馬鞍山新都市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)

馬鞍山新都市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)概況一、項(xiàng)目概況1、地理位置馬鞍山市位于長(zhǎng)江下游南岸、安徽省東部，東臨石臼湖與江蘇溧水縣和高淳縣交界；西長(zhǎng)江與和縣相望；南與蕪湖市郊、蕪湖縣、宣城縣接壤。至蕪湖市區(qū)30公里；北與江蘇省南京市江寧區(qū)毗連，至南京市區(qū)45公里，具有臨江近海，緊靠經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長(zhǎng)江三角洲的優(yōu)越地理位置。全市總面積1686平方公里，南北最大縱距54.4公里，東西最大橫距46公里。馬鞍山交通便利，擁有長(zhǎng)江萬(wàn)噸級(jí)的馬鞍山港，可與國(guó)內(nèi)外港口四季通航；至南京祿口口機(jī)場(chǎng)20多公里；有寧馬高速與滬寧高速、京福高速、寧杭高速.寧合高速相連；有寧銅鐵路與皖贛線(xiàn)、滬寧線(xiàn)相連。距南京40分鐘車(chē)程，距上海3小時(shí)車(chē)程，距合肥2小時(shí)車(chē)程,距杭州3小時(shí)車(chē)程2、項(xiàng)目位置本項(xiàng)目地塊是馬鞍山控制性規(guī)劃A片用地，位于葛羊路、圓橋路、紅旗路和江東大道圍成的區(qū)域內(nèi)。B地塊為葛羊路南、花果山東北，原星火福利廠(chǎng)位置。南為新城區(qū)，距市中心3公里；東1公里為寧馬高速公路出入口，北為國(guó)道和馬鋼新廠(chǎng)區(qū)；西面為老城區(qū)（金家莊區(qū)），有鐵路慈湖貨運(yùn)站。3、土地用途A地塊區(qū)域面積：1154.917畝（合769944.84平方米）B地塊區(qū)域面積：82.472畝（合54981.59平方米）擬建大型專(zhuān)業(yè)綜合性市場(chǎng)，商業(yè)步行街、服務(wù)配套設(shè)施、住宅、寫(xiě)字樓、賓館等。土地出讓年限：住宅70年，商業(yè)40年。4、規(guī)劃指標(biāo)容積率：A地塊：1.1；B地塊：1.0。限高：80M?？偨ㄖ娣e：約90萬(wàn)平方米。5、項(xiàng)目投資規(guī)模：約20億元人民幣6、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期：五年（2023年—2023年）二、背景資料（一）宏觀形勢(shì)●改革開(kāi)放后的中國(guó)GDP連續(xù)數(shù)年保持8%左右的增長(zhǎng)率，為世人所矚目。受中國(guó)龐大的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)合吸引，同時(shí)中國(guó)大陸具有土地和勞動(dòng)力價(jià)格優(yōu)勢(shì)，國(guó)際資本向我國(guó)，特別向沿海地區(qū)加速流動(dòng)。當(dāng)沿海地區(qū)的國(guó)際資本與民營(yíng)資本達(dá)成一定密度之后，受供求關(guān)系所影響，這些地區(qū)的土地、勞動(dòng)力的價(jià)格優(yōu)勢(shì)將逐漸喪失，從而促使大量資本開(kāi)始向內(nèi)陸地區(qū)尋找新的投資場(chǎng)合?！襁M(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，以上海為核心的長(zhǎng)江三角洲迅速崛起，環(huán)太湖地區(qū)的蘇、錫、常和杭、嘉、湖等城市按照區(qū)域分工與協(xié)作和錯(cuò)位發(fā)展的原則相繼為自己的城市重新定位，以保持與上海這一龍頭相對(duì)接，避免反復(fù)建設(shè)與過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)，拓寬了協(xié)作空間，強(qiáng)化了各個(gè)城市的特殊功能，增強(qiáng)了城市發(fā)展的源動(dòng)力。2023年10月馬鞍山市正式加入長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)合作圈?！?023年的上海世博會(huì)將會(huì)極大地推動(dòng)長(zhǎng)三角地區(qū)的迅猛發(fā)展?！窠陙?lái)，以南京為核心南京都市圈框架正在加速構(gòu)建，馬鞍山市的地緣優(yōu)勢(shì)更加凸現(xiàn)。如何以積極的姿態(tài)，在更高的起點(diǎn)上規(guī)劃城市建設(shè)，盡快與大都市城市圈相對(duì)接，已經(jīng)受到地方政府的高度關(guān)注。二市的合作也進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段，真正在資源互補(bǔ)上實(shí)現(xiàn)區(qū)域分工協(xié)作，南京市的輕軌延伸至馬鞍山市已通過(guò)立項(xiàng)，南京中北（上市公司）的公交車(chē)已駛?cè)腭R鞍山?！裼神R鞍山、蕪湖、銅陵三市構(gòu)成的皖江開(kāi)發(fā)、開(kāi)放帶建設(shè)亦已啟動(dòng)，三市互相協(xié)作，互相聯(lián)動(dòng)態(tài)勢(shì)業(yè)已形成。馬鞍山長(zhǎng)江大橋已立項(xiàng),2023年開(kāi)工,2023年竣工,因此本項(xiàng)目的批發(fā)市場(chǎng)可輻射至巢湖地區(qū).（二）區(qū)域經(jīng)濟(jì)●馬鞍山市的經(jīng)濟(jì)以礦產(chǎn)開(kāi)發(fā)、鋼鐵工業(yè)、特種汽車(chē)制造、造紙工業(yè)為基礎(chǔ)，擁有三家上市公司，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好，但產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不抱負(fù)。