房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)第7講-房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度2012

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)EconomicsofRealEstate廣東工業(yè)大學(xué)管理學(xué)院主講人:蘭澤英郵箱:lanying_plan@授課時間和地點：周一、周四，教學(xué)分：3.0，共48學(xué)時土地資源管理講授內(nèi)容：第七章房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)

產(chǎn)權(quán)理論概述土地產(chǎn)權(quán)及相關(guān)制度房屋產(chǎn)權(quán)及相關(guān)制度第一節(jié)產(chǎn)權(quán)理論

一、產(chǎn)權(quán)的內(nèi)涵指產(chǎn)權(quán)主體擁有的與財產(chǎn)有關(guān)的權(quán)利的集合，它是一定社會的人與人之間財產(chǎn)關(guān)系的法律表現(xiàn)。也可認(rèn)為是財產(chǎn)權(quán)，即存在或設(shè)定在一切客體之中或之上的完全權(quán)力?！胀ǚㄖ械亩x——產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)中，定義不統(tǒng)一，較具有代表性的有：是一種通過社會強(qiáng)制實現(xiàn)的對某種經(jīng)濟(jì)物品的多種用途進(jìn)行選擇的權(quán)利。是指所有權(quán)、使用權(quán)、管理權(quán)、分享殘余收益或承擔(dān)負(fù)債的權(quán)利、對資本的權(quán)利、安全的權(quán)利、轉(zhuǎn)讓權(quán)以及尚未列舉的一些權(quán)利。由對財產(chǎn)進(jìn)行利用、收益、轉(zhuǎn)讓的權(quán)利或權(quán)力組成。是描述人們或廠商可以對他們的財產(chǎn)做什么的法律規(guī)則。不是指人與物之間的關(guān)系，而是指由于物的存在及關(guān)于他們的使用所引起的人們之間相互認(rèn)可的行為關(guān)系準(zhǔn)則。所有者能按照自己意愿使用或者轉(zhuǎn)讓財物的權(quán)利，只要所有其他人的私有財產(chǎn)的物質(zhì)性能或用途不受影響，并為別人抵制或轉(zhuǎn)移這種影響留下充分的余地?！鐣跫s第一節(jié)產(chǎn)權(quán)理論產(chǎn)權(quán)的本質(zhì)：產(chǎn)權(quán)主體擁有的與財產(chǎn)有關(guān)的權(quán)利的集合，是一定社會的人與人之間財產(chǎn)關(guān)系的法律表現(xiàn)?？煞譃椋核袡?quán)、所有權(quán)的暫時分割、信托產(chǎn)權(quán)是房地產(chǎn)市場交易的實質(zhì)內(nèi)容。

二、產(chǎn)權(quán)與經(jīng)濟(jì)效率（一）完全（整）產(chǎn)權(quán)概念市場經(jīng)濟(jì)下的商品及服務(wù)交易，實質(zhì)上是產(chǎn)權(quán)交易。一項完全產(chǎn)權(quán)是指對某一財產(chǎn)具有可以完全實施的排他性（獨占性、專有性）的使用及收益權(quán)、自由的轉(zhuǎn)讓權(quán)。（二）交易費用（成本）概念交易費用是指在產(chǎn)權(quán)交易過程中，尋求買方或賣方、買賣雙方談判、簽訂合同、履行合同等方面的費用。第一節(jié)產(chǎn)權(quán)理論

（三）科斯定理

美國法學(xué)教授羅納德·科斯在論文《聯(lián)邦通訊委員會》（1959）中提出“權(quán)利界定是市場交易的前提，促進(jìn)產(chǎn)出最大化的結(jié)果與法律判決無關(guān)”。后來他又在《社會成本問題》（1960）一文中復(fù)述了這一觀點，并說明這一結(jié)果取決于零交易費用的假設(shè)。斯蒂格勒將科斯定理表述為：在完全競爭條件下，私人成本與社會成本將相等。也就是說，如果交易費用為零，私人成本就等于社會成本。第一節(jié)產(chǎn)權(quán)理論

