業(yè)主與物業(yè)管理法律關(guān)系解析

精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔業(yè)主與物業(yè)管理法律關(guān)系解析一.物業(yè)管理的概念物業(yè)管理，簡單地說就是管理物業(yè)。什么叫做“物業(yè)”？物業(yè)就是房產(chǎn)和地產(chǎn)(地產(chǎn)即土地使用權(quán))。在商品房開發(fā)小區(qū)，房產(chǎn)和地產(chǎn)不可分離，物業(yè)統(tǒng)稱為房地產(chǎn)。物業(yè)管理就是管理房地產(chǎn)。什么叫做“管理”？《物業(yè)管理條例》對“管理”的定義是：物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，通過對房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地進行專業(yè)化維修、養(yǎng)護、管理。這一定義犯了形式邏輯上的常識性錯誤——循環(huán)定義的錯誤。這一定義，沒有說清楚“管理”的內(nèi)涵?！睹穹ㄍ▌t》第七十一條規(guī)定：財產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。所以，“管理”，首先是財產(chǎn)所有人的權(quán)利，是財產(chǎn)所有人行使對物業(yè)占有、使用、收益和處分的權(quán)利。物業(yè)管理就是對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分。二.物業(yè)管理的分類小區(qū)的房地產(chǎn)包括為各購房人個人所有的房屋(房屋所有人不享有獨立的地產(chǎn))和為全體房屋所有人共有的房地產(chǎn)即公共財產(chǎn)，物業(yè)管理包括對個人房屋的管理和對公共財產(chǎn)的管理。對個人房屋的管理稱為“特約物業(yè)管理”，對公共財產(chǎn)的管理稱為“公共物業(yè)管理”。在購房人與開發(fā)商簽訂購房合同時，開發(fā)商都要求購房人與其指定的物業(yè)管理公司簽訂一份《物業(yè)管理委托合同》。在購房人與物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》中，都約定有委托事項的范圍，委托事項的范圍無外乎兩項：(1)對購房人房屋的管理；(2)對小區(qū)內(nèi)公共財產(chǎn)的管理。其中，“對購房人房屋的管理”就是特約物業(yè)管理，“對小區(qū)內(nèi)公共財產(chǎn)的管理”就是公共物業(yè)管理。以是否成立了業(yè)主委員會的標(biāo)準(zhǔn)來劃分，物業(yè)管理又可分為：“前期物業(yè)管理”和“后期物業(yè)管理”。業(yè)主委員會成立之前的物業(yè)管理被稱為“前期物業(yè)管理”，業(yè)主委員會成立之后的物業(yè)管理被稱為“后期物業(yè)管理”。無論是前期物業(yè)管理，還是后期物業(yè)管理，都各自包含“特約物業(yè)管理”和“公共物業(yè)管理”。三.物業(yè)管理與房屋維修的區(qū)別在物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的訴訟中，由于物業(yè)管理公司與業(yè)主簽訂《物業(yè)管理委托合同》約定的管理事項包括對購房人房屋的管理，物業(yè)管理公司在回答法官提出的其是否對業(yè)主的房屋進行了管理的問題時，都將其對購房人的房屋進行的“維修”作為其對購房人(以下稱“業(yè)主”)的房屋進行了“管理”的證據(jù)。物業(yè)管理公司對業(yè)主房屋的維修分為兩種情況。一種情況是：開發(fā)商自己對購房人承擔(dān)的房屋保修義務(wù)委托給了物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司對業(yè)主的房屋進行維修不收取任何費用，這種情況是物業(yè)管理公司代開發(fā)商履行房屋保修義務(wù)；另一種情況是：物業(yè)管理公司對業(yè)主房屋的維修不屬于開發(fā)商對購房人承擔(dān)的房屋保修范圍，物業(yè)管理公司收取工本和材料費，這種情況屬于物業(yè)管理公司受業(yè)主的委托提供的一次獨立的有償服務(wù)。無論是哪種情況的“維修”，都不屬于“物業(yè)管理”。物業(yè)管理中的“管理”是對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分。現(xiàn)實中，業(yè)主對自己的房屋的占有、使用、收益和處分的權(quán)利始終是自己在行使，從來沒有哪一個業(yè)主將其中的某項權(quán)利委托給他人行使，所以，業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》約定的委托事項中所謂“對購房人房屋的管理”，物業(yè)管理公司根本沒有實際履行。四.“公共物業(yè)管理”是開發(fā)商和業(yè)主共同享有的法定權(quán)利和共同承擔(dān)的法定義務(wù)“公共物業(yè)管理”是對小區(qū)公共財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分?！睹穹ㄍ▌t》第七十八條第二款規(guī)定：共有分為按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份額，對共有財產(chǎn)分享權(quán)利，分擔(dān)義務(wù)。共同共有人對共有財產(chǎn)享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。根據(jù)這條法律規(guī)定，對公共財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分，既是共有人共同的權(quán)利，也是共有人共同的義務(wù)。在開發(fā)商向第一個業(yè)主交付房屋后，公共財產(chǎn)開始形成，對公共財產(chǎn)占有、使用、收益和處分的權(quán)利為開發(fā)商和業(yè)主共同享有，開發(fā)商和業(yè)主共同享有的權(quán)利也是開發(fā)商和業(yè)主應(yīng)共同承擔(dān)的義務(wù)。那么，“公共物業(yè)管理”就應(yīng)當(dāng)包括下列四個方面的內(nèi)涵：1.“公共物業(yè)管理”是財產(chǎn)共有人——開發(fā)商和業(yè)主之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，而不是開發(fā)商與第三人、或者業(yè)主與第三人之間的關(guān)系。