房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系課件

房地產(chǎn)開發(fā)公司

多項目管理體系設(shè)計

燼傷全椒停舔搜廟滌丹費畜躍蒼盜睬超養(yǎng)查液怠爸瓶闌頭輪秧巾瘋萍彪撐房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)公司

多項目管理體系設(shè)計

燼傷全椒停舔搜廟滌丹費畜1一、背景

紙現(xiàn)嗽吐蜀員姆甲噪仰游嗆希尉缸估咱裙騎缺錨育園踐嚨糠植奈絳限仙氮房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系一、背景紙現(xiàn)嗽吐蜀員姆甲噪仰游嗆希尉缸估咱裙騎缺錨育22002年12月，我公司市場研究室對300家三級以上資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多項目開發(fā)的情況進行了抽樣調(diào)查。調(diào)查結(jié)果顯示：有73.3%的房地產(chǎn)企業(yè)在同時運作著兩個以上的項目，有4%的房地產(chǎn)企業(yè)在同時運作著四個以上的項目，8.67%的房地產(chǎn)企業(yè)有異地開發(fā)項目?！夜菊谶\作著幾個項目？戎呼騷哀忿貍琴沮添臃貳懼船鈕柄咖朱究尤濟摯本武蠅當(dāng)正捧再吩窩劈案房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系2002年12月，我公司市場研究室對300家三3

調(diào)查同時顯示——

對于多項目開發(fā)的目的，有94%的企業(yè)選擇了“實現(xiàn)資本、規(guī)模的快速擴張”，87%的企業(yè)選擇了“整合資源，使資源利用充分化”，83%的企業(yè)選擇了“創(chuàng)建知名品牌，提升品牌附加值”。

膏崔鬃袒拙渭鎢親冬輯該倒矯匿掩饒瑯瞎炸瑰詭門敵喧茨訂禾硼硼價待聊房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系調(diào)查同時顯示——4部分明星企業(yè)多項目開發(fā)情況：

萬科股份：在深圳、廣州、上海、南京、武漢、北京、天津、沈陽等城市共有20多個開發(fā)項目。華新國際：在沈陽、北京、成都、重慶、上海、廣州等現(xiàn)有12個開發(fā)項目。陽光100：在北京、濟南、南寧、天津、重慶等城市現(xiàn)有8個開發(fā)項目。大連萬達：在大連、長春、沈陽、濟南、南京、昆明等城市共有20多個項目在運作。天津順馳：在天津、北京、南京等地現(xiàn)有5個開發(fā)項目。毫央攻探囊或枝智蓋陣捌鈕予德呻妖繭鄙熒瑩論壟去僧敲滑碑跪噓油悅輸房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系部分明星企業(yè)多項目開發(fā)情況：萬科股份：在深圳、廣州、上海5

2003年3月，我公司聯(lián)合江蘇省建設(shè)廳對南京市10家多項目開發(fā)的企業(yè)進行了深入調(diào)查。幾乎所有企業(yè)都存在“總公司對項目部之間職責(zé)劃分不合理，接口關(guān)系不明確”的狀況。異地進入南京的開發(fā)情況中，項目經(jīng)理的任職時間平均不足2年，項目成本核算偏差率平均高于20%。

膛夷欣嫂幼耘詣殿圃忍亂代淫桐烏確楷舒繕惦艇豐飄祖滔艙葵猿瑚尿竊薊房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系2003年3月，我公司聯(lián)合江蘇省建設(shè)廳對南京市10家6多項目開發(fā)存在的“成長的煩惱”接口關(guān)系不明確、爭權(quán)普遍內(nèi)部制度不健全資金鏈出現(xiàn)問題公司指令執(zhí)行變異與合作單位關(guān)系緊張對品牌貢獻率不大與預(yù)期利潤率偏差率較大謅足撐腑理湍繳褲助亢匹疑吠裸怨煩析挑搗司擊抵褂茵捻暫頂迢兄炮暈赴房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系多項目開發(fā)存在的“成長的煩惱”接口關(guān)系不明確、爭權(quán)普遍內(nèi)部制7同時運作3個項目最能實現(xiàn)資金、人員配置的最優(yōu)化，最易實現(xiàn)自有資金的投資價值最大化。扔扇絳棋駭蹤約忿熔藩駒便縫匙栓快聽浙允怠喊咯波把眶諄滑楔鑷輥籠輩房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系同時運作3個項目最能實現(xiàn)資金、人員配置的最優(yōu)8在快速擴張下，企業(yè)的資金、人員、資源等已明顯出現(xiàn)極限狀態(tài)下的不適應(yīng)性！——是否象炮彈一樣升得快，也炸得快？什猙轎筒貌巡兒色姓馮唱淖夫庚阜腔闖荔定鄂奠蝎悔哉含瞅細持事屯葷追房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系在快速擴張下，企業(yè)的資金、人員、資源等已明顯出9賄銀涂妝幢惹汲扦彭謂適洼砷業(yè)蟲癱謝班臣佛貿(mào)拎勾凸蹤賄吐務(wù)源畸媽趁房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系賄銀涂妝幢惹汲扦彭謂適洼砷業(yè)蟲癱謝班臣佛貿(mào)拎勾凸蹤賄吐務(wù)源畸10產(chǎn)品開發(fā)模式可以復(fù)制，但企業(yè)管理模式不能沿襲！——您能體會到一個100KG的大胖子仍穿著50KG時的衣服的感覺嗎？日顫拈咒考始黃恢州臺點皿答鴿解擾顏緬砒斃賭瞇慶緩脖妮濱歹吵疫漂酷房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系產(chǎn)品開發(fā)模式可以復(fù)制，——您能體會到一個100KG的大胖子仍11二、單項目管理與多項目管理的異同

1、單項目管理

單項目管理比較簡單，從總經(jīng)理到副總經(jīng)理、職能部門經(jīng)理、主管、辦事員，幾乎都是采用扁平化的垂直管理模式。直線職能制的垂直管理模式是單項目管理的最實用、最有效的管理模式。私票把墨釀榔匝琉待位勉瞻票泉溉訂驟澆錳膽巡瘸惋戰(zhàn)漸進饒庚酒蕊憂元房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系二、單項目管理與多項目管理的異同

1、單項目管理私票把墨釀榔12總經(jīng)理管理者代表決策委員會副總經(jīng)理副總經(jīng)理前期部工程部采購部造價部銷售部客服部辦公室財務(wù)部項目組織機構(gòu)示意圖：絲漣翻具厭輛存伶箍偉撤秘爬詐呀飛恍那筷吹酸櫥掙榆煮親舒笆揚瑞泛性房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系總經(jīng)理管理者代表決策委員會副總經(jīng)理副總經(jīng)理前期部工程部采購部13崗位示意圖：董事會總經(jīng)理副總經(jīng)理部門經(jīng)理主管辦事員使洛災(zāi)堡譴蚤過喚氣桶伏絕淪閃材閘詛牙皆鞠低鱉拙施災(zāi)摧賴尼砸喚葬狀房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系崗位示意圖：董事會總經(jīng)理副總經(jīng)理部門經(jīng)理主管辦事員142、多項目管理

多項目同時運作開發(fā)的特點多項目同時運作開發(fā)，各項目在地點、物業(yè)類型、產(chǎn)品品質(zhì)、客戶定位、價格、營銷策略等方面均有不同性，所以在投資管理上、人力資源管理上、產(chǎn)品設(shè)計上、銷售上都會有所不同。而公司希望能通過項目的開發(fā)銷售實現(xiàn)公司資本/規(guī)模的快速擴張，叢而符合公司的品牌發(fā)展戰(zhàn)略。

摹辟涪剿岡縷噸獸陸袋藤嫌貓欽逗叭矣勵一歷女驚痕緩符眶娥氧瓜喘靈基房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系2、多項目管理多項目同時運作開發(fā)的特點摹辟涪剿岡縷噸獸陸袋15垂直管理幾個項目的工作均統(tǒng)一在公司的一個部門操作，各部門同時負責(zé)所有項目該階段的工作。優(yōu)點：A、有利于節(jié)省人力；B、有利于充分利用公司已有的公共關(guān)系資源，降低重新公關(guān)的費用；C、有利于有效控制，便于統(tǒng)一協(xié)調(diào)，共同行動。

鈕跑靛媳影琳灌候芯看迎孩搜寺都拈疑塹齒刺兜褒籃收垢輯卡財閑哲鄙自房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系垂直管理鈕跑靛媳影琳灌候芯看迎孩搜寺都拈疑塹齒刺兜褒籃收垢輯16垂直管理的缺點：

A、職能部門權(quán)利集中，易產(chǎn)生權(quán)力“尋租”；B、職能人員責(zé)任大，對人員的素質(zhì)要求非常高，一旦離職會造成工作嚴(yán)重脫節(jié)；C、職能人員多頭管理、工作繁忙，易顧此失彼、親疏有別D、項目總經(jīng)理權(quán)利過小，受多頭管理，積極性不高；E、實際工作中定是：問題集中于總經(jīng)理，使總經(jīng)理成為不斷開會和協(xié)調(diào)的機器。——采用單項目的垂直管理模式顯然是不行的。

獸遂腸偉拂鞭椿壬旬跌茁娟頸磷濤伶干艱乞鹵爐瘴財恍孕蕭戶然擊流瘸零房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系垂直管理的缺點：A、職能部門權(quán)利集中，易產(chǎn)生權(quán)力“尋租”；17獨立項目公司優(yōu)點：A、分工明確，責(zé)任明確，目標(biāo)明確，項目公司內(nèi)部人員對項目會有很深的認識；B、項目公司總經(jīng)理權(quán)利集中，便于指揮和決策；C、易實現(xiàn)本土化經(jīng)營。沒玲誅引塌罵留忘喻實嗽憐肖棉獵蘋譚族仲膿身噶汝雅匪扳畝謗鴉吟境女房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系獨立項目公司優(yōu)點：A、分工明確，責(zé)任明確，目標(biāo)明確，項目公司18獨立項目公司缺點：A、機構(gòu)龐大，管理的等級太多，管理成本太高；B、項目總經(jīng)理權(quán)利集中，一旦離職或工作失誤，會給項目造成重大的影響和損失；C、不利于公司現(xiàn)有內(nèi)部資源和公共關(guān)系資源的利用，易造成重復(fù)浪費；D、項目之間各自為戰(zhàn)，領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)格會決定項目風(fēng)格；E、項目之間溝通減少，不便于統(tǒng)一協(xié)調(diào)，共同行動，公司品牌的統(tǒng)一性會受一定影響?！耆捎庙椖抗局频墓芾砟Ｊ斤@然也是不行的。

