2015理論與方法基礎(chǔ)班講義全

特別提示：《估價理論與方法》的計算量很大，需要非常熟練的使用函數(shù)計算指數(shù)函數(shù)step1底數(shù)1.08step2功能鍵Xystep3指數(shù)50step4＝求取結(jié)考試要了解房地產(chǎn)價格的含義熟悉房地產(chǎn)價格的形成條件了解房地產(chǎn)價格與一般物品價格的共同之處熟悉房地產(chǎn)價格與一般物品價格的不同之處熟悉房地產(chǎn)需求熟悉房地產(chǎn)供給熟悉房地產(chǎn)均衡價格熟悉房地產(chǎn)供求狀況的分類熟悉價值、使用價值和交換價值掌握成交價格、市場價格、理論價格和評估價值掌握市場價值、投資價值、謹慎價值、快速變現(xiàn)價值、在用價值和殘余價值掌握抵押價值和抵押凈值了解掛牌價格、租賃價格、保險價值、計稅價值和征收價值熟悉房地產(chǎn)所價格、土地使用權(quán)價格和其他房地利價格掌握完全價值、無租約限制價值、出租益價值和承租益價值熟悉歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價值和賬面價值了解市場調(diào)節(jié)價、指導(dǎo)價和定價熟悉基準地價、標定地價和房屋重置價格熟悉土地價格、建筑物價格和房地價格掌握總價格、單位價格和樓面地價掌握名義價格和實際價格熟悉現(xiàn)貨價格、價格及現(xiàn)房價格、期房價格了解起價、標價、成交價和均價第一節(jié)房地產(chǎn)價格的含義和形成條件房地產(chǎn)價格的形成條件（三條件）：有用性，稀缺性，有效需（一）有用（二）稀缺例如，對于一套總價50萬元的住房，甲、乙、丙、丁四個家庭中，甲家庭需要，買不起；乙家庭買因此，需要不等于需求，需要只是一種要求或，有支付能力支持的需要才是需求【例題】房地產(chǎn)價格是由房地產(chǎn)的（）三者相互結(jié)合而產(chǎn)生的C.權(quán)利、、利D.價值、使用價值、供『正確答案』『答案解析』房地產(chǎn)價格的形成條件（三條件）：有用性，稀缺性，有效需求。參見P82第二節(jié)房地產(chǎn)價格與一般物品價格的異同（5）房地產(chǎn)價格與家具、機器設(shè)備等一般物品的價房地產(chǎn)價格與區(qū)位關(guān)系密切，一般物品價格與區(qū)位關(guān)系不大。房地產(chǎn)由于不可移動，其價格與區(qū)位密切相關(guān)。房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地益的價格，一般物品價格主要是物品本身的價格。房地產(chǎn)由于不可移動，在交易中可以轉(zhuǎn)移的不是其實物，而是其所、建設(shè)用地使用權(quán)或其他權(quán)利。實物狀況相同的房地益狀況可能千差萬別甚至實物狀況好的由于權(quán)益較小或權(quán)利受到過多限制，大，如清晰、完全，價格可能較高。房地產(chǎn)價格實質(zhì)是房地益的價格。從而房地產(chǎn)估價應(yīng)對房地益狀況分析房地產(chǎn)價格同時有價格和租賃價格，一般物品價格主要是價格。房地產(chǎn)因為價值較大、壽因此房地產(chǎn)同時有兩個價格一是其本身有一個價格經(jīng)濟學(xué)上稱為源泉價格即價格也稱為交的通常簡稱因此房地產(chǎn)價格有廣義的價（包括價格和租賃價格和狹義的價（僅指價格）之分。房地產(chǎn)的價格與的關(guān)系，類似于本金與利息的關(guān)系。相互之間可以互相換算如果需要求取價格（相當于本金），只要把握（相當于利息）與資本化率或率（相當于利息率，通常簡稱利率），將資本化即可；相反，如果需要求取，只要把握價格和率或資本化率，也可求相似的房地產(chǎn)一般數(shù)幾個買者和賣者有的房地產(chǎn)甚至只有一個買者和一個賣者所以，房地產(chǎn)價格通常隨交易的需要而個別形成，并容易受的個別情況（如議價能力，賣房急需現(xiàn)金，買房的偏好、財力、感情沖動等）的影響?！纠}】房地產(chǎn)價格的特征主要包括（）房地產(chǎn)價格受建筑技術(shù)的影響很房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地益的價房地產(chǎn)價格既有交換代價的價格，也有使用代價的『正確答案』『答案解析』房地產(chǎn)價格的五個特征：（1）房地產(chǎn)價格與區(qū)位關(guān)系密切，一般物品價格與區(qū)位關(guān)系不大時有價格和租賃價格，一般物品價格主要是價格。