三、產(chǎn)權(quán)的演變

（1）羅馬法的絕對所有權(quán)簡單的商品經(jīng)濟(jì)條件下形成。個人本位的立法思想和絕對所有權(quán)原則。強(qiáng)調(diào)個人所有權(quán)在立法中處于絕對的、中心的地位，而不是對物的利用。承認(rèn)其絕對性、排他性和永續(xù)性。所有權(quán)中心主義一物一權(quán)原則絕對所有權(quán)原則所有權(quán)的彈性力與歸一力第一節(jié)產(chǎn)權(quán)理論

（2）英美法的地產(chǎn)權(quán)是土地制度的基礎(chǔ)。有兩個相互聯(lián)系的概念：保有權(quán)：分為自由保有權(quán)、非自由保有權(quán)。地產(chǎn)權(quán)（estate）：土地保有的持續(xù)期間發(fā)展為財產(chǎn)權(quán)的意義，即描述一個人在不動產(chǎn)中的所有權(quán)利益(在特定地產(chǎn)中所享有的權(quán)利的屬性)的性質(zhì)。第一節(jié)產(chǎn)權(quán)理論（3）《日耳曼法》的所有權(quán)其界定有鮮明的農(nóng)業(yè)社會法律兼游牧部落傳統(tǒng)的特征：以“團(tuán)體本位”為立法原則，以物的利用為中心。各種利用權(quán)為獨立的物權(quán)，而不是派生于所有權(quán)所有權(quán)的雙重性團(tuán)體所有時權(quán)利的分離所有權(quán)的可分割性第一節(jié)產(chǎn)權(quán)理論

四、權(quán)利束產(chǎn)生條件：《日耳曼法》中所有權(quán)的相對性和分割性。基本理論：絕對所有權(quán)可以分割成相對獨立的、清晰的一束權(quán)利。絕對所有權(quán)同每項分離的權(quán)利的關(guān)系，就像一束花整體同其所包含的每枝花的關(guān)系。第一節(jié)產(chǎn)權(quán)理論

五、所有權(quán)概念的發(fā)展權(quán)利分離，絕對性弱化，由絕對所有權(quán)轉(zhuǎn)化為相對所有權(quán)從“以所有為中心”向“以利用為中心”轉(zhuǎn)變從“個人中心”向“社會本位”轉(zhuǎn)變所有權(quán)向權(quán)利束的發(fā)展所有權(quán)由對物的所有向?qū)r值的權(quán)利轉(zhuǎn)變土地產(chǎn)權(quán)概念產(chǎn)生第二節(jié)我國的土地產(chǎn)權(quán)制度

法定性。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)（種類、效力、內(nèi)容、法律要件）要以法律的形式來明確記載、承認(rèn)并受國家法律保護(hù)。

地產(chǎn)和房產(chǎn)分別設(shè)定權(quán)利。我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)類型