2.開發(fā)商和業(yè)主之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系是基于對小區(qū)公共財產(chǎn)的共有，而不是基于合同。3.開發(fā)商和業(yè)主之間的權(quán)利和義務(wù)是直接來自法律的規(guī)定，而不是來自合同的約定。4.開發(fā)商和業(yè)主共同享有的權(quán)利，也是開發(fā)商和業(yè)主共同承擔(dān)的義務(wù)，權(quán)利和義務(wù)是一致的。現(xiàn)實中，“公共物業(yè)管理”都是通過業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理委托合同》、由業(yè)主將小區(qū)公共財產(chǎn)委托給物業(yè)管理公司管理進行的，這樣，似乎使“公共物業(yè)管理”成了物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的合同關(guān)系。這顯然違背了《民法通則》第七十八條的規(guī)定的。依據(jù)《民法通則》第七十八條，“公共物業(yè)管理”作為開發(fā)商和業(yè)主共同享有的法定權(quán)利，是不能通過合同的約定賦予或剝奪的；作為開發(fā)商和業(yè)主共同負有的法定義務(wù)，是不能通過合同的約定設(shè)立或免除的。五.業(yè)主委托物業(yè)管理公司管理小區(qū)公共財產(chǎn)的行為無效業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》的“委托事項”一般都有兩個部分：一是對業(yè)主房屋的管理(即“特約物業(yè)管理”)，二是對小區(qū)公共財產(chǎn)的管理(即“公共物業(yè)管理”)。這兩個部分中，“對業(yè)主房屋的管理”的委托行為是有效的，“對小區(qū)公共財產(chǎn)的管理”的委托行為是無效的?！皩I(yè)主房屋的管理”的委托行為是有效的，因為，業(yè)主享有對自己房屋的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，業(yè)主有權(quán)將其中的一項或多項權(quán)利委托給物業(yè)管理公司行使；“對小區(qū)公共財產(chǎn)的管理”的委托行為是無效的，因為，業(yè)主的此項委托行為違法。違法之處在于：第一，違反《民法通則》第七十八條。業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》試圖以業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的合同約定的權(quán)利和義務(wù)來代替開發(fā)商與業(yè)主之間法定的權(quán)利和義務(wù)，從而達到剝奪一方當(dāng)事人法定權(quán)利或免除一方法定義務(wù)的目的，違反《民法通則》第七十八條的規(guī)定。第二，違反《合同法》第九條?！逗贤ā返诰艞l規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力?！睒I(yè)主沒有將小區(qū)公共財產(chǎn)委托給物業(yè)管理公司管理的權(quán)利能力，任何一個財產(chǎn)共有人(包括開發(fā)商在內(nèi))都沒有獨立將小區(qū)公共財產(chǎn)委托他人管理的權(quán)利能力。《合同法》第五十二條規(guī)定：有下列情形之一的，合同無效：(五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》的“委托事項”中，“對小區(qū)公共財產(chǎn)的管理”的委托行為違反《民法通則》第七十八條和《合同法》第九條，故而無效。物業(yè)管理公司要求業(yè)主支付物業(yè)管理費的惟一依據(jù)是其與業(yè)主簽訂的《物業(yè)管理委托合同》?！段飿I(yè)管理委托合同》的“委托事項”有兩個部分：對業(yè)主房屋的管理和對小區(qū)公共財產(chǎn)的管理。其中，“對業(yè)主房屋的管理”的委托行為是有效的，但是，這一部分沒有、也根本不可能得到實際履行。沒有實際履行的合同條款，物業(yè)管理公司無權(quán)請求業(yè)主支付這部分的費用和報酬?！睹穹ㄍ▌t》第六十一條規(guī)定：“民事行為被確認為無效或者被撤銷后，當(dāng)事人因該行為取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)返還給受損失的一方。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！睒I(yè)主委托物業(yè)管理公司管理小區(qū)公共財產(chǎn)的委托行為是無效的，物業(yè)管理公司向業(yè)主收取的“物業(yè)管理費”是因為其管理小區(qū)公共財產(chǎn)而發(fā)生的費用。物業(yè)管理公司不僅無權(quán)向業(yè)主收取這部分的任何費用和報酬，已經(jīng)收取的物業(yè)管理費必須返還給業(yè)主。六.開發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》有效在業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理委托合同》之前，開發(fā)商與物業(yè)管理公司一般都簽訂《物業(yè)管理委托合同》，或者事實上存在委托合同關(guān)系。所謂開發(fā)商“指定”物業(yè)管理公司，實際上就是開發(fā)商“委托”物業(yè)管理公司。在開發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》中，“委托事項”只限于對小區(qū)公共財產(chǎn)的管理，而不包括、也不可能包括對業(yè)主房屋的管理。物業(yè)管理公司與開發(fā)商簽訂的《物業(yè)管理委托合同》是有效的，因為，在業(yè)主委員會成立之前，開發(fā)商占有小區(qū)公共財產(chǎn)的50%以上，開發(fā)商有權(quán)代表全體共有人管理小區(qū)公共財產(chǎn)，即有權(quán)代表全體共有人行使對小區(qū)公共財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，開發(fā)商當(dāng)然有權(quán)將對小區(qū)公共財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利中的一項或多項權(quán)利委托給物業(yè)管理公司行使。