（4）房地產(chǎn)價格容易受交易者的個別情況的格形成的時間通常較短。參見P84。第三節(jié)房地產(chǎn)供求與價房地產(chǎn)需房地產(chǎn)需求的含需求的條件：愿意＋支付能【例題】形成房地產(chǎn)有效需求必須具備的條件有（）消費者有房地產(chǎn)的意人口急劇增房地產(chǎn)供給大于房地產(chǎn)需『正確答案』能力。參見P85。決定房地產(chǎn)需求量的因素（5因素該種房地產(chǎn)的價格水平。（一般是負相關(guān)，例外——炫耀物品和吉芬物品需求規(guī)律的例外是炫耀性物品和吉芬物品炫耀性物品是用以顯示人們的和社會地位的物品因為這需求量與價格同方向變化191845年（越貴越買）消費者的收入水平。（正常商品正相關(guān)，低檔商品負相關(guān)消費者的偏好（正相關(guān)相關(guān)物品的價格水平。（區(qū)分互補品和替代品某種房地產(chǎn)的互補品，是指與它相互配合的其他房地產(chǎn)或物品，如住宅和與其配套的商業(yè)、房地產(chǎn)，大城市郊區(qū)的住宅和高速公路。在互補品之間，對一種物品的消費如果多了，對另一種物品的消費也會多降低或取消連接它與市區(qū)的高速公路時，對其需求就會增加。消費者對未來的預(yù)期【例題】需求量與價格負相關(guān)的關(guān)系叫做需求規(guī)律。下列選項中，此規(guī)律的例外有（）E.急需商『正確答案』指某種生活必需品，在某種特定的條件下，消費者對這種商品的需求與其價格成同方向變化。參見【例題】下列情形中會導(dǎo)致房地產(chǎn)當前需求增加的有（）A.消費者的收入增E.消費者預(yù)期未來的房地產(chǎn)價格上『正確答案』『答案解析』參見P87。商品XPXQX商品YPyPXQXQY代品PXQXQY補品PXQXQY代品PXQXQY補房地產(chǎn)需求曲房地產(chǎn)需求曲線表示房地產(chǎn)的需求量與其價格之間的關(guān)系——某種房地產(chǎn)的需求量如何隨著該種房地價格的變動而變動【難點】需求量的變動（點在需求曲線上移動）和需求的變動（整條需求曲線位移點向右移，在坐標中來的是點的移動；引起需求減少，線向左移），在坐標中來的是線的移動。房地產(chǎn)供給（熟悉房地產(chǎn)供給的含兩個條件：供給愿意＋供給能潛在供給量＝存量－滅失量－轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量＋其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量＋新竣量決定房地產(chǎn)供給量的因某種房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定，有：①該種房地產(chǎn)的價格水平；②該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本；③種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平；④房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者對未來的預(yù)期。它們對房地產(chǎn)供給量的影響分別如下該種房地產(chǎn)的價格水平。（正相關(guān)該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本。（負相關(guān)該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平。（正相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者對未來的預(yù)期。（正相關(guān)需要的是，由于土地總量不可增加、建設(shè)用地使用權(quán)出讓市場獨家以及房地產(chǎn)開發(fā)期較長、【例題】房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經(jīng)常起作用的因素主要有（）C.該種房地產(chǎn)的開發(fā)成D.該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水E.房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者對未來的預(yù)『正確答案』 房地產(chǎn)供給曲房地產(chǎn)供給曲線表示房地產(chǎn)的供給量與其價格之間的關(guān)系——向右上方傾斜的供給曲線（S）難點供給量的變動是由商品價格本身變化引起的在坐標中來的是點的移動供給的變動是由商品本身價格以外的因素變化引起的，在坐標中來的是線的移動。