藍(lán)光天嬌城價(jià)格策略

云南藍(lán)光和駿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司藍(lán)光地產(chǎn)昆明公司天嬌城項(xiàng)目入市價(jià)格制定策略報(bào)告部門：營銷策劃中心時(shí)間：2013年10月12日文件標(biāo)題：藍(lán)光地產(chǎn)昆明公司天嬌城項(xiàng)目入市價(jià)格制定策略報(bào)告文件管理記錄報(bào)出：批復(fù)：

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昆明營銷（2013）05-25號

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2013年

10月12日參考價(jià)格經(jīng)濟(jì)測算說明本次新推資源情況新推資源《商業(yè)計(jì)劃書》目標(biāo)情況新推資源價(jià)格測算損失測算銷售預(yù)判類型樓棟套數(shù)建筑面積分類《商業(yè)計(jì)劃書》目標(biāo)價(jià)格①開發(fā)成本②毛利潤凈利潤本次擬定價(jià)格⑤毛利潤凈利潤收入損失測算=⑤-①利潤損失測算銷售周期首月銷售目標(biāo)㎡單價(jià)總價(jià)單價(jià)總價(jià)金額③=①-②利潤率金額④利潤率單價(jià)總價(jià)金額⑥利潤率金額⑦利潤率單價(jià)總價(jià)毛利潤=⑥-③凈利潤=⑦-④認(rèn)購簽約回款元/㎡萬元元/㎡萬元萬元%萬元%元/㎡萬元萬元%萬元%元/㎡萬元萬元萬元個(gè)月套數(shù)萬元萬元萬元評估價(jià)格策略建議制表審批匯總區(qū)域公司制表人:

區(qū)域公司審核人:

區(qū)域公司審批：

財(cái)務(wù)預(yù)算審批:營銷CRM中心審批:和駿領(lǐng)導(dǎo)審批:

董事會(huì)備案

編制說明：1、“本次擬定價(jià)格”中至少例舉2個(gè)擬定價(jià)格測算2、相關(guān)利潤統(tǒng)計(jì)只針對本次新推資源進(jìn)行測算3、“開發(fā)成本”指土地成本、間接成本、直接成本4、審批人員若有意見可在審批欄書面注明5、”小計(jì)“部分為分公司最終價(jià)格建議的合計(jì)數(shù)6、“新推資源價(jià)格測算”中的利潤測算為動(dòng)態(tài)數(shù)。Page21、項(xiàng)目情況2、項(xiàng)目價(jià)格制定背景3、價(jià)格制定策略4、價(jià)格敏感性分析5、確定價(jià)格6、均價(jià)制定7、定價(jià)原則8、優(yōu)惠策略目錄一、公司目標(biāo)理想的價(jià)格爭取實(shí)現(xiàn)整盤均價(jià)：均價(jià)7500元/㎡我們需要如何有效提高項(xiàng)目的認(rèn)知度，提升項(xiàng)目的客戶認(rèn)可度，創(chuàng)造項(xiàng)目價(jià)格頂峰，追求利潤空間，實(shí)現(xiàn)快速回款是13年解決的主要問題之一。項(xiàng)目總平圖藍(lán)光天嬌城藍(lán)光花腰山寨總平布局核心價(jià)值點(diǎn)分類細(xì)分描述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)容積率2.93建筑形態(tài)及指標(biāo)（單位：㎡）住宅691760：商業(yè)114978：集中商業(yè)：33460；公寓45000；風(fēng)情商業(yè)街：7380；獨(dú)棟商業(yè)街：21545；商鋪：7593建筑布局住宅總平規(guī)劃41棟高層，因地勢圍合成景觀組團(tuán)，21-33F高層；東西朝向；以T8、T9為主，配搭少量T6。車位規(guī)劃建議地下車位利用坡地高差布置，8371個(gè)地上車位300個(gè)配套幼兒園9班幼兒園兩所小學(xué)24班小學(xué)一所初中24班中學(xué)一所會(huì)所架空層泛會(huì)所設(shè)計(jì)4頤明園產(chǎn)品戶型配比原則：1、三房為絕對主力，綜合灰空間率35%，整體套型占比92%。整盤戶型配比整盤10619套住宅戶型類別總套數(shù)戶型類別套數(shù)比改造后戶型套型建面實(shí)得面積贈(zèng)送面積灰空間率面積比套數(shù)套數(shù)占比總面積2房1衛(wèi)277126%2房1衛(wèi)53.5366.0912.5623%4%5614.73%30030.32房1衛(wèi)55.7271.1915.4728%8%10889.18%60623.42房1衛(wèi)55.8675.1319.2734%8%11229.47%62674.93房1衛(wèi)695766%3房1衛(wèi)63.7397.733453%2%2792.35%17780.73房1衛(wèi)65.08100.1135.0354%3%2972.51%19328.83房1衛(wèi)66.8787.8420.9731%18%192016.20%1303973房1衛(wèi)67.4291.5324.1136%10%11229.47%75645.23房1衛(wèi)67.5590.9223.3735%10%11229.47%75791.13房1衛(wèi)67.6793.3825.7138%18%192016.20%1339873房1衛(wèi)75.8107.8432.0442%3%2972.51%196023房2衛(wèi)8918%3房2衛(wèi)80102.1922.1928%10%8917.52%71280合計(jì)10619100%