所以，物業(yè)管理公司對小區(qū)公共財產(chǎn)的管理，是履行與開發(fā)商簽訂的《物業(yè)管理委托合同》，而不是履行與購房人簽訂的《物業(yè)管理委托合同》。事實亦是如此：沒有哪一個業(yè)主能決定物業(yè)管理公司；物業(yè)管理公司都是開發(fā)商請進來的“客人”。既然物業(yè)管理公司與開發(fā)商簽訂的《物業(yè)管理委托合同》有效，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，開發(fā)商就應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理公司支付費用和報酬。七.承擔(dān)物業(yè)管理費是業(yè)主和開發(fā)商共同的義務(wù)因為業(yè)主委托物業(yè)管理公司管理小區(qū)公共財產(chǎn)的行為無效，所以，業(yè)主沒有向物業(yè)管理公司支付物業(yè)管理費的合同義務(wù)，但業(yè)主負有承擔(dān)物業(yè)管理費的法律義務(wù)。對小區(qū)公共財產(chǎn)的管理，既是開發(fā)商和業(yè)主共同享有的權(quán)利，也是開發(fā)商和業(yè)主共同承擔(dān)的義務(wù)。所謂“共同的權(quán)利”，是指開發(fā)商和業(yè)主共同行使對小區(qū)公共財產(chǎn)占有、使用、收益和處分的權(quán)利。所謂“共同的義務(wù)”，是指：開發(fā)商或業(yè)主在對小區(qū)公共財產(chǎn)行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利時不得侵害其他共有人的利益；因?qū)π^(qū)公共財產(chǎn)行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利所發(fā)生的費用即物業(yè)管理費，開發(fā)商和業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)。所以，承擔(dān)物業(yè)管理費，既是業(yè)主負有的法律義務(wù)，也是開發(fā)商負有的法律義務(wù)。八.小區(qū)公共財產(chǎn)的范圍小區(qū)公共財產(chǎn)的范圍是計算管理小區(qū)公共財產(chǎn)所發(fā)生的費用的必要前提。明確小區(qū)公共財產(chǎn)的范圍，應(yīng)根據(jù)法律的界定。現(xiàn)行法律中，可以用于界定小區(qū)公共財產(chǎn)范圍的法律依據(jù)有四條：1.《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<民法通則>若干問題的意見》(修改稿)第89條：“有附屬物的財產(chǎn)，附屬物隨財產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，但當(dāng)事人另有約定又不違法的，按約定處理?！?.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。”3.《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十三條：“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外?！?.《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十四條：“地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)?！庇捎诜课菀酝獾牡厣辖ㄖ?、其他附著物與房屋建立在共同的土地使用權(quán)之上，其所有權(quán)與房屋的所有權(quán)不可分離，必須隨房屋的所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移；而且，房屋以外的地上建筑物、其他附著物都是為房屋服務(wù)的，是房屋的附屬物，是不能由當(dāng)事人約定而使之與房屋的所有權(quán)相分離的。所以，房屋以外的地上建筑物、其他附著物只能為房屋所有人共同所有，都屬于小區(qū)的公共財產(chǎn)。換言之，房屋以外的全部土地使用權(quán)、地上建筑物或其它附屬物都屬于小區(qū)公共財產(chǎn)。舉例來說，小區(qū)的公共財產(chǎn)包括：綠地、道路、路燈、地下(上)線路和管道、停車場(庫)、配電房(室)及電器設(shè)備、鍋爐房(室)及鍋爐、水泵房(室、井)及水泵、會所、門衛(wèi)室、人防用房及設(shè)備、消防用房及設(shè)備、電梯、假山假水、健身娛樂設(shè)施、公告牌等等。除此之外，小區(qū)的公共財產(chǎn)還包括：購房人交納的2%的房屋維修基金和小區(qū)公共財產(chǎn)的收益。從以上四條法律規(guī)定得出房屋以外的全部土地使用權(quán)、地上建筑物、其他附著物都屬于小區(qū)公共財產(chǎn)的結(jié)論需要一個對法律的推理過程，相信《物權(quán)法》出臺以后，對房地產(chǎn)領(lǐng)域的公共財產(chǎn)的界定將更加直接和明晰。北京市華遠地產(chǎn)股份有限公司擬在其開發(fā)的商品房住宅小區(qū)采取與購房人約定的方法劃定小區(qū)公共財產(chǎn)的范圍。小區(qū)公共財產(chǎn)的范圍只能依據(jù)法律的界定，而不是開發(fā)商與購房人之間所能約定的。依據(jù)法律的界定，房屋以外的全部土地使用權(quán)、地上建筑物、其他附著物都屬于小區(qū)的公共財產(chǎn)，無論開發(fā)商與購房人約定的公共財產(chǎn)的范圍包括哪些不包括哪些，都不能改變法律所界定的小區(qū)公共財產(chǎn)的范圍。雖然北京市華遠地產(chǎn)股份有限公司的這一舉措不盡符合法律，但是，從現(xiàn)實的角度評價，仍然具有開創(chuàng)性的進步意義?，F(xiàn)實中，居律師看到的是：小區(qū)的所有公共財產(chǎn)被開發(fā)商或其“指定”的物業(yè)管理公司占有、使用、收益和處分。除了北京市華遠地產(chǎn)股份有限公司之外，在全國范圍內(nèi)，居律師沒有看到任何一個其他開發(fā)商已經(jīng)打算“改惡從善”、“金盆洗手”。北京市華遠地產(chǎn)股份有限公司的這一舉措無疑將給其他開發(fā)商或物業(yè)管理公司既得的非法利益帶來沖擊，也將帶來購房人覺悟上的提高。九.