住宅小區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置市公開(kāi)課一等獎(jiǎng)省賽課獲獎(jiǎng)?wù)n件

第二章住宅小區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置工商管理系物業(yè)管理教研室劉霞1住宅小區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置第1頁(yè)學(xué)習(xí)目標(biāo)1、掌握住宅小區(qū)物業(yè)管理中物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)基本知識(shí)；2、掌握物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等建立、職責(zé)和運(yùn)作。2住宅小區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置第2頁(yè)重點(diǎn)難點(diǎn)重點(diǎn)：業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等建立、職責(zé)和運(yùn)作難點(diǎn)：住宅小區(qū)物業(yè)管理中物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)之間基本關(guān)系3住宅小區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置第3頁(yè)5月漂亮園業(yè)委會(huì)狀告小區(qū)物業(yè)不合理收費(fèi)。9月海淀法院駁回業(yè)委會(huì)請(qǐng)求。12月業(yè)委會(huì)勝訴，成為北京首個(gè)打贏物業(yè)費(fèi)糾紛官司小區(qū)。年5月小區(qū)物業(yè)提起申訴。年8月“漂亮園案”再審維持原判。年9月1日鴻銘物業(yè)突然離開(kāi)。年10月9日小區(qū)召開(kāi)暫時(shí)業(yè)主大會(huì)，表決是否罷免業(yè)委會(huì)全體委員。年12月8日，經(jīng)過(guò)業(yè)主投票選擇南京新鴻運(yùn)物業(yè)企業(yè)入駐漂亮園。漂亮園物業(yè)大事記（起源于新京報(bào)）4住宅小區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置第4頁(yè)恩里小區(qū)組織與管理機(jī)構(gòu)設(shè)置領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)社區(qū)政府市房地局市政管委北方物業(yè)公司居委會(huì)代表恩里物業(yè)企業(yè)經(jīng)理室小區(qū)管委會(huì)街道辦事處代表業(yè)主代表物業(yè)企業(yè)代表辦公室房修部綜合服務(wù)部經(jīng)營(yíng)部財(cái)務(wù)部5住宅小區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置第5頁(yè)某住宅區(qū)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置業(yè)主委員會(huì)房管局顧問(wèn)委員會(huì)物業(yè)企業(yè)住宅小區(qū)管理處中央值班調(diào)度室物業(yè)管理部工程部文化部檔案部財(cái)務(wù)部治安消防隊(duì)保潔隊(duì)綠化養(yǎng)護(hù)隊(duì)6住宅小區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置第6頁(yè)住宅小區(qū)物業(yè)管理兩大主體物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理市場(chǎng)業(yè)主7住宅小區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置第7頁(yè)第一節(jié)物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)是指按正當(dāng)程序建立并具備對(duì)應(yīng)資質(zhì)條件對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理企業(yè)性經(jīng)濟(jì)實(shí)體。它含有法人資格。依據(jù)協(xié)議接收業(yè)主委托，依照相關(guān)法律、法規(guī)要求，對(duì)物業(yè)實(shí)施專(zhuān)業(yè)化管理，并收取一定費(fèi)用。8住宅小區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置第8頁(yè)一、物業(yè)管理企業(yè)分類(lèi)1、由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資設(shè)置分支機(jī)構(gòu)。2、由房地產(chǎn)管理部門(mén)所屬房地產(chǎn)管理所轉(zhuǎn)制建成物業(yè)管理企業(yè)。3、由房產(chǎn)管理部門(mén)新組建物業(yè)管理企業(yè)4、以合作社為基礎(chǔ)物業(yè)管理企業(yè)5、按照《企業(yè)》法要求，由社會(huì)上企業(yè)、個(gè)人發(fā)起組建物業(yè)管理企業(yè)6、由大中型企事業(yè)單位自行組建物業(yè)管理公司9住宅小區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置第9頁(yè)二、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)條件及審批1、資質(zhì)條件依法成立有必要財(cái)產(chǎn)或經(jīng)費(fèi)有自己名稱(chēng)、組織機(jī)構(gòu)和場(chǎng)所能夠獨(dú)立負(fù)擔(dān)民事責(zé)任10住宅小區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置第10頁(yè)2、申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)需要提供資料企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表營(yíng)業(yè)執(zhí)照企業(yè)資質(zhì)證書(shū)正、副本物業(yè)管理人員職業(yè)資格證和勞動(dòng)協(xié)議，管理和技術(shù)人員職稱(chēng)證書(shū)和勞動(dòng)協(xié)議，工程、財(cái)務(wù)責(zé)任人職稱(chēng)證書(shū)和勞動(dòng)協(xié)議物業(yè)服務(wù)協(xié)議復(fù)印件物業(yè)管理業(yè)績(jī)資料11住宅小區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置第11頁(yè)3、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審批程序物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理實(shí)施分級(jí)審批制度新設(shè)置物業(yè)管理企業(yè)領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照起30日內(nèi)向工商注冊(cè)所在地房地產(chǎn)主管部門(mén)申請(qǐng)資質(zhì)

提供文件是：營(yíng)業(yè)執(zhí)照企業(yè)章程

驗(yàn)資證實(shí)

企業(yè)法定代表人身份證實(shí)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員職業(yè)資格證書(shū)和勞動(dòng)協(xié)議，管理和技術(shù)人員職業(yè)資格證書(shū)和勞動(dòng)協(xié)議新設(shè)置物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)按照最低級(jí)核定，為一年暫定時(shí)證書(shū)頒發(fā)和管理按級(jí)別歸各級(jí)政府房地產(chǎn)主管部門(mén)12住宅小區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置第12頁(yè)三、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)級(jí)別評(píng)審一級(jí)資質(zhì)二級(jí)資質(zhì)三級(jí)資質(zhì)要求：注冊(cè)資本要求人員要求物業(yè)管理類(lèi)型及面積要求管理上要求13住宅小區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置第13頁(yè)四、物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置1、物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)

