基于住房支付能力的公共租賃住房綜合定價(jià)研究

185/185摘要2010年《關(guān)于加快進(jìn)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》，正式提出了進(jìn)展公共租住房，解決中低收入住房困難家庭、新就業(yè)大學(xué)生及流淌人口住房問題，標(biāo)志著我國住房保障制度改革的新起點(diǎn)。公共租賃住房正式進(jìn)入人們的視野，并在全國范圍內(nèi)掀起了建設(shè)公共租賃住房的熱潮。公共租賃住作為廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的補(bǔ)充，適應(yīng)范圍廣，解決了我國“夾心層”家庭的住房困難，同時(shí)在引導(dǎo)我國住房租賃市場(chǎng)正確進(jìn)展上起到了關(guān)鍵作用。然而，通過兩年多的進(jìn)展，公共租賃住房在實(shí)施過程中仍然暴露出許多問題，如定價(jià)機(jī)制不合理、準(zhǔn)入機(jī)制不健全等問題，其中公共租賃住房的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)模糊、定價(jià)普遍認(rèn)為過高導(dǎo)致北京、深圳等都市公共租賃住房推出時(shí)遭到棄租。公共租賃住房定價(jià)的高低是住房保障性的直接體現(xiàn)，是保障性資源能夠切實(shí)滿足中低收入住房困難家庭的關(guān)鍵因素。針對(duì)公共租賃住房租金定價(jià)對(duì)公共租賃住房政策的重大阻礙，文章分析了公共租賃住房定價(jià)的影響因素并構(gòu)建了一種定價(jià)機(jī)制。文章以國內(nèi)外住房定價(jià)的相關(guān)理論研究成果為基礎(chǔ)，通過借鑒國外發(fā)達(dá)都市保障性住房定價(jià)的模式，分析對(duì)比我國典型都市公共租賃住房的定價(jià)現(xiàn)狀以及目前常用的住房定價(jià)方法，試圖建立一種結(jié)合公共租賃住房建設(shè)成本和中低收入家庭可支配收入的綜合定價(jià)模型。通過對(duì)公共租賃住房建設(shè)成本、資金成本、治理成本等費(fèi)用的計(jì)算，結(jié)合剩余收入法理論測(cè)算家庭住房可支付能力，依照不同戶型、不同收入家庭對(duì)公共租賃住房租金進(jìn)行由低收入到高收入家庭等比例遞增的一種梯度差不定價(jià)方法，通過較高收入家庭補(bǔ)貼較低收入家庭，既能收回公共租賃住房成本又不超出居民住房支付能力。并通過保障性檢驗(yàn)調(diào)整，保證各個(gè)級(jí)不公共租賃住房租金始終低于市場(chǎng)價(jià)格且在各承租家庭住房可支付能力范圍之內(nèi)。文章以重慶市“康莊美地”公共租賃住房項(xiàng)目為例，通過統(tǒng)計(jì)分析“康莊美地”項(xiàng)目申請(qǐng)人收入、戶型等數(shù)據(jù)，計(jì)算得出“康莊美地”不同戶型、不同收入群體的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，驗(yàn)證了文中構(gòu)建的定價(jià)模型的合理性和可行性。關(guān)鍵詞：公共租賃住房，住房可支付能力，租金定價(jià)，成本測(cè)算

IIABSTRACTIn2010,＂Guidanceonacceleratingthedevelopmentofpublicrentalhousing＂formallyproposeddevelopingpublicrentalhousing,inordertosolvethehousingproblemsofthelow-andmiddle-incomehousingforneedyfamiliesandnewlyemployedcollegestudentsandfloatingpopulation,isthestandofanewstartingofChina'shousingsecuritysystemreform.Then,publicrentalhousingofficiallyenteredpeople'svision,andsetoffaboominchina.Asthesupplementoflow-renthousingandaffordabilityhousing,thepublicrentalhousingismoreadaptable,isthekeytosolvethe“sandwichclass”families’housingdifficultiesandtoguidethereasonabledevelopmentdirectionofthehousingrentalmarket.Buttwoyearsago,therearesomanyproblemsexposed,suchas：pricingmechanismunreasonable、accessmechanismunavailableandsoon.TheseproblemsalwaysmakemanypeopledidnotwanttosupplythepublicrentalhousinginShenzhenandBeijing.Thepricereflecttheimplementationeffectofthepublicrentalhousing.Thepriceisthekeyfactorstomakesurethewelfareresoursemeettheneedofhousingdifficutiesoflow-incomefamily.Inresponsetopublicrentalhousing’sinfluence,thispaperanalyzedtheimpactfactorsofthepriceofpublicrentalhousingandbuildapricingmechanism.Thispaperbasedonthehousingpricingtheoryresearch,itlearntfromthehousingpricingmechanismabroad,andanalyzedthepresentsituationofthepublicrentalhousingpricinginthetypicalcitiesofourcountry,andcomparedthecommonpricingmethod,tryingtobuildapricingmethodwhichintegratesthecostofpublicrentalhousingandthedisposableincomeoflow-incomefamily.Thepapercalculatedthebuildingcost,capitalcost,managementcostandotherexpensesofthepublicrentalhousing,usedresidualincometheorytomakingoutthefamilyhousingaffordabilityandbuildingadifferentialpricingmethodfordifferentunitsortsandfamilies.Thismethodcanbothrecoverthecostandnotbeyondtheresidents’housingaffordability,throughhigher-incomesubsidingforlower-income.Andthenusingtheindicatorsofindemnification,makesuretherentofthepublicrentalhousingisnotbeyondthehousingmarketrentandthefamilyhousingaffordability.ThispapertakestheChongqing"KangZhuangMeiDi"publicrentalhousing

IIIprojectasanexample,throughthestatisticalanalysisoftheapplicantincome,andapartmentlayoutdataof"KangZhuangMeiDi",andthencalculatetherentstandard,itteststhefeasibilityandrationalityofthisdifferentialpricingmethod.Keywords:Publicrentalhousing,Housingaffordability,Rent,Costestimation

IV目錄中文摘要Ⅰ英文摘要Ⅱ1緒論11.1研究背景、目的和意義11.1.1研究背景11.1.2研究目的21.1.3研究意義21.2國內(nèi)外研究綜述31.2.1國外研究綜述31.2.2國內(nèi)研究綜述41.2.3文獻(xiàn)綜述小結(jié)51.3研究內(nèi)容51.4論文結(jié)構(gòu)61.5研究路線71.6研究方法72公共租賃住房租金定價(jià)的相關(guān)理論92.1公共租賃住房的相關(guān)概念及特征92.1.1公共租賃住房的概念92.1.2“夾心層”的概念92.1.3公共租賃住房的特征102.2住房價(jià)格理論102.2.1區(qū)位理論102.2.2價(jià)格卑視理論122.3住房過濾理論122.4本章小結(jié)133國外公共租賃住房定價(jià)經(jīng)驗(yàn)143.1韓國公共租賃住房定價(jià)模式143.1.1定價(jià)依據(jù)143.1.2定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)143.1.3實(shí)施效果153.2德國公共租賃住房定價(jià)模式15

V3.2.1定價(jià)依據(jù)153.2.2定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)153.2.3實(shí)施效果163.3新加坡公共租賃住房定價(jià)模式163.3.1定價(jià)依據(jù)163.3.2定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)163.3.3實(shí)施效果173.4美國公共租賃住房定價(jià)模式173.4.1定價(jià)依據(jù)173.4.2定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)173.4.3實(shí)施效果183.5日本公共租賃住房定價(jià)模式183.5.1定價(jià)依據(jù)183.5.2定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)183.5.3實(shí)施效果183.6相關(guān)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)183.7本章小結(jié)194我國公共租賃住房定價(jià)現(xiàn)狀204.1北京公共租賃住房定價(jià)現(xiàn)狀204.1.1保障對(duì)象204.1.2租賃期限204.1.3定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)214.2深圳公共租賃住房定價(jià)現(xiàn)狀224.2.1保障對(duì)象224.2.2租賃期限224.2.3定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)234.3廈門公共租賃住房定價(jià)現(xiàn)狀234.3.1保障對(duì)象234.3.2租賃期限234.3.3定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)234.4天津公共租賃住房定價(jià)現(xiàn)狀254.4.1保障對(duì)象254.4.2租賃期限254.4.3定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)25

VI4.5重慶公共租賃住房定價(jià)現(xiàn)狀254.5.1保障對(duì)象264.5.2租賃期限264.5.3定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)264.6我國公共租賃住房定價(jià)中的問題274.6.1租金定價(jià)依據(jù)市場(chǎng)化274.6.2缺乏收入統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)274.6.3租金沒有進(jìn)行細(xì)分274.7本章小結(jié)285公共租賃住房租金定價(jià)方法設(shè)計(jì)295.1定價(jià)原則295.2目前常用的定價(jià)方法295.2.1住房支付能力主導(dǎo)定價(jià)295.2.2成本加利潤主導(dǎo)定價(jià)305.2.3市場(chǎng)租金主導(dǎo)定價(jià)315.2.4考慮區(qū)位的差不定價(jià)法315.2.5以上四種方法的區(qū)不和聯(lián)系325.3公共租賃住房梯度租金定價(jià)方法設(shè)計(jì)325.3.1成本租金測(cè)算325.3.2住房支付能力對(duì)租金的調(diào)整335.3.3租金的保障性檢驗(yàn)355.3.4租金的動(dòng)態(tài)調(diào)整365.4本章小結(jié)366重慶市“康莊美地”租金定價(jià)實(shí)證研究376.1重慶市公共租賃住房建設(shè)情況376.2“康莊美地”簡(jiǎn)介376.3租金計(jì)算386.3.1相關(guān)指標(biāo)確定386.3.2成本租金測(cè)算386.3.3住房支付能力對(duì)租金的調(diào)整406.3.4租金的保障性檢驗(yàn)446.3.5案例分析結(jié)論466.4本章小結(jié)477完善公共租賃住房定價(jià)的政策建議48

VII7.1公共租賃住房成本審查制度487.2嚴(yán)格的動(dòng)態(tài)收入統(tǒng)計(jì)與審核制度487.3嚴(yán)格的立法制度508結(jié)論與展望518.1結(jié)論518.2展望51致謝53參考文獻(xiàn)54附錄57