一、土地所有權(quán)（一）所有權(quán)的屬性產(chǎn)生的社會經(jīng)濟(jì)原因：土地資源的有用性和稀缺性。絕對性向可分離性轉(zhuǎn)變：房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是一組權(quán)利，包括所有權(quán)、使用權(quán)和他項權(quán)利等。各產(chǎn)權(quán)要素可以界定，可以分離，可在不同主體間進(jìn)行分配或配置。其絕對地位趨于形式化。土地所有的類型：部落、氏族、家族、個人、集體、合作社、法人、國家?！獓泻图w所有。（二）所有權(quán)的權(quán)能：“四項權(quán)能”理論占有權(quán)能：占有指對物的實際控制。使用權(quán)能：權(quán)利人依照自己的意志對物加以利用或不利用的行為權(quán)利。所有權(quán)和使用權(quán)可以分離，分離后所有者可在經(jīng)濟(jì)上要求實現(xiàn)。收益權(quán)能：指權(quán)利人可以由物之使用或物之自然產(chǎn)出而獲得經(jīng)濟(jì)利益的權(quán)利。處分權(quán)能：指權(quán)利人對物的權(quán)利變化有權(quán)作出決定。即擁有自由處分權(quán)，并排除他人的一切干涉。（三）國有土地所有權(quán)來源接收舊政權(quán)的國有土地沒收舊官僚等的土地農(nóng)村土地改革中劃歸國家所有的土地。1950、1953年。經(jīng)濟(jì)發(fā)展不同時期征收的土地性質(zhì)：區(qū)別于領(lǐng)土主權(quán)屬于民事法律關(guān)系范疇，受民法的調(diào)整在財產(chǎn)關(guān)系方面，國家同其他民事主體處于平等地位主體：權(quán)利多元化的體制。國家統(tǒng)一所有：1998年，由國務(wù)院代表國家行使。分級管理：不同的權(quán)能被不同的政府或利益群體擁有。第二節(jié)土地產(chǎn)權(quán)制度特點：堅持城市土地國有：保障我國社會主義公有制國家的性質(zhì)；所有權(quán)與使用權(quán)分離：適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，促進(jìn)產(chǎn)權(quán)交易與經(jīng)濟(jì)發(fā)展；統(tǒng)一所有、分級管理模式有利于城市統(tǒng)一管理；缺點是土地收益的合理分割問題較難解決；建議：國有所有土地制現(xiàn)狀總體是較為合理的，但要完善稅制等改革。（四）我國農(nóng)村集體土地所有權(quán)歷史52年農(nóng)村土改：公有變私有；53-56年：形成初級、高級合作社：家庭所有、分紅收益；統(tǒng)一經(jīng)營管理——集體化；58年：形成人民公社；62年：提出“三級所有、隊為基礎(chǔ)”78年：現(xiàn)行農(nóng)村集體土地所有制：集體所有，家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制。第二節(jié)土地產(chǎn)權(quán)制度主體村農(nóng)民集體所有公社分解、生產(chǎn)隊——村民小組所有（65%)生產(chǎn)大隊——村民委員會(34%)自然村、聯(lián)隊(1%)鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織所有

實際主體缺失國有化：征收第二節(jié)土地產(chǎn)權(quán)制度第二節(jié)土地產(chǎn)權(quán)制度特點及存在的問題村農(nóng)民集體所有權(quán)主體混亂，非行政、非經(jīng)濟(jì)、非法律規(guī)定組織，地權(quán)界定不清，所有權(quán)能虛設(shè)；鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織所有權(quán)的實際主體缺失；集體受益邊界模糊：所有權(quán)人是一個動態(tài)的集合；三元地權(quán)結(jié)構(gòu)：管理權(quán)歸國家（征收制的缺陷）、經(jīng)營權(quán)歸農(nóng)戶（使用權(quán)擴(kuò)張，處分權(quán)擴(kuò)張，導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房等問題日益突出）、所有權(quán)歸集體（微觀管理權(quán)和處分權(quán)削弱）。第二節(jié)土地產(chǎn)權(quán)制度改革與完善維護(hù)與加強(qiáng)農(nóng)村集體土地所有制從行政、法律上定義權(quán)利主體、權(quán)利內(nèi)容；進(jìn)行普法宣傳教育，切實維護(hù)產(chǎn)權(quán)人的權(quán)益等；搞活土地使用制嚴(yán)格控制耕地面積；嚴(yán)格控制建設(shè)用地流轉(zhuǎn)；進(jìn)行規(guī)?；r(nóng)村土地整理、新農(nóng)村建設(shè)，增加農(nóng)民收入，從根源上村絕小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生；對農(nóng)村產(chǎn)業(yè)改革升級給予政策、經(jīng)濟(jì)上的優(yōu)惠等。

