、2018年ABS發(fā)行結(jié)構(gòu)1029.777.8；中期票據(jù)方面，發(fā)行規(guī)模最大的前10企業(yè)及11-30發(fā)行了279.0億元、242.8億元，占百強(qiáng)企業(yè)中票發(fā)行規(guī)模的42.036.5301696.687.0。傳統(tǒng)融資渠道之外，百強(qiáng)企業(yè)積極對(duì)ABSABS（2228ABS1843104.4ABS56.5，其中

20182017

58.358.316.7 9.659.317.710.8 單位：億元10.30 400 800 1200 1600供應(yīng)鏈 購房尾款 CMBS REITs 物業(yè)費(fèi) 其他ABS924.1ABS58.3，由于對(duì)核心企業(yè)資質(zhì)要求較高，發(fā)行供應(yīng)鏈ABS多為綜合實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)，如萬科及碧桂園在2018年共發(fā)行566.5億元供應(yīng)鏈ABS，占百強(qiáng)企業(yè)供應(yīng)鏈ABS發(fā)行總量的61.3ABN96.9億元，百強(qiáng)企業(yè)在新型融資工具的探索方面走在行業(yè)前列。2019

融資，融資環(huán)境在新的一年或有回暖跡象。通過登陸資本市場、引入投資者等方式獲取2018總602019IPO179.7強(qiáng)企業(yè)以配股方式共籌集資金超百億。風(fēng)險(xiǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)管理強(qiáng)現(xiàn)金管控去杠桿，現(xiàn)金流與負(fù)債均得到顯著改善，同時(shí)百強(qiáng)企業(yè)借勢(shì)加速融資，緩解兌付壓力。高價(jià)地去化壓力漸釋放，精準(zhǔn)布局降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)高價(jià)地開盤率超五成，去化壓力逐步釋放2018續(xù)入市，企業(yè)去化壓力有效緩解。百強(qiáng)企業(yè)20187.022.4為高總價(jià)低溢價(jià)地塊，總體高價(jià)地風(fēng)險(xiǎn)可控。（23究組整理了百強(qiáng)企業(yè)近三年所拿高價(jià)地及其開盤情況。結(jié)果顯61.376.61.6201650.7，開盤

率大于50的企業(yè)數(shù)量占比61.6，其中開盤率100的企業(yè)占15.4201735.1，其中開盤率大于50的企業(yè)占比28.3。圖23圖23百強(qiáng)企業(yè)2016年高價(jià)地各開盤率區(qū)間企業(yè)個(gè)數(shù)情況單位：個(gè)20單位：個(gè)181614121086420無開盤 (0，50） [50，100) 全部開盤仍然可觀，但去化率相對(duì)較低（24。16356/55016/平方米，另一地塊成交樓面價(jià)32339元/76000/化率較低，存在一定去化壓力。2018755567元/51250元/平方米；南京江寧區(qū)22353元/平方米樓面價(jià)成交的項(xiàng)目，25854/此外，百強(qiáng)企業(yè)已開盤的高價(jià)地項(xiàng)目去化水平與城市市場走勢(shì)直接相關(guān)，企業(yè)應(yīng)審時(shí)度勢(shì)，把握推盤節(jié)奏，因城因地施策。

圖24圖24部分典型地塊成交樓面價(jià)與開盤價(jià)格對(duì)比0

地塊一地塊二地塊一地塊二地塊一地塊一地塊一地塊一樓面價(jià) 開盤均價(jià) 去化率地塊一地塊二地塊一地塊二地塊一地塊一地塊一地塊一

100單位：元/平方米北京杭州 南京單位：元/平方米北京杭州 南京寧波蘇州武漢長沙604020地塊一0地塊一圖25百強(qiáng)代表企業(yè)可售貨值按不同城市土地去化周期劃分結(jié)構(gòu)圖25百強(qiáng)代表企業(yè)可售貨值按不同城市土地去化周期劃分結(jié)構(gòu)201820181565.2為分析百強(qiáng)企業(yè)未來幾年的貨值去化情況，研究組基于2015-201820181223（

碧桂園新華潤置地

00204060801001年以內(nèi) 1-2年 2-3年 3-5年 5-8年 8年以上圖26百強(qiáng)代表企業(yè)可變現(xiàn)貨值及占2018年銷售額比重情況25圖26百強(qiáng)代表企業(yè)可變現(xiàn)貨值及占2018年銷售額比重情況80。1售貨值占比約60；部分企業(yè)可售貨值去化周期2-340受調(diào)控和庫存量回升等因素影響，存在一定去化壓力。另一方面，與上一年相比，百強(qiáng)代表企業(yè)可售貨值去化周期結(jié)構(gòu)顯著

1000080006000400020000

單位：億元

200150100500優(yōu)化，如綠地、華潤置地等企業(yè)，可售貨值去化周期均在5年以下，去化周期結(jié)構(gòu)較上年有所優(yōu)化。企業(yè)充足的可售貨值為

萬 碧 保 科 桂 利 園

中 華 新 龍 海 潤 城 湖 置 控地 股2019年可變現(xiàn)貨值2018年銷售額2019年可變現(xiàn)貨值與2018年銷售額比值可售面積）11-2年、2-33-5年、5-88業(yè)績規(guī)模增長提供保障，通過優(yōu)化可售貨值結(jié)構(gòu)，平衡資金占用和盈利，減輕了企業(yè)的現(xiàn)金流壓力。部分百強(qiáng)代表企業(yè)2019長可期（26。績的成長空間。研究組根據(jù)企業(yè)土地儲(chǔ)備及各城市的去化周期計(jì)算可變現(xiàn)貨值及占銷售額比重情況，估算部分百強(qiáng)代表企業(yè)2019201938.5和29.8，2018152和122結(jié)構(gòu)、調(diào)控政策等影響，各城市房地產(chǎn)走勢(shì)差別明顯，企業(yè)要警惕部分去化周期較長的三四線和人口凈流出城市的市場需求走弱問題，減少低能級(jí)城市貨值儲(chǔ)備，快速跑量去化、提高現(xiàn)金流韌性，促進(jìn)企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營發(fā)展。強(qiáng)現(xiàn)金管控努力去杠桿，借勢(shì)融資防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)放緩?fù)顿Y強(qiáng)調(diào)銷售回款，經(jīng)營現(xiàn)金流再度回正20182018157（27。