11緒論1.1研究背景、目的和意義1.1.1研究背景自1998年我國住房市場(chǎng)化改革以來，我國不斷探究完善住房保障體制，大力進(jìn)展廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房。通過20多年的進(jìn)展，隨著都市化進(jìn)程加快，流淌人口增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展迅猛，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了我國中低收入家庭的負(fù)擔(dān)能力，這部分群體迫切的需要政府為其解決住房問題，我國住房保障制度的不足之處凸顯：一方面，大批游離于住房保障制度之外的“夾心層”對(duì)住房保障制度的完善提出了新需求；另一方面，在廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房制度實(shí)施過程中，由于制度設(shè)計(jì)的不完善，保障性住房建設(shè)進(jìn)程緩慢，違規(guī)操作頻現(xiàn)，許多都市都出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)適用房成為“富人區(qū)”的現(xiàn)象。因此我國住房保障制度亟需完善。2010年，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門聯(lián)合公布了《關(guān)于加快進(jìn)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》（以下簡(jiǎn)稱《指導(dǎo)意見》），是首部提出大力進(jìn)展公共租賃住房以解決中低收入家庭住房困難的政策文件，標(biāo)志著我國住房保障體系改革的新轉(zhuǎn)折點(diǎn)。從此，公共租賃住房正式進(jìn)入人們的視野，并在全國各大都市掀起了大規(guī)模建設(shè)公共租賃住房的熱潮，這不僅是對(duì)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房保障范圍的補(bǔ)充，更是我國“以售為主”的住房消費(fèi)模式向“以租為主”的住房消費(fèi)模式的轉(zhuǎn)變，對(duì)引導(dǎo)居民形成合理住房消費(fèi)觀念起到了積極的作用。公共租賃住房是政府提供的，旨在解決新就業(yè)人員、中低收入群體等“夾心層”住房困難的一種保障性住房，是政府所有，以低于市場(chǎng)價(jià)格的價(jià)格通過租賃的方式提供給“夾心層”群體。公共租賃住房的政策核心是：以租賃為主，產(chǎn)權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，通過租賃的形式，保障“夾心層”群體的過渡型住房需求。這部分群體范圍比較廣，收入差異大，大多是臨時(shí)性的住房困難。然而，鑒于廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)展的經(jīng)驗(yàn)?zāi)軌蚩闯?，住房保障制度的成功必須要有一系列完善的配套制度做保障。在公共租賃住房推出的初期，深圳等城市就差不多出現(xiàn)了由于租金過高而遭到棄租的現(xiàn)象。如何幸免公共租賃住房制度重蹈廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的覆轍，如何保證公共租賃住房資源得到最高效、最公平的分配，實(shí)現(xiàn)公共租賃住房政策的可持續(xù)性，是目前亟需解決的問題。公共租賃住房的定價(jià)機(jī)制的設(shè)計(jì)是直接關(guān)系到制度的公正性和可持續(xù)性的關(guān)鍵。因此，公共租賃住房應(yīng)該如何設(shè)計(jì)定價(jià)機(jī)制成為了社會(huì)各界普遍關(guān)注的問題。公共租賃住房的價(jià)格是公共租賃住房政策的核心，也是老百姓最為關(guān)懷的問題，租金定得過高，超過中低收入群體的住房承受能力，難以體現(xiàn)其福利性；租

2金定得過低，政府負(fù)擔(dān)過重，同時(shí)無法吸引社會(huì)資本投資，政策難以為繼。公共租賃住房的租金是政府進(jìn)展公共租賃住房政策好與壞最直觀的評(píng)判指標(biāo)。公共租賃住房政策是填補(bǔ)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房空白的重要環(huán)節(jié)，是完善我國住房保障制度的新措施，是政府推出的致力于解決中低收入群體住房困難的保障性住房。由于“夾心層”保障范圍大，租金差異較大，假如僅僅以成本、盈利等因素進(jìn)行定價(jià)而不考慮中低收入群體的住房支付能力，不僅不能體現(xiàn)公共租賃住房的保障性，還會(huì)形成新的“夾心層”，導(dǎo)致我國住房保障制度的新空白。如何解決成本和居民住房支付能力之間的矛盾成為公共租賃住房租金定價(jià)的關(guān)鍵問題。1.1.2研究目的基于上述研究背景，本文在對(duì)國內(nèi)外公共住房進(jìn)展以及定價(jià)機(jī)制的相關(guān)理論和實(shí)證研究的大量文獻(xiàn)綜述基礎(chǔ)上，采納統(tǒng)計(jì)分析法和實(shí)證研究法，為公共租賃住房定價(jià)建立一種新模式。文章結(jié)合重慶市公共租賃住房申請(qǐng)家庭的抽樣數(shù)據(jù)調(diào)查和重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒，采納剩余收入法的相關(guān)理論，推導(dǎo)出針對(duì)不同收入群體所能同意的公共租賃住房租金的價(jià)格，提出我國在制定公共租賃住房價(jià)格政策的同時(shí)，應(yīng)該把政策的重點(diǎn)放在滿足承租人家庭的差不多生活條件，依照家庭收入的不同對(duì)公共租賃住房的保障對(duì)象進(jìn)行細(xì)分，采取差不定價(jià)的策略，為公共租賃住房定價(jià)政策的制定提供參考。1.1.3研究意義公共租賃住房是針對(duì)家庭收入無法負(fù)擔(dān)經(jīng)濟(jì)適用房然而又超出了廉租房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)限制、家庭收入無法負(fù)擔(dān)商品住房又超出了經(jīng)濟(jì)適用房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)限制，游離于我國住房保障體系之外的“夾心層”群體。這部分群體流淌性大，收入差異大，同時(shí)大多差不多上短期內(nèi)住房困難。因此租金定價(jià)問題是公共租賃住房政策是否能夠得到預(yù)期目標(biāo)、是否能夠真正體現(xiàn)保障性的關(guān)鍵問題，合理的定價(jià)模式既能夠充分發(fā)揮公共租賃住房的福利效用，又能保障制度實(shí)施的可持續(xù)性。本文通過研究公共租賃住房租金價(jià)格，探究公共租賃住房租金定價(jià)的新方法，在理論上和現(xiàn)實(shí)中都將具有重大意義，有以下兩個(gè)方面:①理論意義。公共租賃住房是準(zhǔn)公共產(chǎn)品，應(yīng)該充分體現(xiàn)社會(huì)保障性，因此公共租賃住房的租金不能完全依靠市場(chǎng)供需關(guān)系制定。對(duì)公共租賃住房租金定價(jià)方法的探討，不僅能夠從宏觀上為政府在公共租賃住房定價(jià)行為中的提供依據(jù)，還能在理論上豐富房地產(chǎn)進(jìn)展理論。②現(xiàn)實(shí)意義。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快熟進(jìn)展，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，外來流淌人口和新就業(yè)人口越來越多，然而房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展，房價(jià)居高不下，使得這部分群體的住房問題日益嚴(yán)峻，亟需政府為其解決。推出公共租賃住房制度，是構(gòu)重建多層次梯度住房供應(yīng)體系，改變居民住房消費(fèi)觀念，積極進(jìn)展住房租賃市場(chǎng)的要

3舉措，因此，深入分析公共租賃住房成本和居民住房支付能力的差異性，從而制定合理的定價(jià)策略，是保證公共租賃住房公平、公正、高效進(jìn)展的重要環(huán)節(jié)，是公共租賃住房政策可持續(xù)進(jìn)展的保障。1.2國內(nèi)外研究綜述公共租賃住房是依據(jù)我國國情而設(shè)立的住房保障形式，國外也有與之性質(zhì)相同的住房保障政策，如：日本的“公營住宅”、韓國的短租房、國租房等。公共租賃住房的產(chǎn)生是一個(gè)國家都市化進(jìn)程和房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)展的必定產(chǎn)物，對(duì)不不同國家，公共住房的政策有所不同，國外發(fā)到國家在住房保障制度上的進(jìn)展較我國早，國內(nèi)外許多學(xué)者對(duì)公共住房也有許多方面的研究。1.2.1國外研究綜述在公共住房政策方面，R.AllenHays較系統(tǒng)的分析了美國公共住房保障體系和政策法規(guī)。[1]EdwardL.Glaeser，MatthewE.Kahn，JordanRappaport研究指出隨著美國都市化進(jìn)程加快，政府對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的完善，更多的低收入者居住在都市中的成本低于郊區(qū)。[2]ChesterW.Hartman，GreggCarr認(rèn)為建立社會(huì)公共住房部門是必要的。[3]HaloeMichael介紹了歐洲及美國公共住房建設(shè)的資金來源。[4]BjornHarsman，JohnQuigley選取分析了幾個(gè)宏觀因素對(duì)住房政策的阻礙，認(rèn)為宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)住房政策有專門大阻礙。[5]VivienneR.Milligan，F(xiàn)ransM.DielemanRonaldvanKempen分析比較了澳大利亞和荷蘭住房保障政策，澳大利亞以私有住房為主，而荷蘭是以政府提供住房保障為主，澳大利亞低收入者住房困難問題較荷蘭突出。[6]GoranLindberg通過建立多元回歸方式，分析公共住房政策實(shí)行與民眾住房擁擠性的相關(guān)性，認(rèn)為政府干涉住房市場(chǎng)利于維護(hù)社會(huì)總體住房福利，且土地政策是最重要的干預(yù)政策。[7]在公共住房租金方面，Gyourko，Linneman利用30年數(shù)據(jù)計(jì)算低收入者合理租金的范圍，并認(rèn)為公共住房的租金應(yīng)該差異化。[8]LiseSaugeres認(rèn)為由于政府提供的資金不足以支付解決所有無力承擔(dān)住房消費(fèi)的群體，公共住房的建設(shè)與供應(yīng)要依據(jù)實(shí)際進(jìn)行合理構(gòu)建。[9]Australiahousinginstituterentpolicyissues認(rèn)為關(guān)于收入困難家庭，為了尋求新的就業(yè)機(jī)會(huì)，可能會(huì)出現(xiàn)租金拖欠的問題。[10]J.Hegedus，N.Teller文中指出租金補(bǔ)貼能夠讓承租人更加自由的選擇中意的住房，通過政府對(duì)市場(chǎng)租金和承租人承受能力的差額進(jìn)行補(bǔ)貼，既能滿足承租人的住房偏好，又不用政府投入更多資金新建公共住房，同時(shí)還能促進(jìn)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的進(jìn)展。[11]在公共住房治理方面，BrianA.Jacob采納了芝加哥市住房保障政策為背景，分析公共住房拆遷與社會(huì)問題之間的關(guān)系，表明導(dǎo)致社會(huì)問題的關(guān)鍵不在于公共住房拆遷。[12]DannyP.M.Cheng支出公共住房政策執(zhí)行反應(yīng)慢、效率低，公共住

