就物業(yè)管理公司和小區(qū)業(yè)主的糾紛案例分析

就物業(yè)管理公司和小區(qū)業(yè)主的糾紛案例分析就物業(yè)管理公司和小區(qū)業(yè)主的糾紛案例分析就物業(yè)管理公司和小區(qū)業(yè)主的糾紛案例分析xxx公司就物業(yè)管理公司和小區(qū)業(yè)主的糾紛案例分析文件編號(hào)：文件日期：修訂次數(shù)：第1.0次更改批準(zhǔn)審核制定方案設(shè)計(jì)，管理制度就物業(yè)管理公司和小區(qū)業(yè)主的關(guān)系來(lái)講，一個(gè)是提供服務(wù)收取管理費(fèi)，一個(gè)是享受服務(wù)支付管理費(fèi)，二者應(yīng)該是一種比較單純的合作關(guān)系。然而，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌和社會(huì)轉(zhuǎn)型進(jìn)程的逐步加快，許多大中城市的市民的居住條件及物業(yè)管理水準(zhǔn)也進(jìn)入了一個(gè)新的歷史階段。在物業(yè)管理快速發(fā)展進(jìn)步的同時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)一些城市的物業(yè)管理領(lǐng)域處于一種特殊的緊張關(guān)系之中。近幾年，《物業(yè)管理?xiàng)l例》具有突破性地表述了物業(yè)管理所涉及的各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系，《物權(quán)法》激發(fā)了廣大業(yè)主維權(quán)的內(nèi)在熱情和潛能，二者先后發(fā)揮作用，使得原本較為模糊而平靜的物業(yè)管理領(lǐng)域成為矛盾的激發(fā)地段。一小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司之間利益糾紛的主要類型近年來(lái)，涉及小區(qū)物業(yè)管理的糾紛案件頻發(fā)且呈現(xiàn)急劇上升勢(shì)頭。這類糾紛主要有以下幾種情形：（一）物業(yè)管理費(fèi)糾紛1．業(yè)主以各種理由拖欠物業(yè)管理費(fèi)用業(yè)主因種種原因，如未打掃小區(qū)衛(wèi)生、保安未履行崗位職責(zé)等，引起業(yè)主不滿，以拒交物業(yè)管理費(fèi)的方式予以抵制引發(fā)糾紛的居大多數(shù)。在此類糾紛中，物業(yè)公司往往是原告，依照《合同法》規(guī)定，業(yè)主可以行使與對(duì)方違約程度相適應(yīng)的合同履行抗辯權(quán)。2．因物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范而引發(fā)訴訟此類案件是因物業(yè)管理公司單方面提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、隨意增加收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范或業(yè)主以種種理由單方面要求降低管理費(fèi)用等導(dǎo)致的糾紛。3．業(yè)主以小區(qū)未成立業(yè)主委員會(huì)造成前期物業(yè)管理時(shí)間延長(zhǎng)為由拒付管理費(fèi)因房產(chǎn)公司在開發(fā)前期多由其自己成立物業(yè)公司或委托其他公司進(jìn)行物業(yè)管理，物業(yè)公司期滿后仍舊繼續(xù)履行前期合同，后業(yè)主對(duì)原物業(yè)公司所履行義務(wù)不予承認(rèn)而拒付物業(yè)管理費(fèi)，這類糾紛近來(lái)亦時(shí)有發(fā)生。（二）因物業(yè)管理服務(wù)不到位引起的各種糾紛因物業(yè)管理服務(wù)不到位或物業(yè)管理企業(yè)工作失職導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)損害，業(yè)主起訴物業(yè)公司人身、財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛；業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失賠償糾紛；小區(qū)公共設(shè)施傷人的賠償糾紛；小區(qū)公用部位侵權(quán)的糾紛；小區(qū)公用部位的出租經(jīng)營(yíng)問(wèn)題；小區(qū)停車場(chǎng)收費(fèi)糾紛；業(yè)主違章搭建或擅自改變房屋結(jié)構(gòu)而致糾紛。