企業(yè)現(xiàn)金管控能力更優(yōu)，且土儲(chǔ)充盈、投資放緩，經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流得到較大幅度改善；11-30企業(yè)把握機(jī)會(huì)擴(kuò)規(guī)模，但投資額亦小幅放緩，經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流也得到一定改善；31-50企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流改善幅度較小。20182018投資支出占銷售額比重為27.2，較2017年下降19.7個(gè)百分點(diǎn)。此外，百強(qiáng)企業(yè)提出將加快銷售、加快現(xiàn)金周轉(zhuǎn)作為穩(wěn)健發(fā)展的重要支撐力，銷售回款率被越來越多的百強(qiáng)企業(yè)重視。2018630080以上；龍光提出2018年力爭保證90的回款率。?去杠桿取得成效，短期償債能力回升2018（280877.80.52808年強(qiáng)調(diào)的“去杠桿”取得圖27百強(qiáng)企業(yè)2014-2018年經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額均值圖27百強(qiáng)企業(yè)2014-2018年經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額均值圖28百強(qiáng)企業(yè)2014-2018年資產(chǎn)負(fù)債率及有效負(fù)債率20151050-5

單位：億元15.78.23.92014年-6.2單位：億元15.78.23.92014年-6.22015年2016年2017年-2.32018年

9080706050403020100

73.273.275.076.178.377.850.050.450.650.949.32014年 2015年 2016年 2017年 2018年資產(chǎn)負(fù)債率 有效負(fù)債率圖29百強(qiáng)企業(yè)2014-2018年流動(dòng)比率與速動(dòng)比率均值圖29百強(qiáng)企業(yè)2014-2018年流動(dòng)比率與速動(dòng)比率均值圖302019-2023年房地產(chǎn)行業(yè)債券需償還規(guī)模2.52.01.51.00.5

12000100008000600040002000

單位：億元0.0

1.971.991.971.992.012.052.030.540.520.500.490.53

02019年

2020年

2021年

2022年

2023年流動(dòng)比率 速動(dòng)比率 公司債企業(yè)債中期票據(jù)短期融資券定向工具海外債券了良好的效果：百強(qiáng)企業(yè)主要通過加大銷售回款力度，從而增加貨幣資金降低企業(yè)杠桿，剔除預(yù)收賬款后，有效負(fù)債率為49.3，同比下降1.6個(gè)百分點(diǎn)，負(fù)債水平仍整體可控。負(fù)債水平出現(xiàn)分化，規(guī)模較大百強(qiáng)企業(yè)去杠桿成效更大。100.9中小型企業(yè)由于銷售狀況良好，依然保持較高的投資力度，負(fù)債水平微漲。11-30企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率同比增長0.9個(gè)百分點(diǎn)，31-501.1此外，百強(qiáng)企業(yè)短期償債能力得到改善（29。截至20182.030.02；速動(dòng)比率為0530.04208年加大去化力度、放緩?fù)顿Y腳步，存貨增速下降，去化壓力減小，短期償債能力提升。?債務(wù)集中償付期到來，借新還舊緩解兌付壓力2018

注意的是，12月12產(chǎn)長效機(jī)制，推動(dòng)“租購并舉”的住房體系逐步落實(shí)。存續(xù)債券步入集中還款期，近三年行業(yè)償債規(guī)模逐年遞增（30206201820195381.62021760.51111512.92019月4日央行宣布降準(zhǔn)，百強(qiáng)企業(yè)把握此次融資窗口期，短期內(nèi)多次發(fā)債，所得款項(xiàng)多用來償還舊債。如恒大于2019123330社會(huì)責(zé)任社會(huì)責(zé)任不斷增加，保障房建設(shè)逐漸推進(jìn)，從教育、環(huán)保、醫(yī)療、文化保護(hù)多方位著手開展公益活動(dòng)，回報(bào)和造福社會(huì)。響應(yīng)號(hào)召投身精準(zhǔn)扶貧，助力全面建成小康社會(huì)表3部分百強(qiáng)企業(yè)精準(zhǔn)扶貧成效扶貧模式 扶貧成果產(chǎn)業(yè)扶貧122000計(jì)幫扶近5000人表3部分百強(qiáng)企業(yè)精準(zhǔn)扶貧成效扶貧模式 扶貧成果產(chǎn)業(yè)扶貧122000計(jì)幫扶近5000人易地搬遷扶貧恒大投入35億元，建設(shè)9個(gè)移民搬遷社區(qū)、5014.218.2萬貧困老百姓的移民搬遷就業(yè)扶貧恒大在畢節(jié)培訓(xùn)6.6萬人，推薦就業(yè)共5.4萬人，人均年收入達(dá)4.2萬元教育扶貧萬科在西部地區(qū)累計(jì)幫助超過6萬貧困兒童接受良好教育基礎(chǔ)設(shè)施扶貧華夏幸福修繕修建扶貧村道路6.8公里，改善5個(gè)行政村2000余名群眾出行條件4291495元的綠地扶貧產(chǎn)業(yè)投資基金和5扶貧范圍涉及陜西、云南昆明以及貴州遵義等地區(qū)；華夏幸福60扶貧一線。百強(qiáng)企業(yè)發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)開展產(chǎn)業(yè)、教育、就業(yè)等精準(zhǔn)扶貧，因地制宜開展可持續(xù)性發(fā)展的“造血式”扶貧成為工作重點(diǎn)（見3藍(lán)光為代表的企業(yè)以教育作為切入點(diǎn)，秉承“扶貧先扶智”的思路，提高扶貧地區(qū)教育水平；以碧桂園、保利為代表的企業(yè)，通過選派優(yōu)秀干部到貧困地區(qū)任職，確保精準(zhǔn)扶貧工作落到實(shí)處，有效保障扶貧效果；以萬科、華夏幸福為代表的企業(yè)通過援建博物館、安置房建設(shè)及危舊房改造等方式提高扶貧地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施水平。百強(qiáng)企業(yè)扶貧工作取得實(shí)質(zhì)性成果，部分區(qū)域已實(shí)現(xiàn)脫貧摘帽。以恒大在畢節(jié)市的精準(zhǔn)扶貧工作為例，政企聯(lián)手，在精準(zhǔn)幫扶的基礎(chǔ)上不斷進(jìn)行模式創(chuàng)新，通過產(chǎn)業(yè)扶貧、易地搬遷

