如何成為一名出色的房地產(chǎn)總經(jīng)理完整

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如何成為一名出色的房地產(chǎn)總經(jīng)理如何成為一名出色的房地產(chǎn)總經(jīng)理(可以直接使用，可編輯實(shí)用優(yōu)秀文檔，歡迎下載）類(lèi)別:地產(chǎn)企業(yè)管控模式職業(yè)經(jīng)理人評(píng)論(9)瀏覽(1042)2021-06-0617:55標(biāo)簽：企業(yè)管理與優(yōu)秀職業(yè)經(jīng)理人的作用應(yīng)聘房地產(chǎn)總經(jīng)理請(qǐng)回答如下問(wèn)題1.你認(rèn)為總經(jīng)理工作職責(zé)有哪些？工作職責(zé)：1、主持房地產(chǎn)公司日常行政、經(jīng)營(yíng)管理工作；2、嚴(yán)格執(zhí)行公司董事會(huì)的各項(xiàng)決定及董事長(zhǎng)的各項(xiàng)工作指令；3、主導(dǎo)擬訂房地產(chǎn)公司年度及中、長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，提出發(fā)展戰(zhàn)略、調(diào)整方案及經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，經(jīng)公司董事會(huì)批準(zhǔn)后組織實(shí)施；4、根據(jù)公司的年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和目標(biāo)，組織制訂公司各部門(mén)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)及具體實(shí)施方案；并對(duì)其過(guò)程進(jìn)行管控，出現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決和調(diào)整，及時(shí)完成對(duì)公司各部門(mén)的月度考核及年終考評(píng)；5、推行全面預(yù)算管理，主持制訂公司的財(cái)務(wù)預(yù)算并進(jìn)行過(guò)程管控；6、組織并完成公司所有資產(chǎn)的有效管理；7、加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，建設(shè)高效、廉潔、穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，形成良好的工作氛圍；8、在董事長(zhǎng)授權(quán)下，代表公司對(duì)外開(kāi)展業(yè)務(wù)工作，處理經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中的突發(fā)事件，防范各種風(fēng)險(xiǎn)；9、完成董事會(huì)要求的其他工作；2.總經(jīng)理應(yīng)應(yīng)具備的自身素質(zhì)？1、注重情商管理，掌控全局，依勢(shì)嬗變，直面復(fù)雜狀態(tài)，樹(shù)立領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)格，激發(fā)團(tuán)隊(duì)士氣，授權(quán)有術(shù)；2、10年以上房地產(chǎn)企業(yè)全面管理工作經(jīng)驗(yàn)；、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總經(jīng)理的知識(shí)結(jié)構(gòu)要求他一專(zhuān)多能，多元共生；

3、具有大中型房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，熟悉房地產(chǎn)行業(yè)全面運(yùn)作、經(jīng)營(yíng)管理及各部門(mén)工作流程；

4、綜合運(yùn)用所有知識(shí)管理好人和項(xiàng)目，在團(tuán)隊(duì)管理方面有較強(qiáng)的領(lǐng)導(dǎo)技巧和才能；5、具有敏銳的商業(yè)觸覺(jué)、優(yōu)秀的領(lǐng)導(dǎo)能力、出色的人際交往和社會(huì)活動(dòng)能力；6、善于協(xié)調(diào)、溝通，責(zé)任心、事業(yè)心強(qiáng)；7、親和力、判斷能力、決策能力、計(jì)劃能力、談判能力強(qiáng)；8、良好的敬業(yè)精神和職業(yè)道德操守，有很強(qiáng)的感召力和凝聚力。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)是人才密集、資金密集、專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)，要成為一名優(yōu)秀總經(jīng)理需要具備如下的知識(shí)結(jié)構(gòu)：

1、人才經(jīng)營(yíng)與組織創(chuàng)新知識(shí)

2、地產(chǎn)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)與環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)知識(shí)

3、智能建筑與IT運(yùn)用知識(shí)4、地產(chǎn)融資與財(cái)務(wù)管理知識(shí)

５、建筑項(xiàng)目管理知識(shí)

６、地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)知識(shí)除了知識(shí)以外，具備開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略與開(kāi)發(fā)模式創(chuàng)新能力是更高的境界。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不能總是停留在房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域，大家都在比總體規(guī)劃、建設(shè)設(shè)計(jì)、建筑施工、小區(qū)景觀等專(zhuān)業(yè)層次，最后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)同質(zhì)化嚴(yán)重。如果跳出房地產(chǎn)局限，從文化發(fā)展的高度，將房地產(chǎn)與其它產(chǎn)業(yè)結(jié)合進(jìn)行泛地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，賦予房地產(chǎn)更深的文化底韻，尋求開(kāi)發(fā)模式的創(chuàng)新，這是真正的房地產(chǎn)企業(yè)家精神。房地產(chǎn)公司總經(jīng)理應(yīng)該具備的以下能力：

1、駕馭全局的能力

重點(diǎn)要準(zhǔn)確把握市場(chǎng)，制定正確的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略，明確主要贏利來(lái)源，善于把控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)與贏利點(diǎn)，善于運(yùn)用公司品牌進(jìn)行低成本融資，在投資管理方面，善于調(diào)控優(yōu)化投資決策模型，權(quán)衡風(fēng)險(xiǎn)與收益比例。根據(jù)人才經(jīng)營(yíng)理論，建設(shè)優(yōu)秀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)，駕馭整個(gè)艦隊(duì)沿著集團(tuán)確定的正確的戰(zhàn)略方向前進(jìn)。

2、學(xué)習(xí)能力

優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理人需要具備超強(qiáng)的學(xué)習(xí)能力，競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境在改變，這就要求我們不斷學(xué)習(xí)。

3、資源整合的能力

不僅能夠整合有形資產(chǎn)，更重要能夠整合無(wú)形資產(chǎn)，在無(wú)形資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方面具備較深造詣。房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)不僅是單個(gè)企業(yè)或單個(gè)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，而且整個(gè)價(jià)值鏈的競(jìng)爭(zhēng)，只有將不同的社會(huì)資源，按照企業(yè)目標(biāo)和利益共享的思想，通過(guò)共享信息與知識(shí)，降低整個(gè)成本。

4、企業(yè)品牌的塑造能力

優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)、充滿(mǎn)活力與進(jìn)取精神對(duì)于銀行是一種信心保證，對(duì)于客戶(hù)來(lái)說(shuō)，選擇住宅就是選擇值得信賴(lài)的發(fā)展商團(tuán)隊(duì)。多年來(lái)，我經(jīng)常和新老客戶(hù)直接溝通，取得大量第一手資料，誠(chéng)信務(wù)實(shí)，為老百姓提供優(yōu)秀的產(chǎn)品，不僅是企業(yè)贏利的需要，更是有良知的職業(yè)經(jīng)理人應(yīng)該承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任。

5、

跨地域企業(yè)文化建設(shè)能力

(1).企業(yè)文化一般只是作用于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，但知名品牌企業(yè)的文化建設(shè)往往對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，甚至能夠超出地產(chǎn)行業(yè)。例如萬(wàn)科品牌的核心價(jià)值，正是這樣一種對(duì)人性的尊重和關(guān)懷。這種強(qiáng)調(diào)個(gè)性、尊重他人的人文情懷，在萬(wàn)科的“投訴文化”、“主題精神年”、《萬(wàn)科周刊》以及年輕而又敬業(yè)的職業(yè)經(jīng)理人群中，得到了最好的體現(xiàn)。房子是需要使用幾十年以上的產(chǎn)品，只有走品牌路線(xiàn)的公司，才能在售后做到長(zhǎng)期負(fù)責(zé)。

(2).不同的社會(huì)文化環(huán)境，對(duì)企業(yè)文化的約束力不同，從而企業(yè)文化創(chuàng)新能力和創(chuàng)新可能性空間隨背景不同而產(chǎn)生差異。利用對(duì)人權(quán)研究的重視，強(qiáng)調(diào)地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)大宗的人文關(guān)懷意識(shí)，而不僅僅是

為少數(shù)人服務(wù)。

(3).房地產(chǎn)企業(yè)文化是一種追求可見(jiàn)時(shí)效，追求直接經(jīng)濟(jì)效果的務(wù)實(shí)文化。例如房地產(chǎn)企業(yè)文化與營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)結(jié)合緊密，直接能夠促進(jìn)產(chǎn)品的營(yíng)銷(xiāo)。

(4).企業(yè)文化是一種投資文化，是一種投入產(chǎn)出變換文化。

(5).企業(yè)文化是一種集體文化，房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)文化在各地分支機(jī)構(gòu)的表現(xiàn)應(yīng)該采用本地化形式。

3.當(dāng)前房地產(chǎn)外部市場(chǎng)環(huán)境如何？你認(rèn)為我們?cè)鯓舆m應(yīng)環(huán)境的同時(shí)并取得發(fā)展？當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境是在不斷變化的。總的來(lái)看，受2007-2021年的政府宏觀調(diào)控和2021年以后的國(guó)際金融危機(jī)影響，市場(chǎng)景氣指數(shù)下降，民眾消費(fèi)信心大大受挫，短期內(nèi)房?jī)r(jià)難以上漲。在現(xiàn)在的房地產(chǎn)局勢(shì)下，一方面可尋求的新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，另一方面可避免環(huán)境威脅。在激烈而又復(fù)雜的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，機(jī)會(huì)與威脅并存，而不斷變化的市場(chǎng)環(huán)境又不斷造成新的機(jī)會(huì)與新的威脅。這里所說(shuō)的所謂的市場(chǎng)環(huán)境，就是影響房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)和營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的不可控制的各種參與者與影響力。首先是宏觀環(huán)境的影響，主要受經(jīng)濟(jì)、政治、人口、政策法規(guī)與稅制等影響。房地產(chǎn)企業(yè)的所處的微觀環(huán)境都是在這些宏觀力量的控制與影響之下的。經(jīng)濟(jì)因素：包括了市場(chǎng)所處的宏觀經(jīng)濟(jì)條件和經(jīng)濟(jì)收入水平兩類(lèi)因素。經(jīng)濟(jì)高峰時(shí)期，百業(yè)具興，房地產(chǎn)需求旺盛；經(jīng)濟(jì)低谷，市場(chǎng)疲軟，房地產(chǎn)作為衡量經(jīng)濟(jì)的杠桿首當(dāng)其沖要受到影響，很多家庭會(huì)取消或者推遲對(duì)房屋這樣耐用品的消費(fèi)，其他支出的減少導(dǎo)致住宅和商業(yè)地產(chǎn)不景氣，住宅和商業(yè)樓宇的價(jià)格自然會(huì)下跌。政治方面，在安定的政治環(huán)境下，房地產(chǎn)投資回報(bào)才有保障，經(jīng)營(yíng)者才有信心。政策上，國(guó)家的開(kāi)放程度與政策的連續(xù)性對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也有巨大影響。人口決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模與發(fā)展趨勢(shì)。人口規(guī)模不但影響到住宅房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，還直接影響商業(yè)與工業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的需求，所以商業(yè)地產(chǎn)中要充分考慮該項(xiàng)目所處地區(qū)的流動(dòng)人口與常住人口的數(shù)量。現(xiàn)在的趨勢(shì)就是人口不斷地從農(nóng)村流向城市，城市化水平急速提高。此外，家庭的結(jié)構(gòu)變化趨勢(shì)也在人口因素的考慮之列，這會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的戶(hù)型配比起到了一個(gè)導(dǎo)視作用。政策法規(guī)與利率稅制：“國(guó)八條”也好，“國(guó)六條”也好，都是國(guó)家通過(guò)政策法規(guī)與利率稅制進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控的手段，既體現(xiàn)了尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律，又帶有行政干預(yù)的色彩。其次是微觀環(huán)境的作用，微觀環(huán)境是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)往來(lái)過(guò)程中的直接影響因素。包括供應(yīng)者、營(yíng)銷(xiāo)中介、顧客、競(jìng)爭(zhēng)者和社會(huì)公眾等因素。顧客是房地產(chǎn)產(chǎn)品的直接購(gòu)買(mǎi)和使用者，任何產(chǎn)品，只能滿(mǎn)足其特定的目標(biāo)市場(chǎng)需求。如住宅小區(qū)靠近知名學(xué)校，即制訂以強(qiáng)調(diào)子女教育為主題的營(yíng)銷(xiāo)策略，占領(lǐng)中小學(xué)生家庭的住宅市場(chǎng)；小區(qū)靠近公園綠地，即強(qiáng)調(diào)運(yùn)動(dòng)與休閑，以重點(diǎn)贏得中老年家庭的青睞。房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)環(huán)境還包括各類(lèi)公眾，如融資公司（開(kāi)發(fā)商獲得資金支持的可依賴(lài)者）、媒介公眾（開(kāi)發(fā)商聲譽(yù)的保障者）、政府公眾（這個(gè)不說(shuō)也明白）、公民團(tuán)體公眾（商業(yè)地產(chǎn)中的重點(diǎn)）、當(dāng)?shù)毓姡槭┕を}擾安撫民心）、一般公眾（散戶(hù)）、內(nèi)部公眾（樹(shù)立開(kāi)發(fā)信心的源泉）。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，好的產(chǎn)品才有好的市場(chǎng)，物業(yè)第一、營(yíng)銷(xiāo)第二。我們?cè)谶M(jìn)行了市場(chǎng)環(huán)境分析后，就可以根據(jù)戰(zhàn)略要求選擇合適的目標(biāo)市場(chǎng)，即進(jìn)行市場(chǎng)定位。在進(jìn)行市場(chǎng)定位時(shí)，最基礎(chǔ)的是要考慮內(nèi)外部環(huán)境的分析和地塊分析的情況，其它需要考慮到的因素有目標(biāo)市場(chǎng)的吸引力（目標(biāo)市場(chǎng)的平均利潤(rùn)率、目標(biāo)市場(chǎng)對(duì)于企業(yè)品牌建立的影響等）、目標(biāo)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)情況（相同目標(biāo)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)型項(xiàng)目的情況、競(jìng)爭(zhēng)型企業(yè)的情況、未來(lái)進(jìn)入這一目標(biāo)市場(chǎng)的項(xiàng)目的情況等）、目標(biāo)市場(chǎng)的容量（比如某地區(qū)一年總價(jià)60萬(wàn)以上的豪宅目標(biāo)市場(chǎng)的市場(chǎng)容量為5個(gè)億）等。市場(chǎng)定位是動(dòng)態(tài)的，因?yàn)槭袌?chǎng)是動(dòng)態(tài)的，這意味著由于各種原因，需要為項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)再定位，進(jìn)行再定位時(shí)所采用的策略，很大程度上取決于消費(fèi)者興趣和需求的變化。在同一個(gè)項(xiàng)目里，對(duì)各層次客戶(hù)的需求，可有針對(duì)性的發(fā)展若干個(gè)不同類(lèi)型、檔次、風(fēng)格的物業(yè)，以滿(mǎn)足不同類(lèi)型客戶(hù)的需求。市場(chǎng)定位確立后，就開(kāi)始了項(xiàng)目定位，項(xiàng)目定位的關(guān)鍵在于如何使得產(chǎn)品適應(yīng)所定位市場(chǎng)的需求和行為特征。在實(shí)際中，項(xiàng)目定位一般有兩種順序：一種是先根據(jù)定位市場(chǎng)的需求和行為特征確定產(chǎn)品差別化的內(nèi)容，然后再對(duì)差別化的內(nèi)容進(jìn)行提煉和表達(dá)，形成項(xiàng)目定位。另一種是先根據(jù)定位市場(chǎng)形成項(xiàng)目定位，取得產(chǎn)品差別化的基本思路，然后再將差別化的思路具體體現(xiàn)到產(chǎn)品的各個(gè)方面中。以下的準(zhǔn)則是項(xiàng)目定位時(shí)可以考慮的：