交納物業(yè)管理費的條件承擔(dān)物業(yè)管理費，是業(yè)主和開發(fā)商共同的法律義務(wù)，承擔(dān)這項法律義務(wù)是無條件的，但是，承擔(dān)物業(yè)管理費的法律義務(wù)并不等同于交納物業(yè)管理費。開發(fā)商和業(yè)主交納物業(yè)管理費的條件是：小區(qū)公共財產(chǎn)的收益和物業(yè)管理費相抵后出現(xiàn)負數(shù)。“特約物業(yè)管理”，是業(yè)主個人對房屋的占有、使用、收益和處分，純粹是業(yè)主個人的權(quán)利，因“特約物業(yè)管理”而發(fā)生的費用完全由業(yè)主個人承擔(dān)，獲取的收益也完全歸業(yè)主個人享有?！拔飿I(yè)管理費”大于“收益”的，超出部分，完全由業(yè)主個人承擔(dān)，不存在業(yè)主個人向誰交納物業(yè)管理費的問題。“公共物業(yè)管理”，是開發(fā)商和業(yè)主共同的權(quán)利，也是開發(fā)商和業(yè)主共同的義務(wù)。從“共同的義務(wù)”這一方面來說，因行使對小區(qū)公共財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利而發(fā)生的費用，開發(fā)商和業(yè)主應(yīng)共同承擔(dān)；從“共同的權(quán)利”這一方面來說，小區(qū)公共財產(chǎn)的收益，也應(yīng)當(dāng)歸開發(fā)商和業(yè)主共同享有。“收益”大于或等于“物業(yè)管理費”的，無需開發(fā)商或業(yè)主交納物業(yè)管理費；“收益”小于“物業(yè)管理費”的，負數(shù)部分，開發(fā)商和業(yè)主應(yīng)當(dāng)按各自分攤的金額交納物業(yè)管理費。哪些屬于小區(qū)公共財產(chǎn)的收益呢？舉例來說：2%的公共維修基金的銀行存款利息，小區(qū)公共財產(chǎn)的市場增值，車庫或車位的出租收入，公共墻體或公共樓頂用于發(fā)布廣告、用于設(shè)置通訊設(shè)備等的出租收入，其他公共建筑、公共場地、公共設(shè)備設(shè)施的出租收入，等等。哪些屬于物業(yè)管理費呢？“公共物業(yè)管理”的物業(yè)管理費就是對小區(qū)公共財產(chǎn)行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利所發(fā)生的費用。對小區(qū)公共財產(chǎn)行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利所發(fā)生的費用，在會計學(xué)上就是管理成本，包括：人員工資、獎金、保險、不可預(yù)見費用、小區(qū)公共財產(chǎn)的折舊和自然損耗、應(yīng)支付給物業(yè)管理公司的報酬，等等。在管理成本以外的，不屬于物業(yè)管理費，開發(fā)商和業(yè)主有權(quán)拒絕承擔(dān)。比如，有人認為：如果業(yè)主大會通過了小區(qū)年度建設(shè)方案，建設(shè)所需資金應(yīng)當(dāng)作為物業(yè)管理費由業(yè)主承擔(dān)。這一主張，脫離了公共物業(yè)管理是業(yè)主和開發(fā)商基于對小區(qū)公共財產(chǎn)的共有而共同享有的權(quán)利和共同承擔(dān)的義務(wù)這一法律基礎(chǔ)。小區(qū)公共財產(chǎn)是既有的，對小區(qū)公共財產(chǎn)的管理應(yīng)僅限于對既有公共財產(chǎn)的管理，業(yè)主承擔(dān)的物業(yè)管理費應(yīng)僅限于對既有公共財產(chǎn)的管理所發(fā)生的費用。所謂“建設(shè)所需資金”，是管理小區(qū)既有公共財產(chǎn)所發(fā)生的費用以外的費用，超出了業(yè)主的法定義務(wù)的范圍，性質(zhì)上不屬于因管理小區(qū)公共財產(chǎn)而發(fā)生的費用，而是對小區(qū)公共財產(chǎn)的添加。如果業(yè)主大會通過這樣的決議，是違法的、無效的。某些小區(qū)的物業(yè)管理公司、物業(yè)管理委員會(或業(yè)主委員會)借政府主管部門發(fā)起的物業(yè)管理星級服務(wù)評比活動，在小區(qū)內(nèi)增設(shè)花草、樹木、假山假水、亭臺樓閣、健身娛樂設(shè)施等，試圖將這部分建設(shè)費用作為物業(yè)管理費分攤到業(yè)主頭上，居律師告訴你：你有權(quán)拒絕承擔(dān)。十.交納物業(yè)管理費的標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)公共財產(chǎn)的收益和物業(yè)管理費相抵后的負數(shù)部分，業(yè)主和開發(fā)商應(yīng)當(dāng)分攤，那么，業(yè)主和開發(fā)商究竟如何分攤呢？《民法通則》第七十八條第二款規(guī)定：共有分為按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份額，對共有財產(chǎn)分享權(quán)利，分擔(dān)義務(wù)。共同共有人對共有財產(chǎn)享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。那么，開發(fā)商和業(yè)主對小區(qū)公共財產(chǎn)的共有關(guān)系是“共同共有”，還是“按份共有”？小區(qū)公共財產(chǎn)是為房屋服務(wù)的，與房屋不可分離，但不是為某一業(yè)主個人的房屋服務(wù)的，而是為所有房屋服務(wù)的。房屋所有人擁有的房屋的建筑面積不盡相同，各房屋所有人對公共財產(chǎn)的權(quán)利則不可能相同或均等，所以，開發(fā)商和業(yè)主對小區(qū)公共財產(chǎn)的共有應(yīng)是按份共有，開發(fā)商和業(yè)主對公共財產(chǎn)享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)應(yīng)與各自擁有的房屋的建筑面積占小區(qū)總建筑面積的比例相一致。《物業(yè)管理條例》按照業(yè)主擁有的房屋建筑面積占小區(qū)總建筑面積的比例規(guī)定業(yè)主的表決權(quán)，說明該《條例》承認開發(fā)商和業(yè)主對小區(qū)公共財產(chǎn)的共有屬于“按份共有”，而非“共同共有”。開發(fā)商和業(yè)主交納物業(yè)管理費的標(biāo)準(zhǔn)就是：按各自所有的房屋建筑面積占小區(qū)總建筑面積的比例分攤小區(qū)公共財產(chǎn)的收益和物業(yè)管理費相抵后的負數(shù)。十一.