引領(lǐng)性意義。其中大方縣各項(xiàng)精準(zhǔn)扶貧措施已覆蓋大方縣全部181032018680產(chǎn)業(yè)扶貧項(xiàng)目達(dá)到330萬平方米。多方位行動(dòng)回饋社會(huì)，積極踐行企業(yè)公民責(zé)任2018年，百強(qiáng)企業(yè)積極依法納稅，納稅額穩(wěn)步上升（見圖3166722838.328.417.1、31.5。圖31圖31百強(qiáng)企業(yè)2014-2018年納稅額與凈利潤增長情況單位：億元64.4單位：億元64.466.757.648.250.240.334.538.830.627.57060504030201002014 2015 2016 2017 2018凈利潤均值 納稅額均值業(yè)之一，以高度的社會(huì)責(zé)任感和使命感發(fā)揮央企在行業(yè)內(nèi)的積極示范作用；武漢地產(chǎn)作為實(shí)力國企，致力于城市品質(zhì)人居，并承擔(dān)大量城市公建與保障房建設(shè)，打造了一系列城市地標(biāo)，為武漢發(fā)展做出了卓越貢獻(xiàn)。此外，百強(qiáng)企業(yè)不斷加大公益方面的投入力度，設(shè)立公益基金，從教育、環(huán)保、醫(yī)療、文化保護(hù)等多方面著手，奉獻(xiàn)愛心，用行動(dòng)回饋社會(huì)。龍湖通過中國光彩事業(yè)基金會(huì)，與大股東共同發(fā)起“光彩-新城創(chuàng)辦“七色光計(jì)劃”，聯(lián)手“百萬森林計(jì)劃”推出“新綠行動(dòng)”項(xiàng)目，號(hào)召人人參與公益，改善生態(tài)環(huán)境。金茂在多個(gè)省市設(shè)立四、結(jié)語2019年3月，國務(wù)院政府工作報(bào)告中指出，“政府將深入

以均衡、穩(wěn)健、高效、高質(zhì)為特征的行業(yè)新風(fēng)正在形成。百強(qiáng)企業(yè)也在積極改進(jìn)業(yè)務(wù)模式、高效整合資源，引領(lǐng)新時(shí)代下行業(yè)持續(xù)健康成長。2018流需求，不斷升級(jí)和創(chuàng)新產(chǎn)品，緊跟市場機(jī)遇精準(zhǔn)營銷，實(shí)現(xiàn)了銷售業(yè)績的大幅增長，市場份額提升至近六成。面對(duì)當(dāng)前市場大勢(shì)，百強(qiáng)企業(yè)一方面順勢(shì)調(diào)整投資節(jié)奏，拿地更趨理性，增效提升盈利水平，嚴(yán)格控制各項(xiàng)成本支出，加快周轉(zhuǎn)效率，化投資布局降低去化風(fēng)險(xiǎn)，部分歷史高價(jià)地項(xiàng)目去化或盈利難題逐步化解，同時(shí)在當(dāng)前融資仍相對(duì)偏緊情況下，百強(qiáng)企業(yè)強(qiáng)化現(xiàn)金流管控，有效降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。此外，百強(qiáng)企業(yè)積極投身精準(zhǔn)扶貧，并在依法納稅、保障房建設(shè)、環(huán)保、公益等方面不斷前行，多方位踐行企業(yè)社會(huì)責(zé)任。市化進(jìn)程尚未結(jié)束，城鎮(zhèn)化率仍有較大提升空間，國家大力培同時(shí)，伴隨著調(diào)控政策持續(xù)及市場競爭白熱化，行業(yè)優(yōu)勝劣汰2019不確定性的房地產(chǎn)行業(yè)，百強(qiáng)企業(yè)應(yīng)發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，精準(zhǔn)把握金融工具及產(chǎn)品理念將發(fā)生重大變化，推動(dòng)行業(yè)走向新時(shí)代。副報(bào)告一2019TOP10研究TOP102019中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)“綜合實(shí)力TOP10TOP10TOP10TOP10TOP10TOP10”、TOP102019中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力TO0”

2019中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)“規(guī)模性TOP10”排名公司名稱排名公司名稱1恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司2碧桂園控股有限公司3萬科企業(yè)股份有限公司4保利發(fā)展5融創(chuàng)中國控股有限公司6中海地產(chǎn)（中國海外發(fā)展）7綠地控股集團(tuán)股份有限公司8華潤置地有限公司9綠城中國控股有限公司10龍湖集團(tuán)控股有限公司排名公司名稱1碧桂園控股有限公司2恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司3萬科企業(yè)股份有限公司4保利發(fā)展5中海地產(chǎn)（中國海外發(fā)展）6華潤置地有限公司7新城控股集團(tuán)股份有限公司8華夏幸福基業(yè)股份有限公司9綠城中國控股有限公司10龍湖集團(tuán)控股有限公司2018TOP102018TOP10億元。2018TOP10企業(yè)銷售額均值達(dá)3961.1億元，23.126.4，強(qiáng)者恒強(qiáng)局1029.2和51.7，超出百強(qiáng)企業(yè)均值1.9和23.5個(gè)百分點(diǎn)，綜合能力在行業(yè)中表現(xiàn)優(yōu)異。

2018TOP109654.736.8，銷售額及營業(yè)收入3404.91962.5規(guī)模性TOP10展機(jī)遇，打造與創(chuàng)新適銷產(chǎn)品、踩準(zhǔn)市場發(fā)展節(jié)奏，整體規(guī)模再創(chuàng)新高。TOP10260TOP10堅(jiān)持以中小戶型的普通住宅開發(fā)為主的開發(fā)策略，促進(jìn)項(xiàng)目去1442019中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)“盈利性TOP10”

2019中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)“成長性TOP10”排名公司名稱排名公司名稱1中海地產(chǎn)（中國海外發(fā)展）2華夏幸福基業(yè)股份有限公司3保利發(fā)展4龍光地產(chǎn)控股有限公司5中國金茂控股集團(tuán)有限公司6雅居樂集團(tuán)控股有限公司7中冶置業(yè)集團(tuán)有限公司8杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司9卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司10仁恒置地集團(tuán)有限公司排名公司名稱1融創(chuàng)中國控股有限公司2正榮集團(tuán)有限公司3祥生地產(chǎn)集團(tuán)4四川藍(lán)光發(fā)展股份有限公司5融信集團(tuán)6陽光城集團(tuán)股份有限公司7新力地產(chǎn)集團(tuán)有限公司8中國金茂控股集團(tuán)有限公司9奧園集團(tuán)有限公司10海倫堡中國控股有限公司2018TOP1034.2137.62.1TOP1016.75.2TOP102.0升級(jí)版，并提出綠色健康與智慧科技兩大升級(jí)方向，提升銷售溢價(jià)、深掘盈利潛力；濱江在自身的高品質(zhì)產(chǎn)品基礎(chǔ)上疊加更

2018年，成長性TOP10企業(yè)銷售額增長率均值為60.7，高于同期百強(qiáng)企業(yè)均值27.5個(gè)百分點(diǎn)，營業(yè)收入均值增長率達(dá)49.822.52018TOP104000潤增長點(diǎn)；正榮堅(jiān)持深耕長三角及海西區(qū)域，并繼續(xù)進(jìn)行全國10802018超額完成千億銷售目標(biāo)；融信堅(jiān)持對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的追求，高品質(zhì)1218.82019中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)“穩(wěn)健性TOP10”