1）重要性：項(xiàng)目定位對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)而言是否有較高價(jià)值，買(mǎi)家能否從中獲益(功能上或情感上)。

2）差異性：項(xiàng)目定位是否競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和周邊樓盤(pán)沒(méi)有做的。

3）優(yōu)越性：相似的項(xiàng)目定位是否可以?xún)?yōu)勝于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

4）可溝通性：項(xiàng)目定位是否能讓目標(biāo)客戶(hù)感受到和看得見(jiàn)，發(fā)展商有否操作的能力。

5）不可復(fù)制性：其他的樓盤(pán)是否難以對(duì)定位進(jìn)行復(fù)制和抄襲。

6）可承受性：目標(biāo)客戶(hù)有否為項(xiàng)目定位而支付的能力或成本。

7）利潤(rùn)性：定位可為發(fā)展商創(chuàng)造利潤(rùn)，該定位能否吸引足夠規(guī)模的目標(biāo)客戶(hù)，需要怎樣的財(cái)務(wù)預(yù)算。

總體說(shuō)來(lái)，我認(rèn)為處于當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下的開(kāi)發(fā)商主要面臨政策風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)成本風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)和產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)等幾類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)。那么對(duì)于以上諸多風(fēng)險(xiǎn)，我們?cè)撊绾螒?yīng)對(duì)呢？我認(rèn)為既要適應(yīng)環(huán)境，求得生存基礎(chǔ)，又要在融資理財(cái)，營(yíng)銷(xiāo)策劃和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理上，定位清晰，立志高遠(yuǎn)，走對(duì)路子用好人，走對(duì)了路子，整合好了各種資源，就是最好的方法，最優(yōu)的效率。以下方法可供參考：

一、

精確定位，精細(xì)運(yùn)做精確的市場(chǎng)定位來(lái)自于對(duì)市場(chǎng)的深刻理解，從地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、顧客消費(fèi)水平、住宅消費(fèi)偏好、區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格體系和潛在收入增長(zhǎng)情況到金融環(huán)境的分析，這一系列的框架性分析，再加上企業(yè)自身的素質(zhì)和能力的分析，可以幫助企業(yè)有效找準(zhǔn)市場(chǎng)定位。同時(shí)，精細(xì)化的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)要求企業(yè)在運(yùn)做地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，采取工業(yè)化、模塊化、標(biāo)準(zhǔn)化的生產(chǎn)方式，通過(guò)科學(xué)的項(xiàng)目管理方法，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)流程有效分解并標(biāo)準(zhǔn)化操作，與部品供應(yīng)、規(guī)劃、建筑、景觀設(shè)計(jì)、施工和專(zhuān)業(yè)金融服務(wù)公司建立良好的業(yè)務(wù)外包的工作模式，有效削減管理成本，加快項(xiàng)目進(jìn)度，實(shí)現(xiàn)資金的快速流轉(zhuǎn)。

二、

產(chǎn)品差異，引導(dǎo)需求產(chǎn)品性能的差異化主要可以在產(chǎn)品的高科技、生態(tài)環(huán)保、周邊配套、戶(hù)型大小、社區(qū)功能等方面做深一步挖掘，同時(shí)可以考慮銷(xiāo)售為客戶(hù)定制的房地產(chǎn)產(chǎn)品；營(yíng)銷(xiāo)概念的差異化可體現(xiàn)為定位于不同客戶(hù)市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)策略，如低價(jià)策略、高性?xún)r(jià)比策略、豪宅策略等，銷(xiāo)售策略的差異化可以考慮以租待售策略、在建工程轉(zhuǎn)讓回籠資金策略、滾動(dòng)銷(xiāo)售策略等；客戶(hù)群體的差異化可以將不同特質(zhì)的項(xiàng)目定位于不同的群體，如專(zhuān)門(mén)為白領(lǐng)、外商、公務(wù)員、教授以及工薪階層等不同的社會(huì)客戶(hù)群體，同時(shí)可以考慮提供相應(yīng)的融資服務(wù)，以延長(zhǎng)產(chǎn)品價(jià)值鏈，提高品牌知名度。

三、

合縱聯(lián)橫，規(guī)模經(jīng)濟(jì)每一個(gè)開(kāi)發(fā)商都面臨道路、供水、排污、供暖等一些公共配套設(shè)施的建設(shè)，并且這些設(shè)施需要花費(fèi)開(kāi)發(fā)商大量的成本。如果幾個(gè)相毗鄰的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可以合作開(kāi)發(fā)，共同承擔(dān)公共設(shè)施費(fèi)用，將可形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)，節(jié)約大量的開(kāi)發(fā)成本，降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

四、

資產(chǎn)配置，分散風(fēng)險(xiǎn)“別把雞蛋放在一個(gè)籃子里”的組合投資的思想對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的異地?cái)U(kuò)張同樣有用?；怙L(fēng)險(xiǎn)的最有效方法就是分散投資。為此，房地產(chǎn)商在異地?cái)U(kuò)張時(shí)要制訂一系列的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估策略，運(yùn)用科學(xué)量化分析的方法來(lái)分析地區(qū)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，企業(yè)還必須通過(guò)財(cái)務(wù)杠桿等其他手段獲得多渠道融資。根據(jù)資金來(lái)源不同，和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力的差異及流動(dòng)性要求，設(shè)置合理的融資結(jié)構(gòu)和財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，合理分配流動(dòng)資金使用，五、

拓寬融資，提升能力房地產(chǎn)企業(yè)能否與金融資本有效結(jié)合將是企業(yè)發(fā)展規(guī)模能否進(jìn)一步提升的關(guān)鍵。目前企業(yè)的融資渠道單一的問(wèn)題是困擾大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的主要問(wèn)題。企業(yè)如何應(yīng)對(duì)當(dāng)前銀根緊縮的政策約束，同時(shí)充分利用信托投資、產(chǎn)業(yè)基金、股權(quán)融資、企業(yè)債券等多渠道的融資方式，通過(guò)改善自身企業(yè)素質(zhì)和財(cái)務(wù)狀況，達(dá)到相關(guān)渠道融資的基本要求，也是下一步多數(shù)地產(chǎn)商需要面對(duì)的問(wèn)題。

綜合來(lái)看，除了上述幾點(diǎn)避險(xiǎn)之道外，對(duì)于市場(chǎng)中的大型和中小型企業(yè)各有不同的策略。實(shí)行收購(gòu)兼并，大企業(yè)的發(fā)展方向。房?jī)r(jià)波動(dòng)和銀根緊縮已經(jīng)使得一大批抗風(fēng)險(xiǎn)能力低的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難，此時(shí)，實(shí)力相對(duì)雄厚、資本實(shí)力較強(qiáng)的大型開(kāi)發(fā)商應(yīng)該通過(guò)收購(gòu)兼并，以較低的成本獲得中小企業(yè)的項(xiàng)目資源，獲得二、三線(xiàn)城市的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，進(jìn)入地區(qū)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的區(qū)域配置。堅(jiān)守“利基”市場(chǎng)，小企業(yè)的制勝策略。中小企業(yè)面對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)境波動(dòng)的最好方法就是從細(xì)分的“利基”市場(chǎng)中找到好的賣(mài)點(diǎn)。如今生態(tài)型、高科技型、環(huán)保型、面對(duì)大眾市場(chǎng)需求的住宅等市場(chǎng)供應(yīng)匱乏的產(chǎn)品都是小企業(yè)產(chǎn)品差異化的發(fā)展方向。企業(yè)在做好市場(chǎng)定位的同時(shí)，通過(guò)精細(xì)的運(yùn)做，可以有效化解風(fēng)險(xiǎn)，贏得市場(chǎng)。