（三）開發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題引起業(yè)主與物業(yè)公司糾紛主要表現(xiàn)在：規(guī)劃變更導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益受損；業(yè)主購(gòu)房時(shí)的規(guī)劃在交房時(shí)往往發(fā)生變更，房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時(shí)的承諾有差異；房屋建筑和附屬設(shè)備質(zhì)量差；配套項(xiàng)目缺項(xiàng)甩項(xiàng)；個(gè)別開發(fā)企業(yè)對(duì)這些遺留問(wèn)題采取能拖就拖，能省就省，能不解決就不解決的策略，工程完工，開發(fā)企業(yè)撤走，問(wèn)題甩給物業(yè)管理企業(yè)，從而造成了物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的諸多糾紛；建筑權(quán)屬不清；公攤面積的劃分確定和附屬用房經(jīng)營(yíng)收益分配等問(wèn)題引起的糾紛。二小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司之間利益糾紛的典型案例分析（一）房屋質(zhì)量有問(wèn)題，業(yè)主能否拒交管理費(fèi)現(xiàn)在的小區(qū)在建設(shè)、銷售過(guò)程中出現(xiàn)不少問(wèn)題，例如房屋建筑質(zhì)量差、發(fā)布虛假?gòu)V告、配套設(shè)施設(shè)備不齊全或面積有誤差、房款計(jì)算錯(cuò)誤等等。這些問(wèn)題要等廣大的業(yè)主入住以后才逐漸暴露出來(lái)，而造成這些問(wèn)題的開發(fā)商已將樓盤銷售完畢，對(duì)此不聞不問(wèn)，很多業(yè)主便以拒交物業(yè)管理費(fèi)作為抗議和斗爭(zhēng)的方法，業(yè)主的這些行為是否合理、合法呢案情簡(jiǎn)介：某物業(yè)公司，從2009年1月起為小區(qū)業(yè)主提供保安、保潔等物業(yè)管理服務(wù)。王先生是該小區(qū)業(yè)主。自2009年1月起，王先生未向物業(yè)公司繳納過(guò)物業(yè)費(fèi)、以及代收費(fèi)共計(jì)元及滯納金元。王先生稱，欠費(fèi)是事實(shí)，但數(shù)額不清楚，沒(méi)交費(fèi)的原因是因?yàn)榉课葙|(zhì)量有問(wèn)題，地面、墻體有裂縫、墻皮有脫落、衛(wèi)生間和廚房的房頂滲水等。另外，某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在售房時(shí)承諾要奉獻(xiàn)一個(gè)全新的物業(yè)。王先生據(jù)此認(rèn)為物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)是免費(fèi)的，他所購(gòu)買的房產(chǎn)是由某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的，該公司與物業(yè)公司法定代表人均為蔡某。據(jù)此，王先生認(rèn)為二者是一體，物業(yè)公司理應(yīng)對(duì)王先生的房屋質(zhì)量問(wèn)題加以解決。評(píng)析：物業(yè)公司稱，房屋質(zhì)量問(wèn)題和物業(yè)管理沒(méi)關(guān)系，該質(zhì)量問(wèn)題均是室內(nèi)自用設(shè)施及王先生自用部位的問(wèn)題，在質(zhì)保期內(nèi)應(yīng)由房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)，超過(guò)質(zhì)保期應(yīng)由業(yè)主自己負(fù)責(zé)，與物業(yè)無(wú)關(guān)。