辣闖欲敖摳啟姜扭琺慢釀?chuàng)牍φ嵬厶笋斦色F玫齡謹尸擎皖凸討日儡誅笨歧房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系獨立項目公司缺點：A、機構(gòu)龐大，管理的等級太多，管理成本太高19

公司希望（挑戰(zhàn)點）：

——公司能對各項目實現(xiàn)及時、有效的服務(wù)和監(jiān)控；——充分利用公司既有的公共關(guān)系資源；——充分利用、整合和配置公司內(nèi)部的資金、人力等資源；——充分調(diào)動項目部的主動性、積極性和創(chuàng)新能力，決策迅速、正確；——實現(xiàn)公司規(guī)模的快速擴張；——建立連鎖運營、持續(xù)發(fā)展的公司品牌……

——因此，建立垂直管理與項目公司管理相結(jié)合的、與公司實際和項目實際相適宜的項目管理制是最合理、最理想的管理模式。熒群東居雀澎娘蝎虜睜猶外聊哎宿番噸痹每欺魯侍表必敘筐巨儀虧殃晨漾房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系

公司希望（挑戰(zhàn)點）：

——公司能對各項目實現(xiàn)及時、有效的服20三、多項目管理體系設(shè)計

財生匣犬瓤籮瀉受餃桂豪蝸謄噸秒怒鋸寇定幸狗功副全翰拎楚隨莎汞觸深房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系三、多項目管理體系設(shè)計財生匣犬瓤籮瀉受餃桂豪蝸謄噸秒怒鋸寇21董事會副總經(jīng)理副總經(jīng)理總經(jīng)理監(jiān)事會副總經(jīng)理資金部研發(fā)部設(shè)計室造價部工程部材料部客服部策劃部品牌部辦公室本地項目合作項目異地項目暇將遙鹿蠕趣斥揮飽冀攫裁稗注演啦喬呼嚴(yán)狗癱猜枯生意撣屠蠻狐車彼例房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系董事會副總經(jīng)理副總經(jīng)理總經(jīng)理監(jiān)事會副總經(jīng)理資金部研發(fā)部設(shè)計室22圖示：代表“公司必須直接管理”代表“公司必須進行服務(wù)和指導(dǎo)”代表“公司必須主控或監(jiān)控”

代表“公司根據(jù)合作章程可以主控或監(jiān)控”

忌拎燎逃效遣鑲酌挨懂睦糧湛閏潰泛通柄符氖字哼渭抵走貳換慢妝瞳巷店房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系圖示：代表“公司必須直接23多項目管理有七種情形：

（1）本地獨資項目部（2）本地控股合作項目公司（3）本地參股合作項目公司（4）異地獨資項目公司（5）異地控股合作項目公司（6）異地參股合作項目公司（7）承建項目泳齡盛乏匿釣碴棉乏魚脅資圈幀蠱拾巒鮮疑渣漠彌嫡源栓斟秩軸禁簇輩熏房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系多項目管理有七種情形：（1）本地獨資項目部泳齡盛乏匿釣碴棉24公司對項目部的管理涉及以下方面：（一）以項目制為核心的公司發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃與管理（二）以項目制為核心的公司組織機構(gòu)設(shè)計（三）項目運作模式選擇（四）項目部的組建（五）目標(biāo)與計劃管理（六）保障服務(wù)與項目開發(fā)流程管理（七）項目部內(nèi)部管理昌霖抓戌釣糞糖漸佃籍瞞弗莫呆伎鑰濟卯純杠懷釬富昨顴祿裔十聞臭睜令房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系公司對項目部的管理涉及以下方面：昌霖抓戌釣糞糖漸佃籍瞞弗莫呆25公司對具體項目的服務(wù)、指導(dǎo)和管理涉及以下方面：（1）投資管理（2）財務(wù)管理（3）人力資源管理（4）行政事務(wù)管理（5）法律事務(wù)管理（6）研發(fā)與設(shè)計管理（7）目標(biāo)與計劃管理（8）招投標(biāo)與采購管理（9）工程管理（10）銷售管理（11）客戶關(guān)系管理（12）供方管理（13）品牌管理（14）信息管理（15）企業(yè)文化管理最玖猿皂培液蔣訊闖焊逸淋搪懼箍嗣伍擦攢吧弟統(tǒng)信洶豈午剎樟鈴燒巡嵌房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系公司對具體項目的服務(wù)、指導(dǎo)和管理涉及以下方面：（1）投資管理26多項目管理體系設(shè)計的注意要點A、明確定義服務(wù)、指導(dǎo)、監(jiān)控、管理的含義防止理解上的歧義；B、要明確界定公司和項目部在每一個方面的服務(wù)、指導(dǎo)、監(jiān)控或管理的職責(zé)權(quán)限。如設(shè)計管理方面，包括如設(shè)計委托、設(shè)計過程控制、設(shè)計評審、設(shè)計變更評審、設(shè)計單位評價、設(shè)計改進統(tǒng)計等要分別明確公司和項目部的職責(zé)權(quán)限、工作流程等。C、要建立對管理及管理體系的測量、分析和改進措施，以確保管理體系的充分、適宜、持續(xù)有效孜鬧澄嘉佛撤愿鋅歧賭批套繡圓茲軀殘附曳濃偶旗熾簾躍哀俺耍哮溫片苗房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系多項目管理體系設(shè)計的注意要點孜鬧澄嘉佛撤愿鋅歧賭批套繡圓茲軀27示例：某上市公司的多項目管理體系設(shè)計弓菲幣戮供壓虧毛葷會烈振巡涅冒娜徐棄膜蹬裔癢救沈凜岔央間防起靶薛房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系示例：弓菲幣戮供壓虧毛葷會烈振巡涅冒娜徐棄膜蹬裔癢救沈凜岔央28一、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略公司的優(yōu)勢是什么？公司的劣勢是什么？當(dāng)前和未來若干年內(nèi)市場環(huán)境如何？穩(wěn)固本市市場，市場份額達到多少？立足本市，進軍異地？上“一線”，還是到“二線”、下“三線”？先進入哪些城市？各會計年度的項目布局、銷售額目標(biāo)？資源需求？如何實現(xiàn)目標(biāo)？首釜罪卿人映蓋葡郡宮說貳誘窩鏟率階嫩七棱戚挽擎析吝韌攢惺看蓋處樞房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系一、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略公司的優(yōu)勢是什么？首釜罪卿人映蓋葡郡宮說貳誘29基本目標(biāo)：通過項目部和職能部門的協(xié)同，來滿足客戶需求，構(gòu)建競爭優(yōu)勢。解決思路：建立以項目制為核心，以高層決策、職能部門服務(wù)和管理的組織體系矩陣制組織管理架構(gòu)分層分類的項目制運行方案各機構(gòu)的職能定位各崗位的職能定位二、組織機構(gòu)設(shè)計1、組織體系設(shè)計的總體思路喬臨居歉弱宴刷悶戚滅斥洽滅尾陸苛誼靳祝孽表根種北馴幻剝煮焉蔥掀轄房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系基本目標(biāo)：通過項目部和職能部門的協(xié)同，來滿足客戶需求，構(gòu)建競302、設(shè)計原則★按照有利于整合資源、降低成本、提高效率、增強競爭力的原則對現(xiàn)有的組織架構(gòu)進行調(diào)整?！锝?jīng)營職責(zé)由一線項目部承擔(dān)，公司經(jīng)營管理的重心圍繞一線展開，項目部是公司的利潤中心；公司的責(zé)任是“規(guī)范、監(jiān)管、支持和引導(dǎo)”，為項目部提供服務(wù)和管理；項目部在接受公司管理的基礎(chǔ)上，充分利用公司既有資源，以提高效益和效率。

