國外商業(yè)業(yè)態(tài)

1、FOXTOWN狐貍城（瑞士）1970年起，歐洲的一些服裝和日用品加工企業(yè)開始利用工廠的倉庫銷售自己的定單尾貨。一些喜歡品牌但又愿意廉價購買的顧客，不惜長途開車到工廠直銷店去購買他們喜歡的品牌商品。1988年以后，去工廠直銷店購買商品的顧客越來越多，于是，有不少工廠便把自己的直銷店開在一起，逐步形成了具有購物中心性質(zhì)的工廠直銷購物中心。但那時的FOXTOWN一般都是真正的工廠直銷，大多遠(yuǎn)離城市，功能單一，雖然以名牌和低價吸引顧客，但仍然沒有形成有規(guī)模的銷售。興起于70年代的Outlet作為一種零售業(yè)態(tài)，因銷售名牌過季、下架、斷碼的商品，受到了追求最佳性價比的消費者及急于尋找另類銷售平臺的品牌廠商的極度歡迎。很快，Outlet就在世界品牌云集的歐洲大陸風(fēng)行壯大起來。在發(fā)展商的深度參與后，一些Outlet商家逐步發(fā)展成擁有自身品牌價值的連鎖集團(tuán)。FOXTOWN（狐貍鎮(zhèn)）就是在這種情況下成長起來的一個outlet國際連鎖零售集團(tuán),已在全球23各地區(qū)開設(shè)了FOXTOWN品牌折扣店，年營業(yè)額超過了98億歐元并持續(xù)成長。foxtown亞洲公司于2004年正式進(jìn)入中國市場，在上海市世貿(mào)商城1樓開設(shè)了foxtown世界頂級品牌服飾折扣中心，歲末年初，F(xiàn)OXTOWN浦東中融店、西安店、成都店也即將陸續(xù)登場亮相；05年4月，F(xiàn)OXTOWN還將以最強(qiáng)大的規(guī)模進(jìn)入徐家匯商業(yè)圈一上海飛洲國際廣場，開設(shè)占地1.5萬平方米的FOXTOWNFACTORYSTORE國際購物中心。以期滿足更多消費者及供應(yīng)商的需求，迅速搭建FOXTOWN名品折扣新商圈。

2、魯爾蒙德名品奧特萊斯中心（荷蘭）魯爾蒙德名品奧特萊斯中心距風(fēng)景如畫的魯爾蒙德小鎮(zhèn)僅需幾分鐘的車程，并與這座歷史悠久的古城相映生輝。擁有200名品店家，其中主要品牌有：Adidas,Armani,Burberry,Dolce&Gabbana,Gucci,HugoBoss,Prada和TommyHilfiger，全都能享有30%-70%的折扣。與其他眾多購物中心不同的是，這里一周7天營業(yè)，為顧客提供了更多購物的機(jī)會。優(yōu)美的建筑、浪漫的廣場和無與倫比的購物環(huán)境，使魯爾蒙德成為旅游絕佳目的地。奧特萊斯購物中心距離杜塞爾多夫和馬斯特里赫特僅30分鐘車程。來自荷蘭、德國和比利時的時尚達(dá)人都蜂擁至此。這里有鱗次櫛比的酒吧、餐廳以及兒童游樂區(qū)，加上歷史古跡與美麗風(fēng)景，為游客提供了獨一無二的購物體驗，所以這里也就成為了所有到比荷盧的游客及其家人的絕佳選擇。3、MallofAmerica（美國）美國最大的購物中心MallofAmerica位于明尼蘇達(dá)州的伯明頓，是目前世界上規(guī)模最大的超級室內(nèi)購物商場，建筑面積約39萬平方米，占地78英畝，12750個車位，總投資高達(dá)6億多美元。購物中心集購物與娛樂于一體。MallofAmerica的主力店由4間本地的百貨公司組成，分別配置于商場內(nèi)4個主要零售位置的4個角落。此外，還有超過520間零售專賣店、80間餐飲店分布于3個樓層，大部分在美國已具有知名度的零售商及一些國際性零售商均設(shè)店于此購物中心內(nèi)。美國的巨型購物中心幾乎無所不包，可以稱得上是一個小“城市”?，F(xiàn)代購物中心的功能趨向多樣化，并且常常與其他功能設(shè)施形成多功能綜合體。它不僅滿足購物需要，而且也滿足文化、娛樂和餐飲等需求，創(chuàng)造了“一站式商城”這個集購物娛樂于一體的發(fā)展概念。在整體布局上，成功地利用內(nèi)部不同分區(qū)的功能和定位、商戶組合、以及建筑細(xì)節(jié)等策略，吸引顧客始終保持購物逛街情緒和消費欲望，增加吸引力，延長購物者的停留時間。