100%10619100.00%7000005整盤推售節(jié)奏推售順序：按照組團(tuán)排序推售推售順序總建面（萬㎡)總產(chǎn)值(萬元）推售周期組團(tuán)一242040002013.9--2015.2(一年半）組團(tuán)二282414002015.3—2017.3（兩年）組團(tuán)三181615002017.4-2018.9（一年半）總計(jì)70606900擬按照五年周期排布66首批次推售資源介紹首批次推售房源為：1組團(tuán)1#、2#、11#和12#棟，3#棟為備用加推房源。7戶型建筑面積套內(nèi)面積實(shí)得面積灰空間率總套數(shù)套數(shù)占比9-A-1三房單衛(wèi)66.450.4102.153.80%978.37%（高層）9-A-2三房單衛(wèi)66.250.3102.254.40%978.37%（高層）9-B三房單衛(wèi)57.443.678.236.20%16216.73%（高層）9-C三房單衛(wèi)57.443.678.236.20%16216.73%（高層）9-D-1三房單衛(wèi)66.250.387.432.00%978.37%（高層）9-D-2三房單衛(wèi)66.250.387.632.30%978.37%（高層）9-E兩房單衛(wèi)56.542.970.925.50%978.37%（高層）合計(jì)

87375.29%推售資源介紹1#、2#、3#一梯9戶產(chǎn)品配比8推售產(chǎn)品戶型圖錯(cuò)位市場主流產(chǎn)品面積段，通過高贈(zèng)送實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品、低首付、低門檻，高實(shí)得的超高性價(jià)比，以此實(shí)現(xiàn)總價(jià)錯(cuò)位，享受絕對的市場優(yōu)勢！一梯九戶型9推售資源介紹11#、12#一梯6戶產(chǎn)品配比戶型建筑面積套內(nèi)面積實(shí)得面積灰空間率總套數(shù)套數(shù)占比6-A三房單衛(wèi)63.949100.256.80%642.71%（高層）6-B三房單衛(wèi)79.761.1103.730.10%642.80%（高層）6-C三房單衛(wèi)7053.79434.30%642.80%（高層）6-D三房單衛(wèi)79.761.1101.527.40%642.80%（高層）6-E三房單衛(wèi)7960.6104.332.00%642.80%（高層）6-F三房單衛(wèi)64.349.396.349.80%642.71%（高層）合計(jì)