4房質(zhì)量差，一直飽受社會(huì)各界抨擊。文中提出了一些政策建議，為政府改善公共住房治理提供參考，認(rèn)為建筑師的專業(yè)化知識(shí)和技能能夠在服務(wù)客戶中發(fā)揮重要作用。[13]1.2.2國內(nèi)研究綜述在保障性住房制度方面，何元斌在發(fā)達(dá)國家和地區(qū)保障性住房政策經(jīng)驗(yàn)借鑒的基礎(chǔ)上，分析我國住房保障制度進(jìn)展?fàn)顩r和存在問題，提出我國構(gòu)建多層次住房保障體系的模式選擇和差不多框架，提出了先租后買、逐步升級(jí)的梯度消費(fèi)模式。[14]楊紅旭支出住房保障范圍在達(dá)到30%之后將進(jìn)展相對(duì)減緩，并逐步開始進(jìn)行優(yōu)化和完善。[15]姚玲珍分析總結(jié)了德國、新加坡、美國、日本等發(fā)達(dá)國家住房保障制度的成功經(jīng)驗(yàn)，構(gòu)建了我國多層次公共住房的新模式。[16]易憲容指出我國住房市場(chǎng)健康持續(xù)進(jìn)展的全然在于住房市場(chǎng)的公共政策的進(jìn)展，通過對(duì)住房土地公共政策、金融公共政策的分析，提出土地是政府在制定土地政策和金融政策的同時(shí)應(yīng)該充分考慮全體國民的利益。[17]梅德平認(rèn)為房價(jià)上漲促進(jìn)目前一般住房價(jià)格上漲，增加了一般居民的住房消費(fèi)壓力。文章通過比較分析發(fā)達(dá)國住房保障政策和對(duì)我國的經(jīng)驗(yàn)借鑒，認(rèn)為公共住房的意義差不多不僅僅只是提供中低收入群體住房需求，更大程度上是改善社會(huì)矛盾，減少社會(huì)問題的綜合保障。[18]陳本君介紹了公共租賃住房制度中準(zhǔn)入和推出機(jī)制的建立。[19]黃修明通過分析日本和韓國的公共住房制度的成功經(jīng)驗(yàn)，指出日本和韓國差不多上通過多層次住房體系，政府通過大力的財(cái)政投入，建立統(tǒng)一的治理機(jī)構(gòu)不斷完善住房體系，值得我國學(xué)習(xí)借鑒。[20]在公共租賃住房定價(jià)方面，張志升分析了天津市地價(jià)、房價(jià)、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)銷售面積與房價(jià)等因素之間的關(guān)系，認(rèn)為地價(jià)的變動(dòng)與土地供應(yīng)量呈負(fù)相關(guān)，與房地產(chǎn)投資、銷售面積、銷售價(jià)格呈正相關(guān)。[21]強(qiáng)真提出公共租賃住房應(yīng)該包括廉租房在內(nèi)，租金可分為3-4個(gè)級(jí)不，最高不超過承租家庭收入的30%。[22]曹文聰以深圳為例，采納對(duì)數(shù)模型、多元線型回歸模型，分析了房屋租金與房屋空置率、人口與收入等因素的關(guān)系。[23]史安娜，曲澤靜分析了我國廉租房租金定價(jià)的問題，并借鑒德國、美國、法國公共住房定價(jià)的經(jīng)驗(yàn)，提出了我國廉租房定價(jià)機(jī)制的政策建議。[24]李輝婕重點(diǎn)研究社會(huì)保障水平，得出公共租賃住房保障水平與經(jīng)濟(jì)進(jìn)展、人口等因素的關(guān)系。[25]王嚇忠列舉了幾種房屋租金的確定方法，有：因素確定法、投資收益法、市場(chǎng)法和其他，并分析比較了幾種方法的優(yōu)劣，認(rèn)為因素分析法中的福利租金比較適合廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的租金定價(jià)。[26]盧麗分析了新加坡組屋的價(jià)格管制模式，并就如何借鑒新加坡價(jià)格管制模式提出政策建議。[27]在解決“夾心層”住房問題方面，郭士征、張騰通過分析我國住房保障制度的不足之處，構(gòu)建了“三元到四維”的住房保障體系，通過廉租房、公共租賃住房、

5經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和商品房構(gòu)建多層次的住房保障模式，借此滿足不同收入階層的住房需求。[28]趙路興、浦湛通過分析“夾心層”群體住房困難的特征，提出需要退出租賃型保障性住房的建議，也確實(shí)是公共租賃住房。[29]吳海瑾分析了我國廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、住房公積金等住房保障政策的問題，提出流淌性人口住房困難的差不多成為我國都市化進(jìn)程中凸顯的問題，迫切需要退出公共租賃住房制度，構(gòu)建多層次住房保障制度，解決不同層次人群的住房困難問題。[30]劉佳燕、萬緒東指出擺脫目前我國住房保障困境最好的方法是大力進(jìn)展租賃型保障性住房。[31]楊琳分析了我國廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)展過程中出現(xiàn)的問題，認(rèn)為應(yīng)該擴(kuò)大公共租賃住房的保障范圍，不僅要包括前兩者之間的“夾心層”，還應(yīng)將新就業(yè)群體納入其中。[32]楊鴻、賈生華認(rèn)為解決“夾心層”住房困難問題的核心是如何提高“夾心層”住房支付能力的問題。[33]1.2.3文獻(xiàn)綜述小結(jié)依照以上分析，國內(nèi)外在公共住房方面的研究對(duì)公共租賃住房的進(jìn)一步研究有專門好的借鑒和啟發(fā)。國外研究要緊側(cè)重于公共租賃住房的政策效果、公共租賃住房的租金操縱體系等方面，在公共住房政策方面強(qiáng)調(diào)政府為主體，以保障效果和住房保障政策影響因素為研究內(nèi)容；在公共住房租金操縱體系研究中要緊分析公共住房租金的影響因素：政府財(cái)政、家庭收入、家庭人口等，研究公共住房的租金補(bǔ)貼方式，強(qiáng)調(diào)公共住房租金應(yīng)該采取差不定價(jià)，充分考慮家庭的可支配收入，多種補(bǔ)貼方式并存等，這些差不多上我國公共租賃住房租金定價(jià)中應(yīng)該考慮的因素。國內(nèi)研究要緊側(cè)重于公共租賃住房的保障范圍、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、保障方式、建設(shè)規(guī)模及租金定價(jià)。要緊強(qiáng)調(diào)公共租賃住房應(yīng)該作為廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的補(bǔ)充，構(gòu)建多層次的住房保障體系，在租金上應(yīng)該采取差不定價(jià)的方式。然而與國外相比，我國公共租賃住房租金研究中多以定性研究為主，定量研究較少，租金研究仍然需要進(jìn)一步深入。通過國內(nèi)外研究的總結(jié)，公共租賃住房的租金是公共租賃住房政策的關(guān)鍵，而國內(nèi)公共租賃住房租金定價(jià)的研究還比較欠缺，這是本文的研究重點(diǎn)，公共租賃住房的租金定價(jià)應(yīng)該學(xué)習(xí)國外經(jīng)驗(yàn)，充分考慮家庭的可支配收入，同時(shí)又能持續(xù)運(yùn)營，能夠依據(jù)公共租賃住房的成本測(cè)算成本租金，再考慮家庭收入、家庭人口、戶型等因素進(jìn)行調(diào)整。1.3研究內(nèi)容論文的研究內(nèi)容要緊包括以下四個(gè)方面：①文章首先在歸納介紹了保障性住房的國內(nèi)外研究現(xiàn)狀，分析總結(jié)了公共租

6賃住房定價(jià)方面的國內(nèi)外相關(guān)理論研究成果，對(duì)比分析了國內(nèi)外公共租賃住房定價(jià)方面的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)。通過國內(nèi)外公共租賃住房定價(jià)模式的對(duì)比，對(duì)我國公共租賃住房租金定價(jià)中的問題進(jìn)行了分析。②公共租賃住房租金定價(jià)方法設(shè)計(jì)。歸納了目前國內(nèi)常用的定價(jià)方法，分析了目前幾種方法的優(yōu)缺點(diǎn)，進(jìn)而文章結(jié)合公共租賃住房建設(shè)成本和家庭住房支付能力兩項(xiàng)重要指標(biāo)，對(duì)公共租賃住房租金定價(jià)方法進(jìn)行了深入探討。③結(jié)合重慶市“康莊美地”公共租賃住房項(xiàng)目進(jìn)行案例分析，驗(yàn)證了前文得出的公共租賃住房租金定價(jià)方法的科學(xué)性、合理性。1.4論文結(jié)構(gòu)本文的研究內(nèi)容能夠分為七部分，各章內(nèi)容分不描述如下：第一章：緒論。公共租賃住房制度是解決都市中低收入群體住房的重要途徑，是我國住房保障體系中的重要部分。合理的公共租賃住房租金定價(jià)機(jī)制是我國公共租賃住房制度健康、可持續(xù)進(jìn)展的保障，本章分析了選題的研究的背景、目標(biāo)與意義，介紹了國內(nèi)外關(guān)于公共住宅的研究現(xiàn)狀，描述了本文的研究內(nèi)容、技術(shù)路線和研究方法。最后闡述了本文的章節(jié)結(jié)構(gòu)。第二章：公共租賃住房定價(jià)的相關(guān)理論依據(jù)。本章首先介紹了公共租賃住房、“夾心層”的相關(guān)概念，其次介紹了關(guān)于公共租賃住房制度的相關(guān)理論，最后介紹了公共租賃住房定價(jià)的相關(guān)理論。第三章：國外公共租賃住房租金定價(jià)機(jī)制。通過大量的文獻(xiàn)閱讀，整理歸納了美國、日本、新加坡等發(fā)達(dá)國家較為成熟的公共住房定價(jià)和治理經(jīng)驗(yàn)，借鑒上述各國的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，能夠?yàn)槲覈沧赓U住房的定價(jià)和治理提供參考。第四章：我國公共租賃住房租金定價(jià)機(jī)制。通過總結(jié)歸納我重慶、深圳、廈門、北京、天津等典型地區(qū)的公共租賃住房的定價(jià)機(jī)制，分析我國公共租賃住房定價(jià)中出現(xiàn)的問題。第五章：公共租賃住房定價(jià)方法的設(shè)計(jì)。介紹剩余收入法的測(cè)算指標(biāo)、方法，并引入保障性指標(biāo)、時(shí)刻租金和可持續(xù)指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，最終得出合理的租金階梯定價(jià)。第六章：公共租賃住房定價(jià)的實(shí)證研究。采納定價(jià)模型分析計(jì)算重慶公共租賃住房的合理租金定價(jià)。第七章：提出了關(guān)于租金定價(jià)的配套制度的政策建議。通過完善成本審核制度、收入統(tǒng)計(jì)與審核制度和法律保障，為公共租賃住房租金定價(jià)提供切實(shí)有效的數(shù)據(jù)支撐和法律支撐。第八章：結(jié)論與展望。總結(jié)了全文的要緊結(jié)論，分析了這些結(jié)論的學(xué)術(shù)價(jià)值