二、土地使用權(quán)特征一種物權(quán)是土地所有權(quán)派生出來的一種權(quán)利可以在法律規(guī)定和合同約定下轉(zhuǎn)讓第二節(jié)土地產(chǎn)權(quán)制度直接性派生性從屬性期限性及可轉(zhuǎn)讓性（二）國有土地使用權(quán)類型（按取得方式的不同劃分）：劃撥作價出資入股租賃授權(quán)經(jīng)營出讓第二節(jié)土地產(chǎn)權(quán)制度相關(guān)制度發(fā)展歷史49年—54年，新民主主義經(jīng)濟(jì)：國有土地租用制(稅)；54年—83年，計劃經(jīng)濟(jì)：國有企業(yè)土地?zé)o償使用制度，房地產(chǎn)稅變工商稅；84年—87年，深圳、撫順等市開展國有企業(yè)用地有償使用制度試驗；——實質(zhì)是絕對地租88年—至今，法律規(guī)定土地有償使用制度，土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓；招、拍、掛。90年,《出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》，推動增量土地使用權(quán)出讓；97年，國企改制，存量國有企業(yè)用地使用權(quán)制度完善第二節(jié)土地產(chǎn)權(quán)制度（1）國有土地使用權(quán)出讓：國家（所有權(quán)者）土地使用者（使用權(quán)者）出讓（一定年限）出讓金（地價）土地使用權(quán)有條件限制（2）國有土地租賃：同出讓類似，所不同的是土地使用者不是一次支付土地出讓金，而是按年交地租。國家（所有權(quán)者）土地使用者（使用權(quán)者）租賃（一定年限）按年支付地租土地使用權(quán)有條件限制土地有償使用制度（3）國有土地使用權(quán)劃撥指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者交納補(bǔ)償、安置費用之后，將該土地交其使用，或無償交其使用的行為。（4）原土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)A、將以出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓后使用年限為原有使用年限減去已使用的年限；B、將以劃撥方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，辦理出讓手續(xù)，按規(guī)定交出讓金。配套的其他國有土地使用管理制度土地利用年度計劃：控制總量，法律規(guī)定其地位、任務(wù)、責(zé)任；城市土地利用規(guī)劃：規(guī)定用地范圍、用途、容積率等;土地收購儲備制度：實現(xiàn)對國有土地使用權(quán)一級市場的控制和壟斷、規(guī)范交易、盤活存量；土地征收制度：新增國有土地的使用。但在征收階段仍有許多問題。（三）集體土地使用權(quán)屬性用益物權(quán)：可轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和繼承；限制物權(quán)：主體、用地類型、管理權(quán)和處分權(quán)限制；與“承包經(jīng)營權(quán)”的區(qū)別：后者是改革過渡，債權(quán)屬性，僅限于耕地；前者是物權(quán)屬性，但沒有真正實現(xiàn)。類型農(nóng)地使用權(quán)：耕地土地證、林地證、荒地使用權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)：宅基地、企業(yè)用地、公益用地，小產(chǎn)權(quán)房只承認(rèn)其農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)。第二節(jié)土地產(chǎn)權(quán)制度相關(guān)制度建立49年-52年：個人所有——自己經(jīng)營53年-77年：集體所有——集體經(jīng)營78年至今：集體所有——家庭聯(lián)產(chǎn)承包經(jīng)營完善與建議家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制由債權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槲餀?quán)，建立真正的集體土地使用制，從法律上對其權(quán)能做界定。第二節(jié)土地產(chǎn)權(quán)制度配套的集體土地使用制度土地利用年度計劃：控制總量，法律規(guī)定其地位、任務(wù)、責(zé)任；土地利用規(guī)劃：新農(nóng)村規(guī)劃、土地整理規(guī)劃；耕地保護(hù)制度：基本農(nóng)田保護(hù)、占地補(bǔ)償、控制農(nóng)轉(zhuǎn)非、耕地開發(fā)復(fù)墾、新增耕地整理集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度：93年開始試點，盤活了集體存量建設(shè)用地，促進(jìn)集約節(jié)約利用，壯大集體經(jīng)濟(jì)，改善投資環(huán)境。由于不完善也出現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房問題。三、他項權(quán)利（一）類型租賃權(quán)地役權(quán)抵押權(quán)地上權(quán)、空中權(quán)典權(quán)第二節(jié)土地產(chǎn)權(quán)制度①地役權(quán)：雙方約定而產(chǎn)生，為了土地的便利使用而使用他人土地的權(quán)利；②相鄰權(quán)：相鄰近的建筑物及土地所有者或使用者之間，在對各自所有或使用的不動產(chǎn)行使所有權(quán)或使用權(quán)時，相互間依法應(yīng)當(dāng)給予方便或接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。③租賃權(quán)：指土地所有權(quán)人及使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人，出租給承租人并收取租金的權(quán)利。④抵押權(quán)：債權(quán)人對于債務(wù)人或第三人提供的，作為債務(wù)擔(dān)保的不動產(chǎn)，于債務(wù)人不履行債務(wù)時，就其賣得價有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。住房按揭抵押：金融機(jī)構(gòu)、住房開發(fā)公司、購樓著三方共同參加的買賣樓宇的融資業(yè)務(wù)活動，本質(zhì)是為售樓者與購樓者之間的買賣活動，金融機(jī)構(gòu)提供的住房抵押貸款。⑤典權(quán)：指支付典價，占有他人不動產(chǎn)為使用收益的權(quán)利。（典權(quán)人、出典人、典物、典價）第二節(jié)土地產(chǎn)權(quán)制度（二）特點它是在他人土地上享有的權(quán)利它的主體是土地所有權(quán)人和使用權(quán)人以外的人它不受一物一權(quán)主義的限制它對所有權(quán)和使用權(quán)既依賴又限制登記制度：他項權(quán)利可以登記，受法律保護(hù)；隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，他項權(quán)利體系不斷完善，對使用權(quán)能的有效發(fā)揮起到保障和補(bǔ)充作用。第三節(jié)土地行政管理制度概念：主要指土地管理機(jī)構(gòu)及其運行模式、規(guī)則。原則：必須以維護(hù)產(chǎn)權(quán)為目標(biāo)、與行政體系相協(xié)調(diào)、反映社會經(jīng)濟(jì)體制。（1）統(tǒng)管與分管模式50年—70年：分管82年—86年：統(tǒng)分結(jié)合86年—至今：統(tǒng)管。有利于維護(hù)公有制，但實際城鄉(xiāng)分割、農(nóng)林分割，“政出多門”、“管理缺位”問題時有發(fā)生。第三節(jié)土地行政管理制度（2）集權(quán)與分權(quán)的模式中央集權(quán)與地方分權(quán)：中央：控制國有土地增量和出讓量地方：獲得經(jīng)濟(jì)實惠，改善基礎(chǔ)設(shè)施及土地開發(fā)地方分權(quán)模式：中央：不下達(dá)控制指標(biāo)，采取經(jīng)濟(jì)措施調(diào)控；地方：國有土地由地方政府托管，使用；中央集權(quán)模式中央到地方的土地行政部門實行單線、垂直領(lǐng)導(dǎo)第三節(jié)土地行政管理制度（3）改革與完善改革省以下國土資源管理體制