近年來(lái)，馬鞍山市的招商引資卓有成效，圣戈班、中橡等一批中外合資項(xiàng)目發(fā)展迅速，馬鞍山市的經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速增長(zhǎng)期。當(dāng)前的國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)給馬鞍山市經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了前所未有的機(jī)遇?！?023年的市政府工作報(bào)告對(duì)未來(lái)五年的發(fā)展提出了“國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值每年遞增12%，五年內(nèi)實(shí)際運(yùn)用外資5億美元，內(nèi)資100億元”的奮斗目的。號(hào)召全市上下在開(kāi)發(fā)、開(kāi)放兩條線(xiàn)上下功夫、做文章。馬鞍山市2023年提出三年實(shí)現(xiàn)雙百“城區(qū)面積100平方公里，城市人口100萬(wàn)”。2023年，以公司改革為中心的改革攻堅(jiān)取得歷史性突破，行政管理體制改革繼續(xù)深化，也是全國(guó)行政綜合執(zhí)法試點(diǎn)城市?！駥?duì)外開(kāi)放向全方位、多層次、寬領(lǐng)域快速拓展。目前馬鞍山市正在全市范圍內(nèi)形成全員發(fā)動(dòng)，全民招商的氛圍，加速建設(shè)與完善一區(qū)五園體系，力爭(zhēng)在招商引資方面有大的突破。同時(shí)還看到，招商引資除了需要解放思想，變革觀念與制度創(chuàng)新之外，還需要發(fā)明一個(gè)有便捷的交通、通訊條件，完善的、富有人性化的生活和工作環(huán)境，廉潔和高效率的行政作風(fēng)?！?023年人均GDP1858美元，城鄉(xiāng)人均可支配收入8749元，人均消費(fèi)性支出6610元，各項(xiàng)指標(biāo)均列安徽省首位。●馬鞍山市是全國(guó)“衛(wèi)生城市”、“園林城市”、“旅游城市”，聯(lián)合國(guó)“最佳人居獎(jiǎng)”，現(xiàn)在新目的是建設(shè)一個(gè)“生態(tài)馬鞍山”?！袷姓岢鼋衲曛Υ蛟斓牡赖聻橹?、產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)、法律為保障的“信用馬鞍山”。第二篇項(xiàng)目定位一、市場(chǎng)需求分析當(dāng)前，無(wú)論是國(guó)際環(huán)境與國(guó)內(nèi)形勢(shì)，無(wú)論是馬鞍山市自身的城市化進(jìn)程與開(kāi)發(fā)、開(kāi)放戰(zhàn)略的實(shí)行，都將給市場(chǎng)帶來(lái)巨大的商機(jī)。其理由為：1、外國(guó)資本的涌入與民營(yíng)資本的迅速擴(kuò)張必將大大加快中國(guó)工業(yè)化與國(guó)際化進(jìn)程。各省市國(guó)家級(jí)和地方級(jí)的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)如火如荼，方興未艾。2、此后一段時(shí)間內(nèi)國(guó)家將繼續(xù)實(shí)行積極的財(cái)政政策與穩(wěn)健的貨幣政策，從而以加大基礎(chǔ)設(shè)施投入、政府購(gòu)買(mǎi)、擴(kuò)大出口和提高消費(fèi)水平等途徑來(lái)有效地拉動(dòng)內(nèi)需，保持GDP的高速增長(zhǎng)。3、大都市圈的規(guī)劃、城市圈的擴(kuò)張、舊城的改造和建設(shè)，提高城市經(jīng)營(yíng)管理水平，改善城市生態(tài)環(huán)境。4、市政府提出要通過(guò)三步走，翻三番，保證“兩個(gè)率先”目的的圓滿(mǎn)實(shí)現(xiàn)。第一步到2023年，GDP比2023年翻一番，人均超2500美元；第二步到2023年，GDP達(dá)成5000美元，人均可支配收入達(dá)18000元。從總體小康到全面實(shí)現(xiàn)小康，廣大的人民群眾必將一方面受惠，增長(zhǎng)收入，提高貨幣的可支付能力。上述四個(gè)方面最終歸結(jié)到一個(gè)城市的生產(chǎn)性消費(fèi)和生活性消費(fèi)將出現(xiàn)較明顯的增長(zhǎng)。而從產(chǎn)品消費(fèi)的種類(lèi)上講，重要集中在建材、家電、家具、休閑娛樂(lè)類(lèi)消費(fèi)、汽車(chē)和居住上。因此，以這類(lèi)產(chǎn)品為銷(xiāo)售對(duì)象的市場(chǎng)必然會(huì)碰到十分看好的商業(yè)機(jī)會(huì)。本項(xiàng)目所在的馬鞍山市新區(qū)控制性規(guī)劃A片用地，處在江東大道以西、圓橋路、葛羊路以北和紅旗路圍成的區(qū)域內(nèi)，西與老城區(qū)相毗鄰，北與慈湖工業(yè)園及馬鋼新廠(chǎng)區(qū)相接壤，東為3萬(wàn)人的居住社區(qū)和寧馬高速出口，是馬鞍山的東大門(mén)；南為花果山公園。規(guī)劃中的南京至蕪湖輕軌沿江東大道而過(guò)；西面的鐵路貨運(yùn)站及國(guó)道、長(zhǎng)江碼頭是建立大市場(chǎng)現(xiàn)代物流的得天獨(dú)厚的條件。我們?cè)谕ㄟ^(guò)多次的實(shí)地考察之后，對(duì)這一區(qū)域的特點(diǎn)進(jìn)行詳盡的分析，認(rèn)為：從馬鞍山市政府業(yè)已擬定的開(kāi)發(fā)、開(kāi)放總體戰(zhàn)略考慮，這一區(qū)域處在老城區(qū)與新城區(qū)的交界處及城市東大門(mén)，比較適宜于建設(shè)一個(gè)集大市場(chǎng)、餐飲、賓館、休閑娛樂(lè)、商務(wù)辦公、住宅等物業(yè)的新的商業(yè)城。