2019中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)融資能力TO0”排名公司名稱排名公司名稱1中海地產(chǎn)（中國海外發(fā)展）2保利發(fā)展3上海建工房產(chǎn)有限公司4中冶置業(yè)集團(tuán)有限公司5北大資源集團(tuán)6佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司7蘇寧置業(yè)集團(tuán)有限公司8花樣年集團(tuán)（中國）有限公司9上海愛家集團(tuán)10廣州市敏捷投資有限公司排名公司名稱1恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司2保利發(fā)展3中國金茂控股集團(tuán)有限公司4榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司5陽光城集團(tuán)股份有限公司6花樣年集團(tuán)（中國）有限公司7杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司8當(dāng)代置業(yè)（中國）有限公司9景瑞地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司10大悅城控股集團(tuán)股份有限公司2018TOP1072.45.4TOP1020180.83于同期百強(qiáng)企業(yè)，短期償債能力在行業(yè)平均水平之上。2018TOP10節(jié)奏，減少財(cái)務(wù)支出，如中海在二季度主動(dòng)放緩?fù)顿Y，并在中期業(yè)績會(huì)上提出對(duì)下半年土地市場保持謹(jǐn)慎態(tài)度，企業(yè)負(fù)債情2018降低企業(yè)資金壓力，改善企業(yè)杠桿水平。TOP10合理健康水平。

2018TOP10來源，同時(shí)拓寬資產(chǎn)證券化等新型融資渠道，為企業(yè)未來發(fā)展提供動(dòng)力。2018TOP1068020185合作，取得100億元融資協(xié)議，雙方將建立長期戰(zhàn)略伙伴關(guān)系；當(dāng)代置業(yè)獲建120TOP10ABS200ABSABS55.520ABN149億元。2019中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)運(yùn)營效率TO0”

2018-2019中國房地產(chǎn)年度社會(huì)責(zé)任感企業(yè)排名公司名稱排名公司名稱1恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司2華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司3新城控股集團(tuán)股份有限公司4紅星地產(chǎn)5中南置地6奧園集團(tuán)有限公司7聯(lián)發(fā)集團(tuán)有限公司8榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司9祥生地產(chǎn)集團(tuán)10景瑞地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司公司名稱保利發(fā)展綠城中國控股有限公司寶龍地產(chǎn)控股有限公司武漢地產(chǎn)開發(fā)投資集團(tuán)有限公司中交地產(chǎn)祥生地產(chǎn)集團(tuán)上海建工房產(chǎn)有限公司大悅城控股集團(tuán)股份有限公司長沙房產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司廣東方直集團(tuán)有限公司2018TOP10業(yè)周轉(zhuǎn)效率提升。2018TOP10效率提升內(nèi)涵。TOP106“高周轉(zhuǎn)能力”能力，經(jīng)營效率不斷提升。

2018方位回報(bào)和造福社會(huì)。金會(huì)攜手成立“綠城大學(xué)生助學(xué)專項(xiàng)基金”，時(shí)至今日已是第20181218上捐贈(zèng)5000祥生圓夢(mèng)公益基金，在諸暨市開展各類慈善活動(dòng)。此外，年度社會(huì)責(zé)任感企業(yè)積極推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房、兩限房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房等建設(shè)，不斷提升保障房建設(shè)品質(zhì)，以高度的社會(huì)責(zé)任感和使命感發(fā)揮央企在行業(yè)內(nèi)的積極示范作用。2018-2019中國房地產(chǎn)年度扶貧標(biāo)桿企業(yè)公司名稱恒大集團(tuán)碧桂園控股有限公司萬科企業(yè)股份有限公司金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司奧園集團(tuán)有限公司雅居樂集團(tuán)控股有限公司隆基泰和置業(yè)有限公司上海中建東孚投資發(fā)展有限公司北大資源集團(tuán)2019

20185.24.116.5下降到8.613協(xié)議，惠及32健康扶貧”的國家戰(zhàn)略；北大資源積極響應(yīng)重慶市政府“開發(fā)巴文風(fēng)貌的民宿，以民宿旅游助推脫貧攻堅(jiān)，實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村振興。2019力；或積極深化多元化業(yè)務(wù)發(fā)展模式，培育新的業(yè)績?cè)鲩L點(diǎn)。公司名稱公司名稱龍光地產(chǎn)控股有限公司北京北辰實(shí)業(yè)股份有限公司廣州市敏捷投資有限公司金僑投資控股有限公司金輝集團(tuán)股份有限公司廈門大唐房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司中國葛洲壩集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中建信和地產(chǎn)有限公司北京鴻坤偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司朗基地產(chǎn)集團(tuán)有限公司三盛集團(tuán)眾安房產(chǎn)有限公司保集控股集團(tuán)有限公司上海大發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司上海城建置業(yè)發(fā)展有限公司上海實(shí)業(yè)城市開發(fā)集團(tuán)有限公司績規(guī)模的穩(wěn)步增長：

保持良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。北京TOP10天津TOP10重慶TOP10河北省TOP10海南省TOP10萬科融創(chuàng)中國融創(chuàng)中國華夏幸福碧桂園首開股份金地集團(tuán)金科集團(tuán)榮盛發(fā)展恒大地產(chǎn)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)龍湖集團(tuán)隆基泰和融創(chuàng)中國天恒集團(tuán)萬科恒大地產(chǎn)恒大地產(chǎn)雅居樂華潤置地富力地產(chǎn)萬科融創(chuàng)中國保利發(fā)展保利發(fā)展保利發(fā)展旭輝集團(tuán)保利發(fā)展綠地控股中國金茂東原集團(tuán)萬科富力地產(chǎn)首創(chuàng)置業(yè)世茂房地產(chǎn)保利發(fā)展?jié)櫧瘓F(tuán)萬科遠(yuǎn)洋地產(chǎn)中建天津華宇集團(tuán)安聯(lián)集團(tuán)魯能集團(tuán)大悅城控股陽光城魯能集團(tuán)滄州天成綠城中國打造的中國府“5GDGNB證，項(xiàng)目更多是從人的舒適度、健康度以及未來服務(wù)上加入綠色、健康、智慧和環(huán)保元素。深化多元化業(yè)務(wù)發(fā)展模式，培育新的業(yè)績?cè)鲩L點(diǎn)：星企業(yè)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老、長租公寓等領(lǐng)域深化布局，實(shí)現(xiàn)與青的發(fā)展格局；保集控股在產(chǎn)業(yè)投資方面著力發(fā)展智能制造和大健康兩大產(chǎn)業(yè)，智能制造圍繞產(chǎn)業(yè)孵化、產(chǎn)業(yè)投資和產(chǎn)業(yè)服務(wù)，打造智能科技產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，大健康產(chǎn)業(yè)打造集聚高水平的健康養(yǎng)生、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的社區(qū)、園區(qū)和機(jī)構(gòu)。2018化加劇，部分房企把握中西部城市、海南等區(qū)域產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移及戰(zhàn)略規(guī)劃調(diào)整帶來的機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)了銷售規(guī)模的快速增長。