2004年，省以下土地行政主管部門實行垂直管理：改革國土部干部管理體制理順行政管理體制：機(jī)構(gòu)編制受同級政府管理；市轄區(qū)改分局；鄉(xiāng)鎮(zhèn)土管所受縣市政府管理；強(qiáng)化行政管理職能：完善審批管理、監(jiān)察執(zhí)法職能合并市級土地管理機(jī)構(gòu)：深圳試點；建立國家土地督察制度

一、房屋所有權(quán)（一）內(nèi)涵定義：房屋所有權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對房屋行使的占有、使用、收益和處分并排除他人干涉的權(quán)利。屬性：所有權(quán)是一種最充分的物權(quán)所有權(quán)是一種絕對權(quán)、具有排他性第四節(jié)房屋產(chǎn)權(quán)（二）取得和喪失1）取得原始取得繼受取得2）喪失房屋所有權(quán)客體的消失：自然、法律、行為事件所有權(quán)主體的消失：自然、法律、行為事件所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓：法律、行為事件第四節(jié)房屋產(chǎn)權(quán)

二、我國房屋所有權(quán)和產(chǎn)權(quán)類型（一）房屋所有權(quán)分類第四節(jié)房屋產(chǎn)權(quán)房屋所有權(quán)BECDA全民所有房屋所有權(quán)集體所有房屋所有權(quán)合資和股份制房屋所有權(quán)外產(chǎn)所有權(quán)私有房屋所有權(quán)