二、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)分析（因住宅類(lèi)物業(yè)供不應(yīng)求，僅對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行分析）1、本地同類(lèi)市場(chǎng)如華東國(guó)際裝飾城、花山路建材市場(chǎng)、解放路商業(yè)街等規(guī)模較小、品種單一，無(wú)法滿(mǎn)足消費(fèi)者需求，導(dǎo)致消費(fèi)外流；2、南京江寧區(qū)在建中的同曦建材市場(chǎng)會(huì)對(duì)本案有一定沖擊，但距離、成本和租金是本案的優(yōu)勢(shì)，大而全、有文化、有品位、有創(chuàng)新是本案的核心競(jìng)爭(zhēng)力；3、蕪湖建材市場(chǎng)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)很不成功，對(duì)本案影響不大。三、項(xiàng)目定位立足馬鞍山，輻射蕪湖、巢湖、江寧的建材、家具、服裝、家電、農(nóng)副產(chǎn)品等集散地，同時(shí)成為馬鞍山、南京的餐飲、休閑、購(gòu)物和娛樂(lè)中心，成為馬鞍山市新的商業(yè)中心。四、SWOT分析要點(diǎn)：1、STRENGTH（優(yōu)勢(shì)點(diǎn)）：1）本案處在馬鞍山新城區(qū)規(guī)劃方案的重要地塊，距離市中心僅五分鐘車(chē)程，人流，車(chē)流引入比較方便；2）本地塊就位與寧馬高速出入口，由紅旗路、葛羊路連通市中心，江東大道貫通南北，足可涵蓋南京、蕪湖、馬鞍山三大市場(chǎng)，交通便捷，地理位置優(yōu)越，地段優(yōu)勢(shì)明顯；3）規(guī)模大，占地面積830000平方米，建筑面積約900000平方米；4）配套完整，整個(gè)區(qū)域涉及：四星級(jí)酒店、多功能商務(wù)樓、家居用品批發(fā)市場(chǎng)、建材批發(fā)中心、餐飲休閑、購(gòu)物廣場(chǎng)、住宅、別墅等；5）位于地塊北側(cè)，江東大道和紅旗北路口有一個(gè)公交總站，乃將來(lái)的客流集散中心，人流匯聚，物品集散；6）地塊東即將興建3萬(wàn)人的居住區(qū)，花果山東己建重點(diǎn)中學(xué)和將建2萬(wàn)人居住區(qū)。2、WEAKNESS（問(wèn)題點(diǎn)）1）地理位置雖然優(yōu)越，但北側(cè)的紅旗路尚未建成；2）整個(gè)項(xiàng)目周期長(zhǎng)，投資規(guī)模大，必須合理籌劃，建立多渠道資金來(lái)源；3）目前項(xiàng)目周邊環(huán)境較差，周邊都是農(nóng)田、小路、廢棄廠(chǎng)房等；4）馬鞍山業(yè)態(tài)單一。3、OPPORTUNIES（機(jī)會(huì)點(diǎn)）：1)馬鞍山市的整體經(jīng)濟(jì)目前正處在高速發(fā)展的起步階段，且基礎(chǔ)雄厚、經(jīng)濟(jì)環(huán)境優(yōu)越；2）全國(guó)整體的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在新一輪的景氣周期，近期介入市場(chǎng)的時(shí)機(jī)很好；3）國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)向好，投資者信心增強(qiáng)，商貿(mào)活動(dòng)頻繁必然對(duì)大型批發(fā)類(lèi)型市場(chǎng)物業(yè)的需求量增長(zhǎng)；4）目前馬鞍山、蕪湖、南京江寧區(qū)相關(guān)的大規(guī)模的建材、家具、服飾、家電等大型市場(chǎng)并沒(méi)有真正形成，但又都在近兩年逐步得到發(fā)展；5）市府重視并大力支持本項(xiàng)目（己列入今年市政府實(shí)事工程），將有力的推動(dòng)本項(xiàng)目的順利展開(kāi)；6）國(guó)家《大店選址法》和《商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)范》在年內(nèi)出臺(tái)，將保障本項(xiàng)目的順利實(shí)行和升值空間。4、THREATS（威脅點(diǎn)）：1）假如項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，前期運(yùn)作不順，后期也許要面臨市場(chǎng)下滑的風(fēng)險(xiǎn)；2）周邊城市，如蕪湖、江寧都在積極發(fā)展規(guī)模化商業(yè)市場(chǎng)，后期會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)競(jìng)爭(zhēng)壓力；第三篇總體規(guī)劃一、規(guī)劃思緒借鑒國(guó)際流行的第五代商業(yè)地產(chǎn)模式——SHOPPINGMALL模式，同時(shí)保存了商業(yè)步行街等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)特點(diǎn)，力求在購(gòu)物、環(huán)境、休閑、娛樂(lè)、旅游、文化等方面與商業(yè)地產(chǎn)達(dá)成完美結(jié)合。本著“以人為本，因地制宜”的原則，將現(xiàn)代的建筑風(fēng)格與傳統(tǒng)的徽派建筑元素揉合在一起，以強(qiáng)化該區(qū)域的傳統(tǒng)文化氣氛和旅游功能。未名湖畔綠地、廊橋及商業(yè)街景觀采用中西結(jié)合的方式，突出視覺(jué)效果。