市場經(jīng)濟下的物業(yè)管理范本

精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔第六節(jié)市場經(jīng)濟下的物業(yè)管理

一、計劃經(jīng)濟下我國物業(yè)管理的狀況

解放以來，我國在很長一段時間里，是處于計劃經(jīng)濟的模式下。由于過多強調(diào)了房地產(chǎn)的社會福利性而忽視了它的商品屬性，因而絕大多數(shù)的住宅小區(qū)和房屋的管理體制是按照產(chǎn)權歸屬形成的格局，由國家(地方)、單位分別管理的，主要采取的是用行政手段完全統(tǒng)管起來。這種方法雖然在國民經(jīng)濟的發(fā)展和解決人民住房問題方面曾起到過積極的作用，但是這種體制實際上在某種程度上抑制了房地產(chǎn)業(yè)的生機和活力。從市場學的角度來考察，在當時，房地產(chǎn)業(yè)作為實行商品經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)實際上已不復存在。國家在住宅建設上，只有投入，沒有產(chǎn)出，建得越多，維修補貼越多，包袱背得越重，所存的弊端日益顯現(xiàn)出來。

(一)管理不到位的現(xiàn)象嚴重

由于現(xiàn)存的管理體制是行政管理體制，管理人員的工資、待遇是行政劃撥，來源于：--/-.“大鍋飯”思想嚴重地挫傷了管理人員的積極性，“干好干壞一個樣”，管理不到位是普遍現(xiàn)象。有許多房屋特別是住宅小區(qū)，漏管、棄管的房屋很多；“一年新、二年舊、三年破”的現(xiàn)象十分嚴重。

(二)房屋的附屬設施、公用配套設施無人管理，破損嚴重

在一些小區(qū)經(jīng)?？吹诫s物亂擺亂放，垃圾亂堆亂倒，下水道堵塞，污水到處淌，設備殘缺不全，到處亂搭亂建，影響了公眾的正常生活秩序。住房管理成了群眾投訴最多的問題之一。

(三)住宅小區(qū)的管理體制不順，影響居住者的正常使用

在計劃經(jīng)濟下，各主管部門對住宅小區(qū)的管理往往是各自為政，房地產(chǎn)管理、市政、園林、衛(wèi)生、交通、治安、供水、供電等各行政主管部門，加上居委會、派出所都可以對小區(qū)管理發(fā)號施令，可遇到實際問題，卻出現(xiàn)既管又不管，使很簡單的問題長期得不到解決。例如，因刮大風把大樹刮倒，砸塌了住房，是園林部門搶修房屋，還是房管部門搶修房屋？同一個小區(qū)內(nèi)，也是按產(chǎn)權單位各自分頭管理，“各掃門前雪”，使一個完整的小區(qū)七零八落。

(四)住房租賃管理辦法不統(tǒng)一，政出多門

國家福利性的住房制度，導致房租價格非常便宜。文化大革命前，許多大城市房租每平方米月租為0.135元，每戶按20平方米居住面積計算，月房租為2.70元；文化大革命期間，公房房租又有所下降，有的城市降到每平方米月租0.049元，平均每戶月租1.00元左右。直到20世紀80年代末，房租才有所上調(diào)，成套房每平方米月租為0.25～0.35元，而工資卻增加了8～10倍。一些福利條件好的企業(yè)，對職工的住房、水、電都給予照顧，每月僅象征性地收取5元錢。由于公房房租低廉，許多人紛紛搶要公房，甚至出現(xiàn)一家占有幾套公房的現(xiàn)象，國有資產(chǎn)流失嚴重，往往出現(xiàn)以下幾種情況：

1.賣私房，租公房

因為公房房租便宜，而私房雖然不需要交房租，但其維修費用甚至比公房房租花錢還多，賣私房、租公房兩頭得利。例如文化大革命期間，一套公房年房租為12元，每月1元；一套私房可以賣500元，該住戶賣掉私房的款項存入銀行，年利率為4％，每年得到利息20元，用利息抵交房租尚且有余。

2.出租私房，租公房

由于公房月租便宜，許多人利用出租私房承租公房，套取價格之差來獲利。例如某人有一套私房30平方米，每平方米租金10元，月收入300元錢，而再租相同面積的公房，每平方米月租金0.25元，每月租金為7.50元，這樣每月可凈賺292.50元。