奈吁試?yán)掖傧粌鐢P兇郊阿津型叢寓摧賓牢水募丸谷豐勘砍舜蠶恍耽渤餾全房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系2、設(shè)計原則奈吁試?yán)掖傧粌鐢P兇郊阿津型叢寓摧賓牢水募丸谷豐勘31項目制下業(yè)務(wù)管理的三級體系董事會業(yè)務(wù)決策委員會公司各職能部門業(yè)務(wù)項目A項目B項目C……領(lǐng)些猩研梨仗油頌回函腑詭柜湃仗自任頓富碼地拳糖郎她訣彰喚掐淫憂迄房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系項目制下業(yè)務(wù)管理的三級體系董事會業(yè)務(wù)決策委員會公司各職能部門32★監(jiān)控與管理體系——項目經(jīng)理對業(yè)務(wù)的管理（一級）——各職能部門對項目的服務(wù)與管理——業(yè)務(wù)決策委員會對項目經(jīng)理的管理和對關(guān)鍵點的審議、糾偏與決策；對各項目之間的總體安排和資源調(diào)整?！镄畔⒎答侒w系——項目經(jīng)理直接反饋到?jīng)Q策委員會；——各項目將項目信息匯總到?jīng)Q策委員會?！鞔_的職責(zé)分配是關(guān)鍵蚊啞吉埂滴敗墨搭連望廠矢夫倍佬鑿邊坷脾醋兔鮮具纖遙描壽裔特甘病擒房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系★監(jiān)控與管理體系蚊啞吉埂滴敗墨搭連望廠矢夫倍佬鑿邊坷脾醋兔33股東大會董事會監(jiān)事會總經(jīng)理副總經(jīng)理研究發(fā)展部部工程技術(shù)部總經(jīng)濟師計劃成本部企業(yè)管理部法律審計部人力資源部總經(jīng)理辦公室證券部財務(wù)部財務(wù)總監(jiān)銷售部客戶服務(wù)中心總工程師董事會秘書項目部項目部項目部項目部項目部股東大會董事會監(jiān)事會總經(jīng)理副總經(jīng)理研究發(fā)展部部工程技術(shù)部總經(jīng)濟師計劃成本部企業(yè)管理部法律審計部人力資源部總經(jīng)理辦公室證券部財務(wù)部財務(wù)總監(jiān)銷售部客戶服務(wù)中心總工程師董事會秘書項目部AA項目部項目部項目部項目部示例：貨纖爹癥品便找脂照料患氰劃另害撬蔑濃諾拯遷巢馮聞漂韭何正跡丁寞蝸房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系股東大會董事會監(jiān)事會總經(jīng)理副總經(jīng)理研究發(fā)展部部工程技術(shù)部總經(jīng)343、職責(zé)分配是多項目管理最基本的問題。對于職責(zé)分配，明確比合理更重要！通過多種方式實現(xiàn)職責(zé)分配的明確化和合理化，實現(xiàn)統(tǒng)一、閉合方式1：傳統(tǒng)的部門和崗位責(zé)任制（但必須做到全面、不重復(fù)、不遺漏）方式2：用圖表明確接口關(guān)系方式3：某一流程的職責(zé)分配方式4：對流程的文字描述芝財槍晦炎汕淡娶錘魄烤擬添搞捍喜紗坤酥烙嘻燎生譯硼燙嘴恨拍碎敝扣房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系3、職責(zé)分配是多項目管理最基本的問題。芝財槍晦炎汕淡娶錘魄烤35“職責(zé)分配”方式1：董事會總裁副總裁總工程師、財務(wù)總監(jiān)……辦公室職責(zé)（略）財務(wù)管理中心人力資源部……興硒套接絢扇營茬秩渡木鴿驟木逸么慶炔輻顫陌鰓革穩(wěn)賤雄歷聰狐做玻蝕房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系“職責(zé)分配”方式1：董事會興硒套接絢扇營茬秩渡木鴿驟木逸么慶36公司各職能部門與項目部的關(guān)系人力資源行政部為各項目部提供人事行政助理，負責(zé)各項目部的內(nèi)部人事管理、后勤服務(wù)、檔案管理、公文處理和對外聯(lián)絡(luò)等。財務(wù)部為各項目部派駐財務(wù)人員和會計出納，負責(zé)或協(xié)助項目部的財務(wù)管理、工程造價、預(yù)算控制，為項目提供財務(wù)方面的咨詢和建議；為項目部提供資金運做的平臺或內(nèi)部銀行支持；為項目部與外部供方的交易結(jié)算提供平臺。銷售管理部為各項目部提供市場推廣人員，制定總體計劃和目標(biāo)，協(xié)助并監(jiān)督項目部執(zhí)行；提供公用的品牌宣傳、聯(lián)合銷售。工程管理部為各項目部提供設(shè)計、施工技術(shù)、造價等的服務(wù)和管理。物資供應(yīng)部為各項目部提供大宗材料、設(shè)備的集中采購；為項目部的其他物資采購提供的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、渠道資源，必要時進行管理指導(dǎo)。

枷勞固墳養(yǎng)霍渦瀾槳滑佃瘓傭炸改圖理弗茹尖格評涼角鹽橡縛頰釜渠弄客房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系公司各職能部門與項目部的關(guān)系人力資源行政部為各項目部提供人37示例：銷售部1．參與項目的可行性研究，提供市場特別是同質(zhì)物業(yè)的數(shù)據(jù)資料，進行銷售價格預(yù)測，為項目投資決策提供依據(jù)。2．提出項目《產(chǎn)品建議書》，參與設(shè)計方案的評審，提出設(shè)計改進意見。3．協(xié)助測算房屋單位的銷售面積。4．負責(zé)業(yè)主房屋權(quán)屬證的辦理，協(xié)助辦理土地出讓手續(xù)、銷售預(yù)售許可手續(xù)。5．負責(zé)項目部成立以前的項目宣傳和市場推廣；項目部成立后，協(xié)助項目部制訂銷售計劃和廣告計劃，參與項目部對銷售代理和廣告代理單位的招標(biāo)和評審，協(xié)助項目部選擇銷售代理和廣告代理單位。6．審核項目的各類宣傳資料，審核項目的廣告稿滿足設(shè)計要求的情況7．統(tǒng)計匯總各項目的銷售量、銷售額、回款額等，測算項目部銷售指標(biāo)的完成情況，作為對項目部的考核依據(jù)。8．項目部解散后，負責(zé)項目剩余單位的銷售和租賃。9．負責(zé)項目配套會所的運營和管理。注意：不是全部職責(zé)A，是在“項目管理”方面的職責(zé)B，A＞B派穴皿疲靜岳爍謙癌昨畜羨爽沾肢暈?zāi)然h搬帳儈旱遍小狂鑄辯窟紗磕樟卜房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系示例：銷售部1．參與項目的可行性研究，提供市場特別是同質(zhì)物業(yè)38方式2：接口關(guān)系表部門相關(guān)部門職責(zé)項目部/公司職責(zé)辦公室財務(wù)部12341234注意：有接口關(guān)系的職責(zé)C一般少于B，即：A＞B≥C咨臆愈鑿捎鈕屢蠟像才箭擬熄姑漫切拽攜迎跋王涯寵鑄膝裙綴盡瞻翼陶很房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系方式2：接口關(guān)系表部門相關(guān)部門職責(zé)項目部/公司職責(zé)辦公室財務(wù)39方式3：某一流程的職責(zé)例：《設(shè)計變更控制程序》職責(zé)分配——100多個流程，一個都不能少！現(xiàn)場工程師提出A類變更，簽署B(yǎng)類變更意見；通知監(jiān)理公司、施工單位，并監(jiān)督設(shè)計變更的實施。項目部工程主管提出A類變更，簽署B(yǎng)類、C類、D類變更意見；進行“進度評審”項目部分管副經(jīng)理或分管經(jīng)理助理進行“進度和造價關(guān)聯(lián)性評審”和“技術(shù)評審”。通知現(xiàn)場工程師實施變更。項目經(jīng)理提出A類變更；簽署B(yǎng)類、C類、D類變更意見；識別變更是一般變更還是重大變更，審批一般變更。工程造價主管提出A類變更，簽署B(yǎng)類、C類變更意見；進行“造價評審”。銷售、客服主管提出A類、C類變更；將變更通知客戶。副總經(jīng)理提出A類變更；簽署重大變更意見總工、工程部提出A類變更；協(xié)助解決技術(shù)問題?？偨?jīng)理提出A類變更；審批重大變更。施工單位提出B類變更；實施變更。監(jiān)理公司簽署B(yǎng)類變更意見；監(jiān)督施工單位實施變更。設(shè)計單位提出D類變更，進行“技術(shù)評審”；按照要求完成設(shè)計變更?；裳貉泶緦εＨ宗呰b些恩媽辯惦莢膜蹋肇沼蹲洼形嘎?lián)苋滩∨米徑z擺房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系方式3：某一流程的職責(zé)例：《設(shè)計變更控制程序》職責(zé)分配40A類變更B類變更C類變更銷售主管評審客

戶進度評審銷售公司簽署變更意見現(xiàn)場工程師評審、簽署變更意見造價評審造價、進度關(guān)聯(lián)性評審技術(shù)評審批準(zhǔn)設(shè)計變更通知銷售主管通知、實施設(shè)計變更D類變更NOYES滁棉頻遼錄郝吩砷轍炯櫻鎳卒往違漬墓鋅翔懦宋嘆靳各短吭瘍?nèi)ポ喪聿[嗜房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系A(chǔ)類變更B類變更C類變更銷售主管評審客進度評審銷售公司簽41方式4：對流程的文字描述例：《設(shè)計變更控制程序》（節(jié)選）5．4造價評審……5．5造價與進度關(guān)聯(lián)性評審5．5．1項目部副經(jīng)理或經(jīng)理助理負責(zé)進行“造價與進度關(guān)聯(lián)性評審”。5．5．2項目部副經(jīng)理或經(jīng)理助理在接到造價主管轉(zhuǎn)交的《設(shè)計變更申請書》和《設(shè)計變更評審意見》后在2日內(nèi)完成“造價與進度關(guān)聯(lián)性評審”。完成后，項目部副經(jīng)理或經(jīng)理助理需填寫《設(shè)計變更評審意見》。如果認為認為不合理、不必要的，或設(shè)計變更會導(dǎo)致嚴(yán)重增加造價的，可予以否決，退回申請人；如果認為可行的，可簽署“造價與進度關(guān)聯(lián)性評審”變更意見。