賓館酒店及休閑娛樂(lè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)則采用現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)理念，力求突出整個(gè)區(qū)域的中心功能和建筑層次。整個(gè)廣場(chǎng)以美化、綠化和亮化為目的。做到四個(gè)最，即市場(chǎng)面積最大，中外餐飲最全，傳統(tǒng)文化氣氛最強(qiáng)、生態(tài)環(huán)境最佳。將本項(xiàng)目打?qū)е聻轳R鞍山市最為繁華的商業(yè)中心和不夜城。二、總體規(guī)劃本項(xiàng)目規(guī)劃的整體結(jié)構(gòu)為“兩條綠軸、一個(gè)中心區(qū)和五個(gè)功能片區(qū)”，其中中心區(qū)圍繞兩條綠化水景主軸交叉處形成新區(qū)公共活動(dòng)與休閑空間；兩條綠軸將地塊自然分割為五個(gè)片區(qū)，五個(gè)片區(qū)則以一種向外的商業(yè)功能漸次過(guò)渡為內(nèi)向的商業(yè)與居住功能，使整個(gè)區(qū)域形成分布合理、功能清楚、過(guò)渡自然、人天合一的生態(tài)環(huán)境。1、兩條軸向綠化帶：以基地內(nèi)現(xiàn)有的東西向水系和沿規(guī)劃的東西向干道為依托形成橫向綠軸，其向東與城市濱河綠帶相連，向西則與西部地塊徑連；南北向沿規(guī)劃干道規(guī)劃了一條縱向綠軸，從而整個(gè)新區(qū)形成十字型伸展的綠化網(wǎng)絡(luò)。通過(guò)軸線(xiàn)與道路的引導(dǎo)作用，使地塊內(nèi)部的土地增值。2、中心區(qū)：以水系與綠化景觀為背景規(guī)劃大型主題廣場(chǎng)，四周布高層高檔寫(xiě)字樓、產(chǎn)權(quán)式公寓，底下二層為大型商業(yè)廣場(chǎng)，聚集人氣，使整個(gè)地塊升值。3、五個(gè)功能區(qū)片：A區(qū)為賓館、寫(xiě)字樓與餐飲娛樂(lè)區(qū)：該區(qū)靠近江東大道與葛羊路交叉口，是馬鞍山市的東大門(mén)。規(guī)劃在交叉口處設(shè)高層次的賓館和寫(xiě)字樓，二樓外形上互相呼應(yīng)，構(gòu)成姐妹樓態(tài)勢(shì)，將建成城市的標(biāo)志性建筑。賓館以西設(shè)一處休閑娛樂(lè)設(shè)施，與賓館、寫(xiě)字樓配套，同時(shí)吸引南京的客人在商城消費(fèi)。B區(qū)為家具家電、建材批發(fā)區(qū)：位于地塊的東北部，建設(shè)大型家具批發(fā)市場(chǎng)，規(guī)劃為三層大賣(mài)場(chǎng)，靠近江東大道，交通便捷，并可塑造新區(qū)良好的形象。C區(qū)為倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)：位于地塊北部，紅旗東路延伸段之南。倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)靠近建材、家具、家電批發(fā)市場(chǎng)，可為批發(fā)市場(chǎng)提供便捷的配套服務(wù)，靠近鐵路、國(guó)道和公交總站，便于人流和貨品的流轉(zhuǎn)。D區(qū)：休閑步行街、小百貨區(qū)：考慮到地塊南部、葛羊路以南為城市重要的居住區(qū)，因此規(guī)劃了一片為之服務(wù)的商貿(mào)區(qū)，以零售、餐飲為主的商業(yè)配套對(duì)批發(fā)市場(chǎng)區(qū)也構(gòu)成必要的補(bǔ)充。E區(qū)為住宅區(qū)：分位于圓橋路兩側(cè)的商住區(qū)和花果山邊的高檔別墅區(qū)，為整個(gè)區(qū)域增長(zhǎng)人氣，為市招商引資發(fā)明條件?？蓞⒁?jiàn)總體規(guī)劃圖.第四篇運(yùn)作計(jì)劃一、經(jīng)營(yíng)理念本案博采新都市主義和SHOPPINGMALL等之專(zhuān)長(zhǎng)，根據(jù)馬鞍山本地的實(shí)際情況，挖掘本地厚的歷史文化內(nèi)涵，進(jìn)行創(chuàng)新，把新都市廣場(chǎng)塑導(dǎo)致一個(gè)主題廣場(chǎng)，讓大人、小孩、男人、女人、中國(guó)人、外國(guó)人都能在其中找到自己的樂(lè)所。以誠(chéng)信為本，把本案做成旺租、旺鋪、旺場(chǎng)、旺銷(xiāo)，達(dá)成與經(jīng)營(yíng)者、投資者（業(yè)主）、合作伙伴共贏。二、運(yùn)營(yíng)模式為實(shí)行項(xiàng)目，在馬鞍山市組建安徽省新都建設(shè)股份有限公司，注冊(cè)資金6500萬(wàn)元?？紤]到本項(xiàng)目規(guī)模較大，物業(yè)種類(lèi)多，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)及招商專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)，同時(shí)為便于與國(guó)內(nèi)某一領(lǐng)域的著名公司進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，特為專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、寫(xiě)字樓、酒店、住宅、商業(yè)物業(yè)等在總公司設(shè)立專(zhuān)業(yè)的項(xiàng)目公司及市場(chǎng)管理和物業(yè)管理公司。根據(jù)各類(lèi)物業(yè)的特點(diǎn)和市場(chǎng)情況，確立各項(xiàng)目公司的經(jīng)營(yíng)原則：1、住宅、別墅根據(jù)市場(chǎng)的需求，目的為所有實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售；2、寫(xiě)字樓租售結(jié)合；3、酒店委托管理或整體轉(zhuǎn)讓?zhuān)?