房地產(chǎn)均衡價格（熟悉E點是供求均衡點，E點所對應(yīng)的價格Pe，稱為均衡價格，所對應(yīng)的數(shù)量Qe稱為均衡數(shù)量（需求和供給均增加或者均減少（需求增加而供給減少，或者需求減少而供給增加）、變動幅度不同（需求的增減大于或者小于供給的增減）等情況。同類房地產(chǎn)的供求狀本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀【例題】決定房地產(chǎn)需求量和供給量的共同因素是（）『正確答案』『答案解析』參見P86、88【例題】理論上房地產(chǎn)的供求狀況可分為的類型是（）房地產(chǎn)總的供求狀本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀同類房地產(chǎn)的供求狀『正確答案』房地產(chǎn)的供求狀況；本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。參見P91。第四節(jié)房地產(chǎn)價格和價值的種類（重中之重1.價值、使用價值和交換價值（了解即可使用價值是指物品能滿足人們某種需要的效用交換價值是指一種商品同另一種商品相交換的量的關(guān)系或比例在房地產(chǎn)估價中所講的價值是指交換價值。房地產(chǎn)既有使用價值也有交換價值【例題】房地產(chǎn)估價中的價值，一般是指（）D.賬面價『正確答案』『答案解析』在房地產(chǎn)估價中所講的價值是指交換價值。參見P92【判斷題】就使用價值與交換價值相對而言，房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的交換價值。（『正確答案』『答案解析』在房地產(chǎn)估價中所講的價值是指交換價值。參 P92二、掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價（一）掛牌價掛牌價隨著市場價格變化而變（二）成交價理解成交價格，還應(yīng)對其形成機制，主要是賣方要價、買方出價和成交價三者的關(guān)系有所了解：買方出價是站在買者的角度，指買者房地產(chǎn)時所愿意支付的價格。（越低越好，存在最高買價賣方要價和買方出價都只是中某一方所愿意接受的價格。在房地產(chǎn)交易易雙方實際達成【難點】最低賣價、最高買價、成交價之間的關(guān)系當最高買價高于或等于最低賣價，才有成交可能。三者關(guān)系：最高買價≥成交價≥最低賣價。最高買價與最低賣價之間的區(qū)間構(gòu)成了成交價格的可能區(qū)間，實際成交價格落在區(qū)間的某個位置取決于：該種房地產(chǎn)是處于買方市場還是賣方市場相對的議，【重點】買方市場與賣方市買方市場，供大于求，相對過剩，買方主動。成交價偏向賣方的最低賣價，價格偏低。賣方市場，求大于供，相對短缺，賣方主動。成交價偏向買方的最高買價，價格偏高?！纠}】在賣方市場下，增加賣方繳納的一般會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲。（『正確答案』『答案解析』賣方市場下，賣方處于主動，可以進行稅負轉(zhuǎn)嫁，導(dǎo)致價格上漲。參見P94、成交價格可分為正常成交價格和成交價格。正常成交價格是指不存在特殊交易情況下的成交價格。反之，則為成交價格。所謂特殊交易，包括利害關(guān)系人之間、對交易對象或市場行情缺乏了解、急于出、（與市場法中的交易價格修正對照）正常成交價格形成條件（7）：■公開市■交易對象本身具備市場■眾多的買者和賣■買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自■自私且理性的經(jīng)濟行為（經(jīng)濟人假定■買者和賣者都具有完全信■適當?shù)钠陂g完成交易，不急于出售或急于一般情況下，協(xié)議地價最低，其次是招標地價，最高的是拍賣、掛牌地價【例題】在國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓中，為競買人確定報價提供參考依據(jù)的估價，一般是評估（）掛牌底正常市場價『正確答案』而如果是部門委托估價，則是掛牌底價。參見P95。數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù)），不是簡單的平均，剔除偶然的和不正常的因素造成的價格差異。