另外物業(yè)費(fèi)及代收費(fèi)與房屋質(zhì)量不是同一法律關(guān)系，因此不能作為不交費(fèi)的理由。法院審理認(rèn)為，售房宣傳資料，并非物業(yè)公司免費(fèi)服務(wù)的承諾。物業(yè)公司依據(jù)該市物價(jià)局頒發(fā)的《收費(fèi)許可證》和物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂的《物業(yè)管理委托合同》收取物業(yè)費(fèi)合法有據(jù)，王先生認(rèn)為應(yīng)當(dāng)免費(fèi)服務(wù)的辯稱不能支持。關(guān)于王先生提出的質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)公司主張的物業(yè)費(fèi)及代收費(fèi)用不是同一法律關(guān)系應(yīng)另案解決。因此，王先生應(yīng)向物業(yè)公司支付物業(yè)管理、水、電、暖、煤氣等費(fèi)用共計(jì)元，并賠償逾期付款損失。此類案例，首先要弄清開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)管理三者的債權(quán)、債務(wù)關(guān)系。開發(fā)商與業(yè)主之間存在合同關(guān)系，如果房屋有質(zhì)量問(wèn)題，開發(fā)商基于賠償責(zé)任對(duì)業(yè)主負(fù)有債務(wù)；業(yè)主與物業(yè)管理公司之間存在合同關(guān)系，如果物業(yè)管理公司如約履行自己的義務(wù)，業(yè)主不交納物業(yè)管理費(fèi)那么是業(yè)主對(duì)物業(yè)公司負(fù)有債務(wù)；開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間沒(méi)有債權(quán)、債務(wù)關(guān)系。商品房買賣與物業(yè)管理屬于不同的法律關(guān)系，開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)各是一個(gè)獨(dú)立的法人企業(yè)，獨(dú)自對(duì)外承擔(dān)民事責(zé)任。業(yè)主與開發(fā)商的糾紛應(yīng)由開發(fā)商與業(yè)主根據(jù)合同糾紛和民事訴訟來(lái)解決，而不能以此遷怒物業(yè)公司，因此，業(yè)主采取拒交物業(yè)管理費(fèi)是不妥的。（二）業(yè)主被盜物業(yè)公司應(yīng)否賠償案情簡(jiǎn)介：某物業(yè)小區(qū)一位業(yè)主家中被盜，派出所民警接到報(bào)警后及時(shí)趕到，但很遺憾沒(méi)有當(dāng)場(chǎng)抓住竊賊，業(yè)主丟失約一萬(wàn)元的金錢及手飾，此案正在偵破之中。業(yè)主表明，自己按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)，要求物業(yè)公司賠償失竊的財(cái)物。評(píng)析：對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，首先要明確業(yè)主和物業(yè)公司之間的關(guān)系。一般來(lái)說(shuō)，開發(fā)商交付房屋以后，購(gòu)房者在入住的時(shí)候，要辦理有關(guān)手續(xù)，其中一項(xiàng)就是和物業(yè)公司簽訂“業(yè)主公約”，屬于合同的性質(zhì)。在公約中，明確了業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，明確了物業(yè)公司的職責(zé)。簡(jiǎn)而言之，一般是業(yè)主要按期繳納管理費(fèi)，遵守有關(guān)規(guī)定；物業(yè)公司收取費(fèi)用，提供清潔、維修、綠化養(yǎng)護(hù)、保安等服務(wù)。