4.建立新項(xiàng)目（買(mǎi)地塊）的開(kāi)始，我們?nèi)绾芜M(jìn)行項(xiàng)目的預(yù)算？項(xiàng)目的預(yù)算經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)后總經(jīng)理如何進(jìn)行管理？請(qǐng)?jiān)敿?xì)闡述如何實(shí)現(xiàn)預(yù)算中的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（包括制度和方法）？新項(xiàng)目開(kāi)始前，即土地未購(gòu)入，主要依據(jù)策劃代理公司的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告和項(xiàng)目可研報(bào)告，加上公司內(nèi)部的營(yíng)銷(xiāo)，財(cái)務(wù)，成本和多項(xiàng)技術(shù)參數(shù)的分析測(cè)算，可參照周邊同類(lèi)同質(zhì)樓盤(pán)的相關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)估算預(yù)測(cè)。新項(xiàng)目開(kāi)始后，即土地已購(gòu)入后，概念規(guī)劃設(shè)計(jì)方案已有雛形，在項(xiàng)目投資決策中，注重以目標(biāo)利潤(rùn)為導(dǎo)向，將企業(yè)的所有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都納入預(yù)算管理,即對(duì)企業(yè)全體人員、全部業(yè)務(wù)、全部過(guò)程實(shí)施預(yù)算控制和管理。實(shí)施全面預(yù)算管理，能有效地建立起管理控制體系,建立起對(duì)成本中心、利潤(rùn)中心和投資中心的績(jī)效考核體系，使整個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)沿著預(yù)算管理軌道科學(xué)、合理地進(jìn)行,為企業(yè)的發(fā)展提供保證。所有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理均必須分階段進(jìn)行成本動(dòng)態(tài)統(tǒng)計(jì)分析，確保項(xiàng)目成本控制在規(guī)定的范圍內(nèi)。在項(xiàng)目前期應(yīng)及時(shí)了解當(dāng)?shù)卣囊?guī)費(fèi)情況，用足用活各項(xiàng)政策和資源，努力尋求降低成本的途徑。為保證對(duì)實(shí)際發(fā)生成本的有效監(jiān)督，成本管理部門(mén)負(fù)責(zé)項(xiàng)目目標(biāo)成本的審核和控制；所有與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)相關(guān)的工程成本支出必須經(jīng)成本控制審核，非工程成本支出必須經(jīng)財(cái)務(wù)審核。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作過(guò)程中，應(yīng)安排成本控制部門(mén)人員持續(xù)參與各階段活動(dòng)，統(tǒng)計(jì)分析項(xiàng)目成本變化，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、糾正異常成本情況，以保證對(duì)項(xiàng)目成本的有效控制。目標(biāo)成本的編制必須按《目標(biāo)成本確定》作業(yè)流程的規(guī)定進(jìn)行，在不同階段形成相應(yīng)的目標(biāo)成本，并完成規(guī)定的報(bào)批程序，包括：項(xiàng)目投資決策階段，依據(jù)項(xiàng)目策劃方案編制投資估算，作為項(xiàng)目總目標(biāo)成本，由專(zhuān)業(yè)公司顧問(wèn)審核，董事會(huì)會(huì)批準(zhǔn)，總經(jīng)理執(zhí)行；規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段，依據(jù)總目標(biāo)成本、規(guī)劃方案和建筑方案設(shè)計(jì)及時(shí)編制設(shè)計(jì)概算，作為下一階段的目標(biāo)控制成本；施工圖設(shè)計(jì)階段，依據(jù)目標(biāo)控制成本和施工圖，編制施工圖預(yù)算，形成項(xiàng)目實(shí)施的目標(biāo)成本，董事會(huì)批準(zhǔn)后，作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任書(shū)的組成部分。各階段的目標(biāo)成本及投資估算、設(shè)計(jì)概算、工程預(yù)算編制應(yīng)遵循《目標(biāo)成本確定指引》、《工程預(yù)算編制指引》的規(guī)定，使用正式的目標(biāo)成本表單。項(xiàng)目依據(jù)已批準(zhǔn)的目標(biāo)成本，由總經(jīng)理和成本管理部門(mén)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中各階段的業(yè)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行連續(xù)監(jiān)控，制定控制成本的措施方案。包括，但不限于以下方面：設(shè)計(jì)方案優(yōu)化；業(yè)務(wù)分包（招投標(biāo)）；材料設(shè)備采購(gòu)比價(jià)、限價(jià)；合同簽訂；設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證；合同付款等。項(xiàng)目施工過(guò)程中發(fā)生的現(xiàn)場(chǎng)簽證（包括設(shè)計(jì)變更、工程量變更和材料設(shè)備差價(jià)等），必須按《現(xiàn)場(chǎng)簽證控制指引》，嚴(yán)格控制事前預(yù)算審查和事后的結(jié)算，實(shí)行一單一算。成本管理部門(mén)負(fù)責(zé)建立工程成本臺(tái)賬（合同臺(tái)帳、設(shè)計(jì)變更臺(tái)帳和現(xiàn)場(chǎng)簽證臺(tái)帳），財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)建立非工程成本臺(tái)賬，登記、審核實(shí)際發(fā)生成本是否在目標(biāo)成本規(guī)定范圍內(nèi)。項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本動(dòng)態(tài)統(tǒng)計(jì)報(bào)表，應(yīng)每季度提交董事會(huì)備案。總經(jīng)理和成本管理部門(mén)必須《項(xiàng)目成本核算與分析指引》的規(guī)定，每季度進(jìn)行項(xiàng)目成本核算和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析，對(duì)目標(biāo)成本的執(zhí)行情況進(jìn)行階段性的檢查和總結(jié)，分析成本發(fā)生的增減動(dòng)態(tài)和趨勢(shì)，并通過(guò)分析成本細(xì)項(xiàng)超支發(fā)生的原因，及時(shí)采取控制成本的措施。項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本核算與分析報(bào)告，作為總經(jīng)理《季度經(jīng)營(yíng)分析報(bào)告》的組成部分。成本超支的處理措施由總經(jīng)理和成本管理部門(mén)提出建議，并按《成本細(xì)項(xiàng)超支報(bào)警的范圍和要求》、《項(xiàng)目目標(biāo)成本調(diào)整范圍和要求》指引文件規(guī)定，以書(shū)面形式報(bào)董事會(huì)：不使用預(yù)備費(fèi)，擬采取降低成本措施補(bǔ)救，報(bào)成本管理部門(mén)和財(cái)務(wù)部備案；擬使用預(yù)備費(fèi)彌補(bǔ)，調(diào)整細(xì)項(xiàng)成本，經(jīng)成本管理部門(mén)和總經(jīng)理審查后，董事會(huì)核準(zhǔn)；需要突破項(xiàng)目目標(biāo)成本時(shí)，必須經(jīng)專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)公司審查，報(bào)董事會(huì)審批。在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，因經(jīng)營(yíng)計(jì)劃調(diào)整引起成本細(xì)項(xiàng)的目標(biāo)成本的增加或減少，應(yīng)及時(shí)報(bào)成本管理部門(mén)審查，并根據(jù)規(guī)定進(jìn)行處理。項(xiàng)目工程結(jié)算由成本管理部門(mén)負(fù)責(zé)組織，工程（配套）部和開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)配合。各專(zhuān)業(yè)工程分包合同，以及項(xiàng)目工程總結(jié)算，均必須按公司規(guī)定的《專(zhuān)業(yè)分包工程合同結(jié)算》、《項(xiàng)目工程總結(jié)算》執(zhí)行。專(zhuān)業(yè)分包工程合同結(jié)算和項(xiàng)目工程總結(jié)算完成后，相關(guān)報(bào)告及時(shí)提交董事會(huì)備案?？傊?，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理是一個(gè)系統(tǒng)工程，是企業(yè)管理的重要組成內(nèi)容，是與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相配合的戰(zhàn)略保障體系。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的特點(diǎn)，形成適合本企業(yè)的預(yù)算管理制度，真正達(dá)到實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，整合企業(yè)資源，提高經(jīng)濟(jì)效益的目的。關(guān)鍵是制度的執(zhí)行，最主要的工作是權(quán)責(zé)利的統(tǒng)一、約束機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制的統(tǒng)一。5.在日常項(xiàng)目管理中，銷(xiāo)售進(jìn)度、采購(gòu)質(zhì)量、施工質(zhì)量、工程成本、建設(shè)工期、安全生產(chǎn)、技術(shù)規(guī)范、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等等，發(fā)包方與承包方、發(fā)包方或承包方管理團(tuán)隊(duì)內(nèi)部之間會(huì)產(chǎn)生的矛盾有哪些？如何來(lái)解決這些矛盾？這個(gè)問(wèn)題涵蓋面較廣，本人理解為項(xiàng)目全程的進(jìn)度、品質(zhì)和技術(shù)流程管理。評(píng)價(jià)一個(gè)企業(yè)是否具有競(jìng)爭(zhēng)力也不再僅看企業(yè)的規(guī)模和資產(chǎn)，而是更看重其員工的個(gè)人利潤(rùn)、企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)率、企業(yè)的擴(kuò)張能力和沖擊力。項(xiàng)目是企業(yè)的利潤(rùn)中心，總經(jīng)理的日常項(xiàng)目管理應(yīng)在降低項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期，提高項(xiàng)目管理效益，提高資金的使用效率，從而降低項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。以下為總經(jīng)理在項(xiàng)目進(jìn)度管理中應(yīng)著重解決的方面：項(xiàng)目管理的范圍為：項(xiàng)目策劃、項(xiàng)目報(bào)建、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工管理、驗(yàn)收交付等內(nèi)容。項(xiàng)目管理的方法是：計(jì)劃、實(shí)施、控制與評(píng)價(jià)。項(xiàng)目管理的原則是：對(duì)外為合同管理，對(duì)內(nèi)為計(jì)劃管理。項(xiàng)目管理的責(zé)任人是：項(xiàng)目總經(jīng)理對(duì)項(xiàng)目的總進(jìn)度負(fù)全責(zé)、對(duì)各部門(mén)的工作提供指導(dǎo)與支持，部門(mén)經(jīng)理對(duì)本職責(zé)范圍內(nèi)的項(xiàng)目進(jìn)度負(fù)責(zé)，項(xiàng)目總經(jīng)理負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、監(jiān)督項(xiàng)目的進(jìn)展。項(xiàng)目進(jìn)度的制定：依照公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程框圖（見(jiàn)附件），結(jié)合各項(xiàng)目的實(shí)際情況，制定該項(xiàng)目的總的項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃。項(xiàng)目除要有總的網(wǎng)絡(luò)進(jìn)度計(jì)劃外，還應(yīng)制定里程碑計(jì)劃，對(duì)象總規(guī)的確定、規(guī)劃許可證的領(lǐng)取、工程開(kāi)工、主體封頂?shù)壤锍瘫录M(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)控。項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃編制中應(yīng)注意的問(wèn)題：項(xiàng)目總經(jīng)理負(fù)責(zé)，各業(yè)務(wù)部門(mén)參與，在各部門(mén)充分討論的基礎(chǔ)上共同完成項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的編制。編制中要充分落實(shí)計(jì)劃的前提條件，避免過(guò)多的假定而使計(jì)劃失去指導(dǎo)意義。進(jìn)度目標(biāo)應(yīng)與成本、品質(zhì)等目標(biāo)相協(xié)調(diào)，既要有利于工期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，又要有利于成本、品質(zhì)、安全等目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。對(duì)大型、復(fù)雜、工期長(zhǎng)的項(xiàng)目要實(shí)行分期、分段編制進(jìn)度計(jì)劃，對(duì)不同階段、不同時(shí)期提出相應(yīng)的進(jìn)度計(jì)劃，以保持指導(dǎo)項(xiàng)目實(shí)施的前鋒作用。進(jìn)度計(jì)劃的編制最好采用相關(guān)軟件編制，以提高計(jì)劃的科學(xué)性和質(zhì)量。充分重視實(shí)施中的阻力，如人、資金、材料、設(shè)備、環(huán)境等因素的影響。抓好關(guān)鍵性工作，尤其是關(guān)鍵線(xiàn)路上的工作不能拖延。責(zé)任要清楚、授權(quán)要明確，進(jìn)度實(shí)施中的每一位員工均要承擔(dān)一定的經(jīng)濟(jì)責(zé)任，項(xiàng)目各成員對(duì)自己的權(quán)利與責(zé)任要有清楚地認(rèn)識(shí)。抓好溝通管理，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系，采取措施解決各種矛盾，加強(qiáng)薄弱環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)平衡，保證實(shí)現(xiàn)進(jìn)度目標(biāo)。對(duì)照項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃，經(jīng)常檢查項(xiàng)目的進(jìn)展情況；對(duì)里程碑事件，要逐一檢查。對(duì)與進(jìn)度計(jì)劃不一致的情況進(jìn)行原因分析，找出延期或提前的原因，采取相應(yīng)的措施。進(jìn)度控制的措施有：組織措施、技術(shù)措施、經(jīng)濟(jì)措施、管理措施等，針對(duì)不同情況采取不同的措施，當(dāng)實(shí)際情況與進(jìn)度計(jì)劃有偏差時(shí)，應(yīng)調(diào)整進(jìn)度計(jì)劃，以使新的進(jìn)度計(jì)劃不停地與實(shí)際情況相一致。在項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的執(zhí)行過(guò)程中，要對(duì)出現(xiàn)的情況進(jìn)行總結(jié)；在項(xiàng)目結(jié)束后，要有一份總的評(píng)價(jià)報(bào)告。項(xiàng)目公司依照實(shí)際的進(jìn)度計(jì)劃對(duì)各部門(mén)進(jìn)行進(jìn)度考核，對(duì)既保證質(zhì)量又加快了項(xiàng)目進(jìn)度的部門(mén)，公司將給予經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)勵(lì)，反之，則給予經(jīng)濟(jì)處罰；具體辦法依照公司的有關(guān)管理制度執(zhí)行。項(xiàng)目進(jìn)度管理是以公司的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總流程中的階段來(lái)劃分的，項(xiàng)目進(jìn)展到每一階段，公司應(yīng)提供優(yōu)勢(shì)資源給該階段對(duì)應(yīng)的核心部門(mén)，以確保該階段的項(xiàng)目進(jìn)度。關(guān)鍵線(xiàn)路上的總工作時(shí)間即為項(xiàng)目的總工期，縮短關(guān)鍵線(xiàn)路的長(zhǎng)度即縮短了項(xiàng)目的總工期；但在此過(guò)程中也應(yīng)注意非關(guān)鍵線(xiàn)路的工作時(shí)間，不能讓非關(guān)鍵線(xiàn)路變成關(guān)鍵線(xiàn)路。從流程框圖中的關(guān)鍵線(xiàn)路上看，開(kāi)工前的工作進(jìn)度對(duì)公司的資金使用效率影響很大，對(duì)公司的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)影響也很大，必須盡量壓縮開(kāi)工前的工作時(shí)間。項(xiàng)目策劃階段的進(jìn)度管理關(guān)鍵的工作有二個(gè)，項(xiàng)目策劃報(bào)告、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)與會(huì)審。營(yíng)銷(xiāo)策劃部經(jīng)理對(duì)項(xiàng)目策劃報(bào)告的進(jìn)度負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)部經(jīng)理對(duì)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)與會(huì)審的進(jìn)度負(fù)責(zé)，其他部門(mén)經(jīng)理對(duì)此階段各自的工作進(jìn)度負(fù)責(zé)。