理論價格，真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格【辨析】市場價格和理論價市場價格是短期均衡價格，理論價格是長期均衡價格但在市場參與者普遍不夠理性的情況下，市場價格可能會較大幅度、較長時期脫離理論價格【辨析】成交價格、市場價格與理論價格的關(guān)成交價格圍繞著市場價格上下波動，市場價格又圍繞著理論價格上下波動（五）評估價房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的市場價格（也是客觀的價值）評估價值是指估價師通過估價活動而得出的估價對象的價值或價格。它是估價師的估計值【辨析比較法——比較價值,傾向于成交價格，趨向于市場價格成本法——成本價值,傾向于最低賣價收益法——收益價值,傾向于最高買價，趨向于理論價格正常成熟市場下，三種價值應(yīng)該基本一致。房地產(chǎn)情況下，比較價值大大高于收益價值、成本價值。說明房地產(chǎn)價值被市場高估或房地產(chǎn)價格存在。（不考慮外部折舊說明房地產(chǎn)供不應(yīng)求或房地產(chǎn)市場景氣。（聯(lián)系實際理解）科學(xué)準確的估價，評估價值接近市場價格或理論價格【例題】下列關(guān)于比較價格、成本價格和收益價格關(guān)系的表述中，正確的是（）A.在房地產(chǎn)市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時，成本價格低于收益價B.在房地產(chǎn)市場存在時，收益價格大大高于成本價『正確答案』『答案解析』A正常市場狀態(tài)下，比較價值與收益價值基本一致；B市場存在時，比較價值大于收益明房地產(chǎn)市場不景氣。（）『正確答案』正，房地產(chǎn)收益水平低下；這都是市場不景氣的標志。參見P96。3.5種為非市場價值市場價值過去稱為公開市場價市場價值的形成條件主要有5個①適當即估價對象以適當?shù)姆绞皆谑袌錾线M行了展示展示的時買方不是盲目地賣方不是盲目地出售③謹慎行事即買方和賣買方不是急于（不是非買不可賣方不是急于出（不是非賣不可同時買方不是被迫地從的賣方那里估價對象賣方不是被迫地將估價對象賣給特定的買方⑤公平交易即買方和賣方都是出于【例題】公開市場價值是指下列條件下最可能實現(xiàn)的價格（）賣方和買方掌握必要的市場信C.買方具有特殊的，并愿意給予附加出價賣方和買方急于完成交『正確答案』公平交易。參見P97。非市場價【例題】對于同一估價對象和同一估價時點，下列價值類型中評估值最大的一般是（）C.殘余價D.快速變現(xiàn)價『正確答案』『答案解析』參見P97投資價值（重要考點投資價值指估價對象對某個特定單位和或個人的價值投資價值與市場價值的區(qū)別投資價值僅對特定的投資者而言，建立在的、個人因素基礎(chǔ)上。投資價值因人而異?！纠}】房地產(chǎn)估價師從某個特定投資者的角度出發(fā)評估出的價值屬于（）A.市場價B.價『正確答案』『答案解析』投資價值指估價對象對某個特定單位和或個人的價值。參見P99評估投資價值與評估市場價值的方法通常是相同的，所不同的主要是有關(guān)估價參數(shù)的取值不同市場價投資價折現(xiàn)社會一般收益率（典型投資者要求的收益率特定投資者要求的最低收益（最低期望收益未來凈收益的計客觀（或折中可能樂觀，也可能悲【例題】在評估投資價值時，折現(xiàn)率應(yīng)選用（）B.收益法中的C.典型投資者要求的收益D.特定投資者要求的最低收益『正確答案』特定的投資者所要求的最低率（通常稱為最低期望收益率）。參見P98。對應(yīng)的社會一般率。（）『正確答案』社會一般率。參見P98。投資實現(xiàn)的條件投資價值大于或等于該房地產(chǎn)的價格，是其投資行為（或行為）能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件當投資價值大于房地產(chǎn)的價格時，說明值得投資（）；反明不值得投資（）。換一個角度接受的最高價，該估價應(yīng)采用的價值類型為（）。D.在用價『正確答案』屬于投資價值。參見P98。【例題】關(guān)于投資價值和市場價值的說法，正確的有（）投資價值與市場價值都可以采用收益法評評估市場價值所采用的折現(xiàn)率是與該類房地產(chǎn)的風(fēng)險程度對應(yīng)的社會一般評估投資價值所采用的折現(xiàn)率是某個特定的投資者所要求的最高評估投資價值時，凈收益應(yīng)采用稅前凈收評估投資價值時，要求對未來凈收益的估計是客觀『正確答案』『答案解析』C應(yīng)該是最低率；D應(yīng)該是稅后凈收益（因為不同的投資者其稅率是不一樣的，已經(jīng)剔除了關(guān)于的差異E投資價格的評估是個非常的過程對未來凈收益的估計不一定是客觀的。