38416.61%10推售產(chǎn)品戶型圖錯(cuò)位市場主流產(chǎn)品面積段，通過高贈(zèng)送實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品、低首付、低門檻，高實(shí)得的超高性價(jià)比，以此實(shí)現(xiàn)總價(jià)錯(cuò)位，享受絕對的市場優(yōu)勢！一梯六戶型11入市戶型配比推售資源介紹1257客戶對產(chǎn)品關(guān)注情況由于項(xiàng)目在呈貢，客戶以地緣性客戶為主，收入為中下水平，收其總價(jià)承受能力有限，對于價(jià)格較為敏感，其次關(guān)注項(xiàng)目及周邊配套（交通、教育、商業(yè)）對于未來居住成本帶來的影響。三、價(jià)格敏感性分析根據(jù)置業(yè)顧問對現(xiàn)有金卡客戶的梳理，采集的到客戶關(guān)注度系數(shù)，并根據(jù)此系數(shù)制定價(jià)格敏感度戶型系數(shù)朝向系數(shù)噪音系數(shù)景觀系數(shù)樓層系數(shù)贈(zèng)送系數(shù)位置系數(shù)面積系數(shù)客戶關(guān)注度17%18%9%8%9%17%10%12%客戶從上戶口、自身居住、以及購房實(shí)惠的方向出發(fā)最關(guān)心朝向、戶型和贈(zèng)送三大指標(biāo)，其次才是面積和位置，因此在做價(jià)格時(shí)需要認(rèn)真權(quán)衡此三大系數(shù)關(guān)系。項(xiàng)目住宅總體量約70萬平方米，總產(chǎn)值約：52個(gè)億，擬按照5年的推售周期排布，最終實(shí)現(xiàn)整盤均價(jià)：7500元/㎡。整盤推售節(jié)奏及價(jià)格體系2013年推售面積:9萬㎡推售單價(jià):5300元/㎡2014年2015年2016年2017年4.5億年度任務(wù)推售面積:14萬㎡推售單價(jià):6500元/㎡12.3億推售面積:14萬㎡推售單價(jià):7500元/㎡12.75億推售面積:20萬㎡推售單價(jià):8500元/㎡18.6億推售面積:14萬㎡推售單價(jià):9000元/㎡14億15約27000萬800套首批次項(xiàng)目去化目標(biāo)認(rèn)購金額銷售套數(shù)銷售面積約