、大型批發(fā)市場(chǎng)和其他商業(yè)物業(yè)以出租為主結(jié)合出售（以租帶售）；物流及輔房以出租為主，總體規(guī)定有穩(wěn)定的鈔票流，實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)，達(dá)成利潤(rùn)最大化。商業(yè)地產(chǎn)以定單式為主——針對(duì)開(kāi)業(yè)后的消費(fèi)者、經(jīng)營(yíng)者、投資者的深層次的需求及潛在需求，給本項(xiàng)目定位、規(guī)劃及量身定制。三、實(shí)行計(jì)劃1、招商與營(yíng)銷(xiāo)（詳見(jiàn)第六篇）2、加強(qiáng)市場(chǎng)管理市場(chǎng)的興衰重要依賴(lài)于平常的運(yùn)作與管理，我們將從完善管理制度，加強(qiáng)監(jiān)督機(jī)制和強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)、提高服務(wù)水平入手，切實(shí)加強(qiáng)市場(chǎng)管理，保證市場(chǎng)規(guī)范、有序和健康地發(fā)展。1）健全管理組織與規(guī)章制度。我們將在建立物業(yè)管理公司的基礎(chǔ)上，建立市場(chǎng)管理委員會(huì)，配備得力干部承擔(dān)市場(chǎng)管理職能。與之同時(shí)，還將制訂與健全管理制度，特別是對(duì)從業(yè)人員的職業(yè)道德規(guī)范，明碼標(biāo)價(jià)、商品質(zhì)量、售后服務(wù)和消防安全等方面作出明確規(guī)定。2）建立區(qū)域性的政府監(jiān)督中心。我們計(jì)劃邀請(qǐng)工商、稅務(wù)、技監(jiān)、安全和消協(xié)等政府部門(mén)派員到市場(chǎng)合署辦公，組建區(qū)域性的監(jiān)督中心。一方面加強(qiáng)對(duì)從業(yè)人員的知識(shí)培訓(xùn)與指導(dǎo)，另一方面對(duì)違規(guī)行為進(jìn)行監(jiān)督解決。3）建立行業(yè)自律組織，實(shí)行內(nèi)部監(jiān)督。建立行業(yè)自律組織，是培養(yǎng)從業(yè)人員自我管理的一條有益經(jīng)驗(yàn)。市場(chǎng)管理人員將積極參與行業(yè)組織活動(dòng)，積極引導(dǎo)從業(yè)人員合法經(jīng)商、誠(chéng)信經(jīng)商，積極疏導(dǎo)矛盾，提高從業(yè)人員素質(zhì)。4）統(tǒng)一招商、統(tǒng)一宣傳，嚴(yán)格分區(qū)功能。5）強(qiáng)化員工服務(wù)意識(shí)。我們將加強(qiáng)對(duì)管理人員的培訓(xùn)入手，強(qiáng)化員工的服務(wù)意識(shí)，提高政策水平與服務(wù)水平，積極地為進(jìn)駐市場(chǎng)的業(yè)主、商戶(hù)排除后顧之憂(yōu)。3、挖掘文化與旅游價(jià)值。充足考慮建筑的地方特色，除在住宿、餐飲、娛樂(lè)等外，還設(shè)計(jì)了主題廣場(chǎng)、古戲樓、茶樓舞臺(tái)、華表與石雕等文化元素，并在經(jīng)營(yíng)品種上已安排了旅游小商品、土特產(chǎn)品、風(fēng)味餐飲等。擬安排一些地方戲聯(lián)唱、說(shuō)書(shū)、高蹺舞蹈、雜耍、古代名人模仿、腰鼓與舞龍獅等傳統(tǒng)文化娛樂(lè)活動(dòng)，借以渲染廣場(chǎng)的文化氣氛，提高文化品位，賦以旅游功能，繁榮與活躍市場(chǎng)。4、規(guī)范物業(yè)管理。廣場(chǎng)建成之前，將建立或委托物業(yè)管理公司實(shí)行平常物業(yè)管理，涉及物業(yè)維修、綠化、保安和市場(chǎng)活動(dòng)安排等。四、開(kāi)發(fā)進(jìn)度表序號(hào)工作內(nèi)容2023年2023年2023年2023年2023年123412341234123412341規(guī)劃擴(kuò)初設(shè)計(jì)及審批2市場(chǎng)研究與營(yíng)銷(xiāo)策劃3大型超市4家具、家電市場(chǎng)5建材、裝飾市場(chǎng)6商品步行街7小商品市場(chǎng)8餐飲、娛樂(lè)9賓館10寫(xiě)字樓11公寓12別墅13物流及輔房14配套工程第五篇經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)鈔票流量預(yù)計(jì)表（按所有出售計(jì)）萬(wàn)元一、銷(xiāo)售收入2023年2023年2023年2023年2023年2023年小計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)元/㎡萬(wàn)平方米1、家具、家電500050005000500017500375002500152、建材、裝飾3000150009500375002500153、商業(yè)步行街100006000500050001900080000500084、小商品市場(chǎng)50005000250012500250055、大型超市2023550012500250036、餐飲、娛樂(lè)等400020232023100001800040004.57、公寓20230150001000075005000575002500238、別墅500050003000300032501925035005.59、物流及輔房2023550075001500310、賓館15000150003000511、寫(xiě)字樓300030001000100045001250025006.512．