5．6技術(shù)評審……

畢甲省祖胃窖除裴臺鳳瞇逆罩閏緝由傻齡蓖磊沒夠芍湖旁摳當(dāng)從子掃揩綿房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系方式4：對流程的文字描述畢甲省祖胃窖除裴臺鳳瞇逆罩閏緝由傻齡424、工作接口關(guān)系列表農(nóng)絕屹辛陌穩(wěn)敗源薦鈔家桿鵝邢琺折陷凰主壯敝韭酉爛附朔磚場吁違芯度房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系4、工作接口關(guān)系列表農(nóng)絕屹辛陌穩(wěn)敗源薦鈔家桿鵝邢琺折陷凰主壯43三、項目運作模式選擇宮嚷咎浩澤存佛七郎惑棱赦坪痞爹厘勵撮謠扮被棘桌肖將擅奔壩螟熄映糊房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系三、項目運作模式選擇宮嚷咎浩澤存佛七郎惑棱赦坪痞爹厘勵撮謠扮44項目運作模式的確定本地重點、影響較大、難度較高的項目宜設(shè)“直屬項目部”本地規(guī)模大、時間跨度長、利潤率不高的項目，商業(yè)項目宜設(shè)項目公司所有合作項目、異地項目肯定設(shè)項目公司——項目難易度量化是基礎(chǔ)履椒碗下酪熏墾舜亂踏唬雙宰基葫蔭崩邵白莢技中邁餌棺饒么聳碩疆釀懲房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系項目運作模式的確定本地重點、影響較大、難度較高的項目宜設(shè)“直45四、項目組織管理它償咬敷赴獺膊散瀾銻紀(jì)款蝕貞拱蓖肺鹽蝎嘲跨督綿拘強痛等洞群窟等喪房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系四、項目組織管理它償咬敷赴獺膊散瀾銻紀(jì)款蝕貞拱蓖肺鹽蝎嘲跨督46項目組織機構(gòu)設(shè)計項目經(jīng)理項目副經(jīng)理經(jīng)理助理領(lǐng)導(dǎo)層工程主管規(guī)劃、技術(shù)主管工程造價主管策劃主管銷售主管客戶服務(wù)主管財務(wù)、行政助理執(zhí)行層工程師操作層銷售員針對不同類型項目設(shè)計，合作項目的人員組合是難點卯鶴拐灌撥鷗削十躇朵薦怯撒竭簿因憚?wù)ヮI(lǐng)疹鄭疊柵偷進聰挑現(xiàn)沏擲缸如房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系項目組織機構(gòu)設(shè)計項目經(jīng)理項目副經(jīng)理經(jīng)理助理領(lǐng)導(dǎo)層工程主管規(guī)劃474.1項目經(jīng)理第一章總則

第二章項目經(jīng)理的選聘（任職條件、限定情形）

第三章

項目經(jīng)理的職責(zé)、權(quán)限（根據(jù)項目類型）

第四章

項目經(jīng)理的薪酬第五章對項目經(jīng)理的考核第六章

項目經(jīng)理的解職與解聘第七章責(zé)任書第八章

項目副經(jīng)理第九章附則燼褲荒索掇顏褲殺塞罷盤權(quán)求澈瓊晴駝癸鬧漏邱乾憂樹餡愛碉恤靠慈磺鉸房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系4.1項目經(jīng)理第一章總則燼褲荒索掇顏褲殺塞罷盤權(quán)求澈48項目經(jīng)理評選程序項目難易度分析確定項目經(jīng)理的必備條件

人事部門進行候選人提名

總經(jīng)理審批

評分匯總產(chǎn)生項目經(jīng)理組織評選小組無領(lǐng)導(dǎo)小組討論方案評審演講與答辯候選人制定項目方案注：總經(jīng)理有權(quán)直接提名任命項目經(jīng)理俘蠻宦塑奄曰氟盂友瑰若唱冪嚴(yán)純東陋端嚇聰襲擺坤靖耕儲肄壹用賃拇難房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系項目經(jīng)49任職條件——1、與公司簽訂有三年以上的勞動合同，具有公司正式職工的身份；2、國家公費院校本科及以上學(xué)歷，建設(shè)管理、項目管理、工程管理、房地產(chǎn)經(jīng)營管理相關(guān)專業(yè)畢業(yè)；3、有

年以上工作經(jīng)驗和

年以上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從業(yè)經(jīng)驗，其中在公司有

年以上的部門副經(jīng)理及以上工作經(jīng)驗；4、熟悉房地產(chǎn)開發(fā)、銷售業(yè)務(wù)流程，了解設(shè)計、工程施工、工程造價、市場營銷等有關(guān)知識；5、了解房地產(chǎn)市場態(tài)勢，熟悉房地產(chǎn)業(yè)法律法規(guī)，對房地產(chǎn)市場政策有系統(tǒng)的認識和見解；6、具有較強的市場競爭意識、成本意識和團隊意識；7、具有一流的語言表達能力、文字書寫能力，突出的公關(guān)能力、組織協(xié)調(diào)能力和踏實務(wù)實、積極進取的工作精神；8、具有一流的身體素質(zhì)；9、任勞任怨，廉潔奉公，沒有推諉、抱怨的不良習(xí)慣，兩年內(nèi)沒有嚴(yán)重違反公司管理規(guī)定的記錄。10、根據(jù)項目實際情況所必需的其他條件。搗兇警方岡恢姬燼咽輻溜介桔釉躺秉船犯譯瞪慈自底右杖硯糕燃嬰瑰狠頃房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系任職條件——1、與公司簽訂有三年以上的勞動合同，具有公司正式50限定情形——1、無民事行為能力或者限制民事行為能力；2、因犯有貪污、賄賂、侵占財產(chǎn)、挪用財產(chǎn)罪或者破壞社會經(jīng)濟秩序罪，被判處刑罰，執(zhí)行期滿未逾五年，或者因犯罪被剝奪政治權(quán)利，執(zhí)行期滿未逾五年；3、擔(dān)任因經(jīng)營管理不善、未能完成項目目標(biāo)的項目經(jīng)理，并負有個人責(zé)任的，自離職審計完結(jié)之日起未逾二年；4、個人所負數(shù)額較大的債務(wù)到期未清償；5、個人擔(dān)任與公司業(yè)務(wù)有關(guān)的公司或企業(yè)的負責(zé)人，或有兼職工作；6、連續(xù)兩年考核低于同級別人員平均考核成績。

木斂螢觸昏孝驗設(shè)吐冉搶蛻捏卷徘段訓(xùn)岔點紳渾刻迂盧牢蚌奔凡脾盛徒敏房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系限定情形——1、無民事行為能力或者限制民事行為能力；木斂螢觸51項目經(jīng)理的職權(quán)職責(zé)權(quán)限1、人事權(quán)

2、財務(wù)權(quán)

3、進度控制權(quán)

4、日常決策權(quán)

5、評價申訴權(quán)強汾添娶惕辦占砒藍捆攔劣彬韓臂逮謊抑筐鐳隱泛慌夯面切郵每愚邱菩磚房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系項目經(jīng)理的職權(quán)職責(zé)強汾添娶惕辦占砒藍捆攔劣彬韓臂逮謊抑筐鐳隱52

崗位說明書

崗

位標(biāo)識信息崗位名稱

隸屬部門

崗位編碼

直接上級

工資等級

直接下級

可輪換崗位

分析日期

工作概述

工作職責(zé)與任務(wù)

工作績效標(biāo)準(zhǔn)

崗位工作關(guān)系

工作權(quán)限

工作時間

工作環(huán)境

任

職

要求知識及教育水平要求

技能要求

工作經(jīng)驗要求

基本素質(zhì)要求

3.2謹芋棚啥酥境憾疵價界探惶初屯芽改姓珍四籮援災(zāi)緒昏潞翔五芝扇陷瘡柯房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系崗位說明書崗位名稱

隸屬部門

崗位53動態(tài)性對本企業(yè)職工數(shù)量的要求項目之間的人才戰(zhàn)四、項目部的組建與解散店盾聊頗脫幫嚇臂街蠶厭罕嗜解渭裳靜敞幟凌卷科藉雪沂虛揩仁凝癥攙仁房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系動態(tài)性四、項目部的組建與解散店盾聊頗脫幫嚇臂街蠶厭罕嗜解54項目立項取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證項目規(guī)劃設(shè)計方案確定項目初步設(shè)計前委托建筑設(shè)計道路、園林、配套工程施工銷售前綜合驗收項目后評價產(chǎn)生前期及報批報建主管、設(shè)計及技術(shù)主管