A.項(xiàng)目策劃報(bào)告一、對(duì)項(xiàng)目策劃報(bào)告進(jìn)行進(jìn)度管理的幾個(gè)要點(diǎn)：營(yíng)銷(xiāo)策劃部門(mén)要依據(jù)工作流程預(yù)先制定工作進(jìn)度計(jì)劃，該進(jìn)度計(jì)劃必須符合公司總的進(jìn)度計(jì)劃。在選擇策劃公司時(shí)，應(yīng)做好前期招標(biāo)中“入圍資格審察”的工作，結(jié)合項(xiàng)目本身的特點(diǎn)，選擇數(shù)家對(duì)此類(lèi)項(xiàng)目比較熟悉、經(jīng)驗(yàn)豐富的策劃公司是項(xiàng)目策劃招標(biāo)成功的有力保證；反之，如果在策劃公司選擇上出現(xiàn)問(wèn)題，將對(duì)項(xiàng)目策劃的進(jìn)度、質(zhì)量都產(chǎn)生負(fù)面影響。根據(jù)工作進(jìn)度計(jì)劃，將項(xiàng)目策劃的總時(shí)間及階段成果的時(shí)間、質(zhì)量等要求寫(xiě)進(jìn)合同中并明確延期的賠償責(zé)任。確定新項(xiàng)目的市場(chǎng)細(xì)分\目標(biāo)市場(chǎng)\產(chǎn)品定位等重要內(nèi)容，在策劃委托書(shū)中應(yīng)詳細(xì)寫(xiě)明要求，并進(jìn)行過(guò)程控制，避免到最后才發(fā)現(xiàn)策劃成果與公司要求相差甚遠(yuǎn)的情況發(fā)生，從而避免由于質(zhì)量問(wèn)題而影響項(xiàng)目進(jìn)度。注重平時(shí)市場(chǎng)的研究與策劃單位的考察，盡量壓縮此兩項(xiàng)工作的時(shí)間。二、項(xiàng)目策劃報(bào)告進(jìn)度管理中必須滿(mǎn)足的前提條件：計(jì)劃發(fā)展部提供的地形圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)等外部條件要準(zhǔn)確、完整。營(yíng)銷(xiāo)策劃部在工作以前，先要對(duì)當(dāng)?shù)氐恼叻ㄒ?guī)、市場(chǎng)環(huán)境等有一定的了解。公司要明確授權(quán)范圍，對(duì)問(wèn)題的決策要果斷，不能猶豫不決。三、項(xiàng)目策劃合同結(jié)束后，營(yíng)銷(xiāo)策劃部對(duì)合同的執(zhí)行情況進(jìn)行認(rèn)真的總結(jié)與評(píng)價(jià)，并將總結(jié)報(bào)告交綜合管理部。四、在項(xiàng)目策劃報(bào)告階段，影響項(xiàng)目進(jìn)度的其他部門(mén)的工作有：財(cái)務(wù)付款；在方案研討階段，公司領(lǐng)導(dǎo)、工程部、設(shè)計(jì)部、成本部、財(cái)務(wù)部、計(jì)劃發(fā)展部等相關(guān)人員要積極參與并發(fā)表意見(jiàn)及建議，且要在會(huì)議紀(jì)要上簽字。營(yíng)銷(xiāo)策劃部對(duì)策劃公司的提案給出總結(jié)性的評(píng)價(jià)，隨提案報(bào)告一起報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)后，公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)策劃公司的提案及營(yíng)銷(xiāo)策劃部的意見(jiàn)要及時(shí)給出明確的批復(fù)。B.規(guī)劃方案設(shè)計(jì)與會(huì)審要做好此階段的進(jìn)度管理，設(shè)計(jì)部在設(shè)計(jì)單位的選擇上，要注意如下幾點(diǎn)：最好采用招標(biāo)的形式。要認(rèn)可主案設(shè)計(jì)師。設(shè)計(jì)費(fèi)用要合理。要從了解的設(shè)計(jì)單位中進(jìn)行選擇。在設(shè)計(jì)合同的簽訂中，要做到：設(shè)計(jì)單位要提供公司認(rèn)可的進(jìn)度計(jì)劃，并明確延期的賠償責(zé)任。付款與設(shè)計(jì)的進(jìn)度、質(zhì)量等掛鉤。設(shè)計(jì)人員要與政府審批部門(mén)相關(guān)人員有充分的溝通。在設(shè)計(jì)過(guò)程中，要求設(shè)計(jì)部人員要經(jīng)常與設(shè)計(jì)人員、設(shè)計(jì)文件審批的政府相關(guān)人員進(jìn)行充分的溝通，避免由于對(duì)審批部門(mén)意見(jiàn)的不了解而使設(shè)計(jì)返工。按合同，對(duì)設(shè)計(jì)的質(zhì)量與進(jìn)度進(jìn)行跟蹤，避免到最后才發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)成果與公司要求相差甚遠(yuǎn)的情況發(fā)生。對(duì)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)與會(huì)審進(jìn)行進(jìn)度管理的幾個(gè)要點(diǎn)：1）計(jì)劃發(fā)展部提供的地形圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、管線(xiàn)外部條件等要準(zhǔn)確、完整。2）設(shè)計(jì)部要對(duì)當(dāng)?shù)氐恼叻ㄒ?guī)、設(shè)計(jì)規(guī)范了解清楚。3）公司對(duì)項(xiàng)目的定位要清晰、產(chǎn)品的購(gòu)買(mǎi)人群界定要清楚，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)中的布局及建筑風(fēng)格、對(duì)各種套型的大小及套型比例等要求要明確。4）公司授權(quán)是否明確，哪些工作部門(mén)經(jīng)理可以拍板？哪些工作要討論、意見(jiàn)不一致時(shí)由誰(shuí)拍板？等等問(wèn)題要有明確的規(guī)定和決策的時(shí)間要求，不能猶豫不決。5）公司對(duì)規(guī)劃、設(shè)計(jì)的質(zhì)量要求，對(duì)設(shè)計(jì)的產(chǎn)品的成本要求要及早明確，在設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)中就要寫(xiě)清楚。設(shè)計(jì)周期要合理，要留有成果評(píng)審與討論的時(shí)間，避免因盲目趕進(jìn)度而造成質(zhì)量缺陷。設(shè)計(jì)部應(yīng)注重平時(shí)的產(chǎn)品研發(fā)，縮短方案討論與修改的時(shí)間，提高決策的科學(xué)性與時(shí)效性，避免猶豫不決與設(shè)計(jì)返工。應(yīng)注重對(duì)設(shè)計(jì)單位、設(shè)計(jì)師的平時(shí)考察與歸檔，公司策劃報(bào)告確定后即進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)，不能在設(shè)計(jì)單位的選擇上影響工期。在此階段，其他部門(mén)的進(jìn)度要求：一、計(jì)劃發(fā)展部應(yīng)辦好規(guī)劃方案的政府報(bào)批工作、應(yīng)辦好立項(xiàng)、領(lǐng)取規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)及市政設(shè)計(jì)要點(diǎn)、領(lǐng)取建設(shè)用地許可證、開(kāi)始辦理土地證的有關(guān)手續(xù)、辦理規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的審定工作。設(shè)計(jì)部、成本管理部應(yīng)完成勘察招標(biāo)及合同的簽訂工作，規(guī)劃方案審定后立即開(kāi)始現(xiàn)場(chǎng)勘察。此外，設(shè)計(jì)部、成本部還要開(kāi)始綜合管線(xiàn)設(shè)計(jì)招標(biāo)及施工圖設(shè)計(jì)的招標(biāo)工作。工程部應(yīng)將場(chǎng)地圍墻修好，開(kāi)始甲供材的招標(biāo)準(zhǔn)備工作，并開(kāi)始臨水、臨電的申請(qǐng)。設(shè)計(jì)部要在此階段確定景觀設(shè)計(jì)方案，完成賣(mài)場(chǎng)的土建、裝修設(shè)計(jì)，賣(mài)場(chǎng)的景觀設(shè)計(jì)，市內(nèi)售樓處的裝修設(shè)計(jì)。營(yíng)銷(xiāo)策劃部要完成銷(xiāo)售策劃方案的制定與銷(xiāo)售道具的設(shè)計(jì)工作。C、項(xiàng)目實(shí)施準(zhǔn)備階段的進(jìn)度管理此階段關(guān)鍵線(xiàn)路上的工作有四個(gè)，擴(kuò)初設(shè)計(jì)與會(huì)審、施工圖設(shè)計(jì)與會(huì)審、領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證、領(lǐng)取建筑工程施工許可證。設(shè)計(jì)部部經(jīng)理對(duì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)的進(jìn)度負(fù)責(zé)，并對(duì)施工圖的設(shè)計(jì)進(jìn)度和圖紙會(huì)審負(fù)責(zé)，為確保各報(bào)建工作（圖紙報(bào)審與許可證的領(lǐng)取）的進(jìn)度，計(jì)劃發(fā)展部經(jīng)理應(yīng)做好如下工作：對(duì)照工作流程，計(jì)劃發(fā)展部經(jīng)理必須確保關(guān)鍵線(xiàn)路上各工作的完成時(shí)間，盡可能地壓縮審批時(shí)間。計(jì)劃發(fā)展部必須清楚了解所報(bào)材料是否完整、各材料應(yīng)達(dá)到的質(zhì)量要求。要提前將規(guī)劃、設(shè)計(jì)等成果的質(zhì)量及時(shí)間要求報(bào)設(shè)計(jì)部等部門(mén)。計(jì)劃發(fā)展部必須經(jīng)常保持與政府相關(guān)部門(mén)的溝通，以使公司的意圖與政府相關(guān)審批部門(mén)的意圖能相互理解與支持。在報(bào)建過(guò)程中，對(duì)進(jìn)度影響較大的因素主要有：方案設(shè)計(jì)能否達(dá)到規(guī)劃、設(shè)計(jì)要點(diǎn)的要求，能否滿(mǎn)足消防、交通、環(huán)保等專(zhuān)業(yè)部門(mén)的要求。圖紙質(zhì)量能否滿(mǎn)足國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)范及地方有關(guān)規(guī)定的要求。公司資金是否有切實(shí)的保障。施工圖的設(shè)計(jì)進(jìn)度控制的要點(diǎn)：在勘察合同簽訂中，勘察的合同工期不得影響施工圖的設(shè)計(jì)。在施工圖設(shè)計(jì)合同的簽訂中，除了要有質(zhì)量、造價(jià)控制的條款外，還應(yīng)有進(jìn)度計(jì)劃、進(jìn)度控制的相應(yīng)條款。應(yīng)嚴(yán)格按合同進(jìn)行過(guò)程控制，嚴(yán)把圖紙質(zhì)量關(guān)，避免設(shè)計(jì)中的錯(cuò)誤、設(shè)計(jì)與實(shí)際不符、設(shè)計(jì)交待不明確等問(wèn)題的存在。在總規(guī)報(bào)審?fù)ㄟ^(guò)后，應(yīng)督請(qǐng)有關(guān)設(shè)計(jì)單位在最短時(shí)間內(nèi)將豎向設(shè)計(jì)確定下來(lái)，以利于工程開(kāi)工前的準(zhǔn)備工作完成。應(yīng)在土建施工前充分準(zhǔn)備好各種技術(shù)處理（如地基處理）的預(yù)案。應(yīng)盡可能多地建議各專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)單位采用那些能簡(jiǎn)化施工工藝、提高工作效率、降低工程造價(jià)的新技術(shù)、新工藝、新材料。公司各部門(mén)的工作應(yīng)密切協(xié)作，加強(qiáng)溝通，確保此階段關(guān)鍵線(xiàn)路上的工作在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成?，F(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售中心的施工及裝修均應(yīng)完成，銷(xiāo)售中心的景觀施工要完工；小區(qū)的景觀的施工圖設(shè)計(jì)要完成。工程部應(yīng)完成監(jiān)理及施工的招標(biāo)工作，完成現(xiàn)場(chǎng)的“三通一平”等施工準(zhǔn)備工作，簽訂好監(jiān)理合同與土建施工合同。工程部還應(yīng)和計(jì)劃發(fā)展部密切配合，力爭(zhēng)在領(lǐng)取規(guī)劃許可證時(shí)將監(jiān)理、施工的招標(biāo)辦完。注意在監(jiān)理合同簽訂中，應(yīng)寫(xiě)入有關(guān)進(jìn)度控制的獎(jiǎng)、罰條款，要授予監(jiān)理公司進(jìn)度控制的權(quán)力；在施工合同的簽訂中，應(yīng)有明確的進(jìn)度計(jì)劃，里程碑計(jì)劃，要有過(guò)程控制的相關(guān)條款，要有進(jìn)度控制的獎(jiǎng)、罰措施。計(jì)劃發(fā)展部要辦理好國(guó)有土地使用權(quán)證，領(lǐng)取市政管網(wǎng)許可證，訂立白蟻防治等合同；設(shè)計(jì)部要完成綜合管線(xiàn)的施工圖設(shè)計(jì)。營(yíng)銷(xiāo)策劃部要制定營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃，并實(shí)施該計(jì)劃。D、項(xiàng)目實(shí)施階段的進(jìn)度管理此階段項(xiàng)目進(jìn)度的關(guān)鍵環(huán)節(jié)有三個(gè)：項(xiàng)目施工管理、項(xiàng)目綜合驗(yàn)收、項(xiàng)目交付，壓縮此三個(gè)環(huán)節(jié)的工期即壓縮了項(xiàng)目的工期。項(xiàng)目施工管理加快進(jìn)度的措施：主體工程及其他分項(xiàng)工程在招標(biāo)、合同簽訂時(shí)，合理壓縮工期，并將工期的管理措施寫(xiě)入合同。對(duì)有動(dòng)力污水處理池的小區(qū)，在工程正式開(kāi)工前，將小區(qū)的動(dòng)力污水處理池的土建部分做好。在工程正式開(kāi)工前，將小區(qū)室外主要道路的雨、污水管網(wǎng)敷設(shè)好，并將道路的基層做好；這是加快此階段進(jìn)度的最有效方法。合理規(guī)劃、統(tǒng)籌水、電、氣、供暖等室外景觀等室外工程盡量提前施工，縮短后三通的工期。項(xiàng)目實(shí)施階段的幾個(gè)要點(diǎn)：依據(jù)項(xiàng)目總的進(jìn)度計(jì)劃，工程部要制定自己詳細(xì)的工作計(jì)劃，該進(jìn)度計(jì)劃必須在項(xiàng)目的總進(jìn)度計(jì)劃之內(nèi)。在工程招標(biāo)時(shí)，對(duì)施工單位的了解要全面、深入，要選擇施工質(zhì)量好、經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)的施工單位。要選擇一個(gè)信譽(yù)好、管理經(jīng)驗(yàn)豐富、技術(shù)力量強(qiáng)的監(jiān)理單位。施工合同簽定時(shí)，材料供應(yīng)、質(zhì)量及進(jìn)度要求、竣工結(jié)算、第三方施工配合等內(nèi)容表述要清楚，責(zé)任要明確，不應(yīng)存在模糊與有爭(zhēng)議的內(nèi)容。嚴(yán)格按國(guó)家規(guī)范及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)工程管理文件進(jìn)行工程管理，避免工程造價(jià)及工期索賠。盡量減少工程變更，設(shè)計(jì)變更等技術(shù)處理工作要及時(shí)，避免其對(duì)工期的延誤。加強(qiáng)外部協(xié)調(diào)，避免外部干擾；加強(qiáng)內(nèi)部協(xié)調(diào)，保證內(nèi)部溝通良好。在工程的收尾階段，由于一些分包單位及水、電、氣等專(zhuān)業(yè)施工單位要交叉施工，工程管理難度大，工期很容易拖延；工程部事先應(yīng)做好詳盡的計(jì)劃安排，在各單項(xiàng)合同的簽訂中，應(yīng)有一定的條款來(lái)保證工程部的協(xié)調(diào)能力。要保證甲供材的及時(shí)供用。各專(zhuān)業(yè)分包公司的工作要及時(shí)，不得影響工程總進(jìn)度。此階段管理的一般性時(shí)間要求：取得建設(shè)規(guī)劃許可證后35天內(nèi)，完成監(jiān)理合同的簽定、確定中標(biāo)施工單位并簽定施工合同、領(lǐng)取施工許可證并開(kāi)工。“三通一平”工作及工地圍墻在領(lǐng)取施工許可證前完成。建筑工程在國(guó)家定額工期的85%以?xún)?nèi)完成，施工單位在合同簽訂前必須提供切實(shí)可行的網(wǎng)絡(luò)進(jìn)度計(jì)劃、里程碑計(jì)劃，并準(zhǔn)備好相應(yīng)的人、機(jī)、物等。對(duì)二十萬(wàn)平米以?xún)?nèi)的小區(qū)，綜合管網(wǎng)及小區(qū)道路在建筑單體完工后三個(gè)半月以?xún)?nèi)施工結(jié)束，工程部應(yīng)協(xié)調(diào)好水、電、氣等部門(mén)的工作，保證工程按期完工。對(duì)二十萬(wàn)平米以?xún)?nèi)的小區(qū)，小區(qū)智能化及綠化景觀工程在綜合管網(wǎng)結(jié)束后二個(gè)半月內(nèi)完成。項(xiàng)目綜合驗(yàn)收應(yīng)提前約請(qǐng)相關(guān)驗(yàn)收部門(mén)的相關(guān)人員進(jìn)行指導(dǎo)。工程部在合同簽訂中要分清責(zé)任，合同中要有關(guān)于整改進(jìn)度的約束條款；在工作中要有魄力。各單項(xiàng)工程驗(yàn)收前，該單項(xiàng)工程的文檔資料及工程實(shí)物要預(yù)先進(jìn)行仔細(xì)的內(nèi)驗(yàn)。對(duì)有關(guān)部門(mén)驗(yàn)收的要點(diǎn)事前要清楚，不能犯原則性錯(cuò)誤。驗(yàn)收前要加強(qiáng)與有關(guān)驗(yàn)收部門(mén)的溝通。對(duì)驗(yàn)收、交付中存在的問(wèn)題，整改速度要特別快，執(zhí)行力度要特別堅(jiān)決，不能猶豫、拖延。對(duì)消防、電梯、人防工程，要留有一定的調(diào)試、驗(yàn)收時(shí)間。計(jì)劃發(fā)展部要及時(shí)做好灰線(xiàn)驗(yàn)收、房屋的竣工測(cè)量、管線(xiàn)的竣工測(cè)量等工作。.項(xiàng)目交付前，公司首先要成立項(xiàng)目交付的組織機(jī)構(gòu)，建立交付的操作流程。對(duì)交付中出現(xiàn)的問(wèn)題，明確責(zé)任，即哪些由工程部負(fù)責(zé)、哪些由物業(yè)公司負(fù)責(zé)、哪些由營(yíng)銷(xiāo)策劃部負(fù)責(zé)等。當(dāng)場(chǎng)確定各種問(wèn)題的修復(fù)或反饋時(shí)間，盡量使客戶(hù)滿(mǎn)意。