其次，如果要物業(yè)公司承擔(dān)賠償失竊物品的責(zé)任，則要看是否存在過(guò)錯(cuò)行為。這就要看“業(yè)主公約”中是否明確了物業(yè)公司在業(yè)主失竊的情況下要賠償損失。如果有這樣的約定而且物業(yè)公司的工作中存在過(guò)錯(cuò)，業(yè)主才可以向物業(yè)公司要求賠償。由于業(yè)主與物業(yè)公司是合同關(guān)系，發(fā)生糾紛以后要按照合同執(zhí)行，如果有證據(jù)證明是物業(yè)公司管理、服務(wù)不到位，那么屬于物業(yè)公司違約，可以就此到人民法院起訴，由人民法院依法判決。最后需要說(shuō)明的是，鑒于上述失竊案件正處于公安機(jī)關(guān)偵破過(guò)程中，一般也要等偵查終結(jié)或偵查無(wú)結(jié)果后再進(jìn)行處理比較妥當(dāng)。業(yè)主與物業(yè)公司簽訂入住手冊(cè)，該合同是物業(yè)公司對(duì)業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)的承諾以及業(yè)主愿意接受服務(wù)和物業(yè)管理的明確表示。但是雙方并未就業(yè)主的財(cái)產(chǎn)由物業(yè)公司保管簽訂過(guò)保管合同或有其他約定，物業(yè)公司也就無(wú)保管該業(yè)主家庭財(cái)物的義務(wù)。因此，盡管物業(yè)公司對(duì)小區(qū)的安全負(fù)有日常管理義務(wù)，但其所承擔(dān)的小區(qū)安全防范只是協(xié)助義務(wù)。當(dāng)前，由于社會(huì)治安環(huán)境比較嚴(yán)峻，賊人的作案手法越趨專業(yè)化，政府懲治犯罪人員的條例法規(guī)較為寬松，外來(lái)流動(dòng)人口激增，業(yè)主財(cái)產(chǎn)被盜事件時(shí)有發(fā)生。在這種情況下許多業(yè)主把物業(yè)公司理解為“第二警力”，這是片面的，甚至把物業(yè)公司誤以為保險(xiǎn)公司，業(yè)主財(cái)產(chǎn)遭損，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任，這個(gè)問(wèn)題需要具體事情具體分析，如物業(yè)公司履行了正常的治安任務(wù)，則物業(yè)公司可不用負(fù)擔(dān)賠償責(zé)任。（三）小區(qū)丟車業(yè)主告物業(yè)案例案情簡(jiǎn)介：王先生2008年買了一輛轎車，價(jià)值16萬(wàn)余元，2007年5月，王先生下班開車回家后，將車停在物業(yè)公司劃定的停車位上。次日，王先生準(zhǔn)備開車上班時(shí)，發(fā)現(xiàn)車輛被盜。王先生隨即報(bào)警，警方調(diào)取監(jiān)控錄像發(fā)現(xiàn)，王先生的車于凌晨5點(diǎn)左右駛出本市。警方追蹤未果，車輛尚未被追回。王先生認(rèn)為，他已向物業(yè)公司繳納了2008年3月至2009年3月的車輛保管費(fèi)1500元，物業(yè)公司對(duì)其車輛的丟失負(fù)有不可推卸的責(zé)任。經(jīng)協(xié)商無(wú)果后，他將物業(yè)公司告上法庭。評(píng)析：在此案中，王先生在小區(qū)內(nèi)自行泊車的行為，不能認(rèn)定為交付保管物，物業(yè)公司也無(wú)法控制車輛的自由移動(dòng)，不具有返還車輛這一特征，所以，通常情況下，不能認(rèn)定為保管合同。但是，若是在全封閉式停車場(chǎng)中，車主將能夠控制車輛轉(zhuǎn)移的車鑰匙及行車證等交付給保管人后，完成對(duì)保管車輛的交付，那么保管合同是可以成立的。此外，王先生所交的1500元停車費(fèi)是物業(yè)公司對(duì)小區(qū)公共場(chǎng)地車位進(jìn)行管理和定額收費(fèi)，而非保管合同的費(fèi)用。但并非任何情況下物業(yè)公司都不承擔(dān)責(zé)任。王先生與物業(yè)公司之間存在物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條第二款規(guī)定，“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任?！