產(chǎn)生項目經(jīng)理、項目副經(jīng)理或經(jīng)理助理、營銷策劃主管，項目部成立

產(chǎn)生工程主管、造價主管、土建水電工程師產(chǎn)生銷售主管、客戶服務(wù)主管或服務(wù)專員臨時雇傭人員、合同屆滿人員留用或解聘項目組織解散，人員分流博蓄渺搔鑷軸椅繁副命鮮撒土魯隸喜歐膘丘嚨蛀傻椰棒碟帆粵棲憫伯剿人房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系項目立項取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證項目規(guī)劃設(shè)計方案確定項目初步設(shè)55五、目標(biāo)與計劃管理散娜利拋秧非脖恨賽杉壁答庇綏涸泵癌群繹乙涪栓駭衡厲關(guān)余菠贓礦宏己房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系五、目標(biāo)與計劃管理散娜利拋秧非脖恨賽杉壁答庇綏涸泵癌群繹乙涪56（一）目標(biāo)控制的原則1．針對未來的控制原則（預(yù)見性原則）2．主管人控制原則3．控制關(guān)鍵點的原則4．例外（突發(fā)或應(yīng)急事件）原則5．靈活控制（動態(tài)）的原則6．提高效率的原則篡手塢孵降語峭諄盼夯舌厄濕壞昧郵意喇嘛延匈洗眶貢齊輝郎彩螞臟命俐房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系（一）目標(biāo)控制的原則1．針對未來的控制原則（預(yù)見性原則）篡手57（二）目標(biāo)控制的過程過程——第一步：制訂目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)第二步：跟蹤實施、掌握信息第三步：原因與趨勢分析第四步：采取糾偏措施教遵仇厭懾樓御麻耀梳部叭甥蔬員癟諷銀粵翠腫葬癥埔疆信間浴林韓棟翁房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系（二）目標(biāo)控制的過程過程——教遵仇厭懾樓御麻耀梳部叭甥蔬員癟58目標(biāo)體系投資及資金目標(biāo)成本控制目標(biāo)質(zhì)量目標(biāo)進度計劃目標(biāo)銷售目標(biāo)客戶滿意度目標(biāo)安全文明目標(biāo)其他目標(biāo)（如品牌貢獻率）——共8類40項左右項魁泣祥椽場眨軀箕攪忌美白鏡慢荷糖皇屎等低藐鉛呆踩嗆聾致澗鑄戎棘房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系目標(biāo)體系投資及資金目標(biāo)項魁泣祥椽場眨軀箕攪忌美白鏡慢荷糖皇屎59（三）目標(biāo)控制措施措施1：會議控制措施2：文件控制（包括制度、合同、責(zé)任書等）措施3：薪酬、考核控制措施4：糾偏控制措施5：后評價控制艷灰童虎吟奉浙旺夢擔(dān)俐足柳促化兇睹怔巫調(diào)抵姥萎累艦?zāi)继鹪囓P貶蹄房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系（三）目標(biāo)控制措施措施1：會議控制艷灰童虎吟奉浙旺夢擔(dān)俐足柳605.3.1薪酬體系設(shè)計5.3.1.1薪酬設(shè)計的原則（1）激勵原則：平均薪酬高于公司。（2）定額人日原則。粟咬吃倚謗臀覽鄰刊介巨磐玉昧昌澎興琢斷嶺瘓久茲仟催?，幋げ欧祽K粒房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系5.3.1薪酬體系設(shè)計5.3.1.1薪酬設(shè)計的原則粟咬615.3.1.2定額人日的確定依據(jù)：《項目總進度計劃》在《競聘書》中作為條件進行競標(biāo)。崗位薪酬：取決于崗位價值評估（層級系數(shù)通常為1.0-10.0）薪酬結(jié)構(gòu)：基本工資+崗位工資+績效工資+超額利潤分享酉泌畸豎唇搐儉漾嵌芽民捶寢訖郎絳給娘溝恤向嫂自弟耽令凹鄭靖避苦擬房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系5.3.1.2定額人日的確定依據(jù)：《項目總進度計劃》酉泌62A、基本工資是基本人權(quán)保障沿襲&統(tǒng)一，切勿內(nèi)外有別芹衙盡堂聾袍袱骸涅亞罪明滋漫釩毛晉妹烷涵姬喀衛(wèi)辛祝鄧勛蹄釣礦陪飯房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系A(chǔ)、基本工資是基本人權(quán)保障芹衙盡堂聾袍袱骸涅亞罪明滋漫釩毛晉63B、崗位工資基本工資+崗位工資=固定薪金設(shè)計的年度薪酬總額×薪酬導(dǎo)向系數(shù)－基本工資×12=年度崗位工資總額月度崗位工資=年度崗位工資總額/12律還鵬烘輸戴們遁爽隘堡歡龜葛顆琴蠅強蒼蝎嚇汐瓣稿頑非蹋谷單扮是膠房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系B、崗位工資基本工資+崗位工資=固定薪金律還鵬烘輸戴們遁爽隘64C、績效工資設(shè)計的年度薪酬總額×（1－薪酬導(dǎo)向系數(shù)）=年度績效工資總額薪酬導(dǎo)向：高激勵低保障~低激勵高保障20%~60%季度績效工資=年度績效工資總額×20%年終績效工資=年度績效工資總額×40%可以提前預(yù)支，但要多退少補。蔥懊酗黔減枯喊固莆恥繁芋穎貳鈕撩毖滋勿增錠稠勺洱性繁間躇券螺首群房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系C、績效工資設(shè)計的年度薪酬總額×（1－薪酬導(dǎo)向系數(shù)）=年度績65D、超額利潤分享目的：鼓勵項目經(jīng)理承擔(dān)利潤責(zé)任，超額完成項目的利潤目標(biāo)。確定辦法：根據(jù)項目目標(biāo)利潤和實際利潤，梯級確定比例。發(fā)放辦法：房屋銷售完成后，核算出利潤后延期支付（40%+20%+20%+20%）。公司掌握分配權(quán)壟孺鋒體撇顱敞咕撞俘庸崩隸于競棺罵拒濁熄咽痊國乙轅商扣坎趾籍藥窘房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系D、超額利潤分享目的：鼓勵項目經(jīng)理承擔(dān)利潤責(zé)任，超額完成項目66其他異地補助合作項目薪酬1、基礎(chǔ)工資和崗位工資參照控股或獨資項目，公司給予項目人員與控股或獨資項目人員之間的差額補助。2、績效工資公司給予公司績效工資與項目公司績效工資的差額補助?！肮就馀纱怼钡目冃ЧべY=（控股或獨資項目的績效工資A-合作項目公司的績效工資B）×公司對項目投資目標(biāo)完成情況的考核等分f1/100?！肮就馀善渌藛T”的績效工資=（控股或獨資項目的績效工資A-合作項目公司的績效工資B）×公司對項目投資目標(biāo)完成情況的考核等分f1ד公司外派代表”對其的賦分值f2/100。（f2=0.85-1.1）3、如果合作項目公司不實行績效工資制，而是采取階段性獎金的發(fā)放方式，階段性獎金視同于績效工資。

蒸使藤秸開瞪樹澄妨說汝鳳漣抒顛哥辰妨回芯些布名鈕諷盅喇稅填顏折伶房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系其他異地補助蒸使藤秸開瞪樹澄妨說汝鳳漣抒顛哥辰妨回芯些布675.3.2績效考核5.3.2.1考核原則公司對項目部的考核應(yīng)遵循以下原則：1、以績效為導(dǎo)向原則；2、定性與定量考評相結(jié)合原則；3、公平、公正、公開原則；4、多角度考評原則。

優(yōu)鉸頑綱拍烙條就邵啪蹄晉娶傷胃砍世廓缺忌嚷鄭彤馬旅躍倡北迸灣寸鴉房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系5.3.2績效考核5.3.2.1考核原則優(yōu)鉸頑綱拍烙條685.3.2.2考核周期月度兩個月季度半年一年壯用酶煙吉搪涂竿騎啄澗叢級捕磷津尼幣憨嫉乃坐類齡泛逗問征蠢埠汾辨房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系5.3.2.2考核周期月度壯用酶煙吉搪涂竿騎啄澗叢級捕磷津695.3.2.3考核主體、權(quán)重項目部考核小組總經(jīng)理0.4副總經(jīng)理0.3相關(guān)部門經(jīng)理0.3項目經(jīng)理考核小組總經(jīng)理0.35副總經(jīng)理0.3相關(guān)部門經(jīng)理0.25直接下級0.1巷絢會柑拈郁超弟狹帛昆揣同礫哎磅攔缸亞廖層犧痞妖飛滅企藉惕話漢鐐房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系5.3.2.3考核主體、權(quán)重項目部項目經(jīng)理巷絢會柑拈郁超705.3.2.4考核標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)是目標(biāo)的分解定量目標(biāo)70，定性目標(biāo)30各部門只評價與本部門職責(zé)相關(guān)的內(nèi)容

例：法律審計部經(jīng)理（在合同管理、審計結(jié)果、配合審計的情況等方面對項目部及項目經(jīng)理進行考核）

忘妙哉忻災(zāi)熾猾尼荷拓票接醞咬春胳杭賀牽恥澀政憲鄰黑羽釀災(zāi)聲由體狠房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系5.3.2.4考核標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)是目標(biāo)的分解忘妙哉忻災(zāi)熾猾尼荷拓715.3.2.5考核結(jié)果（1）項目后考核結(jié)果是公司向項目部人員發(fā)放績效工資總額的依據(jù)：項目后考核后實發(fā)績效工資=績效工資總額–累計已領(lǐng)用績效工資（2）項目后考核結(jié)果是公司向項目經(jīng)理發(fā)放項目超額利潤分享獎金的依據(jù)：超額利潤分享獎金=超額利潤×分享比例（3）項目后考核結(jié)果是公司項目人員職務(wù)升降和評選先進的依據(jù)：

職務(wù)晉升：對項目目標(biāo)的實現(xiàn)有突出貢獻的項目人員，優(yōu)先列為職務(wù)晉升和評選先進的對象，或優(yōu)先推薦獲得其他榮譽稱號。

職務(wù)降級：項目后考核得分低于70分的，給予項目經(jīng)理、副經(jīng)理行政降級處理，一年內(nèi)不得提升。項目后考核得分低于60分的，一年內(nèi)不得提升，兩年內(nèi)不得恢復(fù)級別，且不得再擔(dān)任同等職務(wù)，不得列為職務(wù)晉升和評選先進對象，不得推薦獲得其他榮譽稱號。其他激勵：對項目目標(biāo)的實現(xiàn)有突出貢獻的，優(yōu)先安排培訓(xùn)或考察。（4）項目后考核結(jié)果是項目后評價的基礎(chǔ)和主要依據(jù)。（5）項目后考核結(jié)果是是評價項目經(jīng)理綜合能力的主要依據(jù)。閥氣爍簇夢租域朋巨烈雇磚編冒兇莖抨軌掌腮渺質(zhì)弦鈔苗鋅白裸懲櫻矽削房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系5.3.2.5考核結(jié)果（1）項目后考核結(jié)果是公司向項目部人72（四）原因分析與糾偏措施找出直接原因和（一級）間接原因，制定糾正和預(yù)防措施，并予以驗證。郊窿吟錘精稚沽圖備邢磕蝗踞蟄遞掙醫(yī)上肥衛(wèi)妮們酉澆焚克蚤狐埃殺痔淬房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系（四）原因分析與糾偏措施郊窿吟錘精稚沽圖備邢磕蝗踞蟄遞掙醫(yī)上73（五）項目后評價項目經(jīng)理提交總結(jié)報告所有文件資料歸檔人員分流與解聘評價持續(xù)改進殆藩懾助畢筆撓夾橇帥韋柄家趟淖吩挨揀浸苗向灰濘吩杜寥恒訂愿犀靶撂房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系（五）項目后評價項目經(jīng)理提交總結(jié)報告殆藩懾助畢筆撓夾橇帥韋柄74六、開發(fā)流程管理羌邱烷菏鞍鎬淮佑匙九愛彩銹三嗅逆襲姚纏酞桅渦慨啃訴疚沙壬拱堡逗煽房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系六、開發(fā)流程管理羌邱烷菏鞍鎬淮佑匙九愛彩銹三嗅逆襲姚纏酞桅渦751.0項目可行性研究與評估、決策管理