7和現(xiàn)實(shí)意義，并對(duì)本文研究局限和可進(jìn)一步深入研究的問題進(jìn)行了闡述。1.5研究路線1.6研究方法①文獻(xiàn)調(diào)查法。通過對(duì)前人研究文獻(xiàn)的閱讀，總結(jié)各種不同觀點(diǎn)及定價(jià)策略，最終形成本文的觀點(diǎn)，并予以闡述。②比較分析法。搜集研究各發(fā)達(dá)國家和地區(qū)保障性住房制度的特點(diǎn)與經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行權(quán)衡與比較，在考慮國情差不的基礎(chǔ)上，吸取可借鑒的地點(diǎn)。③定性與定量相結(jié)合。盡可能多地收集必要的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行歸納與分析，重點(diǎn)對(duì)住房租賃價(jià)格阻礙因素進(jìn)行描述，運(yùn)用剩余收入分析法，應(yīng)用重慶市的截面數(shù)據(jù)進(jìn)行定量分析，重點(diǎn)考慮居民可支配收入和公共租賃住房建設(shè)成本建立定價(jià)模型，并提出公共租賃住房定價(jià)的相關(guān)政策建議。④實(shí)證研究法。文章以重慶市“康莊美地”為案例，對(duì)其公共租賃住房申請(qǐng)家庭收入、申請(qǐng)戶型、家庭結(jié)構(gòu)、建設(shè)規(guī)模、租金等進(jìn)行分析，使描述更加具體，更具有講服力，并為其他公共租賃住房項(xiàng)目租金定價(jià)提供借鑒和參考。⑤理論與實(shí)踐相結(jié)合。文章首先通過分析總結(jié)公共租賃住房定價(jià)的相關(guān)理

8論，作為文章進(jìn)一步研究的基礎(chǔ)。同時(shí)收集重慶市“康莊美地”公共租賃住房的數(shù)據(jù)資料，建立模型來實(shí)證分析公共租賃住房定價(jià)問題。

92公共租賃住房租金定價(jià)的相關(guān)理論2.1公共租賃住房的相關(guān)概念及特征2.1.1公共租賃住房的概念《關(guān)于加快進(jìn)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》明確指出進(jìn)展公共租賃住房是解決都市中低收入家庭住房困、完善住房多層次供應(yīng)體系、引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性進(jìn)展的重要措施[34]公共租賃住房正式進(jìn)入人們的視野，標(biāo)志著我國住房保障制度改革進(jìn)入了一個(gè)新時(shí)期。2012年5月28日公布的《公共租賃住房治理方法》中，公共租賃住房是指限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和租金水平，針對(duì)中低收入住房困難家庭出租的保障性住房。[35]各地區(qū)在具體實(shí)施過程中，對(duì)公共租賃住房的定義又有所區(qū)不，例如：重慶市規(guī)定，公共租賃住房是指政府依照承租人家庭結(jié)構(gòu)限定供應(yīng)套型面積，并制定較市場(chǎng)租金低的租金標(biāo)準(zhǔn)，由政府投資操縱，供應(yīng)給特定對(duì)象的保障性住房。[36]深圳市規(guī)定，公共租賃住房是由政府提供政策優(yōu)惠并制定明確的價(jià)格、面積及面向?qū)ο笕后w的租賃型住房。[37]綜合上述定義，在定義公共租賃住房時(shí)都強(qiáng)調(diào)政府主導(dǎo)，明確的保障標(biāo)準(zhǔn)和保障對(duì)象，有限定的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和租金標(biāo)準(zhǔn)。2.1.2“夾心層”的概念在公共租賃住房制度推出之前，我國的住房保障體系是廉租房到經(jīng)濟(jì)適用房再到商品房的梯度住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)（如圖2.1）。由于廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房之間、經(jīng)濟(jì)適用與商品房之間價(jià)格差距較大，同時(shí)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)申請(qǐng)者收入等條件的限制有專門大的空白區(qū)域，即：即買不起經(jīng)濟(jì)適用房又不能申請(qǐng)廉租房，既買不起商品房又不能申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房的人群。處于空白區(qū)域的群體確實(shí)是“夾心層”。圖2.1兩個(gè)“夾心層”示意圖Fig.2.1Theschematicdiagramofsandwich

102.1.3公共租賃住房的特征公共租賃住房是我國住房體制改革繼廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房之后的又一大重要舉措，是對(duì)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的重要補(bǔ)充。盡管各大都市的公共租賃住房制度的實(shí)施有所不同，然而都具有以下幾個(gè)方面的特征：第一，社會(huì)保障性。公共租賃住房是針對(duì)中低收入住房困難群體的保障性住房，是我國住房保障體系中重要的組成不分。公共租賃住房制度的實(shí)施最終目的是保障中低收入群體的住房問題，實(shí)現(xiàn)“住有所居”的住房目標(biāo)。因此，公共租賃住房的租金應(yīng)該優(yōu)先考慮保障群體的收入基準(zhǔn)。第二，半開放的市場(chǎng)屬性。盡管公共租賃住房是由政府主導(dǎo)，然而在公共租賃住房實(shí)施過程中，各都市政府都積極鼓舞私人資金進(jìn)入公共租賃住房領(lǐng)域。并且，公共租賃住房并不能單獨(dú)形成一個(gè)獨(dú)立的市場(chǎng)，其租金價(jià)格、建設(shè)成本、管理運(yùn)營等都會(huì)受到商品住房市場(chǎng)阻礙。第三，保障對(duì)象的多樣性。公共租賃住房的保障對(duì)象是中低收入住房困難群體，許多都市把新就業(yè)人群、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房保障群體也納入其中，尤其重慶、上海等部分都市公共租賃住房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)中不設(shè)收入限制。這部分人收入差距大，對(duì)租金的承受能力也有專門大區(qū)不。因此，公共租賃住房針對(duì)多樣性的保障對(duì)象應(yīng)該制定不同的租金價(jià)格，以滿足不同群體的住房需要。第四，準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性。公共租賃住房的產(chǎn)權(quán)屬于政府，具有公共產(chǎn)品的屬性。政府需要不斷增加投入以維持公共租賃住房項(xiàng)目的長效進(jìn)展。因此，租金定價(jià)應(yīng)該適當(dāng)考慮建設(shè)成本和運(yùn)營成本，保障政策執(zhí)行的可持續(xù)性。2.2住房價(jià)格理論2.2.1區(qū)位理論房地產(chǎn)又稱為不動(dòng)產(chǎn)，是一種不可移動(dòng)的商品。房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展是一種區(qū)域性進(jìn)展的市場(chǎng)，不同的區(qū)域經(jīng)濟(jì)進(jìn)展情況不同，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的阻礙也有專門大不同，房地產(chǎn)的價(jià)格也有專門大不同。這確實(shí)是區(qū)位理論的研究范疇。區(qū)位理論要緊是研究空間及空間中相互關(guān)系的學(xué)講。經(jīng)濟(jì)學(xué)上認(rèn)為區(qū)位理論是研究人類經(jīng)濟(jì)行為與經(jīng)濟(jì)區(qū)位之間組合關(guān)系的理論。1826年杜能（J.H.V.Thumen）出版了著作《孤立國》標(biāo)志著區(qū)位理論的產(chǎn)生。杜能依照資本主義農(nóng)業(yè)與市場(chǎng)的關(guān)系，探究因地價(jià)不同而引起的農(nóng)業(yè)分帶現(xiàn)象，創(chuàng)立了農(nóng)業(yè)區(qū)位理論。19世紀(jì)80年代，德國經(jīng)濟(jì)學(xué)者龍哈德（WilhelmLaunhardt）提出了“龍哈德區(qū)位三角形”（standortsdreieck）。20世紀(jì)初，德國經(jīng)濟(jì)學(xué)者韋伯（A.Weber）出版了著作《工業(yè)區(qū)位論》，系統(tǒng)的闡述了工業(yè)區(qū)位理論，創(chuàng)立了工業(yè)區(qū)位理論。

11隨著經(jīng)濟(jì)迅速進(jìn)展，都市化進(jìn)程不斷加快，20世紀(jì)30年代初，德國學(xué)者克里斯塔勒（W.Christaller）發(fā)表了《德國南部的中心地》，依照聚落和市場(chǎng)的區(qū)位，創(chuàng)立了中心地理論。緊隨其后，廖什（A.Losch）在克里斯塔勒的研究基礎(chǔ)上，深入研究中心地理論，最終提出產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)區(qū)位理論。20世紀(jì)20年代以后，隨著都市化的進(jìn)展，針對(duì)都市功能布局等問題，西方國家學(xué)者展開了土地利用空間的理論研究，其中要緊側(cè)重于區(qū)位、土地租金、價(jià)格等幾個(gè)方面，形成了都市土地利用地域空間結(jié)構(gòu)的描述性理論和解釋性理論，即現(xiàn)代住房區(qū)位理論。通過眾多學(xué)者的不斷研究，現(xiàn)代區(qū)位理論不斷進(jìn)展成熟，也得出了許多不同的區(qū)位理論觀點(diǎn)，其中以1925年伯吉斯提出的同心圓地帶理論最為聞名。理論認(rèn)為都市進(jìn)展差不多上按照從某個(gè)中心區(qū)域向外輻射的進(jìn)展模式，該理論模型將都市用地核心定為中心區(qū)，以環(huán)狀形式由中心區(qū)向四周擴(kuò)展，依次形成過渡區(qū)、藍(lán)領(lǐng)區(qū)、住宅區(qū)5個(gè)同心圓結(jié)構(gòu)（如圖2.2）。[38-39]圖2.2同心圓土地使用模式Fig.2.2Concentricland-usepatterns房地產(chǎn)的進(jìn)展離不開區(qū)位經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，房地產(chǎn)價(jià)格和房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展都收到區(qū)位條件的阻礙。公共租賃住房作為半開放性市場(chǎng)，也受到區(qū)位條件的阻礙。政府在對(duì)公共租賃住房定價(jià)的同時(shí)，必須考慮區(qū)位周邊的社會(huì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)福利分配效用最大化。區(qū)位理論是在公共租賃住房定價(jià)行為中