币簿褪钦f(shuō)，若王先生能舉證證明物業(yè)公司在管理過(guò)程中未履行合同約定，導(dǎo)致車輛失竊或與車輛失竊存在一定因果關(guān)系，則可依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同，請(qǐng)求物業(yè)公司承擔(dān)相適應(yīng)賠償責(zé)任。此案因王先生無(wú)法證明物業(yè)公司有違反物業(yè)管理服務(wù)合同的行為，故物業(yè)公司不承擔(dān)責(zé)任。三小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司糾紛的處理方式和程序（一）小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司糾紛的處理方式當(dāng)物業(yè)管理糾紛發(fā)生后，當(dāng)事人可以根據(jù)具體情況選擇協(xié)商、調(diào)解、仲裁、訴訟這四條途徑來(lái)解決。糾紛一經(jīng)立案，就成為案件，對(duì)案件的合法處理屬于事后解決糾紛的辦法。1．當(dāng)事人各方自選協(xié)商和解是由物業(yè)管理糾紛當(dāng)事人雙方或多方本著實(shí)事求是的精神，依據(jù)有關(guān)法規(guī)業(yè)主公約和所訂合同中規(guī)定，直接進(jìn)行磋商，通過(guò)擺事實(shí)、講道理的辦法來(lái)查明事實(shí)、分清是非，在自愿互諒、明確責(zé)任的基礎(chǔ)上，共同商量達(dá)成一致意見(jiàn)，按照各自過(guò)錯(cuò)的有無(wú)、大小和對(duì)方受損害的程度，自覺(jué)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，以便及時(shí)地自行解決物業(yè)管理糾紛的一種處理糾紛的方式。2．各方當(dāng)事人請(qǐng)求第三人調(diào)解調(diào)解是指當(dāng)事人之間發(fā)生物業(yè)管理糾紛時(shí)，由國(guó)家規(guī)定的有管轄權(quán)的第三人來(lái)主持引導(dǎo)當(dāng)事人進(jìn)行協(xié)商活動(dòng)，堅(jiān)持自愿原則和合法原則，運(yùn)用對(duì)當(dāng)事人進(jìn)行利害分析、說(shuō)服教育的方法，促使當(dāng)事人雙方相互諒解，自愿達(dá)成協(xié)議，平息糾紛爭(zhēng)端的一種方式。調(diào)解按調(diào)解主持人的身份不同可分為民間調(diào)解、行政調(diào)解和司法調(diào)解三種。調(diào)解達(dá)成協(xié)議的，調(diào)解主持人應(yīng)制作調(diào)解書，在調(diào)解書中寫明當(dāng)事人的情況，糾紛的主要事實(shí)和責(zé)任，協(xié)議的內(nèi)容和責(zé)任的承擔(dān)方式、承擔(dān)者，然后由當(dāng)事人簽字蓋章，主持調(diào)解人員署名并加蓋公章。雙方當(dāng)事人對(duì)送達(dá)的調(diào)解書都要自覺(jué)履行。3．當(dāng)事人之間約定仲裁仲裁是指由物業(yè)管理糾紛當(dāng)事人依據(jù)仲裁法，雙方自愿達(dá)成協(xié)議選定仲裁機(jī)構(gòu)并由其主持調(diào)解或?qū)m紛做出裁決的一種處理糾紛方式。依據(jù)中國(guó)《仲裁法》規(guī)定，仲裁委員會(huì)不按行政區(qū)劃層層設(shè)立，可以在設(shè)區(qū)的市、省級(jí)人民政府所在地的市設(shè)立，并且仲裁不實(shí)行級(jí)別管轄和地域管轄。仲裁委員會(huì)只受理平等主體的公民、法人和其他組織之間發(fā)生的合同糾紛和其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛。物業(yè)管理糾紛當(dāng)事人采用仲裁方式解決糾紛，應(yīng)當(dāng)雙方自愿，達(dá)成書面仲裁協(xié)議。