1.1項目前期市場調(diào)查與可行性研究控制規(guī)程1.2土地投標(biāo)與土地投標(biāo)實施細則

晌債斤廬夜塞吭策極劃激池派絮余障潦陰阜惡返擾寢貶茨亭姿擺苛撒爸翰房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系1.0項目可行性研究與評估、決策管理1.1項目前期市場762.0項目報批管理2.1項目證照手續(xù)辦理流程2.2項目報批報建手續(xù)辦理規(guī)定

極批稅婁丈摘楞棒凱醒睜您練鳥曬衍稚蔡穿佐贓癡捧豐戒聶捂骨茸奶授玲房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系2.0項目報批管理2.1項目證照手續(xù)辦理流程極批稅婁丈摘773.0設(shè)計控制與管理

3.1委托設(shè)計單位控制3.2“設(shè)計招標(biāo)、委托文件”的編制3.3設(shè)計過程的控制3.4設(shè)計（內(nèi)部）評審控制3.5設(shè)計變更管理辦法3.6設(shè)計測量、分析與改進薔疊稍謂凋然喧烙鱉鑷旺業(yè)忿矣埔航蠱侄未彪執(zhí)王蝶寢洱鯉承哲流玄朔挖房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系3.0設(shè)計控制與管理3.1委托設(shè)計單位控制薔疊稍謂凋然784.0項目招投標(biāo)管理與合同管理

4.1公開招標(biāo)4.2邀請招標(biāo)4.3指定供方管理4.4項目合同管理4.5合同糾紛處理

薔比妝巷襄鐘更車泊矩瓷稿驢項駿翠鉚活瞻數(shù)肛裁徘撈沿瘴耶陌唇謅歷鈴房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系4.0項目招投標(biāo)管理與合同管理4.1公開招標(biāo)薔比妝巷795.0項目資金管理

5.1項目資金預(yù)算管理辦法5.2項目成本核算管理辦法5.3資金審批與報銷管理辦法雀波斯貨拍墾攫乏躍組篡牙澀疼羹聘犢圖攪獻唬瘴犧瞎傣惟舟叁厘掄培嗽房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系5.0項目資金管理雀波斯貨拍墾攫乏躍組篡牙澀疼羹聘犢圖攪806.0項目進度控制管理辦法7.0工程質(zhì)量控制管理辦法8.0項目檔案管理辦法9.0項目銷售管理辦法10.0項目客戶關(guān)系管理辦法11.0行政管理與后勤保障實施細則12.0應(yīng)急事件處理規(guī)程挾莖歹陶徘莫寺擒教募刮灰嚏盂傭壁腳粟社兜賦圃囪譏殿龔放伎繹鉸皚始房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系6.0項目進度控制管理辦法挾莖歹陶徘莫寺擒教募刮灰嚏盂傭壁81況謂他白薊常棗來溜莽胞六猜塢漓脯藕凍巍靜修昔患闊垃員榮蝗馬箍返緞房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系況謂他白薊常棗來溜莽胞六猜塢漓脯藕凍巍靜修昔患闊垃員榮蝗馬箍8213、信息管理13.1信息收集、傳遞與反饋：“金字塔”13.2會議管理制度：信息交流13.3請示規(guī)程13.3信息披露：公告、網(wǎng)站、雜志、新聞發(fā)言人制度等勵庶建劉逃氓槐濾耗蓋貉豬禁魂級丸恿支污違割冀摩王藻鍺饑昔竹贍線峭房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系13、信息管理勵庶建劉逃氓槐濾耗蓋貉豬禁魂級丸恿支污違割冀摩83有問題嗎?率扦餓輾灑興哀郎辟故樓撂陌誤椎垮揣胳肉敞摔表啪佯旭擇霓鄖礙摹撣蠱房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系有問題嗎?率扦餓輾灑興哀郎辟故樓撂陌誤椎垮揣胳肉敞摔表啪佯旭84房地產(chǎn)開發(fā)公司

多項目管理體系設(shè)計

燼傷全椒停舔搜廟滌丹費畜躍蒼盜睬超養(yǎng)查液怠爸瓶闌頭輪秧巾瘋萍彪撐房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)公司

多項目管理體系設(shè)計

燼傷全椒停舔搜廟滌丹費畜85一、背景

紙現(xiàn)嗽吐蜀員姆甲噪仰游嗆希尉缸估咱裙騎缺錨育園踐嚨糠植奈絳限仙氮房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系一、背景紙現(xiàn)嗽吐蜀員姆甲噪仰游嗆希尉缸估咱裙騎缺錨育862002年12月，我公司市場研究室對300家三級以上資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多項目開發(fā)的情況進行了抽樣調(diào)查。調(diào)查結(jié)果顯示：有73.3%的房地產(chǎn)企業(yè)在同時運作著兩個以上的項目，有4%的房地產(chǎn)企業(yè)在同時運作著四個以上的項目，8.67%的房地產(chǎn)企業(yè)有異地開發(fā)項目。——我公司正在運作著幾個項目？戎呼騷哀忿貍琴沮添臃貳懼船鈕柄咖朱究尤濟摯本武蠅當(dāng)正捧再吩窩劈案房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系2002年12月，我公司市場研究室對300家三87

調(diào)查同時顯示——

對于多項目開發(fā)的目的，有94%的企業(yè)選擇了“實現(xiàn)資本、規(guī)模的快速擴張”，87%的企業(yè)選擇了“整合資源，使資源利用充分化”，83%的企業(yè)選擇了“創(chuàng)建知名品牌，提升品牌附加值”。

膏崔鬃袒拙渭鎢親冬輯該倒矯匿掩饒瑯瞎炸瑰詭門敵喧茨訂禾硼硼價待聊房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系調(diào)查同時顯示——88部分明星企業(yè)多項目開發(fā)情況：

萬科股份：在深圳、廣州、上海、南京、武漢、北京、天津、沈陽等城市共有20多個開發(fā)項目。華新國際：在沈陽、北京、成都、重慶、上海、廣州等現(xiàn)有12個開發(fā)項目。陽光100：在北京、濟南、南寧、天津、重慶等城市現(xiàn)有8個開發(fā)項目。大連萬達：在大連、長春、沈陽、濟南、南京、昆明等城市共有20多個項目在運作。天津順馳：在天津、北京、南京等地現(xiàn)有5個開發(fā)項目。毫央攻探囊或枝智蓋陣捌鈕予德呻妖繭鄙熒瑩論壟去僧敲滑碑跪噓油悅輸房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系部分明星企業(yè)多項目開發(fā)情況：萬科股份：在深圳、廣州、上海89

2003年3月，我公司聯(lián)合江蘇省建設(shè)廳對南京市10家多項目開發(fā)的企業(yè)進行了深入調(diào)查。幾乎所有企業(yè)都存在“總公司對項目部之間職責(zé)劃分不合理，接口關(guān)系不明確”的狀況。異地進入南京的開發(fā)情況中，項目經(jīng)理的任職時間平均不足2年，項目成本核算偏差率平均高于20%。

膛夷欣嫂幼耘詣殿圃忍亂代淫桐烏確楷舒繕惦艇豐飄祖滔艙葵猿瑚尿竊薊房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系2003年3月，我公司聯(lián)合江蘇省建設(shè)廳對南京市10家90多項目開發(fā)存在的“成長的煩惱”接口關(guān)系不明確、爭權(quán)普遍內(nèi)部制度不健全資金鏈出現(xiàn)問題公司指令執(zhí)行變異與合作單位關(guān)系緊張對品牌貢獻率不大與預(yù)期利潤率偏差率較大謅足撐腑理湍繳褲助亢匹疑吠裸怨煩析挑搗司擊抵褂茵捻暫頂迢兄炮暈赴房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系多項目開發(fā)存在的“成長的煩惱”接口關(guān)系不明確、爭權(quán)普遍內(nèi)部制91同時運作3個項目最能實現(xiàn)資金、人員配置的最優(yōu)化，最易實現(xiàn)自有資金的投資價值最大化。扔扇絳棋駭蹤約忿熔藩駒便縫匙栓快聽浙允怠喊咯波把眶諄滑楔鑷輥籠輩房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系同時運作3個項目最能實現(xiàn)資金、人員配置的最優(yōu)92在快速擴張下，企業(yè)的資金、人員、資源等已明顯出現(xiàn)極限狀態(tài)下的不適應(yīng)性！——是否象炮彈一樣升得快，也炸得快？什猙轎筒貌巡兒色姓馮唱淖夫庚阜腔闖荔定鄂奠蝎悔哉含瞅細持事屯葷追房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系在快速擴張下，企業(yè)的資金、人員、資源等已明顯出93賄銀涂妝幢惹汲扦彭謂適洼砷業(yè)蟲癱謝班臣佛貿(mào)拎勾凸蹤賄吐務(wù)源畸媽趁房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系賄銀涂妝幢惹汲扦彭謂適洼砷業(yè)蟲癱謝班臣佛貿(mào)拎勾凸蹤賄吐務(wù)源畸94產(chǎn)品開發(fā)模式可以復(fù)制，但企業(yè)管理模式不能沿襲！——您能體會到一個100KG的大胖子仍穿著50KG時的衣服的感覺嗎？日顫拈咒考始黃恢州臺點皿答鴿解擾顏緬砒斃賭瞇慶緩脖妮濱歹吵疫漂酷房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系產(chǎn)品開發(fā)模式可以復(fù)制，——您能體會到一個100KG的大胖子仍95二、單項目管理與多項目管理的異同

1、單項目管理

單項目管理比較簡單，從總經(jīng)理到副總經(jīng)理、職能部門經(jīng)理、主管、辦事員，幾乎都是采用扁平化的垂直管理模式。直線職能制的垂直管理模式是單項目管理的最實用、最有效的管理模式。私票把墨釀榔匝琉待位勉瞻票泉溉訂驟澆錳膽巡瘸惋戰(zhàn)漸進饒庚酒蕊憂元房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系二、單項目管理與多項目管理的異同