參見P97～98。特別提示：多選題注意謹慎原【例題】關(guān)于投資價值和市場價值的說法，正確的是（）市場價值是客觀的，非個人的價值，而投資價值是建立在的、個人因素基礎(chǔ)上的價投資價值和市場價值采取收益法評估時，折現(xiàn)率取值相在凈收益方面，評估投資價值時通常要扣除所得稅，而評估市場價值時通常不扣除所得在對某房地產(chǎn)進行抵押價值評估時，不用考慮人或債權(quán)人對該房地產(chǎn)投資價值的評『正確答案』 【判斷】對于房地產(chǎn)開發(fā)用地而言，從某個特定投資者角度評估出的投資價值，一般大于市場價值『正確答案』錯者就會放棄投資。參見P98。謹慎價值（重要考點【例題】房地產(chǎn)作價入股估價應(yīng)當采用謹慎價值標準。（『正確答案』見P99?？焖僮儸F(xiàn)值（重要考點現(xiàn)狀價值（重要考點在合法利用下，現(xiàn)狀價值一般低于市場價值。但如果現(xiàn)狀利用為最高最佳使用，則現(xiàn)狀價值等于市場價值。在不是法住用途的市場價值。合法利用下，必然有【例題】下列關(guān)于價值類型的表述中，錯誤的是（）現(xiàn)狀價值為市場價投資價值屬于非市場價市場價值的前提之一是繼續(xù)使同一估價對象可能有不同類型的價『正確答案』不是的話，就會低于市場價值。參見P99?！九袛唷糠康禺a(chǎn)的現(xiàn)狀價值小于房地產(chǎn)的市場價值。（『正確答案』 殘余價值（重要考點殘余價值是指估價對象在非繼續(xù)利用情況下一般低于市場價值在征收情況下。區(qū)分：殘余價值和殘殘余價值，大于或等于殘值，僅在資產(chǎn)使用結(jié)束時，殘余價值才等于殘值【例題】下列房地產(chǎn)價值類型中，屬于非市場價值的有（）完全價『正確答案』為，因而體現(xiàn)了市場價值。參見P99～100?？焖僮儸F(xiàn)價值＜市場價值，謹慎價值＜市場價值，合法利用時，現(xiàn)狀價值≤市場價值，利用時，現(xiàn)評估價值則是用客觀正常數(shù)據(jù)，站在大多數(shù)投資者立場上進行估價的價值價格是房地利人采取方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人，由他人（作為買方）支付或房地利（作為賣方）接受的金額2）租賃價種在土地或土地為主的情況——地在土地與建筑物合在一起的情況下——房【重點 的分種包含的市商折舊費、維修費、、投資利息、稅、保險費、地租、利潤（八項成折舊費、維修費、、投資利息、稅（五項準成本金福真正的租地租、折舊費、維修費、、投資利息、保險費、房地產(chǎn)稅（稅、城鎮(zhèn)土地使用稅）、租賃費（租賃費）、租賃稅費（營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、租賃手續(xù)費等）、利潤（十項商品和成本的差別，多3個項目——保險費、地租、利潤竅門：“保利地產(chǎn)”，這個是著名的地產(chǎn)龍頭企業(yè)，保（險）、利（潤）、地（租【重點】實際房租與真正的差真正的房租構(gòu)成因素應(yīng)當包括：①地租；②房屋折舊費，包括建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備和裝飾裝修的折舊費實際中的房租可能包含著上述真正的房租構(gòu)成因外的費用如可能包含家具電器使用費供暖費物業(yè)服務(wù)費甚至包含水費電費燃氣費費等也可能未包含上述真正的房租構(gòu)成因素的費用如出租人與承租人約定房屋維修費、、保險費等由承租人負擔。【例題】下列屬于成本構(gòu)成的內(nèi)容有（）D.保險E.『正確答案』『答案解析』商品和成本的差別，多3個項目——保險費、地租、利潤。參見P100（三）抵押價在房地產(chǎn)抵押中一邊是未償還的余額一邊是房地產(chǎn)抵押價值為保障及時足額收回貸房地產(chǎn)抵押價值都要大于未償還的余額。拖欠的建設(shè)工程價款——給施工方，保證正常的建筑市場秩劃撥的建設(shè)用地使用權(quán)、增加容積率、改變土地用途應(yīng)補交的出讓金等費不包括的項目，在拍賣后處置。