快速增長；融創(chuàng)堅(jiān)持高端精品發(fā)展戰(zhàn)略，通過積極布局美好生活，銷售業(yè)績實(shí)現(xiàn)較高增長，在重慶市場地位持續(xù)領(lǐng)先；保利聚焦剛性需求和改善需求，堅(jiān)持以一、二線城市為核心，向重點(diǎn)城市群、城市帶縱深發(fā)展的區(qū)域布局策略；穩(wěn)健的產(chǎn)品及布局策略助力企業(yè)快速發(fā)展；龍湖集團(tuán)堅(jiān)持聚焦高潛力城市群，把握城市輪動(dòng)節(jié)奏，提升運(yùn)營效率，促進(jìn)銷售業(yè)績穩(wěn)步增長。2018績穩(wěn)步增長。的把握，市場地位進(jìn)一步提升。恒大堅(jiān)持由高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、低成本向低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的經(jīng)營模續(xù)增長。2018練內(nèi)功不斷鞏固所在區(qū)域的行業(yè)領(lǐng)先地位。副報(bào)告二聚焦主業(yè)，協(xié)同創(chuàng)新——新形勢(shì)下中國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展策略探討2018房企開發(fā)收入占比均在95以上，融創(chuàng)等高增長房企堅(jiān)持聚續(xù)發(fā)展。改造，仍能支撐較大的市場需求，預(yù)計(jì)到2030年存在年均

經(jīng)營質(zhì)量仍有提升空間。在中國經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷提升其穩(wěn)健經(jīng)營能力，通過提高經(jīng)營效率、優(yōu)化組織管理等方式推動(dòng)企業(yè)提質(zhì)增效，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)有質(zhì)量增長。圍繞主業(yè)探索多元業(yè)務(wù)，協(xié)同提升企業(yè)價(jià)值。關(guān)多元業(yè)務(wù)，可以打通產(chǎn)業(yè)閉環(huán)，加強(qiáng)多元產(chǎn)業(yè)與主業(yè)的協(xié)同效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資源效益的最大化。目前，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、長租公旅地產(chǎn)等領(lǐng)域迎合消費(fèi)升級(jí)的需求，成為房地產(chǎn)企業(yè)布局的重2018面進(jìn)行了積極探索，通過改善經(jīng)營模式、升級(jí)產(chǎn)品與服務(wù)等方式，不斷推動(dòng)企業(yè)多元協(xié)同發(fā)展。行業(yè)的變革必然帶來企業(yè)的洗牌，選對(duì)方向則是走向成功的先決條件，房地產(chǎn)企業(yè)只有繼續(xù)聚焦主業(yè)，挖掘現(xiàn)有市場空間，尋求規(guī)模的持續(xù)增長，同時(shí)通過打造多元核心優(yōu)勢(shì)提升自身競爭力，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)與主業(yè)的協(xié)同發(fā)展，才能在未來競爭愈加嚴(yán)峻的時(shí)刻立于不敗之地。聚焦主業(yè)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展房地產(chǎn)：高位調(diào)整期聚焦主業(yè)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展房地產(chǎn)：高位調(diào)整期相關(guān)多元化提升競爭力聚焦主業(yè)，協(xié)同創(chuàng)新市場空間較大城市結(jié)構(gòu)性機(jī)遇仍存產(chǎn)品有改進(jìn)空間經(jīng)營質(zhì)量可提升商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)長租公寓特色地產(chǎn)協(xié)同創(chuàng)新打造多元競爭優(yōu)勢(shì)高質(zhì)量發(fā)展根據(jù)《國家人口發(fā)展規(guī)劃（2016—2030》預(yù)測(cè)，203014.570.0。201813.9559.6，距離達(dá)到70.0城鎮(zhèn)化率仍有10.4人口自然增長仍將推動(dòng)房地產(chǎn)市場進(jìn)一步發(fā)展，疊加居民對(duì)居住需求的升級(jí)和城市存量住房更新，我國房地產(chǎn)市場中長期發(fā)203012億平方米左右住房需求。2019GDP增長率為6.4，城鎮(zhèn)化率提升至60.5，貨幣政策穩(wěn)健而房地產(chǎn)到位資金增速為1.5，樓市調(diào)控因城施策，堅(jiān)定調(diào)控目201915.9-16.22019圖1中美日不同規(guī)模房企市場份額4的對(duì)比7060504030

場份額已經(jīng)提升至58.1。與美國相比，我國TOP1、TOP3、TOP10房企市場份額分別低3.93.30.8個(gè)百分點(diǎn)；與日本相比，我國TOP1、TOP3、TOP10、TOP20房企的市場份額分別低5.6、10.2、16.719.0個(gè)百分點(diǎn)，大型龍頭房企的市場占有2008迫收縮規(guī)模，TOP20市場占有率從約40上升至201050，56.1周期中優(yōu)勝劣汰的洗牌機(jī)會(huì)，在保持企業(yè)健康發(fā)展的同時(shí)，積極搶占市場份額，采用兼并重組手段實(shí)現(xiàn)規(guī)模躍升。TOP20TOP30TOP100房企的市場份額較美國高出2.6、6.4、9.7個(gè)百分點(diǎn)。房企仍需聚焦主業(yè)，在防范風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)保持規(guī)模的適度擴(kuò)張，以求獲得較為安全的市場地位?？紤]到我國市場空間、人口分TOP30201920100

TOP1

TOP3

TOP10

TOP20

TOP30

TOP100

房企應(yīng)踩準(zhǔn)市場節(jié)奏。與以往周期相比，本輪市場周期呈現(xiàn)出不同等級(jí)城市輪動(dòng)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。一線城市最先起步，也最先于美國中國日本我國房地產(chǎn)市場雖仍有巨大的發(fā)展空間，但屬于房企的普行業(yè)內(nèi)優(yōu)勝劣汰更為激烈，房企應(yīng)抓住機(jī)會(huì)搶占市場份額。

2017二線城市和三四線城市隨后分別起步，二線城市銷售增速隨著20174美國、日本房企市場份額按照2017年新房銷售套數(shù)占比計(jì)算；國內(nèi)房企（不包括港澳臺(tái)企業(yè)）市場份額按照2018年銷售額占比計(jì)算。22013-2018706050403020102013:1-32013:1-62013:1-92013:1-32013:1-62013:1-92013:1-122014:1-52014:1-82014:1-112015:1-42015:1-72015:1-102016:1-32016:1-62016:1-92016:1-122017:1-52017:1-82017:1-112018:1-42018:1-72018:1-10-10-20-30

場具有廣闊的空間。具體來看，各城市群的中心和次中心城市自住需求旺盛，市場運(yùn)行預(yù)計(jì)保持穩(wěn)定。隨著城市群和都市圈發(fā)展成熟，城市間產(chǎn)業(yè)專業(yè)化分工更加完善、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)趨于一體化，都市圈內(nèi)三四線城市中長期仍具有可觀的市場空間。一線城市 二線城市 三四線城市20182019大。