物業(yè)管理費的交納方式所謂物業(yè)管理費的交納方式就是：業(yè)主和開發(fā)商向誰交納物業(yè)管理費。對小區(qū)公共財產(chǎn)的管理，是小區(qū)公共財產(chǎn)全體共有人的共同的權(quán)利。全體共有人都直接管理公共財產(chǎn)，必然令對公共財產(chǎn)的管理無法進行。管理小區(qū)公共財產(chǎn)的權(quán)利只能通過全體共有人的代表行使。在業(yè)主委員會成立之前，開發(fā)商占有小區(qū)公共財產(chǎn)的50%以上，開發(fā)商有權(quán)代表全體共有人管理小區(qū)公共財產(chǎn)。在業(yè)主委員會成立之后，業(yè)主委員會作為全體共有人的代表管理小區(qū)公共財產(chǎn)。對小區(qū)公共財產(chǎn)的管理，同時也是小區(qū)公共財產(chǎn)全體共有人的共同的義務(wù)。正是基于共同的義務(wù)，開發(fā)商和業(yè)主都應(yīng)當(dāng)承擔(dān)物業(yè)管理費。當(dāng)小區(qū)公共財產(chǎn)的收益與物業(yè)管理費相抵出現(xiàn)負數(shù)時，開發(fā)商和業(yè)主都負有交納物業(yè)管理費的義務(wù)。交納物業(yè)管理費，只能向全體共有人的代表交納。在業(yè)主委員會成立之前，開發(fā)商應(yīng)該拿出其應(yīng)分攤的物業(yè)管理費，業(yè)主應(yīng)向開發(fā)商交納應(yīng)分攤的物業(yè)管理費。在業(yè)主委員會成立之后，業(yè)主和開發(fā)商都應(yīng)向業(yè)主委員會交納各自應(yīng)分攤的物業(yè)管理費。如果開發(fā)商或業(yè)主委員會委托物業(yè)管理公司管理小區(qū)公共財產(chǎn)，開發(fā)商或業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理公司支付費用和報酬。開發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理委托合同》與業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理委托合同》一樣，都是作為小區(qū)公共財產(chǎn)的全體共有人的代表與物業(yè)管理公司簽訂合同，只是因為開發(fā)商有權(quán)代表全體共有人，其以自己的名義與物業(yè)管理公司簽訂的合同才具有法律效力。所以，開發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》，在形式上，是開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間的合同；在法律上，是小區(qū)公共財產(chǎn)的全體共有人與物業(yè)管理公司之間的合同。小區(qū)公共財產(chǎn)的全體共有人是法律上的委托人。開發(fā)商向物業(yè)管理公司支付費用和報酬，是開發(fā)商作為全體共有人的代表先行對外履行合同義務(wù)。在開發(fā)商對外履行合同義務(wù)以后，開發(fā)商對外支付的費用和報酬都計入物業(yè)管理成本，即物業(yè)管理費將由開發(fā)商和業(yè)主分攤。如果有業(yè)主拒絕分攤應(yīng)由其分攤的物業(yè)管理費，開發(fā)商根據(jù)《民法通則》第七十八條的規(guī)定，有權(quán)對該業(yè)主提起訴訟。同樣，面對拒絕交納物業(yè)管理費的業(yè)主，業(yè)主委員會根據(jù)《民法通則》的這條規(guī)定，也有權(quán)對該業(yè)主提起訴訟。開發(fā)商或業(yè)主委員會對業(yè)主提起訴訟，只能根據(jù)法律的規(guī)定，而不是根據(jù)什么“合同”。在開發(fā)商和業(yè)主之間、業(yè)主委員會和業(yè)主之間，是不可能存在任何有關(guān)物業(yè)管理或“交費”之類的合同的。十二.物業(yè)管理費的概念；“物業(yè)管理費”與“報酬”的區(qū)別細心的讀者可能已經(jīng)注意到了：“物業(yè)管理費”和“報酬”在居律師的文章里是兩個不同的概念。那么，什么是“物業(yè)管理費”？換句話說，“物業(yè)管理費”這一概念的定義是什么？這是一個似乎人人都懂的概念，但其實不然。要給“物業(yè)管理費”下定義，首先必須從“物業(yè)管理”的概念入手。物業(yè)管理是對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分，那么，“物業(yè)管理費”就是對房地產(chǎn)占有、使用、收益和處分所發(fā)生的費用。對財產(chǎn)占有、使用、收益和處分所發(fā)生的費用，在會計學(xué)上屬于管理成本，“物業(yè)管理費”可以簡稱為管理成本。什么是“報酬”？報酬即勞動(或服務(wù))所得?！拔飿I(yè)管理費”與“報酬”的區(qū)別在于：“物業(yè)管理費”是對房地產(chǎn)占有、使用、收益和處分所發(fā)生的費用，是應(yīng)當(dāng)由物業(yè)(即房地產(chǎn))的所有人承擔(dān)的費用。就“特約物業(yè)管理”而言，發(fā)生的物業(yè)管理費，由業(yè)主個人承擔(dān)。就“公共物業(yè)管理”而言，發(fā)生的物業(yè)管理費，由開發(fā)商和業(yè)主共同承擔(dān)。“報酬”，是合同當(dāng)事人向?qū)Ψ疆?dāng)事人給付的對價。在“特約物業(yè)管理”中，如果業(yè)主個人委托了物業(yè)管理公司管理自己的房屋，業(yè)主個人應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理公司支付“報酬”；在“公共物業(yè)管理”中，如果小區(qū)公共財產(chǎn)全體共有人的代表(在業(yè)主委員會成立之前，開發(fā)商是公共財產(chǎn)全體共有人的代表；在業(yè)主委員會成立之后，業(yè)主委員會是公共財產(chǎn)全體共有人的代表)委托了物業(yè)管理公司管理小區(qū)公共財產(chǎn)，開發(fā)商或業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理公司支付“報酬”。在“特約物業(yè)管理”中，如果業(yè)主個人委托了物業(yè)管理公司管理自己的房屋，支付給物業(yè)管理公司的“報酬”應(yīng)當(dāng)計入管理成本，即物業(yè)管理費；同樣在“公共物業(yè)管理”中，如果開發(fā)商或業(yè)主委員會委托了物業(yè)管理公司管理小區(qū)公共財產(chǎn)，支付給物業(yè)管理公司的報酬也應(yīng)計入物業(yè)管理費，由開發(fā)商和業(yè)主共同承擔(dān)。