E、材料及設(shè)備采購(gòu)質(zhì)量控制要點(diǎn)：確保采購(gòu)材料（設(shè)備）100％符合有關(guān)國(guó)家規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)。確保采購(gòu)材料（設(shè)備）嚴(yán)格按合同要求進(jìn)場(chǎng)，保證工程按質(zhì)按期完成。嚴(yán)格按采購(gòu)合同要求支付材料（設(shè)備）款，做到付款進(jìn)度不超前于材料（設(shè)備）進(jìn)場(chǎng)進(jìn)度。設(shè)計(jì)部從建筑設(shè)計(jì)角度考慮，提出采購(gòu)材料（設(shè)備）在美觀及使用功能等方面的要求，并提供甲供料清單及驗(yàn)收規(guī)范。工程部負(fù)責(zé)甲供材料（設(shè)備）的采購(gòu)資料準(zhǔn)備、采購(gòu)實(shí)施、組織驗(yàn)收以及檢查采購(gòu)材料（設(shè)備）是否按合同要求進(jìn)場(chǎng)。成本管理部負(fù)責(zé)控制采購(gòu)材料（設(shè)備）的付款方式以及付款進(jìn)度。工程部主辦工程師按《招投標(biāo)管理工作細(xì)則》規(guī)定要求進(jìn)行甲供材料（設(shè)備）的采購(gòu)。工程部主辦工程師擬定《招投標(biāo)文件》、《采購(gòu)合同》及投標(biāo)廠商的入圍資格報(bào)請(qǐng)部門(mén)經(jīng)理審批。主辦工程師按經(jīng)審批的《入圍資格》要求邀請(qǐng)三至五家分供商進(jìn)行招投標(biāo)，并封樣存至倉(cāng)庫(kù)，做好標(biāo)識(shí)。施工圖紙出齊后7天內(nèi)，主辦工程師應(yīng)要求施工單位上交材料設(shè)備使用計(jì)劃，同時(shí)考慮生產(chǎn)周期，由主辦工程師編制《甲供材料（設(shè)備）采購(gòu)工作計(jì)劃》，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商后作為招投標(biāo)的依據(jù)之一。所有甲供料須在房屋預(yù)售前一個(gè)月簽訂合同，在簽訂合同之前須預(yù)留20天合同審批時(shí)間，20天招投標(biāo)時(shí)間。主辦工程師會(huì)同成本管理部人員實(shí)施招投標(biāo)。主辦工程師按《招投標(biāo)管理工作細(xì)則》及招投標(biāo)結(jié)果，與供貨廠商簽訂采購(gòu)合同并報(bào)請(qǐng)審批。甲供材料（設(shè)備）進(jìn)場(chǎng)管理工作程序：在甲供材料（設(shè)備）簽約之前，主辦工程師必須檢查供貨廠商的法人委托書(shū)、地址、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)、準(zhǔn)用證、合格證、檢測(cè)報(bào)告及其技術(shù)指標(biāo)等資料是否符合《合同》和入圍資格要求。監(jiān)理公司材料員、施工單位材料員檢查進(jìn)場(chǎng)材料（設(shè)備）與“產(chǎn)品封樣”是否相符，并將“產(chǎn)品封樣”保留到工程竣工及至保修期結(jié)束。檢查進(jìn)場(chǎng)材料（設(shè)備）的品牌是否符合合同要求。檢查進(jìn)場(chǎng)材料（設(shè)備）的色澤、材質(zhì)（指材料）、外觀等是否符合設(shè)計(jì)及合同要求。檢查進(jìn)場(chǎng)材料（設(shè)備）的尺寸、規(guī)格、型號(hào)等是否符合設(shè)計(jì)及合同要求。檢查進(jìn)場(chǎng)材料（設(shè)備）是否符合出廠標(biāo)準(zhǔn)或有關(guān)國(guó)家行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以及合同要求達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)。檢查進(jìn)場(chǎng)材料（設(shè)備）合同要求的配件及輔材等是否齊全、正確。檢查進(jìn)場(chǎng)材料（設(shè)備）的產(chǎn)品保護(hù)措施是否到位。檢查進(jìn)場(chǎng)材料（設(shè)備）的供貨時(shí)間是否按合同及供貨時(shí)間計(jì)劃要求執(zhí)行。如供貨時(shí)間延誤造成工期、經(jīng)濟(jì)損失，則由主辦工程師書(shū)面通知供貨廠商主辦人員及其上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)并按采購(gòu)合同規(guī)定處理。對(duì)關(guān)鍵材料（設(shè)備）的關(guān)鍵生產(chǎn)加工過(guò)程，主辦工程師須會(huì)同監(jiān)理工程師委派專(zhuān)門(mén)人員對(duì)其過(guò)程進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)跟蹤監(jiān)督。檢查進(jìn)場(chǎng)材料（設(shè)備）的數(shù)量是否符合合同要求及供貨計(jì)劃要求。檢查進(jìn)場(chǎng)材料（設(shè)備）的存貯及堆放是否符合有關(guān)規(guī)定要求。進(jìn)場(chǎng)材料（設(shè)備）的檢查、驗(yàn)收工作必須做到100％，由工程部主辦工程師負(fù)責(zé)會(huì)同監(jiān)理公司、總承包公司等有關(guān)單位共同參與進(jìn)行（必要時(shí)設(shè)計(jì)部也參加），驗(yàn)收合格后方可支付材料（設(shè)備）款。如施工單位要求延時(shí)交貨，應(yīng)提交書(shū)面申請(qǐng)。公司內(nèi)部相關(guān)環(huán)節(jié)影響工期時(shí)，項(xiàng)目主辦人應(yīng)書(shū)面通知相關(guān)人員可能發(fā)生的費(fèi)用損失。項(xiàng)目結(jié)束后，項(xiàng)目主管匯總甲供材料（設(shè)備）的供貨質(zhì)量、交貨期、配合情況，填寫(xiě)《甲供材料（設(shè)備）供貨單位考核情況評(píng)分表》，報(bào)部門(mén)經(jīng)理審批。總體施工質(zhì)量控制要素：對(duì)總體施工質(zhì)量、進(jìn)度、成本進(jìn)行有效控制，確保最終產(chǎn)品達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，見(jiàn)《室外排水工程規(guī)范》、《電氣裝置工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》、《安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》等標(biāo)準(zhǔn)，且滿(mǎn)足銷(xiāo)售合同交付要求，達(dá)到經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、美觀、安全，確保第一時(shí)間解決問(wèn)題?，F(xiàn)場(chǎng)施工單位根據(jù)房地產(chǎn)公司施工進(jìn)度計(jì)劃編制各工種工程進(jìn)度計(jì)劃表，并且根據(jù)實(shí)際工程進(jìn)度及時(shí)修改、調(diào)整。工程部經(jīng)理根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)施工實(shí)際情況，以及營(yíng)銷(xiāo)工作要求，監(jiān)督監(jiān)理公司，每周定期參加生產(chǎn)會(huì)議，針對(duì)實(shí)際施工與計(jì)劃的偏差及時(shí)平衡、調(diào)整，脫節(jié)嚴(yán)重的，制定應(yīng)急補(bǔ)救方案。在工程成本控制方面應(yīng)抓住以下要素：主體土建安裝施工應(yīng)嚴(yán)格招投標(biāo)制度，事前控制為主，主要抓好工程量清單編制，核準(zhǔn)核實(shí)價(jià)格。土方工程施工應(yīng)抓好現(xiàn)場(chǎng)工程量簽證，進(jìn)行總量平衡控制。對(duì)供電、自來(lái)水、煤氣等大配套公司進(jìn)場(chǎng)施工配合：宜根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，制定相應(yīng)的施工計(jì)劃，在經(jīng)濟(jì)、快捷、保進(jìn)度、質(zhì)量的前提下，盡力快速完成施工。綠化工程：與物業(yè)公司密切合作，配合銷(xiāo)售，完成工程，盡量做到一次成型，少返工、少破壞。圍墻與小品工程：根據(jù)銷(xiāo)售與設(shè)計(jì)要求，并且根據(jù)專(zhuān)業(yè)要求進(jìn)行施工，督促設(shè)計(jì)完善，減少育目施工。道路及下水道工程：在設(shè)計(jì)審圖階段就進(jìn)行總體把關(guān)，使設(shè)計(jì)走向、埋渠合理、經(jīng)濟(jì)，在施工過(guò)程中要求監(jiān)理公司進(jìn)行監(jiān)督，嚴(yán)格控制?，F(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理，所有工程必須委托持證監(jiān)理單位實(shí)施全方位監(jiān)理，并且所有的監(jiān)理工作都必須在主管工程師的監(jiān)督之下有序、有效地執(zhí)行，從而認(rèn)真完成以下工作內(nèi)容：在施工過(guò)程中，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)、監(jiān)督，根據(jù)《室外排水工程規(guī)范》、《建筑給水排水工程規(guī)范》、《建筑工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》等標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)糾正不當(dāng)施工，進(jìn)行過(guò)程質(zhì)量控制。對(duì)已完成的分項(xiàng)分部工程逐項(xiàng)進(jìn)行檢查評(píng)定，并在《分部分項(xiàng)工程質(zhì)量評(píng)定表》上簽字確認(rèn)。分項(xiàng)分部工程包括：土方工程、道路工程、下水道工程、綠化翻土工程、圍墻與小品工程、文明施工。工程部檢查：監(jiān)理公司對(duì)每一項(xiàng)工程進(jìn)行檢查評(píng)定后，將質(zhì)量評(píng)定表報(bào)工程師，主管工程師接表后，即刻到工地抽檢，抽檢頻次不少于標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定數(shù)量的25%，相符率達(dá)90%以上，即認(rèn)為監(jiān)理評(píng)定正確，予以簽名蓋章確認(rèn)，否則，必須重新檢驗(yàn)評(píng)定。隱蔽工程控制：隱蔽工程的內(nèi)容：道路墊層，雨水管、污水管的墊層及埋設(shè)，小品的建筑基礎(chǔ)及鋼筋配置，綠化配套設(shè)施的基礎(chǔ)敷設(shè)，配套工程雨、污水井的澆砌，小區(qū)照明管道等。隱蔽工程檢查標(biāo)準(zhǔn)：《室外排水工程規(guī)范》、《道路工程規(guī)范》、《安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》等標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。隱蔽工程的檢查：主管工程師應(yīng)經(jīng)常檢查隱蔽工程施工情況，對(duì)異常情況及時(shí)作出處理，并在管道隱蔽工程驗(yàn)收記錄中做好處理記錄。當(dāng)隱蔽工程作業(yè)結(jié)束，在施工單位自檢基礎(chǔ)上，由監(jiān)理公司牽頭，工程部、施工單位技術(shù)負(fù)責(zé)人三方共同對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行檢查驗(yàn)收。工程驗(yàn)收：工程竣工后，在施工單位自檢基礎(chǔ)上，工程部組織監(jiān)理公司、施工單位技術(shù)負(fù)責(zé)人三方共同對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行100%檢查。填寫(xiě)《道路工程檢查表》、《排水工程檢查表》，發(fā)現(xiàn)不合格品，應(yīng)按《不合格品的控制程序》進(jìn)行處理。質(zhì)量回訪：工程移交物業(yè)后，工程部主管工程師三個(gè)月一次到水電維修處回訪。工程部主管工程師就常見(jiàn)工程質(zhì)量問(wèn)題作出總結(jié)，在以后工程中加以重點(diǎn)控制。6.地方政府的各項(xiàng)收費(fèi)中，有哪些收費(fèi)可以通過(guò)協(xié)商進(jìn)行減少或免繳的？江蘇省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)25項(xiàng)規(guī)費(fèi)一覽表1、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)按建筑面積：住宅xx元/㎡、商服xx元/㎡〔各地區(qū)規(guī)劃局或建設(shè)局收取，標(biāo)準(zhǔn)不一〕2、墻改基金按建筑面積x元/㎡〔建設(shè)局收取〕3、散裝水泥專(zhuān)項(xiàng)資金按建筑面積x元/㎡〔建設(shè)局收取〕4、建筑安全監(jiān)督管理費(fèi)一般按建筑造價(jià)的‰，約x元/㎡〔建設(shè)局收取〕5、規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)按建筑面積x元/㎡，營(yíng)業(yè)性x元/㎡〔規(guī)劃局收取〕6、建筑工程交易綜合費(fèi)中標(biāo)價(jià)的1.4‰，中標(biāo)方70%，按建筑面積約x元/㎡〔招標(biāo)辦收取〕7、檔案服務(wù)費(fèi)按建筑面積x元/㎡〔規(guī)劃局收取〕8、工程定額測(cè)定費(fèi)按建筑造價(jià)的1‰，約x元/㎡〔質(zhì)檢站收取〕9、行業(yè)管理費(fèi)按建筑造價(jià)的4‰，約x元/㎡〔建管處收取〕10、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)按建筑造價(jià)的2.3‰，約x元/㎡〔質(zhì)檢站收取〕11、解困基金按建筑造價(jià)1‰，約x元/㎡事員〔勞動(dòng)局收取〕12、建筑垃圾處置費(fèi)按建筑面積x元/㎡〔環(huán)衛(wèi)處收取〕13、裝璜垃圾處置費(fèi)按建筑面積x元/㎡〔城管局或市容局收取〕14、工程渣土處置費(fèi)x元/㎡，約x元/㎡〔城管局或市容局收取〕15、拆遷管理費(fèi)拆遷安置總費(fèi)用的0.6%〔拆遷辦收取〕16、白蟻防治費(fèi)按建筑面積x元/㎡〔房管局收取〕17、排污費(fèi)約建筑造價(jià)的1.5‰，約x元/㎡〔環(huán)保局收取〕18、環(huán)評(píng)費(fèi)x萬(wàn)元〔環(huán)保局收取〕19、出讓金業(yè)務(wù)費(fèi)成交價(jià)的2%〔國(guó)土局收取〕20、土地交易綜合服務(wù)費(fèi)x元/㎡〔國(guó)土局收取〕21、土地登記費(fèi)x元,x元/平方米〔國(guó)土局收取〕22、土地測(cè)繪費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)x元/㎡加x元/拐點(diǎn)〔國(guó)土局收取〕23、防雷檢測(cè)費(fèi)x元/點(diǎn)〔氣象局收取〕24、城市規(guī)劃編制費(fèi)按土地面積x元/平方米〔規(guī)劃辦收取〕25、人防建設(shè)資金按建筑面積x元/㎡，(如自建人防工程可退還)〔建設(shè)局收取〕另外收費(fèi)項(xiàng)目參考表1、圖紙審查費(fèi)按建筑面積x元/平方米左右市級(jí)收費(fèi)2、房產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)住宅x元/㎡，商業(yè)x元/㎡房管局3、房產(chǎn)測(cè)繪費(fèi)住宅x元/㎡，非住宅x元/㎡房管局4、房產(chǎn)登記費(fèi)約x元/㎡房管局5、房屋維修基金按建筑面積x元/㎡房管局6、綠化保證金按綠化面x元/㎡(綠化建成達(dá)標(biāo)可退還)建設(shè)局7、生活污水凈化工程建設(shè)費(fèi)按實(shí)際工程量計(jì)算能源辦8、墻改基金按建筑面積x元/㎡，(如使用新材料可退還)需要建設(shè)局9、建筑業(yè)勞保統(tǒng)籌工程直接費(fèi)的2.23%建設(shè)局政府收費(fèi)的主要幾項(xiàng)中可以做工作和公關(guān)的有：一）、項(xiàng)目規(guī)費(fèi)(報(bào)建費(fèi))市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（可利用政策和公共關(guān)系，適當(dāng)緩繳）。人防易地建設(shè)費(fèi)（可利用政策和公共關(guān)系做工作，適當(dāng)減低面積和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，節(jié)省投資）。散裝水泥專(zhuān)項(xiàng)資金。凡以建筑面積計(jì)算的建設(shè)項(xiàng)目，按建筑面積每平方米2元收取〔可以在報(bào)建面積上作文章〕。白蟻防治費(fèi)。七層以下部分（含七層、地下室），每平方米2.30元，八層以上部分（含八層），每平方米0.70元，公寓別墅每平方米10元?！部梢栽趫?bào)建面積上作文章并通過(guò)關(guān)系緩繳〕。規(guī)劃管理費(fèi)[城市規(guī)劃編制費(fèi)]。（可利用政策和公共關(guān)系，適當(dāng)緩繳或少繳）。檔案服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按1元/平米估算?！部梢栽趫?bào)建面積上作文章并通過(guò)關(guān)系緩繳〕。建筑安全監(jiān)督管理費(fèi)在省轄市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，按最高不超過(guò)建筑安裝工程造價(jià)（不含設(shè)備）的0.6‰?！部梢栽诮ò苍靸r(jià)上作文章，降低總造價(jià)，適當(dāng)少繳管理費(fèi)〕。建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)及辦理施工許可證的合同簽證費(fèi)，勞保統(tǒng)籌等按建安工程量的2.3‰收取?！部梢栽诮ò苍靸r(jià)和施工合同上作文章，降低建安工程總造價(jià)，適當(dāng)少繳管理費(fèi)〕。招標(biāo)代理、標(biāo)底編制費(fèi)：招投標(biāo)管理費(fèi)，監(jiān)理招標(biāo)、施工招標(biāo)、設(shè)備招標(biāo)代理，標(biāo)底編制費(fèi)等按市場(chǎng)行情確定〔可以壓價(jià)〕。招標(biāo)代理費(fèi)，根據(jù)估算，本工程招標(biāo)代理為中標(biāo)價(jià)的0.15%（包括提供招標(biāo)用的工程量清單）。標(biāo)底編制費(fèi)，根據(jù)“江蘇省工程造價(jià)咨詢(xún)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”，本工程取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算為預(yù)算價(jià)(總建安造價(jià))的0.20%。合同鑒證費(fèi)：合同公證、鑒證最高收費(fèi)3000元。200萬(wàn)元以下的收取500元；200萬(wàn)元以上至500萬(wàn)元部分收取0.2%；500萬(wàn)元以上部分收取0.1%。自來(lái)水管網(wǎng)建設(shè)工程費(fèi)新建、擴(kuò)建、改建的普通民用住宅每平方米建筑面積收取管網(wǎng)建設(shè)建設(shè)工程費(fèi)15元（管網(wǎng)調(diào)節(jié)費(fèi)免收）。墻改專(zhuān)項(xiàng)基金按建筑面積7元/m2（不能按照建筑面積計(jì)算的建筑物以實(shí)際用量每塊標(biāo)準(zhǔn)磚0.05元計(jì)算）。使用新型墻體材料占?jí)w材料總用量的比例達(dá)到40%的，按省財(cái)政、物價(jià)等部門(mén)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)退還專(zhuān)項(xiàng)用費(fèi)。最高退還比例可達(dá)到70%〔具體退還比例需與墻改辦人員做工作，核實(shí)后確定〕。防雷審查費(fèi)防雷裝置的設(shè)計(jì)審核按0.2元/m2，防雷裝置的施工監(jiān)督、竣工驗(yàn)收按1.00元/平米〔可以在報(bào)建面積上作文章并通過(guò)關(guān)系緩繳〕。另房地產(chǎn)稅金等可充分利用國(guó)家新出臺(tái)的所有政策減付或緩繳。二、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)一)、室外供電配套費(fèi)約130--150元/平米主要包括高壓線(xiàn)路工程、低壓線(xiàn)路工程、配電站、開(kāi)閉站、高低壓配電及安裝費(fèi)，發(fā)電機(jī)及其安裝費(fèi)。供電設(shè)施配套費(fèi)數(shù)額較高，又屬壟斷公司行為，需雙方友好協(xié)商解決?！部梢栽趪?guó)企主要負(fù)責(zé)人及其利益群體上作文章，并通過(guò)關(guān)系進(jìn)行利益交換〕。