在美國，大型購物中心的規(guī)劃、投資開發(fā)、出租和經(jīng)營管理，均由行業(yè)強(qiáng)勢專業(yè)機(jī)構(gòu)操作。開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)完購物中心之后，通過出租經(jīng)營，以收取租金的方式獲取投資回報，并且由開發(fā)商自己擁有的購物中心管理公司，或委托其他專業(yè)管理公司來對購物中心進(jìn)行統(tǒng)一管理。這就要求購物中心的開發(fā)商是綜合性的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商，不僅具有雄厚的資金實力，還要具備開發(fā)商、投資商、經(jīng)營商的背景。美國商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)過長期的發(fā)展和充分競爭，已經(jīng)由市場打造出幾十家大型購物中心投資商及開發(fā)商品牌，這些投資商和開發(fā)商旗下都組合著幾十家甚至幾百家購物中心，是美國購物中心產(chǎn)業(yè)的主力軍。比如西盟地產(chǎn)集團(tuán)在美國境內(nèi)擁有250多家購物中心，GGP地產(chǎn)公司擁有160多家購物中心，這些公司都是美國紐約證券交易所的上市公司。美國購物中心的成功經(jīng)營的經(jīng)驗之一，就是招商原則注重開發(fā)商與進(jìn)駐租戶之間、租戶與租戶之間的合作，通過聯(lián)合行銷，共同發(fā)展，進(jìn)而不斷優(yōu)化購物中心的業(yè)態(tài)組合和運營效率。以確保各租戶在中心內(nèi)的業(yè)務(wù)彼此之間具有良好的互補(bǔ)性，以及整個購物中心具有鮮明的特色。4、“煤氣罐”購物城（奧地利）“煤氣罐”購物城由保存完好的4個100多米高的碩大儲氣罐組成。這些儲氣罐是1899年根據(jù)當(dāng)時維也納市市長卡爾?呂格爾的建議興建的，曾是維也納城市煤氣供應(yīng)的主要來源。直到二戰(zhàn)前，這里不斷擴(kuò)建，也是當(dāng)時奧地利先進(jìn)科技的象征。二戰(zhàn)后，這里被重建并繼續(xù)使用。直到1986年，“煤氣罐”才真正“退休”。今天，這里成為維也納市政改造工程的成功典范，也代表了購物中心發(fā)展的一種趨勢，即強(qiáng)調(diào)資源再利用和美化城市的環(huán)保意義，以及綜合實用的多功能性。1989年，建筑學(xué)家曼福瑞德?維多姆教授開始研究如何重新利用“煤氣罐”。最初這里只打算被改造為居民住宅區(qū)。但從2001年開始，“煤氣罐”開始被賦予新的生命，通過專家的設(shè)計，它被逐漸改造成了一個集購物、展會、居住和旅游于一體的購物中心，也成為維也納的標(biāo)志建筑。近年來，隨著維也納人生活質(zhì)量的提高，人們開始關(guān)注自身健康，“煤氣罐”里的購物中心又與休閑娛樂中心結(jié)合在一起。但千變?nèi)f變，“煤氣罐”的外表始終未變，也因此與維也納市容的格調(diào)保持了一致。這種改造不僅贏得了維也納市民的喜愛，也吸引了許多外國游客。據(jù)統(tǒng)計，在2005年有將近380萬人來此參觀并進(jìn)行了消費。維也納“煤氣罐”購物城由4個碩大無比的儲氣罐組成，經(jīng)過著名設(shè)計師的改造，成為大型購物中心。為了與維也納古城市容保持一致，“煤氣罐”的外表并沒有變化5、勃蘭特克勞斯（英國）