無論是“特約物業(yè)管理”，還是“公共物業(yè)管理”，是否委托物業(yè)管理公司或其他人管理，完全是業(yè)主個人或小區(qū)公共財產(chǎn)全體共有人的代表的權(quán)利，沒有哪一條法律強迫業(yè)主個人、或某一個財產(chǎn)共有人、或小區(qū)公共財產(chǎn)全體共有人的代表必須委托物業(yè)管理公司管理。如果業(yè)主個人或小區(qū)公共財產(chǎn)全體共有人的代表沒有委托物業(yè)管理公司或其他人管理，物業(yè)管理費中就沒有“報酬”這項開支，但物業(yè)管理費仍然會實際發(fā)生。無論是“特約物業(yè)管理”，還是“公共物業(yè)管理”，將支付給物業(yè)管理公司的“報酬”計入“物業(yè)管理費”，并不等于說“報酬”就是“物業(yè)管理費”的一部分。將“報酬”計入“物業(yè)管理費”只是一種會計方法，“物業(yè)管理費”和“報酬”永遠是性質(zhì)不同的兩個概念。十三.如何看待《物業(yè)管理費收費標(biāo)準(zhǔn)》很多地方政府主管部門都制定了當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)管理費收費標(biāo)準(zhǔn)。地方政府主管部門制定的物業(yè)管理費收費標(biāo)準(zhǔn)，只適用于“公共物業(yè)管理”。地方政府主管部門制定當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)管理費的標(biāo)準(zhǔn)是基于“公共物業(yè)管理”就是物業(yè)管理公司對小區(qū)公共財產(chǎn)的管理、是物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的合同關(guān)系的錯誤認識，因而，存在諸多違法之處。1.違反《合同法》第四條規(guī)定的“自愿”原則。委托或不委托物業(yè)管理公司，是小區(qū)公共財產(chǎn)全體共有人的代表——開發(fā)商或業(yè)主委員會的權(quán)利，“物業(yè)管理費收費標(biāo)準(zhǔn)”明顯帶有強迫開發(fā)商或業(yè)主委員會委托物業(yè)管理公司的意思。2.違反《合同法》第三百九十八條和《合同法》第四百零五條?！逗贤ā返谌倬攀藯l規(guī)定：“委托人應(yīng)當(dāng)預(yù)付處理委托事務(wù)的費用。受托人為處理委托事務(wù)墊付的必要費用，委托人應(yīng)當(dāng)償還該費用及其利息?！薄逗贤ā返谒陌倭阄鍡l規(guī)定：“受托人完成委托事務(wù)的，委托人應(yīng)當(dāng)向其支付報酬。因不可歸責(zé)于受托人的事由，委托合同解除或者委托事務(wù)不能完成的，委托人應(yīng)當(dāng)向受托人支付相應(yīng)的報酬。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定?！备鶕?jù)《合同法》的這兩條規(guī)定，物業(yè)管理公司收取的各項費用，應(yīng)當(dāng)分清楚哪一部分是委托人“預(yù)付”或物業(yè)管理公司“墊付”的，哪一部分是“報酬”。按照稅務(wù)方面的相關(guān)法律規(guī)定，委托人“預(yù)付”或物業(yè)管理公司“墊付”的費用，應(yīng)計入委托人與物業(yè)管理公司之間的資金往來或物業(yè)管理公司的經(jīng)營成本，是不納稅的；“報酬”，是物業(yè)管理公司的企業(yè)所得，應(yīng)當(dāng)交納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅?！拔飿I(yè)管理費的標(biāo)準(zhǔn)”沒有做出這樣的區(qū)分，各項收費似乎都是“報酬”，又似乎都不是“報酬”，使物業(yè)管理公司逃稅、漏稅成了一個普遍現(xiàn)象，流毒非淺。十四.物業(yè)管理公司與業(yè)主簽訂的《物業(yè)管理委托合同》的非法后果迄今為止，業(yè)主都是向物業(yè)管理公司交納物業(yè)管理費，沒有聽說過業(yè)主向開發(fā)商或向業(yè)主委員會交納物業(yè)管理費，更沒有聽說過有哪個開發(fā)商也交納了物業(yè)管理費的；無論業(yè)主委員會成立與否，物業(yè)管理公司都依據(jù)與業(yè)主簽訂的《物業(yè)管理委托合同》向業(yè)主收取物業(yè)管理費。用“捆綁”銷售的辦法要求業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理委托合同》，可能起源于某個開發(fā)商的法律顧問的設(shè)計，然后，全國范圍內(nèi)的開發(fā)商紛紛效仿。這種設(shè)計，得逞于一時，至少幫助開發(fā)商和物業(yè)管理公司實現(xiàn)了兩個非法目的：1.掩蓋了開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的法律義務(wù)。承擔(dān)物業(yè)管理費，是開發(fā)商和業(yè)主基于對小區(qū)公共財產(chǎn)的共有關(guān)系而應(yīng)共同承擔(dān)的法律義務(wù)。業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》，使承擔(dān)物業(yè)管理費似乎成了只有業(yè)主才承擔(dān)的合同義務(wù)，開發(fā)商承擔(dān)物業(yè)管理費的法律上的義務(wù)在這個合同的掩蓋下被開發(fā)商逃避了。迄今為止，開發(fā)商一直在逃避這一他應(yīng)承擔(dān)的法律義務(wù)。2.剝奪了業(yè)主對小區(qū)公共財產(chǎn)享有的權(quán)利。對小區(qū)公共財產(chǎn)的管理，首先是開發(fā)商和業(yè)主基于對小區(qū)公共財產(chǎn)的共有而共同享有的權(quán)利。作為共同的權(quán)利，小區(qū)公共財產(chǎn)的收益，應(yīng)當(dāng)歸開發(fā)商和業(yè)主共同享有。只有在小區(qū)公共財產(chǎn)的收益與物業(yè)管理費相抵出現(xiàn)負數(shù)時，業(yè)主才應(yīng)按分攤的金額交納物業(yè)管理費。業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》，擋住了業(yè)主對小區(qū)公共財產(chǎn)收益的視線，令開發(fā)商獨享小區(qū)公共財產(chǎn)的收益。