3.多占公房用來出租，國有資產(chǎn)流入私人口袋

由于公房房租便宜，有的人多占公房用來出租，不僅可以支付應交的房租，而且還有固定的一大筆收入。尤其是沿街的門面房，例如一戶20平方米的門面房，它以月租1000元，每平方米50元出租，自己住的一套50平方米的公房，每平方米0.25元月租，共計12.50元，除用出租的租金來交自己的房租外，還賺取987.50元。

還由于住房使用權管理部門多，有的是地方房管部門直管，有的是企事業(yè)單位自己管，各單位福利條件不一樣，收費標準也不一致，造成了“二房東”借租房進行違法活動，使國有資產(chǎn)大量流失。

(五)入不敷出，國家難以承受維修資金負擔

我國采取低房租福利型公房政策，住宅投資損失很大，而國家又拿不出更多的資金投入，造成了房屋超期服役，影響住戶安全。據(jù)統(tǒng)計，全國房產(chǎn)機構管理的直管房約有2億多平方米，每年要從城市維修費中劃出大量的資金進行補貼，1981年直管房維修補貼達33155萬元，每平方米達1.50元。據(jù)核算，80年代末我國每平方米建筑面積住宅需要4.70元維修費，才能維持簡單的生產(chǎn)。到90年代，隨著物價指數(shù)的上漲，房租補貼還要多，國家住宅建設投資不僅不能回收，反而要投入巨額資金進行房屋維修補助，國家負擔越背越重，難以承受。

(六)不利于企事業(yè)單位集中精力發(fā)展生產(chǎn)、提高效益

在計劃經(jīng)濟模式下，各個單位都形成了一個小而全的小社會，領導既管生產(chǎn)，又管生活、福利(包括住房)，精力分散，工作效益不高；或者領導只重視生產(chǎn)，而忽視住房建設與管理，造成了房屋管理的混亂，不僅影響了群眾情緒，而且也影響了生產(chǎn)進展。

二、市場經(jīng)濟呼喚著物業(yè)管理

黨的十一屆三中全會以后，隨著改革開放的深入發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。據(jù)聯(lián)合國統(tǒng)計資料表明，我國改革開放的15年，無論是住房的建成量，還是人均居住面積的增長量，均位居世界前列。據(jù)有關部門1998年統(tǒng)計，建國以來新建住宅40.4億平方米，占現(xiàn)有城鎮(zhèn)住宅總量的2/3多。其中改革開放20年是前30年建造住宅量的6.6倍，使全國城鎮(zhèn)居民人均居住面積由20年前的3.6平方米，提高到現(xiàn)在的9.3平方米。新建5萬平方米的住宅小區(qū)5000多個，解決各類住房困難戶近800多萬。隨著城市經(jīng)濟體制改革的深化，市場經(jīng)濟的建立和發(fā)展，以實現(xiàn)住房商品化、按照商品經(jīng)濟原則組織住宅的生產(chǎn)和流通為目標的住房制度改革的深入發(fā)展，房地產(chǎn)管理社會化問題，尤其是住宅小區(qū)的管理問題被提上了議事日程。為了適應社會主義市場經(jīng)濟，順應房地產(chǎn)綜合開發(fā)的發(fā)展，許多有識之士借鑒了國外先進住房管理經(jīng)驗，并從我國的實際出發(fā)，提出了“物業(yè)管理”的新方法。因此，物業(yè)管理是改革開放、市場經(jīng)濟、住房制度改革的產(chǎn)物，它的管理模式必須適應社會主義市場經(jīng)濟。其具體體現(xiàn)在以下幾個方面：

(一)物業(yè)管理適應城鎮(zhèn)住房制度改革

近些年來，城鎮(zhèn)住房制度的改革，大量公有住房的出售帶來了產(chǎn)權的多元化，這使過去以傳統(tǒng)的開發(fā)商自管房和以福利形式為主的單位自管房等物業(yè)管理方式發(fā)生了根本的變化。例如過去一幢樓或一片小區(qū)都是一個單位的福利房，或歸房管所管理，公共設施壞了自然是單位或房管部門派人來修。然而現(xiàn)在一幢住宅樓可能一部分作為商品房出售給個人，產(chǎn)權歸個人；一部分商品房被單位購買作為福利房分給職工，產(chǎn)權歸單位；一部分商品房用于拆遷安排，產(chǎn)權歸房管部門。由于產(chǎn)權多元化給維修服務帶來了困難。南京中央門附近一棟樓房，下水道堵塞，化糞池漫溢，作為單位分房的那部分職工自然找單位幫助修理，單位同意請人修理，但費用需樓內(nèi)住戶共同承擔，其中屬于該單位職工承擔的那部分，單位代出，其余部分應由其他住戶分擔，而其他住戶不愿意出，由于經(jīng)費問題無法落實，此問題無法解決，住戶怨聲載道。如果住房制度改革僅僅停留在經(jīng)濟體制改革的實踐中，而未能及時在管理體制上作相應的變革和完善，那么住房制度改革取得的成果就不能鞏固，而且還將阻礙住房制度改革的深化。物業(yè)管理則適應了住房制度的改革，像上面的問題，如果是在物業(yè)管理公司管理范圍內(nèi)，它只須根據(jù)與業(yè)主簽定的有關協(xié)議(契約)，按照社會化、專業(yè)化、經(jīng)營型管理形式就能解決。