統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)與層次管理標(biāo)準(zhǔn)

分工協(xié)作標(biāo)準(zhǔn)

責(zé)權(quán)對(duì)應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)

有效管理幅度標(biāo)準(zhǔn)

14住宅小區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置第14頁(yè)2、物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置程序確定企業(yè)性質(zhì)進(jìn)行外圍調(diào)研對(duì)各部門(mén)工作進(jìn)行定位確定內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置草圖確定部門(mén)職責(zé)與崗位討論、修正和審批組織機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)招聘和安排工作人員15住宅小區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置第15頁(yè)3、物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)組成企業(yè)決議機(jī)構(gòu)企業(yè)主要職能機(jī)構(gòu)董事會(huì)或總經(jīng)理階層16住宅小區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置第16頁(yè)當(dāng)前，普通物業(yè)管理企業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)置大都采?。?/p>

經(jīng)理室管理層、職能部門(mén)層、下屬企業(yè)及管理處等三個(gè)層級(jí)組織形式

17住宅小區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置第17頁(yè)

1.經(jīng)理室

2.辦公室

3.財(cái)務(wù)部

4.業(yè)務(wù)部房屋管理維修部經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部

保安部

環(huán)境管理部設(shè)備工程部5、人力資源部6、下屬企業(yè)及管理處18住宅小區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置第18頁(yè)例1成城市輝煌物業(yè)管理有限企業(yè)組織機(jī)構(gòu)

19住宅小區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置第19頁(yè)例2通用技術(shù)集團(tuán)物業(yè)管理有限企業(yè)組織機(jī)構(gòu)

20住宅小區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置第20頁(yè)第二節(jié)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主管理委員會(huì)一、業(yè)主

1、業(yè)主業(yè)主是指房屋和相關(guān)設(shè)施全部權(quán)人。2、業(yè)主權(quán)利業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，擁有以下權(quán)利：（1）對(duì)房屋專(zhuān)有部分享受專(zhuān)有權(quán)。（2）對(duì)房屋共有部分享受共有全部權(quán)。（3）因業(yè)主之間共同關(guān)系形成組員權(quán)。

21住宅小區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置第21頁(yè)業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，應(yīng)推行以下義務(wù)：（1）恪守業(yè)主條約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。（2）恪守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和公用設(shè)備使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)等方面規(guī)章制度。

22住宅小區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置第22頁(yè)（3）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)做出決定。（4）按照國(guó)家相關(guān)要求繳納專(zhuān)題維修資金。（5）按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。（6）法律、法規(guī)要求其它義務(wù)。

23住宅小區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置第23頁(yè)二、業(yè)主大會(huì)1、業(yè)主大會(huì)業(yè)主大會(huì)是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主或業(yè)主代表組成，是物業(yè)內(nèi)最高決議機(jī)構(gòu)。2、業(yè)主大會(huì)籌備產(chǎn)生3、業(yè)主大會(huì)職權(quán)24住宅小區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置第24頁(yè)（1）選舉和罷免業(yè)主委員會(huì)組成人員。（2）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作。（3）聽(tīng)取和審查業(yè)主委員會(huì)工作匯報(bào)。（4）決定住宅區(qū)內(nèi)關(guān)于業(yè)主重大事項(xiàng)。（5）修改業(yè)主條約。（6）改變和撤消業(yè)主委員會(huì)職權(quán)。（7）同意業(yè)主委員會(huì)職權(quán)。

25住宅小區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置第25頁(yè)4、業(yè)主大會(huì)召開(kāi)形式業(yè)主大會(huì)分為定時(shí)會(huì)議和暫時(shí)會(huì)議。5、業(yè)主大會(huì)規(guī)則業(yè)主大會(huì)會(huì)議能夠采取集體討論形式，也能夠采取書(shū)面征求意見(jiàn)形式，但應(yīng)該有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有投票權(quán)1/2以上業(yè)主人數(shù)參加。業(yè)主能夠委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。26住宅小區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置第26頁(yè)6、業(yè)主大會(huì)地位業(yè)主大會(huì)決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主含有約束力。

27住宅小區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置第27頁(yè)三、業(yè)主委員會(huì)

1、業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理組織。2、業(yè)主委員會(huì)建立（1）成立業(yè)主委員會(huì)目標(biāo)（2）業(yè)主委會(huì)應(yīng)符合條件

28住宅小區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置第28頁(yè)3、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該推行以下職責(zé)：①組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，匯報(bào)物業(yè)管理實(shí)施情況。②代表業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與選聘物業(yè)管理企業(yè)簽署物業(yè)服務(wù)協(xié)議。③及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人意見(jiàn)和提議，監(jiān)督和幫助物業(yè)管理企業(yè)推行物業(yè)服務(wù)協(xié)議。29住宅小區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置第29頁(yè)④監(jiān)督業(yè)主條約實(shí)施。⑤業(yè)主大會(huì)賦予其它職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該督促違反物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用業(yè)主，限期繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

30住宅小區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置第30頁(yè)4、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作5、業(yè)主委員會(huì)日常工作6、業(yè)主委員會(huì)章程制訂章程是物業(yè)小區(qū)開(kāi)展工作必要前提，其中章程包含總則、組織及職責(zé)、會(huì)議、委員、經(jīng)費(fèi)與辦公場(chǎng)所和附則。

31住宅小區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置第31頁(yè)四、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)

1、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)關(guān)系（1）完全市場(chǎng)條件下相互關(guān)系（2）非完全市場(chǎng)條件