12實(shí)行區(qū)位差異化定價(jià)的理論基礎(chǔ)。文章在定價(jià)機(jī)制的討論中，對(duì)區(qū)位定價(jià)方法的討論要緊以此理論為基礎(chǔ)。2.2.2價(jià)格卑視理論1929年庇古提出了價(jià)格卑視理論的經(jīng)典闡述，并在后期學(xué)者不斷進(jìn)展完善中逐漸形成系統(tǒng)的價(jià)格卑視理論。價(jià)格卑視理論是指壟斷企業(yè)將同一種商品針對(duì)不同群體制定不同價(jià)格。通過對(duì)不同需求群體進(jìn)行差不定價(jià)，不同的有效需求者都能得到有效的供給，既能保留需求高的客戶群體，又能滿足需求低的客戶群體的低價(jià)要求，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)的利潤最大化。關(guān)于保障性住房制度而言，不同收入群體的承受能力不同，所能同意的住房價(jià)格也不同，政府通過對(duì)不同的收入群體進(jìn)行差不定價(jià)，一方面能夠滿足更低收入群體的住房需求，另一方面能夠減少關(guān)于較高收入者的住房補(bǔ)貼額度，減輕政府負(fù)擔(dān)。在保障效用上實(shí)現(xiàn)福利最大化。價(jià)格卑視理論分為三級(jí)。一級(jí)價(jià)格卑視，是一種完全價(jià)格卑視，指廠商依照消費(fèi)者情愿付出的最高價(jià)格制定產(chǎn)品價(jià)格。在這種價(jià)格策略之下，每個(gè)消費(fèi)者都能夠買到自己情愿購買的產(chǎn)品，同時(shí)付出了自己情愿付出的最高價(jià)格。實(shí)際上廠商不可能完全掌握消費(fèi)者的消費(fèi)意愿，這一級(jí)價(jià)格卑視專門難實(shí)現(xiàn)。二級(jí)價(jià)格卑視是指廠商銷售同一種商品時(shí)，對(duì)不同的消費(fèi)數(shù)量段收取不同的價(jià)格，是一種非線性定價(jià)策略。這種機(jī)制實(shí)際上帶有激勵(lì)性的引導(dǎo)作用，在保障性住房定價(jià)中，能夠通過這種概念，引導(dǎo)不同收入群體選擇不同的住房類型，提高住房分配效率。三級(jí)價(jià)格卑視是目前最普遍的價(jià)格卑視，廠商把消費(fèi)者分為多種不同類型的消費(fèi)者，構(gòu)成不同的子市場(chǎng)，分不制定不同的價(jià)格。三級(jí)價(jià)格卑視利用子市場(chǎng)的需求價(jià)格彈性不同，依照需求價(jià)格彈性分不定價(jià)，對(duì)需求彈性低的群體制定較高的價(jià)格，對(duì)需求彈性高的群體制定較低的價(jià)格，利于壟斷者獲得更大的利潤。在保障性住房定價(jià)中，由于住房價(jià)格的需求彈性低，開發(fā)商通常會(huì)采取較高的定價(jià)策略，使市場(chǎng)規(guī)律在保障資源分配中難以發(fā)揮作用，需要政府采取措施進(jìn)行干預(yù)。價(jià)格卑視理論為公共租賃住房租金實(shí)行差不定價(jià)提供了理論基礎(chǔ)，文章中租金定價(jià)模型要緊利用價(jià)格卑視理論，對(duì)申請(qǐng)家庭進(jìn)行分組，實(shí)行差不定價(jià)，通過較高收入補(bǔ)貼較低收入，幸免了保障資源的白費(fèi)、減少政府負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)保障住房的公平、合理分配。2.3住房過濾理論20世紀(jì)20年代初期，美國都市經(jīng)濟(jì)學(xué)家伯吉斯在研究芝加哥住宅格局時(shí)提出了“過濾”理論，通過眾多學(xué)者的不斷研究，20世紀(jì)60年代，經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞瑞在前

13人的研究基礎(chǔ)上，不斷完善“過濾”理論的定義，指出過濾確實(shí)是隨時(shí)刻推移，某一住房實(shí)際價(jià)值發(fā)生的變化。簡(jiǎn)而言之，“過濾”理論在住房市場(chǎng)中的應(yīng)用確實(shí)是指在住房市場(chǎng)中，住房質(zhì)量、功能等隨時(shí)刻而日漸落后，住房使用者由較高收入者轉(zhuǎn)為較低收入者的過程。住房“過濾”理論揭示了住房使用過程的全壽命周期。[41]住房“過濾”理論也經(jīng)常被用于研究住房政策的實(shí)施效果，為政府相關(guān)部門制定政策提供科學(xué)有力的依據(jù)。20世紀(jì)70年代，隨著“過濾”理論的不斷進(jìn)展，眾多學(xué)者在“過濾”理論模型方面的研究成果也越來越多，其中應(yīng)用于住房研究中較為典型的有麥克康納德（McDonald）的“三市場(chǎng)過濾模型”，該模型中將住房市場(chǎng)分為低、中、高三個(gè)等級(jí)的子市場(chǎng)，結(jié)合市場(chǎng)機(jī)制和“過濾”理論模型，對(duì)各住房政策實(shí)施效果進(jìn)行評(píng)估。住房“過濾”模型也反應(yīng)了住房梯度消費(fèi)結(jié)構(gòu)，即收入較高的群體選擇服務(wù)功能完善，住房條件優(yōu)越的住房；收入較低的群體選擇質(zhì)量較差或舊的住房，從而實(shí)現(xiàn)不同群體之間的梯度住房消費(fèi)。在公共租賃住房的建設(shè)及定價(jià)行為中，住房“過濾”機(jī)制通過對(duì)不同收入群體提供不同質(zhì)量即居住環(huán)境的住房，既能保證承租人享受的福利最大化又能促進(jìn)形成梯度的住房消費(fèi)觀。依據(jù)住房“過濾”理論，目前公共租賃住房租金定價(jià)都會(huì)考慮不同家庭組成配租不同戶型結(jié)構(gòu)。2.4本章小結(jié)本章要緊介紹了公共租賃住房的相關(guān)概念和特征，并對(duì)住房價(jià)格理論和住房過濾理論進(jìn)行了梳理，通過對(duì)公共租賃住房的準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)以及對(duì)前人對(duì)住房價(jià)格方面的理論研究，能夠更好的為本人的定價(jià)方法提供借鑒和理論支持。

143國外公共租賃住房定價(jià)經(jīng)驗(yàn)住房市場(chǎng)的不斷進(jìn)展既給人們帶來了更加舒適、更加高質(zhì)量的住房條件，同時(shí)也讓許多中低收入群體無法承受高額的住房價(jià)格。在國內(nèi)外社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展中，不管哪個(gè)國家都必須面對(duì)住房問題，可不能因國情差異而改變，切實(shí)解決住房問題是經(jīng)濟(jì)正常進(jìn)展的關(guān)鍵。我國的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)起步比較晚，住房市場(chǎng)的進(jìn)展更是存在專門大不足，住房保障政策的建設(shè)還有專門多不成熟的地點(diǎn)，而許多國外發(fā)達(dá)國家在漫長的住房市場(chǎng)進(jìn)展過程中差不多探究出一條專門成熟的進(jìn)展道路，具有專門多成熟的經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。不同國家保障性住房的名稱不同，然而其租賃型保障性住房與我國公共租賃住房實(shí)質(zhì)上屬同一類住房保障制度。3.1韓國公共租賃住房定價(jià)模式韓國的租賃型住房進(jìn)展比較早，迄今為止將近有三十年時(shí)刻。1984年韓國通過了《租賃住宅建設(shè)促進(jìn)法(1984)》，強(qiáng)調(diào)要大力進(jìn)展租賃型住宅建設(shè)，該法令的頒布標(biāo)志著公共租賃住房制度在韓國的正式確立，韓國政府開始采取租賃型住房來解決居民住房問題。至今為止，韓國政府先后推出了永租房、公租房和國租房房等多層次的公共租賃住房體系。3.1.1定價(jià)依據(jù)韓國公共租賃住房的租金要緊以《租賃住宅建設(shè)促進(jìn)法（1984）》和《住宅供應(yīng)法》為法律依據(jù)，通過對(duì)市場(chǎng)價(jià)格的統(tǒng)計(jì)，針對(duì)不同的收入群體，對(duì)不同類型的公共租賃住房的租金按照市場(chǎng)租賃價(jià)格的不同比例進(jìn)行計(jì)取。3.1.2定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)韓國政府對(duì)不同類型的公共租賃住房設(shè)定了相應(yīng)的租金標(biāo)準(zhǔn)和治理措施。如表3.1[42]：

15表3.1韓國公共租賃住房分類Table3.1Koreaclassificationofpublicrentalhousing住房類型租賃期限面向?qū)ο笞饨鹩雷夥坑谰枚际凶畹褪杖胴毨?平均收入水平的10%69美元(市場(chǎng)價(jià)的15%)50年期公租房50年都市最低收入戶:平均收入水平的10%140美元(市場(chǎng)價(jià)的30%)國租房30年平均收入的25-50%的無房者，且是住房認(rèn)購儲(chǔ)蓄戶140美元（市場(chǎng)價(jià)的20%）5年期公租房5年無住房且是住房認(rèn)購儲(chǔ)蓄戶239美元