費用、估價費用、拍賣費用、營業(yè)稅及附加等費用和稅但在實際房地產(chǎn)抵押估價中因在估價時通常還不知道設(shè)立抵押權(quán)的日期期限償還方式債定未設(shè)定優(yōu)先受償權(quán)下的價值減去估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。此時的法定優(yōu)先受償款具體為假定在價值時點實現(xiàn)抵押權(quán)時已存在的依法優(yōu)先于本次抵押受償?shù)目畹盅侯~度＝抵押價值×成抵押價值＝未設(shè)定優(yōu)先受償權(quán)下的價值－法定優(yōu)先受償款=未設(shè)定優(yōu)先受償權(quán)下的價值-已抵押將已抵押的房地產(chǎn)再次抵押的，其抵押價值可稱為再次抵押價值，具體再次抵押價值＝未設(shè)定優(yōu)先受償權(quán)下的價值－已抵押余額/社會一般成數(shù)－拖欠的建設(shè)工程【例3－1某商品住宅小區(qū)在建工程的建設(shè)用地面積為25000m2，擬建總建筑面積為50000m2、共500套住房。該工程已完成總投資的80%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以5000元/m2的價格預(yù)售了其中100套、建筑面積總計為10000m2的住房預(yù)購人平均按房價的70%辦理了住房抵押款房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)曾將該在建工程抵押目前該筆余額為1860萬元。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前支付給施工單位的工程款比施工單位的實際投入少500設(shè)定優(yōu)先受償權(quán)下的價值為2億元當?shù)赝愒诮üこ痰牡盅撼蓴?shù)一般為60%請求取該在建工程的再次抵押價值。『解』該在建工程的再次抵押價值求取如下率8%，以等本金方式按月償還本息。目前該房地產(chǎn)未設(shè)定優(yōu)先受償權(quán)下的價值為500萬元，在沒有其他債權(quán)限制下，該房地產(chǎn)的再次抵押價值為300元。（）『正確答案』『答案解析』未還＝200×（5－2）/5＝120萬元需要的抵押價值為120/60%=200再次抵押價值＝500－未還/抵押成數(shù)＝300萬改“等本金還款方式”為“等額還款方式”，這個判斷題的答案就是錯誤了。參見P102除估價師知悉的法定優(yōu)先受償款后的余額。這些法定優(yōu)先受償款通常包括（）【2009年】A.拖欠建設(shè)工程價D.費E.其他法定優(yōu)先受償『正確答案』權(quán)而發(fā)生的費用、估價費用、拍賣費用以及營業(yè)稅及附加等費用和稅金。參見P101。（四）保險價保險價值（insurablevalue）是指為保險目的而評估的價值。它通常是在房地產(chǎn)投保時，為確定保險金僅是有可能火災(zāi)損毀的建筑物的價值及其可能的連帶損失而不包含不可損毀的土地的價值，通常具體是指建筑物的重置成本或重建成本和修復(fù)期間的經(jīng)濟損失（如停產(chǎn)停業(yè)損失、損失等）。（五）計稅價（六）征收價【例題】在為房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險服務(wù)的估價中，理論上評估的應(yīng)是（）C.建筑安裝工程造價和重建期間的經(jīng)濟損D.建筑物重置成本、土地使用權(quán)重新取得成本和重建期間的經(jīng)濟損『正確答案』都不是正確選項。排除AD；焚毀的建筑物，應(yīng)該按照其重置成本，才能確定其實際損失。建筑安裝工程造價，是全新狀態(tài)下的建筑物價值。參見P102。五、房地產(chǎn)所價格、使用權(quán)價格和其他權(quán)利價（一）房地產(chǎn)所價土地只能為國家所有或集體所有，土地的國家所和集體所不允許轉(zhuǎn)讓。（二）土地使用權(quán)價（三）其他房地利價六、完全價值、無租約限制價值、出租益價值和承租益價無租約限制價值是指房地產(chǎn)在不考慮租賃因素影響情況下的價值、從嚴格意義上講，完全價值不僅是不考慮租賃因素影響的價值，還是不考慮抵押等因素影響的建設(shè)用地使用權(quán)在不受任何其他房地利等限制情況下的價值。、出租益價值也稱為有租約限制價值帶租約的房地產(chǎn)價值是租人對自己的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價值其評估價值為已出租部分在租賃期間按租賃合同約定的確定租賃收入未出租部分和已出租部分在租賃期間屆滿后按市場確定收入所評估的價值。