(二)物業(yè)管理適應社會主義市場經(jīng)濟體制

市場經(jīng)濟最重要的功能之一是按照價值規(guī)律合理地分配有限資源，充分調(diào)動人的積極性，提高效益。物業(yè)管理作為一種社會化管理模式，就是為了適應社會化大生產(chǎn)，它與社會主義市場經(jīng)濟體制的不斷深化和完善是一致的。它改變了過去的福利型房產(chǎn)管理制度，采取適應市場經(jīng)濟的企業(yè)管理，它通過提供普遍需要的社會化服務，并注意強調(diào)規(guī)模經(jīng)濟效益，不僅有利于提高房地產(chǎn)的管理水平，而且有利于企業(yè)從“企業(yè)辦社會”的樊籬中解脫出來，使企業(yè)提高效益。只有擺脫現(xiàn)行的“小而全”模式，實現(xiàn)專業(yè)分工，建立專業(yè)公司，實行“單獨核算、自主經(jīng)營、自負盈虧、自我運轉(zhuǎn)、自我發(fā)展”的運行模式，才能適應市場競爭，才能使物業(yè)管理踏上一個新的臺階。

(三)物業(yè)管理是根除“重建輕管”弊端的有力措施

在我國“重建輕管”的思想由來已久，有的地方已達根深蒂固的地步。由于“重建輕管”，許多房屋建設者只求自身經(jīng)濟利益，建房不為住房想，建房不為管房想。建造的房屋，有的偷工減料，有的粗制濫造，如果按照建設部頒布的新房接管驗收標準進行驗收，則很難找到一棟完全符合標準的。更為嚴重的是，有的隱患當時還查找不到，如地下管道未接通，甚至未鋪設，這樣的房屋交付使用后，住房者苦惱，房管者不僅維修經(jīng)費難以承擔，甚至找不到毛病所在。

由于“重建輕管”，許多房管者也因循守舊，缺乏研究和探索新的管理方法的積極性，致使新建小區(qū)仍然沿襲過去的按產(chǎn)權、按部門進行分散管理的方式，弊端很快暴露無遺。小區(qū)內(nèi)產(chǎn)權單位之間、住戶鄰里之間，有的亂圈用地和亂搭建；有的自封陽臺；有的占用走廊、過道，亂堆放雜物；有的只顧自家的裝潢，而不考慮整個結構的安全，亂打亂拆。這不僅導致了原有建筑格局、景觀和房屋的使用功能過早損壞，使社會財富遭到不應有的損失，而且還破壞了市容市貌的完美，造成鄰里間矛盾糾紛。

如果采取物業(yè)管理之后，則上述現(xiàn)象可以得到有效的制約和規(guī)范。因為，物業(yè)管理是企業(yè)型經(jīng)營管理，房屋在這種企業(yè)型經(jīng)營管理下，也像其他商品生產(chǎn)一樣，其價值在于使用。房屋必須經(jīng)用戶的檢驗，必須有一定的保修期。代表房屋業(yè)主和住戶利益的物業(yè)管理部門，按照這一原則要求參加組織驗收，不合格的要維修達標，并按政府政策規(guī)定，收取一定比例的養(yǎng)護費作為維修管理的啟動基金，從而對房屋開發(fā)建設者“重建輕管”的思想行為產(chǎn)生制約和規(guī)范的作用。

同時，物業(yè)管理部門作為房屋業(yè)主和使用人的委托管理者，根據(jù)對經(jīng)營的房屋保值、增值考慮以及維護業(yè)主和使用人權益，也必須制定相應的管理章程，并與使用者簽約，從而可以規(guī)范住戶的行為，防止房屋結構的損害，保證小區(qū)房屋整體功能和建筑格局的完好。