7萬㎡▼▼▼

首批次推售目標(biāo)16二、價(jià)格制定的背景1.2項(xiàng)目情況分析SWOT分析S優(yōu)勢（Strength）W劣勢（Weakness）S1高贈(zèng)送空間產(chǎn)品，產(chǎn)品創(chuàng)新在呈貢具有唯一性，同業(yè)態(tài)競爭力小；S2位于地鐵1號線口，交通便利，具有較大升值空間；S3項(xiàng)目在云南大學(xué)旁邊，周邊有較好教育資源。S4品牌地產(chǎn)及物業(yè)服務(wù)，增強(qiáng)客戶的購置信心；S5金鑰匙物業(yè)，作為全國百強(qiáng)物業(yè)，為項(xiàng)目升值提供保障；W1項(xiàng)目交通設(shè)施不夠完善，周邊公交車較少出行并不方便；W2項(xiàng)目距離昆明較遠(yuǎn)，但卻屬于昆明，受昆明限購政策影響。W3項(xiàng)目周邊正處于開發(fā)階段，未來時(shí)間段內(nèi)，居住干擾較嚴(yán)重；W4周邊住宅空置較多，可替換性大。W5周邊項(xiàng)目價(jià)格較低，團(tuán)購優(yōu)惠力度大，對項(xiàng)目的市場上客形成一定影響；O機(jī)會(huì)（Opportunity）T威脅（Threat）O1性價(jià)比作為目前選房者的首要考慮因素，而項(xiàng)目的性價(jià)比較高；O2藍(lán)光品牌逐漸在昆明被更多的人認(rèn)知，逐漸形成品牌效應(yīng)；O3生活氛圍規(guī)劃中，項(xiàng)目屬于呈貢較好的配套，能吸引一定客戶群；T1昆明2013年的供應(yīng)量巨大，市場競爭壓力大；T2政策不會(huì)放寬，國五條的出現(xiàn)未來時(shí)期內(nèi)將受到影響；T3之前團(tuán)購其他項(xiàng)目的客戶逐漸在出貨，影響新房正常銷售；【高層產(chǎn)品分析】高層產(chǎn)品市場目前僅有一個(gè)在售商品房項(xiàng)目，但二手房市場存量較大，高層競爭激烈。1732891011121314亮相樓盤二手房4651、實(shí)力心城（在售）4、滇池度假區(qū)保障房2、七彩云南第壹城（在售）5、時(shí)代俊園（集資房）3、滇池明珠廣場6、廣電苑2期15、東盟森林（在售）7、米蘭園11、書香大地8、惠蘭園12、天水嘉園9、天潤康園13、實(shí)力錦城10、雨花毓秀14、廣電苑1期行政中心區(qū)域大學(xué)城區(qū)域頤明園、天嬌城區(qū)域1815二、價(jià)格制定的背景Page19高層核心競爭樓盤——七彩云南第一城優(yōu)勢賣點(diǎn)闡述：購物、商務(wù)、休閑一體式城市綜合體，呈貢首個(gè)大型城市綜合體；鄰學(xué)校；鄰政府；呈貢新中心；市場客戶看到的是項(xiàng)目6500元/平方米的面價(jià)，加推后成為6800元/平方米價(jià)格，現(xiàn)余70套左右高層在售。而真實(shí)銷售的底價(jià)為5000元/平方米，第壹城針對大學(xué)城教師以及政府公務(wù)員實(shí)行的團(tuán)購價(jià)，團(tuán)購數(shù)量約占一期開盤的85%左右。項(xiàng)目名稱七彩云南第壹城位置彩云南路與朝云街交匯處建筑面積200萬㎡容積率4.67在售產(chǎn)品99-143平方米價(jià)格均價(jià)6600每平在售二、價(jià)格制定的背景競品項(xiàng)目產(chǎn)品及客戶構(gòu)成——七彩云南·第壹城客戶類型購買力家庭結(jié)構(gòu)職業(yè)特征購買要素面積需求房型需求總價(jià)承受力首次改善年收入25-50萬28-45歲，已婚，三口之家公務(wù)員、大學(xué)城教師、部分拆遷戶價(jià)格低，位置好、配套好、品牌大1093房50-60萬123-1303房60-68萬再次改善年收入40-80萬30-50歲，已婚，三口之家，五口之家公務(wù)員、大學(xué)城教授、地州老板價(jià)格低、產(chǎn)品好、區(qū)位好、配套好1424房70萬投資年收入30-50歲，已婚，三口之家昆明投資客價(jià)格低、區(qū)位好、品牌大85-1002房-3房50-60萬七彩云南·第壹城客戶，主要是前期沖著諾仕達(dá)品牌效應(yīng)加入的政府公務(wù)員和大學(xué)城教師，加上優(yōu)惠價(jià)格低廉，占到總客戶群的70%左右；其次是成功的拆遷村民，占16%左右；地州客戶占到客戶中12%左右，主要是曲靖和紅河客戶較多；昆明人購買相對較少，占客戶比2%左右，多用于投資；二、價(jià)格制定的背景Page21七彩云南·第壹城76平米，套均總價(jià)約40萬，戶型分析：采光面較多，入戶花園，大陽臺(tái)贈(zèng)送，標(biāo)準(zhǔn)兩房；戶型對比：1、入戶花園突出客戶居住生活氛圍感較重；2、戶型方正，房間尺度足夠；3、餐廳位置較容易使用；4、客廳面寬4米，較為舒適，外接休閑陽臺(tái)，寬度足以支撐戶外休息；天嬌城第壹城Page22項(xiàng)目名稱實(shí)力心城位置呈貢彩云北路與市府路交叉口建筑面積595866.37平米容積率1.6在售產(chǎn)品89-126價(jià)格住宅起價(jià)5380元/㎡，公寓價(jià)格6200-7000元/㎡實(shí)力心城是一個(gè)已在售兩年的項(xiàng)目，開盤時(shí)間為2011-11-26；2013年3月24日；2013年4月28日；2013年5月26日針對大學(xué)城教師，政府工作人員以及拆遷戶實(shí)行團(tuán)購，價(jià)格為4500元/㎡，目前89-126㎡少量房源在售。在售一、價(jià)格制定的背景競品項(xiàng)目產(chǎn)品及客戶構(gòu)成——實(shí)力心城客戶類型購買力家庭結(jié)構(gòu)職業(yè)特征購買要素面積需求房型需求總價(jià)承受力剛需年收入10-15萬27-35歲，已婚，三口之家大學(xué)城新進(jìn)老師、地州客戶、實(shí)力客戶推薦價(jià)格低、區(qū)位好、有教育75-902房-3房35-40萬首次改善年收入15-20萬28-38歲，已婚，三口之家周邊拆遷戶、地州客戶、投資客價(jià)格低，位置好、配套好90-1003房40-45萬再次改善年收入30-50萬30-50歲，已婚，三口之家，五口之家地州老板、大學(xué)城老師、村民價(jià)格低、區(qū)位好、配套好120-130大3房55-60萬實(shí)力心城團(tuán)購價(jià)格，比旁邊七彩云南·第壹城要低，但產(chǎn)品并沒有第壹城的好，故實(shí)力心城的客戶群主要是周邊的拆遷村民，占到總客戶群的40%左右；其次是地州客戶，地州市場客戶沖第壹城來，但看到價(jià)格較高，于是購買了實(shí)力心城，占約23%左右；其他還有實(shí)力集團(tuán)老客戶推薦的新客戶團(tuán)購，占14%；還有大學(xué)城老師團(tuán)購和昆明投資客散買，約占20%左右；Page24實(shí)力心城80

