以開發(fā)商視角看物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展趨勢

精品文檔精心整理PAGE1精品文檔可編輯的精品文檔從開發(fā)商視角看物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展趨勢南京棲霞建設集團公司陳興漢近幾年，每年都要到上海十數次，學習這一中國改革開放前沿陣地的人們在房地產開發(fā)、物業(yè)管理及經濟建設中的新思路、新方法、新觀點，每一次都受益非淺。值此在上海召開“中國物業(yè)協(xié)會華東片區(qū)工作交流會議”之際，我想結合自己十多年來在房地產開發(fā)企業(yè)工作的實踐，談一談作為一位開發(fā)企業(yè)老總對21世紀物業(yè)管理發(fā)展趨勢的一點思考：21世紀物業(yè)管理必須倡導康居生活新概念新世紀，不僅國家的經濟、政治、文化都將快速地進步，而且人們的生活水平也將迅速提高，這都必然帶動人們生活質量標準的急速提升。在安居這一重要問題上，人們的居住理念再也不會停留在過去“分得開、住得下”這一層次。一個現代化的居所，將不僅僅是具有固定居住場所功能，同時也是學習、工作、娛樂、休閑的重要場所，人們將對居住的功能、環(huán)境、舒適度和文化品位提出更高的要求，這也是歷史發(fā)展的必然趨勢。我們的物業(yè)管理，必須及時適應這一變化要求，這樣才不致于因落伍而遭淘汰。首先，21世紀的人們對居住環(huán)境的要求大大提高。隨著物質生活的不斷改善，人們精神方面的需求將越來越強烈?，F代家居生活已突破了以往“躲進小樓成一統(tǒng)”的住宅室內封閉生活概念，而是追求進一步擴展生活空間，將自己的居家生活與小區(qū)環(huán)境乃至整個大自然融為一體。在不久前南京市所作的一項調查中，82%以上的人把公共綠地作為公共設施建設的四項需求要素之首，充分反映了當今市民強烈的環(huán)境意識。目前的南京房地產市場已出現了“生態(tài)化”概念和“全生命周期綠色環(huán)?！弊≌⑹艿搅耸忻竦钠毡殛P注。誠然，新形勢下的物業(yè)管理必須關注市民的這一需求，力爭通過自身的努力，讓小區(qū)內的居民都能盡情享受到陽光、空氣和綠色大自然的撫慰，使其在喧囂的城市里體驗到一份回歸大自然的愜意。我們棲霞建設集團已經提出了“全生命周期綠色環(huán)保住宅，讓你比孩子更年輕”、“汲取天地靈氣，演繹生命綠洲”的全新物業(yè)概念。其次，21世紀的人們對居住文化、藝術的要求將越發(fā)強烈。記得不久前，日本的一個學者出了一本書，他用了這樣一個題目“本世紀企業(yè)的最后一張王牌——CIS”，不管這一說法能否被人們接受，但藝術介入生產、介入市場競爭已是不爭的事實。在過去很長一段時期內，技術和藝術被日漸分開，直到英國文藝復興時期才又提出藝術和技術融合的問題。實際上，亞里士多德曾經指出，藝術是存在于制造中的，藝術應當在我們每個人的生活中。棲霞建設集團始終非常注重將藝術作為一種狀態(tài)來把握，并以此形成自己的特色。月牙湖花園、東方城和太陽城能被提高到國家示范工程這樣一個高度，和我們始終注重用藝術的表現手法來表達人的親和力是分不開的。目前，我們已經把住宅建設和小區(qū)管理提高到了一個非常藝術化的程度。我們也非常注重環(huán)境整合的藝術，真正使藝術直接介入到了技術應用中。實踐表明，藝術在建筑中的合理運用確實能起到畫龍點睛的作用，并體現高尚住宅的要求。我們對每個小區(qū)都進行了CIS設計，小區(qū)內的建筑符號、雕塑小品，甚至信紙信封、手提袋、垃圾箱均經過精心設計，是區(qū)內居民一種身份、地位的象征。小區(qū)有自己的會所，有人們喜愛的文化體育活動。我們的樓盤之所以都如此暢銷，小區(qū)內濃郁的藝術氛圍和深厚的文化底蘊也是一個十分重要的原因。目前，營造社區(qū)文化似乎還是政府部門的事，但從長遠來說，營造社區(qū)文化將是物業(yè)公司的一項重要工作內容。物業(yè)管理打“文化牌”、“藝術牌”，這是競爭中的必然選擇。此外，21世紀的人們對居住的舒適度要求更高。這里所說的“舒適度”內容很寬泛，除了前面已經提到的環(huán)境文化的高品質給小區(qū)居民提供相應的舒適外，還要求住宅的科技含量高，管理高效，健身、娛樂、休閑等配套設施完善，服務及時等等，總之，人們期望21世紀的居所能最大程度地滿足自己對舒適度和自我實現的需求。因此，在房地產開發(fā)過程中，就要考慮到今后的物業(yè)管理能夠實現最優(yōu)化，避免因建、管脫節(jié)而給物業(yè)管理造成障礙。我們的物業(yè)公司，也應盡量地適應這些變化，并在變化中尋求生存和發(fā)展。21世紀的物業(yè)管理必須建立“網絡管理大平臺”傳統(tǒng)的物業(yè)管理，由于技術含量不高，只能是一個勞動密集型的行業(yè)。面對現代科技的迅猛發(fā)展，以樓宇智能化、寬帶社區(qū)網絡為代表的高新技術在現代建筑中的廣泛運用，物業(yè)管理行業(yè)賴以生存和發(fā)展的各種物業(yè)的“硬件”發(fā)生了前所未有的變化。