沒(méi)有仲裁協(xié)議，一方申請(qǐng)仲裁的，仲裁委員會(huì)不予受理。當(dāng)事人達(dá)成仲裁協(xié)議后，一方向法院起訴的，法院不予受理，但仲裁協(xié)議無(wú)效的除外。仲裁協(xié)議包括合同中訂立的仲裁條款和以其他書面方式在糾紛發(fā)生前或者糾紛發(fā)生后達(dá)成的請(qǐng)求仲裁的協(xié)議。仲裁協(xié)議法定應(yīng)具備的內(nèi)容包括請(qǐng)求仲裁的意思表示；仲裁事項(xiàng)和選定的仲裁委員會(huì)。仲裁協(xié)議獨(dú)立存在，合同的變更、解除、終止或者無(wú)效，不影響其效力。物業(yè)管理合同和其他民事糾紛的仲裁處理一般程序與司法審判程序類似，但相對(duì)比較靈活些、簡(jiǎn)便些、可選擇余地大些。仲裁委員會(huì)在收到一方當(dāng)事人提交的仲裁申請(qǐng)書日內(nèi)決定立案或不立案；立案后在規(guī)定期限內(nèi)將仲裁規(guī)則和仲裁員名冊(cè)送申請(qǐng)人，并將仲裁申請(qǐng)書副本和仲裁規(guī)則、仲裁員名冊(cè)送達(dá)被申請(qǐng)人；依普通程序?qū)徖頃r(shí)3名仲裁員組成仲裁庭，當(dāng)事人雙方按名冊(cè)各選1名，第3名仲裁員作為首席仲裁員由當(dāng)事人共同選定或者共同委托仲裁委員會(huì)主任指定，案情簡(jiǎn)單、爭(zhēng)議標(biāo)的小的，可以適用簡(jiǎn)易程序，由1名仲裁員審理。仲裁不公開進(jìn)行。開庭后經(jīng)庭審調(diào)查質(zhì)證、辯論，在作出裁決前，可以先行調(diào)解，然后制作調(diào)解書，調(diào)解不成時(shí)制作裁決書。調(diào)解書與裁決書具有同等法律效力，調(diào)解書經(jīng)雙方當(dāng)事人簽收后即發(fā)生法律效力，裁決書自做出之日起發(fā)生法律效力。與司法審判的兩審終審制不同，仲裁裁決是一裁終局的。除當(dāng)事人有《仲裁法》第58條所規(guī)定的理由可以自收到裁決書之日起6個(gè)月內(nèi)提出撤銷裁決申請(qǐng)外，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行裁決。一方當(dāng)事人不履行的，另一方當(dāng)事人可以依照民事訴訟法的有關(guān)規(guī)定向法院申請(qǐng)執(zhí)行。4．司法訴訟訴訟是法院在物業(yè)管理糾紛訴訟當(dāng)事人和其他訴訟參加人的參加下，依法審理和解決物業(yè)管理糾紛案件的活動(dòng)，以及在該活動(dòng)中形成的各種關(guān)系的總和?？煞譃槊袷略V訟和行政訴訟兩大類。訴訟是解決爭(zhēng)議糾紛的最基本的方式，也是最后的方式。按照訴訟程序向法院對(duì)一定的人提出一定的權(quán)益主張，并要求法院予以保護(hù)的請(qǐng)求，叫做訴。向法院對(duì)一定的人提出訴這種請(qǐng)求的權(quán)利，叫做訴權(quán)。程序意義上的訴權(quán)，又叫起訴權(quán)，它是請(qǐng)求法院對(duì)權(quán)益的爭(zhēng)議進(jìn)行審判的一種權(quán)利；實(shí)體意義上的訴權(quán)，是提請(qǐng)法院適用審判這一特殊手段，強(qiáng)制實(shí)現(xiàn)權(quán)益請(qǐng)求的權(quán)利，也就是要求明確被訴一方的義務(wù)和強(qiáng)制其履行義務(wù)的權(quán)利。權(quán)利主體從實(shí)體(權(quán)利義務(wù))法律關(guān)系發(fā)生時(shí)起，就享有實(shí)體意義上的訴權(quán)；但他要實(shí)現(xiàn)這一權(quán)利，還必須具有程序意義上的訴權(quán)。二者都具備，即可勝訴。只有起訴權(quán)，沒(méi)有實(shí)體意義上的訴權(quán)，就會(huì)導(dǎo)致敗訴，沒(méi)有起訴權(quán)，法院則不予受理或作出駁回起訴的裁定。每一個(gè)訴的具體內(nèi)容都由兩個(gè)必不可少的要素構(gòu)成，即訴的標(biāo)的和訴的理由(包括提出訴訟請(qǐng)求的事實(shí)根據(jù)和法律根據(jù))。