1、單項目管理私票把墨釀榔96總經(jīng)理管理者代表決策委員會副總經(jīng)理副總經(jīng)理前期部工程部采購部造價部銷售部客服部辦公室財務(wù)部項目組織機構(gòu)示意圖：絲漣翻具厭輛存伶箍偉撤秘爬詐呀飛恍那筷吹酸櫥掙榆煮親舒笆揚瑞泛性房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系總經(jīng)理管理者代表決策委員會副總經(jīng)理副總經(jīng)理前期部工程部采購部97崗位示意圖：董事會總經(jīng)理副總經(jīng)理部門經(jīng)理主管辦事員使洛災(zāi)堡譴蚤過喚氣桶伏絕淪閃材閘詛牙皆鞠低鱉拙施災(zāi)摧賴尼砸喚葬狀房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系崗位示意圖：董事會總經(jīng)理副總經(jīng)理部門經(jīng)理主管辦事員982、多項目管理

多項目同時運作開發(fā)的特點多項目同時運作開發(fā)，各項目在地點、物業(yè)類型、產(chǎn)品品質(zhì)、客戶定位、價格、營銷策略等方面均有不同性，所以在投資管理上、人力資源管理上、產(chǎn)品設(shè)計上、銷售上都會有所不同。而公司希望能通過項目的開發(fā)銷售實現(xiàn)公司資本/規(guī)模的快速擴張，叢而符合公司的品牌發(fā)展戰(zhàn)略。

摹辟涪剿岡縷噸獸陸袋藤嫌貓欽逗叭矣勵一歷女驚痕緩符眶娥氧瓜喘靈基房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系2、多項目管理多項目同時運作開發(fā)的特點摹辟涪剿岡縷噸獸陸袋99垂直管理幾個項目的工作均統(tǒng)一在公司的一個部門操作，各部門同時負責(zé)所有項目該階段的工作。優(yōu)點：A、有利于節(jié)省人力；B、有利于充分利用公司已有的公共關(guān)系資源，降低重新公關(guān)的費用；C、有利于有效控制，便于統(tǒng)一協(xié)調(diào)，共同行動。

鈕跑靛媳影琳灌候芯看迎孩搜寺都拈疑塹齒刺兜褒籃收垢輯卡財閑哲鄙自房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系垂直管理鈕跑靛媳影琳灌候芯看迎孩搜寺都拈疑塹齒刺兜褒籃收垢輯100垂直管理的缺點：

A、職能部門權(quán)利集中，易產(chǎn)生權(quán)力“尋租”；B、職能人員責(zé)任大，對人員的素質(zhì)要求非常高，一旦離職會造成工作嚴(yán)重脫節(jié)；C、職能人員多頭管理、工作繁忙，易顧此失彼、親疏有別D、項目總經(jīng)理權(quán)利過小，受多頭管理，積極性不高；E、實際工作中定是：問題集中于總經(jīng)理，使總經(jīng)理成為不斷開會和協(xié)調(diào)的機器?！捎脝雾椖康拇怪惫芾砟Ｊ斤@然是不行的。

獸遂腸偉拂鞭椿壬旬跌茁娟頸磷濤伶干艱乞鹵爐瘴財恍孕蕭戶然擊流瘸零房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系垂直管理的缺點：A、職能部門權(quán)利集中，易產(chǎn)生權(quán)力“尋租”；101獨立項目公司優(yōu)點：A、分工明確，責(zé)任明確，目標(biāo)明確，項目公司內(nèi)部人員對項目會有很深的認識；B、項目公司總經(jīng)理權(quán)利集中，便于指揮和決策；C、易實現(xiàn)本土化經(jīng)營。沒玲誅引塌罵留忘喻實嗽憐肖棉獵蘋譚族仲膿身噶汝雅匪扳畝謗鴉吟境女房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系獨立項目公司優(yōu)點：A、分工明確，責(zé)任明確，目標(biāo)明確，項目公司102獨立項目公司缺點：A、機構(gòu)龐大，管理的等級太多，管理成本太高；B、項目總經(jīng)理權(quán)利集中，一旦離職或工作失誤，會給項目造成重大的影響和損失；C、不利于公司現(xiàn)有內(nèi)部資源和公共關(guān)系資源的利用，易造成重復(fù)浪費；D、項目之間各自為戰(zhàn)，領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)格會決定項目風(fēng)格；E、項目之間溝通減少，不便于統(tǒng)一協(xié)調(diào)，共同行動，公司品牌的統(tǒng)一性會受一定影響?！耆捎庙椖抗局频墓芾砟Ｊ斤@然也是不行的。

辣闖欲敖摳啟姜扭琺慢釀?chuàng)牍φ嵬厶笋斦色F玫齡謹尸擎皖凸討日儡誅笨歧房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系獨立項目公司缺點：A、機構(gòu)龐大，管理的等級太多，管理成本太高103

公司希望（挑戰(zhàn)點）：

——公司能對各項目實現(xiàn)及時、有效的服務(wù)和監(jiān)控；——充分利用公司既有的公共關(guān)系資源；——充分利用、整合和配置公司內(nèi)部的資金、人力等資源；——充分調(diào)動項目部的主動性、積極性和創(chuàng)新能力，決策迅速、正確；——實現(xiàn)公司規(guī)模的快速擴張；——建立連鎖運營、持續(xù)發(fā)展的公司品牌……

——因此，建立垂直管理與項目公司管理相結(jié)合的、與公司實際和項目實際相適宜的項目管理制是最合理、最理想的管理模式。熒群東居雀澎娘蝎虜睜猶外聊哎宿番噸痹每欺魯侍表必敘筐巨儀虧殃晨漾房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系

公司希望（挑戰(zhàn)點）：

——公司能對各項目實現(xiàn)及時、有效的服104三、多項目管理體系設(shè)計

財生匣犬瓤籮瀉受餃桂豪蝸謄噸秒怒鋸寇定幸狗功副全翰拎楚隨莎汞觸深房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系三、多項目管理體系設(shè)計財生匣犬瓤籮瀉受餃桂豪蝸謄噸秒怒鋸寇105董事會副總經(jīng)理副總經(jīng)理總經(jīng)理監(jiān)事會副總經(jīng)理資金部研發(fā)部設(shè)計室造價部工程部材料部客服部策劃部品牌部辦公室本地項目合作項目異地項目暇將遙鹿蠕趣斥揮飽冀攫裁稗注演啦喬呼嚴(yán)狗癱猜枯生意撣屠蠻狐車彼例房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系董事會副總經(jīng)理副總經(jīng)理總經(jīng)理監(jiān)事會副總經(jīng)理資金部研發(fā)部設(shè)計室106圖示：代表“公司必須直接管理”代表“公司必須進行服務(wù)和指導(dǎo)”代表“公司必須主控或監(jiān)控”

代表“公司根據(jù)合作章程可以主控或監(jiān)控”

忌拎燎逃效遣鑲酌挨懂睦糧湛閏潰泛通柄符氖字哼渭抵走貳換慢妝瞳巷店房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系圖示：代表“公司必須直接107多項目管理有七種情形：

（1）本地獨資項目部（2）本地控股合作項目公司（3）本地參股合作項目公司（4）異地獨資項目公司（5）異地控股合作項目公司（6）異地參股合作項目公司（7）承建項目泳齡盛乏匿釣碴棉乏魚脅資圈幀蠱拾巒鮮疑渣漠彌嫡源栓斟秩軸禁簇輩熏房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系多項目管理有七種情形：（1）本地獨資項目部泳齡盛乏匿釣碴棉108公司對項目部的管理涉及以下方面：（一）以項目制為核心的公司發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃與管理（二）以項目制為核心的公司組織機構(gòu)設(shè)計（三）項目運作模式選擇（四）項目部的組建（五）目標(biāo)與計劃管理（六）保障服務(wù)與項目開發(fā)流程管理（七）項目部內(nèi)部管理昌霖抓戌釣糞糖漸佃籍瞞弗莫呆伎鑰濟卯純杠懷釬富昨顴祿裔十聞臭睜令房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系公司對項目部的管理涉及以下方面：昌霖抓戌釣糞糖漸佃籍瞞弗莫呆109公司對具體項目的服務(wù)、指導(dǎo)和管理涉及以下方面：（1）投資管理（2）財務(wù)管理（3）人力資源管理（4）行政事務(wù)管理（5）法律事務(wù)管理（6）研發(fā)與設(shè)計管理（7）目標(biāo)與計劃管理（8）招投標(biāo)與采購管理（9）工程管理（10）銷售管理（11）客戶關(guān)系管理（12）供方管理（13）品牌管理（14）信息管理（15）企業(yè)文化管理最玖猿皂培液蔣訊闖焊逸淋搪懼箍嗣伍擦攢吧弟統(tǒng)信洶豈午剎樟鈴燒巡嵌房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系公司對具體項目的服務(wù)、指導(dǎo)和管理涉及以下方面：（1）投資管理110多項目管理體系設(shè)計的注意要點A、明確定義服務(wù)、指導(dǎo)、監(jiān)控、管理的含義防止理解上的歧義；B、要明確界定公司和項目部在每一個方面的服務(wù)、指導(dǎo)、監(jiān)控或管理的職責(zé)權(quán)限。如設(shè)計管理方面，包括如設(shè)計委托、設(shè)計過程控制、設(shè)計評審、設(shè)計變更評審、設(shè)計單位評價、設(shè)計改進統(tǒng)計等要分別明確公司和項目部的職責(zé)權(quán)限、工作流程等。C、要建立對管理及管理體系的測量、分析和改進措施，以確保管理體系的充分、適宜、持續(xù)有效孜鬧澄嘉佛撤愿鋅歧賭批套繡圓茲軀殘附曳濃偶旗熾簾躍哀俺耍哮溫片苗房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系多項目管理體系設(shè)計的注意要點孜鬧澄嘉佛撤愿鋅歧賭批套繡圓茲軀111示例：某上市公司的多項目管理體系設(shè)計弓菲幣戮供壓虧毛葷會烈振巡涅冒娜徐棄膜蹬裔癢救沈凜岔央間防起靶薛房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系示例：弓菲幣戮供壓虧毛葷會烈振巡涅冒娜徐棄膜蹬裔癢救沈凜岔央112一、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略公司的優(yōu)勢是什么？公司的劣勢是什么？當(dāng)前和未來若干年內(nèi)市場環(huán)境如何？穩(wěn)固本市市場，市場份額達到多少？立足本市，進軍異地？上“一線”，還是到“二線”、下“三線”？先進入哪些城市？各會計年度的項目布局、銷售額目標(biāo)？資源需求？如何實現(xiàn)目標(biāo)？首釜罪卿人映蓋葡郡宮說貳誘窩鏟率階嫩七棱戚挽擎析吝韌攢惺看蓋處樞房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系一、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略公司的優(yōu)勢是什么？首釜罪卿人映蓋葡郡宮說貳誘113基本目標(biāo)：通過項目部和職能部門的協(xié)同，來滿足客戶需求，構(gòu)建競爭優(yōu)勢。解決思路：建立以項目制為核心，以高層決策、職能部門服務(wù)和管理的組織體系矩陣制組織管理架構(gòu)分層分類的項目制運行方案各機構(gòu)的職能定位各崗位的職能定位二、組織機構(gòu)設(shè)計1、組織體系設(shè)計的總體思路喬臨居歉弱宴刷悶戚滅斥洽滅尾陸苛誼靳祝孽表根種北馴幻剝煮焉蔥掀轄房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系基本目標(biāo)：通過項目部和職能部門的協(xié)同，來滿足客戶需求，構(gòu)建競1142、設(shè)計原則★按照有利于整合資源、降低成本、提高效率、增強競爭力的原則對現(xiàn)有的組織架構(gòu)進行調(diào)整?！锝?jīng)營職責(zé)由一線項目部承擔(dān)，公司經(jīng)營管理的重心圍繞一線展開，項目部是公司的利潤中心；公司的責(zé)任是“規(guī)范、監(jiān)管、支持和引導(dǎo)”，為項目部提供服務(wù)和管理；項目部在接受公司管理的基礎(chǔ)上，充分利用公司既有資源，以提高效益和效率。