（二）房屋產(chǎn)權(quán)類型第四節(jié)房屋產(chǎn)權(quán)房屋產(chǎn)權(quán)標(biāo)準(zhǔn)價產(chǎn)權(quán)成本價產(chǎn)權(quán)微利房產(chǎn)權(quán)市場價房屋產(chǎn)權(quán)第四節(jié)房屋產(chǎn)權(quán)（三）建筑物區(qū)分所有制度概述定義：建筑物的所有形態(tài)有三種:單獨所有、共同所有、區(qū)分所有。區(qū)分所有是將一棟建筑分割為不同部分而為眾多的住戶所有。權(quán)能：“三元論”：專有部分所有權(quán)+共有部分持分權(quán)+基地上之權(quán)利（土地使用權(quán)）組成的復(fù)合權(quán)利。為我國法律采納。1)專有部分。是指在構(gòu)造上能明確區(qū)分，具有排他性，能獨立使用的建筑物部分。2)共有部分。是指除專有部分外的其他部分。分為法定共有(如地基、外墻、樓頂、梁柱、大門、樓梯、走廊、電梯、供水電氣的設(shè)備等)和約定共有。第四節(jié)房屋產(chǎn)權(quán)（四）配套的房地產(chǎn)制度1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓制度2、住房制度1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓制度（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定義是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣，贈與或其他合法方式，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。（2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序（3）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件①出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)證書+

房屋所有權(quán)證書（房屋已建成的）。②劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓報人民政府審批+

辦理出讓手續(xù)，交出讓金/或不辦理出讓手續(xù)，需將土地收益上交國家。③商品房預(yù)售土地使用權(quán)證書+

建設(shè)工程規(guī)劃許可證+

建設(shè)工程施工許可證+

投入開發(fā)的建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上+

商品房預(yù)售許可證（需通過營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書等申請）。④商品房銷售雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同+開發(fā)商在商品房交付使用時，應(yīng)當(dāng)向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。⑤城市私有房地產(chǎn)的買賣買賣雙方須簽訂書面買賣合同，并持有房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證及其他證明材料。房屋所有權(quán)人出售其房屋時，須有共有人同意的證明書，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買房屋的權(quán)利。2、住房制度住房制度指一個國家或地區(qū)在住房供給、分配或交易、消費過程中形成的各種社會關(guān)系的總稱。因此，住房制度應(yīng)包含：供給制度、保障分配、管理制度。發(fā)展演變（1）改革開放前：計劃經(jīng)濟(jì)為主，特點：“低租金、高福利、無償分配”。（2）改革開放后至今：房改。其目的是建立與市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房體制，實現(xiàn)住房商品化私有化社會化，加快住房建設(shè)，改善住房條件，滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長的住房需求。住房制度改革的基本內(nèi)容“三改”住房建設(shè)投資體制。國家－國家集體個人合理負(fù)擔(dān)經(jīng)營管理體制。單位建房分房維修管理－商品化專業(yè)化社會化住房分配制度。福利性分配－市場化貨幣化分配“四建”以中低收入家庭為對象具有社會保障性質(zhì)的住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對象的商品房供應(yīng)體系住房公積金制度政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系，發(fā)展住房金融和保險規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場和房屋維修管理服務(wù)體系住房制度改革的歷程（1）售房試驗階段1）全價售房（1979-1981）2）補(bǔ)貼出售（1982-1985）3）提租補(bǔ)貼階段（1986-1988）（2）全面起步及推進(jìn)階段（1991-1997）1）1988年，全國第一次房改工作會議2）1991年，全國第二次房改工作會議，全面推進(jìn)配套改革和制度改革。1992年7月改革在全國展開。3）1994年7月，《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，要求實現(xiàn)住房商品化。以建設(shè)住房公積金和開展安居工程為主。4）成功突破階段（1998-），3月新一屆政府上臺執(zhí)政，劃時代的意義。6月全國住房改革工作會議下發(fā)23號文件《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，核心是從1998年7月1日起停止實物分房，逐步實行住房分配貨幣化。2003年起從經(jīng)適房供應(yīng)轉(zhuǎn)為商品房為主的供應(yīng)。5）2004年加快啟動保障性住房建設(shè)。住房制度改革現(xiàn)狀、問題及對策住房供給制度住房保障制度住房管理制度住房分配制度住房供應(yīng)制度（1）我國住房供應(yīng)制度的演變1單一的行政供給制階段—改革開放前2住房市場化供應(yīng)的探索和試點階段—1978~1998年3以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的階段—1998~2003年以普通商品住房為主的階段—2003年以來4近年土地供應(yīng)政策時間主題目的內(nèi)容2003關(guān)于加強(qiáng)土地供應(yīng)管理促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知加強(qiáng)土地供應(yīng)管理促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展一、切實加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)的調(diào)控二、進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)政策三、加大對房地產(chǎn)開發(fā)用地監(jiān)管力度四、加強(qiáng)土地市場監(jiān)測，完善市場服務(wù)2007進(jìn)一步加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，保證用于解決城市低收入家庭住房困難的住房用地供應(yīng)一、科學(xué)編制土地供應(yīng)計劃，優(yōu)先安排用于解決城市低收入家庭住房困難的住房用地二、加強(qiáng)土地供應(yīng)管理，保證住宅用地供應(yīng)三、切實加強(qiáng)監(jiān)管，嚴(yán)格落實用地政策四、規(guī)范土地收益征收，加大資金支持力度五、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，將調(diào)控政策落到實處2009年1、深化集體建設(shè)用地使用制度改革。2、完善農(nóng)村宅基地制度，嚴(yán)格基地管理。3、完善第二此土地調(diào)查中耕地增加或減少有關(guān)政策。4、嚴(yán)格工地政策，限制囤地。2010年服務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大局、促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、破解三農(nóng)問題、縮小城鄉(xiāng)差距、保民生、擴(kuò)大內(nèi)需、保持社會基本穩(wěn)定的政策走向