平米，套均總價(jià)約36萬，戶型分析：戶型方正、大陽臺(tái)贈(zèng)送、采光較弱，臥室僅有豎條窗采光，廚房、餐廳較窄；對比：1、空間利用率不足；2、戶型方正，陽臺(tái)贈(zèng)送較少；3、浪費(fèi)空間較多；4、戶型緊湊，沒有可改造的余地；天嬌城實(shí)力心城Page25公安系統(tǒng)集資房——時(shí)代俊園項(xiàng)目名稱時(shí)代俊園位置呈貢區(qū)雨花片區(qū)月馬路與前沿路交匯處建筑面積一期總建面：住宅118萬平米，商業(yè)200萬平米，寫字樓6萬平米；二期總建面514900平米容積率無在售產(chǎn)品戶型范圍：140-180價(jià)格價(jià)格為2980，轉(zhuǎn)讓費(fèi)為6-10萬時(shí)代俊園為集資房，首期集資款為兩年前，交付25萬項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)為6萬到10萬140戶型不需要補(bǔ)交差價(jià)，160需補(bǔ)交6萬差價(jià)，180未定。捆綁銷售車位，價(jià)格為12萬。Page26園城項(xiàng)目名稱園城位置昌源北路與科新路交叉口（月半彎小區(qū)旁）建筑面積項(xiàng)目總占地147畝，綠地率為36.35%，建筑密度22.18%。規(guī)劃有高層住宅、商鋪和寫字樓等產(chǎn)品，總建筑面積約51萬方，共規(guī)劃有2247戶。容積率4.47在售產(chǎn)品戶型范圍：94~130價(jià)格尚未開盤，預(yù)計(jì)開盤時(shí)間11月，報(bào)價(jià)6500左右一、價(jià)格制定的背景1.3競爭市場分析(2013年)競爭個(gè)案分析（在售及二手房項(xiàng)目）競品項(xiàng)目入市時(shí)間面積區(qū)間面價(jià)（元/㎡)底價(jià)（元/㎡)主流總價(jià)區(qū)間優(yōu)惠政策競爭關(guān)系七彩云南第壹城2013.5.81—189m26700500045—110萬按揭1個(gè)點(diǎn)，一次性付款2個(gè)點(diǎn)，針對政府以及大學(xué)城教師團(tuán)購價(jià)格強(qiáng)實(shí)力心城201280—200m26600450040—120萬針對拆遷戶、政府以及大學(xué)城教師團(tuán)購強(qiáng)東盟森林201283—176m26400510045—110萬一次性付款11個(gè)點(diǎn)，按揭5個(gè)點(diǎn)團(tuán)購12點(diǎn)，業(yè)主推薦1萬元獎(jiǎng)勵(lì)，新業(yè)主最高優(yōu)惠12個(gè)點(diǎn)較強(qiáng)時(shí)代俊園2013140—80m23650298042—54萬（含轉(zhuǎn)讓費(fèi)）集資房較強(qiáng)書香大地201196—270m25570元/m2510049—150萬二手房較強(qiáng)廣電苑二期2013110—230m23478元/m2320038—80萬（含車位、轉(zhuǎn)讓費(fèi)）集資房較強(qiáng)Page28一、價(jià)格制定的背景項(xiàng)目品牌地段規(guī)模產(chǎn)品贈(zèng)送率交房時(shí)間物業(yè)服務(wù)合計(jì)分?jǐn)?shù)七彩云南第壹城★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★25實(shí)力心城★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★22東盟森林★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★24時(shí)代俊園★★★★★★★★★★★★★★★★★★★19書香大地★★★★★★★★★★★★★★★★★★★19廣電苑二期★★★★★★★★★★★★★★14天嬌城★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★22總述：1、項(xiàng)目競品地段都較好，天嬌城的地段并不占優(yōu)勢；2、競品今年中新房加二手房兩面夾擊，并不缺乏低價(jià)盤，而高價(jià)盤無法出貨，競爭激烈；3、天驕城綜合評分位于所有競爭項(xiàng)目的中上部分，有勝利的機(jī)會(huì)。二、價(jià)格制定策略定價(jià)思路：整盤定價(jià)思路：項(xiàng)目采取低開高走的營銷策略，逐步抬高項(xiàng)目的價(jià)值，本項(xiàng)目銷售目標(biāo)整盤均價(jià)為7500元/平米，首批房源建議均價(jià)為5200元/平米，后續(xù)分批開盤擬建議以4%-10%的上浮空間進(jìn)行走量。