3.1.3實(shí)施效果韓國在進(jìn)展公共租賃住房過程中，政府給予了巨額的財(cái)政支持，以降低公共租賃住房的租金，并以國民住宅基金為主體的公共住房金融體系為公共租賃住房的進(jìn)展提供長期的融資渠道，從而確保了公共租賃住房的低租金，并通過優(yōu)惠貸款等政策充分調(diào)動(dòng)了公共資本和民間資本的積極性。韓國政府每年至少供應(yīng)50萬套公共租賃住房，截止2009年，韓國住房困難家庭總數(shù)為398萬戶，占全國家庭總數(shù)的25%，韓國公共租賃住房總量約為100萬套，約占全國住宅總量的10%，已解決約106萬戶住房困難群體的住房問題。以后10年過程中，韓國政府將接著擴(kuò)大公共租賃住房的供應(yīng)，解決更多家庭的住房困難。3.2德國公共租賃住房定價(jià)模式1950年，德國頒布了第一個(gè)《住宅建設(shè)法》，目的是推動(dòng)福利性社會(huì)住宅的建設(shè)。以政府建設(shè)為主，同時(shí)鼓舞社會(huì)團(tuán)體及企業(yè)自籌資金建筑職工住宅，政府則在稅收上給予優(yōu)惠。德國的公共租賃住房有5類,分不為市政住宅協(xié)會(huì)、住房合作社、公共住房協(xié)會(huì)、教堂等慈善機(jī)構(gòu)和其他非盈利組織提供的公共租賃住房。3.2.1定價(jià)依據(jù)德國公共租賃住房的租金要緊以《住宅建設(shè)法》為法律依據(jù)和治理依據(jù)，以建設(shè)成本為計(jì)算基數(shù)，要緊由政府部門按照建安成本進(jìn)行核定，再由第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行核查，其租金一般為市場(chǎng)同類住房租金的50%-60%。3.2.2定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)德國公共租賃住房的租金是以建設(shè)成本為計(jì)算基數(shù)，在此基礎(chǔ)上，為了更完善的解決低收入群體的住房問題，德國政府還給予一定的租金補(bǔ)貼。按照德國政

16府的規(guī)定，居民可承受的租金為居民收入的25%，公共租賃住房的租金與居民可承受租金之間的差額由州政府和聯(lián)邦政府各承擔(dān)50%。[43]德國公共租賃住房的成功還在于德國關(guān)于居民收入統(tǒng)計(jì)的完善，公共租賃住房的準(zhǔn)入與居民收入緊密聯(lián)系，采納10分類法，按照收入將居民劃分為低收入者、中等收入者和高收入者三類，依照當(dāng)?shù)厥杖胨胶脱a(bǔ)助金方案來設(shè)定準(zhǔn)入線的標(biāo)準(zhǔn)，從而遏制了高收入者占有住房保障資源。3.2.3實(shí)施效果德國政府在住房市場(chǎng)起主導(dǎo)作用，在建設(shè)社會(huì)福利性住房的同時(shí)加強(qiáng)對(duì)住房租賃市場(chǎng)的治理，目前，德國住房私有率僅22%，約有10%的家庭居住在公共租賃住房中，70%以上的家庭都居住在私人租賃住房中。3.3新加坡公共租賃住房定價(jià)模式新加坡的公共租賃住房又稱為“組屋”，1960年，新加坡政府成立建屋進(jìn)展局，負(fù)責(zé)承建和治理“組屋”的建設(shè)和運(yùn)營。1964年新加坡政府正式提出“居者有其屋”的保障性住房打算，標(biāo)志著新加坡政府“組屋”建設(shè)的開始。3.3.1定價(jià)依據(jù)新加坡法律制度嚴(yán)格，為了促進(jìn)“組屋”建設(shè)的良性進(jìn)展，新加坡先后頒布了《新加坡建屋與進(jìn)展法》、《建屋局法》和《特不物產(chǎn)法》等作為新加坡“組屋”建設(shè)的法律依據(jù)和保障。并通過法律規(guī)定，組屋的租金嚴(yán)格按照居民的可支配收入進(jìn)行差異化定價(jià)。3.3.2定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)新加坡“組屋”的保障模式以出售為主，出租為輔，要緊的保障對(duì)象為中低收入者。銷售型“組屋”，售價(jià)由政府規(guī)定，價(jià)格不包括征地成本，并低于建筑成本。一般為市場(chǎng)價(jià)格的50%-70%?！敖M屋”的銷售針對(duì)居民家庭總收入劃分不同類不進(jìn)行配租不同的戶型。可租賃的“組屋”，新加坡政府依照申請(qǐng)人收入進(jìn)行了不同的規(guī)定，見表3.2所示[27]。表3.2新加坡租賃型組屋租金標(biāo)準(zhǔn)Table3.2TherentofHDBflats家庭收入標(biāo)準(zhǔn)可租戶型租金收入在800新元及以下的家庭可租賃一房式或兩房式組屋按收入的10%支付租金收入在800-1500新元之間的家庭可租賃一房式、兩房式組屋或三房式組屋按收入的30%支付租金

17新加坡政府規(guī)定四房式以上的組屋不用于出租，為了刺激有能力購買“組屋”的人購買“組屋”，關(guān)于收入在801-1500新元之間的家庭，每兩年租金上調(diào)20%，假如他們買房，則給予高額的買房津貼。3.3.3實(shí)施效果新加坡的“組屋”制度是一種大福利化的住房保障制度，進(jìn)過半個(gè)世紀(jì)的“居者有其屋”打算的實(shí)施，差不多上86%的新加坡人都居住在“組屋”中。3.4美國公共租賃住房定價(jià)模式美國的公共住房政策開始比較早，從1937年開始，美國政府開始劃撥專項(xiàng)建設(shè)資金用于建設(shè)、維護(hù)和運(yùn)營公共住房。通過70年的進(jìn)展，逐漸形成了以租房補(bǔ)貼為主的住房保障模式。3.4.1定價(jià)依據(jù)1974年美國頒布的《住房和社區(qū)進(jìn)展法》對(duì)公共住房的租金定價(jià)進(jìn)行了相關(guān)規(guī)定，要求政府對(duì)新建住房、修復(fù)住房和存量住房進(jìn)行住房補(bǔ)貼，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格依據(jù)居民收入進(jìn)行確定。一般而言，居民承租住房所需承擔(dān)的租金不超過居民收入的25%-30%。3.4.2定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)美國的住房保障政策能夠簡(jiǎn)單的講是從兩個(gè)方面入手，一方面是供給方面，通過采取優(yōu)惠政策、刺激手段吸引私營開放商，與政府共同新建或者修復(fù)現(xiàn)有的建筑以增加保障性住房供給；另一方面是需求方面，政府直接給中低收入群體提供資金補(bǔ)貼，以提高居民住房支付能力。美國的公共住房定價(jià)與居民的收入緊密相關(guān)，定價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)依照補(bǔ)貼的形式有所不同，從1937年羅斯福新政開始至今，美國依照不同時(shí)期的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，先后采用了四種租金補(bǔ)貼方法[16]：一是“磚頭補(bǔ)貼”，1965年開始實(shí)施，補(bǔ)貼對(duì)象是住房的建設(shè)方，將補(bǔ)貼金額直接給予房屋建設(shè)方，以降低房屋總投資成本，房屋租金按市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算，租戶只需拿出收入的25%支付，其余由政府補(bǔ)貼；二是房東補(bǔ)貼，是對(duì)房屋的供給方進(jìn)行補(bǔ)貼，政府通過與房屋主人進(jìn)行談判，將其空置住房納入公共租賃住房范疇，并給與適當(dāng)?shù)淖饨鹧a(bǔ)貼，以降低承租人承擔(dān)的租金負(fù)擔(dān)，租戶承擔(dān)的租金按其收入的一定比例計(jì)取，其余部分由政府補(bǔ)貼；三是住房券，由政府擔(dān)保并對(duì)住房困難家庭發(fā)放住房券，由持券人自行在市場(chǎng)上查找合適的住房，持券人所需承擔(dān)的房屋租金為自身家庭收入的30%，政府承擔(dān)差額；四是現(xiàn)金補(bǔ)貼，這種補(bǔ)貼方式最為直接，政府直接給予住房困難家庭租金補(bǔ)貼，補(bǔ)貼額度為市場(chǎng)租金的70%。前兩項(xiàng)是對(duì)供給方的補(bǔ)貼，后兩項(xiàng)是對(duì)需求方的補(bǔ)貼。

183.4.3實(shí)施效果目前發(fā)放住房券的補(bǔ)貼形式差不多成為美國住房保障措施中最要緊的補(bǔ)貼手段，美國大多數(shù)住房困難家庭都參與了租金補(bǔ)貼的保障形式，差不多上覆蓋了約30%的家庭，只有約120萬戶家庭居住在傳統(tǒng)的公共住房中。3.5日本公共租賃住房定價(jià)模式日本在二次世界大戰(zhàn)之后，由于都市受損嚴(yán)峻，住宅短缺問題日益突出，約有400多萬人缺少住房，為了解決國內(nèi)的住房短缺問題，日本開始實(shí)施了一系列措施，在二十年左右的時(shí)刻，逐步解決了國民的住房需求，形成了日本目前的公共住宅供應(yīng)模式。3.5.1定價(jià)依據(jù)日本在公共住房制度進(jìn)展過程中比較重視法律制度的建設(shè)，為公共住房的建設(shè)、定價(jià)和治理做保障，其中有：《公營住宅法》、《地點(diǎn)住宅公社法》和《住宅建設(shè)打算法》等，對(duì)日本公共住房進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。針對(duì)不同的收入人群，日本的公共住宅包括公營住宅、公團(tuán)住宅和公社住宅三個(gè)層次，公營住宅是向低收入者提供的廉價(jià)租賃住宅，采取只租不售的保障方式；公團(tuán)住宅保障對(duì)象的收入水平較公營住宅保障對(duì)象的收入高，居住面積和租金水平較公營住宅高，采取租售結(jié)合，以租為主的保障方式；公社住宅是以優(yōu)惠的價(jià)格向不符合公營住宅準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的住房困難家庭提供住房，采取租售結(jié)合，以售為主的保障方式。[20]日本公共住房在定價(jià)行為中，充分考慮居民的可支配收入為計(jì)取依據(jù)。3.5.2定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)日本公共住房的租金，要緊以住房困難家庭收入為要緊計(jì)算基數(shù)，再綜合考慮房屋面積、區(qū)位、適用年限等因素進(jìn)而確定。首先對(duì)合格家庭進(jìn)行收入分類，得出對(duì)應(yīng)的“房租基準(zhǔn)價(jià)格”，原則上位家庭納稅收入的8%，再依照房屋面積系數(shù)、區(qū)位系數(shù)、面積系數(shù)、折舊等進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，最終確定承租人所需承擔(dān)的具體房屋租金。一般情況下，公營住宅的平均月租金約占承租者月收入的17%-18%。3.5.3實(shí)施效果從1955年開始，日本為解決戰(zhàn)爭(zhēng)造成的約450萬戶家庭的住房問題，大力發(fā)展公共住房，1973年，差不多實(shí)現(xiàn)一家一戶的住房目標(biāo)。2008年，日本存量的公共租賃住房總量為344萬戶，占住宅總量的6%。3.6相關(guān)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)通過對(duì)韓國、德國、新加坡、美國、日本這五個(gè)國家公共租賃住房定價(jià)模式