(四)良好的物業(yè)管理有利于樹立開發(fā)商的良好形象

競爭機制是現(xiàn)代市場機制的基本要素之一。市場經(jīng)濟越發(fā)展，競爭越激烈，越能顯現(xiàn)出企業(yè)的素質(zhì)。通過競爭，生產(chǎn)要素得到合理流動，形成動態(tài)平衡，從而促使企業(yè)不斷改進技術，加強管理，降低成本，提高產(chǎn)品質(zhì)量、服務質(zhì)量和經(jīng)濟效益。市場競爭，又使消費者的地位日益上升。誰贏得消費者，誰就贏得了市場，就能產(chǎn)生效益。要想贏得消費者的信賴，不是靠形式主義和應酬式的突擊表現(xiàn)，而是用物業(yè)管理的內(nèi)容、質(zhì)量去贏得商業(yè)信譽，從而提高物業(yè)價值及開發(fā)商的信譽。當前許多房地產(chǎn)公司建造的商品房滯銷。當房地產(chǎn)開發(fā)處在低谷時，優(yōu)良的物業(yè)管理可使人們從心里建立起對企業(yè)的信任感，從而贏得更多的消費者。這類例子很多，如海南珠江實業(yè)股份有限公司，他們奉行“開發(fā)一塊，美化一塊，服務一塊”的理念，積極為小區(qū)的住戶進行優(yōu)質(zhì)服務，解決住戶的各種困難，日復一日出色的物業(yè)管理工作使企業(yè)聲譽得到保護，贏得了一期又一期購房新客戶。又如目前高檔別墅積壓很多，無法銷售出去，然而南京棲霞房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的東方花園高檔別墅一建好就全部售空，還有客戶不時來要求購買。重要的原因之一是東方花園的物業(yè)管理使客戶極為滿意。

(五)有償服務、多種經(jīng)營的經(jīng)營機制有利于經(jīng)費的解決

我國經(jīng)濟還不發(fā)達，資金還不雄厚，國家要解決的問題十分繁多，劃撥的經(jīng)費遠遠不能滿足住宅維修服務的需要。尤其過去執(zhí)行的是住房福利型機制，國家、企業(yè)單位等投資興建的住宅，都采用福利形式以租賃方式供給職工居住，只收取很低的房租，所以住宅投資虧損很大。我國房產(chǎn)機構管理的直管房有2億多平方米，每年要從城市維修費中補貼大量資金用于維修。1981年，每平方米補貼1.50元，1990年左右，每平方米建筑面積住宅需要補貼3～5元維修費才能維持簡單再生產(chǎn)。近幾年來，隨著物價指數(shù)的上漲，維修費還要上漲，而國家資金十分有限，難以承受。如今采取的物業(yè)管理方法是以經(jīng)濟手段為主，以法律和行政手段為輔。這種管理方法按市場經(jīng)濟規(guī)律辦事，參照國際慣例運作，改變過去僅僅局限于房屋維修的行政管理，而實行包括市政、環(huán)衛(wèi)、治安、供水、供電、房屋保險等方面的全方位綜合管理；還根據(jù)用戶需要，進行一些特殊服務，如幫助購買日用百貨，家電維修，家庭裝潢等。這些管理是有償?shù)?，誰收益誰負擔費用，通俗地講即“住戶出錢買方便，管理企業(yè)出力得報酬”。企業(yè)按“獨立核算、自負盈虧、自我運轉(zhuǎn)、自我發(fā)展”的管理體制建立和運作。這種采取多種經(jīng)營、有償服務的“物業(yè)管理”，既解決了資金不足，又方便了居民生活，一舉兩得。同時，通過物業(yè)管理方法的推行，還可以在群眾中促進市場經(jīng)濟觀念的形成，使群眾認識福利制“無償分配、無償服務”形式的弊端，從而有利于人們思想觀念的更新和解放。