首次開盤定價(jià)思路：目前天嬌城周邊3公里和呈貢市場上，還有約5萬套3000元左右價(jià)格的未售房，如時(shí)代俊園、廣電苑2期等；根據(jù)客戶調(diào)查，目前藍(lán)光品牌在昆明市場上還較陌生，品牌加權(quán)再加物業(yè)加權(quán)等，客戶也僅能接受5200左右價(jià)格；呈貢市場目前的單位住宅，也在打贈(zèng)送牌，各項(xiàng)目的贈(zèng)送率在10%-15%之間，天嬌城的贈(zèng)送率并沒有達(dá)到壓倒性的價(jià)格優(yōu)勢，故綜合考慮后建議入市價(jià)格以均價(jià)5200元/平米執(zhí)行，為后期價(jià)格逐期批漲奠定價(jià)格基礎(chǔ)。Page29四、確定價(jià)格客戶分析1、客戶居住區(qū)域（有效作答430組）白藥團(tuán)購客源占比為60%，但需要完成1200套的任務(wù)，必須對地州、呈貢和昆明的客戶進(jìn)行拓展并加以利用。1、客戶居住區(qū)域四、確定價(jià)格4、客戶意向樓層根據(jù)呈貢樓盤銷售經(jīng)驗(yàn)來看，客戶主要集中選擇的樓層為10-20F，其次為20-25F，25F以上客戶有一定抗性，主要原因怕風(fēng)大和電梯停電。因?yàn)榻ㄗh在本次開盤時(shí)頂部樓層樓層差價(jià)進(jìn)行扁平化處理，并進(jìn)一步做好銷控工作，置業(yè)顧問應(yīng)當(dāng)對高層的抗性有說辭準(zhǔn)備。五、均價(jià)制定市場比較法采用市場比較法作為定價(jià)的主要方法，以呈貢區(qū)周邊的在售樓盤和二手房為主要參考對象，重點(diǎn)以項(xiàng)目旁競爭樓盤現(xiàn)推售房源現(xiàn)執(zhí)行的均價(jià)為標(biāo)桿，除代表性的片區(qū)競爭對手外，另選取與天嬌城產(chǎn)品、區(qū)位和入市時(shí)間相近及13年昆明較具代表性的樓盤進(jìn)行評分賦值。參考樓盤：七彩云南·第壹城：重點(diǎn)以七彩云南·第壹城的政府團(tuán)購價(jià)格和大學(xué)城老師團(tuán)購價(jià)格為依據(jù)，賦予權(quán)重40%；實(shí)力心城：春融街的代表性高層產(chǎn)品樓盤，實(shí)力集團(tuán)作品，剩余房源較多，不排除再次團(tuán)購的可能性，賦予權(quán)重15%；實(shí)力·東盟森林：昆明當(dāng)期銷冠樓盤，實(shí)力集團(tuán)開發(fā)打造，其銷售模式和價(jià)格在呈貢片區(qū)具有較大代表性，賦予權(quán)重25%；時(shí)代俊園：項(xiàng)目對面的樓盤，目前由公安系統(tǒng)團(tuán)購，由昆明品牌開發(fā)商開發(fā)，賦予權(quán)重,5%；廣電二期：單位集資房，目前在呈貢二手房市場上房源較多，賦予權(quán)重10%。書香大地：大學(xué)城旁的高密度大型項(xiàng)目，是目前成交較多的二手房，賦予權(quán)重5%；五、均價(jià)制定市場比較法項(xiàng)目名稱