19的分析，得出以下差不多經(jīng)驗(yàn)：①租金定價(jià)都以居民收入為計(jì)取基數(shù)。公共租賃住房政策是針對(duì)中低收入住房困難群體的保障性住房，首要問題應(yīng)該是解決住房困難家庭“住有所居”的問題，租金定得過高，超過承租人的承受能力，體現(xiàn)不出政策的福利性，不能切實(shí)保證承租人的利益，甚至?xí)?dǎo)致公共租賃住房空置，公共租賃住房政策失效。依照以上國家的公共租賃住房定價(jià)模式的經(jīng)驗(yàn)，大多把租金設(shè)置在承租人收入的25%-30%，日本則低至17%-18%。②多層次住房保障。公共租賃住房的保障對(duì)象是中低收入住房困難群體，這部分群體收入差距大，不同階層所能承受的租金也有較大差異。為了實(shí)現(xiàn)住房保障的公平、合理，日本，新加坡，韓國都實(shí)行了多種公共住房政策，伴隨的是多種層次的租金標(biāo)準(zhǔn)，以適應(yīng)不同階層的需要，既可不能由于租金過高使收入過低的人無法承擔(dān)，又可不能導(dǎo)致租金過低帶來的巨大財(cái)政壓力。③以租金補(bǔ)貼為要緊補(bǔ)貼方式。以上國家的公共住房供應(yīng)模式大多是政府與市場(chǎng)相結(jié)合的方式，為了鼓舞市場(chǎng)參與到保障房建設(shè)中，應(yīng)該合理考慮私有資金的投資回報(bào)和利潤率，大多國家在給予低息貸款、稅收減免等優(yōu)惠政策之余，還會(huì)對(duì)住房供應(yīng)方提供資金補(bǔ)貼，或者對(duì)承租人提供租金補(bǔ)貼，從而降低公共租賃住房的租金。如韓國、德國、美國等視情況不同給予住房供應(yīng)方和承租方租金補(bǔ)貼，新加坡則是直接補(bǔ)貼給建屋進(jìn)展局。3.7本章小結(jié)本章要緊介紹了韓國、德國、新加坡、美國、日本五個(gè)發(fā)達(dá)國家公共租賃住房的定價(jià)模式，總結(jié)了其定價(jià)行為中的成功經(jīng)驗(yàn)，通過分析其共同點(diǎn)結(jié)合我國國情，旨在為完善我國政府建立公共租賃住房定價(jià)機(jī)制提供參考。

204我國公共租賃住房定價(jià)現(xiàn)狀2009年公共租賃住房政策在我國推行以來，租金的制定一直是備受關(guān)注的問題，過高的租金無法體現(xiàn)公共租賃住房的福利性，過低的租金會(huì)導(dǎo)致政府負(fù)擔(dān)過重，住房政策難以為繼。因此，通過幾年的進(jìn)展，我國各大都市都在不斷探究更加合理的定價(jià)策略。4.1北京公共租賃住房定價(jià)現(xiàn)狀“十二五”期間，北京將建設(shè)1000萬套保障性住房，其中公共租賃住房30萬套。2009年9月19日，北京首個(gè)公共租賃住房項(xiàng)目正式開工——北苑南區(qū)項(xiàng)目，標(biāo)志著北京公共租賃住房建設(shè)的正式啟動(dòng)。北京市公共租賃住房制度的實(shí)施以《北京市公共租賃住房治理方法(試行)》為依據(jù)，該方法詳細(xì)規(guī)定了北京市公共租賃住房的租金標(biāo)準(zhǔn)、治理方法。4.1.1保障對(duì)象北京市公共租賃住房的保障對(duì)象時(shí)包括已取得廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等其他住房保障資格而尚處于輪候期的家庭在內(nèi)的北京市中低收入住房困難家庭。在北京穩(wěn)定工作一定年限、收入符合規(guī)定且在北京市無住房的外地來京就業(yè)人員也可申請(qǐng)公共租賃住房。北京市對(duì)住房面積標(biāo)準(zhǔn)和收入標(biāo)準(zhǔn)上也有相應(yīng)規(guī)定，如表4.1所示。①表4.1北京市公共租賃住房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)Table4.1Beijingpublicrentalhousingaccessstandards住房面積標(biāo)準(zhǔn)收入標(biāo)準(zhǔn)無住房或家庭人均住房使用面積15平方米（含）以下3口及以下家庭，其年收入限制為10萬元（含）以下；4口及以上家庭，其年收入限制為13萬元（含）以下4.1.2租賃期限一次性租賃期限最長為5年，需要續(xù)租的需提早三個(gè)月提交申請(qǐng)，否則期滿之后，居民必須退出該住房；如承租家庭不符合申請(qǐng)條件需退出住房時(shí)，可給予2個(gè)月的過渡期。

①北京市公共租賃住房申請(qǐng)、審核及配租治理方法京建法[2010]25號(hào)附件。

214.1.3定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)北京公共租賃住房的租金實(shí)行“市場(chǎng)定價(jià)、分檔補(bǔ)貼、租補(bǔ)分離”的原則?！笆袌?chǎng)定價(jià)”原則：北京市公共租賃住房租金是按周邊同品質(zhì)商品住房市場(chǎng)租金一定比例下浮，同時(shí)適當(dāng)考慮居民家庭承受能力和建設(shè)成本。公共租賃住房租金考慮項(xiàng)目建設(shè)、運(yùn)營和治理成本，一般情況下，按照租金按照同類地段類似房屋市場(chǎng)租金的80%收取?！胺謾n補(bǔ)貼”原則：承租家庭交納租金后，區(qū)縣住房保障治理部門再依照相關(guān)規(guī)定向承租家庭發(fā)放租金補(bǔ)貼，租金補(bǔ)貼按照家庭收入及困難程度分為六檔，具體見表4.2。①表4.2租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)Table4.2Rentsubsidystandards補(bǔ)貼對(duì)象租金補(bǔ)貼占房屋租金比例租金補(bǔ)貼建筑面積上限取得廉租房住房實(shí)物配租資格的都市低保家庭承租公租房的95%50平方米（超出部分不予補(bǔ)貼）取得廉租房住房實(shí)物配租資格的其他家庭承租公租房的90%取得廉租房住房租金補(bǔ)貼資格的家庭承租公租房的70%人均月收入1200元及一下的家庭承租公租房的50%60平方米（超出部分不予補(bǔ)貼）人均月收入1200元（含）及以上1800元（含）以下的家庭承租公租房的25%人均月收入1800元（不含）以上2400元（含）以下的家庭承租公租房的10%“租補(bǔ)分離”原則：公共租賃住房的租金收取與租金補(bǔ)貼的發(fā)放分開進(jìn)行，公共租賃住房產(chǎn)權(quán)人每日5日（含）前須在系統(tǒng)中確認(rèn)上月公共租賃住房租金交納情況，并通過系統(tǒng)報(bào)送區(qū)縣住房保障治理部門。區(qū)縣住房保障治理部分通過系統(tǒng)生成公共租賃住房租金補(bǔ)貼應(yīng)發(fā)明細(xì)，確認(rèn)后于每月20日前通過銀行將租金補(bǔ)貼發(fā)放給租金補(bǔ)貼家庭。租金補(bǔ)貼家庭未交納租金的，區(qū)縣住房保障治理部門暫

①北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)，關(guān)于公共租賃住房租金補(bǔ)貼對(duì)象及租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題的通知，京建法[2012]11號(hào)。

22不發(fā)放租金補(bǔ)貼，待其補(bǔ)齊相應(yīng)租金后一并補(bǔ)發(fā)。①租金補(bǔ)貼流程見圖4-1所示。圖4.1北京公共租賃租房租金補(bǔ)貼流程圖Fig.4.1FlowchartofBeijingpublicrentalhousingrentsubsidies4.2深圳公共租賃住房定價(jià)現(xiàn)狀深圳的公共租賃住房制度2006年開始醞釀，2007年正式開始運(yùn)作，2006年至2010年，深圳總共推出了公共租賃住房7萬余套，然而由于深圳公共租賃住房租金過高，實(shí)施效果不盡人意，空置率達(dá)70%。2008年，深圳市國土資源和房地產(chǎn)治理局頒發(fā)了《深圳市公共租賃住房治理暫行方法》。②方法對(duì)深圳公共租賃住房的保障對(duì)象、治理程序和租金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了較詳細(xì)的規(guī)定。4.2.1保障對(duì)象深圳公共租賃住房的針對(duì)對(duì)象強(qiáng)調(diào)是具有本市戶籍的無住房的低收入住房困難群體。不僅嚴(yán)格要求是深圳戶籍，對(duì)家庭年人均收入和總資產(chǎn)也有限制；關(guān)于非深圳戶籍的住房困難常住人口，深圳市規(guī)定，視其在深圳居住并繳納社會(huì)保險(xiǎn)年限確定是否能夠申請(qǐng)公共租賃住房。深圳低收入為標(biāo)準(zhǔn)以占人口20％的家庭收入為限，每年進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，2007年深圳市依照收入統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)測(cè)算并規(guī)定家庭人均收入不超過23252元，家庭總資產(chǎn)不超過28萬元的無住房家庭可申請(qǐng)公共租賃住房。低收入標(biāo)準(zhǔn)線、家庭總資產(chǎn)限額、住房困難標(biāo)準(zhǔn)，每年動(dòng)態(tài)調(diào)整，依照深圳市社會(huì)經(jīng)濟(jì)、居民可支配收入等因素確定。4.2.2租賃期限深圳市公共租賃住房最長租賃期限為2年，租賃合同期滿前可向深圳市住房保障治理部門提交續(xù)租申請(qǐng)，未提交申請(qǐng)獲申請(qǐng)未通過的須在合同期滿前推出公

①北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)，關(guān)于公共租賃住房租金補(bǔ)貼申請(qǐng)、審核、發(fā)放等有關(guān)問題的通知，京建法[2010]10號(hào)。

②深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì).深圳市公共租賃住房治理暫行方法，深國房[2008]36號(hào)