二)、室外供水配套費(fèi)約15--20元/平米根據(jù)有關(guān)項(xiàng)目測(cè)算，按15元/平米（用地面積）估算。屬壟斷公司行為，需雙方友好協(xié)商解決?！部梢栽趪?guó)企主要負(fù)責(zé)人及其利益群體上作文章，并通過(guò)關(guān)系進(jìn)行利益交換〕。三)、室外排水、排污主要雨污水系統(tǒng)、污水處理設(shè)施。四)、室外燃?xì)庵饕ü艿腊惭b、調(diào)壓站。屬企業(yè)行為。通過(guò)規(guī)范化的市場(chǎng)行為解決。五)、消防檢測(cè)費(fèi)和室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)費(fèi)均可以通過(guò)協(xié)商，按最低標(biāo)準(zhǔn)支付。

7.公司內(nèi)部運(yùn)營(yíng)中，銷(xiāo)售、財(cái)務(wù)、工程和技術(shù)、內(nèi)外部協(xié)調(diào)、行政事務(wù)等，你如何進(jìn)行分工？企業(yè)成功靠的是人才，企業(yè)只有建立合理的計(jì)劃與績(jī)效考核制度，建立好了戰(zhàn)略型人力資源制度，完善企業(yè)用人、留人機(jī)制，才能對(duì)企業(yè)真正起大作用。有效的人力資源戰(zhàn)略從招聘員工那一刻就已經(jīng)開(kāi)始實(shí)施了，關(guān)鍵的是要與企業(yè)戰(zhàn)略相結(jié)合。民營(yíng)企業(yè)的快速發(fā)展使得人才資源供不應(yīng)求。中高級(jí)管理人員與技術(shù)骨干人員的匱乏使得民營(yíng)企業(yè)發(fā)展的后勁不足。企業(yè)不能等到用人時(shí)才去找人，應(yīng)事先有人力資源規(guī)劃。在企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、財(cái)務(wù)計(jì)劃的基礎(chǔ)上制定本企業(yè)的人員替補(bǔ)計(jì)劃、招聘計(jì)劃、退養(yǎng)計(jì)劃、發(fā)展計(jì)劃等。誰(shuí)是企業(yè)未來(lái)的***？誰(shuí)是企業(yè)未來(lái)的“領(lǐng)頭羊”？這是每一個(gè)民企老板和職業(yè)經(jīng)理人必須經(jīng)常思考的問(wèn)題。許多員工的追求不僅僅是用一份勞動(dòng)力互換的報(bào)酬，他們還追求在工作環(huán)境中實(shí)現(xiàn)自己的人生價(jià)值，喜歡工作的挑戰(zhàn)，普遍開(kāi)始關(guān)心自己身心的發(fā)展。民營(yíng)企業(yè)管理體制創(chuàng)新

一是要制定公正合理的績(jī)效考評(píng)制度，充分調(diào)動(dòng)員工的積極性和創(chuàng)造性。在企業(yè)里形成公平競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)制氛圍，激勵(lì)員工奮發(fā)圖強(qiáng)，使優(yōu)秀的人才脫穎而出并留住人才。二是要重視人才培養(yǎng)，建立科學(xué)的人才培養(yǎng)機(jī)制，企業(yè)要不斷地對(duì)員工進(jìn)行崗位在職培訓(xùn)，讓員工能夠跟得上或領(lǐng)先于專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域的發(fā)展動(dòng)態(tài)；注重培養(yǎng)“復(fù)合型”人才。下面我簡(jiǎn)要地提出公司組織架構(gòu)和高管職責(zé)和分工。

公司組織機(jī)構(gòu)圖

項(xiàng)目部…項(xiàng)目公司…副總經(jīng)理經(jīng)營(yíng)委員會(huì)總工程師營(yíng)銷(xiāo)策劃部工程管理部計(jì)劃發(fā)展部成本合約部財(cái)

務(wù)

部綜合行政部副總工程師設(shè)計(jì)管理部財(cái)務(wù)行政總監(jiān)總經(jīng)理

注1：圖中實(shí)線(xiàn)代表指揮關(guān)系，虛線(xiàn)代表業(yè)務(wù)指導(dǎo)關(guān)系注2：虛框代表非常設(shè)機(jī)構(gòu)

各部門(mén)崗位設(shè)置

1、綜合行政部

財(cái)務(wù)行政總監(jiān)綜合行政部經(jīng)理人事主管辦公室秘書(shū)行政主管

2、計(jì)劃發(fā)展部計(jì)劃發(fā)展部經(jīng)理項(xiàng)目工程師項(xiàng)目報(bào)建員副總經(jīng)理市場(chǎng)調(diào)研員

3、工程管理部總工程師工程管理部經(jīng)理

4、營(yíng)銷(xiāo)策劃部客服主管副總經(jīng)理營(yíng)銷(xiāo)策劃部經(jīng)理策劃主管銷(xiāo)售主管資料管理員

6、成本合約部

成本合約部經(jīng)理造價(jià)員造價(jià)工程師副總經(jīng)理

7、財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部經(jīng)理會(huì)計(jì)出納總經(jīng)理主管會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)行政總監(jiān)

8、設(shè)計(jì)管理部副總工程師建筑景觀設(shè)計(jì)師結(jié)構(gòu)水電設(shè)計(jì)副總經(jīng)理

總經(jīng)理崗位說(shuō)明書(shū)崗

位標(biāo)識(shí)信息崗位名稱(chēng)總經(jīng)理隸屬部門(mén)

崗位編碼

直接上級(jí)無(wú)工資等級(jí)

直接下級(jí)財(cái)務(wù)總監(jiān)、副總經(jīng)理、總工程師，分管部門(mén)經(jīng)理工作概述作為公司的最高管理者，全面領(lǐng)導(dǎo)公司的決策、開(kāi)發(fā)、管理工作。分管綜合辦公室、財(cái)務(wù)部。工作職責(zé)與任務(wù)1、主持召開(kāi)總經(jīng)理辦公會(huì)議；2、主持公司的日常經(jīng)營(yíng)管理工作；3、簽署公司重要文件和其他應(yīng)由公司法定代表人簽署的其他文件，代表公司簽署各種合同和協(xié)議；4、組織制定和實(shí)施公司年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和投資方案；5、組織制定公司基本管理制度，批準(zhǔn)公司內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)設(shè)置方案和具體規(guī)章；6、聘任或解聘公司副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人、部門(mén)經(jīng)理，批準(zhǔn)其他人員的聘任或解聘；7、批準(zhǔn)公司職工的薪酬、考核和獎(jiǎng)懲；8、決定公司法人財(cái)產(chǎn)的處置和固定資產(chǎn)的購(gòu)置；9、審批或授權(quán)審批公司財(cái)務(wù)支出款項(xiàng)；10、公司法和公司章程規(guī)定的其他職權(quán)。工作績(jī)效標(biāo)準(zhǔn)1、公司及項(xiàng)目品牌戰(zhàn)略的實(shí)施完成情況；2、銷(xiāo)售收入、利潤(rùn)額、開(kāi)發(fā)面積、應(yīng)收帳款、重要任務(wù)完成情況；3、預(yù)算控制、關(guān)鍵人員流失率、全員勞動(dòng)生產(chǎn)率；4、領(lǐng)導(dǎo)能力、判斷與決策能力、人際影響能力、溝通能力、執(zhí)行能力、客戶(hù)服務(wù)能力。崗位工作關(guān)系一、內(nèi)部關(guān)系1、所受監(jiān)督：接受本公司董事會(huì)人員監(jiān)督。2、所施監(jiān)督：對(duì)公司副總經(jīng)理和各部門(mén)工作實(shí)施監(jiān)督；3、協(xié)調(diào)關(guān)系：與高層管理人員、公司各部門(mén)及非常設(shè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行協(xié)調(diào)和溝通。二、外部關(guān)系與上級(jí)各主管部門(mén)、政府機(jī)構(gòu)、客戶(hù)、供方、合作伙伴、金融機(jī)構(gòu)、媒體等的溝通與協(xié)調(diào)。工作權(quán)限1、公司重大問(wèn)題的決策權(quán)；2、對(duì)公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的決策權(quán)；3、對(duì)高管人員、部門(mén)經(jīng)理及主要技術(shù)人員的人事任免權(quán)；4、對(duì)公司各項(xiàng)工作的監(jiān)控權(quán)；5、對(duì)公司所有員工獎(jiǎng)懲的決定權(quán)；6、對(duì)下級(jí)之間工作爭(zhēng)議的裁決權(quán)；7、對(duì)所屬下級(jí)的管理水平、業(yè)務(wù)水平和業(yè)績(jī)的評(píng)價(jià)考核權(quán)；8、公司預(yù)算內(nèi)的財(cái)務(wù)審批權(quán)；9、授權(quán)范圍內(nèi)合同的審批權(quán)。

財(cái)務(wù)行政總監(jiān)崗位說(shuō)明書(shū)崗

位標(biāo)識(shí)信息崗位名稱(chēng)財(cái)務(wù)行政總監(jiān)隸屬部門(mén)

崗位編碼

直接上級(jí)總經(jīng)理工資等級(jí)

直接下級(jí)財(cái)務(wù)部經(jīng)理，行政部經(jīng)理工作概述負(fù)責(zé)協(xié)助公司決策層進(jìn)行投資籌劃和財(cái)務(wù)管理工作，分管財(cái)務(wù)部和行政事務(wù)部。工作職責(zé)與任務(wù)1、協(xié)助總經(jīng)理制定公司年度發(fā)展和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，指導(dǎo)各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)；2、主持財(cái)務(wù)管理、成本核算和全面經(jīng)濟(jì)核算工作，跟蹤并監(jiān)督公司的運(yùn)營(yíng)成本；3、對(duì)公司財(cái)務(wù)狀況的現(xiàn)狀和未來(lái)發(fā)展做出財(cái)務(wù)分析，為總經(jīng)理辦公會(huì)制定戰(zhàn)略性決策提供財(cái)務(wù)信息；4、負(fù)責(zé)公司的資金籌集和資金管理；5、參與重大經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的制定和重大經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)的研究，制訂并考核有關(guān)部門(mén)/單位各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理指標(biāo)；6、協(xié)調(diào)財(cái)稅、金融部門(mén)與公司發(fā)生的一切業(yè)務(wù)往來(lái)和聯(lián)系，為公司創(chuàng)造良好的財(cái)務(wù)環(huán)境；7、協(xié)調(diào)和配合好與其他副總的工作關(guān)系，從大局出發(fā)，保證公司的穩(wěn)步發(fā)展；8、根據(jù)公司制定的目標(biāo)和規(guī)定，嚴(yán)格控制各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)支出和各項(xiàng)行政管理費(fèi)用；9、負(fù)責(zé)公司企業(yè)文化和品牌的建設(shè)；負(fù)責(zé)公司行政印鑒的管理，辦理用印手續(xù)10、完成總經(jīng)理交辦的其他臨時(shí)性工作。工作績(jī)效標(biāo)準(zhǔn)1、公司年度、季度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的符合情況；2、公司資本運(yùn)做和籌資方略的落實(shí)情況；3、外聯(lián)關(guān)系的順暢溝通。崗位工作關(guān)系一、內(nèi)部關(guān)系1、所受監(jiān)督：在領(lǐng)導(dǎo)財(cái)務(wù)與決策方面，接受總經(jīng)理的監(jiān)督；2、所施監(jiān)督：對(duì)財(cái)務(wù)部，行政部工作進(jìn)行監(jiān)督、指導(dǎo)；3、協(xié)調(diào)關(guān)系：與副總經(jīng)理、總工程師、公司各部門(mén)負(fù)責(zé)人進(jìn)行協(xié)調(diào)和溝通。二、外部關(guān)系與工商、稅務(wù)、銀行及財(cái)政等主管部門(mén)和政府相關(guān)部門(mén)溝通與協(xié)調(diào)。工作權(quán)限1、對(duì)公司戰(zhàn)略性決策的建議權(quán)；2、對(duì)資本運(yùn)作和籌資方略的檢查和督辦權(quán)；3、對(duì)外聯(lián)工作的權(quán)宜處理權(quán)；4、對(duì)財(cái)務(wù)和成本工作的監(jiān)督和建議權(quán)。