租金收入2023300050005000100011000市場(chǎng)哺育期合計(jì)5000655005600053000285007975028075092二、成本支出2023年2023年2023年2023年2023年2023年2023年小計(jì)（萬(wàn)元）1、土地10001141810660230782、前期費(fèi)用50050010010010010060020233、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)15065080080030030030004、營(yíng)銷(xiāo)策劃費(fèi)5080050050050030026505、家具、家電400040005350135006、建材、裝飾202380003500135007、商業(yè)步行街30002023300080008、小商品市場(chǎng)2023300050009、大型超市20233000500010、餐飲、娛樂(lè)30002400540011、公寓80006000600053002530012、別墅4000300040001100013、物流及輔房20232023400014、賓館4500500030001250015、寫(xiě)字樓150030002650715016、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用(15%)100050004800470012001670017、七通一平（區(qū)域）2023110002023100010001700018、配套規(guī)費(fèi)9403562318720239981068719、公司管理成本100200300300300300300180020、稅費(fèi)300400035003200202342001720021、招商銷(xiāo)售獎(jiǎng)勵(lì)（1%）100800800500400200280022.管理團(tuán)隊(duì)獎(jiǎng)勵(lì)3000500350023、推介與廣告（1%）600800800500300200320024、財(cái)務(wù)費(fèi)用（按10%）10015002500250025002500150013100合計(jì)1900240087632254337489501969875002327153、財(cái)務(wù)預(yù)算表2023年2023年2023年2023年2023年2023年2023年合計(jì)投入-1900-24008-76322-54337-48950-19698-7500-232715銷(xiāo)售回籠50006550056000530002850079750280750自有資金19006300180010000融資130001202325000還款-25000-25000年度贏余029229781663405088024725058035注：收入為正，支出為負(fù)。4、投資回報(bào)分析：總利潤(rùn)：28+13100（財(cái)務(wù)費(fèi)用）=61135萬(wàn)元稅后凈利潤(rùn)：61135×67%=40960萬(wàn)元項(xiàng)目利潤(rùn)率：40960/202300=20.5%投資利潤(rùn)率：40960/35000=117.1%年投資利潤(rùn)率：117.1%/4.5=26.1%（實(shí)際資金運(yùn)用周期4.5年）二、財(cái)務(wù)說(shuō)明1、賓館的轉(zhuǎn)讓未考慮利潤(rùn)；2、財(cái)務(wù)費(fèi)用中考慮了土地分期付款，但計(jì)算利息，也考慮了融資成本；3、所有出讓均價(jià)比目前市場(chǎng)價(jià)格低，較保守；也未考慮上漲空間；4、事實(shí)上，商業(yè)物業(yè)以招租為主，本計(jì)劃書(shū)未作調(diào)正，僅考慮市場(chǎng)哺育期部分租金收入。四、社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益本項(xiàng)目由于屬區(qū)域性成片開(kāi)發(fā)，且所涉行業(yè)為商貿(mào)餐飲、娛樂(lè)、賓館、物流、加工業(yè)等行業(yè)，其開(kāi)發(fā)進(jìn)程恰與馬鞍山市的未來(lái)發(fā)展同步，可以預(yù)見(jiàn)將獲得顯著的社會(huì)效益和可觀的經(jīng)濟(jì)效益。1、顯著增長(zhǎng)城市經(jīng)濟(jì)總量與財(cái)政收入該項(xiàng)目建成后，50萬(wàn)平方米的商業(yè)性經(jīng)營(yíng)面積及配套，預(yù)測(cè)可實(shí)現(xiàn)年銷(xiāo)售額超50億元，年綜合稅收超2.5億元。2、觸發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈上下游產(chǎn)業(yè)和相關(guān)服務(wù)業(yè)的發(fā)展本項(xiàng)目以商貿(mào)、服務(wù)業(yè)為龍頭，其經(jīng)濟(jì)能量將通過(guò)產(chǎn)業(yè)鏈傳遞到上、下游產(chǎn)業(yè)和相關(guān)服務(wù)業(yè)（如加工業(yè)、餐飲業(yè)、賓館、地產(chǎn)等）。同時(shí)人氣積聚、萬(wàn)商云集也將吸引更多的具有戰(zhàn)略眼光的投資商來(lái)馬鞍山投資。3、有效地改善就業(yè)狀況未來(lái)幾年內(nèi)將有數(shù)以?xún)|計(jì)的農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移到城市，社會(huì)就業(yè)形勢(shì)十分嚴(yán)峻。本項(xiàng)目所有建成之后將向社會(huì)直接提供就業(yè)崗位15000個(gè)左右。4、促進(jìn)招商引資投資環(huán)境改善，市場(chǎng)繁榮，必將促進(jìn)馬鞍山市的外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展。5、城市功能明顯增強(qiáng)本項(xiàng)目處在老城區(qū)與新城區(qū)的交叉區(qū)域，它對(duì)于新城區(qū)的擴(kuò)大和老城區(qū)的改造具有不可或缺的作用。