23共租賃住房，逾期無法騰退的經(jīng)住房保障治理部門批準(zhǔn)可給予3個(gè)月過渡期。4.2.3定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)深圳市規(guī)定公共租賃住房按照“保本微利”原則，租金略低于周圍區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)租金，目前已完成公共租賃住房租金較住房市場(chǎng)租金低30%-40%。4.3廈門公共租賃住房定價(jià)現(xiàn)狀廈門公共租賃住房又稱為社會(huì)保障性租賃房，開始于2006年實(shí)行，至今為止，廈門市先后頒發(fā)了《廈門市社會(huì)保障性租賃房治理方法》、《廈門市社會(huì)保障性租賃租賃房租金計(jì)算方法》和，《廈門市社會(huì)保障性租賃房租金治理操作方法（試行）》，對(duì)社會(huì)保障性租賃房租金定價(jià)、租金補(bǔ)貼、治理措施進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定。①②4.3.1保障對(duì)象廈門市公共租賃住房申請(qǐng)對(duì)戶籍要求并不十分嚴(yán)格，然而要求申請(qǐng)家庭成員中至少有一人取得廈門市戶籍滿三年。也確實(shí)是講廈門市公共租賃住房的保障對(duì)象是以廈門市戶籍人口為主，在此前提條件下，還將公務(wù)員、外來務(wù)工人員等納入保障范圍。依照廈門市政府對(duì)公共租賃住房的住房困難標(biāo)準(zhǔn)、收入標(biāo)準(zhǔn)和家庭資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)有明確規(guī)定，見表4.3所示：表4.3廈門市公共租賃住房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)Tabale4.3Xiamenpublicrentalhousingaccessstandards住房限制收入限制無住房或人均住房面積不高于12平方米以占人口40%的低收入為收入標(biāo)準(zhǔn)，家庭總資產(chǎn)在低收入線標(biāo)準(zhǔn)4倍以下4.3.2租賃期限廈門市公共租賃住房租賃期限最長不超過三年。租賃期滿應(yīng)該退出該住房，如需續(xù)租的，應(yīng)當(dāng)提早三個(gè)月向市公房治理中心提出申請(qǐng)，經(jīng)審核符合承租條件的，續(xù)簽租賃合同，并按規(guī)定實(shí)行租金補(bǔ)助；未申請(qǐng)續(xù)租或申請(qǐng)不合格的，由國土房產(chǎn)部門收回住房，最長給予三個(gè)月過渡期。4.3.3定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)2007年2月8日，廈門市頒發(fā)了《廈門市社會(huì)保障性租賃租賃房租金計(jì)算辦

①廈門市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市國土房產(chǎn)局，關(guān)于廈門市社會(huì)保障性租賃房治理方法的通知，廈府辦[2006]278號(hào)。

②廈門市社會(huì)保障性租賃房租金計(jì)算方法，廈國土房[2007]35號(hào)。

24法》，其中對(duì)廈門市社會(huì)保障性租賃房的租金計(jì)算方法做了詳細(xì)介紹：社會(huì)保障性租賃房租金標(biāo)準(zhǔn)可按單棟樓房、項(xiàng)目、區(qū)域或全市的范圍，采納市場(chǎng)租金評(píng)估法、成本計(jì)算法等方法，以市場(chǎng)租金評(píng)估法為主進(jìn)行測(cè)算和制定。評(píng)估測(cè)算法指按同類型、同檔次房屋的市場(chǎng)租金行情，由具備相關(guān)資質(zhì)的評(píng)估或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估和確定租金標(biāo)準(zhǔn)的方法。成本計(jì)算法指房屋租金依照房屋建筑市場(chǎng)成本計(jì)算要素確定。包括折舊費(fèi)、治理費(fèi)、維修費(fèi)、利息等。社會(huì)保障性租賃房房屋租金計(jì)算公式為：房屋租金＝房屋標(biāo)準(zhǔn)租金＋調(diào)節(jié)租金房屋標(biāo)準(zhǔn)租金＝租金標(biāo)準(zhǔn)×房屋面積調(diào)節(jié)租金＝樓層調(diào)節(jié)租金＋舒適度調(diào)節(jié)租金樓層調(diào)節(jié)租金＝（承租房屋樓層－標(biāo)準(zhǔn)樓層）×樓層調(diào)節(jié)系數(shù)×租金標(biāo)準(zhǔn)×房屋面積舒適度調(diào)節(jié)租金＝舒適度調(diào)節(jié)系數(shù)×租金標(biāo)準(zhǔn)×房屋面積樓層調(diào)節(jié)租金要緊考慮樓層高低因素，樓層調(diào)節(jié)系數(shù)設(shè)置0.002，多層建筑的頂樓按一樓樓層計(jì)算房屋有一面朝南的舒適度調(diào)節(jié)系數(shù)為0.03，其它房型的舒適度調(diào)節(jié)系數(shù)為零?！稄B門市社會(huì)保障性租賃房治理方法》中還規(guī)定，同時(shí)關(guān)于承租保障性租賃房的住房困難家庭，廈門市為了進(jìn)一步降低其住房負(fù)擔(dān)，依照不同的收入給予一定的租金補(bǔ)貼，具體租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)如表4.4。表4.4租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)Table4.4Rentsubsidystandards收入類不租金補(bǔ)貼額度占房屋租金比例家庭收入為低收入家庭收入操縱標(biāo)準(zhǔn)上限0.5倍及以上的70%家庭收入為低收入家庭年收入操縱上限0.5倍以下的80%家庭屬于最低生活保障對(duì)象的90%此外，承租戶在租賃期間，因重大疾病、意外事故等造成經(jīng)濟(jì)特不困難沒有能力繳交租金的，可申請(qǐng)專門租金補(bǔ)助。專門租金補(bǔ)助最高補(bǔ)助金額為自付租金總額的80％，每次最長期限為一年。

254.4天津公共租賃住房定價(jià)現(xiàn)狀目前為止，天津公共租賃住房進(jìn)展一年以來，已累計(jì)向9800余戶家庭發(fā)放符合公共租賃住房條件通知單呢，推出10月個(gè)公共租賃住房項(xiàng)目，組織40余次搖號(hào)配租。2011年，天津市頒布了《天津市公共租賃住房治理方法（試行）》對(duì)天津市的公共租賃住房租金定價(jià)、運(yùn)營和治理措施等內(nèi)容進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。①4.4.1保障對(duì)象《天津公共租賃住房治理方法（試行）》，規(guī)定天津公共租賃住房并不嚴(yán)格要求戶籍，公共租賃住房保障對(duì)象包括：非農(nóng)業(yè)戶籍，取得廉租住房和經(jīng)濟(jì)租賃房保障資格，尚在輪候期的天津市市內(nèi)六區(qū)、環(huán)城四區(qū)家庭；除此以外還包括人均年收入低于3萬元，人均住房面積低于12平方米的家庭；政府規(guī)定的其他住房困難家庭，其中包括外來就業(yè)的無房人員。4.4.2租賃期限《治理方法》規(guī)定，公共租賃住房初次承租期不超過三年，租期屆滿時(shí)，可申請(qǐng)續(xù)租，符合條件的每次續(xù)租期限不超過1年。4.4.3定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)《治理方法》規(guī)定，公共租賃住房的租金依照房屋樓層、朝向和周邊區(qū)域住房市場(chǎng)租金進(jìn)行確定。不同公共租賃住房項(xiàng)目參照相應(yīng)區(qū)域內(nèi)房屋市場(chǎng)租金確定。天津政府還對(duì)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房保障群體承租公共租賃住房時(shí)給予租金補(bǔ)貼。租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)見表4.5所示：表4.5租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)Table4.5Rentsubsidystandards家庭類型租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)取得廉租住房實(shí)物配租補(bǔ)貼資格的家庭租金按照每平方米1元每月計(jì)，差額部分由政府補(bǔ)貼取得廉租房租金補(bǔ)貼和經(jīng)濟(jì)適用房租金補(bǔ)貼資格的家庭租房補(bǔ)貼額度按照承租人家庭現(xiàn)有住房面積與租房補(bǔ)貼面積保障標(biāo)準(zhǔn)的差額計(jì)取4.5重慶公共租賃住房定價(jià)現(xiàn)狀2010年至今，重慶公共租賃住房的建設(shè)取得了全國矚目的進(jìn)展，差不多進(jìn)行五次搖號(hào)，差不多配租104029套房源，總受益群眾達(dá)30萬人。2010年重慶市頒布了《重慶市公共租賃住房治理暫行方法》和《重慶市公共

①天津市人民政府，天津公共租賃住房治理方法（試行），津政發(fā)[2011]12號(hào)。

26租賃住房治理實(shí)施細(xì)則》兩部文件對(duì)重慶市公共租賃住房政策的執(zhí)行和實(shí)施進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定，同時(shí)為了使政策執(zhí)行更有效率，重慶市成立了公租房治理局，對(duì)重慶公共租賃住房的申請(qǐng)、審核、配租、租售等工作進(jìn)行統(tǒng)一治理和操縱。①②4.5.1保障對(duì)象重慶市公共租賃住房申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)沒有戶籍限制，凡是有穩(wěn)定工作和收入來源，單身月收入2000元以內(nèi)，家庭月收入3000元以內(nèi)，無住房或家庭人均住房建筑面積低于13平方米的家庭皆可申請(qǐng)，還包括新就業(yè)畢業(yè)生和外來務(wù)工的無住房人員。為了不斷完善公共租賃住房政策、更好的為住房困難群體服務(wù)，重慶市政府不斷探究進(jìn)展公共租賃住房的新模式，逐步放開了對(duì)申請(qǐng)人收入的限制，重慶市最終明確將公租房保障對(duì)象界定為：在重慶市有穩(wěn)定工作、無住房或住房困難的家庭。重慶市還將廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房保障群體納入公共租賃住房保障范圍中，不再單獨(dú)建設(shè)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房。4.5.2租賃期限重慶市公共租賃住房租房單次合同租期最長為五年，符合條件的可提早三個(gè)月提交續(xù)租申請(qǐng)。租滿五年后可申請(qǐng)購買該公共租賃住房。4.5.3定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)重慶公共租賃住房租金不考慮土地成本和利潤，只考慮貸款利息和維護(hù)費(fèi)用，租金標(biāo)準(zhǔn)由重慶市政府相關(guān)部門進(jìn)行聯(lián)合確定同時(shí)每兩年調(diào)整一次，差不多較同區(qū)域內(nèi)、同品質(zhì)、同類型住房的市場(chǎng)租金低40%。重慶已完成的公共租賃住房定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)如表4.6所示。表4.6重慶已配租公共租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)（元）Table4.6ThepricesofChongqingpublicrentalhousing（Yuan）公共租賃住房小區(qū)每月每平方米租金每月每平方米物業(yè)治理費(fèi)民心佳園111.03康莊美地101.03康居西城9.501.03兩江名居91.03民安華福91.03城南家園91.03數(shù)據(jù)來源：重慶市公共租賃房信息網(wǎng)