在耕地保護(hù)方面，將更加注重使用經(jīng)濟(jì)手段，鼓勵探索設(shè)立耕地保護(hù)基金，調(diào)動地方政府和農(nóng)民保護(hù)耕地的積極性。

在對房地產(chǎn)市場的調(diào)控中，要從供給、需求以及交易程序三方面進(jìn)行管理，將嚴(yán)厲打擊土地被囤積、炒作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。近幾年來全國土地供應(yīng)數(shù)據(jù)年份土地供應(yīng)總量（公頃）工礦倉儲用地（公頃）房地產(chǎn)開發(fā)用地（公頃）其他用地（公頃）2006204277.7792947.9562067.4649262.372007259098.91117995.9871286.5369816.402008221331.3082826.7075221.7363282.862009319059.48119386.66102840.1696832.652010428212.04152721.76153119.64122370.65年份土地出讓總面積（公頃）招拍掛出讓面積（公頃）劃撥供應(yīng)土地（公頃）租賃供應(yīng)土地（公頃）其他有償方式供應(yīng)土地（公頃）2006146065.4947394.6554160.622420.401631.312007180418.5276348.1175170.622388.261211.512008151018.44126744.90647404344.231228.62200920.88萬17.81萬10.97萬380.0599.82201029.15萬25.73萬13.61萬550.723.7年份房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)（公頃）商業(yè)服務(wù)用地（公頃）住宅用地（公頃）200662067.4616886.3045158.02200771286.5317665.6253620.91200875221.7320128.1455093.59200910.28萬2.64萬7.65萬201015.31萬3.87萬11.44萬（2）主要問題制度設(shè)計還沒有完全涵蓋不同收入人群存量與增量市場發(fā)展不平衡租賃與買賣市場發(fā)展不平衡住房保障制度建設(shè)明顯滯后于住房市場發(fā)展商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理住宅產(chǎn)業(yè)化程度低（3）完善住房供應(yīng)制度的建議堅持市場化的基本方向，大力培育房地產(chǎn)市場，進(jìn)一步拓寬租售并舉的市場供應(yīng)。強(qiáng)化住房保障，完善體制、健全機(jī)制，落實責(zé)任，建立健全多層次的住房保障渠道，滿足低收入和最低收入家庭的基本住房需要。逐步豐富和完善適合我國國情的住房供應(yīng)體系。以住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化為載體，制定技術(shù)、經(jīng)濟(jì)政策，發(fā)展節(jié)能省地型住宅。住房保障制度（1）住房保障制度現(xiàn)狀類型：成本價、標(biāo)準(zhǔn)價（限價房、微利價房（行政劃撥土地、事業(yè)收費減半、招標(biāo)建設(shè)、限制建筑標(biāo)準(zhǔn)、限定價格、限制交易、限定對象。供給途徑和渠道主要包括：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、集資合作建房、單位自建。政策頒布時間政策名稱頒布單位主要內(nèi)容（目的）1994年“國七條”《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》