同時(shí)，本項(xiàng)目建成之后，由于商業(yè)功能的健全，將使馬鞍山市的消費(fèi)變輸出為輸入，從而強(qiáng)化馬鞍山市的中心城市地位。6、有效經(jīng)營(yíng)城市本項(xiàng)目建成后，將大大改善區(qū)域環(huán)境和城市配套，政府將在周邊地塊的出讓上獲得回報(bào)。第六篇營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃一、營(yíng)銷(xiāo)策略本項(xiàng)目延聘上海著名房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃公司——上海華燕置業(yè)策劃有限公司擔(dān)任本項(xiàng)目的全程營(yíng)銷(xiāo)策劃。通過(guò)大量的市場(chǎng)調(diào)查，充足了解消費(fèi)者的心理與需求，充足了解本區(qū)域及周邊區(qū)域同類(lèi)物業(yè)的狀況，根據(jù)不同物業(yè)的特性，制定適銷(xiāo)的營(yíng)銷(xiāo)方式。在批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目上，我們與浙江萬(wàn)事利集團(tuán)等建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，充足運(yùn)用他們的社會(huì)資源和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行運(yùn)作。二、招商計(jì)劃項(xiàng)目招商是本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的重要環(huán)節(jié)。招商的切入時(shí)機(jī)、招商的前期調(diào)研與策劃是決定招商成功與否的重要因素之一。同時(shí)，鑒于該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是有城區(qū)規(guī)劃、建設(shè)功能特性，招商工作不僅需與城區(qū)發(fā)展相協(xié)調(diào)，并且要與馬鞍山城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相協(xié)調(diào)。為此，本項(xiàng)目擬將現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)組合原理移植到項(xiàng)目招商的全過(guò)程之中?，F(xiàn)將初步打算概述如下：1、市場(chǎng)調(diào)研。為招商服務(wù)的市場(chǎng)調(diào)研，其任務(wù)重要是馬鞍山市市場(chǎng)情況，如相關(guān)市場(chǎng)分布規(guī)模、商品品類(lèi)、租金價(jià)位，商品品牌代理商與重要分銷(xiāo)商的實(shí)力、銷(xiāo)售額、目前的銷(xiāo)售情況和潛在的消費(fèi)能力，消費(fèi)者的需求等。在此基礎(chǔ)上對(duì)調(diào)研資料綜合分析，從而找準(zhǔn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，特別是要擬定市場(chǎng)的賣(mài)點(diǎn)。2、組織招商班子。招商的具體實(shí)行需要一班人馬。招商工作可以委托某家富有招商運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)且熟悉該地區(qū)市場(chǎng)的商務(wù)顧問(wèn)承擔(dān)，也可以招聘有招商實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的人員具體實(shí)行。3、培訓(xùn)招商人員。對(duì)招商人員進(jìn)行集中培訓(xùn)，涉及儀表、接待、招商日記、談判與溝通技巧，招商策略等，以利提交招商成功率。4、廣告宣傳。在擬定項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)的基礎(chǔ)上，制訂由粗而細(xì)，由稀而密的廣告宣傳計(jì)劃。在基建動(dòng)工的同時(shí)，培訓(xùn)與廣告工作可穿插進(jìn)行。廣告宣傳前期以介紹開(kāi)發(fā)商的實(shí)力與信用、項(xiàng)目的實(shí)行規(guī)模與配套條件為主。中期宣傳市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方式、價(jià)位、定金式租金、付款方式、優(yōu)惠措施等，后期則重點(diǎn)宣傳招商實(shí)現(xiàn)率、裝修標(biāo)準(zhǔn)、市場(chǎng)管理辦法、試營(yíng)業(yè)與開(kāi)張安排為主。廣告宣傳可通過(guò)效果圖、模型、軟性文章、傳媒廣告、活頁(yè)廣告和戶(hù)外廣告等多種形式。方式的采用重要參考價(jià)效比。特別需要以富有誘惑力的廣告詞來(lái)呼喚對(duì)象的潛在意識(shí)。5、招商側(cè)重點(diǎn)：A、對(duì)重點(diǎn)地區(qū)積極出擊招商，如溫州等地；B、引進(jìn)主力店和人氣店，以點(diǎn)帶面；C、前期與有社會(huì)資源的投資商簽訂合作協(xié)議；目前已取得實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展（根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)定律3、6、9、12進(jìn)行操作）。6、制作一份《招商手冊(cè)或招商說(shuō)明書(shū)》（邀請(qǐng)函）。內(nèi)容有：平面圖、效果圖、開(kāi)發(fā)商背景、開(kāi)發(fā)理念、商圈圖、租金范圍、管理制度等。