價值為按租賃合同約定的與市場的差額所評估的價值。合同與市場的差異程度對無租約限制價值沒有影響但影響著出租益價值和承租益價值的大小如果合同低于市場則出租益價值會小于無租約限制價值此時承租益價值是正的。如果合同高于市場，則出租益價值會大于無租約限制價值，此時承租益價值是負的。同一宗房地產(chǎn)，無租約限制價值、出租益價值和承租益價值三者之間的關(guān)系為：無租約限制價值=出租益價值＋承租益價值估的可能不同。例如，房地產(chǎn)抵押估價、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價應(yīng)評估出租益價值，被征收房屋價值評估應(yīng)評【例題】關(guān)于評估帶租約房地產(chǎn)的說法，錯誤的有（）合同與市場的差異程度對無租約限制條件下的評估價值有影抵押估價、轉(zhuǎn)讓估價應(yīng)評估承租益價在其他條件相同時，無租約限制條件下的評估價值大于有租約限制條件下的出租益價房屋征收評估應(yīng)評估無租約限制價只要合同約定不變，市場下跌或上漲時，承租益價值始終不『正確答案』『答案解析A應(yīng)該無影響無租約限制則無合同無租約限制下的評估價值是完全價值合同與市場的差異對之沒有影響；B應(yīng)該評估出租人的權(quán)益價格；E承租人的權(quán)益價值就是市場租金與其合同差異的現(xiàn)值?？荚嚂r可以聯(lián)系實際印證。參見P106。七、歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價值和賬面價歷史成重置成重置成本是指現(xiàn)在相同或相似的資產(chǎn)所需支付的現(xiàn)金或者現(xiàn)金等價物的金額可變現(xiàn)凈現(xiàn)現(xiàn)值是指預(yù)計從資產(chǎn)持續(xù)使用和最終處置中所產(chǎn)生的未來凈現(xiàn)金流入量的折現(xiàn)金額公允價公允價值是指在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產(chǎn)交換的金額采用公允價值模式計量的，應(yīng)當同時滿足下列條件：（一）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場（二賬面價賬面價值＝原始價值－累計折歷史成本是始終不變的，在歷史成本計量下的賬面價值隨著時間的流逝而不斷減少，重置成本、可變現(xiàn)市場價值與歷史成本和在歷史成本計量下的賬面價值可能有關(guān)，但通常是無關(guān)的。例如，某企業(yè)在2001年以500萬元購入了某項資產(chǎn)，這筆交易客觀地計量了該項資產(chǎn)的價值，會計師就將這個價值計入資產(chǎn)負債表中。但是，這500萬元是該項資產(chǎn)2001年的價值，它與該項資產(chǎn)現(xiàn)今的實際價值也許毫不相干了。另外，會計師試圖通過從資產(chǎn)負債表中定期扣減折舊額來反映該項資產(chǎn)隨著時間的流逝而出現(xiàn)的老化。然而，2001賬面價值作為一種參考【例題】下列關(guān)于不同類型價值的高低關(guān)系的表述中，錯誤的是（）C.謹慎價值低于市場價D.快速變現(xiàn)價值低于市場價『正確答案』『答案解析』參見P98～99八、市場調(diào)節(jié)價、指導(dǎo)價和定價——按對房地產(chǎn)價格的或干預(yù)程度來劃市場調(diào)節(jié)價、指導(dǎo)價和定價是《中民價格法》（1997年12月29日中民令第92號，以下簡稱《價格法》）規(guī)定，實質(zhì)上是按照對房地產(chǎn)價格的或干預(yù)程度劃分的幾種價格。形成機估價規(guī)適市場節(jié)通過市場競爭形成，經(jīng)營者自主制依據(jù)市場供求商品指導(dǎo)價格主管部門或其他有關(guān)部門，按照定價和范圍規(guī)定基準價及其浮動幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者估價結(jié)果不得超出指導(dǎo)價規(guī)定的度經(jīng)濟適定價估價結(jié)果應(yīng)以定價為房改最高限價和最低限最高限價——如：限價有最低限價的房地產(chǎn)，其估價結(jié)果不得低過其最低限利潤率控制3%以下。對于這類房地產(chǎn)，估價也應(yīng)依據(jù)這些規(guī)定進行。