根據(jù)不同的訴之不同的直接目的和內(nèi)容，可將訴分為三類：①給付之訴。是要求法院判決責(zé)令對(duì)方當(dāng)事人履行相應(yīng)的義務(wù)(包括作為和不作為)。如果對(duì)方敗訴又不自動(dòng)履行義務(wù)，可以依法強(qiáng)制執(zhí)行。因此，給付之訴又稱執(zhí)行之訴。②確認(rèn)之訴。是要求法院查明和確定當(dāng)事人之間是否存在一定的法律關(guān)系，從而作出肯定的或否定的確認(rèn)裁判。確認(rèn)判決雖然不直接確定給付的義務(wù)，但對(duì)以后可能發(fā)生的給付之訴，具有預(yù)決的效力。③變更及撤銷之訴。是要求法院根據(jù)新發(fā)生的一定法律事實(shí)，查明是否已經(jīng)發(fā)生或形成一定的法律關(guān)系，或者原來(lái)存在的法律關(guān)系是否已經(jīng)變更或終止，從而相應(yīng)作出是否變更或撤銷的裁判。提起訴訟，首先應(yīng)明確到哪個(gè)法院去告，這是法院管轄問(wèn)題。法院管轄有級(jí)別管轄、地域管轄、專屬管轄之分。物業(yè)管理糾紛中，因物業(yè)即不動(dòng)產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動(dòng)產(chǎn)所在地法院管轄，是專屬管轄；因服務(wù)合同糾紛提起的訴訟，原則上由被告住所地或者合同履行地法院管轄；因物業(yè)管理或業(yè)主自治管理中的侵權(quán)行為提起的訴訟，由侵權(quán)行為地或者被告住所地法院管轄。中國(guó)的訴訟制度主要包括起訴、受理立案、(被告)答辯、開庭審判(包括法院調(diào)查、辯論調(diào)解、制作調(diào)解書或一審判決書，行政訴訟不適用調(diào)解等)、上訴二審、二審終審不得上訴、生效的一審判決、二審判決的執(zhí)行等制度。（二）小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司糾紛處理方式的一般程序一方當(dāng)事人向待定的仲裁委員會(huì)提交仲裁申請(qǐng)書；物業(yè)管理糾紛的處理方式和程序詳解；委員會(huì)于收到申請(qǐng)書后5日內(nèi)決定立案或不立案；立案后在規(guī)定期限內(nèi)將仲裁規(guī)則和仲裁員名冊(cè)送申請(qǐng)人，并將仲裁申請(qǐng)書副本和仲裁規(guī)則、仲裁員名冊(cè)送達(dá)被申請(qǐng)人；被申請(qǐng)人在規(guī)定期限內(nèi)答辯，雙方按名冊(cè)待定仲裁員。普通程序?qū)徖頃r(shí)由三名仲裁員組成，雙方各選一名，仲裁委員會(huì)指定一名任首席仲裁員；案情簡(jiǎn)單、爭(zhēng)議標(biāo)的小的，可以適用簡(jiǎn)易程序，由一名仲裁員審理；開庭：庭審調(diào)查質(zhì)證、辯論、提議調(diào)解；制作調(diào)解書或調(diào)解不成時(shí)制作裁決書；當(dāng)事人向法院申請(qǐng)執(zhí)行。四化解小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司糾紛的指導(dǎo)意見(jiàn)（一）化解小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司糾紛的可行性建議1．積極解決開發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題物業(yè)管理與居民的日常生活息息相關(guān)，物業(yè)管理的好壞，直接關(guān)系和影響社區(qū)的安定團(tuán)結(jié)，是構(gòu)建和諧社區(qū)的重要組成部分。為此北京市政協(xié)建議政府主管部門對(duì)存在物業(yè)糾紛的小區(qū)開發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題進(jìn)行普查。