7、市場(chǎng)內(nèi)部分區(qū)平面圖（產(chǎn)權(quán)圖與經(jīng)營(yíng)圖）。8、制訂切實(shí)可行且有較高收益率的營(yíng)銷(xiāo)價(jià)格。市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)或租賃價(jià)格需要參考本地和周邊城市的市場(chǎng)價(jià)位，營(yíng)銷(xiāo)方式既要有明確的標(biāo)準(zhǔn)，又要有相對(duì)的靈活性，價(jià)格在周邊城市中具有競(jìng)爭(zhēng)力。盡也許達(dá)成市場(chǎng)招商一氣呵成，形成氣勢(shì)。9、招商計(jì)劃與該區(qū)域開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度的協(xié)調(diào)性，使招商、造市、城區(qū)管理同步進(jìn)行。競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)1、縱觀本案有如下優(yōu)勢(shì)：2、獨(dú)特的地理位置；3、便捷的交通條件；4、規(guī)模大、配套齊、有主題、起點(diǎn)高，下可復(fù)制；5、新的土地政策及管理體制，會(huì)使土地成本升高、資源越來(lái)越稀缺；6、《大店選址法》和《商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃》會(huì)對(duì)新的項(xiàng)目有所制約；7、文化與創(chuàng)新是本案的核心競(jìng)爭(zhēng)力；8、本項(xiàng)目有一流的管理團(tuán)隊(duì)。第八篇管理團(tuán)隊(duì)安徽省新都建設(shè)股份有限公司（下簡(jiǎn)稱(chēng)本公司）由五個(gè)發(fā)起人：蘇州市農(nóng)工商房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、秦偉.趙國(guó)毅、張群.秦蘇驊。按照現(xiàn)代公司制度和經(jīng)營(yíng)理念建立的股份有限公司，重要從事房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、中介和物業(yè)管理，重要發(fā)起人之一蘇州市農(nóng)工商房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于1993年，具有豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，市場(chǎng)運(yùn)作能力和良好的社會(huì)信譽(yù)（省級(jí)AAA資信等級(jí)和重協(xié)議、守信譽(yù)單位）。本公司決策和管理層文化素質(zhì)較高，經(jīng)營(yíng)理念超前，具有豐富的市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，并已組建了一個(gè)在資本運(yùn)作、資源整合、招商引資、市場(chǎng)開(kāi)發(fā)、市場(chǎng)營(yíng)造、市場(chǎng)管理等方面具有較強(qiáng)能力的專(zhuān)業(yè)人才班子。豐富的社會(huì)資源和成功經(jīng)驗(yàn)為本項(xiàng)目的順利實(shí)行提供了可靠的保證。團(tuán)隊(duì)重要成員介紹如下：秦強(qiáng)：上海同濟(jì)大學(xué)本科畢業(yè)；復(fù)旦大學(xué)、交通大學(xué)房地產(chǎn)研究生畢業(yè)。有從事建筑設(shè)計(jì)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)二十余年的經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)任本公司董事長(zhǎng)、蘇州市農(nóng)工商房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)。秦偉：浙江省優(yōu)秀公司家，浙江金華恒興（恒盛）化纖有限公司董事長(zhǎng)、蘇州國(guó)成投資有限公司董事長(zhǎng)、蘇州恒通化纖母粒有限公司董事長(zhǎng)、本公司董事。張群：浙江省優(yōu)秀女公司家，金華精選礦業(yè)有限公司董事長(zhǎng)，本公司董事。劉東寧：研究生學(xué)歷，曾擔(dān)任多家著名外企總經(jīng)理，具有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，資深策劃師，現(xiàn)任本公司總經(jīng)理。趙國(guó)毅：曾在浙江多家國(guó)企和民企擔(dān)任總經(jīng)理，現(xiàn)任本公司董事、副總經(jīng)理。陸小紅：全國(guó)注冊(cè)市場(chǎng)總監(jiān)，公司市場(chǎng)部經(jīng)理。王文松：曾任浙江近江集團(tuán)總裁，萬(wàn)事利集團(tuán)房產(chǎn)部總經(jīng)理?，F(xiàn)任批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目公司總經(jīng)理，具有豐富的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)、市場(chǎng)招商和市場(chǎng)哺育的成功經(jīng)驗(yàn)，在江浙已成功的開(kāi)發(fā)了數(shù)個(gè)大型批發(fā)市場(chǎng)。本公司延聘由上海房地產(chǎn)業(yè)權(quán)威印坤華專(zhuān)家領(lǐng)銜的上海華燕置業(yè)策劃有限公司擔(dān)任本項(xiàng)目的全程營(yíng)銷(xiāo)策劃。延聘由浙江著名規(guī)劃師吳偉