副總經(jīng)理崗位說(shuō)明書(shū)崗

位標(biāo)識(shí)信息崗位名稱(chēng)副總經(jīng)理隸屬部門(mén)

崗位編碼

直接上級(jí)總經(jīng)理工資等級(jí)

直接下級(jí)分管部門(mén)經(jīng)理工作概述負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、組織公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程的綜合管理工作。分管成本合約部、計(jì)劃發(fā)展部、營(yíng)銷(xiāo)策劃部。工作職責(zé)與任務(wù)1、參與公司的重大決策和年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和融資、投資方案的制定；2、主持主管范圍的工作計(jì)劃與實(shí)施，指導(dǎo)并組織、協(xié)調(diào)、實(shí)施并完成公司決議和總經(jīng)理安排的計(jì)劃內(nèi)工作；3、審批或?qū)徍酥鞴懿块T(mén)報(bào)送的文件；4、負(fù)責(zé)主管范圍供方的考察、洽談，參與供方招標(biāo)工作，提出供方選擇意見(jiàn)，受總經(jīng)理委托代表公司與供方簽署合約；5、負(fù)責(zé)對(duì)各類(lèi)設(shè)計(jì)方案和設(shè)計(jì)圖紙的把關(guān)，使其符合公司開(kāi)發(fā)要求；6、提出主管范圍的組織機(jī)構(gòu)及職責(zé)調(diào)整、人員聘任或解聘、薪酬、考核、獎(jiǎng)懲等意見(jiàn)；7、參與制定公司基本管理制度，擬訂或組織制定主管范圍的內(nèi)部規(guī)章；8、負(fù)責(zé)審批公司授權(quán)額度內(nèi)的財(cái)務(wù)支出款項(xiàng)；9、總經(jīng)理委托或安排的其他事宜。工作績(jī)效標(biāo)準(zhǔn)1、公司項(xiàng)目工程年度、季度經(jīng)濟(jì)目標(biāo)和工作計(jì)劃的實(shí)施完成情況；2、項(xiàng)目質(zhì)量、進(jìn)度和成本的控制情況；3、土地規(guī)劃、土地儲(chǔ)備目標(biāo)的完成情況；4、銷(xiāo)售目標(biāo)的完成情況；5、各項(xiàng)設(shè)計(jì)方案和施工圖設(shè)計(jì)前的策劃、設(shè)計(jì)類(lèi)性?xún)r(jià)比優(yōu)化性；6、供方、項(xiàng)目管理體系的合理、有效性；7、下屬員工管理、考核、評(píng)定情況。崗位工作關(guān)系一、內(nèi)部關(guān)系1、所受監(jiān)督：在領(lǐng)導(dǎo)土地儲(chǔ)備、項(xiàng)目策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)管理與項(xiàng)目銷(xiāo)售方面，接受總經(jīng)理的監(jiān)督；2、所施監(jiān)督：對(duì)分管部門(mén)工作實(shí)施監(jiān)督；3、協(xié)調(diào)關(guān)系：與高層管理人員、公司各部門(mén)負(fù)責(zé)人進(jìn)行協(xié)調(diào)和溝通。二、外部關(guān)系與政府相關(guān)職能部門(mén)和機(jī)構(gòu)溝通與協(xié)調(diào)。工作權(quán)限1、對(duì)規(guī)劃、土地、設(shè)計(jì)管理、項(xiàng)目策劃、銷(xiāo)售等有關(guān)文件、計(jì)劃、方案的審批權(quán)；2、對(duì)下屬部門(mén)工作的檢查和督辦權(quán)；3、分管開(kāi)發(fā)工作范圍內(nèi)緊急事件的權(quán)宜處理權(quán)；4、對(duì)直接下級(jí)崗位調(diào)配的建議權(quán)、任命的提名權(quán)和獎(jiǎng)懲的建議權(quán)；5、對(duì)各種供方工作有監(jiān)督、評(píng)定權(quán)。

總工程師崗位說(shuō)明書(shū)崗

位標(biāo)識(shí)信息崗位名稱(chēng)總工程師隸屬部門(mén)

崗位編碼GG－05直接上級(jí)總經(jīng)理工資等級(jí)

直接下級(jí)分管部門(mén)及項(xiàng)目部經(jīng)理工作概述負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)公司的項(xiàng)目管理及工程技術(shù)類(lèi)工作，分管工程管理部和本地項(xiàng)目部。工作職責(zé)與任務(wù)1、參與公司的重大決策和年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和投資方案的制定；2、審核分管部門(mén)年度、季度工作目標(biāo)和工作計(jì)劃；組織編制公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃；3、主持編制公司技術(shù)發(fā)展規(guī)劃及新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的推廣應(yīng)用計(jì)劃；4、審批工程管理部或項(xiàng)目公司報(bào)送的施工技術(shù)方案等，針對(duì)技術(shù)問(wèn)題提出主導(dǎo)意見(jiàn)；5、根據(jù)公司實(shí)際情況，提出工程管理部與項(xiàng)目部職責(zé)調(diào)整、人員聘任或解聘、薪酬、考核、獎(jiǎng)懲等意見(jiàn)；6、參與制定公司基本管理制度；審批與分管部門(mén)管理職能有關(guān)的文件、計(jì)劃、方案；7、監(jiān)督各項(xiàng)目運(yùn)行情況，確保公司供方、項(xiàng)目管理體系的有效實(shí)施，提出改進(jìn)的意見(jiàn)；8、全面負(fù)責(zé)解決施工圖設(shè)計(jì)及施工中出現(xiàn)的重大技術(shù)問(wèn)題，對(duì)設(shè)計(jì)變更進(jìn)行技術(shù)評(píng)審，并簽署變更意見(jiàn)；9、負(fù)責(zé)工程技術(shù)文件對(duì)內(nèi)、對(duì)外的審核簽發(fā)；10、主持制訂項(xiàng)目質(zhì)量、安全文明目標(biāo)，組織工程技術(shù)方案研討，組織對(duì)各項(xiàng)目的定期檢查和專(zhuān)項(xiàng)檢查，并提出工程技術(shù)、質(zhì)量、安全等問(wèn)題的處理意見(jiàn)；工作績(jī)效標(biāo)準(zhǔn)1、公司項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、技術(shù)和施工方案的編寫(xiě)、實(shí)施情況；2、工程技術(shù)把關(guān)和重大技術(shù)問(wèn)題的處理情況；3、項(xiàng)目技術(shù)管理情況；4、重要技術(shù)文件的審批情況；崗位工作關(guān)系一、內(nèi)部關(guān)系1、所受監(jiān)督：在項(xiàng)目管理和施工技術(shù)管理方面，接受總經(jīng)理的監(jiān)督；2、所施監(jiān)督：對(duì)項(xiàng)目管理和技術(shù)部門(mén)工作實(shí)施監(jiān)督；3、協(xié)調(diào)關(guān)系：與總經(jīng)理、高層管理人員、公司各部門(mén)負(fù)責(zé)人進(jìn)行協(xié)調(diào)和溝通。二、外部關(guān)系與上級(jí)城建、建委和施工圖設(shè)計(jì)單位等單位溝通與協(xié)調(diào)。工作權(quán)限1、對(duì)工程管理和施工技術(shù)有關(guān)文件、計(jì)劃、方案的審批權(quán)；2、對(duì)工程管理工作的監(jiān)督權(quán)；3、分管工程技術(shù)范圍內(nèi)緊急事件的權(quán)宜處理權(quán)；部門(mén)經(jīng)理及其以下略。各部門(mén)管理職責(zé)略。8.在你過(guò)去的管理中積累了豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，你認(rèn)為對(duì)房地產(chǎn)公司的運(yùn)營(yíng)和管理？（請(qǐng)舉例說(shuō)明）如何做好房地產(chǎn)公司總經(jīng)理，運(yùn)營(yíng)和管理好房地產(chǎn)企業(yè)，以下方面是我的心得和體會(huì)：

1.

了解公司治理結(jié)構(gòu)，明確工作目標(biāo)，爭(zhēng)取最優(yōu)公司治理機(jī)制，經(jīng)理人的期望值與公司董事會(huì)提供的環(huán)境與待遇相一致。

2.

調(diào)查研究

根據(jù)董事會(huì)確定的目標(biāo)，建立整個(gè)房地產(chǎn)公司的組織架構(gòu)，梳理公司規(guī)章制度，確定人員編制與崗位職責(zé)，建立完整的公司流程，企業(yè)運(yùn)作不會(huì)因?yàn)閭€(gè)別人的人事變動(dòng)而受到太大影響。

3.

市場(chǎng)調(diào)研與定位

明確區(qū)域市場(chǎng)的土地權(quán)屬、項(xiàng)目定位，邀請(qǐng)建筑規(guī)劃、當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)專(zhuān)家、建筑師一起進(jìn)行總體規(guī)劃，編制項(xiàng)目可行性報(bào)告。明確土地使用所有權(quán)和范圍、土地形狀至關(guān)重要，在南京江寧區(qū)東郊小鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)前期，對(duì)購(gòu)買(mǎi)1920畝土地和山地使用權(quán)過(guò)程中，我與律師一道工作，深深體會(huì)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及利害相關(guān)者眾多，必需嚴(yán)格把好法律關(guān)。

4.

制定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作計(jì)劃，編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金預(yù)算與人力資源需求報(bào)告，完善公司組織架構(gòu)，確定不同階段的融資比例和所需資金數(shù)額，根據(jù)融資目標(biāo)確認(rèn)融資渠道，控制整個(gè)融資成本。5.

選擇適合本項(xiàng)目的最佳性?xún)r(jià)比的供應(yīng)商，包括策劃公司、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、景觀設(shè)計(jì)單位，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)的一體化。

6.

根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和戶(hù)型，制作初步的產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)，進(jìn)行針對(duì)性客戶(hù)調(diào)研并征詢(xún)專(zhuān)家意見(jiàn)，而后優(yōu)化調(diào)整設(shè)計(jì)方案。

7.

建筑項(xiàng)目總包與成本進(jìn)度控制

，大力在甲乙雙方統(tǒng)一應(yīng)用項(xiàng)目管理軟件，聯(lián)合控制工程成本、進(jìn)度，靈活適應(yīng)變更，及時(shí)通過(guò)合同管理軟件結(jié)算，確保建設(shè)單位購(gòu)買(mǎi)材料等資金需求。

8.

市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)

根據(jù)數(shù)個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)實(shí)踐，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作應(yīng)該提前進(jìn)行，根據(jù)營(yíng)銷(xiāo)總目標(biāo)，確定營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，一般新項(xiàng)目廣告營(yíng)銷(xiāo)比例為５０％，客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)比例為４０％。老項(xiàng)目客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)比例能夠達(dá)到８０％。

9.