如何適應這一發(fā)展潮流，并實現物業(yè)管理行業(yè)的科技轉型，是擺在所有業(yè)內人士面前的一道“難題”，有效破譯這一“難題”的“密碼”便是建立“網絡大平臺”，實現網絡管理現代化。首先，一個居住區(qū)就是一個小社會，實現各社會成員之間的協(xié)調運轉，必須借助網絡化手段。住宅是一個產品群，不是單一的產品，它包含了環(huán)境、配套和日常生活的方方面面。物業(yè)管理要做好對這個產品群的服務，必須遵循一定的規(guī)律。建立小區(qū)物業(yè)管理的“大平臺”，讓不同文化背景、不同層次的人們都在“大平臺”管理下和諧地工作、生活，物業(yè)公司也需要利用這個“平臺”，把大家聯(lián)系起來，實現人與人之間的交流、溝通、理解，使物業(yè)服務人性化。其次，網絡化管理可以提高物業(yè)管理的附加值。網絡化社區(qū)突破了所有的門坎，可以實現與每一位住戶的“零距離”溝通。物業(yè)公司通過網上發(fā)布通告，組織社區(qū)事務討論，接受和處理住房的投訴、報修、費用賬單速遞與催交等等，物業(yè)管理可以深入地面向每個家庭提供更具個性化的服務，同時也可根據小區(qū)居民的特點開展豐富多彩的社區(qū)活動，營造小區(qū)特有的文化氛圍。高附加值的服務必須獲得高附加值的回報，物業(yè)管理公司在提升服務檔次的同時，也可以相應提高物業(yè)管理價格。第三，網絡化管理是滿足居民對服務高效化及時化需求的有效手段。網絡化管理是將在一定地域范圍內多個具有相同或不同功能的建筑物（主要是住宅小區(qū)）按照統(tǒng)籌的方法對其功能進行智能化，實現資源共享和統(tǒng)一管理，在提供安全、舒適、方便、節(jié)能、可持續(xù)發(fā)展的生活環(huán)境的同時，便于管理和控制。舉個簡單的例子，我們的太陽城天泓山莊內設計有2000輛車位，這些車子如果在同一時間段都上滬寧高速公路，就會把中山門堵得水泄不通，小區(qū)的大門要被擠爆，因此，我們的物業(yè)管理就要能夠提供這樣的服務，即在居民準備出門前，得到中山門堵不堵之類的信息，讓其避開路堵干線，選擇別的通道。我們已經和東南大學及有關網絡公司合作，研究開發(fā)一種集小區(qū)安保、交通管理、收費和各種服務管理于一體的信息大平臺，提高物業(yè)管理的水平和效率。21世紀的物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展要走專業(yè)化、規(guī)?；⑴e的道路西方著名的思想家弗.培根點出了市場經濟本質：每個人只干一種活兒（專業(yè)化），大家為了一件事（協(xié)作化、社會化），只有此時才看到人類社會的偉大。分工才能提高效率。專業(yè)化生產才是市場經濟的本質。物業(yè)管理公司僅僅是一個管理機構，其他如清潔、綠化、設備維護等工作均由專業(yè)化公司去實施，能外包的全部外包，你只干你最在行的事，中國物業(yè)管理也正向著這一趨勢發(fā)展?？梢灶A測，在21世紀，一個成功的物業(yè)企業(yè)更趨向虛擬化，其最主要的精力應放在制定企業(yè)規(guī)范、企業(yè)標準甚至是行業(yè)規(guī)范、行業(yè)標準上。作為標準的制定者、執(zhí)行者，物業(yè)公司的理想狀態(tài)就如同一個網絡中樞，或者更形象一點，就是個總協(xié)調官或一個樂隊的總指揮，能夠把社會上方方面面的資源、各種各樣的服務整合起來，形成和諧的共同體，更好地為客戶服務。當今世界上，三流企業(yè)賣勞力、賣產品；二流企業(yè)輸出品牌、技術、管理，進行低成本擴張；一流企業(yè)制定標準和游戲規(guī)則，就象肯德基、麥當勞一樣。90年代，日本經濟落后于歐美，其最根本的原因就在于他們忽略了標準經濟的力量。在21世紀，物業(yè)管理有廣闊的前景，但競爭也會越來越激烈，相當一部分企業(yè)將要被淘汰出局。因此，大家都在考慮物業(yè)管理作為服務業(yè)究竟怎樣建立起自己的核心競爭能力。我國的“863”計劃就是要將IT等高新技術向傳統(tǒng)產業(yè)輻射。這種核心競爭能力是要靠建立起標準化基礎上的差別化來實現的。成功的企業(yè)是要靠這種標準化的核心競爭能力來占領市場，并通過把自己的標準變?yōu)槿袠I(yè)可以接受的標準，向其它企業(yè)滲透。我們集團從97年開始為提升小區(qū)的服務功能，已開始成立連鎖幼兒園、連鎖會所、連鎖超市、連鎖餐飲，并將它們納入了集團的產業(yè)鏈內，幾年來，功效顯著。當然，物業(yè)公司要想在激烈的競爭中形成自己的核心競爭能力，需要有規(guī)?；慕洜I作為堅強后盾。大家都知道，物業(yè)管理被政府確定為微利行業(yè)，形不成規(guī)?；洜I，就不可能贏得可觀的利潤，而沒有經濟作基礎，一切都將是空談。因此，在這個新的世紀里，物業(yè)公司一定要走兼并重組之路，擴大企業(yè)的規(guī)模和托管的物業(yè)面積，