才、信息等要素，易于提升城市產(chǎn)業(yè)層次，在省內(nèi)具有強(qiáng)勢(shì)經(jīng)濟(jì)地位，對(duì)人口和人才吸附能力更強(qiáng)，房地產(chǎn)市場具有中長期2015-201727.920.218.516.8201815圖42011-2018年全國住宅銷售面積同比6和百城新房均價(jià)同比圖3五大城市群經(jīng)濟(jì)、人口和房地產(chǎn)市場規(guī)模5

6050403020102011-062011-102012-032011-062011-102012-032012-072012-112013-042013-082013-122014-052014-092015-022015-062015-102016-032016-072016-112017-042017-082017-122018-052018-09

20151050-5-1011.139.7的人口，貢獻(xiàn)了55.2GDP46.6

商品住宅銷售面積同比（左） 百城新房均價(jià)同比（右）握新型城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來的結(jié)構(gòu)性機(jī)遇。房企可在市場下行階段逐步加大投資力度，以較低成本儲(chǔ)備足夠的土地資源，在市場轉(zhuǎn)暖上行周期精準(zhǔn)捕捉市場機(jī)遇，搶占市場份額，贏得最大發(fā)300GDP、人口和商品房銷售面積數(shù)據(jù)為2017年數(shù)據(jù)。全國住宅銷售面積為當(dāng)月累計(jì)值。觸底可能性較大，預(yù)計(jì)將是拿地的較好時(shí)期。美好生活引導(dǎo)需求升級(jí)，改善型需求成主流23.737求開始成為市場主流，并引領(lǐng)產(chǎn)品發(fā)展方向。圖550家代表房企各面積段銷售金額占比

產(chǎn)企業(yè)應(yīng)打造更多具有時(shí)代以及中國特色的產(chǎn)品，滿足不斷升級(jí)的居住與精神需求，同時(shí)提升服務(wù)能力，以更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)增強(qiáng)產(chǎn)品的競爭力。圖6產(chǎn)品創(chuàng)新升級(jí)四大維度806040200

19.818.019.818.014.612.010.215.216.419.216.215.638.841.645.549.852.225.224.824.721.818.4

2015年

2016年

2017年

2018年

運(yùn)用色彩、曲線等營造時(shí)代感氣質(zhì)外觀運(yùn)用色彩、曲線等營造時(shí)代感氣質(zhì)外觀健康關(guān)注空氣、溫度濕度等居住要素科技智能化打造便捷生活文化融入傳統(tǒng)文化打造中式產(chǎn)品90平米以下 90-140平米 140-200平米 200平米以上90-140平米的首改類產(chǎn)品為房企銷售主要貢獻(xiàn)產(chǎn)品，且呈現(xiàn)出逐年遞增趨勢(shì)，201852.2；140-20019.22.8首改類產(chǎn)品銷售額貢獻(xiàn)度最高，改善類產(chǎn)品銷售額占比呈現(xiàn)逐步提升態(tài)勢(shì)。未來，隨著市場競爭的加劇以及消費(fèi)升級(jí)需求的釋放，優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)關(guān)注消費(fèi)者需求及產(chǎn)品本身，打造優(yōu)美好生活需要。 創(chuàng)新產(chǎn)品滿足升級(jí)需求，提升服務(wù)鍛造競爭力

茂對(duì)金茂府進(jìn)行綠色健康升級(jí)與智慧科技升級(jí)，給客戶更加綠色和健康的生活環(huán)境；科技方面，通過智能化為產(chǎn)品賦能，打造便捷的數(shù)字化生活；文化方面，通過融入中國文化與精神進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值重塑。項(xiàng)增值服務(wù)增強(qiáng)產(chǎn)品競爭力。APP決業(yè)主生活痛點(diǎn)，將服務(wù)滲透到生活點(diǎn)滴之中。凈資產(chǎn)收益率遠(yuǎn)高于美國和日本，但在穩(wěn)健性、運(yùn)營效率等方面存在提升空間。房企需告別速度優(yōu)先思維，思考和探索高質(zhì) 提高運(yùn)營穩(wěn)健性，推進(jìn)房企高質(zhì)量發(fā)展圖72017年各國代表房企資產(chǎn)負(fù)債率

圖82017年各國代表房企人均創(chuàng)利情況單位：萬元（人民幣）霍 萊 普頓 納 爾霍 萊 普頓 納 爾房 房 特屋 產(chǎn) 房屋美國三 三 住井 菱 友不 地 不動(dòng) 所 動(dòng)碧 萬 中桂 科 國園恒大產(chǎn)產(chǎn)日本中國806040200霍 萊 普頓 納 爾房 房 特霍 萊 普頓 納 爾房 房 特屋 產(chǎn) 房屋美國三 三 住井 菱 友不 地 不動(dòng) 所 動(dòng)碧 萬 中桂 科 國園恒大產(chǎn)產(chǎn)日本中國80604020020081991將企業(yè)杠桿控制在適當(dāng)范圍，構(gòu)建起風(fēng)險(xiǎn)防火墻。

中國房地產(chǎn)企業(yè)的人均創(chuàng)利低于美國和日本。美國、日本經(jīng)歷經(jīng)濟(jì)危機(jī)后，房企的治理結(jié)構(gòu)在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的過程中得到優(yōu)化，通過不斷提高企業(yè)的主動(dòng)管理和風(fēng)險(xiǎn)防控能力，實(shí)現(xiàn)了從謀求房企的突破發(fā)展。優(yōu)化房企內(nèi)部管控模式，進(jìn)一步提升運(yùn)營水平進(jìn)信息化管理模式，全面促進(jìn)運(yùn)營效率的提升。表12018年代表房企提質(zhì)增效的手段企業(yè)高效運(yùn)營模式具體內(nèi)容中國恒大低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)堅(jiān)持“規(guī)模+效益”發(fā)展模式，通過綜合措施降低杠桿率中?？爻杀尽⒖熘苻D(zhuǎn)精益管理增長動(dòng)能，同時(shí)推出了股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃新城高周轉(zhuǎn)、快速回款推出“新城合伙人”跟投制度、“共創(chuàng)、共擔(dān)、共享”計(jì)劃、“競創(chuàng)百億”計(jì)劃陽光城提升規(guī)模、速度、品質(zhì)，降低成本建立全方位多層次激勵(lì)體系，通過“雙贏”、股權(quán)激勵(lì)等機(jī)制提高運(yùn)營效率2018前“雙贏”機(jī)制覆蓋項(xiàng)目超110提升了公司運(yùn)營效率。優(yōu)秀人才的良方，助力企業(yè)管理效率和公司業(yè)績的提升。27.741.074043.45442