國務(wù)院確立了我國城鎮(zhèn)住房走市場化、商品化道路的大方向；明確提出加快經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)建設(shè)問題《城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》建設(shè)部、財政部建設(shè)以中低收入家庭為對象，具社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)體系1998年“國八條”《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》國務(wù)院闡述了當(dāng)時國家對經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房和中低收入住房問題的政策

1999年《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》建設(shè)部要求各城市建立起廉租房體系2003年“18號文”

《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》

國務(wù)院闡述了市場缺失、政策效果不佳并進(jìn)行必要的調(diào)整2005年“國八條”《國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》國務(wù)院重視穩(wěn)定房價，調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。檢測市場的運行。2007年中共十七大報告和國務(wù)院“健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難”寫入報告住房保障政策一覽表政策頒布時間政策名稱頒布單位主要內(nèi)容（目的）2007年11月《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》建設(shè)部等七部門面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房2008年“24號文”《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》

國務(wù)院加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系

2009年《2009-2011年廉租住房保障規(guī)劃》建設(shè)部三年內(nèi)全國建成廉租房518萬套，新增發(fā)放租賃補(bǔ)貼191萬戶2010年《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》七部門對象為城市中等偏低收入住房困難家庭；外來務(wù)工人員納入供應(yīng)范圍《關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運營有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》國家稅務(wù)總局對公租房建設(shè)與經(jīng)營相關(guān)稅收的減免與優(yōu)惠“十二五”期間保障房建設(shè)的宏偉計劃中央政府未來五年我國將新建3600萬套保障性住房

問題及建議缺乏明確的目標(biāo)和長遠(yuǎn)規(guī)劃落實機(jī)構(gòu)，嚴(yán)格管理廉租對象覆蓋面過于狹窄關(guān)心“夾心層”住房迫切的需求與短缺的房源供給形成鮮明的反差完善進(jìn)入、退出、監(jiān)督機(jī)制供應(yīng)手段匱乏落實資金，降低成本，開拓渠道住房法律、法規(guī)建設(shè)滯后房地產(chǎn)法經(jīng)適房沒起到應(yīng)有之用（涉嫌腐敗，公務(wù)員小區(qū)；名不符實；負(fù)福利）不宜繼續(xù)建,或不給予完全產(chǎn)權(quán)，一般不允許出售，在出售時應(yīng)當(dāng)將國家補(bǔ)貼的部分還給國家。（1）住房分配制度改革目的：在公房入市過程中，對可能出現(xiàn)的舊住房制度及房改過程中存在的分配不公的顯性化、貨幣化等新問題進(jìn)行有效防范。改革方式：變行政性的實物分配方式為在市場機(jī)制調(diào)節(jié)下的貨幣分配方式——住房公積金、住房補(bǔ)貼。這一分配方式使居民以貨幣的形式從社會總財富中取得自己應(yīng)得的一份，然后用貨幣到市場上購買或租賃自己所需的住房。現(xiàn)狀：分配形式還不完善。分配不公。住房分配制度附：住房公積金是指國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職工繳存的長期住房儲金。職工個人繳存的住房公積金和職工所在單位為職工繳存的住房公積金屬于職工個人所有。住房公積金由在職職工個人及其所在單位，按職工個人月工資總額的一定比例繳納，存入個人公積金帳戶，用于購買、建造、翻建、大修自住房屋，任何單位和個人不得挪作他用。住房公積金貸款住房公積金貸款是指由各地住房公積金管理中心運用職工以其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業(yè)銀行向繳存住房公積金的在職職工和在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的房屋抵押貸款。相對于商業(yè)住房貸款，住房公積金貸款具有利率較低，還款方式靈活，首付比例低的優(yōu)點，缺點在于手續(xù)繁瑣，審批時間長。通常限制最高額度（廣州50萬），最高比例（低于7