商場要有一個合理的租戶組合，要有符合商場顧客需要的不同檔次的商店、餐館、咖啡廳、娛樂廳、影劇院，甚至保齡球場館等。奈森說，在商場招商過程中，有大型知名百貨商店進(jìn)駐至關(guān)重要。如勃蘭特-克勞斯商場就有約翰一路易斯、芬威克等名牌大型百貨店，它們的進(jìn)駐會帶動許多中小商家入駐。入駐商店的品牌不一定是獨有的，但必須能夠滿足不同消費群體的需求。第三，注重經(jīng)營財務(wù)細(xì)節(jié)。商場選址和租戶組合搞定之后，需要制定營銷戰(zhàn)略。而營銷戰(zhàn)略的確定也要作市場調(diào)查。英語有句俗話：“魔鬼就在細(xì)節(jié)中”。財務(wù)細(xì)節(jié)不解決，商場經(jīng)營就搞不好。奈森說，營銷戰(zhàn)略的重點是找準(zhǔn)核心顧客群體，這猶如射箭要擊中靶心。購物商場不能靠消費水平低的顧客而生存。勃蘭特-克勞斯商場有115家商店，購物面積達(dá)5萬平方米，共有雇員4500人，既為常租的商家房客服務(wù)，又為前來購物的顧客服務(wù)，兩方面的服務(wù)缺一不可，相互促進(jìn)。該商場是所在的巴奈特區(qū)創(chuàng)造就業(yè)崗位的第二大戶，僅次于公共部門的區(qū)政府及其醫(yī)療和教育部門。奈森總裁不愿透露商場的獲利數(shù)據(jù)，而只告訴記者，他的商場每平方米的銷售額，不僅在英國，而且在歐洲都是最高的。設(shè)在商場中央的咨詢臺服務(wù)功能齊全，如詢問購物商店和出口、失物招領(lǐng)、替慈善機(jī)構(gòu)義賣小玩具和紀(jì)念品、提供急救醫(yī)療服務(wù)、代辦購物禮券（用現(xiàn)金或支票辦成商場禮券饋贈親朋好友）、商場求職介紹和登記（可以隨意查閱一本記錄商場各類職位空缺的活頁冊）等。6、新達(dá)城SuntecCityMall（新加坡）

造型酷似人手五指的新達(dá)城是新加坡最大的綜合性商業(yè)建筑群，建筑面積65萬平方米，由5座辦公大廈、購物中心、國際會議展覽中心及財富噴泉組成。有統(tǒng)計顯示，新達(dá)城共有700多家公司落戶，每天有1.5萬多人在此辦公，5萬多車輛出入，1萬多輛車停泊，每月外來訪客超過200萬人次，堪稱“城中之城”。盡管這里車水馬龍，但車輛、人群井然有序，堵車、擁擠很少見，使人在驚嘆設(shè)計建造者的匠心獨具的同時，折服于新加坡城市規(guī)劃的有序與管理的高效。中央商務(wù)區(qū)服務(wù)的人口數(shù)量為600萬人，土地面積300公頃，服務(wù)半徑為20公里；城區(qū)中心或鄰近區(qū)域中心服務(wù)人口為100萬人，土地面積42—16公頃，服務(wù)半徑為5-8公里，交通工具為公共汽車、地鐵、輕軌等；鎮(zhèn)中心服務(wù)人口為20萬―40萬人口，土地面積4.8公頃，服務(wù)半徑2—3公里，交通工具為公共汽車、輕軌、自行車等；鄰里街坊中心服務(wù)人口為5000人左右，面積1.3公頃，服務(wù)半徑350—500米，交通往來可以騎自行車，也可以步行。7、拉佛雷原宿（日本）1978年于東京原宿區(qū)開業(yè)的拉佛雷原宿，是一個具有整合功能的購物中心；同時在這個時期也產(chǎn)生了以下關(guān)以及青森的三路德購物中心為代表的許多遠(yuǎn)離都市、構(gòu)筑于都市外圍的購物中心，并且提供了日本大型購物中心在郊區(qū)發(fā)展構(gòu)建的經(jīng)驗基礎(chǔ)。為了因應(yīng)消費服務(wù)多樣化以及設(shè)施復(fù)合化的趨勢，還產(chǎn)生了許多超過10萬平方公尺的大規(guī)模購物中心。大型購物中心在日本之所以能夠迅速發(fā)展，具有兩個基本背景條件：第一，日本是島國、人口眾多，因此追求土地及空間效率的極大化，幾乎成為所有日本人一致的追求目標(biāo)。在這種情況下，能夠在一個特定的空間內(nèi)提供各種消費服務(wù)，同時又能夠提供定量停車空間的購物中心便成為實現(xiàn)這個目標(biāo)的最佳手段。加之經(jīng)濟(jì)巨大發(fā)展條件下國民消費能力提高，使得消費者在購物時不僅追求方便性、多樣性、注重個人品牌的需求，同時更注重整體購買經(jīng)歷的愉悅，這種趨勢促成了大型購物中心在日本的產(chǎn)生。8、伊本?白圖泰購物中心（迪拜）如坐落在迪拜的伊本?白圖泰購物中心由中國、印度、埃及、波斯、突尼斯及安達(dá)盧西亞等六棟風(fēng)格