2018業(yè)發(fā)展的相關(guān)政策支持下，消費(fèi)繼續(xù)穩(wěn)居經(jīng)濟(jì)增長的第一驅(qū)動(dòng)力。當(dāng)前，消費(fèi)市場進(jìn)入加速提質(zhì)周期，消費(fèi)結(jié)構(gòu)向發(fā)展享受型轉(zhuǎn)變，消費(fèi)方式向線上線下融合、移動(dòng)化轉(zhuǎn)變，為商業(yè)地產(chǎn)帶來新的發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)。投資更加理性，規(guī)模穩(wěn)步增長2018全國商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓的銷售面積、新開工面積、完成投資額均位于下降區(qū)間，其中，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積、完成投6.89.48.3、11.3。圖92014-2018年全國商業(yè)地產(chǎn)投資、新開工及銷售情況了有力支持。房地產(chǎn)企業(yè)的必然選項(xiàng)。目前部分房企已通過與中指研究院合（““小地主”房企地塊的準(zhǔn)拓展率和高觸達(dá)率，實(shí)現(xiàn)了高效運(yùn)營。

300000

40商業(yè)營業(yè)用房辦公樓30商業(yè)營業(yè)用房辦公樓201002014年2015年2016年2017年2018年2014年2015年2016年2017年2018年2014年2015年2016年2017年2018年2014年2015年2016年2017年2018年新開工面積（萬平米） 銷售面積（萬平米）投資額（億元） 新開工增長率銷售面積增長率 投資額增長率2隨著市場競爭愈加激烈，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)其他業(yè)務(wù)進(jìn)行積極探索，通過打造協(xié)同發(fā)展模式，更大限度發(fā)揮主業(yè)與多元業(yè)務(wù)的資源優(yōu)勢(shì)，協(xié)同提升企業(yè)價(jià)值與競爭力，真正實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量增長。目前，房企主要通過布局商業(yè)地產(chǎn)、長租公寓等相關(guān)業(yè)務(wù)與主業(yè)進(jìn)行協(xié)同發(fā)展，同時(shí)探索在產(chǎn)業(yè)及各特色業(yè)務(wù)領(lǐng)域的多方位合作，整合各方資源及經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)。此外，圍繞主業(yè)進(jìn)行各項(xiàng)服務(wù)創(chuàng)新與升級(jí)，不斷增強(qiáng)企業(yè)競爭力。

2018173842段挖掘城市核心地段優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)，以更快的速度拓展業(yè)務(wù)，如萬科以84億元收購凱德集團(tuán)在中國19個(gè)城市核心區(qū)的家購物中心，實(shí)現(xiàn)市場深度布局和存量資產(chǎn)的優(yōu)化。新技術(shù)升級(jí)商業(yè)地產(chǎn)，發(fā)展消費(fèi)新業(yè)態(tài)新模式商業(yè)地產(chǎn)已從增量市場步入存量市場，消費(fèi)方式轉(zhuǎn)型升級(jí)態(tài)勢(shì)將會(huì)延續(xù)，新興業(yè)態(tài)方興未艾，企業(yè)要對(duì)新消費(fèi)趨勢(shì)保持高敏感度，通過優(yōu)化布局、調(diào)整產(chǎn)品業(yè)態(tài)，新技術(shù)迭代，滿足不斷升級(jí)的消費(fèi)需求。5GSenseID

的發(fā)展機(jī)遇。百強(qiáng)企業(yè)中近八成已經(jīng)入場搶占市場，通過與具有豐富資源與運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的政府及企業(yè)合作，整合多方資源，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)共同打造優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)穩(wěn)步發(fā)展。2018300成交面積分別達(dá)9.17.830.828.7，較上年提升25.7、23.630037.5和39.41.73.538.926.134.8、62.4；一線城市成交面積同比下降11.8，占比為2.8。圖102014-2018年全國300城工業(yè)用地推出、成交面積及占比單位：億平方米房企需加強(qiáng)對(duì)客群需求研究，洞察消費(fèi)新趨勢(shì)，更新和升級(jí)業(yè)

10864202014年 2015年 2016年 2017年 2018年工業(yè)用地推出面積 工業(yè)用地成交面積

403836343230帶來更多精神文化消費(fèi)體驗(yàn)。新需求與新技術(shù)的持續(xù)碰撞催生新物種，房企通過引入或自主孵化新物種等方式，以聚攏人氣和滿足新需求。如大悅城等在商業(yè)項(xiàng)目中引入如盒馬生鮮、小紅書之家等線下實(shí)體店等新物種；綠地孵化新物種，提升培育新業(yè)態(tài)能力，在海口落戶首個(gè)AI無人超市G-Shop。為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)“脫虛向?qū)崱薄?shí)現(xiàn)“中國智造2025”等目標(biāo)的完成，2018年國家產(chǎn)業(yè)利好政策頻出，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)加速轉(zhuǎn)型升級(jí)，越來越多的企業(yè)和資金涌入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，在政策紅利下謀求更多

工業(yè)用地推出面積占比 工業(yè)用地成交面積占比面積、招商引資額、地均GDP、帶動(dòng)就業(yè)崗位數(shù)量等1620前市場環(huán)境下的經(jīng)營策略，為行業(yè)提供參考借鑒：企業(yè)名稱企業(yè)名稱企業(yè)名稱企業(yè)名稱北京聯(lián)東投資（集團(tuán)）有限公司華南城控股有限公司金科產(chǎn)業(yè)集團(tuán)天安數(shù)碼城（集團(tuán)）有限公司寶能城市發(fā)展建設(shè)集團(tuán)有限公司鴻坤產(chǎn)業(yè)集團(tuán)武漢銀湖科技發(fā)展有限公司億達(dá)中國控股有限公司榮盛興城投資有限責(zé)任公司中國宏泰發(fā)展隆基泰和實(shí)業(yè)有限公司卓爾發(fā)展北大資源集團(tuán)迎合政策導(dǎo)向精準(zhǔn)布局，助力產(chǎn)業(yè)升級(jí)與轉(zhuǎn)移作為城市發(fā)展、產(chǎn)業(yè)政策落實(shí)的重要推動(dòng)力，企業(yè)緊跟國家政策導(dǎo)向，根據(jù)區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)布局，推動(dòng)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展，加速產(chǎn)業(yè)升級(jí)和轉(zhuǎn)移進(jìn)程。2018年11（2018通過與高新企業(yè)巨頭合作、與政府合作等方式發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，