在塑造強(qiáng)勢(shì)品牌的工作完成后，重點(diǎn)抓好企業(yè)品牌輸出工作。我在南京蘇寧環(huán)球集團(tuán)的南京威尼斯水城的開(kāi)發(fā)中，抓住項(xiàng)目進(jìn)度快、項(xiàng)目產(chǎn)品多樣，時(shí)間緊，任務(wù)重的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。在沿江大高和六，七，八街區(qū)的規(guī)劃及建設(shè)中，為確保工程時(shí)間節(jié)點(diǎn)，我?guī)ьI(lǐng)分管部門(mén)全體員工在人手少，時(shí)間緊，工作任務(wù)重的情況下，時(shí)刻以公司利益大于一切的宗旨，以公司為家，以設(shè)計(jì)院為家，放棄休息，加班加點(diǎn)，任勞任怨。在全體人員的努力下，終于確保了工程圖紙準(zhǔn)時(shí)下發(fā)至各相關(guān)部門(mén)，確保了各項(xiàng)工程的順利實(shí)施。另外，作為分管全面技術(shù)工作的總工程師，還能夠較好地與公司內(nèi)外部其他相關(guān)部門(mén)做到順暢的溝通與配合，一方面能夠從公司的角度對(duì)其他部門(mén)的工作提供幫助，另一方面能夠在公關(guān)合作的過(guò)程中既節(jié)約開(kāi)支，又獲得其他部門(mén)最有力的支持。當(dāng)然，作為公司整體中的重要管理人員，除了能夠較好地完成本職工作外，還必須能夠具備一定的機(jī)動(dòng)能力和應(yīng)變能力，對(duì)于突發(fā)事件，能夠按照決策層的總體戰(zhàn)略部署和執(zhí)行力，起到運(yùn)籌帷幄和沖鋒陷陣的作用。2021年初，蘇寧環(huán)球集團(tuán)派駐我參與并完成了吉林公司的技術(shù)、管理班子籌建，建立了基本的技術(shù)管理體系并與集團(tuán)進(jìn)行了有效對(duì)接，完成了一期1-4街區(qū)的方案和施工圖設(shè)計(jì)，完成了立項(xiàng)、土地預(yù)審、規(guī)劃用地許可證等前期手續(xù)，完成了第一、二街區(qū)的拆遷，通過(guò)精心策劃和準(zhǔn)備積累了6800多戶(hù)客戶(hù)，同時(shí)融資工作取得了一定進(jìn)展，已成功貸款1、5億元，在集團(tuán)成本控制中心領(lǐng)導(dǎo)下，較好地在成本控制、招投標(biāo)工作方面出彩。2021年九月前已開(kāi)工建設(shè)50萬(wàn)平方米，其中一、二街區(qū)25萬(wàn)多平方米多層11月中旬封頂，小高層主體完成三分之二；三、四街區(qū)多層、小高層、高層24萬(wàn)多平方米全部出正負(fù)零。所有工程100％達(dá)到吉林市優(yōu)質(zhì)工程標(biāo)準(zhǔn)，其中70％達(dá)到吉林省優(yōu)質(zhì)工程標(biāo)準(zhǔn)。2021年七－十月完成銷(xiāo)售收入４億元，資金回籠率80%。完成吉林天潤(rùn)城一期三、四街29萬(wàn)平方米的規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)方案及施工圖和開(kāi)盤(pán)區(qū)景觀施工圖設(shè)計(jì)工作，根據(jù)公司中長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略目標(biāo)，完成5700畝的控規(guī)修編和占地100萬(wàn)㎡的概念規(guī)劃設(shè)計(jì)。蘇寧·吉林天潤(rùn)城是東北的第一大盤(pán)，項(xiàng)目前期的營(yíng)銷(xiāo)策劃,規(guī)劃設(shè)計(jì)和報(bào)建在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)中“舉足輕重”，我?guī)ьI(lǐng)吉林公司的總工辦和設(shè)計(jì)部，工程部成員按時(shí)、保質(zhì)地完成了集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)的各項(xiàng)工作任務(wù)，在保證項(xiàng)目進(jìn)度的同時(shí)，更注重了每項(xiàng)節(jié)點(diǎn)工作的完成質(zhì)量，滿(mǎn)足項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位和客戶(hù)的需求，拿出了符合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本、品質(zhì)控制要求的設(shè)計(jì)成果并保證了按時(shí)開(kāi)工。在吉林天潤(rùn)城1-4街區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)及開(kāi)工建設(shè)中，為確保工程時(shí)間節(jié)點(diǎn)，在全體人員的努力下，克服一切困難，如期完成了開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的最難點(diǎn)—完成了第一、二街區(qū)的拆遷、報(bào)建和開(kāi)盤(pán)工作，確保了各項(xiàng)工程的順利實(shí)施。其他具體案例可在面試時(shí)交流。9.在工作中你感到最困惑的事情有哪些？你最開(kāi)心的事有哪些？從房地產(chǎn)來(lái)講，應(yīng)該說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)目前面對(duì)的困惑很多，如融資難，拆遷難，開(kāi)盤(pán)難，銷(xiāo)售難，交付難等等。從我個(gè)人來(lái)說(shuō)，做了近十年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，開(kāi)玩笑說(shuō)越做越看不懂，但是對(duì)房地產(chǎn)的方向來(lái)說(shuō)，我是比較堅(jiān)定的，一個(gè)就是房地產(chǎn)追隨著人本的價(jià)值和生活的價(jià)值這塊是不會(huì)變的，另外提高企業(yè)的實(shí)際的運(yùn)營(yíng)能力，應(yīng)該是長(zhǎng)期立于這個(gè)市場(chǎng)的生存之道，房地產(chǎn)適當(dāng)?shù)倪M(jìn)入資本市場(chǎng)是必要的，我看好房地產(chǎn)在資本市場(chǎng)的未來(lái)，國(guó)外地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)是和金融行業(yè)在一起的，銀行、證券、保險(xiǎn)是在一個(gè)大的領(lǐng)域中的。我想相關(guān)的分層來(lái)說(shuō)，為什么大家持續(xù)看好房地產(chǎn)呢？因?yàn)樗梢詭?lái)一個(gè)穩(wěn)定增長(zhǎng)長(zhǎng)期的增值回報(bào)。收益率可能受其他的一些因素的影響，今年可能是增長(zhǎng)比較慢，明年受到影響可能增長(zhǎng)快了。當(dāng)然對(duì)今天的地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，是幾個(gè)復(fù)雜的因素湊在一起了，所以毫無(wú)疑問(wèn)它的收益和利潤(rùn)的增長(zhǎng)是出現(xiàn)置疑了。同時(shí)，地產(chǎn)對(duì)資金有強(qiáng)大的需求，所以在中國(guó)證券市場(chǎng)中其他的行業(yè)收入水平比較低，但是房地產(chǎn)收入水平相對(duì)是比較高的。困惑一：需要資金時(shí)貸款難，房地產(chǎn)企業(yè)需要資金量很大，股東投資往往不足以建設(shè)一個(gè)項(xiàng)目，于是就需要貸款，可是目前房地產(chǎn)行業(yè)貸款需要五證齊全才能申請(qǐng)辦理，其實(shí)當(dāng)五證齊全時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已接近中后期，事情已快做完，籌資做什么？更何況近完工時(shí)已有源源不斷的預(yù)售房收入！因此在建工程中前期，籌集資金就成了資金不足的房地產(chǎn)企業(yè)擺脫不了的心中困惑。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，和其他企業(yè)一樣，在資金鏈暢通之前，企業(yè)是不會(huì)倒閉的。因?yàn)橘Y金鏈?zhǔn)潜ＷC房地產(chǎn)企業(yè)期間春天來(lái)臨的必要條件，資金鏈的斷裂會(huì)帶來(lái)產(chǎn)品下游的連鎖反應(yīng)。一方面是施工企業(yè)無(wú)力支付材料供應(yīng)商和工人工資，一方面是材料供應(yīng)商無(wú)法回籠資金，另一方面是民工的工資無(wú)法在施工期結(jié)束后全部收回。再有，許多稅種采取預(yù)征方式，錢(qián)未掙到，增值稅與所得稅已先行，從經(jīng)營(yíng)階段上看，時(shí)間不對(duì)，收支時(shí)期不配比。房地產(chǎn)企業(yè)中前期需要資金量大，而且又沒(méi)有營(yíng)業(yè)收入，企業(yè)不僅要支付開(kāi)發(fā)成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，而如今一有預(yù)收的資金收入，就必需支付營(yíng)業(yè)稅金和收益稅金，因此在資金極度緊缺下，部分企業(yè)就運(yùn)行困難。另外稅種較多，稅負(fù)重。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)除了正常的稅金外，額外還要課征土地契稅、房產(chǎn)契稅和土地增值稅，稅收負(fù)擔(dān)極重。按土地增值額略低于50%計(jì)算，土地契稅率按土地交易額的4%計(jì)算，經(jīng)過(guò)換算可以知道，企業(yè)利稅中，營(yíng)業(yè)稅應(yīng)花去15%，所得稅要花去28.1%，土地增值稅大致15.2%，土地契稅約1.6%（土地占成本20%計(jì)算），房產(chǎn)契稅6%（按客戶(hù)、企業(yè)各攤一半計(jì)算），除此之外還有各稅印花稅，房產(chǎn)各稅附加稅等，我們只要將以上四大稅種相加，就可以發(fā)現(xiàn)僅四項(xiàng)稅就占企業(yè)所得利稅的65.9%.如20%-50%稅收占稅利比率更大，稅負(fù)沉重，由此可見(jiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展需要大量資金，如果沒(méi)有銀行貸款，籌資風(fēng)險(xiǎn)、籌資費(fèi)用以及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)比其他行業(yè)大得多，如今房地產(chǎn)企業(yè)納稅時(shí)間比其他行業(yè)早，稅負(fù)更比其他行業(yè)重得多！可以從從以下幾方面入手解決問(wèn)題：1、推遲收入的入帳時(shí)間，這樣就推遲了營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、以及經(jīng)營(yíng)稅附加稅費(fèi)的繳納。2、作為不確定掛帳、也可推遲以上第一點(diǎn)各稅繳納。3、正常申報(bào)后，以資金困難、周轉(zhuǎn)不靈為由推遲繳納。由于房地產(chǎn)企業(yè)收付資金量極大，欠稅可以為房地產(chǎn)企業(yè)贏得優(yōu)勢(shì)和大量的財(cái)務(wù)費(fèi)用。在企業(yè)所得稅上做文章：將收入轉(zhuǎn)化為關(guān)聯(lián)企業(yè)收入，加大房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用。用大量的非本企業(yè)發(fā)票變成本企業(yè)發(fā)票充抵成本費(fèi)用。部分收入用普通收據(jù)收取并且另立帳簿。將部分白條合法化充抵成本費(fèi)用。合理避逃稅：利用各地區(qū)的優(yōu)惠政策成立高新技術(shù)區(qū)生產(chǎn)企業(yè)等，成立企業(yè)所謂管理先進(jìn)的建筑公司，轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)企業(yè)高額利潤(rùn)，以降低稅負(fù)……采用各種辦法，加大成本、費(fèi)用開(kāi)支使其住宅小區(qū)增值額小于可扣除項(xiàng)目的20%，從而達(dá)到不繳土地增值稅的目的。項(xiàng)目完工后，把熱銷(xiāo)產(chǎn)品賣(mài)出，對(duì)于銷(xiāo)售不暢或賣(mài)不出去的尾房，用“五證”在銀行貸一筆款，或提高銷(xiāo)售價(jià)格叫熟人做按揭，款收到后一卷而走，把尾房留鉿銀行、稅務(wù)處理。困惑二：“廣告創(chuàng)意”的力量已經(jīng)掩蓋了“產(chǎn)品品質(zhì)”的光芒。廣告不是促使房地產(chǎn)項(xiàng)目或開(kāi)發(fā)商進(jìn)入消費(fèi)者心智的決定性因素，項(xiàng)目自身的品質(zhì)才是重中之重。而現(xiàn)在，廣告在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的實(shí)際作用在很大程度上已經(jīng)被夸大了，而如果此時(shí)項(xiàng)目自身存在重大缺陷，那么廣告做得越狠，那么刺向開(kāi)發(fā)商心臟的力度也就越大。同時(shí)，廣告也不是促成最終銷(xiāo)售的決定性因素，房地產(chǎn)畢竟關(guān)系一大筆開(kāi)銷(xiāo)，甚至是很多人的畢生積蓄，購(gòu)買(mǎi)行為是慎之又慎的。沒(méi)有消費(fèi)者會(huì)僅僅因?yàn)閹装妗皠?chuàng)意”的報(bào)紙廣告或“精美”的樓書(shū)而痛快掏錢(qián)，也就是說(shuō)，任何一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功都不是廣告單方面的成功，還包括品質(zhì)與其它營(yíng)銷(xiāo)推廣渠道的成功整合。困惑三：脫離市場(chǎng)需求的創(chuàng)新，房地產(chǎn)是“創(chuàng)新制勝”的行業(yè)，一般情況下，在一個(gè)新項(xiàng)目推出后的“３—６個(gè)月”時(shí)間里，就有可能被跟隨者復(fù)制。如今的房地產(chǎn)走過(guò)“跑馬圈地”的風(fēng)潮后，市場(chǎng)開(kāi)始在內(nèi)涵上深入挖掘，在創(chuàng)新中謀求發(fā)展，從設(shè)計(jì)到銷(xiāo)售，從用材到用人，房地產(chǎn)的創(chuàng)新，使其產(chǎn)品的價(jià)值含量增長(zhǎng)，即所謂“創(chuàng)新創(chuàng)造財(cái)富”。而現(xiàn)在一提“創(chuàng)新”，許多房地產(chǎn)商就叫苦連天：“現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)很成熟了，哪有那么多創(chuàng)新？”但是，就像、衣服的不斷更新?lián)Q代一樣，住宅也是可以永遠(yuǎn)創(chuàng)新的。房地產(chǎn)創(chuàng)新，就是知識(shí)創(chuàng)新和技術(shù)創(chuàng)新，第一，產(chǎn)品創(chuàng)新：如建筑形式、外立面；生態(tài)化、藝術(shù)化的小區(qū)綠化、景觀；智能化、人性化的房屋和小區(qū)設(shè)施等；第二，服務(wù)創(chuàng)新：服務(wù)內(nèi)容的全方位、一條龍、一站式；服務(wù)模式的多樣化、專(zhuān)業(yè)化；服務(wù)過(guò)程的信息化、連鎖化等。如今的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在創(chuàng)新方面，似乎都有一種“缺氧”的感覺(jué)，似乎每前進(jìn)一步都非常困難，所謂的創(chuàng)新產(chǎn)品不過(guò)是“王婆賣(mài)瓜”罷了，而離真正的消費(fèi)需求卻相去甚遠(yuǎn)。其實(shí)，真正站在人的角度上，把自己當(dāng)做消費(fèi)者，創(chuàng)新就會(huì)活水不斷。困惑四：不切實(shí)際的品牌戰(zhàn)略,隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)育日漸成熟，商品的品牌已成為決定消費(fèi)者行為的第一要素，房地產(chǎn)也不例外。眼下，房地產(chǎn)業(yè)最時(shí)髦的說(shuō)法就是“房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入品牌時(shí)代”、“打造強(qiáng)勢(shì)品牌”、“提升品牌的核心競(jìng)爭(zhēng)力”等等。很多開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始對(duì)品牌情有獨(dú)鐘起來(lái)，因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)已經(jīng)有了巨大的榜樣，比如萬(wàn)科，據(jù)說(shuō)同樣條件，萬(wàn)科憑借品牌優(yōu)勢(shì)就能比周邊項(xiàng)目每平米多賣(mài)1000元；比如中體奧園，奧林匹克花園已經(jīng)順利開(kāi)始了全國(guó)范圍內(nèi)的特許連鎖經(jīng)營(yíng)。于是乎，其它開(kāi)發(fā)商便也雄心勃勃地想要成為“領(lǐng)導(dǎo)品牌”。但是，一個(gè)品牌的建立并非一個(gè)想法那么簡(jiǎn)單，在房地產(chǎn)領(lǐng)域尤其如此。一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目總共不過(guò)幾百、上千套房子，不象普通消費(fèi)品可以無(wú)限量地生產(chǎn)、銷(xiāo)售下去。就算有一個(gè)項(xiàng)目具有了一定的“品牌效應(yīng)”，但是如果沒(méi)有后續(xù)的項(xiàng)目跟進(jìn)出現(xiàn)，縱然被評(píng)為“強(qiáng)勢(shì)品牌”，又有何用？更重要的是，如今有相當(dāng)多的開(kāi)發(fā)商做的都是一錘子買(mǎi)賣(mài)，今天的房子賣(mài)完了，明天可能就進(jìn)入其它行業(yè)了。所以對(duì)這些開(kāi)發(fā)商，與其將資金無(wú)謂地投入到品牌建設(shè)中，還不如腳踏實(shí)地進(jìn)行一流的規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)，提供一流的配套和物業(yè)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)真正的以質(zhì)取勝。而對(duì)于那些有能力、有意愿專(zhuān)注進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的開(kāi)發(fā)商，則更要在此基礎(chǔ)上，制定系統(tǒng)、科學(xué)的品牌戰(zhàn)略，構(gòu)建良好的品牌形象，形成開(kāi)發(fā)商和產(chǎn)品的良好市場(chǎng)口碑，從而為未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)打下堅(jiān)實(shí)的平臺(tái)。其實(shí)，解決問(wèn)題的良藥還是抓在開(kāi)發(fā)商自己的手中，真正在賺取豐厚利潤(rùn)之前，能夠靜下心來(lái)，好好“以消費(fèi)者為中心”做些實(shí)事，比如“房屋質(zhì)量過(guò)硬”、“產(chǎn)品物有所值”、“合同兌現(xiàn)承諾”、“物業(yè)服務(wù)到家”