(六)物業(yè)管理是為房地產(chǎn)開發(fā)提供服務、解除后顧之憂的系統(tǒng)工程

物業(yè)管理作為一種專業(yè)化的管理模式，對于住宅小區(qū)和一棟房產(chǎn)有多個業(yè)主的樓宇的管理，將徹底改變過去那種多頭管理而又無人管理的局面，能夠發(fā)揮系統(tǒng)性物業(yè)管理的綜合效益。比如這些年來，國家為盡快地改善我國居民的住宅條件，建設了許多5萬平方米以上的新住宅小區(qū)。然而若按照過去計劃經(jīng)濟的模式與要求就會出現(xiàn)社會管理和服務跟不上，如報紙、信件收不到；交通不便出門難；醫(yī)院、學校、菜場、商店等服務設施跟不上，住戶意見大等。各級政府和職能部門雖為解決這些問題耗費了大量的人力、物力和財力，但仍不能從根本上解決問題。實行物業(yè)管理，這些問題便能得到解決，還可以根據(jù)住戶的需要，進行特殊的服務，如日用百貨供應，家電維修，送病人去醫(yī)院等。所以物業(yè)管理作為一種適應中國房地產(chǎn)市場發(fā)育和完善的現(xiàn)代化的科學管理手段，是與房地產(chǎn)開發(fā)相適應并為房地產(chǎn)開發(fā)提供服務，解除后顧之憂的系統(tǒng)工程，是房地產(chǎn)市場走向成熟時專業(yè)分工的一種必然要求。

(七)物業(yè)管理能有效吸引外資，促進房地產(chǎn)市場發(fā)展

據(jù)香港報紙載文，香港人士對國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展狀況考查后得出結論：國內(nèi)房地產(chǎn)在香港仍頗受歡迎，然而它的進一步發(fā)展卻受制于置業(yè)人士對國內(nèi)樓宇管理狀況缺乏信心。他們認為，國內(nèi)物業(yè)管理仍停留在非常落后的狀態(tài)，這是房地產(chǎn)市場進一步發(fā)展的最大障礙。置業(yè)者擔心，他們購置的房產(chǎn)，可能會由于管理落后用不到幾年就變成殘舊物，甚至得不償失，因此對繼續(xù)到國內(nèi)搞房地產(chǎn)投資有止步不前之勢。而采用先進的、科學的樓宇管理方法，亦即十分受國外歡迎和信任的物業(yè)管理方法，不僅可消除外商上述擔心和顧慮，還可以吸引外商到國內(nèi)進行房地產(chǎn)投資，促進房地產(chǎn)市場健康地發(fā)展。

(八)物業(yè)管理在推進兩個文明建設中顯示出積極作用

住宅小區(qū)是城市文明的窗口，它反映了一個城市的經(jīng)濟、建設和管理水平，是城市整體素質(zhì)的體現(xiàn)。良好的物業(yè)管理工作，不僅可以延長建筑物和公用設施的使用壽命，改變城市風貌，改善人們的工作和生活環(huán)境，還可以提高城市居民的精神文明素質(zhì)和現(xiàn)代化城市意識。城市大環(huán)境質(zhì)量的提高，首先應該從城市的基本單元——住宅小區(qū)或每棟樓房抓起。住宅小區(qū)搞不好，城市的臟、亂、差也就解決不好。住宅小區(qū)的管理是城市管理的重要內(nèi)容，住宅小區(qū)是城市管理中的一個“點”，以點帶面，把整個城市的管理工作帶動起來，就能保持市容面貌的優(yōu)美整潔，鞏固城市建設成果。搞好住宅小區(qū)管理，也可以更好地發(fā)揮住宅的“享受”功能、“發(fā)展”功能和居住環(huán)境的“陶冶”功能。通過住宅小區(qū)內(nèi)的優(yōu)美環(huán)境，通過在區(qū)內(nèi)建立文化、教育、體育、娛樂設施來滿足居民的求知。這不僅對凈化人們的心靈，提高民族素質(zhì)，還對培養(yǎng)人們社會主義公共道德意識、健康高尚的思想情操和科學文明的生活方式都具有重要意義，對整個城市的精神文明建設起到積極的推動作用。

(九)物業(yè)管理可以提高城市服務功能，加快城市現(xiàn)代化建設

近幾年來，我國城市化進程加快，1990年至1994年我國設立城市從457個增加到622個，建制鎮(zhèn)從1.2萬個增加到1.6萬個，江蘇省經(jīng)濟發(fā)展較快的蘇、錫、常三市已無“縣”建制，全改為市，根據(jù)規(guī)劃到2010年，江蘇全省預計只剩10個縣。根據(jù)有關機構預測，我國城市化已進入加速發(fā)展期，到2000年，中國城市化水平將達到33％至35％，城市人口為4.5億左右。到2010年，我國城鎮(zhèn)比重將由現(xiàn)在的26.3％上升到45%以上。設市超過1000個，建鎮(zhèn)制將超過2萬個。如果當年全國人口預計為14億，按45％計算，則城鎮(zhèn)人口為6.3億，比現(xiàn)在凈增2.5億。

如果這些新增人員按人均8平方米的使用面積計算，共需要增加住房建筑面積41.