提高運(yùn)營效率，加快產(chǎn)業(yè)布局步伐。2018家建設(shè)，進(jìn)一步推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。企業(yè)為迎合國家發(fā)展需要，助力國家完成產(chǎn)業(yè)升級(jí)，依據(jù)國家產(chǎn)業(yè)升級(jí)戰(zhàn)略積極布為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的紫金智谷產(chǎn)業(yè)園，園區(qū)集創(chuàng)新孵化、科技研發(fā)、創(chuàng)業(yè)投資等多種產(chǎn)業(yè)功能于一體，助力南京高新產(chǎn)業(yè)升級(jí)；東湖高新與重慶兩江新區(qū)合作啟動(dòng)兩江半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，通過高端研發(fā)、設(shè)計(jì)來打造中國西部半導(dǎo)體發(fā)展新引擎、重慶半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新示范基地，進(jìn)一步完善重慶半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)鏈條。產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營優(yōu)秀企業(yè)助力周邊城市有序承接重點(diǎn)圖11《產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移指導(dǎo)目錄》（2018）重點(diǎn)承接產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向西部地區(qū)：我國重要的戰(zhàn)略資源接續(xù)地和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移承接地推動(dòng)傳統(tǒng)建材發(fā)展多點(diǎn)建設(shè)裝備制造產(chǎn)業(yè)基地培育有機(jī)產(chǎn)品加工基地，發(fā)展紡織業(yè)和生物醫(yī)藥業(yè)承接電子信息產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移中部地區(qū)：具備較強(qiáng)的承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移能力加快鋼鐵等原材料加工業(yè)轉(zhuǎn)型打造裝配產(chǎn)業(yè)集群打造家電、食品加工、家具產(chǎn)業(yè)等產(chǎn)業(yè)基地承接電子信息產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移

東北地區(qū)：沿邊沿海優(yōu)勢(shì)明顯鋼鐵新材料開發(fā)發(fā)展特色種植養(yǎng)殖業(yè)，推動(dòng)醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展加速發(fā)展應(yīng)用電子及應(yīng)用軟件產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)東部地區(qū)：全國工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎推動(dòng)前沿材料升級(jí)發(fā)展智能家電，培育世界級(jí)紡織服裝產(chǎn)業(yè)集群升級(jí)發(fā)展電子信息產(chǎn)業(yè)打造智慧園區(qū)提升服務(wù)能力，發(fā)力孵化器培育創(chuàng)新企業(yè)隨著“智慧城市”建設(shè)的加快，人工智能高速發(fā)展并應(yīng)用于業(yè)全生命周期提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。產(chǎn)全面提升園區(qū)的運(yùn)營效率、服務(wù)水平和運(yùn)營質(zhì)量。如天安數(shù)碼城遵循“二橫三縱”的技術(shù)架構(gòu)體系建立智慧園區(qū)，運(yùn)用云計(jì)算3D模型數(shù)據(jù)系統(tǒng)，對(duì)企業(yè)經(jīng)營狀態(tài)的影響因素進(jìn)行分析，為園區(qū)進(jìn)行精細(xì)化和智能化管理，滿足企業(yè)的差異化需求。收并購合作并舉加速規(guī)模擴(kuò)張，產(chǎn)融互動(dòng)滿足發(fā)展需求PPP為快速完成

PPP20合，完善企業(yè)戰(zhàn)略布局。企業(yè)通過與經(jīng)驗(yàn)豐富、擁有先進(jìn)技術(shù)的企業(yè)合作，共享經(jīng)驗(yàn)與資源，有效降低運(yùn)營成本及風(fēng)險(xiǎn)，提升運(yùn)營效率、實(shí)現(xiàn)規(guī)模快速擴(kuò)張。如臨港集團(tuán)與騰訊以智慧園區(qū)（AIPark）合ABSABS團(tuán)成功發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)廠房租金類CMBS產(chǎn)業(yè)集團(tuán)與香港長升集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作，通過共同組建戰(zhàn)略教育產(chǎn)業(yè)基金、并購重組基金和風(fēng)險(xiǎn)投資基金等方式，挖掘產(chǎn)業(yè)投資機(jī)會(huì)。20188色（20181041號(hào)201860企業(yè)根據(jù)區(qū)域優(yōu)勢(shì)或當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，打造具有區(qū)域特色磁極——小鎮(zhèn)的運(yùn)營之路。表32019中國房地產(chǎn)城鎮(zhèn)化運(yùn)營引領(lǐng)企業(yè)企業(yè)名稱藍(lán)城房產(chǎn)建設(shè)管理集團(tuán)有限公司企業(yè)402018201859洗牌。穩(wěn)步推進(jìn)項(xiàng)目拓展，持續(xù)深耕一二線核心城市3.54萬億元，而我國北上廣深等一線城市租賃人口比例約為3050

比例將逐步增加。圖12長租公寓運(yùn)營優(yōu)秀企業(yè)入駐城市口較多的一線和強(qiáng)二線城市。30成長租公寓的全國布局。從城市項(xiàng)目拓展來看，企業(yè)繼續(xù)深耕此外，仍有部分房企瞄準(zhǔn)徐州、嘉興、蕪湖、肇慶等具有發(fā)展布局肇慶等。細(xì)分市場豐富產(chǎn)品線，創(chuàng)新升級(jí)增強(qiáng)客戶體驗(yàn)出，長租公寓優(yōu)秀運(yùn)營企業(yè)迎合多樣化需求，擴(kuò)展現(xiàn)有產(chǎn)品多贏利點(diǎn)。圖13部分長租公寓運(yùn)營優(yōu)秀企業(yè)產(chǎn)品線情況深度完善原有產(chǎn)品線，抓住市場需求研發(fā)新的產(chǎn)品線。分企業(yè)在產(chǎn)品中注入智能、綠色、科技等元素，打造人性化、Plus家居裝配作為標(biāo)準(zhǔn)化配置應(yīng)用到產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，全方位改善客戶體驗(yàn)；部分企業(yè)迎合市場特定需求，不斷完善產(chǎn)品線，如萬科針對(duì)家庭群體租住需求推出家庭式公寓，攜手東南集團(tuán)合作推出人才公寓，紅璞家寓面向各企業(yè)員工提供集宿型公寓等；部分企業(yè)根據(jù)用戶不同居住習(xí)慣細(xì)分產(chǎn)品線，如龍湖冠寓推出核融資渠道持續(xù)拓寬，嚴(yán)監(jiān)管促市場回歸理性2018資產(chǎn)證券化得到快速推進(jìn)，為長租公寓市場發(fā)展提供了強(qiáng)大的資金支持。政府在強(qiáng)化發(fā)展基調(diào)、鼓勵(lì)支持市場發(fā)展為主的同時(shí)，更加注重市場監(jiān)管，引導(dǎo)長租公寓市場的健康發(fā)展。圖14部分長租公寓運(yùn)營優(yōu)秀企業(yè)融資方式住房租賃專項(xiàng)公司債券以及銀行授信。首先，隨著《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》出臺(tái)，資產(chǎn)證券化尤其REITs首單房企租賃住房REITs11

80國銀行、交通銀行等合作獲取資金，長租公寓傳統(tǒng)融資渠道逐漸被打開。表42018年租賃市場監(jiān)管政策政策內(nèi)容中央