這一設(shè)計產(chǎn)生的后果是：物業(yè)管理費全部都是業(yè)主承擔(dān)，開發(fā)商從不交納一個子兒；小區(qū)公共財產(chǎn)的收益，全部進入了開發(fā)商的腰包，沒有業(yè)主的一分錢。開發(fā)商只享有權(quán)利不承擔(dān)義務(wù)，業(yè)主只承擔(dān)義務(wù)，不享有權(quán)利。這一非法后果，就是業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》所導(dǎo)致的。十五.對《物業(yè)管理條例》的評價將于2003年9月1日實施的《物業(yè)管理條例》，沒有認識到物業(yè)管理是對“物”的管理、是小區(qū)公共財產(chǎn)全體共有人(即全體業(yè)主)對小區(qū)公共財產(chǎn)的管理，而是將物業(yè)管理定義為“業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動?！薄段飿I(yè)管理條例》對物業(yè)管理的這一定義就是將物業(yè)管理定義為業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的合同關(guān)系。這是《物業(yè)管理條例》對物業(yè)管理的根本性認識錯誤，因而是《物業(yè)管理條例》立足點的錯誤。由于立足點錯誤，《物業(yè)管理條例》中存在諸多與上位法的對立與沖突。比如，《物業(yè)管理條例》第二十四條、第三十四條、第三十五條和第四十一條強迫建設(shè)單位和業(yè)主大會必須委托一家物業(yè)管理企業(yè)管理，強迫業(yè)主必須與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，違反《合同法》第四條確立的合同自愿原則。迄今為止，沒有任何一部法律、法規(guī)強迫公民、法人和其他組織必須與他人簽訂合同?！段飿I(yè)管理條例》首開惡例。比如，《物業(yè)管理條例》第四十二條、第六十七條只承認業(yè)主負有交納物業(yè)管理費的義務(wù)，沒有承認業(yè)主享有小區(qū)公共財產(chǎn)收益的權(quán)利，違反《民法通則》第七十八條第二款規(guī)定的“共有分為按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份額，對共有財產(chǎn)分享權(quán)利，分擔(dān)義務(wù)。共同共有人對共有財產(chǎn)享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)?！背袚?dān)物業(yè)管理費是《民法通則》第七十八條規(guī)定的業(yè)主對小區(qū)公共財產(chǎn)應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，分享小區(qū)公共財產(chǎn)的收益也是《民法通則》第七十八條規(guī)定的業(yè)主對小區(qū)公共財產(chǎn)擁有的權(quán)利。小區(qū)公共財產(chǎn)的收益應(yīng)當(dāng)首先抵償物業(yè)管理費。只有當(dāng)小區(qū)公共財產(chǎn)的收益不足以抵償物業(yè)管理費時，業(yè)主才應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)管理費?！段飿I(yè)管理條例》“剝奪”了業(yè)主分享小區(qū)公共財產(chǎn)收益的權(quán)利。比如，《物業(yè)管理條例》第五十二條要求供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備承擔(dān)維修和養(yǎng)護的責(zé)任，也違反了《民法通則》第七十八條的規(guī)定。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)管線和設(shè)備設(shè)施，是小區(qū)的公共財產(chǎn)，全體業(yè)主是這些公共財產(chǎn)的權(quán)利人和義務(wù)人。令供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公用事業(yè)單位對屬于全體業(yè)主所有的公共財產(chǎn)承擔(dān)維修和養(yǎng)護“責(zé)任”，既是對全體業(yè)主財產(chǎn)權(quán)利的侵犯，也是令供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公用事業(yè)單位承擔(dān)非法義務(wù)。除了與上位法的對立與沖突以外，《物業(yè)管理條例》還存在許多技術(shù)性錯誤。例如：“管理”的對象不明，對“管理”的定義犯了循環(huán)定義的邏輯錯誤，“管理”的主體錯位，遺漏了業(yè)主推薦業(yè)主委員會委員候選人的權(quán)利?！段飿I(yè)管理條例》，不客氣地講，是惡法，也是劣等品。所謂“惡”，是指其多處違反它的上位法；所謂“劣等品”，是指其對概念所下的定義違背形式邏輯的基本原理。十六.媒體的誤導(dǎo)和業(yè)主的覺醒迄今為止，媒體對物業(yè)管理公司的口誅筆伐實際上給了觀眾、讀者和業(yè)主這樣一個誤導(dǎo)：物業(yè)管理公司僅僅是只收費不服務(wù)或者服務(wù)不到位而已，業(yè)主還是應(yīng)該向物業(yè)管理公司交納物業(yè)管理費的。媒體的誤導(dǎo)是不能歸責(zé)于媒體的，因為媒體大多援引“專家”、“學(xué)者”的觀點。一次次的誤導(dǎo)令業(yè)主毫不懷疑向物業(yè)管理公司支付“物業(yè)管理費”的合法性，令律師和法官也忘卻了是否應(yīng)認真對照一下《民法通則》和《合同法》上的規(guī)定。這實在是物業(yè)管理公司應(yīng)該竊以為喜的。北京市朝陽區(qū)定福莊金福家園的8名業(yè)主不甘繼續(xù)支付物業(yè)管理公司開出的“賬單”，他們向北京市朝陽區(qū)人民法院提出反訴，請求法院確認與物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》關(guān)于小區(qū)公共財產(chǎn)管理的部分無效，并要求法院判令物業(yè)管理公司返還已經(jīng)收取的“物業(yè)管理費”。下面，是居律師代表這8名業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的這場訴訟的簡要案情：原告：北京維銘誠物業(yè)管理有限公司被告：北京市朝陽區(qū)定福莊金福家園業(yè)主張志明等8名業(yè)主原告的訴訟請求：要求被告支付物業(yè)管理費、水費、電費、供暖費原告的訴訟理由：1.