九、基準地價、標定地價和房屋重置價標定地價根據(jù)管理需要評估的某一宗地在正常土地市場條件下于某一估價期日的土地使用權(quán)價格，十、土地價格、建筑物價格和房地價（一）土地價五種土地生熟情況未完成土地征收補償?shù)募w土地已完成房屋征收補償?shù)膰型粒ㄖ飪r建筑物價格是指建筑物部分的價格，不包含該建筑物占用范圍內(nèi)的土地的價格（三）房地價建筑物價格＝房地價格－土地價簡單地說，上述三個公式對于房地產(chǎn)分割、合并估價不適用【辨析小竅門——聯(lián)想：鉆石，12拉的鉆石，切割成21拉的鉆石，會大幅貶值。如果能將2顆1克拉的鉆石，1顆2克拉的鉆石，價值就會倍增十一、總價格、單位價格和樓面地總價格是指某一宗或者某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價格，房地產(chǎn)的總價格一般不能完全反映房地產(chǎn)價格水平的高低。單位價房地產(chǎn)的單位價格一般可以反映房地產(chǎn)價格水平的高低。貨幣：包括幣種和貨幣單位面積：包括面積內(nèi)涵和面積單位面積單位——（平方米、公頃、畝、平方英尺、坪等樓面地樓面地價是一種特殊的土地單價，是指一定地塊內(nèi)，分攤到單位建筑面積上的土地價格幾個很重要的計算公例甲乙兩塊土地甲土地的單價為7000元/m2乙土地的單價為5100元/m2如果甲乙兩塊土地的其他條件完全相同，甲土地比乙土地貴（每平方米土地面積貴1900元），此時理性的買者會購買乙土地而不會甲土地。土地的樓面地價為1700/m2。根據(jù)樓面地價的高低來判斷，乙土地反而比甲土地貴（每平方米建筑面積貴300元）懂得樓面地價意義的買者，通常會甲土地而不會乙土地假如平均為每平方米建筑面積8000，建筑造價（不含地價）也基本接近（如果容積率差異較大會導(dǎo)致對建筑高度或建筑結(jié)構(gòu)的不同要求，如一個只需建多層，而另一個必須建，則建筑造價會有一定差異），假如每平方米建筑面積4500那么房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在甲土地上每平方米建筑面積可獲得利潤＝8000－4500－1400＝2100（元），而在乙土地上每平方米建筑面積只獲得利潤＝8000－4500－1700＝1800（元）【例題】下列房地產(chǎn)價格中，相對能更好反映地價水平高低的是（）『正確答案』『答案解析』樓面地價比土地單價更能反應(yīng)土地價格水平高低。參見P112價為2100㎡，容積率為2，建筑密度為40%。該商品房的單價為（）元/m2。 『正確答案』單價＝3200＋1050＝4250/㎡這里有些題干信息是不需要使用的地單價為3500元/m2。假設(shè)其他條件相同，甲地塊比乙地塊更經(jīng)濟。（）【2011年】『正確答案』正『答案解析』參見P112樓面地價＝3000/1.6＝1875元樓面地價＝3500/1.8＝1944.44元十二、名義價格和實際價格（必考名義價格是表面上的價格，能直接觀察到未扣除價格因素的價格為名義價格，扣除了價格因素后的價格是實際價格在買房送裝修、家具、汽車、車位等的情況下，總房價是名義價格，扣除這些贈品后的價格是實價格因為約定稅費的承擔方式不同，也可能導(dǎo)致實際價格與名義價格的不符在成交日期時講明，但不是在成交日期時付清的價格是名義價格在成交日期時付清的價格或者將不是在成交日期時付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格為【重點】名義價格與實際價格的換根據(jù)的時間價值的換算，將發(fā)生在不同時點的現(xiàn)金流折算到同一時點，即為實際價格一套建筑面積為100m2、單價為3000元/m2、總價30萬元的住房，在中的付款方式可能有下列幾種要求在成交日期付清如果在成交日期付清，則給予一定的折扣，如5%以抵押方式支付，如首期支付房價的30%（即9萬元），余款向銀行申請抵押，期15年，年利率8%，按月等額償還本息從成交日期起分期支付，如分三期支付，第一期于成交日期支付10萬元，第二期于第一年年中一性支付10萬元，第三期于第一年年末支付10萬元從成交日期起分期支付，如分三期支付，第一期于成交日期支付10萬元，第二期于第一年年中一三期付款時，應(yīng)按照支付第一期價款之日銀行的利率，向賣方支付利息。約定在成交日期后的某個日期付清，如約定于第一年年末付清在上述第一、三、五種付款方式下，名義價格和實際價格相同，單價均為3000元/m2，總價均為30萬元在第二種情況下，名義單價為3000元/m2，名義總價為30萬元；實際單價為3000×（1－5%）＝2850（/m2），實際總價為28.5萬元在第四種情況下：名義單價為3000元/m2，名義