天嬌城七彩云南第壹城實(shí)力心城東盟森林時(shí)代俊園廣電二期書香大地參考權(quán)重

40%15%25%5%10%5%

PX

PA

PB

PC

PD

PE

PF

項(xiàng)目分值

525045005400365033005570（滿分）區(qū)位14812121281012交通1381010108912產(chǎn)品設(shè)計(jì)12111088776景觀11101099877配套11101010109810環(huán)境98888888工程進(jìn)度53535455升值潛力99977567品牌68544522樓盤形象44422433物管66533532

10085887678716874市場比較法五、均價(jià)制定天嬌城高層基準(zhǔn)均價(jià)=∑（參考物業(yè)均價(jià)÷參考物業(yè)分值X參考物業(yè)權(quán)重）X分值【I=A、B、C、D、E、F】計(jì)算方法：步驟一步驟二步驟三參考項(xiàng)目均價(jià)/

參考評估分參考項(xiàng)目權(quán)重*（參考項(xiàng)目均價(jià)/參考評估分）項(xiàng)目分值*【參考項(xiàng)目權(quán)重*（參考項(xiàng)目均價(jià)/參考評估分）】5250/88=59.6640%*59.66=23.8685*23.86=2028.44500/76=59.21

15%*59.21=8.88

85*8.88=754.95400/78=69.2325%*69.23=17.385*17.3=1471.23650/71=51.45%*51.4=2.5785*2.64=436.93300/68=48.5310%*48.53=4.85

85*4.85=412..55570/74=75.275%*75.27=3.7685*3.76=319.9項(xiàng)目對比均價(jià)5205.38按以上公式計(jì)算天嬌城一批次市場對比均價(jià)5205.38元/平米。一梯九戶型35戶型編號6套數(shù)

162單套建面

57.4擬售均價(jià)5105單套總價(jià)293013總建面9298.8

戶型編號7套數(shù)

97單套建面

66.3擬售均價(jià)5236單套總價(jià)347694總建面6431.1

《1#、2#、3#標(biāo)準(zhǔn)層價(jià)格分布》