重點(diǎn)針對(duì)存在物業(yè)糾紛小區(qū)的房屋質(zhì)量、配套設(shè)施、權(quán)屬界定及規(guī)劃變更、合同規(guī)范等問(wèn)題，有針對(duì)性地提出解決措施，為物業(yè)管理打好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。建立長(zhǎng)效管理機(jī)制：一是嚴(yán)格居住小區(qū)竣工驗(yàn)收程序。居住小區(qū)竣工驗(yàn)收時(shí)，政府相關(guān)部門必須對(duì)小區(qū)是否按規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)嚴(yán)格把關(guān)，凡擅自修改規(guī)劃、附屬設(shè)施配套不齊全、房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量等方面存在嚴(yán)重問(wèn)題的，不得竣工驗(yàn)收；二是規(guī)范購(gòu)房合同文本，按合同調(diào)處糾紛。業(yè)主購(gòu)房時(shí)，應(yīng)與開發(fā)商就房屋建筑及設(shè)備安裝質(zhì)量、附屬配套設(shè)施、房屋周邊環(huán)境條件、小區(qū)內(nèi)相關(guān)公建設(shè)施的權(quán)屬關(guān)系、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行約定，并在購(gòu)房合同中簽認(rèn)。2．規(guī)范接撤管管理明確物業(yè)項(xiàng)目交接時(shí)的查驗(yàn)制度，規(guī)范企業(yè)進(jìn)入、退出物業(yè)項(xiàng)目時(shí)的程序，特別是業(yè)主選擇新的物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，交接各方要按照法律相關(guān)規(guī)定進(jìn)行交接；對(duì)于違反接撤管法規(guī)要求的物業(yè)管理企業(yè)，要依法嚴(yán)肅處理。3．暢通投訴渠道建立糾紛調(diào)解機(jī)制形成政府部門、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)、社區(qū)居委會(huì)等多元化協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理糾紛的機(jī)制。針對(duì)不同類型的糾紛，設(shè)立不同的調(diào)解路徑?？稍诮值擂k事處設(shè)立物業(yè)管理糾紛專業(yè)調(diào)解機(jī)構(gòu)，為居民提供便捷周到的法律服務(wù)，對(duì)居民、業(yè)主之間的物業(yè)管理糾紛進(jìn)行調(diào)解，及時(shí)化解矛盾，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。4．嚴(yán)格物業(yè)監(jiān)管機(jī)制，加大違規(guī)處罰力度。嚴(yán)格物業(yè)管理準(zhǔn)入機(jī)制，加強(qiáng)資質(zhì)管理，建立企業(yè)信用檔案，為業(yè)主委員會(huì)選聘物管企業(yè)提供信息。督促物業(yè)公司落實(shí)好各地政府辦公廳出臺(tái)的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，公開量化其服務(wù)內(nèi)容，接受業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，并將其納入企業(yè)年審工作。暢通投訴渠道，及時(shí)處理物管企業(yè)違規(guī)行為，對(duì)違規(guī)企業(yè)嚴(yán)肅處理并公開曝光，對(duì)服務(wù)不達(dá)標(biāo)、群眾意見(jiàn)大的物管企業(yè)要吊銷其營(yíng)業(yè)資質(zhì)，使居民、業(yè)主享受到高質(zhì)量的生活服務(wù)，心甘情愿的繳納費(fèi)用。5．加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高法制觀