奈吁試?yán)掖傧粌鐢P兇郊阿津型叢寓摧賓牢水募丸谷豐勘砍舜蠶恍耽渤餾全房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系2、設(shè)計原則奈吁試?yán)掖傧粌鐢P兇郊阿津型叢寓摧賓牢水募丸谷豐勘115項目制下業(yè)務(wù)管理的三級體系董事會業(yè)務(wù)決策委員會公司各職能部門業(yè)務(wù)項目A項目B項目C……領(lǐng)些猩研梨仗油頌回函腑詭柜湃仗自任頓富碼地拳糖郎她訣彰喚掐淫憂迄房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系項目制下業(yè)務(wù)管理的三級體系董事會業(yè)務(wù)決策委員會公司各職能部門116★監(jiān)控與管理體系——項目經(jīng)理對業(yè)務(wù)的管理（一級）——各職能部門對項目的服務(wù)與管理——業(yè)務(wù)決策委員會對項目經(jīng)理的管理和對關(guān)鍵點的審議、糾偏與決策；對各項目之間的總體安排和資源調(diào)整?！镄畔⒎答侒w系——項目經(jīng)理直接反饋到?jīng)Q策委員會；——各項目將項目信息匯總到?jīng)Q策委員會。——明確的職責(zé)分配是關(guān)鍵蚊啞吉埂滴敗墨搭連望廠矢夫倍佬鑿邊坷脾醋兔鮮具纖遙描壽裔特甘病擒房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系★監(jiān)控與管理體系蚊啞吉埂滴敗墨搭連望廠矢夫倍佬鑿邊坷脾醋兔117股東大會董事會監(jiān)事會總經(jīng)理副總經(jīng)理研究發(fā)展部部工程技術(shù)部總經(jīng)濟師計劃成本部企業(yè)管理部法律審計部人力資源部總經(jīng)理辦公室證券部財務(wù)部財務(wù)總監(jiān)銷售部客戶服務(wù)中心總工程師董事會秘書項目部項目部項目部項目部項目部股東大會董事會監(jiān)事會總經(jīng)理副總經(jīng)理研究發(fā)展部部工程技術(shù)部總經(jīng)濟師計劃成本部企業(yè)管理部法律審計部人力資源部總經(jīng)理辦公室證券部財務(wù)部財務(wù)總監(jiān)銷售部客戶服務(wù)中心總工程師董事會秘書項目部AA項目部項目部項目部項目部示例：貨纖爹癥品便找脂照料患氰劃另害撬蔑濃諾拯遷巢馮聞漂韭何正跡丁寞蝸房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系股東大會董事會監(jiān)事會總經(jīng)理副總經(jīng)理研究發(fā)展部部工程技術(shù)部總經(jīng)1183、職責(zé)分配是多項目管理最基本的問題。對于職責(zé)分配，明確比合理更重要！通過多種方式實現(xiàn)職責(zé)分配的明確化和合理化，實現(xiàn)統(tǒng)一、閉合方式1：傳統(tǒng)的部門和崗位責(zé)任制（但必須做到全面、不重復(fù)、不遺漏）方式2：用圖表明確接口關(guān)系方式3：某一流程的職責(zé)分配方式4：對流程的文字描述芝財槍晦炎汕淡娶錘魄烤擬添搞捍喜紗坤酥烙嘻燎生譯硼燙嘴恨拍碎敝扣房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系3、職責(zé)分配是多項目管理最基本的問題。芝財槍晦炎汕淡娶錘魄烤119“職責(zé)分配”方式1：董事會總裁副總裁總工程師、財務(wù)總監(jiān)……辦公室職責(zé)（略）財務(wù)管理中心人力資源部……興硒套接絢扇營茬秩渡木鴿驟木逸么慶炔輻顫陌鰓革穩(wěn)賤雄歷聰狐做玻蝕房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系“職責(zé)分配”方式1：董事會興硒套接絢扇營茬秩渡木鴿驟木逸么慶120公司各職能部門與項目部的關(guān)系人力資源行政部為各項目部提供人事行政助理，負責(zé)各項目部的內(nèi)部人事管理、后勤服務(wù)、檔案管理、公文處理和對外聯(lián)絡(luò)等。財務(wù)部為各項目部派駐財務(wù)人員和會計出納，負責(zé)或協(xié)助項目部的財務(wù)管理、工程造價、預(yù)算控制，為項目提供財務(wù)方面的咨詢和建議；為項目部提供資金運做的平臺或內(nèi)部銀行支持；為項目部與外部供方的交易結(jié)算提供平臺。銷售管理部為各項目部提供市場推廣人員，制定總體計劃和目標(biāo)，協(xié)助并監(jiān)督項目部執(zhí)行；提供公用的品牌宣傳、聯(lián)合銷售。工程管理部為各項目部提供設(shè)計、施工技術(shù)、造價等的服務(wù)和管理。物資供應(yīng)部為各項目部提供大宗材料、設(shè)備的集中采購；為項目部的其他物資采購提供的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、渠道資源，必要時進行管理指導(dǎo)。

枷勞固墳養(yǎng)霍渦瀾槳滑佃瘓傭炸改圖理弗茹尖格評涼角鹽橡縛頰釜渠弄客房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系公司各職能部門與項目部的關(guān)系人力資源行政部為各項目部提供人121示例：銷售部1．參與項目的可行性研究，提供市場特別是同質(zhì)物業(yè)的數(shù)據(jù)資料，進行銷售價格預(yù)測，為項目投資決策提供依據(jù)。2．提出項目《產(chǎn)品建議書》，參與設(shè)計方案的評審，提出設(shè)計改進意見。3．協(xié)助測算房屋單位的銷售面積。4．負責(zé)業(yè)主房屋權(quán)屬證的辦理，協(xié)助辦理土地出讓手續(xù)、銷售預(yù)售許可手續(xù)。5．負責(zé)項目部成立以前的項目宣傳和市場推廣；項目部成立后，協(xié)助項目部制訂銷售計劃和廣告計劃，參與項目部對銷售代理和廣告代理單位的招標(biāo)和評審，協(xié)助項目部選擇銷售代理和廣告代理單位。6．審核項目的各類宣傳資料，審核項目的廣告稿滿足設(shè)計要求的情況7．統(tǒng)計匯總各項目的銷售量、銷售額、回款額等，測算項目部銷售指標(biāo)的完成情況，作為對項目部的考核依據(jù)。8．項目部解散后，負責(zé)項目剩余單位的銷售和租賃。9．負責(zé)項目配套會所的運營和管理。注意：不是全部職責(zé)A，是在“項目管理”方面的職責(zé)B，A＞B派穴皿疲靜岳爍謙癌昨畜羨爽沾肢暈?zāi)然h搬帳儈旱遍小狂鑄辯窟紗磕樟卜房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系示例：銷售部1．參與項目的可行性研究，提供市場特別是同質(zhì)物業(yè)122方式2：接口關(guān)系表部門相關(guān)部門職責(zé)項目部/公司職責(zé)辦公室財務(wù)部12341234注意：有接口關(guān)系的職責(zé)C一般少于B，即：A＞B≥C咨臆愈鑿捎鈕屢蠟像才箭擬熄姑漫切拽攜迎跋王涯寵鑄膝裙綴盡瞻翼陶很房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系房地產(chǎn)開發(fā)多項目管理體系方式2：接口關(guān)系表部門相關(guān)部門職責(zé)項目部/公司職責(zé)辦公室財務(wù)123方式3：某一流程的職責(zé)例：《設(shè)計變更控制程序》職責(zé)分配——100多個流程，一個都不能少！現(xiàn)場工程師提出A類變更，簽署B(yǎng)類變更意見；通知監(jiān)理公司、施工單位，并監(jiān)督設(shè)計變更的實施。項目部工程主管提出A類變更，簽署B(yǎng)類、C類、D類變更意見；進行“進度評審”項目部分管副經(jīng)理或分管經(jīng)理助理進行“進度和造價關(guān)聯(lián)性評審”和“技術(shù)評審”。通知現(xiàn)場工程師實施變更。項目經(jīng)理提出A類變更