原告與被告簽訂了《物業(yè)管理委托合同》，《物業(yè)管理合同》約定了物業(yè)管理費、水費、電費、供暖費的支付標(biāo)準(zhǔn)和支付方法；2.北京市國土資源和房屋管理局制定了《物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)》。被告的答辯理由：1.原告與被告簽訂的《物業(yè)管理委托合同》約定的原告的“管理事項”是兩個部分：一是管理被告的房屋，二是管理小區(qū)的公共財產(chǎn)；原告沒有為被告的房屋提供過物業(yè)管理服務(wù)，原告對被告房屋的維修是原告替開發(fā)商承擔(dān)房屋保修義務(wù)，不屬于物業(yè)管理；原、被告簽訂的《物業(yè)管理委托合同》中管理被告的房屋的管理事項，原告沒有實際履行。2.被告沒有委托原告管理小區(qū)公共財產(chǎn)的權(quán)利能力，原、被告簽訂的《物業(yè)管理委托合同》中管理小區(qū)的公共財產(chǎn)的管理事項，是無效的。3.北京市國土資源和房屋管理局制定的《物業(yè)管理費收費標(biāo)準(zhǔn)》是有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)價格管理的行政性文件，對認定原、被告之間的《物業(yè)管理委托合同》有效或無效沒有任何意義；只有在原、被告之間的《物業(yè)管理委托合同》有效的前提下，《物業(yè)管理費收費標(biāo)準(zhǔn)》才可能成為確定原、被告之間物業(yè)管理服務(wù)價格的依據(jù)。4.在原、被告簽訂《物業(yè)管理委托合同》之前，原告與北京金星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《物業(yè)管理委托合同》；在業(yè)主委員會成立之前，北京金星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占有小區(qū)公共財產(chǎn)的50%以上，只有北京金星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司才有權(quán)代表全體業(yè)主委托原告管理小區(qū)公共財產(chǎn)，所以，原告與北京金星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》是有效的；事實上，原告提供的物業(yè)管理是對小區(qū)公共財產(chǎn)的管理，原告對小區(qū)公共財產(chǎn)的管理是履行其與北京金星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》，只有北京金星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司才是應(yīng)當(dāng)向原告支付費用和報酬的義務(wù)人。5.原告不是《供水合同》、《供電合同》和《供暖合同》的供應(yīng)方，《供水合同》的供應(yīng)方是北京金星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，《供電合同》的供應(yīng)方是北京市電業(yè)公司朝陽分公司，《供暖合同》的供應(yīng)方是北京金星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；原告不具備要求被告支付水費、電費、供暖費的主體資格，原告要求被告支付水費、電費、供暖費的起訴不符合違反《民事訴訟法》第一百零八條規(guī)定的起訴條件。被告提出反訴。被告的反訴要求：1.確認原、被告簽訂的《物業(yè)管理委托合同》中管理小區(qū)公共財產(chǎn)的管理事項無效；2.判令原告返還已經(jīng)收取的物業(yè)管理費。北京市朝陽區(qū)人民法院的判決結(jié)果：1.被告向原告支付物業(yè)管理費、水費、電費、供暖費；2.駁回被告的反訴請求。北京市朝陽區(qū)人民法院的判決理由是：原、被告簽訂的《物業(yè)管理委托合同》是雙方的真實意思表示，故而有效。張志明等8名業(yè)主向北京市第二中級人民法院提出上訴。在北京市第二中級人民法院做出判決之前，原告就已經(jīng)得知了判決結(jié)果。原告在小區(qū)內(nèi)向其他處于觀望階段的業(yè)主宣傳：他們又輸了，中級法院維持原判。北京市第二中級人民法院的判決結(jié)果正如原告宣傳的一樣：駁回上訴，維持原判。判決理由是：1.原告與被告簽訂的《物業(yè)管理委托合同》約定的原告的“管理事項”是管理被告的房屋，合同內(nèi)容沒有違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認定有效；2.事實上存在被告用水、用電、用暖的事實，被告主張原告無權(quán)收取水費、電費和供暖費缺乏法律依據(jù)。十七.如何克服以往的司法判例形成的巨大障礙北京市第二中級人民法院的這一判決結(jié)果是在預(yù)料之中的。導(dǎo)致這一判決結(jié)果，以往的判例是根本原因。在這起訴訟之前，北京市第二中級人民法院已經(jīng)判決了近一百件同樣的訴訟，判決結(jié)果是完全相同的。如果這起訴訟的判決結(jié)果與以往不同，那就意味著以往的近一百起案件都是錯判。居律師相信，在其他法院，對業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的《物業(yè)管理委托合同》爭議，法院的判決理由也許不盡相同，但判決結(jié)果一定與北京市第二中級人民法院的判決結(jié)果相同。在接受張志明等8名業(yè)主的委托后，居律師就已經(jīng)為北京市第二中級人民法院維持原判的判決結(jié)果做好了第二套應(yīng)對方案。在北京市朝陽區(qū)人民法院做出一審判決后，張志明等8名業(yè)主按照居律師的建議向北京市維銘誠物業(yè)管理有限公司發(fā)出了《解除合同通知書》，并于次日向北京市朝陽區(qū)人民法院提起訴訟，要求北京市朝陽區(qū)人民法院確認與北京市維銘誠物業(yè)管理有限公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》自《解除合同通知書》到達之日起解除。第二套方案的意圖是：北京市維銘誠物業(yè)管理有限公司要求業(yè)主支付物業(yè)管理費的依據(jù)是與業(yè)主簽訂的《物業(yè)管理委托合同》，根據(jù)《合同法》第四百一十條的規(guī)定：“委托人或者受托人可以隨時解除委托合同”，如果北京市第二中級人民法院也認定《物業(yè)管理委托合同》有效，那么，業(yè)主可以隨時解除《物業(yè)管理委托合同》